中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司

公司化改建

資產(chǎn)評估技術(shù)方案

中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司

二0一二年五月

目錄

第一章項目背景情況....................................4

一、評估目的..........................................4

二、評估范圍和對象....................................4

三、價值類型..........................................6

四、評估基準(zhǔn)日........................................6

五、參與本項目的中介機(jī)構(gòu)..............................6

第二章項目工作計劃....................................7

一、組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)......................................7

二、工作周報制度......................................7

三、工作進(jìn)度安排......................................1

四、報告體例..........................................1

第三章流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn).............................4

一、流動資產(chǎn)評估方法..................................4

二、其他資產(chǎn)評估方法..................................9

第四章長期投資.......................................12

第五章房屋建筑物及構(gòu)筑物.............................15

附表1：《不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分權(quán)重參考表》.....21

附表2：《房屋構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限》....................22

第六章機(jī)器設(shè)備.......................................23

附表1：《國內(nèi)運(yùn)朵費(fèi)費(fèi)率表》..........................33

附表2：《設(shè)備評估安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)取費(fèi)費(fèi)率表》.....34

附表3：《金融機(jī)構(gòu)對客戶貸款利率表》..................35

附表5：《設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命參考年限表》....................36

附表6：《進(jìn)口設(shè)備的海運(yùn)費(fèi)、二稅三費(fèi)計算常數(shù)參考表》..39

第七章在建工程.......................................40

第八章無形資產(chǎn).......................................43

第九章土地資產(chǎn)的核實(shí).................................47

第十章負(fù)債的核實(shí).....................................48

第十一章收益法評估.....................................55

第十二章工作底稿指引...................................60

第十三章附件...........................................61

第一章項目背景情況

一、評估目的

（一）資源重組目的

依據(jù)中國建材集團(tuán)公司《》批準(zhǔn)文件，中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司擬進(jìn)行公司化改

建。

本次評估的目的是反映****公司股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價值，為中

國聯(lián)合裝備股份公司進(jìn)行公司化改建之經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。

二、評估范圍和對象

本次評估范圍是中聯(lián)裝備集團(tuán)納入公司改建范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債，所涉及的全

資、控股、參股企業(yè)單位如下：

表1中聯(lián)裝備企業(yè)一覽表

序號項目編號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比地址

1000000中聯(lián)集團(tuán)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司1北京

2010000神馬集團(tuán)合肥神馬科技集團(tuán)有限公司2100合肥

3010100神馬電氣合肥神馬電氣有限公司3100合肥

4010200神馬進(jìn)出口合肥神馬進(jìn)出口有限公司351合肥

5020000杭州機(jī)電輕工業(yè)杭州機(jī)電設(shè)計研究院2100杭州

6020100杭州建筑輕工業(yè)杭州工程建筑設(shè)計院3100杭州

7020200杭州紙業(yè)杭州紙業(yè)新技術(shù)開發(fā)公司3100杭州

8020300杭州三環(huán)杭州三環(huán)造紙機(jī)械技術(shù)開發(fā)聯(lián)營公司3100杭州

9020400杭州漢科杭州漢科日用化工技術(shù)公司375杭州

10020500杭州華源杭州華源自動化設(shè)備技術(shù)公司3100杭州

全國輕工機(jī)械標(biāo)準(zhǔn)化中心輕工機(jī)械產(chǎn)

11020600輕工中心3100杭州

品技術(shù)服務(wù)部

12030000輕工揚(yáng)州中國輕工業(yè)機(jī)械揚(yáng)州公司2100揚(yáng)州

13040000唐山經(jīng)工唐山輕工業(yè)機(jī)械廠2100唐山

序號項目編號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比地址

14040100唐山通寶唐山通寶停車設(shè)備有限公司3100唐山

15040200長沙中輕長沙中輕機(jī)械有限公司340長沙

16040300森普礦山唐山森普礦山裝備有限公司3100唐山

17040301森普建筑唐山森普建筑安裝工程有限公司4100唐山

18040400長沙衡器長沙衡器廠342.5長沙

19050000北新機(jī)械建材輕機(jī)集團(tuán)北新機(jī)械有限公司2100涿州

20050100涿州門業(yè)涿州北新韓一門業(yè)有限公司381.85涿州

21060000合肥經(jīng)工合肥輕工業(yè)機(jī)械廠2100合肥

22060100安徽華聯(lián)安徽華聯(lián)造紙機(jī)械聯(lián)合公司3100合肥

23060200合肥中辰合肥中辰輕工機(jī)械有限公司3100合肥

24060201合肥中宏合肥中宏機(jī)械有限公司4100合肥

25070000武漢塑料武漢塑料機(jī)械總廠240武漢

26080000中輕塑料武漢中輕塑料機(jī)械有限公司2100武漢

27090000中輕機(jī)械武漢中輕機(jī)械有限責(zé)任公司2100武漢

重慶中輕裝備有限公司（重慶輕工業(yè)機(jī)

28100000重慶中輕2100重慶

械廠）

29110000中聯(lián)國際中國聯(lián)合裝備集團(tuán)國際工程有限公司2北京

30120000中聯(lián)宜賓中國聯(lián)合裝備集團(tuán)宜賓機(jī)械有限公司2100宜賓

31120100宜賓知晟宜賓柳晟鍋爐設(shè)備安裝有限公司3100宜賓

32120200宜賓精安宜賓精安機(jī)械設(shè)備安裝有限公司3100宜賓

33120300宜賓長征宜賓長征汽車運(yùn)輸公司3100宜賓

34130000西安中輕西安中輕造紙機(jī)械集U有限公司2100西安

35130100安陽中輕安陽中輕機(jī)械有限公司3100安陽

36130200天津中輕天津中輕機(jī)械有限公司3100天津

37140000西安造紙西安造紙機(jī)械廠2100西安

中國技術(shù)進(jìn)出口總公司克朗斯北京備

38150000中國克朗期2100北京

件服務(wù)中心

中國技術(shù)進(jìn)出口總公司西德賽恩諾公

39160000西德賽恩諾2100北京

司備件供應(yīng)北京服務(wù)部

40170000西安機(jī)械輕工業(yè)西安機(jī)械設(shè)計研究院2100西安

41170100西安經(jīng)機(jī)輕工業(yè)部西安輕機(jī)所光電公司3100西安

中國輕工業(yè)機(jī)械總公司南京輕工業(yè)機(jī)

42180000南京經(jīng)工2100南京

械廠

43180100南京服務(wù)南京輕工業(yè)機(jī)械廠產(chǎn)品服務(wù)中心3100南京

序號項目編號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比地址

44180200南京銷售南京輕機(jī)機(jī)械設(shè)備銷售有限公司3100南京

45180300南況物華南京物華精密機(jī)械有限公司3100雨樂

46180400南京博亞南京博亞輕工機(jī)械有限責(zé)任公司351南京

47180500南京實(shí)業(yè)南京大金馬實(shí)業(yè)有限公司3100南京

48180600南京包裝南京水一方包裝機(jī)械有限公司3100南京

49180700南京飯店南京東華門飯店有限責(zé)任公司3100南京

50180800南京經(jīng)機(jī)南京輕機(jī)包裝機(jī)械有限公司3100南京

51190000安陽萬達(dá)安陽市萬達(dá)實(shí)業(yè)總公司2100安陽

52200000輕機(jī)閑置輕機(jī)閑置設(shè)備調(diào)劑中心2100北京

53200100北京亞泰北京中輕亞泰塑料科技有限公司3100北京

54210000安陽機(jī)械中國聯(lián)合裝備集團(tuán)安陽機(jī)械有限公司2100安陽

55220000酒飲雜志《酒?飲料技術(shù)裝備》雜志社2100北京

56220100北京全力北京中輕合力國際展覽有限公司3100北京

三、價值類型

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性

的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著

較大的差異。價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。

依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫，玉制的情

況下，資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

四、評估基準(zhǔn)日

根據(jù)委托方安排，評估基準(zhǔn)日定為2011年12月31日。

五、參與本項目的中介機(jī)構(gòu)

審計師:天職國際會計師事務(wù)所有限公司（年審報告）

評估師:中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司

第二章項目工作計劃

一、組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)

組織協(xié)調(diào)系統(tǒng)是公司總部與中心組（設(shè)在中聯(lián)裝備集團(tuán)）、各現(xiàn)場作業(yè)組、各專

業(yè)組及有關(guān)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，與評估基層單位進(jìn)行配合，建立如下組織協(xié)調(diào)系

統(tǒng)：

中聯(lián)中心組成員：

項目總指揮：陳志henzh@china-value.com

現(xiàn)場負(fù)責(zé)人：蔣衛(wèi)iangwf@china-value.com

收益法負(fù)責(zé)人：徐麗u1f@chi

土地負(fù)責(zé)人：吳曉uxg@china-va1ue.com

中聯(lián)裝備項目：中聯(lián)中心組郵箱：zlzb@china-value.com（中聯(lián)裝備）

二、工作周報制度

每周五上報本項目組工作周報，主要內(nèi)容為本周工作進(jìn)展及完成情況、下周工

作安排，項目中主要問題及處理辦法。重大事項隨時與中心組溝通。

三、工作進(jìn)度安排

（一）整體工作時間安排

依據(jù)中聯(lián)裝備集團(tuán)整體進(jìn)度安排，列示如下工作進(jìn)度計戈IJ,請各項目組嚴(yán)格按

照工作計劃開展工作，按時完成項目。

1、5月3日：各項目組與負(fù)責(zé)的單位進(jìn)行聯(lián)系，了解評估申報表填寫情況：

2、5月5日：各項目組進(jìn)駐現(xiàn)場；

2、5月6日―5月15日：為現(xiàn)場盡職調(diào)查階段；

3、5月16日一5月20H：評估作價、撰寫報告，同步與企業(yè)2011年審計報告

進(jìn)行對接；

4、5月20日之前：各項目組提交報告初稿，報送公司審核；

5、5月23日：與中聯(lián)裝備集團(tuán)溝通評估結(jié)果；

8、5月25日：出具評估報告。

（二）各項目預(yù)訐進(jìn)駐現(xiàn)場時間

四、報告體例

項目編評估評估

序號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比明細(xì)表

號報告說明

1000000中聯(lián)集團(tuán)中國聯(lián)合裝備集團(tuán)公司1股比報告說明明細(xì)表

2010000神馬集團(tuán)合肥神馬科技集團(tuán)有限公司2100說明明細(xì)表

3010100神馬電氣合肥神馬電氣有限公司3100明細(xì)表

4010200神馬進(jìn)出口合肥神馬進(jìn)出口有限公司351明細(xì)表

5020000杭州機(jī)電輕工業(yè)杭州機(jī)電設(shè)計研究院2100明細(xì)表

6020100杭州建筑輕工業(yè)杭州工程建筑設(shè)計院3100明細(xì)表

7020200杭州紙業(yè)杭州紙業(yè)新技術(shù)開發(fā)公司3100明細(xì)表

8020300杭州三環(huán)杭州三環(huán)造紙機(jī)械技術(shù)開發(fā)聯(lián)營公司3100明細(xì)表

9020400杭州漢科杭州漢科口用化工技術(shù)公司375明細(xì)表

10020500杭州華源杭州華源自動化設(shè)備技術(shù)公司3100明細(xì)表

全國輕工機(jī)械標(biāo)準(zhǔn)化中心輕工機(jī)械產(chǎn)品

11020600輕工中心3100明細(xì)表

技術(shù)服務(wù)部

12030000輕工揚(yáng)州中國輕工業(yè)機(jī)械揚(yáng)州公司2100明細(xì)表

13040000唐山輕工唐山輕工業(yè)機(jī)械廠2100明細(xì)表

項目編評估評估

序號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比明細(xì)表

號報告說明

14040100唐山通寶唐山通寶停車設(shè)備有限公司3100明細(xì)表

15040200長沙中輕長沙中輕機(jī)械有限公司340明細(xì)表

16040300森普礦山唐山森普礦山裝備有限公司3100明細(xì)表

17040301森普建筑唐山森普建筑安裝工程有限公司4100明細(xì)表

18040400長沙衡器長沙衡器廠342.5明細(xì)表

19050000北新機(jī)械建材輕機(jī)集團(tuán)北新機(jī)械有限公司2100明細(xì)表

20050100涿州門業(yè)部州北新韓一門業(yè)有限公司381.85明細(xì)表

21060000合肥輕工合肥輕工業(yè)機(jī)械廠2100明細(xì)表

22060100安徽華聯(lián)安徽華聯(lián)造紙機(jī)械聯(lián)合公司3100明細(xì)表

23060200合肥中辰合肥中辰輕工機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

24060201合肥中宏合肥中宏機(jī)械有限公司4100明細(xì)表

25070000武漢塑料武漢塑料機(jī)械總廠240明細(xì)表

26080000中輕塑料武漢中輕塑料機(jī)械有限公司2100明細(xì)表

27090000中輕機(jī)械武漢中輕機(jī)械有限貢任公司2100明細(xì)表

重慶中輕裝備有限公司（重慶輕工業(yè)機(jī)械

28100000重慶中輕2100明細(xì)表

廠）

29110000中聯(lián)國際中國聯(lián)合裝備集團(tuán)國際工程有限公司2明細(xì)表

30120000中聯(lián)宜賓中國聯(lián)合裝備集團(tuán)宜賓機(jī)械有限公司2100明細(xì)表

31120100宜賓知晟宜賓智晟鍋爐設(shè)備安裝有限公司3100明細(xì)表

32120200宜賓精安宜賓精安機(jī)械設(shè)備安裝有限公司3100明細(xì)表

33120300宜賓長征宜賓長征汽車運(yùn)輸公司3100明細(xì)表

34130000西安中輕西安中輕造紙機(jī)械集團(tuán)有限公司2100明細(xì)表

35130100安陽中輕安陽中輕機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

36130200天津中輕天津中輕機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

37M0000西安造紙西安造紙機(jī)械廠2100明細(xì)表

中國技術(shù)進(jìn)出口總公司克朗斯北京備件

38150000中國克朗期2100明細(xì)表

服務(wù)中心

中國技術(shù)進(jìn)出口總公司西德賽恩謝公司

39160000西德賽恩諾2100明細(xì)表

備件供應(yīng)北京服務(wù)部

40170000西安機(jī)械輕工業(yè)西安機(jī)械設(shè)計研究院2100明細(xì)表

41170100西安輕機(jī)輕工業(yè)部西安輕機(jī)所光電公司3100明細(xì)表

中國輕工業(yè)機(jī)械總公司南京輕工業(yè)機(jī)械

南京輕工明細(xì)表

42180000r2100

項目編評估評估

序號企業(yè)簡稱企業(yè)名稱級次股比明細(xì)表

號報告說明

43180100南京服務(wù)南京輕工業(yè)機(jī)械廠產(chǎn)品服務(wù)中心3100明細(xì)表

44180200南京銷售南京輕機(jī)機(jī)械設(shè)備銷售有限公司3100明細(xì)表

45180300南京物華南京物華精密機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

46180400南京博亞南京博亞輕工機(jī)械有限責(zé)任公司351明細(xì)表

47180500南京實(shí)業(yè)南京大金馬實(shí)業(yè)和限公司3100明細(xì)表

48180600南京包裝南京水?方包裝機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

49180700南京飯店南京東華門飯店有限貢任公司3100明細(xì)表

50180800南京輕機(jī)南京輕機(jī)包裝機(jī)械有限公司3100明細(xì)表

51190000安陽萬達(dá)安陽市萬達(dá)實(shí)業(yè)總公司2100明細(xì)表

52200000輕機(jī)閑置輕機(jī)閑置設(shè)備調(diào)劑中心2100明細(xì)表

53200100北京亞泰北京中輕亞泰塑料科技有限公司3100明細(xì)表

54210000安陽機(jī)械中國聯(lián)合裝備集團(tuán)安陽機(jī)械有限公司2100明細(xì)表

55220000酒飲雜志《酒-飲料技術(shù)裝備》雜志社2100明細(xì)表

56220100北京全力北京中輕合力國際展覽有限公司3100明細(xì)表

第三章流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

一、流動資產(chǎn)評估方法

L1流動資產(chǎn)評估方法選用原則

根據(jù)此次評估目的，經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，企業(yè)仍將維持原有生產(chǎn)經(jīng)營方式，或不

改變原有經(jīng)營方式進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，被評估流動資產(chǎn)在今后生產(chǎn)經(jīng)營中仍維持其原有

用途并繼續(xù)使用，因此主要采用重置成本法評估。

1.2各項流動資產(chǎn)評估一般方法

L2.1貨幣資金

鑒于其資產(chǎn)的賬面價值木身就是現(xiàn)值，無需采用特殊的方法進(jìn)行評估，可按核

對無誤后核實(shí)后賬面值作為該項資產(chǎn)評估現(xiàn)值進(jìn)行確認(rèn)。

對于其中的外幣資金，可按中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日市場匯率（基準(zhǔn)價）

進(jìn)行折算，確認(rèn)其評估現(xiàn)值。

1.2.2交易性金融資產(chǎn)

對交易性金融資產(chǎn)進(jìn)行評估，一般采用市場法，以交易性金融資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)

日的市價為基礎(chǔ)來確認(rèn)其評估現(xiàn)值。

公開掛牌交易的有價證券按評估基準(zhǔn)日的收盤價，考慮變現(xiàn)的可能性計算評估

值；不能公開交易的按成本加持有期利息計算評估值。

1.2.3應(yīng)收票據(jù)

1.2.3.1評估思路

應(yīng)收票據(jù)的評估主要依據(jù)其票據(jù)的種類、信用程度和變現(xiàn)能力確定收回金額的

大小以及評估值。

1.2.3.2評估操作

應(yīng)收票據(jù)明細(xì)表中“戶名（結(jié)算對象）”欄目為“出票人”，備注中應(yīng)注明“背

書人”的名稱。

評估時首先查清楚票據(jù)的信用程度，對于信用程度很高（如長期客戶、時間短），

的票據(jù)，以賬面值確定評估值。對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，或按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)于

核銷的，按零值計。對于只能部分收回的款項，按可能收回的數(shù)額確定。

對于帶息票據(jù)，應(yīng)當(dāng)計算票據(jù)利息，并在評估值中反映。

已經(jīng)過期未兌現(xiàn)的票據(jù)，應(yīng)與審計溝通，調(diào)入“應(yīng)收賬款”，以應(yīng)收賬款的評

估方法評估。

1.2.4應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款

L2.4.1評估思路

應(yīng)根據(jù)每筆款項收回的可能性確定評估值。

實(shí)際操作中要借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和

原因、款項回收情況、債務(wù)人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。

1、對于有充分理由相信全都能收回的，如集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收賬款、經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來

且信譽(yù)好的客戶的應(yīng)收賬款、期后大部分己收回的應(yīng)收賬款，可按全部應(yīng)收款額計算

評估值；

2、對于符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、或有確鑿根據(jù)表明無法收回的，應(yīng)

按零值確定評估值。

3、對于很可能收不回部份款項的，按核實(shí)后賬面值扣除評估壞賬風(fēng)險損失后確

定評估值。各種情況計算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項的評估現(xiàn)值。

應(yīng)收款項評估值:賬面價值一評估壞賬損失（債務(wù)人死亡、破產(chǎn)、倒閉確實(shí)無法

收回）（應(yīng)為絕對額）（依據(jù)充分：包括死亡證明、企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的法律文件等）一

評估預(yù)計風(fēng)險損失（壞賬可能性判斷）（評估師發(fā)表的意見）分類估計：

1）壞賬分析法：按實(shí)際發(fā)生的壞賬除以應(yīng)收賬款發(fā)生總額得出壞賬比例確定評

估值。上述中存在部分壞賬的應(yīng)收款項，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，可采取以

下幾種思路進(jìn)行確定：

（1）參考企業(yè)近幾年的壞賬率確定總體的壞賬比例；

（2）參考企業(yè)各筆應(yīng)收款項歷年的回款率單個確定可能的壞賬比例；

（3）參考企業(yè)會計政策確定的壞賬準(zhǔn)備的提取率確定可能的壞賬比例；

2）賬齡分析法：分賬齡段分別確定壞賬比例，得出評估值。

1.2.4.2評估操作方法

首先，確定并統(tǒng)計集團(tuán)內(nèi)部的應(yīng)收賬款，再細(xì)分賬齡備后期調(diào)整時所用。

然后，確定可疑債權(quán)，有幾種情況：（1）金額大的（統(tǒng)計出若干筆金領(lǐng)大的、總

金額占全部款項的80%以上作為“工作重點(diǎn)”）、（2）賬齡長的（凡是3年以上的都應(yīng)

作為“工作重點(diǎn)”）。

最后，調(diào)查取證、制作“可疑債權(quán)調(diào)查表”工作底稿。

調(diào)整匯總階段“匯總組”根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)方法組最終確定的方案確定評估值。

1.2.5應(yīng)收股利、應(yīng)收利息

在核實(shí)股利分配和利息計算的相關(guān)協(xié)議、文件等資料基礎(chǔ)上，參照應(yīng)收款項評

估思路，按實(shí)際可收回金額確定評估價值。

1.2.6預(yù)付款項

1.2.6.1評估思路

對預(yù)付款項，由于其主要包括各種預(yù)付貨款或預(yù)付工程款等，價值相應(yīng)體現(xiàn)在

由于費(fèi)用的支出而形成的一定形式的實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)利上，因此，預(yù)付款項的評估主要

依據(jù)其形成的資產(chǎn)存續(xù)時間，對于在評估基準(zhǔn)日后仍然存在的資產(chǎn)或權(quán)利體現(xiàn)的預(yù)付

款項采用計算費(fèi)用余額的方法確認(rèn)現(xiàn)值。

1.2.6.2評估操作

1、對于那些形成的資產(chǎn)和權(quán)益已經(jīng)消失，但因款項數(shù)額較大而跨期攤銷的預(yù)付

款項，則評估為零；

2、對于預(yù)付款項應(yīng)攤未攤部分，也應(yīng)按零值處理。

3、對于費(fèi)用支出從而形成了以后一定形式的實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)利，應(yīng)保持賬面值作

為評估值。

4、重點(diǎn)關(guān)注金額大、賬齡長（一年以上）的款項。對于長期掛賬或已無法完成的

合同，參考應(yīng)收賬款評估方法評估。

1.2.7存貨

一般企業(yè)的存貨分為材料采購（在途物資）、原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、委托加工

物資、產(chǎn)成品（庫存商品）、在產(chǎn)品（自制半成品）、發(fā)出商品、在用周轉(zhuǎn)材料。

針對不同的類別，分別采用不同的評估方法確認(rèn)評估現(xiàn)值。其中：

1.2.7.1材料采購（在途物資）

系企業(yè)已付款但尚未收到貨物的在途材料

（1）近期發(fā)生、尚能正常完成的，以核實(shí)無誤的核實(shí)后賬面值確定評估值。

（2）長期掛賬或無法繼續(xù)完成的，以可回收凈值確定評估價值（類似應(yīng)收款項處

理）。

1.2.7.2原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料

主要有主材和輔助材料等?？傮w評估思路如下：

（1）對繼續(xù)使用的主要外購材料，可根據(jù)每項資產(chǎn)的清查核實(shí)后的數(shù)量、技術(shù)鑒

定結(jié)果和資產(chǎn)的市場現(xiàn)行買價，加合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗收整理入庫費(fèi)及其它合理

費(fèi)用，逐項計算評估值。

（2）對單價小、周轉(zhuǎn)快、可以正常使用的、其實(shí)際成本與基準(zhǔn)日市價基本一致的

材料，或購進(jìn)時間短、市場價格未發(fā)生變化的資產(chǎn)，可根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)

整后的賬面成本確定評估價值。

（3）對于價格變動較大、購入時間相對較長的材料，根據(jù)每項資產(chǎn)的清查核實(shí)后

數(shù)量，結(jié)合評估基準(zhǔn)日市價考慮運(yùn)雜費(fèi)、自然損耗及驗收入庫費(fèi)用后確定評估值。

（4）對失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的或積壓物資，應(yīng)按可變現(xiàn)凈值進(jìn)行評估

計價。

企業(yè)采用計劃成本核算而賬面價值（單項資產(chǎn)）未反映“材料成本差異”時，應(yīng)

先行分?jǐn)偂安牧铣杀静町悺庇囝~，在核實(shí)后賬面值反映。

特別注意：（1）利用企業(yè)基準(zhǔn)日附近采購價格資料（發(fā)票、合同等），以此為依據(jù)

確定重置單價最為可靠。（2）備品備件、輔助材料等，該部分一般項目較多，實(shí)際操

作中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注單價或賬面余額較大、價格變化大的項目。

1.2.7.3產(chǎn)成品（庫存商品）

產(chǎn)成品一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場銷售情況好壞決定是否加上

適當(dāng)?shù)睦麧?，或是要低于成本?/p>

對于汽車產(chǎn)成品，在考量其品牌、規(guī)格、排量、裝飾等參數(shù)以及市場售價、公

司盈利水平、稅負(fù)、市場暢銷程度等因素基礎(chǔ)上主要按市場價進(jìn)行評估。

對于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用和全部稅金確定評估

值；

對于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)

額的稅后凈利潤確定評估值；

對于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去營'也費(fèi)用、全部稅金和

稅后凈利潤確定評估值；

對于滯銷、積壓、降價銷售產(chǎn)品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評估值;

報廢產(chǎn)品按殘值確定評估值。

1.2.7.4在產(chǎn)品（自制半成品）

在產(chǎn)品及自制半成品包括處于生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的在制品、己加工完成并入庫但不能

對外獨(dú)立銷售的半成品等。評估時，應(yīng)根據(jù)對其完工程度技術(shù)鑒定和質(zhì)量檢測的結(jié)果,

結(jié)合該部分存貨或同類產(chǎn)品按現(xiàn)行市價重置所需投入的合理費(fèi)用采用重置成本法計

算確認(rèn)現(xiàn)值。

（1）對仍需繼續(xù)生產(chǎn)、銷售且有盈利的在制品、自制半成品的評估，應(yīng)根據(jù)技

術(shù)鑒定、質(zhì)量檢測和清查核實(shí)的結(jié)果，按現(xiàn)行市場價格重置同等被評資產(chǎn)所需投入合

理的料、工、費(fèi)確定評估價值。公式如下：

評估價=某項資產(chǎn)的原合理成本大（1+價格變動系數(shù)）+原合理費(fèi)用X（l+合

理費(fèi)用變動系數(shù)）

【注：對經(jīng)技術(shù)鑒定發(fā)現(xiàn)的廢品和盤盈盤虧數(shù)量應(yīng)從原成本中扣除或增加；價

格變動系數(shù)應(yīng)采用同類材料的價格系數(shù)?！?/p>

（2）對因產(chǎn)品下馬，只能按評估日的狀態(tài)向市場出售的在制品和自制半成品應(yīng)按

下列原則進(jìn)行評估：

a）對通用性好，能夠用于生產(chǎn)經(jīng)營的在制品、自制的半成品應(yīng)按實(shí)有數(shù)量考慮

可接受的單位市場價格扣除預(yù)計在銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)確定評估價值；

b）對資產(chǎn)通用性極差、且不繼續(xù)生產(chǎn)、無法通過市場調(diào)劑的在制品、自制的半

成品，應(yīng)按照廢料回收價格進(jìn)行評估。

1.2.7.5其他存貨

1）發(fā)出商品的評估有以下幾種情況：

（1）購貨方同意付款的，參考產(chǎn)成品評估；

（2）購貨方要求退貨的，對有問題的，按可回收的凈值確定估值；正常商品參考

產(chǎn)成品評估（可適當(dāng)考慮退貨成本）；

（3）購貨方已破產(chǎn)的，發(fā)出商品應(yīng)按經(jīng)核實(shí)后可追回的數(shù)量，參考產(chǎn)成品評估（可

適當(dāng)考慮追回成本）；無法追回的評估為零。

2）在用周轉(zhuǎn)材料的評估應(yīng)扣減有形損耗因素，即根據(jù)實(shí)際使用狀況確定相應(yīng)的

成新率。

1.2.8待攤費(fèi)用、其他流動資產(chǎn)

待攤費(fèi)用、其他流動資產(chǎn)的評估方法，詳見“其他資產(chǎn)評估方法”的相應(yīng)部份。

1.3特別提示

除存貨類資產(chǎn)外，其他流動資產(chǎn)的評估值應(yīng)盡可能與審計結(jié)果保持基本一致。

有重大差異的一定要與審計機(jī)構(gòu)充分溝通，取得一致；在無法達(dá)到一致的情況下，

請示中心組后處理。

流資：清查中，流資存在報廢、損失、盤虧、盤盈的，提請審計調(diào)整。

二、其他資產(chǎn)評估方法

1.其他資產(chǎn)評估方法選用原則

本部分資產(chǎn)主要包括待攤銷的費(fèi)用、待處理的損益掛賬和其他類的資產(chǎn)，歷來

是資產(chǎn)評估中需特別處理和作出調(diào)整的重點(diǎn)科目“（如需調(diào)整，盡可能與會計師聯(lián)系,

評估師原則上不進(jìn)行調(diào)整，包括存貨的小額負(fù)數(shù)情況）

評估操作中主要考慮其是否能形成對應(yīng)的實(shí)物或權(quán)利，并通過判斷對應(yīng)實(shí)物資

產(chǎn)或權(quán)利的價值來確定評估價值。

2.各項其他資產(chǎn)評估一般方法

2.1待攤費(fèi)用、長期待攤費(fèi)用

2.1.1評估思路

待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠谝?/p>

年以內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括以下幾類：①預(yù)付性質(zhì)費(fèi)用，如預(yù)付保險費(fèi)等；②為均

衡成本而分期攤銷的費(fèi)用，如固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、低值易耗品攤銷等；③性質(zhì)特殊的

費(fèi)用，如一次交納印花稅稅額較大需分?jǐn)偟臄?shù)額等。

長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)期損益應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷

的各項費(fèi)用，包括相入固定資產(chǎn)的改良支出及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用

等。

長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用除攤銷期不同外，其他性質(zhì)基本相同。對兩者可采用

相同的評估方法和程序。

長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用本身并不是資產(chǎn)，而是已耗用資產(chǎn)的反映，但由于這

些已耗用資產(chǎn)形成了新的資產(chǎn)和權(quán)利，這種新的資產(chǎn)和權(quán)利只要還存在，已付出的費(fèi)

用就還有價值。因此，長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用評估只與費(fèi)用支出所形成的資產(chǎn)和權(quán)

利的存在相關(guān)，與攤余價值沒有必然的聯(lián)系。如果這些資產(chǎn)和權(quán)利已經(jīng)消失，則長期

待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的價值為零，而無論其賬面攤余價值還有多大。

2.L2評估操作

長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的評估分以下兩種情況：

1、當(dāng)長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用所反映的費(fèi)用支出形成的新資產(chǎn)和權(quán)利的剩余存

續(xù)時間很難確定時，在充分核實(shí)有關(guān)會計記錄賬面數(shù)字的基礎(chǔ)上，按長期待攤費(fèi)用或

待攤費(fèi)用的余額確定評估價值，如無法合理確定期限的預(yù)付保險費(fèi)等。

2、當(dāng)新資產(chǎn)和權(quán)利剩余存續(xù)時間可以確定的情況下，可以根據(jù)長期待攤費(fèi)用與

待攤費(fèi)用所反映的資產(chǎn)和權(quán)利的實(shí)際內(nèi)容選擇相應(yīng)的資產(chǎn)評估方法進(jìn)行評估，確認(rèn)其

剩余存續(xù)時間，并結(jié)合長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用的原始入賬價值，最終確定評估價值;

對于資產(chǎn)和權(quán)利已耗盡的長期待攤費(fèi)用與待攤費(fèi)用，應(yīng)評估為零，而不是以余額作為

其評估價值。

對于常見的幾個項目分別如下處理：

(1)低值易耗品攤銷，以可使用年限作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價值，按攤

余價值確定評估價值。

(2)固定資產(chǎn)修理費(fèi)用(固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用)，由于其形成的資產(chǎn)在固定資產(chǎn)評估

中反映，因此，在本科目中評估為零；

(3)租入固定資產(chǎn)的改良支出，在改良后剩余租賃期與尚可使用年限兩者中選取

較短的作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價值，按攤余價值確定評估價值。

2.2開辦費(fèi)

開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差

旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)和不計入固定資產(chǎn)價值的借款費(fèi)用等。

開辦費(fèi)評估為零。

2.3待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失、固定資產(chǎn)清理

評估作價時考慮分以下三方面因素：

(1)尚有殘余實(shí)物的，確定可收回的殘值；

(2)有保險公司或其他過失人負(fù)責(zé)賠償?shù)模_定可收回的賠償金額；

(2)無法收回的部份，按零計算。

在充分考慮以上因素后，加總確定其評估價值。

2.4其他流動資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)

該部份資產(chǎn)核莫的內(nèi)容比較廣泛，實(shí)際操作中應(yīng)視具體情況而定。

對于能形成對應(yīng)實(shí)物或權(quán)利的，應(yīng)按對應(yīng)實(shí)物資產(chǎn)或權(quán)利的評估方法確定評估

價值；對于不能形成對應(yīng)實(shí)物或權(quán)利的，評估值為零。

2.5無形資產(chǎn)一其他無形資產(chǎn)

對于外購的軟件，評估人員應(yīng)核查企業(yè)的相關(guān)購買合同，如為通用的軟件，旦

開發(fā)商提供免費(fèi)升級服務(wù)，則直接向軟件供應(yīng)商或通過網(wǎng)絡(luò)查詢其現(xiàn)行市價作為評估

值（注意了解報價的折扣情況）；對針對特定企業(yè)開發(fā)的特殊專用軟件，一般缺乏公開

的市場，且無法直接句軟件供應(yīng)商詢價，因這類軟件企業(yè)技術(shù)及應(yīng)用人員大都參與了

軟件開發(fā)過程，評估人員可采取同企業(yè)采購人員、相關(guān)技術(shù)人員、軟件使用人員座談、

質(zhì)詢等方式了解軟件的功能、應(yīng)用現(xiàn)狀及前景、開發(fā)成本、開發(fā)周期，結(jié)合市場同等

或相似軟件的市價確定評估值。

對企業(yè)自主開發(fā)的軟件，則采取同企業(yè)軟件開發(fā)人員、財務(wù)人員座談、質(zhì)詢等

方式了解軟件的功能、應(yīng)用現(xiàn)狀及前景、開發(fā)周期、賬面價值構(gòu)成要素等，在獲取詳

細(xì)的開發(fā)成本明細(xì)后，以重置成本法進(jìn)行評估。

2.6遞延稅款借項

一般是由于壞賬準(zhǔn)備金、固定資產(chǎn)折舊時間性差異（為現(xiàn)行會計制度與稅法對固

定資產(chǎn)折舊確認(rèn)的時間不同）而形成的，因該款項可抵減未來的應(yīng)納所得稅額，全部

是企業(yè)權(quán)益，可以核實(shí)無誤后的核實(shí)后賬面值作為評估值。

第四章長期投資

1證券類長期投資

1.1清查要求；

確定有價證券是否存在、評估基準(zhǔn)日余額是否正確；確定有價證券是否歸被評

估單位所有；確定有價證券的增減變動及其收益(或損失)記錄是否完整。

1.2評估程序

(1)核對有價證券明細(xì)賬與總賬、報表的余額是否相符。

(2)會同被評估單位主管會計人員盤點(diǎn)有價證券，查明有價證券名稱、數(shù)量、票

面價值和取得成本并與相關(guān)賬戶余額進(jìn)行核對，如有差異，應(yīng)查明原因，并作出記滎

或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

(3)在外保管的有價證券，應(yīng)查閱保管的證明文件，必要時可向保管人函證。

(4)清查有價證券購入、出售或兌現(xiàn)的原始憑證是否完整，入賬基礎(chǔ)是否符合投

資合同、協(xié)議的規(guī)定，重大投資應(yīng)附董事會的決議，并查核會計處理是否壬確，審核

與長期投資有關(guān)的損益說不得是否準(zhǔn)確，并與投資收益項目核對。

(5)查明長期投資占被投資企業(yè)實(shí)收資本的比例和所后者權(quán)益的比例。

L3評估取值

可上市流通的有價證券采用現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估；以控股為目的持有的上市股

權(quán)，可采用收益現(xiàn)值法或市場比較法評估。對于非上市有價證券采用收益現(xiàn)值法確定

評估值。

2非證券類長期投資(其他長期投資)

2.1清查要求：

確定其他投資是否存在、評估基準(zhǔn)日余額是否正確；確定其他投資是否歸被評

估單位所有；確定其他投資的增減變動及其收益(或損失)記錄是否完整。

2.2評估程序

(1)核對其他投資明細(xì)賬與總賬、報表的余額是否相符。

(2)會同被評估單位主管會計人員清點(diǎn)其他投資，以各項投資的合同為依據(jù)，查

明其他投資名稱、數(shù)量、原始投資額和回報方式與相關(guān)賬戶余額進(jìn)行核對，如有差異,

應(yīng)查明原因，并作出記錄或進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

（3）清查有無長期投資性質(zhì)的短期投資項目，并作適當(dāng)?shù)恼f明和調(diào)整。

（4）查明其他投資的到期值（預(yù)期收益），計算其他投資的到期值在評估基準(zhǔn)日的

折現(xiàn)價值，確定其他投資的評估價值。

2.3評估取值

基本原則為：對于合同、協(xié)議明確規(guī)定了投資報酬的，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收

益和回收的本金折為現(xiàn)值，作為評估值。對到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資，可按約定并合

理預(yù)測的收益折現(xiàn)，再加到期收回資產(chǎn)的價值，計算評估值。對于不是直接獲取資金

收入，而是取得某種權(quán)利或其他經(jīng)濟(jì)利益的，兀嘗試測算相應(yīng)經(jīng)濟(jì)收益，折現(xiàn)計算評

估值；或根據(jù)剩余的權(quán)利或利益所對應(yīng)的重置價值確定評估值。

明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益、也形成不了任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的，按零值計算。

1、對于控股的長期投資

1）控股上市公司的長期投資，采用收益現(xiàn)值法評估作價。

2）其他控股和有重大影響的（持股20%以上）的長期投資，采用整體成本法進(jìn)行

評估，其評估過程及方法同整體企業(yè)評估。在估算出被投資單位整體凈資產(chǎn)后，與評

估單位在被投資單位所占之股權(quán)比例之積即為該項長期投資之評估值。

二級以上控股的長期投資評估須編寫規(guī)范的評估說明。

2、對非控股的長期投資，適當(dāng)考慮受資企業(yè)的凈資產(chǎn)和收益狀況，按成本法評

估。在未來收益難以預(yù)測，長期投資所占受資企業(yè)凈資產(chǎn)額明顯高于或低于投資賬面

值的，依據(jù)經(jīng)審計的受資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表反映的所有者權(quán)益按比例評估其長期投資價

值；投資發(fā)生時間不長數(shù)額較小且被投資企業(yè)。頁目）正常運(yùn)轉(zhuǎn)的可取長期投資賬面值

為評估值。

2.4其他注意事項

1、對異地受資企業(yè)應(yīng)盡量取得同基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表。實(shí)在困難的，要用離基

準(zhǔn)日最近日期的資產(chǎn)負(fù)債表，并說明該處理方法對評估值的影響。

單項長期投資價值“較小”的界限，由專業(yè)評估師根據(jù)實(shí)際情況確定。通常該

項長期投資的賬面值低于該企業(yè)總資產(chǎn)清查核實(shí)后賬面值的5%,可以被接受為“較

小”的界限?！皶r間不長”界定在1年以內(nèi)。

2、各項長期投資的權(quán)屬文件、合同、章程、報表等法定要求的資料，必須完備。

3、長期投資在報表上的反映

(1)對受資企業(yè)權(quán)益、收益等界定，執(zhí)行評估基準(zhǔn)日要求。

(2)控股和非控股的長期投資，逐項計算評估值，按母公司單一會計報表形式

反映，匯總反映在相應(yīng)的法人主體的長期投資項目上，不得把作為長期投資的受資企

業(yè)(即使是控股的企業(yè))的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理。

4、被投資單位若在本次評估中對其進(jìn)行了整體評估的(注意向中心組了解情

況)，無論是控股還是參股股權(quán)，一般都需引用其凈資產(chǎn)評估值。

第五章房屋建筑物及構(gòu)筑物

5.1評估人員的現(xiàn)場操作步驟和職責(zé)

5.1.1復(fù)查報表

復(fù)查被評估單位填報的《評估明細(xì)表》種類及數(shù)量是否齊全，如果不全，應(yīng)及時

要求被評估限期補(bǔ)齊。

檢查被評估單位報表所填報的內(nèi)容是否合乎要求，不合要求的，應(yīng)要求被評估單

位及時糾正。

5.1.2現(xiàn)場勘查

評估前期準(zhǔn)備階段，已要求被評估單位對被估建筑物先行自查并按照統(tǒng)一表格填

寫建筑物結(jié)構(gòu)及狀況。評估人員在現(xiàn)場，應(yīng)對被評估單位填報的情況進(jìn)行復(fù)查，將勘

察情況填入《房屋結(jié)構(gòu)狀況調(diào)查表》。

5.1.3搜集評估依據(jù)資料

根據(jù)被估對象搜集相關(guān)資料：A.權(quán)屬文件《房屋所有權(quán)證》；B.技術(shù)資料，如建

筑物平、立、剖面圖，廠區(qū)平面圖等；C.計價資料，如工程結(jié)算資料、當(dāng)?shù)馗?預(yù))

算定額及調(diào)價系數(shù)、市場造價信息資料、前期費(fèi)用資料等。

5.1.4進(jìn)行資產(chǎn)評估計算

(1)選擇評估方法：根據(jù)不同的評估對象、性質(zhì)選取相應(yīng)的評估方法,

(2)編制評估案例：按照本項目確定的評估方法，選擇和編制評估案例

(3)建筑造價計算：根據(jù)建筑工程概(預(yù))算定額和其它可行的方法確定案例建筑

物的工程造價。案例以外的建筑物按類比法進(jìn)行計算。

(4)重置價值計算：根據(jù)建筑工程造價，前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，資金成本等費(fèi)用

內(nèi)容計算評估對象重置全價。

(5)評估值的計算：

A.確定評估對象的成新率，成新率的確定方法應(yīng)加以說明。

B.依據(jù)重置價值和成新率計算評估值。專業(yè)負(fù)責(zé)人對評估值進(jìn)行審查和匯總。

(6)撰寫評估說明：著重說明清查核實(shí)情況、評估技術(shù)過程、增減值原因。

5.2評估方法

本次房產(chǎn)評估所選用的主要方法是重置成本法，其次是市場比較法，前者適用于

企業(yè)建造的房屋建筑，后者則適用于外購商品房。

5.2.1重置成本法

重置成本法按取得評估資料的不同，可分別采用概預(yù)算編制法、概預(yù)算調(diào)整法、

市價法、類比法、系數(shù)調(diào)整法等方法進(jìn)行。

(1)概預(yù)算編制法：即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及各地現(xiàn)行定額重新編制概預(yù)算

的方法。

2005年至2009年竣工的工程，其工程造價和現(xiàn)行建筑造價接近，可以對原結(jié)算

的造價計算過程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容作適當(dāng)調(diào)整和修正來確定評估對象的工程造價，

亦視同為概預(yù)算編制法。

(2)概預(yù)算調(diào)整法：即原結(jié)算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)

定，但可以利用原概預(yù)算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修