11-PAGE某房產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u35191.1風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)源 -1-273791.1.1政策風(fēng)險(xiǎn) -1-215371.1.2金融風(fēng)險(xiǎn) -2-139291.1.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) -2-25741.1.4建造風(fēng)險(xiǎn) -2-124692項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 -3-近幾年，由于隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及部分炒房者出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)需求熱現(xiàn)象，一方面這及大促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也隨著出現(xiàn)了巨大“泡沫”，開(kāi)發(fā)商在面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)高收益的同時(shí)也應(yīng)該預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大，區(qū)域性強(qiáng)，周期性長(zhǎng)，涉及行業(yè)多、各種風(fēng)險(xiǎn)因素錯(cuò)綜復(fù)雜，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商對(duì)許多風(fēng)險(xiǎn)把握不住，因此更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防患于未然。1.1風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于風(fēng)險(xiǎn)具有偶然性與必然性、多樣性與多層次且可變性強(qiáng)等特點(diǎn)，本文從這些特點(diǎn)出發(fā)分析，分析總結(jié)了目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)源。1.1.1政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息，國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整將會(huì)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)，其中政府對(duì)房?jī)r(jià)、貸款利率和土地的規(guī)定、供應(yīng)管理，土地使用限制，環(huán)境保護(hù)要求、投資規(guī)模、投資方向和稅收管理都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。玖瓏湖項(xiàng)目中徐州市實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，將會(huì)直接影響前期開(kāi)發(fā)資金投入和后期銷(xiāo)售資金回籠，提高風(fēng)險(xiǎn)程，在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要慎重考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2金融風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)與該國(guó)GDP的相關(guān)性為80%，房地產(chǎn)業(yè)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低。當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)公司需要及時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)，分析其背后的原因，并及時(shí)采取措施減少損失。例如，2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)金融危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售疲軟，房?jī)r(jià)與居民的收入和需求大相徑庭，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨需求低迷的更大危機(jī)。新城控股集團(tuán)調(diào)整了該國(guó)大部分地區(qū)的住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格。當(dāng)次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響時(shí)，該公司及早確定了市場(chǎng)狀況，并采取了果斷措施來(lái)減少經(jīng)濟(jì)衰退造成的損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)表明，企業(yè)需要長(zhǎng)期監(jiān)控市場(chǎng)并做出正確的決策。1.1.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1.成本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本主要包括土地成本，建設(shè)成本，前期工程成本，管理成本，利息及相關(guān)稅費(fèi)。其中土地成本，建筑成本和人工成本占開(kāi)發(fā)投資比重最大。土地成本取決于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房屋的售價(jià)，公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行選擇。建設(shè)成本隨城市和地區(qū)以及原材料價(jià)格的不同而不同。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司收購(gòu)?fù)恋夭⑼顿Y項(xiàng)目時(shí)，通常只能判斷未來(lái)短期行情，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售時(shí)，市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生重大變化，并且房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將面臨價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。突然的政策，金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退等都會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格。融資風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)投資金額巨大，大多數(shù)房地產(chǎn)公司自有資金不足，通常會(huì)銀行貸款之類(lèi)的外債來(lái)開(kāi)發(fā)和建造房屋，并通過(guò)從房屋買(mǎi)賣(mài)中收回資金來(lái)償還貸款。這是高負(fù)債和低現(xiàn)金流量的狀態(tài)。如果對(duì)房地產(chǎn)的需求旺盛且銷(xiāo)售條件良好，則此操作更具成本效益。房地產(chǎn)銷(xiāo)售率高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以立即提取資金。公司可以在沒(méi)有足夠的資金和現(xiàn)金流的情況下進(jìn)行項(xiàng)目。如果市場(chǎng)需求低迷，可能會(huì)導(dǎo)致?tīng)€尾樓甚至公司破產(chǎn)，因此需要重視融資風(fēng)險(xiǎn)。1.1.4建造風(fēng)險(xiǎn)施工風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招標(biāo)合同、承包商的履約能力、成本和工期上、質(zhì)量等方面。投標(biāo)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)?shù)耐稑?biāo)模式并選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位，建設(shè)單位，監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須嚴(yán)格簽到并執(zhí)行合同，否則將影響項(xiàng)目的質(zhì)量，持續(xù)時(shí)間和成本，并可能給項(xiàng)目涉及的所有各方造成損失。例如承包商沒(méi)有履行合同的能力，則可能導(dǎo)致施工期的延遲，從而延遲建設(shè)周期和房屋銷(xiāo)售，建設(shè)成本擴(kuò)大。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，房地產(chǎn)的質(zhì)量不僅影響銷(xiāo)售，還影響用戶(hù)安全。因此，在建造過(guò)程中，必須充分保證房屋的質(zhì)量。2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議（1）重視可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期，廣泛而復(fù)雜的過(guò)程，因此存在許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。隨著市場(chǎng)的成熟和飽和，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)增加，可行性研究為投資者做出決策提供了科學(xué)依據(jù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中最重要的步驟，因?yàn)橐坏┳鞒鐾顿Y，房地產(chǎn)投資將面臨相對(duì)復(fù)雜消費(fèi)市場(chǎng)。為了評(píng)估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，在城市規(guī)劃法規(guī)，政府政策和法規(guī)的約束下，根據(jù)供求條件和發(fā)展趨勢(shì)，必須確定投資項(xiàng)目的用途和規(guī)模、類(lèi)型，預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本、需求、售價(jià)等。由于這些預(yù)測(cè)面臨許多不確定因素，因此會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)?？尚行匝芯侩A段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析的準(zhǔn)確性直接影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，避免投資盲目性。加強(qiáng)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目選址尤為敏感，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功投資開(kāi)發(fā)離不開(kāi)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目投資前，需要充分考慮區(qū)位因素，例如地理位置、周邊商圈、交通、學(xué)校、醫(yī)院以及娛樂(lè)設(shè)施等。在分析和研究市場(chǎng)數(shù)據(jù)的過(guò)程中，有必要充分考慮我國(guó)住房風(fēng)格和消費(fèi)觀(guān)念的影響，并了解住房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。密切關(guān)注政策變化由于我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，因此受政策、政府監(jiān)督力度較大。政策的變化對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資者的經(jīng)濟(jì)有著明顯的影響。例如宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策，國(guó)家稅收政策，公共財(cái)政，貨幣，工業(yè)以及住房政策和制度將會(huì)直接影響影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。對(duì)各種政策的研究不僅可以幫助房地產(chǎn)投資確定正確的投資和發(fā)展方向，更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)，還可以根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整投資策略，從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。間接方式降低風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都將面臨許多潛在風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)制度是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)常見(jiàn)手段之一。保險(xiǎn)可以減少或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)，因此，確保房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)非常重要?？梢栽鰪?qiáng)投資者信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。分散投資策略