一、交付糾紛二、質(zhì)量糾紛三、面積糾紛四、政府調(diào)控下的常見糾紛內(nèi)容：1、交付的法律意義2、交付條件與交付標準3、實踐中局部法院的認識4、交付通知的法律意義及風險預防5、買受人拒絕收房的合理理由6、交付本卷須知一、交付糾紛1、交付的法律意義2、交付條件與交付標準案例：開發(fā)商將某商品房交付買受人時，買受人驗房時提出陽臺漏裝合同約定的壁燈、吸頂燈，因此拒收房，要求安裝后再收房。買受人理由是否成立？法院判決該房屋不符合交付條件，是否正確？從案例中，可以看出區(qū)分交付條件與交付標準的意義，概念不容混淆。1〕竣工驗收合格。?城市房地產(chǎn)管理法?第27條房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第17條房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。----四方驗收。實踐中，廣東省內(nèi)法院一般掌握竣備或更嚴標準。我司補充協(xié)議也約定以竣備作為交付條件：假設(shè)甲方未能取得各單項文件或報告，但已辦妥竣備手續(xù)的，視為到達交付條件，甲方承擔延期交房違約責任。2〕具備?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第31條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。---兩書。3〕根底生活設(shè)施應當具備交付使用條件。?商品房銷售管理方法?第7條商品現(xiàn)房銷售應當具備的條件：〔六〕供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套根底設(shè)施具備交付使用條件，其他配套根底設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期〞。-----根本生活要件。省高院2021年?全省民事審判工作會議紀要?：合同對交樓標準有約定的按約定辦理；如該約定違反?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第45條、?建筑法?第61條、?消防法?第13條等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，應認定該條款無效。出賣人交付的商品房應滿足根本平安條件和買受人根本居住要求，具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。 未到達上述任何一項，商品房即不具備交付條件，不能交付使用。交付條件即法定的商品房交付使用應具備的根本條件。 包括：質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號等，均可自由約定。------具體約定應防止過于明確，最好模糊。 不符合交付標準的，賣方應承擔違約責任，包括整改〔修理更換〕、差價賠償?shù)?，但買方不享有單方解約權(quán)，不應支持其拒收維權(quán)；是否涉及延遲交付責任應依約定。無約定的，如不影響正常居住，不應成為拒收理由：在符合交付條件的前提下，房屋已滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，不影響合同目的實現(xiàn)〔合同法第94條〕，也不構(gòu)成根本違約。-----南沙珠江灣工程局部業(yè)主因裝修質(zhì)量問題拒絕收樓。交付標準是當事人約定的商品房交付時應到達的實物狀態(tài)

3、實踐中局部法院的認識南沙法院：交付條件不僅應有竣備，還應通水、電、郵，開發(fā)商應舉證有關(guān)文件出示給買受人；天河法院：交付條件不僅應竣備，還應通水通電通郵，有報裝文件；海珠法院：交付條件竣備即可；江門法院：將交付條件與交付標準混為一談，裝修上的瑕疵被認定為不符合交付條件，業(yè)主可拒收樓。廣州中院：“交樓“標準應如何確定？答：1、必須具備以下兩個根本條件：〔1〕取得?建設(shè)工程竣工備案表?；〔2〕訟爭房屋符合使用條件〔即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵〕。有特別約定其他標準的從約定。2、合同附件中約定有裝修標準的。出賣人未到達約定的裝修標準，其承擔的是關(guān)于裝修標準的違約責任。------2021年?關(guān)于商品房預售糾紛假設(shè)干問題的處理意見?司法不統(tǒng)一，觀點奇葩綻放，當事人無所適從。

案例：買受人起訴某開發(fā)商稱，未收到交房通知，至今未收房，要求交房并按約定承擔延遲交付XXX天的違約責任。開發(fā)商抗辯稱該房屋為成批交付，早以郵政特快專遞方式統(tǒng)一發(fā)出通知，有郵局回執(zhí)為證。但法院認為回執(zhí)上不能看出信件內(nèi)容，且簽收非本人，故不能認定開發(fā)商已書面通知，遂判決支持買受人訴請。 教訓：無視個別客戶惡意違約的風險，處理不及時，證據(jù)不力。4、交付通知的法律意義及風險預防１〕交付通知是否必須？Ａ．我方補充協(xié)議約定“如乙方?jīng)]有收到收樓通知的，乙方應在合同約定的交付期限屆滿當日辦理收樓手續(xù)，乙方未在合同約定的交樓期限屆滿當日辦理收樓手續(xù)且該商品房已符合交付條件的，視為該商品房在該日已交付給乙方〞Ｂ．通知地址以合同記載為準；通知行為應能證明〔發(fā)函公證、特快專遞回執(zhí)〕，郵件物品內(nèi)容欄寫明“××工程名稱×棟×號交付通知書〞。Ｃ．集中交付后，清理未辦手續(xù)客戶，逐人再通知，留存有關(guān)證據(jù)。Ｄ．雖到場但拒不收房的客戶，務(wù)必要其填寫?意見表?，以證明其確曾到場，不收房另有原因。Ｅ．確實聯(lián)系不上的客戶，必要時在媒體〔主要是報紙〕上公告通知。2〕防止交付通知疏漏的方法根據(jù)法律規(guī)定與現(xiàn)實做法，以下情形應可作為買受人拒收房的正當理由：1〕房屋未經(jīng)竣備；2〕交付時不具備?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?；3〕道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等根底生活設(shè)施不具備使用條件；------我方補充協(xié)議：臨水、臨電也算具備條件。4〕建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人；———訂約合同目的不達。5〕交付時間遲延，到達買受人單方解除合同的條件；----穗版合同：逾期超過240日，買受人可解約。6〕實測與預測面積差異到達約定的解除合同的標準；----司法解釋第14條：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。7〕商品房明顯存在重大質(zhì)量瑕疵。司法解第12條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第13條：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。---是否嚴重影響正常居住使用，證明責任在買受人，實踐中主要依據(jù)鑒定機構(gòu)報告判斷。另，質(zhì)量瑕疵也可以無形，比方因室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標，致買受人無法使用房屋，或使用房屋致身體健康受害，買受人請求解除合同，一般會得到支持。以上情形，前三種是出賣人不能證明商品房到達交付條件，后四種是出賣人根本違約。

5、買受人拒絕收房正當理由以下情形買受人拒收房屋，不視為正當理由〔舉例〕：1〕交付前模擬驗房，發(fā)現(xiàn)與消滅觀感瑕疵；2〕對拒收客戶，請其說明理由，并寫在意見表上；3〕不輕易承諾或按客戶要求簽字；-----特別注意4〕對攜帶攝錄設(shè)備取證的客戶，防止作表態(tài)回應；-----特別注意專業(yè)驗房公司陪同；5〕客戶所提要求當場無法確定的，事后及時以書面形式回應，請其簽收；6〕篩選問題客戶，有針對性地保全必要證據(jù)，預備訴訟；7〕交付現(xiàn)場如有條件應安裝監(jiān)視錄像設(shè)備。6、交付本卷須知兩個問題：1、三個層面的質(zhì)量問題〔按嚴重程度從高到低〕：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、嚴重影響正常居住使用、外表瑕疵。2、保修產(chǎn)生的賠償責任及保修期應否順延。二、質(zhì)量糾紛1、質(zhì)量問題第一層次：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格1、質(zhì)量問題第二層次：“嚴重影響正常居住使用〞所謂外表瑕疵系指：外表性的、不影響使用功能與價值的質(zhì)量問題，諸如：裂縫、滲漏、粉刷層空鼓、地面起砂、油漆涂料色差、成品保護不周、尺寸誤差、設(shè)備或零部件不合格等。外表瑕疵通?？梢酝ㄟ^通過整改〔交付前〕、維修〔交付后〕解決，屬建設(shè)單位保修范疇，不損害房屋品質(zhì)、價值與功能，不影響合同目的的實現(xiàn)，買受人以此為由，要求解約，不應得到支持，但開發(fā)商應承擔賠償責任〔假設(shè)有損失發(fā)生〕。1〕?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第31條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購置人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。2〕?商品房銷售管理方法?第33條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。 造成損失的范圍？1．業(yè)主在維修期間無法使用房屋的，開發(fā)商應比照同地段同類房屋租金的標準支付賠償金。2．業(yè)主誤工費。維修期間業(yè)主在工作日配合維修而實際減少的收入。3．物業(yè)管理費。4、其它直接損失，如因房屋漏水，致屋內(nèi)物品被浸泡損壞；天花板、燈具脫落砸壞家具、電器等。1、質(zhì)量問題之第三層次：外表瑕疵

甲某向開發(fā)商購房一套，已付款50萬元，開發(fā)商按期交房，但甲某驗收時發(fā)現(xiàn)墻面、頂板、地面等多處出現(xiàn)貫穿裂縫，且許多地方存在修補痕跡。甲某認為房屋存在嚴重質(zhì)量問題，故拒絕收鑰匙，并要求開發(fā)商承擔維修和遲延交付責任。開發(fā)商同意維修，但認為裂縫屬正常溫度伸縮縫，要求甲某盡快辦理入住手續(xù)，否那么應依約承擔逾期收房產(chǎn)生的保管費。雙方交涉未果，甲某訴至法院。法院受理后委托專業(yè)機構(gòu)檢測。結(jié)論為：裂縫系溫度裂縫和施工縫處理及填充墻施工不當所致，非結(jié)構(gòu)性裂縫，不影響房屋平安可靠性。法院審理認為，依照法律規(guī)定及約定，墻體裂縫應由被告采取有效方法給予修復。但被告對房屋采取補救措施后，原告遲延辦理入住手續(xù)也存在明顯過錯，應對遲延造成的損失承擔責任，據(jù)此駁回原告訴請。案例：2、保修期是否因發(fā)生維修而順延？案例：某房屋屋面滲漏，經(jīng)反復維修，保修期屆滿后，開發(fā)商認為保修責任已終止，而業(yè)主認為該缺陷始終未徹底修復，故開發(fā)商仍應繼續(xù)承擔保修責任，該部位防水應從最后一次維修后計算期間，再保修五年。經(jīng)查，房屋交付后的第一、三年，屋面局部重做過兩次防水。業(yè)主要求有無依據(jù)？關(guān)于保修期順延，實踐中有以下觀點：1〕保修期應嚴格限定，開發(fā)商沒有義務(wù)對有質(zhì)量問題的房屋長期保修，只要該保修部位超過法定保修期，開發(fā)商即沒有對其房屋維修的義務(wù)；2〕質(zhì)量問題發(fā)生在保修期內(nèi)，假設(shè)在保修期內(nèi)未修復，不管業(yè)主再次報修時間是否超過法定保修期，開發(fā)商均有維修義務(wù)；3〕開發(fā)商對于保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的部位在超出保修期后有維修義務(wù)，應根據(jù)法定保修期進行順延。如何認識保修制度？開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)，如發(fā)生質(zhì)量問題，由其承擔責任，而非保證一定期間內(nèi)房屋不發(fā)生質(zhì)量問題。開發(fā)商依約履行保修義務(wù)的，業(yè)主要求中斷保修期間，再行起算，無法律、合同依據(jù)。

三、面積差異糾紛經(jīng)常出現(xiàn)的問題；公攤面積差異中新網(wǎng)2021年9月2日電：廣東一樓盤商品房面積“縮水〞業(yè)主告開發(fā)商獲補償2021年，李女士看中了清新區(qū)新亞時代城一套住房，合同約定建筑面積，李女士拿到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)比約定套內(nèi)面積少了5.23㎡。李女士認為開發(fā)商構(gòu)成違約，遂向清新區(qū)法院起訴要求退還多收房款并付息。開發(fā)商辯稱，預售階段該公司委托建設(shè)方工程師，按照?建筑工程建筑面積計算標準?測量房屋，將外墻全部面積計入套內(nèi)面積。測繪所在驗收階段按?國家標準房產(chǎn)測量標準?測量。該測量方式將外墻一半面積計入套內(nèi)面積，一半計入公攤面積。一審法院認為，開發(fā)商存在違約，應依約按套內(nèi)建筑面積單價返還多收房款。同時業(yè)主應對公攤面積增大3.48㎡局部補償開發(fā)商，相抵后，開發(fā)商應退還多付房款12744.34元，并賠償利息。二審法院認為，無論套內(nèi)建筑面積減少還是公攤面積增加，均是對合同約定的變更，雙方的權(quán)利義務(wù)也應依雙方意思表示作相應調(diào)整。開發(fā)商同意退多算的套內(nèi)建筑面積購房款，按照公平和等價有償原那么，李某應補交公攤面積購房款，相抵后開發(fā)商仍需支付8313.2元及利息。李女士不服二審判決，向省高院申請再審，經(jīng)審查，省高院認為二審法院判決并無不當，駁回再審申請，判令雙方履行二審判決，開發(fā)商就“縮水〞面積補差價，李女士為增加的公攤面積補差價。----------非普遍做法，不能盲目樂觀。近期，法院觀點有轉(zhuǎn)變跡象：四、政府調(diào)控下的常見糾