新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報告君瑞評報字(2025)第081號(共壹冊，第壹冊)深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)二○二五年五月十三日君瑞評約字(2025)第031號非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告君瑞評報字(2025)第081號新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評估報告129,460,000.00元2025年05月13日深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)黃愛娟梁偉鈞(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：44190178正式會員編號：44190201(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年05月13日ICP備案號京ICP備2020034749號 資產(chǎn)評估報告正文 4 4 五、評估基準日 28九、評估假設(shè) 十、評估結(jié)論 3十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制 十三、資產(chǎn)評估報告日 41 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準六、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估 君瑞評報字(2025)第081號新疆火炬燃氣股份有限公司：深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值進行了評估。委托人：新疆火炬燃氣股份有限公司(以下簡稱“新疆火炬”)被評估單位：玉山縣利泰天然氣有限公司(以下簡稱“玉山利泰”)新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)，需要對所涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日的市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。本次評估對象為玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益；本次評估范圍為玉山縣利泰天然氣有限公司的全部資產(chǎn)及負債。四、價值類型市場價值。 2025年03月31日。收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法。在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)評估測算，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益評估值為12,946.00萬元(大寫人民萬元，增值額8,676.20萬元，增值率203.20%。根據(jù)評估準則有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)論自評估基準日至經(jīng)濟行為實現(xiàn)日為壹年內(nèi)有效，即從2025年03月31日起至2026年03月30日止。若超過壹年，需重新進在使用本評估結(jié)論時，提請資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第4頁君瑞評報字(2025)第081號深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全(一)委托人概況名稱：新疆火炬燃氣股份有限公司(以下簡稱“新疆火炬”)地址：新疆喀什地區(qū)喀什市中亞南亞工業(yè)園區(qū)深圳產(chǎn)業(yè)園C23-518-1中國(新疆)自由貿(mào)易試驗區(qū)喀什片區(qū)喀什市區(qū)塊公司類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)成立日期：2003年04月23日經(jīng)營范圍：天然氣的銷售；銷售：燃氣具及其配件、長輸管網(wǎng)、管材管件、儀器儀表；天然氣集中供熱；市政工程總承包；危險貨物運輸；成品油零售；汽車清洗服務(wù)；電動汽車充電設(shè)施的建設(shè)及運營管理；銷售：日用百貨、潤滑油、石蠟、(二)被評估單位概況深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第5頁名稱：玉山縣利泰天然氣有限公司(以下簡稱“玉山利泰”)公司類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2012年01月05日營業(yè)期限至：2042年01月03日經(jīng)營范圍：許可項目：燃氣經(jīng)營，燃氣燃燒器具安裝、維修，特種設(shè)備設(shè)計，特種設(shè)備安裝改造修理，各類工程建設(shè)活動，建設(shè)工程設(shè)計，特種設(shè)備檢驗檢測服務(wù)(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動)一般項目：廚具衛(wèi)具及日用雜品批發(fā)，廚具衛(wèi)具及日用雜品零售，非電力家用器具銷售，煤炭及制品銷售，機械設(shè)備租賃，技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、2、企業(yè)的歷史沿革(1)2012年1月，玉山利泰設(shè)立2011年12月12日，玉山利泰原股東召開股東會并作出決議：同意遼寧遼河油田恒泰利實業(yè)(集團)有限公司、江西巨泰置業(yè)投資有限公司共同組建玉山利泰，公司注冊資本為人民幣2,000.00萬元，其中：遼寧遼河油田恒泰利實業(yè)(集團)有限公司以貨幣形式出資人民1,020.00萬元，占注冊資本的51%。江西巨泰置業(yè)投資有限公司以貨幣形式出資人民幣980.00萬元，占注冊資本的49%。2011年12月27日，江西永華和信會計師事務(wù)所有限公司對首次(第一期)400.00萬元出資事項進行了審驗，出具了“贛永華驗字【2011】第479號”《驗資報告》。2012年1月5日，玉山利泰在玉山縣工商行政管理局注冊登記并領(lǐng)取了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號：361123210011614)。深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第6頁2013年1月22日，上饒華信聯(lián)合會計師事務(wù)所對第二期1,600萬元出資事項進行了審閱，并出具了“贛繞華信驗字【2013】第065號”《驗資報告》。序號股東姓名(萬元)出資比例1遼寧遼河油田恒泰利實業(yè)(集團)有限公司2江西巨泰置業(yè)投資有限公司(2)2015年8月，第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2015年8月10日，遼寧遼河油田恒泰利實業(yè)(集團)有限公司簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,同意將其持有的玉山利泰51%的股權(quán)以人民幣1,020.00萬元的價格轉(zhuǎn)2015年8月10日，江西巨泰置業(yè)投資有限公司與江西中久天然氣投資有限公司簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,江西巨泰置業(yè)投資有限公司將其持有的玉山利泰49%股權(quán)以人民幣980.00萬元轉(zhuǎn)讓給江西中久天然氣投資有限公司。2015年8月13日，玉山利泰召開股東會并作出決議：同意上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項。本次增資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后玉山利泰的股東及股權(quán)結(jié)序號股東姓名(萬元)出資比例1江西中久天然氣投資有限公司2017年2月23日，根據(jù)玉山利泰《章程修正案》,股東江西中久天然氣投資3、基準日股權(quán)結(jié)構(gòu)情況序號股東姓名(萬元)實繳出資額(萬元)出資比例1江西中久天然氣集團有限公司4、企業(yè)經(jīng)營情況(1)業(yè)務(wù)基本情況 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評估報告玉山利泰業(yè)務(wù)主要為天然氣安裝、銷售。燃氣銷售業(yè)務(wù)是指玉山利泰所屬城市門站接受上游氣源，經(jīng)調(diào)壓、計量后通過形成可供直接使用的燃氣，向終端用戶銷售的過程，涵蓋城市管道燃氣“儲、輸、配、售”的完整經(jīng)營鏈。玉山利泰所提供的城市燃氣產(chǎn)品受眾廣泛，消費群體覆蓋燃氣安裝業(yè)務(wù)主要指根據(jù)不同類別用戶的特點進行燃氣設(shè)施及設(shè)備的設(shè)計和安(2)經(jīng)營模式采購單價由合同雙方根據(jù)政府部門價格指導(dǎo)文銷售模式：玉山利泰從上游供應(yīng)商購入天然氣，然后通過自建的城市門站及各類管道和設(shè)施輸送至居民用戶、工商業(yè)用戶等，并向其收取天然氣銷售款。對于居民用戶，統(tǒng)一采用IC卡預(yù)收費方式進行結(jié)算，即用戶先持IC卡到玉山利泰售氣網(wǎng)再充值后方可繼續(xù)用氣。對于工業(yè)用戶、商業(yè)用戶，均采用預(yù)付款銷售模式，客戶預(yù)先繳費用氣，每月用定期抄表方式進行結(jié)算，即按合同定期對用戶燃氣表進行抄表，根據(jù)抄表數(shù)確定用戶用氣量，然后按合同約定時限及價格進行結(jié)算。目前玉山利泰對新安裝用戶正在逐步推廣使用物聯(lián)網(wǎng)表，用戶可通過微信小程序等多種方式價格為政府主管部門制定，商業(yè)用氣、工業(yè)用氣價格為公司根據(jù)上游購氣價格并參采購模式：玉山利泰入戶安裝業(yè)務(wù)采購主要為原材料采購及勞務(wù)采購。原材料采購主要為管材、管件、調(diào)壓設(shè)施、燃氣表等設(shè)備。根據(jù)玉山利泰規(guī)定，玉山利泰 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評估報告深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第8頁通過招標程序每年選定合作供應(yīng)商組成供應(yīng)商庫，并與其簽訂年度采購框架協(xié)議。玉山利泰供應(yīng)部根據(jù)年度生產(chǎn)計劃，向供應(yīng)商公司詢價后確定供應(yīng)商，向其發(fā)送采購單。材料入庫，并經(jīng)驗收合格后，玉山利泰向其付款。勞務(wù)采購為玉山利泰與客戶簽訂入戶安裝合同后，將工程勞務(wù)轉(zhuǎn)包給具有相應(yīng)施工資質(zhì)的公司進行施工。施工單位主要提供勞務(wù)，工程類主要材料由玉山利泰提供。施工過程中，玉山利泰負責(zé)監(jiān)督和驗收工作，工程公司負責(zé)具體施工。工程完工后，玉山利泰按照具體工程銷售模式：燃氣入戶安裝由客戶向玉山利泰統(tǒng)一提出入戶安裝申請，玉山利泰市場發(fā)展部審核客戶資料，安排設(shè)計人員勘探現(xiàn)場。待符合安裝條件并且受理資料齊全后，客戶與玉山利泰簽訂燃氣安裝合同。待設(shè)計人員出具正式燃氣管道設(shè)計圖紙，客戶按照成都市內(nèi)安裝收費標準預(yù)付工程費用，施工人員按照圖紙進行管道施采購模式：玉山利泰增值業(yè)務(wù)采購主要為原材料采購，具體采購種類視當(dāng)前增值業(yè)務(wù)開展種類遵循按需采購原則，目前玉山利泰開展的增值業(yè)務(wù)主要有燃氣具、表后材料、戶內(nèi)燃氣管道暗埋服務(wù)等。玉山利泰結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況以及行業(yè)的發(fā)銷售模式：未安裝配套天然氣的小區(qū)客戶報裝時，玉山利泰公司即進行燃氣具的推薦銷售。安裝配套天然氣的小區(qū)客戶，玉山利泰公司在客戶準備裝修時即開展燃氣具推薦銷售以及戶內(nèi)燃氣管道暗埋服務(wù)。用戶裝修完成后，向玉山利泰提出點火通氣申請，玉山利泰客戶服務(wù)部人員按照客戶預(yù)約需求，安排外勤專員上門驗收并點火通氣，期間進行燃氣周邊產(chǎn)品的推薦。同時，玉山利泰公司會對所有用戶提5、歷史財務(wù)狀況金額單位：人民幣元 2023年12月31日2024年12月31日2025年03月31日資產(chǎn)總額負債總額表二：金額單位：人民幣元2025年1-3月減：稅金及附加減：銷售費用減：管理費用減：財務(wù)費用-----二、營業(yè)利潤-減：營業(yè)外支出--四、凈利潤注：上述2023年財務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計，由被評估單位提供；2024年至2025年3月財務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具《中審亞太審字(2025)0070056、企業(yè)目前執(zhí)行會計政策和稅收政策(1)財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)以持續(xù)經(jīng)營為基礎(chǔ)，根據(jù)實際發(fā)生的交易和事項，按照財政部頒布的《企業(yè)會計準則——基本準則》和具體企業(yè)會計準則及其他相關(guān)規(guī)定進行確認和計量，在此基礎(chǔ)上編制財務(wù)報表。 稅種計稅依據(jù)教育費附加地方教育附加企業(yè)所得稅(三)委托人與被評估單位之間的關(guān)系委托人擬收購被評估單位，委托人與被評估單位為同一實際控制(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人資產(chǎn)評估委托合同中無約定委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人。除國家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人共同書面確認的機構(gòu)或個人不能成為本資產(chǎn)評估報告使用人。新疆火炬燃氣股份有限公司擬收購股權(quán)，需要對所涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日的市場價值進行評估，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。(一)評估對象(二)評估范圍本次評估范圍為玉山縣利泰天然氣有限公司的全部資產(chǎn)及負債。1、評估基準日的玉山利泰表內(nèi)資產(chǎn)、負債具體內(nèi)容如下：項目 項目存貨固定資產(chǎn)長期待攤費用注：上述評估基準日財務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具《中審亞太審字(2025)007005號》標準無保留意見審計報告。2、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量被評估單位無申報的表外資產(chǎn)。(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)負債概況 貨幣資金賬面價值共7,131,147.41元，均為銀行存款。2、其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款賬面余額19,768,186.26元，壞賬準備15,171.69元，賬面價值19,753,014.57元，為應(yīng)收關(guān)聯(lián)方借款、代扣社保等。3、存貨存貨賬面原值為2,310,568.28元，計提存貨跌價準備0.00元，賬面價值為2,310,568.28元，主要為在產(chǎn)品(工程施工)、庫存商品(液化天然氣),存貨狀況4、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)包括房屋建筑物類和設(shè)備類。各類資產(chǎn)概況如下：(1)房屋建筑物類固定資產(chǎn)-房屋建筑物類賬面原值21,291,299.16元，賬面價值19,560,667.79元，房屋建筑物賬面原值5,887,330.32元，賬面凈值4,790,317.29元，共5項，建成于2014年至2023年間；構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施賬面原值15,403,968.84元，賬面凈值14,770,350.50元，共11項，建成于2018年至2024年間。標的物坐落于江西省上饒市玉山縣，截止資產(chǎn)清查日，房屋建筑物維護保養(yǎng)良好，使用正常。委估房屋建筑物歸被評估單位所有，均取得產(chǎn)權(quán)證，不存在抵押、(2)設(shè)備類機器設(shè)備賬面原值16,343,928.84元，賬面凈值10,874,073.44元，共27項，為空溫式氣化器、Y型低溫儲罐、利泰門站調(diào)壓計量撬(特瑞斯)等，購置時間2014年至2024年期間；車輛賬面原值1,072,399.03元，賬面凈值577,899.23元，為6項機動車輛，購置時間2013年至2024年期間；深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第13頁電子設(shè)備及其他賬面原值494,374.08元，賬面凈值147,492.00元，共97項，主要是奧克斯空高調(diào)、電腦、打印機等，購置時間分布于2013年至2024年期間。管道資產(chǎn)賬面原值61,626,740.84元，賬面凈值48,934,705.65元，共123項，為輸送燃氣鋪設(shè)的管道，購置時間2014年至2024年期間；標的物分布于江西省上饒市玉山縣冰溪鎮(zhèn)外山底文成村及燃氣經(jīng)營區(qū)域內(nèi)，截止資產(chǎn)清查日，設(shè)備維護保養(yǎng)良好，使用正常。委估設(shè)備歸屬于被評估單位所有，不存在抵押、質(zhì)押等他項權(quán)利。5、短期借款短期借款賬面價值25,000,000.00元，主要為中國郵政儲蓄銀行玉山支行、中國銀行玉山支行的銀行借款。6、應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款賬面價值10,697,033.66元，主要為應(yīng)付工程款、工程物料款。(四)引用其他機構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況本評估結(jié)論的價值類型為市場價值。根據(jù)本次評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確定評估結(jié)論的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日評估基準日2025年03月31日。選取上述日期為評估基準日的理由是：(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準日。資產(chǎn)評估是對某一時點的資產(chǎn)及負債狀況提出價值結(jié)論，本次評估為評估，委托人根據(jù)本次經(jīng)濟行為涉及的時點，確定評估基準日。深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第14頁(二)選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負六、評估依據(jù)(一)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2019年1月2日《財政部關(guān)于修改<會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改);3、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);4、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日中華人民共和國主席令第四十五號);5、《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修正);7、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年10月30日國務(wù)院第191次常務(wù)會議修訂);8、《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);9、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(2021年7月2日中華人民共和國國務(wù)院令第743號修訂);10、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);(二)準則依據(jù) 1、《資產(chǎn)評估基本準則》(財資〔2017〕43號);2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)〔2017〕30號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2018〕36號);4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2018〕35號);5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)〔2017〕33號);6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號);7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)〔2018〕37號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則·企業(yè)價值》(中評協(xié)〔2018〕38號);9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——無形資產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕37號);10、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);11、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——機器設(shè)備》(中評協(xié)(2017)39號);12、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)〔2017〕46號);13、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕47號);14、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)48號〕。(三)權(quán)屬依據(jù)1、委托人、被評估單位營業(yè)執(zhí)照及章程；2、不動產(chǎn)權(quán)證、機動車行駛證；3、重要資產(chǎn)購置發(fā)票；5、其他權(quán)屬證明資料等。(四)取價依據(jù)1、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人申報的會計報表；2、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資產(chǎn)歷史與現(xiàn)行資3、委托人提供的經(jīng)管理層批準的未來預(yù)測經(jīng)營數(shù)據(jù)；4、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人提供的未來預(yù)測經(jīng)營數(shù)據(jù)的依據(jù)資料及其他與評估有關(guān)的資料；5、評估基準日市場有關(guān)價格信息資料、貸款市場報價利率；深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第16頁(五)其他參考依據(jù)七、評估方法(一)資產(chǎn)評估的基本方法根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法。1、市場法市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估(1)存在一個充分發(fā)展且活躍的資本市場；(2)資本市場上存在相同或類似的參照物，或存在著足夠的交易案例；(3)參照物與評估對象的價值影響因素明確，可以量化，相關(guān)資料可以搜集且2、收益法收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。應(yīng)用(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可用貨幣衡量；(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測；(4)企業(yè)能通過不斷地自我補償和更新，使企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下去并保證其獲利能深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第17頁3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。采用資產(chǎn)基(1)被評估單位各單項資產(chǎn)能被確認，取得的歷史數(shù)據(jù)完整；(2)可以調(diào)查取得購建被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會平均成本資料。企業(yè)價值評估中的市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，以及由以上三種基本評估方法衍生出來的其他評估方法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系，且各種評估方法之間存在著內(nèi)在聯(lián)系而又各有特點。三種評估基本方法是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。評估中，需要根據(jù)經(jīng)濟行為的目的，評估對象的具體狀況等相關(guān)條件，判斷選(二)評估方法的選擇根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)準則及法規(guī)，我們對委托評估范圍內(nèi)資產(chǎn)進行了必要的核查及技術(shù)調(diào)查，實施了我們認為必要的其他程序，在此基礎(chǔ)上，分別對市證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是交易案例比較法和上市公司比較法。由于目前國內(nèi)的類似企業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易市場或交易案例不多，相似權(quán)益性資產(chǎn)交易市場尚不活躍，相似交易對象信息尚缺乏透明度，難以取得充分、可靠的經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)；在資本市場上同行業(yè)、同規(guī)模、同業(yè)務(wù)類型的上市公司數(shù)量不多，其經(jīng)營業(yè)務(wù)和財務(wù)數(shù)據(jù)與被評估單位差距較大，不具可比性，難以獲得適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標建立相應(yīng)的評價體系和回歸分析，收益法是從所有者角度進行被評估單位股東全部權(quán)益價值的評估，是把由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象，據(jù)此來判深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第18頁斷被評估單位股東全部權(quán)益價值。本次從評估目的、收益法評估前提滿足程度及企(1)評估目的判斷本次評估目的是玉山利泰擬收購股權(quán)，要對被評估單位的市場價值予以客觀、真實的反映，不能僅局限于各單項資產(chǎn)價值簡單加總的單一途徑對評估對象進行考量，還需增加多個角度，通過綜合被評估單位經(jīng)營狀況、未來獲利能力等各方面因素把評估對象作為一個有機整體，從收益途徑判斷其所有者權(quán)益價值，從而為更有(2)收益法評估前提滿足程度判斷A.被評估單位資產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明確并保持完好，企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營條B.被評估單位具備一定的經(jīng)營管理經(jīng)驗，并形成了相對穩(wěn)定的收入規(guī)模，因此C.被評估單位資產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險能夠用貨幣衡量。企業(yè)的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、(3)企業(yè)資產(chǎn)記錄及歷史財務(wù)數(shù)據(jù)完整性判斷被評估單位管理有序，會計核算健全，各項資產(chǎn)、負債記錄完整、資料齊備，3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用分析資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財務(wù)資料完整，各項資產(chǎn)和負債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財務(wù)資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過核查核實其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑 經(jīng)上述綜合分析，本次采用收益法及資產(chǎn)基礎(chǔ)法對被評估單位股東全部權(quán)益進(三)收益法介紹收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。本次評估采用現(xiàn)金流口徑的未來收益折現(xiàn)法，即現(xiàn)金流折現(xiàn)法(DCF),其中，現(xiàn)金流采用企業(yè)自由現(xiàn)金流(FCFF)。具體方法為，以加權(quán)資本成本(WACC)作為折現(xiàn)率，將未來各年的預(yù)計企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)加總得到經(jīng)營性資產(chǎn)價值，再加上評估股東全部權(quán)益價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營資產(chǎn)價值-非經(jīng)營負1、經(jīng)營性資產(chǎn)價值(1)計算公式經(jīng)營性資產(chǎn)是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的，評估基準日后企業(yè)自由現(xiàn)金流P:評估基準日的企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價值；i:預(yù)測期第i年；NCFi:被評估單位未來第1年的預(yù)期自由現(xiàn)金流量；NCFn+1:穩(wěn)定期(永續(xù)期)第一年的預(yù)期自由現(xiàn)金流量；(2)主要參數(shù)選取 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第20頁預(yù)測期內(nèi)每年企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+稅后利息費用+折舊及攤銷-資本②收益年限的確定被評估單位主營業(yè)務(wù)方向穩(wěn)定，運營狀況比較平穩(wěn)，且該行業(yè)處于成熟穩(wěn)定的運營周期內(nèi)，故明確的預(yù)測期選取確定到2030年，即第一階段為2025年4月至2030折現(xiàn)率是將未來有期限的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項收益的收益率水平。本次評估選取的收益額口徑為企業(yè)自采用了通常所用的WACC模型，并通過被評估企業(yè)的實際情況和相應(yīng)指標進行對比折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本，WACC)計算公式如下：WACC=E/(D+E)×Re+D/(D+E)式中：WACC——加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率或資本化率)Re——權(quán)益資本成本Rd——債務(wù)資本成本E——權(quán)益資本價值D——債務(wù)資本價值A(chǔ)、債務(wù)成本Rd的求取債務(wù)成本Rd參考可比公司評估基準日債務(wù)成本確定。式中：Rf無風(fēng)險報酬率Rm——市場預(yù)期收益率(投資者期望的報酬率)深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第21頁Rc——企業(yè)特殊性風(fēng)險調(diào)整系數(shù)βL=[1+(1-T)×D/E]×βUT:被評估單位的所得稅稅率D/E:被評估單位的目標資本結(jié)構(gòu)④永續(xù)期增長率結(jié)合企業(yè)經(jīng)營情況，基于謹慎原則，本次評估不考慮永續(xù)期增長，在此階段被2、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負債價值非經(jīng)營性資產(chǎn)負債是指與收益法評估中預(yù)測的經(jīng)營收益無關(guān)對溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值進行單獨評估，針對不同的資產(chǎn)負債類別與資產(chǎn)負債狀況選擇合適的評估方法對其價值進行估算。3、付息債務(wù)價值付息債務(wù)是指評估基準日被評估單位需要支付(四)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)申報的各項資產(chǎn)負債之市場價值貨幣資金為銀行存款。貨幣資金經(jīng)核查驗證，以經(jīng)核實后的賬面價值確認為評2、應(yīng)收款項3、存貨 本次評估的存貨為在產(chǎn)品、庫存商品。(1)對于在產(chǎn)品，由于工料費用投入時間較短，完工程度較低，價值變化不大，評估時以清查核實后的賬面值作為評估值。(2)對庫存商品，評估專業(yè)人員以其完全成本為基礎(chǔ)，通過分析產(chǎn)品的市場銷售情況，確定其為正常銷售的產(chǎn)品，以不含稅售價減去銷售費用、全部稅金和部分稅后凈利潤(根據(jù)其產(chǎn)品銷售市場情況的好壞決定是否減去稅后凈利潤)確定評估值。即：庫存商品評估值=實際數(shù)量×不含稅單價×(1-銷售稅金率-銷售費用率-營業(yè)利潤率×所得稅稅率-凈利率×利潤扣除比例)。常見的房地產(chǎn)評估方法有市場法、收益還原法、成本法三種方法。評估人員在認真分析所掌握的資料并對評估對象進行實地勘察后，根據(jù)評估對象的特點及本身的實際情況，參考國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,在選取評估方法時主要作出以下考慮：(1)評估對象雖為具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，但是，評估對象為工業(yè)配套用房，區(qū)域該類物業(yè)一般自用，難以收集到反映評估對象未來使用年限內(nèi)客觀租金水平的相關(guān)資料。因此，不適宜采用收益法。(2)評估對象為工業(yè)房產(chǎn)，同類物業(yè)涉及交易的往往整體轉(zhuǎn)讓，無單套物業(yè)交易，交易案例極少，不適用采用市場比較法。(3)評估對象為工業(yè)房產(chǎn)，建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)及使用年限明晰，可參考新建房屋的市場價格確定為其重置單價并結(jié)合評估對象的實際情況確定其成新率，然后采用成本法的計算公式計算出評估對象房屋的現(xiàn)狀價格，故選取重置成本法求取評估對象價值。重置成本法是根據(jù)評估對象的重新購建價格來求取評估對象價值的方法，具體來說，是求取評估對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取評估對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，簡稱積算價格。成本法是以生產(chǎn)費用價值論為理論依據(jù)，適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場法的房地產(chǎn)評估，對于深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第23頁既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也適用。成本法的基本公式為：建筑物市場價值=重置成本×成新率運用成本法評估應(yīng)按下列步驟進行：A、搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；B、估算重置價格或重建價格；C、估算折舊；D、求出積算價格。4、固定資產(chǎn)-設(shè)備類評估人員在被評估單位設(shè)備管理人員的陪同下，根據(jù)所填報的固定資產(chǎn)清查明細表對各項設(shè)備的原值構(gòu)成、購置年代、數(shù)量、型號規(guī)格、使用狀況以及各種增貶值因素進行了逐項清查核實，到現(xiàn)場對設(shè)備的使用、運行、維護、保養(yǎng)情況進行了實地勘察。(1)設(shè)備的評估采用重置成本法評估。重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的待估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。采用重置成本法確定評估值也可首先估算被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用重置成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。計算公式如下：設(shè)備及管道資產(chǎn)評估價值=重置全價×成新率車輛評估價值=重置全價×成新率+車牌競價費用①重置全價的確定A、機器設(shè)備、管道資產(chǎn)重置全價的確定機器設(shè)備、管道資產(chǎn)的重置全價由設(shè)備購置費(建造成本)、運雜費、安裝調(diào)試費、其它費用。 由于被評估單位申報的設(shè)備資產(chǎn)的建設(shè)工期較短，都在一年以內(nèi)，因此不予以a.設(shè)備購置價的確定設(shè)備購置價主要通過向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商或經(jīng)銷商詢價，以及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定購置價；不能從市場詢到價格的設(shè)備，采用同年代、同類b.運雜費的確定設(shè)備運雜費是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場的運輸費用。運雜費率以設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責(zé)運輸和安裝時(在購置價格中已含此部分價格),則不計運c.安裝工程費的確定參考《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》等資料，按照設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。對小型、無須安裝的設(shè)備或設(shè)備銷售價格已包含安裝調(diào)試費用的，不考慮安裝調(diào)試費。d.其他費用的確定其他費用包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招投標管理費及環(huán)評費等，依據(jù)設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費用標準，結(jié)合設(shè)備自身特點進行計算。機動車輛的重置成本由購置價、車輛購置稅和牌照費等構(gòu)成。車輛購置價選取當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌鲈u估基準日的最新市場報價及成交價格資料確定；車輛購置稅按照國家相關(guān)規(guī)定計取。機動車輛上戶牌照手續(xù)費按車輛所處區(qū)域當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T規(guī)定記??；其他費用按照實際支出情況進行確定。對于電子設(shè)備及其他設(shè)備，設(shè)備價值量較小，不需要安裝(或安裝由銷售商負責(zé))以及運輸費用較低，參照現(xiàn)行市場購置價格確定重置成本。 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第25頁②成新率的確定設(shè)備的成新率主要依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟使用年限，并在此基礎(chǔ)上綜合考慮設(shè)備的使綜合成新率=年限法成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%資產(chǎn)評估專業(yè)人員對車輛按類型分別采用行駛里程成新率、使用年限成新率及行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%使用年限成新率=(1-已使用年限/經(jīng)濟使用年限)×100%綜合成新率=Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)×40%+現(xiàn)場勘察成新率C、電子設(shè)備及其他設(shè)備、管道資產(chǎn)成新率對于形成固定資產(chǎn)所需時間較短、價值量小、不需要安裝以及運雜費較低的電子設(shè)備及其他設(shè)備，以其年限法成新率作為該設(shè)備的成新率。管道資產(chǎn)為深埋地下年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%③車牌競價費用確定機動車輛車牌競價費用按車輛所處區(qū)域近期市場的車牌競價實際情況進行確定。5、在建工程在建工程賬面價值核算內(nèi)容為在購建中的設(shè)備安裝工程，評估專業(yè)人員了解在建工程的具體內(nèi)容后，通過對現(xiàn)場勘察及核審其開工日期、結(jié)算方式、實際完工進度、工程量、相關(guān)合同簽訂、付款情況等，對正常支付工程款項，無不合理支出的 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第26頁常用的地價評估方法有市場法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。評估人員在認真分析所掌握的資料并進行實地查勘(1)對于序號2、3評估對象選取市場法作為本次評估的基本方法：評估對象土地位于玉山縣冰溪鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)污水處理廠二期西側(cè)及玉山縣新320國道以北、西外環(huán)路以西太甲山大道86號，用途為工業(yè)用地，周邊類似土地市場交評估對象用途為工業(yè)用地，周邊類型土地租賃市場較淡，基本無相關(guān)租賃案例可比較，且長久用于出租的國有用地并非效益最優(yōu)化，價值無法完全體現(xiàn)，運用收評估對象屬于建成物業(yè)，目前使用狀況良好，從建筑環(huán)保的角度，不屬于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，不適用于假設(shè)開發(fā)法。評估對象為早期取得的土地，各項土地費用難以精確的測算，故成本逼近法難(2)對于序號4評估對象選取市場法作為本次評估的基本方法：周邊較少類似土地市場交易，缺少可比較交易案例，故不適宜選取市場法求取評估評估對象用途為公共設(shè)施用地，周邊類型土地租賃市場較淡，基本無相關(guān)租賃案例可比較，且長久用于出租的國有用地并非效益最優(yōu)化，價值無法完全體現(xiàn)，運用收益法還原法難以準確計算其土地使用權(quán)價值。因此，不適宜采用收益法。假設(shè)開發(fā)法是從項目建成后房地產(chǎn)市場狀況和建造時的投資成本反映評估對象的地價水平，評估對象為公共設(shè)施用地，難以測算其開發(fā)完成后的價值，且評估對象宗地規(guī)劃指標尚不明晰，不符合假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍，故不宜選用 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第27頁評估對象所在區(qū)域有公布征地補償費用等標準，補償較客觀，故適合采用成本逼近法計算其土地使用權(quán)價值。(3)對于序號1評估對象：評估對象土地位于玉山縣冰溪鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)污水處理廠二期西側(cè)，權(quán)利性質(zhì)為劃撥，用途為公共設(shè)施用地，周邊類似劃撥用地均為無償劃撥，故該地塊價值按0元，另由于該土地交易后產(chǎn)生部分費用，現(xiàn)評估值按賬面值考慮。市場法：在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出評估對象在評估期日土地價格的一種方法。P——待估宗地價格；PB——比較實例宗地價格；A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D——待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)；運用市場法評估一般應(yīng)按下列步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行估價日期修正；⑥進行區(qū)域因素修正；⑦進行個別因素修正； 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評估報告 ⑧進行使用年期等其他因素修正；⑨測算比準價格。比較實例的選擇：選擇比較交易案例時，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求：·與待估宗地的用途相同；·與待估宗地的交易類型相同；·交易案例必需屬于正常交易；·與待估宗地所處的區(qū)域及個別條件相近；·與待估宗地的評估基準日接近或可進行比較修正；成本法：先求取土地取得費和土地開發(fā)費，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益，得到評估對象成本價值。8、長期待攤費用對于長期待攤費用，評估專業(yè)人員通過審核其合法性、合理性、真實性和準確性，以及費用支出和攤余情況，對存在后續(xù)權(quán)利或權(quán)益的費用以審查核實后的賬面值確定評估值。9、遞延所得稅資產(chǎn)企業(yè)按照可抵扣暫時性差異與適用所得稅稅率計算的結(jié)果，確認的遞延所得稅資產(chǎn)。評估專業(yè)人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進行調(diào)查和了解，核實該差異在確定未來收回資產(chǎn)或清償負債期間的應(yīng)納稅所得額時，是否將導(dǎo)致產(chǎn)生可抵扣金額，核實核算的金額是否符合企業(yè)會計制度及稅法相關(guān)規(guī)定，在此基礎(chǔ)上進行評估。對企業(yè)的負債項目，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔(dān)的負債項目及審核后的金額確定評估值。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)前期準備、接受委托 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第29頁我們首先了解項目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、資產(chǎn)評估報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項，在明確業(yè)務(wù)基本事項以及對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進行綜合分析和評價后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計劃，組資產(chǎn)評估項目組進駐現(xiàn)場對評估對象涉及的評估人員指導(dǎo)被評估單位的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細表”及其填寫要求、資料清單等，對納入評估范圍的資產(chǎn)進行細致準確地填報，同時收集準備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀2、初步審查和完善被評估單位填報的資產(chǎn)評估明細表評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細狀況，然后仔細審查各類“資產(chǎn)評估明細表”,檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評估明細表”有無漏項等，同時3、現(xiàn)場實地勘查根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規(guī)定，對各項資產(chǎn)進行了實地勘查，并針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取了不同的勘查方法。通過觀察、詢問、書面審查、4、補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表 深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第30頁評估人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分溝通，進一步完善“資產(chǎn)評估明細表”,以做到：賬、表、實相符。評估人員對納入評估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進行查驗，關(guān)注評估對象及(三)整理資料、評定估算資產(chǎn)評估組根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況開展獨立的市場調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對收集的評估資料進行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。并根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產(chǎn)評估項目組根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判(四)形成結(jié)論、提交報告資產(chǎn)評估師對形成的測算結(jié)果進行綜合分析，形成評估結(jié)論，在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和本資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核。在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告的有關(guān)內(nèi)容進行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估(一)基本假設(shè)樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評估報告 賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的；3、持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。具體包括在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。本次評估采用在用續(xù)用原則。1、法律法規(guī)政策穩(wěn)定假設(shè)：國家對被評估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；2、經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定假設(shè)：是假定評估基準日后國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；3、經(jīng)濟政策無重大變化假設(shè)：是假定國家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化；4、無不利影響假設(shè)：是假定無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對委托人的待估企業(yè)造成重大不利影響；5、無瑕疵假設(shè)：是假定被評估單位無權(quán)屬瑕疵事項，或存在的權(quán)屬瑕疵事項已全部揭示。(三)特殊性假設(shè)1、企業(yè)經(jīng)營假設(shè) (1)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：企業(yè)在正常經(jīng)營條件下持續(xù)經(jīng)營，經(jīng)營所必要行政許可資質(zhì)、特許經(jīng)營權(quán)可持續(xù)取得，經(jīng)營管理狀況和水平、經(jīng)營效果可令企業(yè)得到持續(xù)發(fā)(2)業(yè)務(wù)穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)經(jīng)營項目和服務(wù)基本保持不變，或其變化可作出預(yù)期(3)遵紀守法假設(shè)：假定被評估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；(4)一致假設(shè)：是假定被評估單位會計政策與核算方法無重大變化；(5)均衡經(jīng)營假設(shè)：是假定被評估單位營業(yè)收入、成本費用均衡發(fā)生，構(gòu)成經(jīng)(6)簡單再生產(chǎn)假設(shè)：是假定被評估單位每年預(yù)計的(大修)維護的資本性支出可以滿足企業(yè)維持固定資產(chǎn)規(guī)模所需投入的更新支出，此種措施足以保持企業(yè)的(7)外部配套設(shè)施穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)的經(jīng)濟運作不會受到諸如交通運輸、水電、(8)收益期假設(shè)：被評估單位部分經(jīng)營場地為租賃，本次評估假設(shè)場地到期后可續(xù)租或取得滿足辦公經(jīng)營條件的場所。公司章程未有經(jīng)營期限約定，從企業(yè)管理層了解到，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)終止經(jīng)營的任何理由，因此假設(shè)被評估單位未來收益期至(9)方向一致假設(shè)：是假定被評估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，被評估單位能保持現(xiàn)有的運營團隊的穩(wěn)定、維持現(xiàn)有的管理能力且負責(zé)任，保(10)現(xiàn)金流假設(shè)：收益計算期以會計年度為準，假定在一個收益計算期內(nèi)收支(11)數(shù)據(jù)真實假設(shè)：是假定被評估單位年度財務(wù)報表能真實反映待估企業(yè)的實2、企業(yè)資產(chǎn)狀況假設(shè)深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第33頁(1)假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得等過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)(2)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)按目前的或既定用途、目的和使用的(3)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)不存在抵押、訴訟查封等情況；(4)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，為被評估單位所有，不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負擔(dān)性限制，沒有可能存在未支付購置款等連帶負債及(5)除被告知或披露的情況以外，評估對象及其所涉及的設(shè)備等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對其價值有不利影響物質(zhì)，該等本資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準日時成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而十、評估結(jié)論(一)評估結(jié)果截止評估基準日2025年03月31日，玉山利泰的資產(chǎn)、負債狀況如下：增值率為0.85%;負債賬面值為8,026.39萬元，評估值為8,026.39萬元，無增減；凈資產(chǎn)賬面值為4,269.80萬元，評估值為4,374.01萬元，增值額為104.21萬元，增值率為2.44%。如下表所示：資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準日：2025年03月31日金額單位：人民幣萬元AB流動資產(chǎn)深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第34頁AB非流動資產(chǎn)流動負債-非流動負債--2、收益法評估結(jié)果截至評估基準日，在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)收益法評估，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益賬面值為4,269.80萬元，評估值為12,946.00萬元，增值額為8,676.20萬元，增值率為203.20%。(二)評估結(jié)果的分析及運用1、關(guān)于評估結(jié)果的分析本次運用收益法對企業(yè)股東全部權(quán)益價值評估，評估結(jié)果為人民幣12,946.00萬元，運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對被評估單位股東全部權(quán)益價值評估，評估結(jié)果為人民幣4,374.01萬元，兩者之間的差額為8,571.99萬元，相差66.21%,兩種方法測算的結(jié)果存在差異的原因大致如下：資產(chǎn)基礎(chǔ)法是在持續(xù)經(jīng)營基礎(chǔ)上，以重置各項生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)要素資產(chǎn)的具體情況采用適宜的方法分別評定估算企業(yè)各項要素資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負債估值，得出資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益的評估值，反映的是企業(yè)基于現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價值；而收益法評估值是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的整體資產(chǎn)組合獲利能力的大小。因此兩者估值方法考慮的角度不同，得出的評估值結(jié)論也會有所不同。我們認為，兩個評估結(jié)果存在一定差異是合理的。2、關(guān)于評估結(jié)果的選取本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對被評估單位評估基準日的所有者全部權(quán)益價值進行估算，基于以下原因，我們選擇收益法評估結(jié)果作為最終結(jié)論。深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第35頁(1)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在某些未能核算的無形資產(chǎn)，如：被評估企業(yè)擁有專營領(lǐng)域優(yōu)勢、管理技術(shù)團隊及企業(yè)商譽等，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果中沒有包括企業(yè)未在賬面列示的上述無形資產(chǎn)的價值。(2)收益法的評估結(jié)果是企業(yè)預(yù)期獲利能力高低、獲利風(fēng)險的大小及獲利期限長短的綜合體現(xiàn)，其理論依據(jù)為效用價值論，即收益法評估結(jié)果是被評估企業(yè)所有有效資產(chǎn)價值的綜合反映。(3)收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標準，可較客觀地反映被評估企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，評估人員認為收益法所得結(jié)果更能反映玉山利泰全部股東權(quán)益價值的市場價值。3、最終評估結(jié)論根據(jù)以上分析及評估所得，最終采用收益法評估結(jié)果，本評估報告的評估結(jié)論在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)評估測算，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益評估值為12,946.00萬元(大寫人民幣壹億貳仟玖佰肆拾陸萬元整),較賬面值4萬元，增值額8,676.20萬元，增值率203.20%。在使用本評估結(jié)論時，提請資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估十一、特別事項說明(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況。被評估單位評估基準日會計報表業(yè)經(jīng)中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具《中審亞太審字(2025)007005號》標準無保留意見審計報告。被評估單位申報的評估基準日資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)亦以該審計報告為基礎(chǔ)提交，本次評估是在(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形特別說明，以及本次評估對相關(guān)事項本次評估我們無發(fā)現(xiàn)存在權(quán)屬資料不全面或者存在深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)第36頁以及我們在同花順金融數(shù)據(jù)庫中尋找的有關(guān)對比公司的財務(wù)報告和交易數(shù)據(jù)。我們的估算工作在很大程度上依賴上述財務(wù)報表數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，我們假定上述財務(wù)報表數(shù)據(jù)和有關(guān)交易數(shù)據(jù)均真實可靠。我們估算依賴該等財務(wù)報表中數(shù)據(jù)的事實并不代表我們表達任何我們對該財務(wù)資料的正確性和完整性的任何保證，也不表達我們保證該等資料沒有其他要求與我們使用該數(shù)據(jù)有沖突。(四)評估程序受到限制的情形特別說明以及本次評估對相關(guān)事項是如何考慮的技術(shù)檢測，資產(chǎn)評估師在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄是真實有長度、規(guī)格依據(jù)被評估單位提供的資料予以確認，并在此基礎(chǔ)上進行評估作價。評估專業(yè)人員通過現(xiàn)場走訪燃氣管道的部分節(jié)點，對其進行了一般性核實，未對管道進行專業(yè)測量，不對燃氣管道材質(zhì)、長度、規(guī)格的真實性進行保證，如果相關(guān)資料記載的燃氣管道材質(zhì)、長度、規(guī)格有誤，評估結(jié)3、本次評估中，根據(jù)天然氣管網(wǎng)工程的實際存程，無法對其進行現(xiàn)場勘查，此次評估成新率的確定僅采用使用年限法。除上述事項外，我們無發(fā)現(xiàn)存在其他評估程序受到(五)評估資料不完整的情形特別說明，以及本次評估對相關(guān)事項是如何考慮的(六)評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項特別說明，以及本次評估對相關(guān)本次評估委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人無提供有法律、經(jīng)濟等未決事項，我們也無深圳君瑞資產(chǎn)評估所(特殊普通合伙)