荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天昊資評(píng)報(bào)字【2025】第0338號(hào)(共一冊(cè)，第一冊(cè))天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司二○二五年六月十三日地址：山東省濟(jì)南市歷下區(qū)解放路11號(hào)1號(hào)辦公樓1層—1— 1 2 5一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 5 8 8 9五、評(píng)估基準(zhǔn)日 9 七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 20十四、資產(chǎn)評(píng)估師簽名蓋章 21 荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)資料由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及天昊資評(píng)報(bào)字【2025】第0338號(hào)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司因轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告摘要評(píng)估目的：為荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍：寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司經(jīng)審計(jì)的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。評(píng)估價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。至評(píng)估基準(zhǔn)日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)市場(chǎng)等假設(shè)前提下，寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的總資產(chǎn)賬面值1,605.66萬(wàn)元，評(píng)估值1,605.01萬(wàn)元，評(píng)估減值0.65萬(wàn)元，減值率0.04%;負(fù)債賬面值16,204.45萬(wàn)元，評(píng)估值16,204.45萬(wàn)元，評(píng)估無(wú)增減值；股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值-14,598.79萬(wàn)元，評(píng)估值-14,599.44萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣負(fù)壹億肆仟伍佰玖拾玖萬(wàn)肆仟肆佰元整),評(píng)估減值0.65萬(wàn)元，減值荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及率0.004%。評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目B1--2345--6--7--股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))8的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即2024年12月31日起至2025年12月30(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估不存在權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形。(二)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況被評(píng)估單位的存貨于評(píng)估基準(zhǔn)日處于法院查封狀態(tài)經(jīng)與企業(yè)管理人員溝通，本次納入到評(píng)估范圍內(nèi)的存貨已結(jié)合各類商品的庫(kù)齡和有效期計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，本次評(píng)估以計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后的賬面值作為評(píng)估值。除上述事項(xiàng)外，本次評(píng)估不存在其他評(píng)估程序受限的有關(guān)情況。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存在未決訴訟事項(xiàng)，本次評(píng)估未考慮未決訴訟對(duì)評(píng)估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，訴訟事項(xiàng)見(jiàn)下表：天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及案由標(biāo)的額(元)買賣合同一審(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了“天衡專字(2025)01213號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，本次評(píng)估不存在其他利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況。(五)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)被評(píng)估單位的6個(gè)銀行存款賬戶于評(píng)估基準(zhǔn)日均處于司法凍結(jié)狀態(tài)，本次評(píng)除上述事項(xiàng)外，被評(píng)估單位不存在其他抵押、擔(dān)保及其他或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)。(六)寧波家樂(lè)福北侖店自2023年5月宣布閉店后，目前原有的商超業(yè)務(wù)已不再經(jīng)營(yíng)，分子公司原有員工均已遣散，公司日常管理工作由母公司負(fù)責(zé)，本次評(píng)估未考慮上述事項(xiàng)對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)和評(píng)估結(jié)論的影響。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及天昊資評(píng)報(bào)字【2025】第0338號(hào)蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司：天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為涉及的寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在2024年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次評(píng)估的委托人為蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司，被評(píng)估單位為寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。(一)委托人概況企業(yè)名稱：蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱：“蘇寧國(guó)際”)商業(yè)登記號(hào)碼：50403242企業(yè)類型：私人股份有限公司成立日期：2009年03月13日HONGKONG(二)被評(píng)估單位概況1.公司簡(jiǎn)介企業(yè)名稱：寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：“寧波家樂(lè)?！被虮辉u(píng)估單位)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91330200713317067G天吳國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及注冊(cè)資本：6,288.50萬(wàn)元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(外國(guó)法人獨(dú)資)成立日期：2004年04月09日法定代表人：唐茂勇住所：浙江省寧波市鄞州區(qū)中興路248號(hào)營(yíng)業(yè)期限：2004年04月09日至2034年04月08日經(jīng)營(yíng)范圍：食品經(jīng)營(yíng)、出版物零售及網(wǎng)上銷售；農(nóng)副產(chǎn)品、初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品(不含稻谷、小麥、玉米的收購(gòu)及批發(fā))、日用百貨、針紡織品、家備、通訊器材及配件、空調(diào)配件、金銀制品、珠寶首飾、樂(lè)器、工藝禮品、自行車、廚房設(shè)備、燃?xì)鉄崴?、燃?xì)庠罹?、消防器材、電梯、扶梯、眼鏡及配件的批發(fā)、零售、網(wǎng)上銷售及其相關(guān)配套服務(wù)，包括代銷和寄售(涉及許可證等專項(xiàng)商品的零售須另行報(bào)批);驗(yàn)光配鏡服務(wù)；自營(yíng)商品的加工、分級(jí)包裝；配套餐飲服務(wù)及相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)；藥品經(jīng)營(yíng)；餐飲服務(wù)；計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成(不包括涉密信息系家政服務(wù)；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)；旅游信息咨詢；代訂酒店；兒童室內(nèi)娛樂(lè)服務(wù)；游樂(lè)設(shè)備租賃服務(wù)；生活性廢舊物資的回收與銷售(不含危險(xiǎn)廢舊物資);汽車裝潢、保養(yǎng)及維室內(nèi)環(huán)境治理；建筑工程、裝飾裝修工程設(shè)計(jì)與施工；假山、盆景、苗木的銷售；票務(wù)代理；廣告服務(wù)；企業(yè)形象策劃；經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)；展覽展示服務(wù)；數(shù)據(jù)處理；電信業(yè)務(wù)；動(dòng)物診療；公司自營(yíng)商品的進(jìn)出口；組織國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口；傭金代理(拍賣除外);停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理；針對(duì)國(guó)內(nèi)商戶的店鋪出租、轉(zhuǎn)租；以及提供相關(guān)配套服務(wù)和按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng))。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))2.歷史沿革天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司成立于1998年12月24日，成立時(shí)注冊(cè)資本為2,100.00萬(wàn)元人民幣，由遼寧成大股份有限公司和家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司出資成立，全認(rèn)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)出資比例(%)1遼寧成大股份有限公司2公司期間經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)變動(dòng)和增資，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，各股東出資及出資比例情況認(rèn)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)出資比例(%)1公司3.公司簡(jiǎn)介家樂(lè)福集團(tuán)成立于1959年，是大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)。2019年6月，蘇寧易購(gòu)全資子公司蘇寧國(guó)際擬出資48億元收購(gòu)家樂(lè)福中國(guó)80%股份，成為家樂(lè)福中國(guó)控股股東。寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司最然而，經(jīng)過(guò)一段高速發(fā)展后，家樂(lè)福在內(nèi)地市場(chǎng)的銷售額和門店數(shù)量逐漸被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越。2018年，家樂(lè)福在全國(guó)18個(gè)城市上線“家樂(lè)福網(wǎng)上商城”,并聯(lián)手美團(tuán)、餓了么等外賣平臺(tái)提供在線購(gòu)物服務(wù)。2023年5月，寧波家樂(lè)福最后一家門店寧波家4.歷史年度及評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)、負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)被評(píng)估單位2022年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，2023和2024年度的會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了天衡專字(2025)01213號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。(三)委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系本次評(píng)估的委托人蘇寧國(guó)際間接持有被評(píng)估單位寧波家樂(lè)福80%股權(quán)。(四)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用人。二、評(píng)估目的對(duì)寧波家樂(lè)福的股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估，提供其在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象為寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債審計(jì)后賬面價(jià)值如下：金額單位：人民幣元流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中：無(wú)形資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及以上資產(chǎn)和負(fù)債賬面值數(shù)據(jù)摘自天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的天衡專字(2025)01213號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告計(jì)。除上述納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債外，寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司承諾無(wú)其他應(yīng)納入評(píng)估范圍可識(shí)別的表外資產(chǎn)及負(fù)債，委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(二)評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況存貨全部為庫(kù)存商品。該等庫(kù)存商品存放于公司所屬的各倉(cāng)庫(kù)中，目前處于司法(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量。被評(píng)估單位無(wú)表外資產(chǎn)申報(bào)。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了“天衡專字(2025)01213號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，本次評(píng)估不存在其他利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況。本次評(píng)估選用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，即自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方確定，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定主要考慮了會(huì)計(jì)期末以及有利于本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)等因素。天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通2.《中華人民共和國(guó)公司法》(根據(jù)2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);6.《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2016〕36號(hào));7.《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅【2018】32號(hào));8.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));9.其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)文件。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]37號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——知識(shí)產(chǎn)權(quán)》(中評(píng)協(xié)[2023]14號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及10.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào));13.《商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]51號(hào))。(三)權(quán)屬依據(jù)3.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。(四)取價(jià)依據(jù)2.被評(píng)估單位提供的有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)資料；(五)其他參考資料3.被評(píng)估單位提供的其他有關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)適用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；(2)評(píng)估對(duì)象能夠通過(guò)重置途徑獲得；(3)評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。(1)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。本次評(píng)估根據(jù)評(píng)估方法的適用性分析，采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法，選擇理由如下：至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位資產(chǎn)負(fù)債表表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債可以識(shí)別，且都可以采用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，被評(píng)估單位不存在對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值有重大影響且難以識(shí)別和評(píng)估的資產(chǎn)或者負(fù)債，故可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)被評(píng)估單位歷史年度的經(jīng)營(yíng)情況可知，被評(píng)估單位目前處于歇業(yè)狀態(tài)，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景存在較大不確定性，管理層難以對(duì)企業(yè)未來(lái)的盈利情況和所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可靠預(yù)測(cè)，故本次評(píng)估不采用收益被評(píng)估單位屬于虧損歇業(yè)的非上市公司，同一行業(yè)的上市公司在經(jīng)營(yíng)階段、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面與被評(píng)估單位相差較大，且評(píng)估基準(zhǔn)日附近國(guó)內(nèi)同行業(yè)的可比企業(yè)轉(zhuǎn)讓或收購(gòu)案例較少，可比交易案例的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以取得，無(wú)法計(jì)算價(jià)值比率，故本次評(píng)估不采用市場(chǎng)法。(二)評(píng)估方法簡(jiǎn)介(1)貨幣資金企業(yè)的貨幣資金為銀行存款。評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)核實(shí)資金所在機(jī)構(gòu)對(duì)賬單等，(2)應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對(duì)于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于收回可能性不確定的款項(xiàng)，參照企業(yè)的壞賬準(zhǔn)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及備計(jì)提方法估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估(3)預(yù)付賬款(4)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。對(duì)于能夠收回相應(yīng)貨物或權(quán)利的，按核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。對(duì)于收回可能性不確定的款項(xiàng)，參照企業(yè)的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方法估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估值；壞賬準(zhǔn)備按零確定評(píng)估值。存貨存貨全部為庫(kù)存商品。該等庫(kù)存商品存放于公司所屬的各倉(cāng)庫(kù)中，目前處于司法或相關(guān)機(jī)構(gòu)的查封狀態(tài)，無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察程序，經(jīng)與企業(yè)管理人員溝通，本次納入到評(píng)估范圍內(nèi)的存貨已結(jié)合各類商品的庫(kù)齡和有效期計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，本次評(píng)估以計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后的賬面值作為評(píng)估值。(5)其他流動(dòng)資產(chǎn)其他流動(dòng)資產(chǎn)為企業(yè)尚待抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)。在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，評(píng)估以核實(shí)的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。故本次評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，即依據(jù)商標(biāo)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)形成過(guò)程中所需投入的各種成本費(fèi)用的重置其基本公式如下：C2:注冊(cè)及續(xù)延成本C3:維護(hù)使用成本3.流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他非流動(dòng)負(fù)債及預(yù)計(jì)負(fù)債。各類負(fù)債在查閱核實(shí)債務(wù)人、負(fù)債額的基礎(chǔ)上，以評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位實(shí)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；收集整理評(píng)估資料；評(píng)定估算形成評(píng)估結(jié)論；編制出具資產(chǎn)評(píng)估(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段1.與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同；2.確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，實(shí)施項(xiàng)目培訓(xùn)；3.輔導(dǎo)被評(píng)估單位填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，搜集(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段談、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、函證、復(fù)核等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行必要的清查核實(shí)。從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)(1)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)。針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，評(píng)估采取了不同的勘查方法。(2)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”,做到：賬、表、實(shí)相符。(3)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬不清晰的情況提請(qǐng)企業(yè)核實(shí)或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說(shuō)明文件。2.評(píng)估人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)被評(píng)估單位進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，調(diào)查主要內(nèi)容如下： 天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(1)被評(píng)估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)；(2)被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況；(4)評(píng)估對(duì)象或被評(píng)估單位以往的評(píng)估及交易情況；(7)其他相關(guān)信息資料。(三)評(píng)定估算和編制初步評(píng)估報(bào)告階段1.項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型及評(píng)估資料收集情況等條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明。2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在審核確認(rèn)各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行評(píng)估匯總分析，編制初步評(píng)估報(bào)告。(四)評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行必要溝通，在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，達(dá)成一致意見(jiàn)后，按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)(一)基本假設(shè)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)，在可預(yù)見(jiàn)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及(二)一般假設(shè)基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)3.假設(shè)被評(píng)估單位繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)范圍與目前方向保持一致；(三)特殊假設(shè)1.假設(shè)公司未來(lái)采取的會(huì)計(jì)政策和編寫(xiě)此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方3.假設(shè)被評(píng)估單位和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化和前提條件改變時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員將不承擔(dān)由于前提條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)定估算。至評(píng)估基準(zhǔn)日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)市場(chǎng)等假設(shè)前提下，寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司的總資產(chǎn)賬面值1,605.66萬(wàn)元，評(píng)估值1,605.01萬(wàn)元；評(píng)估減值0.65萬(wàn)元，減值率0.04%;負(fù)債賬面值16,204.45萬(wàn)元，評(píng)估值16,204.45萬(wàn)元，評(píng)估無(wú)增減值；股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值-14,598.79萬(wàn)元，評(píng)估值14,599:44萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣負(fù)壹億肆仟伍佰玖拾玖萬(wàn)肆仟肆佰元整),評(píng)估減值0.65萬(wàn)元，減值率0.004%。評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目B1一2345-6一7一股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))8本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月31日至2025年12月30日有效。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中陳述的特別事項(xiàng)是指在評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行了資產(chǎn)評(píng)估程序，根據(jù)搜集的資料經(jīng)過(guò)評(píng)定估算已確定評(píng)估結(jié)論的前提下，評(píng)估專業(yè)人員揭示在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論，但非評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)。(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司存在權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況委托人無(wú)未提供的其他關(guān)鍵資料的情況。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存在未決訴訟事項(xiàng)，本次評(píng)估未考慮未決訴訟對(duì)評(píng)估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，訴訟事項(xiàng)見(jiàn)下表：天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及案由標(biāo)的額(元)買賣合同一審(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了“天衡專字(2025)01213號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，本次評(píng)估不存在其他利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況。(五)重大期后事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)寧波家樂(lè)福商業(yè)有限公司存有重大期后事項(xiàng)。(六)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況經(jīng)與企業(yè)管理人員溝通，本次納入到評(píng)估范圍內(nèi)的存貨已結(jié)合各類商品的庫(kù)齡和有效期計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，本次評(píng)估以計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后的賬面值作為評(píng)估值。除上述事項(xiàng)外，本次評(píng)估不存在其他評(píng)估程序受限的有關(guān)情況。(七)抵押、擔(dān)保及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)被評(píng)估單位的6個(gè)銀行存款賬戶于評(píng)估基準(zhǔn)日均處于司法凍結(jié)狀態(tài)，本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。除上述事項(xiàng)外，被評(píng)估單位不存在其他抵押、擔(dān)保及其他或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)。(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，未發(fā)現(xiàn)有可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。(九)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.本評(píng)估報(bào)告是在委托人