荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司二○二五年六月十三日地址：山東省濟(jì)南市歷下區(qū)解放路11號(hào)1號(hào)辦公樓1層—1— 1 2 5一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 5 8三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 8 9五、評(píng)估基準(zhǔn)日 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 2十四、資產(chǎn)評(píng)估師簽名蓋章 2 荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)資料由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及天昊資評(píng)報(bào)字【2025】第0335號(hào)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司因轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告摘要評(píng)估目的：為荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍：沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司經(jīng)審計(jì)的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。評(píng)估價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。至評(píng)估基準(zhǔn)日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)市場(chǎng)等假設(shè)前提下，沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的總資產(chǎn)賬面值36,312.08萬(wàn)元，評(píng)估值49,486.41萬(wàn)元，評(píng)估增值13,174.33萬(wàn)元，增值率為36.28%;負(fù)債賬面值105,598.26萬(wàn)元，評(píng)估值105,598.26萬(wàn)元，無(wú)增值額；股東全部權(quán)益賬面值-69,286.18萬(wàn)元，評(píng)估值-56,111.85萬(wàn)元，評(píng)估增荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目1234-5--6-一股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))7的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即2024年12月31日起至2025年12月30(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估不存在權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形。(二)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況土地權(quán)證編號(hào)沈陽(yáng)國(guó)用2011第0053號(hào)，該處房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已處于查封狀態(tài)，評(píng)估人員未能進(jìn)入該房屋內(nèi)部，僅在外部周?chē)M(jìn)行勘察。為此被評(píng)估單位提供了專項(xiàng)說(shuō)明及承諾，評(píng)估以該資產(chǎn)正常使用及維護(hù)為前提進(jìn)行估值，若未來(lái)實(shí)除上述事項(xiàng)外，本次評(píng)估不存在其他評(píng)估程序受限的有關(guān)情況。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存在未決訴訟事項(xiàng)，本次評(píng)估未考慮未決訴訟對(duì)評(píng)估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，訴訟事項(xiàng)見(jiàn)下案由標(biāo)的額(元)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及(2024)遼0106民初25717號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司、沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司云峰店糾紛一審(2025)遼0103民初350號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審(2024)遼0103民初23490號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司服務(wù)合同糾紛一審(2024)蘇01民初2666號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了“天衡專字(2025)01212號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，本次(五)抵押、擔(dān)保及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)1.委估的沈陽(yáng)北站店房地產(chǎn)，房屋權(quán)證編號(hào)：沈房權(quán)證中心字第No號(hào)，土地權(quán)證編號(hào)沈陽(yáng)國(guó)用2011第0053號(hào)，該處房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已處于查封狀態(tài)，本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。2.被評(píng)估單位的13個(gè)銀行存款賬戶于評(píng)估基準(zhǔn)日均處于司法凍結(jié)狀態(tài)，本次除上述事項(xiàng)外，被評(píng)估單位不存在其他抵押、擔(dān)保及其他或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)。(六)沈陽(yáng)家樂(lè)福自2021年11月宣布閉店，目前原有的商超業(yè)務(wù)已不再經(jīng)營(yíng)，分子公司原有員工均已遣散，公司日常管理工作由母公司負(fù)責(zé)，本次評(píng)估未考慮上述事項(xiàng)對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)和評(píng)估結(jié)論的影以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天昊資評(píng)報(bào)字【2025】第0335號(hào)蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司：天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為涉及的沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在2024年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次評(píng)估的委托人為蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司，被評(píng)估單位為沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。企業(yè)名稱：蘇寧國(guó)際集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱：“蘇寧國(guó)際”)商業(yè)登記號(hào)碼：50403242企業(yè)類型：私人股份有限公司成立日期：2009年03月13日(二)被評(píng)估單位概況1.公司簡(jiǎn)介企業(yè)名稱：沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91210100604632148Y天吳國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及成立日期：1997年04月08日住所：沈陽(yáng)市沈河區(qū)北站一路39號(hào)營(yíng)業(yè)期限：1997年04月08日至2027年04月07日經(jīng)營(yíng)范圍：從事各類商品(食品、乳制品(含嬰幼兒配方乳粉)、保健食品、農(nóng)副產(chǎn)品、日用百貨、針紡織品、家用電器、金銀制品、珠寶首飾、摩器械及部分二類醫(yī)療器械(僅限于不需申請(qǐng)《醫(yī)療器械經(jīng)營(yíng)企業(yè)許可證》的第二類醫(yī)療器械產(chǎn)品，包括避孕套、避孕帽等)、電子產(chǎn)品、化妝品、化工產(chǎn)品(除危險(xiǎn)化學(xué)燃?xì)鉄崴鳌⑷細(xì)庠罹?的零售、批發(fā)，音像制品、圖書(shū)、報(bào)刊的零售(限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)),及其相關(guān)配套服務(wù)，包括代銷和寄售(涉及許可證等專項(xiàng)商品的零售須另行報(bào)批);自營(yíng)商品的加工、分級(jí)包裝；配套餐飲服務(wù)及相關(guān)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)；公司自營(yíng)商品的進(jìn)出口；組織國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口；針對(duì)國(guó)內(nèi)商戶的店鋪出租、轉(zhuǎn)租；利用本店設(shè)施、物品制作發(fā)布廣告；停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)；以及提供相關(guān)配套服務(wù)和相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢，網(wǎng)上貿(mào)易代理，票務(wù)代理，展覽展示服務(wù)，道路普通貨運(yùn)、裝卸搬運(yùn)、道路貨物運(yùn)輸代理，自有房屋租賃，制冷設(shè)備、家用電器、智能設(shè)備、電子設(shè)備的安裝、維修，家庭服務(wù)，汽車(chē)銷售，貨物倉(cāng)儲(chǔ)(除危險(xiǎn)化學(xué)品),旅游信息咨詢，汽車(chē)保養(yǎng)及維修，攝影服務(wù)，營(yíng)養(yǎng)健康信息咨詢，健身服務(wù)，藥品零售，洗染服務(wù)，保潔服務(wù)，酒店管理，空氣凈化服務(wù)，建筑裝飾裝修工程設(shè)計(jì)施工。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。)2.歷史沿革沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司成立于1997年04月08日，成立時(shí)注冊(cè)資本為1,200.00萬(wàn)美元，由荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司出資成立，全部以貨幣出資。成立時(shí)的出資比例(%)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及出資比例(%)1荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司期間經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)變動(dòng)和增資，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，各股東出資及出資比例情況出資比例(%)1荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司3.公司簡(jiǎn)介家樂(lè)福集團(tuán)成立于1959年，是大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)。2019年6月，蘇寧易購(gòu)全資子公司蘇寧國(guó)際擬出資48億元收購(gòu)家樂(lè)福中國(guó)80%股份，成為家樂(lè)福中國(guó)控股股東。沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司最早開(kāi)設(shè)的是北站店，其“開(kāi)心購(gòu)物家樂(lè)福”“一站式購(gòu)物”的理念在當(dāng)時(shí)較為超前。然而，經(jīng)過(guò)一段高速發(fā)展后，家樂(lè)福在內(nèi)地市場(chǎng)的銷售額和門(mén)店數(shù)量逐漸被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越。2018年，家樂(lè)福在全國(guó)18個(gè)城市上線“家樂(lè)福網(wǎng)上商城”,并聯(lián)手美團(tuán)、餓了么等外賣(mài)平臺(tái)提供在線購(gòu)物服務(wù)。2023年6月，沈陽(yáng)最后一家家樂(lè)福超市北站店4.歷史年度及評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)、負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)項(xiàng)目2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)被評(píng)估單位2022年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，2023和2024年度的會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了天衡專字(2025)01212號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人二、評(píng)估目的本項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象為沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債審計(jì)后賬面價(jià)值如下：金額單位：人民幣元流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債以上資產(chǎn)和負(fù)債賬面值數(shù)據(jù)摘自天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的天衡專字(2025)01212號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告計(jì)。委托的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。企業(yè)申報(bào)的納入評(píng)估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括：存貨、投資性房地產(chǎn)、房屋建(構(gòu))筑物和土地使用權(quán)。各實(shí)物資產(chǎn)的特點(diǎn)如下：荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及1.存貨2.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)包括房屋和土地，業(yè)態(tài)類型為商業(yè)用房和停車(chē)場(chǎng)等，主要房屋的結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物建于2000年。申報(bào)的投資性房地產(chǎn)無(wú)地基沉降，墻體無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，屋面防水維護(hù)良好，門(mén)窗開(kāi)啟正常，墻面無(wú)嚴(yán)重脫落現(xiàn)象。配套設(shè)施使用正常。3.房屋建(構(gòu))筑物4.無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)納入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)為沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司擁有的1宗商業(yè)用地序號(hào)性質(zhì)面積(m2)1(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量。被評(píng)估單位無(wú)表外資產(chǎn)申報(bào)。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本次評(píng)估，評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了天衡專字(2025)01212號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，不存在其他引用機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)論的情況。本次評(píng)估選用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，即自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方確定，評(píng)估基準(zhǔn)日的確定主要考慮了會(huì)計(jì)期末以及有利于本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)等因素。六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)公司法》(根據(jù)2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日修訂);7.《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)(2018)4號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，財(cái)政部令第97號(hào)修9.《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2016〕36號(hào));11.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào))。4.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。2.被評(píng)估單位提供的有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)資料；3.評(píng)估專業(yè)人員收集的市場(chǎng)資料、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)資料；4.58同城等網(wǎng)站市場(chǎng)查詢信息；5.評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查及調(diào)查所得的有關(guān)資料；1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015);2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014);3.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2014);4.被評(píng)估單位提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;5.蘇寧國(guó)際與天昊國(guó)際簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)適用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；(2)評(píng)估對(duì)象能夠通過(guò)重置途徑獲得；(3)評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。(1)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。本次評(píng)估根據(jù)評(píng)估方法的適用性分析，采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法，選擇理由如下：至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位資產(chǎn)負(fù)債表表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債可以識(shí)別，且都可以采用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，被評(píng)估單位不存在對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值有重大影響且難以識(shí)別和評(píng)估的資產(chǎn)或者負(fù)債，故可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)被評(píng)估單位歷史年度的經(jīng)營(yíng)情況可知，被評(píng)估單位目前處于歇業(yè)狀態(tài)，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景存在較大不確定性，管理層難以對(duì)企業(yè)未來(lái)的盈利情況和所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可靠預(yù)測(cè)，故本次評(píng)估不采用收益法。被評(píng)估單位屬于虧損歇業(yè)的非上市公司，同一行業(yè)的上市公司在經(jīng)營(yíng)階段、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面與被評(píng)估單位相差較大，且評(píng)估基準(zhǔn)日附近國(guó)內(nèi)同行業(yè)的可比企業(yè)轉(zhuǎn)讓或收購(gòu)案例較少，可比交易案例的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以取得，天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及 (二)評(píng)估方法簡(jiǎn)介流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨和其他流(1)貨幣資金包括銀行存款。由于銀行存款已被司法凍結(jié)，本次評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)核實(shí)對(duì)(2)應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款。各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對(duì)于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于收回可能性不確定的款項(xiàng)，參照企業(yè)的賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估值；壞賬(3)預(yù)付賬款評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。企業(yè)對(duì)于1)交易對(duì)手方不大可能全額支付其對(duì)本公司的欠款，該評(píng)估不考慮本公司采取例如變現(xiàn)抵押品(如果持有)等追索行動(dòng)；2)發(fā)放貸款和墊款逾期超過(guò)90天。對(duì)于能夠收回相應(yīng)貨物或權(quán)利的，按核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。對(duì)于收回可能性不確定的款項(xiàng)，參照企業(yè)的分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估值；壞賬準(zhǔn)備按零確定評(píng)估值。(4)存貨存貨全部為庫(kù)存商品。主要為食品及日用品。評(píng)估人員經(jīng)與企業(yè)管理人員核天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及實(shí)，其系長(zhǎng)期掛賬的余額，目前已無(wú)實(shí)物，本次評(píng)估按零確定評(píng)估(5)其他流動(dòng)資產(chǎn)其他流動(dòng)資產(chǎn)為企業(yè)尚待抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)、待攤租賃物業(yè)費(fèi)和待攤其他費(fèi)用。在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，評(píng)估以核實(shí)的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。(1)長(zhǎng)期股權(quán)投資長(zhǎng)期股權(quán)投資是被評(píng)估單位的全資子公司，考慮到公司已無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，賬面僅有其他流動(dòng)資產(chǎn)和其他應(yīng)付款兩科目，本次以被投資單位評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表凈資產(chǎn)乘以投資比例確定該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的評(píng)估價(jià)值。(2)投資性房地產(chǎn)由于投資性房地產(chǎn)為固定資產(chǎn)中調(diào)整出來(lái)的租賃部分房地產(chǎn)，合一在固定資產(chǎn)房屋建筑物中評(píng)估，評(píng)估方法詳見(jiàn)房屋建筑物。(3)固定資產(chǎn)1)房屋構(gòu)筑物類由于本次委估房屋為商業(yè)業(yè)態(tài)，市場(chǎng)上有成交實(shí)例，按房地合估的原則，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。由于委估房地產(chǎn)已處于查封狀態(tài)，無(wú)法對(duì)外出租，且當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)租金水平較低，故本次不采用收益法進(jìn)行評(píng)估；考慮到商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值較高，成本法無(wú)法體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，故本次不采用成本法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指將被評(píng)估房地產(chǎn)與評(píng)估基準(zhǔn)日附近已經(jīng)成交的、同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)加以比較，以成交的房地產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)多項(xiàng)因素修正，得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=比較案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×權(quán)益因素修正系數(shù)。(4)無(wú)形資產(chǎn)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及無(wú)形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)。1)土地使用權(quán)土地使用權(quán)的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生的方法。根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型、資料收集等具體情況，選擇評(píng)估方法。本次因?qū)Ψ慨a(chǎn)和其占用土地采用房地合一的市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，故不單獨(dú)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、一年到期非流動(dòng)負(fù)債、其他非流動(dòng)負(fù)債及預(yù)計(jì)負(fù)債。各類負(fù)債在查閱核實(shí)債務(wù)人、負(fù)債額的基礎(chǔ)上，以評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；收集整理評(píng)估資料；評(píng)定估算形成評(píng)估結(jié)論；編制出具資產(chǎn)評(píng)估(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段1.與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同；2.確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，實(shí)施項(xiàng)目培訓(xùn)；3.輔導(dǎo)被評(píng)估單位填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，搜集及準(zhǔn)備評(píng)估所需資料；(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段1.根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則的要求，評(píng)估人員通過(guò)詢問(wèn)、訪談、核對(duì)、監(jiān)盤(pán)、勘查、函證、復(fù)核等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行必要的清查核實(shí)。從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，(1)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在被評(píng)估單位相(2)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”,做到：賬、表、實(shí)相符。(3)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬不清晰的情況提請(qǐng)企業(yè)核實(shí)或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說(shuō)明文件。2.評(píng)估人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)(1)被評(píng)估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理(2)被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況；(4)評(píng)估對(duì)象或被評(píng)估單位以往的評(píng)估及交易情況；(7)其他相關(guān)信息資料。1.項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明。2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在審核確認(rèn)各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行評(píng)估匯總分析，編制(四)評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行必要溝通，在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及立判斷的前提下，達(dá)成一致意見(jiàn)后，按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)(一)基本假設(shè)易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功(二)一般假設(shè)1.假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，利率、匯率、賦2.假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)3.假設(shè)被評(píng)估單位繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)范(三)特殊假設(shè)1.假設(shè)公司未來(lái)采取的會(huì)計(jì)政策和編寫(xiě)此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方2.假設(shè)企業(yè)所處行業(yè)及領(lǐng)域的市場(chǎng)、技術(shù)處于正常發(fā)展的狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)重大評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化和前提條件改變時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員將不承擔(dān)天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及 天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司由于前提條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)定估算。至評(píng)估基準(zhǔn)日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)市場(chǎng)等假設(shè)前提下，沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司的總資產(chǎn)賬面值36,312.08萬(wàn)元，評(píng)估值49,486.41萬(wàn)元，評(píng)估增值13,174.33萬(wàn)元，增值率為36.28%;負(fù)債賬面值105,598.26萬(wàn)元，評(píng)估值105,598.26萬(wàn)元，無(wú)增值額；股東全部權(quán)益賬面值-69,286.18萬(wàn)元，評(píng)估值-56,111.85萬(wàn)元，評(píng)估增值13,174.33萬(wàn)元，增值率為19.01%。評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目123456股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))7(一)評(píng)估結(jié)論有效期本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月31日至2025年12月30日有效。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中陳述的特別事項(xiàng)是指在評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行了資產(chǎn)評(píng)估程序，根據(jù)搜集的資料經(jīng)過(guò)評(píng)定估算已確定評(píng)估結(jié)論的前提下，評(píng)估專業(yè)人員揭示在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論，但非評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)。(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司存在權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及 天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素案由標(biāo)的額(元)(2024)遼0106民初25717號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司、沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司云峰店糾紛一審(2025)遼0103民初350號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審(2024)遼0103民初23490號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司服務(wù)合同糾紛一審(2024)蘇01民初2666號(hào)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債由天衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了“天衡專字(2025)01212號(hào)”標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。除此之外，本次(五)重大期后事項(xiàng)未發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)家樂(lè)福商業(yè)有限公司存有重大期后事項(xiàng)。(六)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況土地權(quán)證編號(hào)沈陽(yáng)國(guó)用2011第0053號(hào)，該處房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已處于查封狀態(tài)，評(píng)估人員未能進(jìn)入該房屋內(nèi)部，僅在外部周?chē)M(jìn)行勘察。為此被評(píng)估單位提供了專項(xiàng)說(shuō)明及承諾，評(píng)估以該資產(chǎn)正常使用及維護(hù)為前提進(jìn)行估值，若未來(lái)實(shí)荷蘭家樂(lè)福(中國(guó))控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及天昊國(guó)際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司除上述事項(xiàng)外，本次評(píng)估不存在其他評(píng)估程序受限的有關(guān)情況。(七)抵押、擔(dān)保及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)號(hào)，土地權(quán)證編號(hào)沈陽(yáng)國(guó)用2011第0053號(hào)，該處房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已處于查封狀態(tài)，本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影2.被評(píng)估單位的13個(gè)銀行存款賬戶于評(píng)估基準(zhǔn)日均處于司法凍結(jié)狀態(tài)，本次除上述事項(xiàng)外，被評(píng)估單位不存在其他抵押、擔(dān)保及其他或有負(fù)債(或有資產(chǎn))事項(xiàng)。(八)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，未發(fā)現(xiàn)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕(九)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.本評(píng)估報(bào)告是在委托人及被評(píng)估單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)