2021年12月07日總述：十年來(lái)的總成績(jī)2003年以來(lái)那么是中國(guó)城市化的大開(kāi)展時(shí)期。2003-2021年的9年間，全國(guó)城市化率從40.53%提高到51.27%，年均增加1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口從5.24億增加到6.91億，凈增加了1.67億人，年均增加近1850萬(wàn)人，同期城鎮(zhèn)戶籍人口凈增加了約1億人口。雖然有城市人口規(guī)?？焖贁U(kuò)張的巨大壓力，這十年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)住房事業(yè)的開(kāi)展在整體上是與城市化進(jìn)程同步的。到2021年末，全國(guó)城鎮(zhèn)住房存量面積約160億平方米，接近2002年末的兩倍；全國(guó)城鎮(zhèn)按戶籍人口計(jì)算的人均住房建筑面積為31.6平方米，但如果考慮全部城鎮(zhèn)常住人口，人均住房面積只有23.2平方米。相對(duì)于中國(guó)城市化中長(zhǎng)期需求來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住房的供給總量仍然面臨一定短缺。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局〔二〕房屋銷售形勢(shì)良好2003年全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬(wàn)平方米，較2002年同期增長(zhǎng)了15.83%〔2002年為19.12%〕。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)1046.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.66%〔2002年為14.73%〕；二手房屋成交登記面積為592.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.89%〔2002年為28.54%〕，已是連續(xù)六年增幅超過(guò)20%，二手房屋成交的多年快速增長(zhǎng)為拉動(dòng)房屋整體成交的增長(zhǎng)起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2003年全市房屋成交登記金額首次超過(guò)600億元，為603.99億元，較2002年增長(zhǎng)了8.14%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為443.95億元，同比增長(zhǎng)2.75%；二手房屋成交登記金額為160.04億元，同比增長(zhǎng)26.56%。金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。

〔三〕預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降

2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為3888元/平方米，較2002年的4143元/平方米下降了6.16%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/平方米下降了10.28%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。〔四〕住宅所占份額上升對(duì)2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行比照，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看好。商鋪、辦公樓方面，預(yù)售所占份額比2002年均有下降，這與供給量有很大關(guān)系；而二手所占份額比2002年有所上升，顯示廣州的營(yíng)商環(huán)境繼續(xù)看好。〔一〕市場(chǎng)總體形勢(shì)分析今年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)有序開(kāi)展的良好態(tài)勢(shì)，十區(qū)房屋交易總量為450.09萬(wàn)平方米，金額185.10億元，分別比去年同期增加42.76%和47.60%。在市場(chǎng)有效需求依然保持旺盛狀態(tài)下，商品房供給量適度增加，成交量大大超過(guò)供給量，二手房屋交易大幅攀升，樓價(jià)穩(wěn)中略升。1、供給量適度增長(zhǎng)今年，全市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房工程共96個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售單元為33175套，可預(yù)售總面積為135.22萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)7.22%。其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房工程共39個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售單元為10809套，可預(yù)售總面積為78.58萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)17.21%。2、商品房成交及二手房屋交易均大幅增長(zhǎng)今年，全市十區(qū)商品房成交量為298.00萬(wàn)平方米，成交金額為141.15億元，分別比去年同期增長(zhǎng)44.93%和49.98%。其中，原八區(qū)的商品房成交22154宗，成交量為207.18萬(wàn)平方米，成交金額為113.83億元，分別比去年同期增長(zhǎng)52.78%、49.56%和53.93%，是近五年來(lái)出現(xiàn)的最大增幅。登記的成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期批準(zhǔn)預(yù)售面積，市場(chǎng)有效需求旺盛。另一方面，今年，全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)152.09萬(wàn)平方米，成交金額為43.95億元，分別比去年同期增長(zhǎng)38.68%和40.42%，其中，原八區(qū)的二手房屋成交11640宗，成交量為113.50萬(wàn)平方米，成交金額為36.77億元，分別比去年同期增長(zhǎng)45.45%、33.73%和31.23%，二手房屋成交量占同期房屋交易總量比例為35.39%。原八區(qū)房改房上市交易仍保持大幅增長(zhǎng)，今年，房改房上市成交3666宗，成交面積為28.33萬(wàn)平方米，成交金額為73.82億元，分別比去年同期增長(zhǎng)43.71%、64.59%和62.00%，二手房屋交易的活潑將進(jìn)一步推動(dòng)商品房市場(chǎng)的興旺。3、成交價(jià)格上升各類商品房的價(jià)格均比去年同期和上一年有不同程度的上升，其中，商鋪和多層住宅的波動(dòng)幅度較大。值得注意的是，雖然住宅的整體價(jià)格與去年同期和上一年相比均有所上升，但高層住宅的價(jià)格仍有小幅下降，十區(qū)和八區(qū)的高層住宅均價(jià)與去年同期相比分別下降3.87%和0.16%，與上一年相比下降0.30%和0.54%。1、廣州實(shí)施新基準(zhǔn)地價(jià)廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了新的基準(zhǔn)地價(jià)并于2004年9月1日起實(shí)施。此次公布的基準(zhǔn)地價(jià)采用網(wǎng)格點(diǎn)地價(jià)的形式，每300米×300米的面積作為一個(gè)網(wǎng)格，制定一個(gè)地價(jià)，廣州市分為假設(shè)干個(gè)地價(jià)網(wǎng)格，廣州一些繁華路段的商業(yè)路線價(jià)要實(shí)行加價(jià)。此外，廣州市國(guó)土房管局和市物價(jià)局將根據(jù)土地市場(chǎng)的變化情況每年對(duì)網(wǎng)格點(diǎn)價(jià)格和商業(yè)路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整。廣州新基準(zhǔn)地價(jià)的建立制約了開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)藏；使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢上升；有利于外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)廣州；有利于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)更加標(biāo)準(zhǔn)。2、廣州土地出讓金一次繳清為了標(biāo)準(zhǔn)廣州市經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)的管理，有效維護(hù)政府土地出讓的收益，廣州市從2004年1月1日起實(shí)行土地出讓金一次性繳清的做法。實(shí)行土地出讓金一次性繳清，將會(huì)有效地控制土地開(kāi)發(fā)，商品房供給量有可能減少。而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻提高，實(shí)力差的開(kāi)展商難以參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，樓盤爛尾問(wèn)題也有望改觀。過(guò)往由于開(kāi)展商未繳清地價(jià)，引發(fā)的無(wú)法辦理房產(chǎn)證等各種糾紛也將會(huì)因此而減少。同時(shí)，土地出讓金一次性繳交使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻將被大幅提高，因此，實(shí)力稍弱的開(kāi)發(fā)商將難以繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)將逐漸被財(cái)雄勢(shì)大的地產(chǎn)巨頭所占據(jù)。2、階段性土地供給緊缺從2005年土地市場(chǎng)情況看，隨著國(guó)家對(duì)土地的控制越來(lái)越嚴(yán)格，土地市場(chǎng)招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)藏土地的難度加大。2005年廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積2822.29萬(wàn)平方米，比上年同期減少133.93萬(wàn)平方米，同比下降4.5%；本年土地購(gòu)置費(fèi)209.02億元，同比下降1.7%。本年完成開(kāi)發(fā)土地面積2040.48萬(wàn)平方米，比上年同期減少186.71萬(wàn)平方米，下降8.4%。本年成交的土地價(jià)款152.10億元，同比下降25.5%。另外由于現(xiàn)有土地存量分布不均衡，少數(shù)開(kāi)發(fā)商手中囤積大局部的土地，中小開(kāi)展商大多沒(méi)有儲(chǔ)藏土地，在土地拍賣中實(shí)力不如大開(kāi)展商，因此一局部開(kāi)展商沒(méi)有土地維持公司運(yùn)作，這也是導(dǎo)致2005年“地荒〞的一個(gè)重要因素。〔一〕、商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售各用途情況〔二〕、房屋交易登記面積情況1、房屋交易登記面積各用途情況

新建商品住宅交易登記面積占新建商品房交易登記總面積的80.1%；存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的66.8%。2、房屋交易登記面積一二手份額情況存量房交易登記面積占房屋交易登記總面積的42.5%，存量住宅交易登記面積占所有住宅交易登記總面積的38.2%，如以以下圖：2006年新建商品房和存量房交易登記面積占比圖新建商品房,57.5%存量房,42.5%〔一〕、商品房市場(chǎng)行情

1、商品房交易情況1-11月，廣州十區(qū)商品房新批量為841.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.52%；廣州十區(qū)商品住宅交易量為630.11萬(wàn)平方米，同比下降38.23%。1-11月商品房供銷比為1.33，其中住宅供銷比達(dá)1.48。2、商品住宅價(jià)格走勢(shì)從1-11月廣州商品住宅交易價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，第一季度均價(jià)有所回落，4月價(jià)格再度過(guò)萬(wàn)，5月樓價(jià)開(kāi)始回落。下半年隨著大量郊區(qū)盤入市及樓盤打折促銷，6-8月樓價(jià)持續(xù)回落。9月均價(jià)更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，隨著中心城區(qū)新盤交易量的增加，樓價(jià)再次上升至9000以上?？傮w來(lái)講，樓價(jià)處于下降趨勢(shì)，但仍維持高位水平?！捕场⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況1、供求情況1-11月，廣州商品房竣工面積638.78萬(wàn)平方米，同比上升4.85%。從竣工面積走勢(shì)來(lái)看，竣工面積在1-7月漲幅保持在4成以上，但到8月后，累計(jì)漲幅迅速回落至一成左右。到9月累計(jì)漲幅更缺乏一成，10月漲幅更缺乏3%，11月累計(jì)漲幅約為5%，可見(jiàn)下半年現(xiàn)房供給量明顯大幅下降。而從銷售面積來(lái)看，前11個(gè)月銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)下滑，下半年同比降幅有所減小，但到11月累計(jì)降幅仍達(dá)26.60%。2、土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置情況1-11月，土地購(gòu)置面積185.52萬(wàn)平方米，同比下降26.32%；土地開(kāi)發(fā)面積182.76萬(wàn)平方米，同比下降13.76%?；貞浗衲晖恋厥袌?chǎng)拍賣情況，截至12月16日，隨著花都和番禺地塊順利出讓，今年土地拍賣劃上句號(hào)。全市十區(qū)共出讓住宅用地19宗，規(guī)劃建筑面積約290.16萬(wàn)平方米?！踩?、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況

2021年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)也受到較大考驗(yàn)。相比于大開(kāi)發(fā)企業(yè)，一些小開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)低迷時(shí)期積極拿地。去年由于大局部土地都是由大開(kāi)發(fā)商拍得，中小企業(yè)幾乎沒(méi)有時(shí)機(jī)拿地。但隨著今年市場(chǎng)情況的逆轉(zhuǎn)，今年大局部拍賣土地都是有中小企業(yè)拍得，顯示中小房企在逆市中努力尋找開(kāi)拓時(shí)機(jī)?？偨Y(jié)：自2007年底樓價(jià)到達(dá)頂峰后，2021年首季度穗樓市成交一直低迷。但無(wú)疑從全年的情況來(lái)看，樓市的供給量仍明顯大幅領(lǐng)先于需求量，供求之間的差距仍較大。盡管10月樓價(jià)在中心城區(qū)高價(jià)盤支撐下有所上升，但與去年相比樓價(jià)仍處于下降趨勢(shì)，樓市仍維持“量?jī)r(jià)齊跌〞的局面。〔一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況1、土地出讓顯著增加，住宅用地出讓居首2021年廣州市共出讓用地1265.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.1%。其中出讓住宅用地447.76萬(wàn)平方米；商服用地201.25萬(wàn)平方米；工業(yè)用地250.45萬(wàn)平方米。2、房屋交易大幅上升，成交金額增長(zhǎng)超過(guò)7成2021年廣州市房屋成交面積2300.44萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)67.0%，成交金額1667.70億元，增長(zhǎng)73.2％。一手房成交面積同比增長(zhǎng)58.8%，成交金額同比增加62.1%，；二手房成交面積同比增長(zhǎng)75.6％，成交金額同比增加98.8％，顯示2021年廣州市房屋交易呈現(xiàn)大幅上升，具體如下表。2021年廣州市一、二手房屋成交情況面積單位：萬(wàn)平方米金額單位：億元3、各類新建商品房成交量上升，住宅增長(zhǎng)最明顯2021年，廣州市各類新建商品房成交面積互有增減，其中住宅一支獨(dú)秀，增長(zhǎng)76.9%。成交價(jià)格方面，寫字樓和商鋪的成交價(jià)格同比增長(zhǎng)較大，住宅的成交價(jià)格與2021年相比只有0.1％的升幅，較為穩(wěn)定，主要是上半年價(jià)格較低所致，具體如下表。2021年廣州市新建商品房成交情況〔2〕成交價(jià)格

成交價(jià)格方面，各類型物業(yè)價(jià)格都有較大幅度的上漲，住宅于10月均價(jià)到達(dá)15072元/平方米，商業(yè)那么自8月開(kāi)始突破了2萬(wàn)大關(guān)，但成交均價(jià)受成交區(qū)域的影響較大。2021年1-11月各用途物業(yè)成交價(jià)格一覽表單位：元/平方米〔數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局，同致誠(chéng)評(píng)估整理〕2、2021年1-11月商品住宅成交情況

從2021年1-11月商品住宅的新增供給量來(lái)看，全年新增供給量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬(wàn)平方米，總供需比為1.26，供過(guò)于求的局面根本與商品房持平。2021年1-11月廣州市商品住宅供求情況一覽表單位：萬(wàn)平方米2021年1-12月各月供求情況〔1〕供求情況2021年1-12月總新增供給量為864.99萬(wàn)平方米，總成交量735.36萬(wàn)平方米，總供求比為1.18，整體呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。由于繼續(xù)受到“限購(gòu)令〞的影響，新增供給數(shù)量大幅度減少，局部開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時(shí)機(jī)。成交量方面，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，每個(gè)月的成交量都較為平均，集中在60萬(wàn)平方米左右，個(gè)別月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2021年開(kāi)年后政府就采取了相應(yīng)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列措施。2021年1-12月廣州市商品房各月供求情況一覽表單位：萬(wàn)平方米〔2〕成交價(jià)格成交價(jià)格方面，各類型物業(yè)價(jià)格都有較大幅度的上漲，住宅于8月均價(jià)到達(dá)14234元/平方米，9月開(kāi)始不斷下跌；商業(yè)那么自8月開(kāi)始突破了3萬(wàn)大關(guān)，僅維持3個(gè)月又跌回2.0萬(wàn)元/平方米左右；辦公全年均價(jià)2.15萬(wàn)元/平方米，僅有12月超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，到達(dá)30636元/平方米。2021年1-12月各用途新建