北京市高端別墅市場需求調(diào)研分析40(1)

最近，我們對密云、懷柔、順義、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場

進行了一次系統(tǒng)的研究和分析，從市場供應，需求等方面對該區(qū)域別墅的

現(xiàn)狀進行了深入了解。此次，我們就這次高端別墅需求調(diào)研的一些差不多

情形與大伙兒做一次分享，期望能給各位一些啟發(fā)。

1需求調(diào)研講明

i.1需求調(diào)研目的

對市場需求進行深入研究的目的在于，通過對不同人群市場需求訐究，

來獲得需求主體的行業(yè)、年齡、收入等方面的特點，最終為客群定位提供

依據(jù)；通過對需求主體的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求特點的研究，要緊包括購房區(qū)

域、面積、價格、園林選擇取向等方面，為本項目的產(chǎn)品設計、市場定位

提供指導性建議。

1.1.1解決方法

本報告在需求研究方面，要緊通過兩個方面來完成，第一通過對現(xiàn)時期

市場在售的同時和北京別墅物業(yè)總體價格分布相同的，高檔項目購房客群

的描述，以解決市場需求主體及其購房取向的咨詢題；并對需求咨詢卷進

行定量分析，解決購房人群特點、需求產(chǎn)品特點等咨詢題。其次，通過有

購買本項目潛力的人群進行深訪，了解他們對度假物業(yè)的見解和需求，對

他們的消費行為特點作出描述和概括。如此，即有定性的方向指引，又有

定量的數(shù)據(jù)分析，從而對需求研究提供有力的支持。

1.1.2調(diào)研范疇

為了更深入的了解同項目類似的客群情形，我們在各區(qū)選取了9個高檔

物業(yè)，包括寫字樓、別堂、公寓，同時其價格和北京總體別型價格分布相

似，這9個物業(yè)分別是：源屋曲、文津國際、觀筑、融城、西環(huán)廣場、華

悅國際、華鼎世家、佳程廣場、中環(huán)世貿(mào)。

1.1.3樣本確定

為了準確反映調(diào)研人群的特點，關于一般訪談部分，我們所統(tǒng)計的人群

均為差不多購買或者馬上購買的有意向購房群體。關于深訪人群，均是資

產(chǎn)在600萬以上的，對該項目有愛好的人群。

1.1.4調(diào)研咨詢卷數(shù)量

此次需求調(diào)研咨詢卷部分共下發(fā)一般咨詢卷449份，其發(fā)放標準按照別

量物業(yè)的價格分布發(fā)放，收回咨詢卷449份，其中有效咨詢卷397份；深

訪部分我們選取了30金潛力客戶。我們利用這397份調(diào)研咨詢卷和30位

的深訪資料對度假別墅需求市場作了詳盡的分析，以求對本項目的市場定

位及后期運作提供較有力的支持。

1.1.5樣本有效性講明

此次訪咨詢的樣本在擁有物業(yè)價格和此次購買物業(yè)價格上同北京別堂市場

價格分布區(qū)間大致吻合，能夠有效的代替別墅購買人群。

個體特點分析

1.2受訪人群以中青年為主

在受訪人群中，年齡30歲以下的比例為42%,31?40歲之間的比例為

34%,表明這次調(diào)研總體年齡情形偏年輕，購買群體日趨年輕化。這要緊

是由于社會大環(huán)境為個人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，顯現(xiàn)了一大批通過自己

努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營銷的重點目

標客戶群。

圖表1-2年齡分布回答該題N=345

1.3教育程度普遍較高

在受訪人群中，大專以上學歷的比例為96%,其中本科為60%,研究生

為15%,一方面是由于整個社會受教育程度提升，另一方面也講明在那個

知識經(jīng)濟的年代，積存財寶的途徑已跨過從前靠閱歷和體會積存的過程，

新的年輕的中堅力量正在崛起。

圖表2-3教育程度分布回答該題N=264

1.4購房決策主體的性別正在模糊化

在受訪人群中，男性的比例為53%,女性達到47%,女性在家庭購房中

的決策權(quán)逐步顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。從女性思想

角度動身進行營銷推廣不失為一種補充。

圖表2-4性別比例N=397

1.5服務業(yè)從業(yè)人員、中高層治理人員是需求主體

在受訪人群中，從事服務行業(yè)（包括金融、保險、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等）的

人群占了65%,制造業(yè)（電子、生物、IT等）占了23%,政府行政事業(yè)單位

占了5%。

在受訪人群中，擔任高層治理職位的占了29%,擔任中層治理職位的占

了26%,專業(yè)人士（律師、大夫、教師等）占了13%。

圖表2?5行業(yè)分布N=281

1.6年收入40萬以下占了86%

在受訪人群中，年收入在10?20萬的最多，達到30%,20-30萬的占

20%,30?40萬的占13%,介于對個人隱私的回避，只有108位受訪者回

答年收入具體數(shù)字，同時有可能低報，因此，年收入的水平應該比統(tǒng)計結(jié)

果要高。高檔樓盤的客戶群差不多由從前的達官貴人享用的“奢侈品”走下

神壇，成為白領也能享用的“小資品”。

圖表2-7收入分布N=108

2購房背景分析

2.1受訪人群多居住在朝陽、海淀

在受訪人群中，有34%長期居住在朝陽區(qū)，22%長期居住在海淀區(qū)，這

兩個區(qū)被訪者共占56%,其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。由于此次調(diào)研項目

分布在東西南北4個區(qū)域，然而被訪者分布卻有著專門高的集中度，這講

明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對高檔樓盤有較強的購買力。

圖表2-8居住區(qū)域分布N=395

利用海證raw干巨小取旦以東乂目干央儂口京山

2.2受訪人群多居住在一般住宅

在受訪人群中，有67%長期居住在一般住宅，27%長期居住在高檔公

寓，5%居住在別墅，比次調(diào)研的高檔物業(yè)差不多上他們想要更換的居所

或者進行的投資，這和他們的年齡集中在中青年時期，事業(yè)步入正軌，想

要提升生活品質(zhì)是吻合的。

圖表2-9日常居所分布N=394

2.3擁有物業(yè)價值（想要買然而沒有買的物業(yè)沒有記錄到總價值）集中在

100-200萬之間

在受訪人群中，有31%擁有的物業(yè)價值在100?200萬之間，50?100萬的

有23%,50萬以下的有15%,200?400刀的有18%,400萬以上的有

10%,物業(yè)價值出現(xiàn)正態(tài)分布。注于有一部分被訪者沒有實際購買，其新

的物價價值沒有記錄，造成50萬以下的比例稍多。而我們在對“此次購房

的物業(yè)付值”的統(tǒng)計中顯示，50萬以下的比例只有2%。

圖表2?10物業(yè)價值分布N=387

|______OU刀以POV—?wu/jIW-<3刀VWruv/j?nAZ-OWZJQVtr-Iuw/jiuw/jkA-L

2.4郊區(qū)度假正在成為一種生活方式

在受訪人群中，有55%被訪者表示將在一年內(nèi)考慮選擇郊區(qū)度假的方

式，其中，有30%表示將在半年內(nèi)考慮這種生活方式。郊區(qū)度假的方式差

不多慢慢被大伙兒所同意，并成為一種時尚。

圖表2?11生活方式分析N=394

2.5行程時刻最好操縱在兩個小時

在受訪人群中，有29%被訪者表示對時刻多少無所謂，25%能夠同意兩

個小時，22%能夠同意在一個小時左右，6%能夠同意在一個小時以內(nèi)。

本項目的行程時刻為兩個小時左右，操縱在大伙兒能夠同意的范疇內(nèi)。

圖表2-12行程時刻分析N=393

II

度假型別墅正在被越來越多的人所了解

在受訪人群中，有43%被訪者明白度假型別墅的概念。度假型別墅進入

我國才幾個年頭，然而正在被越來越多的人了解和同意。隨著更多的此類

別墅被開發(fā)，更多的目光對其的重視，相信以后幾年會成為別墅中的一個

亮點。

2.6紫玉山莊知名度專門高

在受訪人群中，只有30%的被訪者有明確喜愛的別塞，其中，最受歡迎

的是紫玉山莊，有16%被訪者選擇它，其次是碧水莊園，然而它們之間的

差距是明顯的，只有6%被訪者選擇碧水莊園。

圖表2?13別墅偏好分析

N=120（表中沒有列出回答數(shù)在2以下的項目）

項目回答人數(shù)

紫玉山莊20

碧水莊園8

觀唐7

玫瑰園7

威尼斯別墅7

翡翠城6

湯HOUSE5

一棟洋房5

亞運新新4

運河岸上的院子4

納帕溪谷3

香江花園3

2.7項目頗具前景

在對受訪人群介紹項目情形后，有17%的被訪者表示有可能購買本項

目。只要我們的產(chǎn)品迎合用戶的期望，項目成功的可能性是專門大的。

3消費行為分析

3.1需求特點分析

3.1.1購買物業(yè)傾向——定制別墅最受歡迎

關于再次購房所選物業(yè)中，定制別墅受歡迎程度最高，有31%的被訪者

選擇此種物業(yè)。分時度假產(chǎn)品和復合地產(chǎn)也占有一定市場，分別是21%和

15%。關于其他物業(yè)，例如公寓或者一般別墅，選擇的人群專門少，只占

7%,由于此次調(diào)查選取的被訪者差不多上高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，

他們在第一居所上差不多實現(xiàn)了居住的舒服性要求，對第二居所必定選擇

獨創(chuàng)性、個性化的置業(yè)原則。同時，介于此類人群崇尚自然、追求精神享

受的個性特點，也成就了他們選擇純休閑的分時度假別墅和有鮮亮主題特

點的復合地產(chǎn)的理由。因此，在物業(yè)選擇范疇上，不管我們做什么類型的

產(chǎn)品，我們都要把別墅定制化的理念貫穿到我們的產(chǎn)品設計中來，從產(chǎn)品

到社區(qū)環(huán)境，從菜單式選擇到互動參與，都要以方便個人發(fā)揮個性空間為

主導。

圖表2—14購買物業(yè)傾向分析N=394

3.1.2對選擇區(qū)域傾向——新的熱點區(qū)域正在崛起

被訪者對購房區(qū)域除了傳統(tǒng)的別墅熱點區(qū)域，對密云、懷柔也表現(xiàn)了較

大的愛好，成為新的增長點，其中，有22%的被訪者選擇密云，20%選擇

西山，15%選擇懷柔，13%選擇小湯山，10%選擇順義，關于延慶，只有

3%的被訪者選擇在此置業(yè)。在此次調(diào)查中，被訪者對延慶的第一確實是

距離較遠，這是我們項目的劣勢，因此，在營銷推廣方面，我們能夠朝著

把空間距離轉(zhuǎn)換成一種享受某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把劣勢

轉(zhuǎn)換成一種必定的條件。

圖表2-15購買區(qū)域傾向分析（多選題）N=394

3.1.3針對復合地產(chǎn)的需求傾向——宜和休閑娛樂搭配

在針對復合地產(chǎn)所搭配的行業(yè)的調(diào)查中發(fā)覺，最期望和復合地產(chǎn)搭配的

行業(yè)是休閑娛樂業(yè)，達到57%,其次是體育知醫(yī)療，分別是25%和

14%；期望和會議搭配的比例專門低，只有7%。以上講明人們選擇這些

度假型物業(yè)是為了體驗身心上的放松和解放，這也為我們以后開發(fā)復合地

產(chǎn)指明了方向。

圖表2?15復合地產(chǎn)搭配需求分析（多選題）N=392

3.1.4對物業(yè)產(chǎn)權(quán)的意向——多人共同擁有產(chǎn)權(quán)的觀念已被同意

45%的受訪者情愿多人一起購買，其中，22%情愿2人合買，14%情愿

3人合買，8.7%情愿多人合買。只要產(chǎn)權(quán)分割清晰，人們依舊情愿同意

共有產(chǎn)權(quán)這種形式的，這對我們在推出分時度假別墅時，采納分割產(chǎn)權(quán)，

擴大購買人群，降低購買門檻是一個選擇的方向，然而同時我們注意到，

在分割產(chǎn)權(quán)的購買形式中，人數(shù)越多，選擇這種購買形式的比例越低，講

明大伙兒在產(chǎn)權(quán)分割上更多的是在自己的親用好友之間進行的。因此，我

們在進行此類產(chǎn)品的營銷推廣時，能夠采納邀請潛在購買者親朋好友聚會

的形式進行體驗式營銷。

圖表2-16物業(yè)產(chǎn)權(quán)分析N=392

3.2使用特點分析

3.2.1度假物業(yè)的使用時刻—每月一次以上

在針對度假物業(yè)使用時刻的調(diào)查中發(fā)覺，有83%的受訪人群每月使用一

次以上，其中，每周使用一次的受訪者達到28%。周末前往度假型物業(yè)居

住，差不多成為他們郊外休閑娛樂的重要選攔。我們在經(jīng)營此類物業(yè)時，

如何按照使用時刻合理搭配物業(yè)治理資源，如何在業(yè)主閑置期間治理好房

屋和社區(qū)，差不多上需要商榷的要點。

圖表2-17度假物業(yè)使用時刻分析N=393

度假物業(yè)的使用人群——10人以下朋友圈聚會占多數(shù)

在針對度假物業(yè)使用人群的調(diào)查中發(fā)覺，有92%的受訪人群喜愛10人

以下一起度假，其中，以3?5人占的比例最大，達到43%；在一起度假的

人群中，有68%選擇和朋友一起度假，42%選擇和親戚一起度假，只有

17%選擇和同事及事業(yè)伙伴一起度假。這些講明，度假物業(yè)的使用者中，

更多的人遵循傳統(tǒng)的價值觀，對友情和親情的重視程度比較高，同時喜愛

用小范疇內(nèi)的聚會來和大伙兒分享閑暇時刻。例如，我們在打造此類物業(yè)

時，能夠更強調(diào)屋內(nèi)公共空間，從硬件到軟件都要營造一種大伙兒庭的溫

順氛圍，以此來加深大伙兒的感情。

圖表2?18度假物業(yè)使用人數(shù)分析N=393

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3.3消費特點分析

3.3.1購房目的——提升個人一輩子活品質(zhì)是主流

在針對度假物業(yè)購房動機調(diào)查中發(fā)覺，個人用途是絕對的主流，公司用

途只占被訪者選取答案的11%;在個人用途中，“作為個人資產(chǎn)，提升生

活品質(zhì)”占最多，達到57%,其次是周末度假使用，達到33%,用二個人

投資占了27%。由于在樣本選取上較多為私營企業(yè)主，這一方面講明被訪

者在公和私的界限上劃分得比較明確，“假私濟公”的消費理念還不適合國

情。另一方面也講明，人們在周末度假不僅為了身心的放松，而且是一種

生活品質(zhì)提升的標志。因此，我們在打造度假型物業(yè)的時候，關于硬件上

的細節(jié)不容忽視，因為高品質(zhì)的生活也就意味著精巧的生活細節(jié)。

購房考慮因素——樓盤宏觀表現(xiàn)最重要

圖表2-20度假物業(yè)購房目的分析（多選題）N=396

u?V/0IV?V7045URJU.V/Qtv.V/OUV.V/QW.V70

在針對度假物業(yè)購房考慮因素調(diào)查中發(fā)覺，購房考慮因素最重要的是地理

位置和交通便利，加權(quán)得分差不多上89分；（100分=專門重要80分=比

較重要60分=一樣重要40分=不太重要）；最不重要的是教育配套，加權(quán)

得分是65分，其余得分見下表。我們把這15個因素用因子分析技術進行

降維（見表2?4?2）,然后歸納總結(jié)出4個因子，如此我們就能夠用這4個因

子對所有的度假型物業(yè)考慮因素進行描述了。我們的這4個因子是：

因子1一樓盤的宏觀表現(xiàn)，它包括地理位置、價格、交通；

因子2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境；

因子3—高層次需求，它包括運動設施、休閑娛樂；

因子4一附加價值，它包括教育配套、物業(yè)治理、社區(qū)文化、品牌、智

能化、升值空間。

我們對這4個因子進行加權(quán)打分，得出因子1得分為87分，因子2為83

分，因子3為76分，因子4為74分。確實是講，在對遠郊度假物業(yè)的購

買考慮因素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需

求，最不重要的是附加價值。由于本項目的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們能夠把重

點放在價格、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上，而關于像社區(qū)文化、教育配套、

智能化、升值空間等這些因素，更多的應該是在第一居所的考慮范疇，我

們把其作為一種補充和輔助即可，做到重點突出，主次分明。

圖表2?21度假物業(yè)購房考慮因素N=397

考慮因素得分考慮因素得分

地理位置89物業(yè)87

價格84社區(qū)文化70

交通89品牌74

戶型84智能化75

社區(qū)規(guī)劃82升值空間76

生活配套84運動設施76

景觀85教育配套65

娛樂設施77

圖表2?22旋轉(zhuǎn)因子荷載矩陣

3.4產(chǎn)品特點分析

3.4.1物業(yè)面積需求150?400平米物業(yè)較受歡迎

在針對度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)覺，150?400平米的物業(yè)較受歡迎，達

到70%,其中，有38%的被訪者選擇150-200平米的物業(yè)，31%的被訪者

選擇200-400平米的物業(yè)。被訪者對遠郊物業(yè)面積的需求依舊偏好中小面

積，這要緊是由于使用者使用次數(shù)較少，消費比較理性，不情愿過多的閑

置空間所致。此次調(diào)查的樣本其物業(yè)資產(chǎn)以400萬以下為多，他們和金字

塔頂端的階層消費觀念依舊有一定區(qū)別。我們在產(chǎn)品設計時，考慮到布局

的便利性和合理性，建議以300平米左右的物業(yè)為主力戶型。

圖表2-24物業(yè)面積需求分析N=396

庭院面積需求——150-300平米庭院最受歡迎

針對度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)覺，150?300平米的庭院最受歡迎，

達到36%,其次是50-150平米的庭院面積，達到29%,同時也有20%的

被訪者選擇300-500的庭院面積。被訪者對庭院面積需求較大，500平方

為需求的上限，同時差不多和物業(yè)面積大小相對應，這和獲得更多的室外

空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。建議在產(chǎn)品設計上，庭院面積大小和物業(yè)

建筑面積配比能夠操縱在1：1或者更高。

圖表2-25庭院面積需求分析N=396

客房數(shù)量需求——3-5間客房適宜

在針對度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)覺（僅針對多人購買情形），有

82%被訪者選擇10間以下，其中3?5間客房數(shù)量最受歡迎，占了51%。

這和度假人群集中在10人以下的使用要求是吻合的。我們建議每棟別墅

應該以10人居住為標準來規(guī)劃設計各自的公共空間、私密空間、生活空

間、服務空間。

圖表2-26客房數(shù)量需求分析N=197

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3.4.2物業(yè)建筑風格需求——中式風格優(yōu)于歐美風格

在針對度假物業(yè)建筑風格需求調(diào)查中發(fā)覺，中式古典風格大有市場，有

20%的被訪者選擇江南閣樓，18%的被訪者選擇四合院風格。而只有16%

的被訪者選擇北美風格，15%的被訪者選擇英式風格。這講明，目前市場

上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風格的建筑并不能滿足消費者多樣化的需

求，中式風格大行其道，這和市場上對中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易

郡的推廣等不無關系，介于選擇中式風格和選擇歐美風格的比例差異不是

專門大，同時中式別墅還處于成長進展的時期，不確定因素較大，在保守

情形下，我們建議選擇美式或者英式別墅風格為主。

圖表2-27物業(yè)建筑風格需求分析N=396

圖表2-26客房數(shù)量需求分析N=197

3.4.3社區(qū)園林風格需求——歐陸風格最受歡迎

歐陸風格的園林設計最受被訪者青睞，有37%的被訪者選擇該風格，其

次是江南園林風格，占28%。園林風格和物業(yè)建筑風格不匹配的緣故是，

選擇美式物業(yè)和英式物業(yè)的被訪者多選擇歐陸風格，導致歐陸風格所占的

比例上升。社區(qū)的園林風格應和建筑風格相匹配，如此才能達到和諧唯美

境域。在我們選擇了美式或者英式建筑風格的前提下，建議同樣選用歐陸

園林風格。

圖表2?28物業(yè)園林風格需求分析N=396

圖表2-26客房數(shù)量需求分析N=197

|歐陸江陽西杯說代內(nèi)?帝北力磨阮口支乘五具他

3.4.4景觀需求——優(yōu)先選擇綠色植被

被訪者在對景觀考慮因素的評分排名中，綠色植被以88分（100分=專門

重要80分=比較重要60分=一樣重要40分=不太重要）位居第一，其次

是大面積林蔭（84分）、大面積水景（79分）、溪流（79分）、起伏山景（69

分），最后是現(xiàn)代雕塑（56分），從中我們能夠看出，被訪者對遠郊度假別墅

的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而舍棄了關于人工雕刻痕跡重的現(xiàn)

代雕塑。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一

些自然的，少一些人工的，做到和大自然的融合。以此也能夠作為本項目

的一個賣點。

圖表2-29景觀需求得分N=397

項目得分

起伏山景69

大面積水景79

傳流的溪流79

大面積林陰84

綠色植被88

現(xiàn)代雕塑56

3.4.5價格承擔力——單價操縱在40（）0?120（）（）元，總價50?4（）0萬元

在分析中發(fā)覺，總價400萬元是該類人群消費勁的上限，總價在50-400

萬元之間承擔力人群比例為86%,總價在400萬元以上承擔力人群比例為

9%。本項目以后客群的總價范疇應該在400萬元以內(nèi)。同時，單價1.2

萬元是該類人群消費勁上限，單價在4000J2000元之間承擔力人群比例為

82%,那個比例和總價在50-400萬元之間的比例相當，按照那個數(shù)據(jù)我們

能夠推算出面積的承擔能力為125?330平米之間，此數(shù)據(jù)和物業(yè)面積需求

調(diào)研的結(jié)果是吻合的（物業(yè)需求面積以150-300平米為主）

圖表2-30承擔單價分析N=375

4000以下

4000-6000

6000-8000

8000-10000

1.2萬

1.2-1.4萬

1.4-1.6萬

1.6-2萬

2萬以上

圖表2-31承擔總價分析N=390

3.5多因素交叉分析

3.5.1購房傾向和物業(yè)風格的關系

在對購房傾向和物業(yè)風格的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：由于

此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存在明

顯的差異性（95%的置信水平下）。在做出它們之間的對應分析圖后，我們

能夠清晰的看出：定制別量偏向融合，簡約的美式風格和英式風格；商務

莊園和復合地產(chǎn)、分時度假別墅偏向歐式風格。這些不同的物業(yè)風格傾向

能夠作為我們今后開發(fā)不同物業(yè)類型時候的參考；

圖表2-40購房傾向和物業(yè)風格列聯(lián)表（頻數(shù)）

風格北美英式西班牙法式日本江南閣樓四合院

分時度假別墅131681361614

復合地產(chǎn)9107951010

商務莊園

定制別墅292912175266

四合院341731940

圖_4_16二維對應分析

注：紅點和藍點越接近，講明它們之間的聯(lián)系越緊密，它們之間和原點間

一延長

線鄰近的點也講明關系較近

本分析沒有講明的部分講明它們之間的聯(lián)系是脆弱的

3.5.2購房傾向和物業(yè)面積的關系

在對購房傾向和物業(yè)面積的交叉分析中發(fā)覺，分時度假別墅、復合地

產(chǎn)、定制別墅選擇150?200平米物業(yè)面積的較多。商務莊園選擇200?400

平米和600平米以上物業(yè)面積的較多。其中，選擇分時度假別墅的人群

中，有40%選擇150?200平方的物業(yè)面積；選擇復合地產(chǎn)的人群中，有

40%選擇150-200平方的物業(yè)面積；選擇定制別墅的人群中，有45%選擇

150-200平方的物業(yè)面積；選擇商務莊園的人群中，有27%選擇200-400

平方的物業(yè)面積，同樣也有27%選擇600平米以上的物業(yè)。從中能夠看

出，由于商務莊園承擔了會議和形象的功能特點，因此選擇商務莊園的物

業(yè)面積相比其他度假物業(yè)都大。建議開發(fā)商務莊園能夠把面積朝著大的方

向進展。

圖表2?41購房傾向和物業(yè)面積列聯(lián)表（頻數(shù)）

面積50-150150-400400-平米

平米平米平米平米平米以上

分時度假別墅116352465

復合地產(chǎn)

商務莊園015646

定制別墅117563686

四合院

3.5.3購房傾向和物業(yè)價格的關系

圖表2?42購房傾向和物業(yè)面積分析

在對購房傾向和物業(yè)價格的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：由于此

檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存在明顯

的差異性（95%的置信水平下）。在做出它們之間的對應分析圖后，我們能

夠清晰的看出：分時度假別墅和定制別墅偏向4000.6000元的單價，商務

莊園偏向10000-12000元的單價，而對應復合地產(chǎn)并沒有專門細分的價格

傾向，只是依舊集中在4000-8000元的之間。能夠看出，消費者對商務莊

園的價格期望是比較高的，建議開發(fā)商務莊園時單價能夠比其余的度假物

業(yè)高出50%以上。

圖表2?43購房傾向和物業(yè)價格列聯(lián)表（頻數(shù)）

--------aA?aIi…ZOI一

注：紅點和藍點越接近，講明它們之間的聯(lián)系越緊密本分析沒有講明的部

分講明它們之間的聯(lián)系是較弱的

3.5.4購房傾向和地域的關系

在對購房傾向和選擇地域的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：由于

此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存在明

顯的差異性（95%的置信水平下）。在做出它們之間的對應分析圖后，我們

能夠清晰的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地區(qū)，分時度假別維

偏向西山地區(qū)，復合地產(chǎn)偏向通州地區(qū)。從中能夠看出，定制別墅多選擇

在遠郊，分時度假選擇在近郊。關于本項目而言，延慶地處遠郊，其主力

產(chǎn)品還應該是定制化別堂。

圖表2?45購房傾向和地域列聯(lián)表（頻數(shù)）

注：紅點和藍點越接近，講明它們之間的聯(lián)系越緊密

本分析沒有講明的部分講明它們之間的聯(lián)系是較弱的

3.5.5購房目的和購買物業(yè)的關系

在對購房目的和購買物業(yè)的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：由于

此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存在明

顯的差異性（95%的置信水平下）。在作出它們之間的對應分析圖后，我們

能夠清晰的看出：選擇商務莊園的人群要緊目的是為了開展商務會議，選

擇定制別堂的人群的要緊目的是為了提升個人一輩子活品質(zhì)，選擇復合地

產(chǎn)人群的要緊目的是為了周末度假使用，選抵分時度假人群的要緊目的是

為了個人投資。從分析結(jié)果來看，選擇分時度假別量的目的并非自己單純

的度假，更多的是從投資角度來考慮，如此，如果要開發(fā)分時度假別墅，

那么如何通過合理經(jīng)營來提升租金收益是需要認真研究的一個專題。

圖表2-47購房目的和購買物業(yè)列聯(lián)表（頻數(shù)）

注：紅點和藍點越接近，講明它們之間的聯(lián)系越緊密

本分析沒有講明的部分講明它們之間的聯(lián)系是較弱的

3.5.6物業(yè)建筑風格和園林風格的關系

在對物業(yè)建筑風格和園林風格的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：

由于此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存

在明顯的差異性（95%的置信水平下）。在做出它們之間的對應分析圖后，

我們能夠清晰的看出：北美和英式、法式風格的別墅偏向歐陸風格園林，

中式風格別墅偏向中式風格園林。物業(yè)風格和園林風格是互相匹配的，我

們在選定了物業(yè)風格方向后，園林就需要按照物業(yè)風格來進行規(guī)劃。

圖表2-49建筑物業(yè)風格和園林風格列聯(lián)表（頻數(shù)）

■

注：紅點和藍點越接近，講明它們之間的聯(lián)系越緊密，它們之間和原點同

一延長線鄰近曲點也講明關系接近

本分析沒有講明的部分講明它們之間的聯(lián)系是脆弱的

3.5.7支付單價和物業(yè)面積的關系

在對支付單價和物業(yè)面積的交叉分析中發(fā)覺，通過卡方檢驗后（注：由于

此檢驗具備一定條件，我們結(jié)合對應分析得出以下結(jié)論）：它們之間存在明

顯的差異性（95%的置信水平下）。在做出它們之間的對應分析圖后，我們

能夠清晰的看出：支付單價在4000元以下的，偏好100J50平米面積，支

付單價在4000-6000元的，偏好150-200平米面積，支付單價在6000?

10000元的，偏好200-400平米面積，支付單價在10000元以上的，偏好

600平米以上面積，也確實是講，購買面積越大，能夠承擔的單價就越

高。我們建議能夠采取差異化的定價策略，面積越大定的單價越高，以期

獲得更大的利潤空間。

圖表2?51支付單價和物業(yè)面積列聯(lián)表（頻數(shù)）

單價4000以下4000-80008000-萬以上

50-100平米11111

100/50平米

150-200平米3053371812

200-400平米924433113

400-600