2020年10月13日1主席評(píng)價(jià)區(qū)域的7個(gè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|2成本歸集分?jǐn)傇瓌t目標(biāo)成本測(cè)算思路內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|3內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|4收入一表1規(guī)劃與收入表2總成本不含稅成本表8建安分析利潤(rùn)土地增值稅表3土增稅成本 增值稅及附加一表4增值稅表表5利潤(rùn)表所得稅表6分業(yè)態(tài)綜合成本自有資金回報(bào)現(xiàn)金流-季/年現(xiàn)金流-季/年成本付款表現(xiàn)金流出一成本付款表現(xiàn)金流出一成本科目成本科目科目名稱科目名稱主導(dǎo)責(zé)任管控主體土地成本投策行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用運(yùn)營(yíng)(成本、投策)主體建筑安裝工程費(fèi)成本(采購(gòu))景觀環(huán)境工程成本(采購(gòu)、投策)大市政管網(wǎng)工程成本(投策)公共配套設(shè)施成本(投策)工程建設(shè)其他費(fèi)用運(yùn)營(yíng)(成本、營(yíng)銷-客關(guān))科目編碼科目名稱開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用稅金所得稅掛殿成本編制指引-首年/周備注成本編制指引成本手動(dòng)填報(bào)1總表投資半自動(dòng)生成手動(dòng)填報(bào)表1規(guī)劃與收入設(shè)計(jì)、成本2表2總成本成本手動(dòng)填報(bào)成本編制4表8建安分析成本手動(dòng)填報(bào)3表3土增稅財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成5表4增值稅表財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成6表5利潤(rùn)表自動(dòng)生成表5含增值稅利潤(rùn)表自動(dòng)生成表6態(tài)綜合成本自動(dòng)生成表6含增值稅分業(yè)態(tài)綜合成本自動(dòng)生成表7分業(yè)態(tài)建安成本自動(dòng)生成表7含增植稅分業(yè)態(tài)建安成本自動(dòng)生成銷售計(jì)劃營(yíng)銷手動(dòng)填報(bào)7營(yíng)銷戶型配比營(yíng)銷半自動(dòng)生成成本付款表成本、財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)8現(xiàn)金流-季財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)現(xiàn)金流-年自動(dòng)生成成就共享測(cè)算-首年財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)9成就共享測(cè)算-周期財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)敏感性分析-售價(jià)投資半自動(dòng)生放敏感性分析-地價(jià)投資半自動(dòng)生成敏感性分析-成本&售價(jià)投資半自動(dòng)生成蘿楂圍蘿楂圍填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周直接歸集：主體建安直接歸集：主體建安分?jǐn)倸w集：按占地、建面、可售、收入等原則分?jǐn)偢骺颇砍杀?，歸集到產(chǎn)品或大公配。先歸集《總成本》后分?jǐn)偂斗謽I(yè)態(tài)綜合成本》大型公配分?jǐn)偂獰o(wú)產(chǎn)權(quán)——有產(chǎn)權(quán)(大型醫(yī)院、IB學(xué)校、酒店)車(chē)位虧損分?jǐn)?歸集示意7(元)原則獨(dú)立別墅地上結(jié)構(gòu)及粗裝修3121*12*2綠化工程422示范區(qū)綠化工程2占地面積11貨量區(qū)綠化工程2占地面積11734成就共享成就共享期銷售計(jì)劃|建安分析總成本表成本編制指引合成本入季/年填報(bào)說(shuō)明利潤(rùn)表成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額(億元)凈利潤(rùn)(億元)開(kāi)發(fā)周期(年)二、其他財(cái)務(wù)指標(biāo)支付地價(jià)款時(shí)間土地款支付額及節(jié)奏土地摘牌過(guò)戶時(shí)間項(xiàng)目總貨量(億元，萬(wàn)m)首次預(yù)售總貨量(億元，萬(wàn)m2)首期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)金額(開(kāi)盤(pán)1個(gè)月內(nèi))3億元首次開(kāi)工時(shí)間首次預(yù)售時(shí)間2015年5月1日首次竣工交樓時(shí)間別墅2016/5/1;洋房2016/12/112個(gè)月投入自有資金回籠集團(tuán)資金首次竣工交樓金額成就共享實(shí)現(xiàn)日期2015年3月1日成就共享計(jì)提比例首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額四、產(chǎn)品定價(jià)情況每期實(shí)現(xiàn)激勵(lì)金額(億元):2015年12月15日2018年12月15日XXXX年12月31日XXXX年12月31日xXXX年12月31日五、產(chǎn)品成本情況數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)獲取方式合作開(kāi)發(fā)每畝單價(jià)(萬(wàn)元)畝數(shù)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳8測(cè)算套表說(shuō)明-規(guī)劃指標(biāo)填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周設(shè)計(jì)&成本手動(dòng)填報(bào)AB項(xiàng)目增值稅附加企業(yè)所得稅預(yù)征毛利率每畝單價(jià)(萬(wàn)元)土地價(jià)(萬(wàn)元)增值稅預(yù)征毛利率9%碧桂園股權(quán)占比占地面積建筑面積紅線外景觀面積(住宅每戶)建筑基底面積可售面積示范區(qū)占地比例(地上每100平方)標(biāo)(本期)-(住宅每戶)(地上每100平方)預(yù)估售價(jià)(含增值稅，元/m2)稅，萬(wàn)元)需單列產(chǎn)品，并批高層洋房無(wú)-無(wú)本期區(qū)產(chǎn)品總分?jǐn)偯娣e預(yù)估售價(jià)(含增值稅，元/m2)稅，萬(wàn)元)-----不帶字符元/個(gè))(含增值稅，萬(wàn)元)面積(批注說(shuō)明扣除面積組成)(m2/個(gè))--[---內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|9填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周營(yíng)銷手動(dòng)填報(bào)資金回籠情況預(yù)測(cè)(不需打印)產(chǎn)品類別年1季度2季度2季度獨(dú)立別墅-超豪別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅多層洋房小高層洋房高層洋房超高層洋房-公寓1底商商業(yè)街綜合樓1地上計(jì)容車(chē)庫(kù)非人防地下室人防地下室單位：元確認(rèn)收入情況預(yù)測(cè)(不需打印)產(chǎn)品類別1季度2季度獨(dú)立別墅明細(xì)超豪別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅多層洋房小高層洋房高層洋房1超高層洋房公寓底商底商商業(yè)街綜合樓地上計(jì)容車(chē)庫(kù)非人防地下室人防地下室測(cè)算套表說(shuō)明-建安分析成就共享成就共享期銷售計(jì)劃|建安分析總成本指引表合成本入季/年填報(bào)說(shuō)明利潤(rùn)表業(yè)態(tài)產(chǎn)品高層洋房-精裝-YJ115&115n(T4)/YJ1158115n(T6)/湘-YJ130&105n-1(范圍口徑)備注(選填，隱藏列)(范圍口徑)備注(選填，隱藏列)建筑面積00樁長(zhǎng)度(m)基坑支護(hù)支護(hù)面積(m2)鋼筋工程(kg)混凝土工程(n3)措施費(fèi)(m2)鋼筋工程(kg)混凝土工程(m3)措施費(fèi)(m2)砌筑工程(m3)防水工程(m2)屋面工程(m2)保溫隔熱工程(m2)樓地面工程(m2)內(nèi)墻抹灰(m2)外墻抹灰(m2)天棚工程(m2)其他(n2)砌筑工程(m3)示例防水工程(m2)屋面工程(m2)保溫隔熱工程(m2)樓地面工程(m2)內(nèi)墻抹灰(m2)外墻抹灰(m2)天棚工程(m2)其他(n2)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|11蘿楂圍蘿楂圍內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|12填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周成本手動(dòng)填報(bào)不含增值稅目標(biāo)成本(元)成本整理及依據(jù)說(shuō)明分?jǐn)傇瓌t住宅住宅住宅單價(jià)(元)合計(jì)(元)票)比例單價(jià)(元)合計(jì)(元)高層洋房商業(yè)街多層洋房中高層洋房高層洋房-精商業(yè)街-坯-Y331中高層洋房-精裝占地面積占地面積分?jǐn)傁禂?shù)建筑面積□建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)生成)可售面積輔助行工程費(fèi)用手動(dòng)編制歸集區(qū)工程建設(shè)其他費(fèi)用建筑面積開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用建筑面積營(yíng)銷費(fèi)用萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元管理費(fèi)用萬(wàn)元萬(wàn)元可售面積各業(yè)態(tài)利潤(rùn)總領(lǐng)固定比例總計(jì)建筑面積測(cè)算套表說(shuō)明-成本付款表內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|13成就共享成就共享期合成本成本編制入表季/年填報(bào)說(shuō)明利潤(rùn)表根據(jù)開(kāi)發(fā)/工程進(jìn)度計(jì)劃于付款比例填報(bào)各季度各科目付款比根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度等填報(bào)各季度三費(fèi)及稅金支出金額。索引目標(biāo)成本含稅合計(jì)(元)2季度含稅成本----000--000----000----000---工程建設(shè)其他費(fèi)用000--開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用000--營(yíng)銷費(fèi)用000-財(cái)務(wù)費(fèi)用000--管理費(fèi)用0--首年/周期表入表入財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成立項(xiàng)方式：請(qǐng)按產(chǎn)品標(biāo)注合并清算土增稅立項(xiàng)方式按123等阿拉伯?dāng)?shù)字填寫(xiě)財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成立項(xiàng)方式：請(qǐng)按產(chǎn)品標(biāo)注合并清算土增稅立項(xiàng)方式按123等阿拉伯?dāng)?shù)字填寫(xiě)同一個(gè)立項(xiàng)標(biāo)同樣數(shù)字，不同立項(xiàng)標(biāo)不同數(shù)字。立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：若有插入列或刪除列，請(qǐng)自行刷新本表立項(xiàng)，按阿拉伯?dāng)?shù)字依次排列。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|14高層洋房-精裝-YJ115商業(yè)街-毛坯鳳凰優(yōu)選-精裝多層洋房毛坯-Y33中高層洋可售面積一二12行政事業(yè)性收費(fèi)3建造成本4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加6加計(jì)扣除(1+2+3+4的30%)三1111112345立項(xiàng)總收入(萬(wàn)元)立項(xiàng)總可抵扣成本(萬(wàn)元)增值額(萬(wàn)元)增值率(%)增值稅(萬(wàn)元)稅負(fù))預(yù)征率(%)孰高原則*土增稅修正差額(財(cái)務(wù)手動(dòng))蘿楂圍蘿楂圍內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|15填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周增值稅表單位：萬(wàn)元序號(hào)合計(jì)123412341當(dāng)期預(yù)收樓款(不含稅)2計(jì)稅毛利率34當(dāng)期收樓確認(rèn)收入(含稅)5當(dāng)期收樓對(duì)應(yīng)土地出讓金6當(dāng)期銷項(xiàng)稅額須確認(rèn)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出7待抵扣預(yù)繳增值稅(期初)8待抵扣預(yù)繳增值稅(期末)9當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出上期留抵稅額當(dāng)期應(yīng)交稅額期末留抵稅額當(dāng)期實(shí)繳增值稅內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|16填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周1471472季度3季度4季度2季度3季度4季度一12二現(xiàn)金流出123銷管費(fèi)用45城建稅及附加678還貸支出9其他支出三凈現(xiàn)金流量(一減二)1凈現(xiàn)值(NPV)13%年折現(xiàn)率，3.1%的季度折現(xiàn)率2資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率.采用季度分段計(jì)算。3內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|17測(cè)算套表說(shuō)明-成就共享填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周事項(xiàng)給集團(tuán)的資金)(單位：元)折算)息用)備注銷售回籠款收到開(kāi)發(fā)貸款支付土地款支付工程款0銷管費(fèi)用增值稅金及附加、防洪費(fèi)0土地增值稅所得稅0還貸支出銷售回籠款截止時(shí)點(diǎn)的凈回籠(投入)(億)支出，負(fù)數(shù)代表利息收入)年化自有資金(凈投入按年折算)(億)超額凈利潤(rùn)計(jì)提股權(quán)金額(億)蘿楂圍蘿楂圍內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|18填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周下表產(chǎn)品建筑單方綜合造價(jià)分析表(本期區(qū)規(guī)劃)科目項(xiàng)目(萬(wàn)元)高層洋房商業(yè)街選多層洋房中高層洋房000000車(chē)庫(kù)室0000高層洋多層洋60室0000工程費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)公共配套設(shè)施工程建設(shè)其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用0財(cái)務(wù)費(fèi)用1管理費(fèi)用23總計(jì)不含稅成本內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|19填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周科目項(xiàng)目(元/m2)(萬(wàn)元)高層洋房多層洋房-毛坯-0非人防地下室用主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)公共配套設(shè)施工程建設(shè)其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1管理費(fèi)用總計(jì)不含稅成本蘿楂圍蘿楂圍內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|20填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周投資計(jì)劃及利潤(rùn)表-總額(含車(chē)位、大型公配及跨期區(qū)分?jǐn)偅缓猿治飿I(yè)如酒店醫(yī)院等)(萬(wàn)元)整個(gè)項(xiàng)目00毛坯-Y331*所得稅修正差額(財(cái)務(wù)手填)收入)十、我司權(quán)益部分后凈利潤(rùn)(原投資評(píng)審口徑-成就共享獎(jiǎng)金前)資評(píng)審口徑-成就共享獎(jiǎng)金前)評(píng)價(jià)口徑-成就共享獎(jiǎng)金前)評(píng)價(jià)口徑-成就共享獎(jiǎng)金前)/畝)項(xiàng)目公司碧桂園十六、成就共享影響凈利潤(rùn)(萬(wàn))評(píng)價(jià)口徑-成就共享獎(jiǎng)金后)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|21成本歸集分?jǐn)傇瓌t內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|22內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|23《成本歸集及分?jǐn)偣芾磙k法》成本數(shù)據(jù)口徑轉(zhuǎn)換原則建筑成本可售成本本(含車(chē)位、大型公配及跨期區(qū)分?jǐn)?，不含自持物業(yè)如酒店醫(yī)院等)總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)傊苯映杀鹃g接成本大原則大原則內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|24適用范圍：僅用于集團(tuán)成本管理，財(cái)務(wù)核算和稅務(wù)清算按集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心規(guī)定執(zhí)行。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|24總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)?基底+室外公攤)(基底+室外公攤)四大分?jǐn)傄罁?jù)可售比=地上可售面積/總建筑面積四大分?jǐn)傄罁?jù)銷售收入(含車(chē)位收入)銷售收入(含車(chē)位收入)·地上計(jì)容車(chē)位：計(jì)取銷售收入(含長(zhǎng)租);·地下非人防車(chē)位：計(jì)取銷售收入(含長(zhǎng)租);總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)偂っ鞔_成本發(fā)生位置·以地塊區(qū)分·按屬性劃分成本歸類·用于財(cái)務(wù)核算及助力成本測(cè)算內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|26內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|27總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缯嫉孛娣e(考慮土地加成系數(shù)影響)與前期工程費(fèi)用占地面積受益產(chǎn)品可售面積總建筑面積各業(yè)態(tài)自行歸集占地面積地上建筑面積可售面積(不含車(chē)位)工程建設(shè)其他費(fèi)用總建筑面積開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用總建筑面積總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)偼恋丶映上禂?shù)：1.通過(guò)土地加成系數(shù)，反映土地在相同位置、不同產(chǎn)品上的價(jià)值差異；2.目標(biāo)成本確定的土地加成系數(shù)后期不得調(diào)整。商鋪土地加成系數(shù)(集團(tuán)參考值)商鋪+別墅1.7;商鋪+多層洋房2.2;商鋪+高層洋房2.5(1)產(chǎn)品占地面積計(jì)算(1)產(chǎn)品占地面積計(jì)算，不考慮加成系數(shù)影響；(2)產(chǎn)品土地成本分?jǐn)?，考慮底商加成系數(shù)影響。產(chǎn)品土地成本分?jǐn)偅和恋爻杀景凑战M合業(yè)態(tài)產(chǎn)品土地成本分?jǐn)偅和恋爻杀景凑战M合業(yè)態(tài)總占地面積計(jì)算土地價(jià)款，歸集到組合業(yè)態(tài)；組合業(yè)態(tài)內(nèi)的各產(chǎn)品，按計(jì)容建筑面積乘土地加成系數(shù)參與土地成本分?jǐn)?。?nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|28費(fèi)用費(fèi)用名稱分?jǐn)傇瓌t營(yíng)銷費(fèi)用項(xiàng)目營(yíng)銷部門(mén)發(fā)生的所有費(fèi)用各產(chǎn)品的銷售收入財(cái)務(wù)費(fèi)用可售面積管理費(fèi)用項(xiàng)目及區(qū)域管理費(fèi)用按(實(shí)際簽約)銷售面積分?jǐn)偧瘓F(tuán)管理費(fèi)每個(gè)項(xiàng)目可售單方30元/m2內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|29樣板房分?jǐn)偹泄こ坛杀揪葰w集，后按照對(duì)應(yīng)產(chǎn)品可售面積分?jǐn)?。?shí)體樣板房：洋房樣板房，不設(shè)立產(chǎn)品管理，室內(nèi)裝修成本(含軟裝和硬裝)分?jǐn)偟綄?duì)應(yīng)產(chǎn)品；別墅樣板房，設(shè)立產(chǎn)品管理，裝修成本自身歸集，不分?jǐn)?；臨建樣板房：所有成本在受益可售產(chǎn)品分?jǐn)?。?nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|30總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)偘纯墒勖娣e分?jǐn)?基本原則：先歸集后分?jǐn)?、誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)、緊前不緊后)分?jǐn)傄?guī)則自持物業(yè)(酒店、商業(yè))地上可售產(chǎn)品成本增加教育配套(學(xué)校、幼兒園)有產(chǎn)權(quán)且教育集團(tuán)接收地上可售產(chǎn)品成本增加其他形式成本全部分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品無(wú)影響有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)醫(yī)院、會(huì)所、綜合樓、肉菜市場(chǎng)和超市、銷售中心等地上可售產(chǎn)品成本增加降低大宗資產(chǎn)成本促進(jìn)去化無(wú)產(chǎn)權(quán)公配成本全部分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品無(wú)影響注：1.有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)多指產(chǎn)權(quán)歸屬我司、但無(wú)法分割小產(chǎn)權(quán)出售或不可售的大宗資產(chǎn)；3.配套設(shè)施(有無(wú)產(chǎn)權(quán)),如后期成功銷售或租賃，補(bǔ)算受益；成本分?jǐn)偛蛔髡{(diào)整。P9□貝桿廠示外l總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)偢髌诎凑嫉孛娣e分?jǐn)偢髌诎凑嫉孛娣e分?jǐn)?基本原則：誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)、緊前不緊后、前期不追溯調(diào)整)②車(chē)位配比/應(yīng)建人防土地已獲取分期開(kāi)發(fā)，受益期區(qū)未開(kāi)發(fā)的亦應(yīng)參與分?jǐn)?；前期已明確后期需配建的紅線外設(shè)施，前期受益應(yīng)參與分?jǐn)?。后期地塊未獲取時(shí)，僅在前期地塊分?jǐn)偅笃诘貕K不參與分?jǐn)?。前期未預(yù)見(jiàn)的后期發(fā)生的，不再追溯分?jǐn)傊燎捌谝验_(kāi)發(fā)地塊，僅在后期地塊分?jǐn)?。?dāng)期未建設(shè)但當(dāng)期受益的，當(dāng)期需預(yù)提承擔(dān)對(duì)應(yīng)成本；本期應(yīng)建車(chē)位及人防，建設(shè)在后期；本期應(yīng)按規(guī)劃指標(biāo)要求預(yù)提承擔(dān)應(yīng)建車(chē)位及人防(建設(shè)或繳費(fèi))的成本。內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|32成本歸集分?jǐn)傇瓌t非凈地收購(gòu)項(xiàng)目總收購(gòu)費(fèi)用總貨值直接歸集盈虧平衡直接歸集其余成本總債務(wù)其余成本土地分?jǐn)偝杀净鶖?shù)根據(jù)占地面積分?jǐn)們?nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|33總則分?jǐn)傄罁?jù)成本歸集當(dāng)期分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偸召?gòu)項(xiàng)目特殊分?jǐn)傃雍蠓謹(jǐn)偅汉桶l(fā)放。返還成本(包括不限于土地成本、行政事業(yè)型收費(fèi)、代4成本測(cè)算套表邏輯成本歸集分?jǐn)傇瓌t目標(biāo)成本測(cè)算思路內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|35目標(biāo)成本序號(hào)偏差原因注：1-統(tǒng)計(jì)范圍為2018年經(jīng)集團(tuán)審批項(xiàng)目2-剛性成本：科目2-7,剔除外裝、門(mén)窗、欄桿、智能化、電梯、景觀、樣板剛性成本可售單方偏差主要原因：公建配套增加、可售比降低、結(jié)構(gòu)及粗裝修預(yù)估不足內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|37投資測(cè)算成本的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題1-前期調(diào)研2-初步規(guī)劃與銷售3-專項(xiàng)測(cè)算4-目標(biāo)編制5-復(fù)核審核“坑”形成的原因：二前策定位(產(chǎn)品方案)不準(zhǔn)確四風(fēng)險(xiǎn)排查(不可預(yù)見(jiàn))不全面內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|38目標(biāo)成本編制要求-【保障科學(xué)合理】更要靠方案支撐地拿好了項(xiàng)目就成功了70%前置策劃好了項(xiàng)目成功了70%設(shè)計(jì)階段管控占了成本的70%上會(huì)/審批《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》調(diào)研：上下內(nèi)外規(guī)費(fèi)：減免返還《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目銷售計(jì)劃》其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果…不確定性→專項(xiàng)測(cè)算確定性→數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo)全成本匯總(成本+費(fèi)用)量?jī)r(jià)分離不缺漏項(xiàng)依據(jù)充分指標(biāo)合理部門(mén)分工復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)確認(rèn)銷售方案確認(rèn)費(fèi)用指標(biāo)確認(rèn)全成本確認(rèn)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|39成本管理體系成本管理體系全周期十大關(guān)鍵環(huán)節(jié)及三大專項(xiàng)成本后評(píng)估管理工程結(jié)算管理工程付款管理簽證變更管理動(dòng)態(tài)成本管理工程預(yù)算管理工程合約管理工程招投標(biāo)管理合約規(guī)劃管理成本后評(píng)估管理工程結(jié)算管理工程付款管理簽證變更管理動(dòng)態(tài)成本管理工程預(yù)算管理工程合約管理工程招投標(biāo)管理合約規(guī)劃管理成本可研策劃成本可研策劃最優(yōu)成本基準(zhǔn)成本最優(yōu)成本基準(zhǔn)成本內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|40成本目標(biāo)管理《投資階段承責(zé)指標(biāo)管理辦法》《碧桂園集團(tuán)最優(yōu)成本管理辦法》成本可研策劃最優(yōu)成本策劃基準(zhǔn)成本作為具體項(xiàng)目投資測(cè)算、編制責(zé)任包干成本的依據(jù)。責(zé)任包干成本價(jià)后即為包干責(zé)任成本最優(yōu)成本在責(zé)任包干成本上限內(nèi)，區(qū)域總指定最優(yōu)成本制定人編制，經(jīng)區(qū)域總審批后下達(dá)給項(xiàng)目，制定目標(biāo)與執(zhí)行主體分離清晰有效助力四有指導(dǎo)管控內(nèi)部負(fù)料嚴(yán)禁外傳141內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|42基準(zhǔn)成本基準(zhǔn)成本基準(zhǔn)成本：是指區(qū)域根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、管控水平、內(nèi)外部對(duì)標(biāo)等依據(jù)，分城市、分檔次建立的地區(qū)通用成本?！粼诮?xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本(近1年);◆已竣工項(xiàng)目的結(jié)算成本(近1年);◆新獲取項(xiàng)目的責(zé)任包干成本；◆內(nèi)外部對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)。制定原則橫向?qū)Ρ却_定各科目指標(biāo)的標(biāo)桿投資定案階段：投資測(cè)算的基礎(chǔ)與依據(jù)動(dòng)態(tài)管控階段：現(xiàn)行項(xiàng)目的管控參照基于基準(zhǔn)成本代入真實(shí)情況投資定案階段：投資測(cè)算的基礎(chǔ)與依據(jù)動(dòng)態(tài)管控階段：現(xiàn)行項(xiàng)目的管控參照前期調(diào)研初步規(guī)劃與銷售專項(xiàng)測(cè)算上會(huì)/審批復(fù)核申核上會(huì)/審批《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|432020年10月13日1前期調(diào)研前期調(diào)研初步規(guī)劃與銷售專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核上會(huì)/審批合作/收購(gòu)項(xiàng)目盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)排查：風(fēng)險(xiǎn)排查：1、土地溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：合作價(jià)格溢價(jià)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2、合作本體風(fēng)險(xiǎn)：合作方資金危機(jī)、前期債務(wù)或虧損等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁4、規(guī)劃指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)：整體規(guī)劃是否超政府要求，配套后置等5、行政規(guī)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)：人防易地建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等已建部分是否足額繳納。6、其他風(fēng)險(xiǎn)：合作方對(duì)小業(yè)主承諾實(shí)現(xiàn)狀況，保修風(fēng)險(xiǎn)，施工單位索賠風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|44內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|2主席評(píng)價(jià)區(qū)域的7個(gè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|45上會(huì)/審批合作/收購(gòu)項(xiàng)目盡職調(diào)查清單前期盡調(diào)清單序號(hào)關(guān)注類別關(guān)注要點(diǎn)成本盡調(diào)(摸清項(xiàng)目成本情況，利于收購(gòu)總費(fèi)用的談判；進(jìn)行。)1工程2營(yíng)銷3收購(gòu)總貨值-預(yù)估結(jié)算成本3.1返還成本-代扣代繳、返還費(fèi)用3.2合同結(jié)算金額、以及已付款臺(tái)帳3.3公配是否符合規(guī)劃要求、是否存在跨期分?jǐn)?.4是否存在待發(fā)生費(fèi)用(如室外園林、交通設(shè)施等)4總收入-可售面積(實(shí)測(cè)數(shù)據(jù))查清實(shí)測(cè)面積、是否滿足規(guī)劃指標(biāo)5收購(gòu)后支出5.1維修費(fèi)用：核實(shí)潛在維修費(fèi)用(自然損耗)5.3財(cái)務(wù)相關(guān)：稅費(fèi)/手續(xù)費(fèi)/財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)5.4開(kāi)荒清潔：開(kāi)荒清潔費(fèi)5.5升級(jí)費(fèi)用：升級(jí)改造(如園林景觀等)5.6其他：如毛坯改精裝修等成本歸集分?jǐn)傇瓌t目標(biāo)成本測(cè)算思路內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|3關(guān)注類別關(guān)注要點(diǎn)(未售)本盡調(diào)動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生+待發(fā)生1工程核實(shí)各標(biāo)段進(jìn)度，需進(jìn)行調(diào)查。2設(shè)計(jì)施工圖完成情況、重要設(shè)計(jì)方案實(shí)施情況、后期規(guī)劃設(shè)3規(guī)劃指標(biāo)及配套部分3.1各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)、車(chē)位配比3.2公共配套(如物業(yè)用房、學(xué)校、幼兒園、活動(dòng)中心)3.3公配跨期分?jǐn)偳闆r3.4報(bào)建面積、預(yù)測(cè)繪面積統(tǒng)計(jì)4土地費(fèi)用及4.1已繳納費(fèi)用行政事業(yè)性收費(fèi)4.2可緩交部分4.3返還成本-代扣代繳、返還費(fèi)用5建造成本5.1已簽合同金額統(tǒng)計(jì)(查看已簽訂合同，關(guān)注計(jì)價(jià)、付款、結(jié)算方式等；查看合同簽約主體，了解簽約風(fēng)險(xiǎn))5.2施工范圍(是否存在漏、缺)5.3計(jì)量計(jì)價(jià)模式5.4結(jié)算、付款方式5.5合同履約情況(看現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，為判斷施工產(chǎn)值做依據(jù)；約談施工單位，核實(shí)合同執(zhí)行情況；)5.6已簽監(jiān)理合同及物業(yè)介入情況5.7看施工圖紙做法并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，復(fù)核目標(biāo)成本數(shù)據(jù)5.8理臺(tái)賬(查閱合同編號(hào)、已簽約合同數(shù)量、合同金額、補(bǔ)充協(xié)議，了解合同管理情況(尤其是超付))5.9其他風(fēng)險(xiǎn)(停工緩建、甲指甲供、代扣代付、爭(zhēng)議索賠、交樓風(fēng)險(xiǎn)、改造提升)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期6.2已發(fā)生間接費(fèi)，待發(fā)生間接費(fèi)預(yù)估7三費(fèi)及稅費(fèi)7.1營(yíng)銷費(fèi)用7.2項(xiàng)目貸款情況，利息成本7.3管理費(fèi)用7.4稅費(fèi)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|4收入一表1規(guī)劃與收入表2總成本不含稅成本表8建安分析利潤(rùn)土地增值稅表3土增稅成本 增值稅及附加一表4增值稅表表5利潤(rùn)表所得稅表6分業(yè)態(tài)綜合成本自有資金回報(bào)現(xiàn)金流-季/年現(xiàn)金流-季/年成本付款表現(xiàn)金流出一成本付款表現(xiàn)金流出一內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|47序號(hào)關(guān)注類別關(guān)注要點(diǎn)用新項(xiàng)目目標(biāo)成本思維開(kāi)展成本盡調(diào)基本無(wú)已發(fā)生成本，需根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估和測(cè)算主要圍繞項(xiàng)目的地塊條件、行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目規(guī)劃、公配配建要求、社區(qū)管網(wǎng)、周邊情況、人工地材等方面進(jìn)行調(diào)查1工程未動(dòng)工，或簡(jiǎn)單圍擋、勘探上下內(nèi)外地質(zhì)條件與紅線外2營(yíng)銷產(chǎn)品定價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)與交樓標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品定價(jià)3規(guī)劃指標(biāo)及配套部分3.1公共配套設(shè)施的面積3.2車(chē)位配比、停車(chē)位的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)3.3各產(chǎn)品業(yè)態(tài)指標(biāo)4土地成本是否是凈地，是否有拆遷、高壓線遷移5行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)5.1當(dāng)?shù)匦姓U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人防繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.2代繳代扣、可返還費(fèi)用5.3地質(zhì)情況5.4土石方范圍和工程量，是否達(dá)到三通一平5.5是否需要道路開(kāi)口費(fèi)6建造成本6.1當(dāng)?shù)氐娜斯ぁ⒌夭乃?.2是否需要配建紅線外景觀6.3是否需紅線外供水供電7項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期、管理水平項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期、管理水平成本科目成本科目科目名稱科目名稱主導(dǎo)責(zé)任管控主體土地成本投策行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用運(yùn)營(yíng)(成本、投策)主體建筑安裝工程費(fèi)成本(采購(gòu))景觀環(huán)境工程成本(采購(gòu)、投策)大市政管網(wǎng)工程成本(投策)公共配套設(shè)施成本(投策)工程建設(shè)其他費(fèi)用運(yùn)營(yíng)(成本、營(yíng)銷-客關(guān))科目編碼科目名稱開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用稅金所得稅內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|48概念規(guī)劃負(fù)責(zé)人：本版本規(guī)劃時(shí)間：內(nèi)部資料、嚴(yán)格保密要素1:規(guī)劃指標(biāo)要素2:產(chǎn)品方案要素3:交樓標(biāo)準(zhǔn)(畝)指標(biāo)類型總建筑面積可售面積公建配套(個(gè))紅線外產(chǎn)品類型產(chǎn)品占地面積建筑面積面積多層洋房6小高層洋房高層洋房18-30層公寓要素4:開(kāi)發(fā)計(jì)劃2自持物業(yè)酒店(自持)醫(yī)院(自持)掛殿成本編制指引-首年/周備注成本編制指引成本手動(dòng)填報(bào)1總表投資半自動(dòng)生成手動(dòng)填報(bào)表1規(guī)劃與收入設(shè)計(jì)、成本2表2總成本成本手動(dòng)填報(bào)成本編制4表8建安分析成本手動(dòng)填報(bào)3表3土增稅財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成5表4增值稅表財(cái)務(wù)半自動(dòng)生成6表5利潤(rùn)表自動(dòng)生成表5含增值稅利潤(rùn)表自動(dòng)生成表6態(tài)綜合成本自動(dòng)生成表6含增值稅分業(yè)態(tài)綜合成本自動(dòng)生成表7分業(yè)態(tài)建安成本自動(dòng)生成表7含增植稅分業(yè)態(tài)建安成本自動(dòng)生成銷售計(jì)劃營(yíng)銷手動(dòng)填報(bào)7營(yíng)銷戶型配比營(yíng)銷半自動(dòng)生成成本付款表成本、財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)8現(xiàn)金流-季財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)現(xiàn)金流-年自動(dòng)生成成就共享測(cè)算-首年財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)9成就共享測(cè)算-周期財(cái)務(wù)手動(dòng)填報(bào)敏感性分析-售價(jià)投資半自動(dòng)生放敏感性分析-地價(jià)投資半自動(dòng)生成敏感性分析-成本&售價(jià)投資半自動(dòng)生成規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|49序號(hào)專項(xiàng)容積率最優(yōu)容積率可售比%最大可售比道路占地比%示范區(qū)占地比分類示范區(qū)面積占比示范區(qū)面積占地面積≤50畝的項(xiàng)目50畝<占地面積≤100畝的項(xiàng)目00畝<占地面積≤150畝的項(xiàng)目150畝<占地面積≤200畝的項(xiàng)目200畝<占地面積≤250畝的項(xiàng)目251畝≤占地面積軟硬景比例/紅線外景觀面積控制比例%物業(yè)用房面積占比%計(jì)容面積=容積率*占地面積(計(jì)容面積與可售面積正相關(guān))可售面積=可售比*建筑面積蘿楂圍蘿楂圍填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周直接歸集：主體建安直接歸集：主體建安分?jǐn)倸w集：按占地、建面、可售、收入等原則分?jǐn)偢骺颇砍杀?，歸集到產(chǎn)品或大公配。先歸集《總成本》后分?jǐn)偂斗謽I(yè)態(tài)綜合成本》大型公配分?jǐn)偂獰o(wú)產(chǎn)權(quán)——有產(chǎn)權(quán)(大型醫(yī)院、IB學(xué)校、酒店)車(chē)位虧損分?jǐn)?歸集示意7(元)原則獨(dú)立別墅地上結(jié)構(gòu)及粗裝修3121*12*2綠化工程422示范區(qū)綠化工程2占地面積11貨量區(qū)綠化工程2占地面積11734《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》大型土石方測(cè)算結(jié)果基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)：步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)：做好不確定因素的專項(xiàng)測(cè)算確定性因素：用指標(biāo)、用建造標(biāo)準(zhǔn)，甚至用經(jīng)驗(yàn)或?qū)?biāo)數(shù)據(jù)不確定因素：必須靠專業(yè)測(cè)算內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|50成就共享成就共享期銷售計(jì)劃|建安分析總成本表成本編制指引合成本入季/年填報(bào)說(shuō)明利潤(rùn)表成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額(億元)凈利潤(rùn)(億元)開(kāi)發(fā)周期(年)二、其他財(cái)務(wù)指標(biāo)支付地價(jià)款時(shí)間土地款支付額及節(jié)奏土地摘牌過(guò)戶時(shí)間項(xiàng)目總貨量(億元，萬(wàn)m)首次預(yù)售總貨量(億元，萬(wàn)m2)首期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)金額(開(kāi)盤(pán)1個(gè)月內(nèi))3億元首次開(kāi)工時(shí)間首次預(yù)售時(shí)間2015年5月1日首次竣工交樓時(shí)間別墅2016/5/1;洋房2016/12/112個(gè)月投入自有資金回籠集團(tuán)資金首次竣工交樓金額成就共享實(shí)現(xiàn)日期2015年3月1日成就共享計(jì)提比例首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額四、產(chǎn)品定價(jià)情況每期實(shí)現(xiàn)激勵(lì)金額(億元):2015年12月15日2018年12月15日XXXX年12月31日XXXX年12月31日xXXX年12月31日五、產(chǎn)品成本情況數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)獲取方式合作開(kāi)發(fā)每畝單價(jià)(萬(wàn)元)畝數(shù)內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳8前期調(diào)研前期調(diào)研初步規(guī)劃與銷售專項(xiàng)測(cè)算目標(biāo)編制復(fù)核審核上會(huì)/審批《項(xiàng)目產(chǎn)品方案》大型土石方測(cè)算結(jié)果《項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃》其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果…《新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研》《前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳|51測(cè)算套表說(shuō)明-規(guī)劃指標(biāo)填報(bào)說(shuō)明成本編制指引-首年/周設(shè)計(jì)&成本手動(dòng)填報(bào)AB項(xiàng)目增值稅附加企業(yè)所得稅預(yù)征毛利率每畝單價(jià)(萬(wàn)元)土地價(jià)(萬(wàn)元)增值稅預(yù)征毛利率9%碧桂園股權(quán)占比占地面積建筑面積紅線外景觀面積(住宅每戶)建筑基底面積可售面積示范區(qū)占地比例(地上每100平方)標(biāo)(本期)-(住宅每戶)(地上每100平方)預(yù)估售價(jià)(含增值稅，元/m2)稅，萬(wàn)元)需單列產(chǎn)品，并批高層洋房無(wú)-無(wú)本期區(qū)產(chǎn)品總分?jǐn)偯娣e預(yù)估售價(jià)(含增值稅，元/m2)稅，萬(wàn)元)-