-1-我國房地產行業(yè)經營績效的影響因素分析—基于因子分析法摘要：自1978年實施改革以來，房地產行業(yè)迅速發(fā)展?，F(xiàn)如今已經有了巨大的規(guī)模，并且成為了我國最為重要的產業(yè)之一。而房地產上市公司作為房地產行業(yè)的重要組成成分，其經營績效可以作為代表來反映房地產行業(yè)的經營發(fā)展情況。所以對于提升房地產行業(yè)的經營績效來講，分析房地產上市公司的經營績效狀況是至關重要的。本文首先概括回顧了國內外關于房地產經營績效和影響因素分析的相關文獻，并以此為基礎，描述了現(xiàn)存房地產上市公司的經營績效評價模型，并運用因子分析法對30家房地產企業(yè)進行實證分析，即：運用因子分析法，從盈利能力、償還能力、營運能力、成長能力四個方面對這30家房地產企業(yè)2018-2020年的業(yè)績進行全面地分析，并且根據最后的得分進行排名。從而提出提高房地產上市公司經營績效的相關建議，促使房地產行業(yè)健康有序發(fā)展。關鍵詞：房地產行業(yè)；經營績效；影響因素；因子分析法

AnalysisoftheInfluencingFactorsoftheOperatingPerformanceofChina'sRealEstateIndustry——BasedonFactorAnalysisAbstract:Sincereformwasimplementedin1978,therealestatesectorhasdevelopedrapidly.Todayithasgrowntoahugescaleandhasbecomeoneofthemostimportantindustriesinourcountry.Asanimportantcomponentoftherealestateindustry,thebusinessperformanceoflistedrealestatecompaniescanbeusedasrepresentativestoreflectthebusinessdevelopmentoftherealestateindustry.Therefore,itisveryimportanttoanalyzetheoperatingperformanceoflistedrealestatecompaniestoimprovetheoperatingperformanceoftherealestateindustry.Thispaperfirstsummarizesthedomesticandforeignliteratureontheanalysisofrealestatebusinessperformanceandinfluencingfactors,andonthisbasis,describestheexistingrealestatelistedcompanies'businessperformanceevaluationmodel,andusesthefactoranalysismethodtoconductempiricalanalysison30realestateenterprises,namely:Factoranalysisisusedtocomprehensivelyanalyzetheperformanceofthese30realestateenterprisesin2018-2020fromfouraspectsofprofitability,solvency,operationcapacityandgrowthcapacity,andrankthemaccordingtothefinalscore.Inordertoimprovetheperformanceoflistedrealestatecompaniestopromotethehealthyandorderlydevelopmentoftherealestateindustry.Keywords:Realestateindustry;Businessperformance;Influencingfactors;Factoranalysis正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u19313一、緒論 -6-23046（一）研究背景與研究意義 -6-4570（二）研究內容與研究目的 -7-4632（三）研究方法與結構安排 -8-25309二、文獻綜述 -8-25084（一）企業(yè)績效影響因素研究的理論分析 -8-7815（二）相關因素與企業(yè)績效之間關系的相關研究 -10-20643（三）文獻評述 -11-713三、發(fā)展現(xiàn)狀與評價方法概述 -11-21461（一）我國房地產公司發(fā)展現(xiàn)狀 -11-10088（二）經營績效評價方法概述 -11-8441四、研究設計與實證分析 -12-15895（一）樣本說明與數(shù)據收集 -12-21815（二）變量選擇與說明 -12-24732（一）因子分析法的實證分析 -13-14225（一）實證分析的整體結果 -17-17654五、研究結論與建議 -22-11497（一）研究結論 -22-12252（二）實踐啟示 -23-29964參考文獻 -24-圖索引TOC\h\z\c"圖"31544圖1本論文的研究結構 -8-7437圖2碎石圖 -15-表索引TOC\h\z\c"表"28313表1房地產樣本企業(yè)匯總 -12-8420表2指標選擇及定義 -12-10077表3房地產公司指標整體特征 -13-11374表4KMO和Bartlett的檢驗 -14-18955表5公因子方差 -14-1784表6總方差解釋 -14-18313表7旋轉成分矩陣 -16-5422表8成分得分系數(shù)矩陣 -16-31618表930家房地產公司F1得分及排名情況 -17-28349表1030家房地產公司F2得分及排名情況 -18-3758表1130家房地產公司F3得分及排名情況 -19-29367表1230家房地產公司F4得分及排名情況 -20-20052表1330家房地產公司綜合得分及排名情況 -21-一、緒論（一）研究背景與研究意義1.研究背景自1978年鄧小平先生提出房改以來，我國便開始了住房商品化。中房公司于1981年創(chuàng)辦，是我國最早的房地產企業(yè)之一，這也標志著住房商品化的起步。在此后幾年，我國進行了售房試點和征收土地使用費。此時我國房地產開始起步。但此時還未建立住房資源配置需要根據市場的相關概念。在1992年鄧小平先生南巡后，房改才全面啟動。此后經濟市場化模式開始在我國實行，城市化進程不斷推進，人們對于住房的需求也逐漸增加，房地產行業(yè)因此得到發(fā)展。之后隨著經濟的繁榮，社會對于房地產的投資熱潮也慢慢興起，房地產行業(yè)迅速成長為我國國民經濟最為重要的產業(yè)之一。在2001年，我國正式加入世界貿易組織（WTO），這為我國的經濟發(fā)展創(chuàng)造了更好的條件。但經濟全球化為中國帶來機遇的同時，也在威脅著中國本土的企業(yè)。對于中國房地產行業(yè)中能夠上市的領軍企業(yè)來說，如何保持自己的績效水平、發(fā)揮自己的競爭實力至關重要。在2009年之后，關于經濟發(fā)展的政策不斷出臺，房地產行業(yè)有了更好的機遇。而房地產行業(yè)擁有大量勞動崗位，為社會緩解了就業(yè)問題的大部分壓力，另外，鑒于中國人對于房子的傳統(tǒng)觀念，有了房子這個基礎，人們便能夠更加安心，因此，房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展對于經濟運行、社會穩(wěn)定、人心穩(wěn)定等都做出了很大的貢獻。而且在今年9月29日，人民銀行，銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會。此次會議要求，金融機構應配合相關部門和地方政府根據法治化、市場化的原則，維護房地產穩(wěn)定健康發(fā)展，保護住房消費者合法權益。由于以上所述體現(xiàn)的基礎性、先導性和重要性，房地產行業(yè)對國民經濟貢獻很大，具有非常重要的意義。研究意義(1)理論意義企業(yè)進行經營績效評價就是為了能夠客觀的認識到自身的實際經營水平，分析出經營和發(fā)展中存在的問題，從而實現(xiàn)經營目標。所以企業(yè)的經營績效管理對于企業(yè)的決策制定與執(zhí)行至關重要，作為其重要組成部分之一的績效評價如果方法不夠合理，則會無法了解到真實的經營績效狀況，從而影響企業(yè)經營績效評價結果的公平性、真實性，甚至影響后續(xù)的提升績效目標等績效管理環(huán)節(jié)。因此，一套合理客觀的績效評價體系尤為重要。由于城市發(fā)展規(guī)模的擴大，房地產行業(yè)也在迅速發(fā)展。并成為了我國重要產業(yè)之一，推動我國經濟高速發(fā)展。所以對影響房地產行業(yè)經營績效的因素應當給予高度的重視。基于此，本文將深入分析影響房地產公司經營績效的因素，并提出提高房地產上市公司經營績效的建設性的對策措施。（2）現(xiàn)實意義房地產行業(yè)作為我國重要的產業(yè)之一，推動了我國國民經濟的發(fā)展?，F(xiàn)如今，在經過新冠疫情的沖擊后，國際關系緊張，存在較多的不穩(wěn)定的因素。雖然我國的經濟開始恢復，就業(yè)開始增加，但是仍然有較大的壓力。所以，我國房地產上市公司應該通過經營績效評價體系來正確的認識自己實際經營狀況。從而找出自身發(fā)展經營中的問題，并根據問題提出提高經營績效和抵抗風險能力的針對性的措施。此時，建議符合此時期的房地產上市公司的績效評價系統(tǒng)，對增強房地產上市公司對環(huán)境的適應能力等方面有舉足輕重的作用。本文將建立符合此時期發(fā)展趨勢的房地產行業(yè)經營績效評估體系，這有助于改善我國房地產上市公司的管理，創(chuàng)造健康的競爭環(huán)境，從而提高房地產上市公司的競爭力。（二）研究內容與研究目的1.研究內容第一部分，緒論。該部分講述了本文的研究背景和研究意義；研究的內容與目的；研究方法和結構安排。第二部分，文獻綜述。該部分描述了企業(yè)績效影響因素研究的理論分析；經相關因素與企業(yè)績效之間關系的相關研究；文獻評述。第三部分，發(fā)展現(xiàn)狀與評價方法概述。該部分描述了我國房地產公司發(fā)展現(xiàn)狀；經營績效評價方法概述。第四部分，研究設計與實證分析。包括了樣本說明與數(shù)據來源；變量選擇與說明；因子分析法的實證研究；實證分析的整體結果。第五部分，研究結論與建議。在實證分析的基礎上，對研究結論進行總結，并提出相關建議。2.研究目的在經過新冠疫情的沖擊后，雖然我國的經濟開始恢復，但仍然面臨著較大的壓力。所以建立適合我國房地產行業(yè)的績效評價體系，并客觀合理的評價我國房地產行業(yè)是至關重要的。本文通過因子分析法對我國房地產行業(yè)績效評價提出相關建議，以達到提高房地產行業(yè)的績效評價能力的目的。（三）研究方法與結構安排1.研究方法根據本文的研究問題和研究目的，采用統(tǒng)計分析方法——因子分析法。該方法就是通過選取少量簡單的因子反映原資料的大部分信息。該方法通過對變量的處理，除去了各項指標之間的相關影響，可以得到更客觀的評價結果?；舅悸肥沁x取十二個相關指標的具體數(shù)據作為數(shù)據樣本，用過SPSS軟件對這十二個指標的數(shù)據進行因子分析。從具有相關性的指標中提取出少數(shù)幾個公共因子。且這些公共因子要可以反映原資料的大部分信息，然后再根據公共因子所反映的信息建立評價函數(shù)，并以此計算經營績效水平。1.結構安排第一章緒論第一章緒論第二章文獻綜述第二章文獻綜述第三章研究設計第三章研究設計第四章實證分析第四章實證分析第五章研究結論與展望第五章研究結論與展望圖SEQ圖\*ARABIC1本論文的研究結構二、文獻綜述（一）企業(yè)績效影響因素研究的理論分析1.相關概念（1）因子分析法因子分析法是最具代表性的多元統(tǒng)計分析方法。該方法的核心就是將具有緊密聯(lián)系的變量歸結為少數(shù)幾個綜合因子，以較少的綜合因子反映原資料的多元化信息。因子分析法的原理就是在原來變量確定之后，對其中主成分的載荷進行分析，進而在對應矩陣中得出m個最大的特征向量取值。（2）經營績效經營績效特指一定經營期間的企業(yè)經營績效和經營者業(yè)績。企業(yè)的經營績效水平主要從企業(yè)的盈利能力、營運能力、償還能力和發(fā)展能力等方面體現(xiàn)。企業(yè)的經營成果與管理者在企業(yè)經營、成長、發(fā)展中所做出的貢獻息息相關。在大部分研究中，企業(yè)經營績效評價指標包括財務評價指標和非財務評價指標。在這兩者中，財務評價指標能更直接的反應企業(yè)在一個階段內的運營成果與企業(yè)價值。2.研究方式DCCodrean（2020）認為績效考核只能在競爭激烈的外部環(huán)境中進行。一個公司只有在經營管理和財務管理的幫助下，實現(xiàn)了預期目標，才能被認為是業(yè)績股東的盈利能力，具有最優(yōu)的有效性和效率比率，并在審查期間具有流動性和償付能力。SupaTongkong（2012）通過對39家泰國房地產2002-2009年的同質面板的研究得出企業(yè)杠桿率與行業(yè)杠桿率中值正相關。此外，企業(yè)規(guī)模和成長機會與企業(yè)杠桿率呈正相關關系，而盈利能力和杠桿率呈負相關關系。并且此結果支持啄序理論，因為更高的盈利能力的公司往往上有更少的債務，更高的成長機會的公司往往有更大的杠桿。趙雯（2018）選取了98家房地產公司，根據相關數(shù)據進行了實證分析。其結果表示:我國房地產行業(yè)發(fā)展級不均衡，且公司競爭力之間有較大的差異。且有較多的房地產公司具有極高的資產負債率，這不僅會制約公司的發(fā)展還容易導致公司面臨經營危機或者企業(yè)倒閉的風險。安曉瑩（2019）對滬深90家房地產上市公司2017年的財務績效進行了因子分子。其研究結果表明，雖然新的個稅法更加完善，也更加符合我國目前發(fā)展的現(xiàn)狀，但同時還是存在銜接問題。張繼哲（2016）通過對39家房地產上市公司的因子分析，提出了四個建議。他認為需要改進公司的管理，加強企業(yè)在品牌和文化方面的意識和員工素質的培養(yǎng)，往中、西部地區(qū)增加投資，重視和調整資產負荷比率并增加融資渠道。付蓮蓮和喻龍敏（2020）選取了10個指標通過因子分析法對59家房地產上市公司進行了分析，并根據綜合得分對這59家公司進行了排名。她們發(fā)現(xiàn)房地產上市公司兩級分化的現(xiàn)象嚴重，排名的前五位與最后五位之間的差距非常明顯。而且即使排名在前十位的公司，也不能保證在五個因子的得分中都位于前列，這說明了房地產上市公司需要在財務經營這方面進行改善，需要盡快補足短板，全面提升。魏佳蓉（2017）選取了10個指標通過因子分析法對56家房地產上市公司進行了實證分析，并根據綜合得分對這56家公司進行了排名。發(fā)現(xiàn)在北上廣地區(qū)的公司，還有經營時間長、規(guī)模較大的公司比其他的公司的經營績效更好。并且她認為可以通過擴大投資區(qū)域，提高品牌知名度和對員工的培養(yǎng)還有加強自身的財務管控能力來提高企業(yè)的績效。（二）相關因素與企業(yè)績效之間關系的相關研究1.規(guī)劃設計規(guī)劃設計屬于房地產開發(fā)的項目是否成功的重要因素。規(guī)劃設計里最重要的是要知道買家需求的是什么，比如說房子的地理位置是否便于出行，房子的規(guī)劃、設計是否合理，是否符合當?shù)氐娘L俗人情?？偠灾褪且獜念櫩偷男枨蟪霭l(fā)。2.施工質量施工質量會直接影響企業(yè)的外在形象。施工的質量與工地的決策者和操作者息息相關。他們直接或間接的影響施工的質量。他們決定了施工過程中的施工方案和施工工藝。工藝在不斷的創(chuàng)新，提高施工工藝的水平，也提高了工程質量的穩(wěn)定性。材料的采購也是非常重要的。采購的材料是否合格、是否適用于此次建筑的建造，這會對建筑物的安全程度直接造成重大的影響。所以施工質量對房地產行業(yè)的經營績效的影響很大，施工質量如果不合格會直接導致返工和影響房子的銷售，延期工程的期限也會增加成本的投入。而且施工質量一般在竣工之后幾年才會出現(xiàn)，這將直接影響企業(yè)的形象，而且這個影響是長期的。3.營銷策劃一個好的產品也需要好的營銷才能讓購買者知曉。所以營銷策劃是連接產品與顧客的橋梁。廣告宣傳和促銷活動等都是房地產行業(yè)的營銷策劃的內容。市場調研對于房地產項目至關重要，它在房地產項目開發(fā)之前進行，可以確定房地產開發(fā)項目的主要方向，瞄準購買的主要群體。4.物業(yè)管理物業(yè)管理隨著房地產行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展，兩者之間密不可分?，F(xiàn)如今物業(yè)管理已經成為了衡量房地產行業(yè)是否成熟的標志。每一個小區(qū)都有著自己的物業(yè)部，且物業(yè)部門工作的好壞直接影響了消費者對相關房地產企業(yè)的印象。所以物業(yè)管理也成為了影響房地產行業(yè)的發(fā)展的因素之一。（三）文獻評述根據以上文獻綜述，可以知道國內外學者對經營績效的研究主要集中在經營績效、資本結構、實證研究、公司績效、股權結構等方面。由此，可以得出以下幾個結論：（1）國內外學者主要采用因子分析法來評價經營績效。因子分析法可以選取少量幾個公共因子來替代原有的多個指標，從而反映原始數(shù)據的大部分信息，達到數(shù)據簡化的目的。相比之其他的評價方法也更能夠客觀地評價財務績效。（2）對于經營績效影響因素的相關理論，國內外的學者們都已經對其進行了較深的研究，也有了一定的成果，但相關文獻的發(fā)表數(shù)量較少的，所以對這一領域的研究還有需要加強。（3）大部分學者都選取多家公司為樣本進行研究和排序，并且從盈利能力、償還能力、營運能力和發(fā)展能力等幾個方面的能力進行評價和分析。（4）在研究方式上，一般都是通過實證研究的方法。發(fā)展現(xiàn)狀與評價方法概述（一）我國房地產公司發(fā)展現(xiàn)狀2020年初，房地產行業(yè)因受疫情影響，全國商品房的銷量大幅度下降。但隨著疫情防控措施處理較好，疫情逐漸好轉，在3月后市場逐漸回升。2021年下半年實施了房地產調控政策，價格漲幅較之前幾年同期有所減少。且從2021年總體來看建房開工面積也明顯減少。（二）經營績效評價方法概述1.經濟增加值法經濟增加值法（EVA）是稅后營業(yè)凈利潤扣除包括股權和債務資本成本在內的所有資本成本后的所得。2.平衡計分卡理論平衡計分卡理論（BSC）是由RobertKaplan和DavidNorton提出的一種績效考核體系。它從財務、客戶、內部運作還有學習和成長這四個方面入手來評價企業(yè)的經營績效。四、研究設計與實證分析（一）樣本說明與數(shù)據收集1.樣本說明本文在樣本的選取上考慮到了在滬深兩市上市的企業(yè)與香港和海外的企業(yè)的財務指標之間存在的差異還有財務數(shù)據之間的可比性，所以本文所選用的樣本公司均為在滬深兩市上市的房地產企業(yè)。并根據綜合實力、規(guī)模性、盈利性等方面選取了30家上市房地產企業(yè)作為研究對象。表SEQ表\*ARABIC1房地產樣本企業(yè)匯總股票代碼企業(yè)名稱股票代碼企業(yè)名稱股票代碼企業(yè)名稱000002萬科A000006深振業(yè)A000011深物業(yè)A000029深深房A002133廣宇集團600376首開股份600048保利發(fā)展001979招商蛇口601155新城控股000671陽光城000656金科股份002146榮盛發(fā)展600466藍光發(fā)展600606綠地控股002244濱江集團600170上海建工601618中國中冶601186中國鐵建601992金隅集團000517榮安地產002024蘇寧易購000031大悅城600325華發(fā)股份000876新希望600068葛洲壩000926福星股份601588北辰實業(yè)600708光明地產000838財信發(fā)展600077宋都股份2.數(shù)據來源本文所用的數(shù)據大部分來源于各上市房地產公司年度財務報表，通過網易財經、國泰安數(shù)據庫整理得到。數(shù)據處理上主要通過Excel完成，采用SPSS進行因子分析得到綜合績效。（二）變量選擇與說明對于衡量經營績效的指標有很多，為了更加綜合全面地衡量房地產企業(yè)的經營績效，本文分別從盈利能力、償還能力、營運能力和成長能力四個方面選取了12個指標。表SEQ表\*ARABIC2指標選擇及定義指標類型指標名稱計算公式續(xù)表2盈利能力指標營業(yè)凈利率（X1）（凈利潤/營業(yè)收入）*100%凈資產收益率（X2）（凈利潤/平均股東權益）*100%償還能力指標流動比率（X3）(流動資產/流動負債）*100%速動比率（X4）（速動資產/流動負債）*100%資產負債率（X5）（負債總額/資產總額）*100%營運能力指標總資產周轉率（X6）（營業(yè)收入凈額/平均資產總額）*100%存貨周轉率（X7）（銷售（營業(yè)）成本÷平均存貨）*100%流動資產周轉率（X8）（主營業(yè)務收入凈額÷平均流動資產總額）*100%成長能力指標凈資產增長率（X9）（（期末凈資產—期初凈資產）/期初凈資產）*100%總資產增長率（X10）(本年總資產增長額/年初資產總額)*100%營業(yè)收入增長率（X11）（營業(yè)收入增長額/上年營業(yè)收入總額）*100%表SEQ表\*ARABIC3房地產公司指標整體特征基礎指標名稱樣本量最小值最大值平均值標準差中位數(shù)營業(yè)凈利率90-1.6934.88.67176.98凈資產收益率90-5.5634.4112.9987.05212.17流動比率900.663.281.5040.4391.42速動比率900.282.310.610.3290.52資產負債率9025.9289.4974.8413.43980.355總資產周轉率900.141.530.3870.3160.25存貨周轉率900.13121.3042.5120.305流動資產周轉率90170.9590.285凈資產增長率90-11.83209.1722.18227.40816.86總資產增長率90-10.46124.8425.10624.12118.63營業(yè)收入增長率90-36.64139.2921.73627.87917.88凈利潤增長率90-157.49220.3420.62660.32912.65上表是12個初始變量的基礎指標，包括樣本量、最小值、最大值、平均值、標準差和中位數(shù)。（一）因子分析法的實證分析1.適用性檢驗在進行因子分析之前，首先應該對原始數(shù)據是否適合做因子分析進行檢驗。本文利用SPSS軟件進行KMO和Bartlett檢驗。檢驗結果如下：表4是KMO檢驗和球形Bartlett檢驗的圖表。從圖表中可以看出KMO值為0.606，大于0.5；巴特利特球形度檢驗概率P值為0，小于給定的顯著性水平0.001。說明本文所選的樣本數(shù)據適合做因子分析。表SEQ表\*ARABIC4KMO和Bartlett的檢驗KMO和Bartlett的檢驗KMO值0.606Bartlett球形度檢驗近似卡方898.777df66p值0由表5可知所選取的財務指標的大部分信息都被提取了，所以從而可以說明因子分析的結果是有效地。表SEQ表\*ARABIC5公因子方差共同度(公因子方差)初始提取X11.0000.867X21.0000.853X31.0000.906X41.0000.803X51.0000.904X61.0000.946X71.0000.948X81.0000.918X91.0000.749X101.0000.606X111.0000.663X121.0000.485提取方法：主成份分析2.公因式提取本文根據特征根大于1的標準選取公因子，結果如表6所示。從表6的分析結果可知前四個因子的累計方差解釋率達到了80.386%，這說明了原始數(shù)據的大部分信息都可以得到解釋，可以進行因子分析。表SEQ表\*ARABIC6總方差解釋方差解釋率表格因子編號特征根旋轉前方差解釋率旋轉后方差解釋率特征根方差解釋率%累積%特征根方差解釋率%累積%特征根方差解釋率%累積%13.47228.93128.9313.47228.93128.9313.36628.04628.04622.86823.89752.8292.86823.89752.8292.49620.848.84632.43620.29973.1282.43620.29973.1282.12417.70266.54940.8717.25980.3860.8717.25980.3861.66113.83880.38650.8146.78387.16960.4954.12591.29570.4173.47594.76980.3012.51297.28190.151.24798.528100.0960.80499.332110.0510.42399.755120.0290.245100提取方法：主成份分析圖1是關于初始特征值的碎石圖，是根據表6中的“特征根”欄中的“特征根”列數(shù)據所做出的圖形，從中可以觀察到在第四個因子后的特征值變化逐漸緩慢。所以選取四個公共因子較為合適。圖SEQ圖\*ARABIC2碎石圖3.公因子經濟解釋從表7中可以看出，第1個公因子在總資產周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率這3個指標上的占比比較大，可以體現(xiàn)公司的營運方面的能力評估，所以命名為營運能力因子；第2個因子?在流動比率、速凍比率和資產負債率這3個指標上的占比比較大，可以體現(xiàn)公司償還方面的能力評估，所以命名為償還能力因子；第3個因子?在凈資產增長率、總資產增長率、營業(yè)收入增長率和凈利潤增長率這4個指標上的占比比較大，可以體現(xiàn)公司成長方面的能力評估，所以命名為成長能力因子；第4個因子?在營業(yè)凈利率和凈資產收益率這2個指標上的占比比較大，可以體現(xiàn)盈利方面的能力評估，所以命名為盈利能力因子。表SEQ表\*ARABIC7旋轉成分矩陣旋轉后因子載荷系數(shù)表格?名稱因子載荷系數(shù)因子1因子2因子3因子4X1-0.2750.5210.0240.721X2-0.09-0.10.2470.88X3-0.4760.819-0.0880.029X40.1170.879-0.129-0.003X5-0.418-0.8470.089-0.047X60.9650.078-0.029-0.084X70.9680.016-0.032-0.1X80.9570.0180.041-0.011X9-0.130.0010.8540.049X100.234-0.1460.660.307X11-0.064-0.1570.7910.088X120.0790.0190.4860.492提取方法：主成分分析法旋轉方法：最大方差旋轉法（varimax）表8為成分得分系數(shù)矩陣，可以根據此表列出各公因子的表達式，為了方便表示，本文將營運能力因子，償還能力因子，成長能力因子和盈利能力因子分別用F1、F2、F3、F4來代替。得出的因子得分公式為：F1=-0.034*X1+0.041*X2-0.155*X3+0.023*X4-0.119*X5+0.288*X6+0.288*X7+0.290*X8-0.063*X9+0.080*X10-0.034*X11+0.050*X12F2=0.129*X1-0.144*X2+0.359*X3+0.374*X4-0.353*X5+0.026*X6+0.000*X7-0.001*X8+0.133*X9-0.012*X10+0.044*X11+0.007*X12F3=-0.133*X1-0.152*X2+0.083*X3+0.058*X4-0.052*X5-0.008*X6-0.015*X7+0.003*X8+0.527*X9+0.283*X10+0.447*X11+0.143*X12F4=0.467*X1+0.636*X2-0.119*X3-0.090*X4+0.032*X5+0.011*X6+0.010*X7+0.055*X8-0.257*X9+0.070*X10-0.174*X11+0.239*X12將標準化后的變量數(shù)據代入上述的因子得分公式，就可得到各房地產公司4個公因子的得分。再根據表7旋轉后的因子方差解釋率，因子方差解釋率（歸一化）與因子得分乘積后累加計算就得出房地產經營績效的綜合得分。計算公式為:F=(28.046*F1+20.800*F2+17.702*F3+13.838*F4)/80.386%表SEQ表\*ARABIC8成分得分系數(shù)矩陣成份得分系數(shù)矩陣?名稱成分成分1成分2成分3成分4X1-0.0340.129-0.1330.467X20.041-0.144-0.1520.636X3-0.1550.3590.083-0.119X40.0230.3740.058-0.09X5-0.119-0.353-0.0520.032X60.2880.026-0.0080.011X70.2880-0.0150.01X80.29-0.0010.0030.055X9-0.0630.1330.527-0.257X100.08-0.0120.2830.07X11-0.0340.0440.447-0.174X120.050.0070.1430.239提取方法：主成分分析法旋轉方法：最大方差旋轉法（varimax）（一）實證分析的整體結果因為房地產公司資金收回的周期較長，所以本文選取了2018-2020年3年的數(shù)據進行因子分析。使用綜合得分的評價方法，求得2018-2020年30家房地產公司的綜合經營績效得分，見表8、表9、表10、表11、表12。表SEQ表\*ARABIC930家房地產公司F1得分及排名情況F1營運能力因子得分201820192020排名得分簡稱得分簡稱得分簡稱14.68新希望4.06新希望3.24新希望22.88蘇寧易購2.47蘇寧易購2.13蘇寧易購30.91中國鐵建1.04中國鐵建1.20中國中冶40.64中國中冶0.97中國中冶0.95中國鐵建50.62上海建工0.76上海建工0.66上海建工60.35葛洲壩0.31葛洲壩0.31葛洲壩70.18深物業(yè)A0.17深物業(yè)A-0.12金隅集團80.07深深房A-0.07深深房A-0.14綠地控股9-0.09金隅集團-0.12金隅集團-0.24財信發(fā)展10-0.10廣宇集團-0.15綠地控股-0.24新城控股11-0.17綠地控股-0.24榮安地產-0.30廣宇集團12-0.22新城控股-0.25新城控股-0.36萬科A13-0.24榮安地產-0.32保利發(fā)展-0.37陽光城14-0.29萬科A-0.33榮盛發(fā)展-0.37深深房A15-0.30宋都股份-0.33萬科A-0.39招商蛇口16-0.32藍光發(fā)展-0.34濱江集團-0.40榮盛發(fā)展17-0.34招商蛇口-0.37廣宇集團-0.40深物業(yè)A18-0.36濱江集團-0.39金科股份-0.42金科股份19-0.37榮盛發(fā)展-0.40藍光發(fā)展-0.43保利發(fā)展20-0.42光明地產-0.40宋都股份-0.45藍光發(fā)展21-0.43財信發(fā)展-0.41財信發(fā)展-0.46榮安地產22-0.44保利發(fā)展-0.49陽光城-0.49濱江集團23-0.47陽光城-0.51招商蛇口-0.53福星股份24-0.48金科股份-0.54福星股份-0.54大悅城25-0.49深振業(yè)A-0.59深振業(yè)A-0.60宋都股份26-0.56北辰實業(yè)-0.59北辰實業(yè)-0.63華發(fā)股份27-0.57福星股份-0.63華發(fā)股份-0.67北辰實業(yè)28-0.59大悅城-0.63大悅城-0.67光明地產29-0.60首開股份-0.65首開股份-0.73首開股份30-0.62華發(fā)股份-0.69光明地產-0.76深振業(yè)A從表9中的得分排名來看，可以看出新希望、蘇寧易購、中國鐵建、中國中冶、上海建工這5家公司在這3年中營運能力的排名靠前且穩(wěn)定，這說明了這幾家企業(yè)有較好的資產周轉能力且流動性較高。但是得分小于0的占比每年都在70%以上，且最高分4.68、4.06、3.24與最低分-0.62、-0.69、-0.76之間的差距較大。說明了房地產行業(yè)資金回收慢、流動性差。表SEQ表\*ARABIC1030家房地產公司F2得分及排名情況F2償還能力因子得分201820192020排名得分簡稱得分簡稱得分簡稱13.33深深房A4.18深深房A4.77深深房A22.24深物業(yè)A1.83深振業(yè)A2.43深振業(yè)A31.40深振業(yè)A1.13大悅城1.30深物業(yè)A40.96蘇寧易購0.78招商蛇口0.21招商蛇口50.27福星股份0.54深物業(yè)A0.14金隅集團60.13濱江集團0.08中國中冶0.13中國中冶70.11保利發(fā)展-0.04蘇寧易購0.11華發(fā)股份80.08光明地產-0.04廣宇集團0.11首開股份90.08大悅城-0.06光明地產0.04新希望100.06廣宇集團-0.08葛洲壩0.00大悅城110.02招商蛇口-0.08首開股份-0.09北辰實業(yè)12-0.02中國中冶-0.08福星股份-0.10葛洲壩13-0.06新希望-0.13中國鐵建-0.11中國鐵建14-0.11首開股份-0.14北辰實業(yè)-0.13蘇寧易購15-0.12藍光發(fā)展-0.18華發(fā)股份-0.14廣宇集團16-0.16北辰實業(yè)-0.27金隅集團-0.26保利發(fā)展17-0.21陽光城-0.30保利發(fā)展-0.37上海建工18-0.22金隅集團-0.36榮安地產-0.46金科股份19-0.24中國鐵建-0.37藍光發(fā)展-0.48光明地產20-0.26華發(fā)股份-0.37陽光城-0.50財信發(fā)展21-0.31金科股份-0.47新希望-0.51榮安地產22-0.41葛洲壩-0.51財信發(fā)展-0.53福星股份23-0.43上海建工-0.54濱江集團-0.56陽光城24-0.46宋都股份-0.57金科股份-0.58榮盛發(fā)展25-0.51新城控股-0.57上海建工-0.63濱江集團26-0.54榮安地產-0.68榮盛發(fā)展-0.63藍光發(fā)展27-0.55榮盛發(fā)展-0.71宋都股份-0.74萬科A28-0.67財信發(fā)展-0.92萬科A-0.83宋都股份29-0.80萬科A-1.03綠地控股-0.99綠地控股30-0.99綠地控股-1.20新城控股-1.03新城控股從表10中的得分排名來看，可以知道深深房A、深振業(yè)A這2家房地產排名保持在前三且分數(shù)可以保持在1.4及以上，說明其具有較好的償還能力，而此說明了深深房A和深振業(yè)A具有較好的財務管理能力。但在2018-2020這3年中，每年的得分小于0的占比都大于50%。這說明了經營情況和財務能力較差。表SEQ表\*ARABIC1130家房地產公司F3得分及排名情況F3成長能力因子得分201820192020排名得分簡稱得分簡稱得分簡稱11.66新城控股6.59大悅城1.46榮安地產21.15陽光城1.51招商蛇口1.32新希望31.08金科股份1.26榮安地產1.02華發(fā)股份41.05宋都股份1.01金科股份0.92財信發(fā)展51.04深深房A0.69財信發(fā)展0.85金科股份61.02藍光發(fā)展0.58華發(fā)股份0.32新城控股70.90濱江集團0.56藍光發(fā)展0.22宋都股份80.67新希望0.19深物業(yè)A-0.06廣宇集團90.58財信發(fā)展0.16深振業(yè)A-0.07中國中冶100.36蘇寧易購0.14濱江集團-0.11濱江集團110.21華發(fā)股份0.07保利發(fā)展-0.12陽光城120.12金隅集團0.02新城控股-0.12招商蛇口130.06北辰實業(yè)-0.01新希望-0.14上海建工140.06保利發(fā)展-0.03中國鐵建-0.20金隅集團150.01榮盛發(fā)展-0.15深深房A-0.23中國鐵建16-0.16萬科A-0.30中國中冶-0.30大悅城17-0.18上海建工-0.32綠地控股-0.44葛洲壩18-0.20榮安地產-0.33宋都股份-0.45藍光發(fā)展19-0.26光明地產-0.34陽光城-0.48萬科A20-0.27綠地控股-0.37廣宇集團-0.53綠地控股21-0.34廣宇集團-0.37葛洲壩-0.64保利發(fā)展22-0.34首開股份-0.40上海建工-0.73深物業(yè)A23-0.41中國中冶-0.46榮盛發(fā)展-0.83光明地產24-0.42中國鐵建-0.46北辰實業(yè)-0.86榮盛發(fā)展25-0.42招商蛇口-0.56金隅集團-0.97深深房A26-0.56大悅城-0.60萬科A-1.17北辰實業(yè)27-0.81葛洲壩-0.78蘇寧易購-1.23深振業(yè)A28-0.81深物業(yè)A-0.95光明地產-1.34福星股份29-1.15福星股份-1.03福星股份-1.47蘇寧易購30-1.39深振業(yè)A-0.34首開股份-0.83首開股份表11為成長能力因子得分的排名，從此排名中可以看出大部分公司的成長能力在這2018-2020年和3年中穩(wěn)定行很差。但是榮安地產、財信發(fā)展、華發(fā)股份這3家公司在這3年中成長能力逐漸增加，在2019年和2020年這兩年中分數(shù)保持在0.5以上，說明其具有較強的獲利能力和創(chuàng)新能力。但在3年中，尤其是2019年的最高得分6.59與最低得分-0.34之間的差距巨大。說明了房地產在獲利能力之間的差距。表SEQ表\*ARABIC1230家房地產公司F4得分及排名情況F4盈利能力因子得分201820192020排名得分簡稱得分簡稱得分簡稱12.44新城控股3.20榮安地產1.43新城控股21.84深振業(yè)A2.16新城控股1.16深物業(yè)A31.29招商蛇口2.09深物業(yè)A0.98深振業(yè)A41.12榮盛發(fā)展1.49新希望0.75榮安地產51.10萬科A1.13榮盛發(fā)展0.59保利發(fā)展60.95蘇寧易購0.95萬科A0.59萬科A70.93深物業(yè)A0.85宋都股份0.47榮盛發(fā)展80.87榮安地產0.52金科股份0.41藍光發(fā)展90.87深深房A0.46藍光發(fā)展0.24綠地控股100.61廣宇集團0.32綠地控股0.24金科股份110.49大悅城0.20深深房A0.23陽光城120.29金科股份0.14深振業(yè)A-0.07濱江集團130.23華發(fā)股份0.04陽光城-0.19招商蛇口140.21保利發(fā)展0.01招商蛇口-0.25新希望150.17藍光發(fā)展-0.01保利發(fā)展-0.46華發(fā)股份160.16宋都股份-0.09華發(fā)股份-0.47首開股份170.11綠地控股-0.19濱江集團-0.52財信發(fā)展180.09新希望-0.20蘇寧易購-0.64廣宇集團19-0.04福星股份-0.23上海建工-0.65中國鐵建20-0.14葛洲壩-0.42葛洲壩-0.74深深房A21-0.25首開股份-0.43首開股份-0.82中國中冶22-0.40光明地產-0.45北辰實業(yè)-0.84葛洲壩23-0.42陽光城-0.64中國鐵建-0.85上海建工24-0.43中國鐵建-0.68金隅集團-1.04宋都股份25-0.52北辰實業(yè)-0.81福星股份-1.04福星股份26-0.68上海建工-0.83廣宇集團-1.22金隅集團27-0.75濱江集團-0.86財信發(fā)展-1.59北辰實業(yè)28-0.79中國中冶-0.99中國中冶-1.77光明地產29-0.80金隅集團-1.05光明地產-2.26大悅城30-1.31財信發(fā)展-2.25大悅城-2.40蘇寧易購表12是盈利能力因子的得分情況，新城控股、深物業(yè)A具有穩(wěn)定且較高的盈利能。但大部分公司的得分排名幅度較大，并不穩(wěn)定。且這3年中每年的最高得分2.44、3.20、1.43和最低得分-1.13、-2.25、-2.40之間的差距都較大，得分小于0的占比也逐年增加，這說明了企業(yè)獲利能力在逐年減弱，所以企業(yè)在獲利能力這方面有待加強。表SEQ表\*ARABIC1330家房地產公司綜合得分及排名情況F201820192020排名得分簡稱得分簡稱得分簡稱11.78新希望1.55新希望1.39新希望21.50蘇寧易購1.14大悅城0.76深深房A31.26深深房A1.06深深房A0.30中國中冶40.62深物業(yè)A0.65榮安地產0.26深振業(yè)A50.57新城控股0.65蘇寧易購0.24深物業(yè)A60.20深振業(yè)A0.60深物業(yè)A0.16榮安地產70.11藍光發(fā)展0.36招商蛇口0.14中國鐵建80.09中國鐵建0.33深振業(yè)A-0.03蘇寧易購90.04金科股份0.21中國鐵建-0.03新城控股100.04宋都股份0.12中國中冶-0.04金科股份110.02招商蛇口0.03金科股份-0.04上海建工120.01廣宇集團-0.01上海建工-0.04華發(fā)股份13-0.01中國中冶-0.02新城控股-0.10財信發(fā)展14-0.03濱江集團-0.03藍光發(fā)展-0.14招商蛇口15-0.04陽光城-0.07葛洲壩-0.16葛洲壩16-0.05上海建工-0.15華發(fā)股份-0.26保利發(fā)展17-0.08保利發(fā)展-0.17保利發(fā)展-0.26陽光城18-0.08榮盛發(fā)展-0.20榮盛發(fā)展-0.26金隅集團19-0.12榮安地產-0.25宋都股份-0.26廣宇集團20-0.16萬科A-0.26濱江集團-0.32萬科A21-0.18葛洲壩-0.27財信發(fā)展-0.35藍光發(fā)展22-0.20華發(fā)股份-0.32萬科A-0.37濱江集團23-0.20金隅集團-0.33陽光城-0.38綠地控股24-0.22大悅城-0.33綠地控股-0.40榮盛發(fā)展25-0.25光明地產-0.35金隅集團-0.49首開股份26-0.31北辰實業(yè)-0.36廣宇集團-0.55宋都股份27-0.36首開股份-0.40首開股份-0.64大悅城28-0.36綠地控股-0.42北辰實業(yè)-0.79北辰實業(yè)29-0.39福星股份-0.57福星股份-0.80福星股份30-0.42財信發(fā)展-0.65光明地產-0.85光明地產表13為綜合得分，從綜合得分的情況來看，可知得分越大說明公司經營績效越好，反之則越差。新希望，深深房A在2018-2020年這3年中的分數(shù)較高且都在前3名之內，這得益于其優(yōu)秀的資金周轉能力和財務狀況，新希望在這3年中在營運能力因子得分的排名上穩(wěn)居第一，而深深房A也在償還能力因子得分的排名上連續(xù)3年排名第一，綜合說明了其經營績效較好。這兩家企業(yè)的綜合績效相較于其他樣本數(shù)據而言得分較高且較為穩(wěn)定的緣由主要在于其在保證企業(yè)自身償還能力與營運能力的基礎上，還實行了公司產業(yè)多元化的戰(zhàn)略，同時不斷擴大企業(yè)的戰(zhàn)略藍圖，利用規(guī)模效應使企業(yè)做大做強，取得了不菲的效果。在這3年中30家公司經營績效小于0的數(shù)量逐年增加，且每年占比數(shù)量都大于50％。2018-2020年這3年中得分最高的經營績效為1.78、1.55、1.39而最低得分為-0.