產(chǎn)業(yè)園招商運營全案第二部分

項目發(fā)展模式第三部分

項目效益評估第一部分

項目基準(zhǔn)分析第四部分

扶持政策建議加入星球獲取更多更全的數(shù)智化解決方案1.項目概況分析2.區(qū)域概況分析

3.產(chǎn)業(yè)政策背景

4.結(jié)論第一部分

項目基準(zhǔn)分析位置位于東城長泰路與

新源路交界處占地面積66793㎡建筑面積80000㎡商業(yè)面積5455㎡廠房面積62603㎡

項目區(qū)位：項目位于東城區(qū)立新社區(qū)，臨近東莞新城——南城區(qū)，周邊聚集了以光大集團

和某著名企業(yè)地產(chǎn)為主旗下的景湖系列以及東泰花園在內(nèi)的成熟住宅區(qū)，常住人口量巨大；

項目交通：面向東莞主干道——長泰路，駁接?xùn)|莞大道、鴻福路、莞長路等東莞主干道；

項目現(xiàn)狀：項目目前主要是有一定年限的舊廠房，裝修與改造工程巨大。項目基本信息東城概況東城是東莞市主城區(qū)四個區(qū)之一，位于廣深黃金投資走廊中部，北依廣州，南望深圳，地理位置優(yōu)越，可以最快承接廣深港澳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升經(jīng)濟實力。近年來，東城積極推動城市轉(zhuǎn)型升級，努力建設(shè)新型工業(yè)示范區(qū)、商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)、生態(tài)人居休閑區(qū)、現(xiàn)代文明樣板區(qū)、和諧富裕先導(dǎo)區(qū)，成為東莞城鎮(zhèn)圈中最具實力和活力的聚富寶地、創(chuàng)業(yè)

熱土、宜居城市之一。東城產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀東城區(qū)爭取按照“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術(shù)和先進適用技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行改造作為科技工作的重點，積極引導(dǎo)企業(yè)加大對產(chǎn)品研發(fā)的投入，鼓勵企業(yè)開展自主創(chuàng)新，鼓勵企業(yè)與高校、科研院所建立了科技合作關(guān)系，搞好新產(chǎn)品開發(fā)和科技成果轉(zhuǎn)化，有效提高了企業(yè)的自主創(chuàng)新能力和市場競爭實力。目前，東城區(qū)擁有授權(quán)專利8400件，其中，發(fā)明專利82件、實用新型專利1734件、外觀專利6584件，專利授權(quán)量

位居全市第一。結(jié)論：

國家政策：

國家規(guī)劃中明確提到，堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重

要支撐。深入實施科教興國戰(zhàn)略和人才強國戰(zhàn)略，

充分發(fā)揮科技第一生產(chǎn)力和人才第一資源作用，依靠科技進步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。

東莞市東城區(qū)政策：

實施“科技東城”戰(zhàn)后，出臺《關(guān)于實施科技東城工程建設(shè)創(chuàng)新型城區(qū)的意見》，將科技東城工程作為加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的重要舉措，營造了一個科教興區(qū)的濃厚社會氛圍，有力推動了產(chǎn)業(yè)升級和城市升級。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：

建設(shè)以新一代信息技術(shù)為平臺的智慧科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展微電子與電子信息技術(shù)、光電子與光電一體化技術(shù)、材料科學(xué)與新材料技術(shù)等高新科技產(chǎn)業(yè)為主的各類現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及配套的現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、商務(wù)等服務(wù)以及物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，致力于打造成集研發(fā)、孵化、加速于一體的優(yōu)秀現(xiàn)代創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)，對推動?xùn)|城區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要意義。

產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)：

打造創(chuàng)新的、智慧的現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級具有巨大的推動作用，同時園區(qū)發(fā)展將帶來不可估量的產(chǎn)業(yè)聚集、GDP聚集、稅收聚集效應(yīng)。

地方就業(yè)前景：

交的技術(shù)開發(fā)、客戶服務(wù)、倉儲物流等核心職能會大大帶動地方就

業(yè)，其不同于傳統(tǒng)制造業(yè)的職能屬性，亦可提升就業(yè)人口的整體水平，加速地方產(chǎn)業(yè)升級。

區(qū)位優(yōu)勢項目距離東莞的新興CBD“第一國際”

2公里距離，面對周邊龐大的常住人口的巨大需求，入駐企業(yè)能夠通過便利的交通和周邊巨大的市場需求形成區(qū)域影響力，有利于發(fā)展配套

成熟的綜合園區(qū)。

自身優(yōu)勢項目位于東城的城區(qū)，項目附近主要規(guī)劃為高端的住宅項目，環(huán)境優(yōu)美，項目本身的位

置優(yōu)越交通便利，并且項目的租金低，更適合于對地理位置要求不高，租金承受力低的創(chuàng)新

科技企業(yè)。

政策支持東城區(qū)政府按照“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術(shù)和

先進適用技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行改造作為科技工作的重點，項目的目標(biāo)是打造東城的創(chuàng)新科技

園，符合東城政府對創(chuàng)新科技企業(yè)的需求，為東城發(fā)展“科技東城”提供了有力的支持。1.項目定位2.

功能規(guī)劃

3.合作模式

4.招商模式

5.運營管理第二部分

項目發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)層面：東城區(qū)一直以來都非常重視科技發(fā)展

工作，實施“科技東城”戰(zhàn)略，將科技東城工程

作為加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的重要舉措，推動產(chǎn)業(yè)升級和城市升級。

本項目作為企業(yè)聚集發(fā)展發(fā)展的一種載體，應(yīng)考慮符合城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，從考慮促進產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的升級的角度來制訂項目定位；區(qū)位層面：項目扼守東莞主干道新源路，駁接鴻福路，東莞大道等東莞城市主干道，

交通便利，

優(yōu)勢明顯，

西平片區(qū)作為近年新興的成熟商住片區(qū)，

周邊人流量以及龐大常住人口數(shù)量也是本案的一個機會，如何利用這一優(yōu)勢也是項目定位需要考慮的要素之一。項目層面：項目本身檔次偏低，又是三舊改造，很難在硬件配置水平上達到很高水平，一方面投

資較大，另一方面也很難實現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先，因此，本項目的核心競爭力需要從軟實力的層面來進行考慮和塑造；而所謂的軟實力，即項目的前期定位和后期運營；政策層面：從東莞市政府到東城區(qū)政府，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、

發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集平臺、培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，均是政策的重中之重，并出臺了大量的優(yōu)惠扶持政策。如本項目定位能得到政府認(rèn)同，無論是項目本身還是進駐商戶將有機會得到政府的政策扶持，提升項目競爭力；

定位依據(jù)：一個好的系統(tǒng)性定位，應(yīng)能滿足政策、產(chǎn)業(yè)等各要素的要求

項目定位?

以符合東城區(qū)

“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)；?

以本項目物業(yè)為載體；?發(fā)揮項目周邊的交通物流和常住人口巨大基礎(chǔ)優(yōu)勢；?

建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集平臺；?打造東城的創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)園標(biāo)桿；?構(gòu)筑項目的軟實力和核心競爭力；?保障項目的可持續(xù)領(lǐng)先優(yōu)勢；

定位關(guān)鍵詞：通過前篇的描述，我們明確了本項目定位需要考慮的要素：結(jié)合東城區(qū)的“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合東城的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，為科技企業(yè)提供發(fā)展平臺，打造創(chuàng)新型科技企業(yè)孵化器，將“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合，將最新研發(fā)的科技理論產(chǎn)業(yè)化，孵化出一大批創(chuàng)新型科技企業(yè)，為東城區(qū)的的產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展助力。創(chuàng)新科技園

項目總體概念定位>>創(chuàng)新科技企業(yè)孵化器附加價值高

替代性低先進制造技術(shù)裝

配定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：提高產(chǎn)品附加價值設(shè)計電子商務(wù)技術(shù)品牌營銷物流創(chuàng)新研發(fā)技術(shù)“創(chuàng)新研發(fā)+智慧科技”帶來產(chǎn)業(yè)升級市調(diào)

創(chuàng)新

研發(fā)

設(shè)計

制造

裝配產(chǎn)

業(yè)價值鏈?zhǔn)姓{(diào)創(chuàng)

新物流

營銷

品牌附加價值研

發(fā)制

造上下游產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋—

高完整性及企業(yè)穩(wěn)定性?創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)重S富：覆蓋現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代信息業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、倉

儲業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（運營及呼叫中心外包）

、

IT業(yè)、微電子業(yè)等等多個門類，而這些行

業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)聯(lián)系非常緊密，并形成相互依賴的格局，為產(chǎn)業(yè)升級與技術(shù)改造的“微創(chuàng)

新”體系構(gòu)建，提供了良好的基礎(chǔ)，也為配套產(chǎn)業(yè)企業(yè)的招商帶來便利。?產(chǎn)業(yè)鏈上的關(guān)鍵特色支撐性企業(yè)的入駐成為“創(chuàng)新科技園”的最大特色，他們將為科技

型企業(yè)解決最需要解決的關(guān)鍵技術(shù)、資金、管理和治理、盈利模式、轉(zhuǎn)型升級、現(xiàn)代營

銷和物流等一系列問題，如：?1、技術(shù)源

——

中科院自動化所（中科院國家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心）某著名企業(yè)；?2、風(fēng)險投資及資本運作

——綠野資本（從天使俱樂部、

VC

、

PE到IPO、并購）

；?3、科技貸款——創(chuàng)新科技園科技貸款專項基金（園區(qū)專設(shè)金融信貸機構(gòu)）；?4、云計算及智慧城市平臺

——

IBM、中智科技（國內(nèi)最先進的智慧城市服務(wù)商）；定位于創(chuàng)新科技園的產(chǎn)業(yè)鏈詮釋：1.項目定位

1以本項目的周邊區(qū)位、交通特點為基礎(chǔ)，依托東城的產(chǎn)業(yè)策略。引入科技類企業(yè)入駐辦公，并配套以必要的商務(wù)休閑、金融支持倉儲物流以及學(xué)術(shù)、技術(shù)攻關(guān)機構(gòu)支持，切身考慮企業(yè)需求，完全服務(wù)于園區(qū)的科技企業(yè)，

支持東城的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展?；谔岢龅年P(guān)于項目的整體定位，對創(chuàng)新科技園的功能定位為：項目主功能匯集科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈上游的學(xué)術(shù)、技術(shù)支持，產(chǎn)品研發(fā)，以及產(chǎn)業(yè)鏈中段的

展示、銷售，以及產(chǎn)業(yè)鏈下游的倉儲物流配套，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈配套，為園區(qū)企業(yè)提

供發(fā)展支持。倉儲物流學(xué)術(shù)交流主功能企業(yè)辦公形象展示技術(shù)研發(fā)主功能定位?

可按入駐企業(yè)的主營產(chǎn)品類目劃分為不同的“主題功能區(qū)”，例如“智慧

消防”、“智慧城市”

、“智慧交通”、“創(chuàng)新科技”

、“現(xiàn)代物流”、“3C數(shù)碼街”、“特種車輛”等主題專區(qū)，提供線上和線下的解決方案、產(chǎn)品、咨詢等展示、交；?

入駐企業(yè)展示交、辦公區(qū)、科研服務(wù)區(qū)的適度集聚，特色行業(yè)的填補空白，細(xì)分市場龍頭企業(yè)的品牌效應(yīng)，結(jié)合電子商務(wù)的線上推廣的強大擴散力，可以迅速集聚人氣，為拉動延伸項目的發(fā)展提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的人流基礎(chǔ)；?圍繞智慧科技、時尚生活、產(chǎn)學(xué)研不斷舉行各種主題活動、展會、論壇、節(jié)日，集聚人氣；主功能定位詮釋園區(qū)內(nèi)“主題功能區(qū)”的打造----展示+研發(fā)+辦公?

入園的創(chuàng)新科技企業(yè)普遍具有的優(yōu)秀特質(zhì)1、企業(yè)產(chǎn)學(xué)研的商業(yè)模式成熟2、現(xiàn)金流良好，成長性好3、擁有核心技術(shù)和產(chǎn)品以及優(yōu)秀的成本控制能力4、盈利狀況平均情況遠高于傳統(tǒng)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)5、屬于資本市場偏愛的對象?

入駐企業(yè)的高度一致帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度一致性?全行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的完整性帶來上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合及就業(yè)結(jié)構(gòu)的高度立體化?

為智慧科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局打下堅實的基礎(chǔ)?

整體項目的品牌傳播成本降低，區(qū)品牌建設(shè)主功能定位詮釋2.功能規(guī)劃

1入住園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)高獨一性項目為園區(qū)企業(yè)提供金融、法律、營銷、培訓(xùn)等配套支持，服務(wù)于園區(qū)企業(yè)，幫助園區(qū)

內(nèi)企業(yè)發(fā)展壯大，同時配套商務(wù)、休閑、餐飲、等服務(wù)性企業(yè)，為園區(qū)工作人員的日常

生活、商務(wù)談判等提供全方位服務(wù)。輔功能餐飲金融營銷法律輔助功能定位娛樂培訓(xùn)?按照前述的“鼠標(biāo)+水泥”的格局，將不僅帶來了業(yè)態(tài)的高度差異化，同時帶來了穩(wěn)定的客流，

這些客流除了采購、咨詢之外，也有休閑娛樂、餐飲等其他需求，可以逐步延伸與此相關(guān)項目的開發(fā)。?科技類企業(yè)員工大多數(shù)比較年輕，他們除了“樂業(yè)”，更需要“安居”及休閑娛樂的需求。入駐企業(yè)也會帶來大量的相關(guān)商務(wù)客流，借此契機，可以拓展酒店式公寓、普通公寓（員工宿舍）、運動健身中心、電影院、娛樂中心、特色餐飲、商場超市等項目，不讓企業(yè)家員工們在工作地和居住地來回奔波，真正讓他們“安居樂業(yè)”，打造“類硅谷模式”；?逐步拓展延伸項目，從而形成規(guī)模效應(yīng)，立體性、完整性俱佳的人性化科技生態(tài)社區(qū)（新城）。?舉例：上?？萍紙@區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成很大規(guī)模和很高的成就，

培養(yǎng)孵化出的

企業(yè)有一大批達到國內(nèi)甚至國際領(lǐng)先水平，在研發(fā)創(chuàng)新、技術(shù)水平、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人才集聚等

諸多方面創(chuàng)造了多個國家記錄；但是，與此同時，

陳舊的規(guī)劃造成該園區(qū)遠離市中心，園區(qū)規(guī)模巨大，但配置不夠合理，同質(zhì)化嚴(yán)重，嚴(yán)重缺乏商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等“安居”功

能配套，曾有上海著名的“”現(xiàn)象，對于人才的經(jīng)營，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，園區(qū)的人

性化發(fā)展留下很大隱患。輔助功能定位的詮釋“類硅谷模式”全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈—打造人性化科技生態(tài)新城主功能區(qū)（科技企業(yè)辦公，學(xué)術(shù)交流，技術(shù)研發(fā)等）輔助功能區(qū)（娛樂、餐飲、住宿

等配套）園區(qū)功能分區(qū)初步規(guī)劃企業(yè)總部基地倉儲

以及

停車

位配

套主入口?

集中式員工宿舍、自建大型倉庫?

酒店式公寓、經(jīng)濟型酒店?

餐飲及娛樂主題街?

商業(yè)綜合體（二期）其他規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)延伸規(guī)劃創(chuàng)新科技園創(chuàng)新科技園投資管理有限公司百分百實業(yè)集團項目投資建設(shè)方廣東贏城投資某著名企業(yè)負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營管理，及時繳納相

關(guān)稅費、物業(yè)租金、管理費等費用，

同時可想運營方申請企業(yè)經(jīng)營中需

求的針對性服務(wù)。合作關(guān)系丙方:租賃方甲方：業(yè)主方負(fù)責(zé)對物業(yè)提供改造、運營、管理

服務(wù)，保證園區(qū)的正常使用與運行。東城創(chuàng)新科技園丙方向乙方繳納租金、管理費等；

乙方向丙方提供物業(yè)管理服務(wù)及辦公場地。乙方：建設(shè)運營方

（創(chuàng)新科技園）負(fù)責(zé)向乙方和丙方提供物業(yè)。甲方提供物業(yè)，

乙方向甲方定期

繳納物業(yè)租金。招商目標(biāo)——六類目標(biāo)企業(yè)知識提供者-科研院所及專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)龍頭企業(yè)的

全國或區(qū)域

總部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制

定者金融及類金融機構(gòu)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中心核心型企業(yè)?主營產(chǎn)品類目規(guī)劃1、覆蓋生物醫(yī)藥與新材料、現(xiàn)代電子信息、微電子業(yè)與物流配送等企業(yè)，以提升企業(yè)運行效

率、改善管理精細(xì)程度為目的，重點在工業(yè)生產(chǎn)流程監(jiān)測與精細(xì)化管理、倉儲物流管理領(lǐng)域引入行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)，并逐步向采購、生產(chǎn)、

管理、倉儲、物流和銷售等環(huán)節(jié)的企業(yè)擴展。2、覆蓋電力、交通、環(huán)保、水利、海事等垂直領(lǐng)域的企業(yè)，以提升經(jīng)濟社會建設(shè)保障能力、資源利用效率和環(huán)境保護水平為目的，重點圍繞電力某著名企業(yè)智能管理、交通運輸管理、環(huán)境監(jiān)測保護、水情水文水質(zhì)監(jiān)測、航海保障等方面的領(lǐng)先企業(yè)。3、覆蓋醫(yī)療、安保、科技園區(qū)等領(lǐng)域的企業(yè)，以提升人民生活水平和建設(shè)幸福

、

和諧、宜居

為目的，重點圍繞信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、運營商、社會保障等方面的IT集成商和領(lǐng)先企業(yè)。?入駐企業(yè)規(guī)模配比（以年銷售金額劃分）：

1億元以上1-2家；5000萬

—

1億元3-5家；2000萬-5000萬占比20%；

1000萬左右占比30%；

500

—

1000萬占比30%；

100萬

—

500萬占比15%；創(chuàng)業(yè)

型企業(yè)5%；

5年內(nèi)打造出3家上市公司；?意向企業(yè)舉例生物醫(yī)藥、新材料企業(yè)：

同盛醫(yī)藥(廣州）

、龍京醫(yī)藥（中山）

、星湖新材料（肇慶）現(xiàn)代電子信息企業(yè)：

廣州佳都集團、深圳市現(xiàn)普科技、廣州毅昌科技司微電子企業(yè)：

深圳市華陽微電子、廣東順達微電子（廣州）、潮州市創(chuàng)佳微電子

IT企業(yè)：廣州賽沃信息科技、廣州市揚程電子、深圳宏星月科技電子商務(wù)企業(yè)：

廣州虹天電子商務(wù)、廣州宏達電子商務(wù)、億臨電子商務(wù)（廣州）招商目標(biāo)——主營企業(yè)配比規(guī)劃?總體規(guī)劃1、建設(shè)智慧科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化平臺。依托贏城科創(chuàng)的合作伙伴如中科院等研發(fā)機構(gòu)和企業(yè)，

研制配套成熟的新技術(shù)、新工藝、新裝備和新

產(chǎn)品，推進重大科技成果的工程化。形成以市場為導(dǎo)向、以企業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)研發(fā)體系。建立完善的“微創(chuàng)新”體系，為傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)與科技提升，提供有力保障。2、建設(shè)公共技術(shù)服務(wù)和中介服務(wù)平臺。圍繞企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新共性需求，建設(shè)集研發(fā)、中試、小

批量生產(chǎn)和測試于一體，國內(nèi)領(lǐng)先、國際先進的物聯(lián)網(wǎng)公共技術(shù)服務(wù)平臺、公共測試服務(wù)平臺、綜合信息咨詢服務(wù)平臺。建設(shè)完善科技投融資、產(chǎn)學(xué)研合作、成果轉(zhuǎn)化、信息共享、政策咨詢、市場推介、、人才培訓(xùn)、綜合配套等功能齊全的公共服務(wù)平臺。3、

建設(shè)創(chuàng)新科技園的投資融資服務(wù)平臺。設(shè)立創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)投資基金、企業(yè)發(fā)展擔(dān)保資金、

投資發(fā)展風(fēng)險補償基金，結(jié)合引進的投資銀行、風(fēng)險投資、天使投資、科技貸款、券商、律師所、會計師所等通過專業(yè)的投融資服務(wù)，在解決企業(yè)融資問題的同時，幫助企業(yè)改進治理

結(jié)構(gòu)和管理水平，真正授人以漁。?

企業(yè)集群：1、以技術(shù)創(chuàng)新、規(guī)模擴購重組等方式引進和培育具有核心創(chuàng)新能力的相關(guān)龍頭企業(yè)（5家）；2、以戰(zhàn)略重組、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和協(xié)作配套等方式引進和培育優(yōu)勢企業(yè)（10～20家）；3、以配套人才、技術(shù)、風(fēng)險資本等創(chuàng)新要素的方式，引進與打造創(chuàng)新能力持續(xù)、發(fā)展動力強

勁的科技型中小企業(yè)（25-35家）。招商目標(biāo)——產(chǎn)業(yè)鏈配套行業(yè)配比規(guī)劃招商目標(biāo)-7個行業(yè)的核心目標(biāo)企業(yè)1，新材料類2，軟件類3

，IT類4，智能某著名企業(yè)類5，教育類6，物聯(lián)網(wǎng)類7，系統(tǒng)集成類典型代表：凱實科技、三環(huán)典型代表：文思、東方永德典型代表：聯(lián)想、漢王典型代表：科銳、四方典型代表：中慶現(xiàn)代、中科通典型代表：網(wǎng)宿科技、新大陸典型代表：華青融天、物聯(lián)天下招商目標(biāo)—配套產(chǎn)業(yè)目標(biāo)企業(yè)1，物流商：圓通、順豐2，廣告營銷推廣：

Linkteck

、Adway3，云計算現(xiàn)代物流中心：亞馬遜4，集中式呼叫中心：

Avarto5，某著名企業(yè)增值業(yè)務(wù)：移數(shù)通1，大型創(chuàng)新科技企業(yè)（2-5家）整層辦公樓或獨棟辦公樓；員工200人左右

年銷售額超過1億元，年稅收超過500萬元2，中型創(chuàng)新科技企業(yè)（10-20家）大型辦公室；員工50人左右年銷售額超過4000萬元，年稅收超過150萬元3，小型創(chuàng)新科技企業(yè)（30-40家）小型辦公室；員工20人左右年銷售額超過800萬元，年稅收超過30萬元4，配套創(chuàng)新科技企業(yè)（20-30家）小型辦公室；員工20人左右年銷售額超過500萬元，年稅收超過20萬元5，配套商業(yè)企業(yè)（30-50家）商業(yè)街鋪；員工10人左右年銷售額超過100萬元，年稅收超過2萬元長期總體招商目標(biāo)在創(chuàng)新科技園正式進入運營階段后，項目根據(jù)實際需要，將以自建或合作建設(shè)的模式，分階段創(chuàng)建以下8大運營服務(wù)平臺，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展助力。運營平臺構(gòu)想創(chuàng)新科技園?科技支持平臺?園區(qū)展示平臺

?交流合作平臺?人力資源平臺?營銷支持平臺?中央信息平臺?投資基金平臺?商務(wù)服務(wù)平臺在東城創(chuàng)新科技園合適位置建設(shè)園區(qū)展示廳，對項目亮點及運營模式進行介紹，

對進駐企業(yè)的風(fēng)采及進駐企業(yè)的研究成果進行展示；有效促進潛在客戶對園區(qū)的了

解和認(rèn)同。運營服務(wù)平臺——

園區(qū)展示平臺在創(chuàng)新科技園內(nèi)成立科技支持中心；與某著名企業(yè)、中山大學(xué)、某著名企業(yè)、廣東醫(yī)學(xué)院、東莞理工學(xué)院、東莞質(zhì)檢等高校及其它機構(gòu)合作，成立以主的專家委員會，為企業(yè)在科研項目的攻關(guān)、研究成果的評審、技術(shù)人才培訓(xùn)等方

面提供服務(wù)。運營服務(wù)平臺——技術(shù)支持平臺在創(chuàng)新科技園建設(shè)中央信息中心；為進駐企業(yè)提供硬件采購、網(wǎng)絡(luò)布線、企業(yè)建站、軟件上線、電子商務(wù)、云平臺等全面信息解決方案；同時，對整個園區(qū)提供

全面的信息化、智能化的智慧園區(qū)解決方案。運營服務(wù)平臺——

中央信息平臺在園區(qū)內(nèi)，由運營管理方組織，以進駐企業(yè)為基礎(chǔ)，聯(lián)合關(guān)聯(lián)政府、協(xié)會及企業(yè)，定期舉辦商務(wù)交流、技術(shù)研討類的會議/論壇等，逐步形成一個機制性的交流合作平臺，促進企業(yè)間的相互提升和合作。運營服務(wù)平臺——交流合作平臺針對創(chuàng)新科技園，由運營管理方聯(lián)合投資方、綠野資本等成立創(chuàng)新科技園孵化基金”，針對項目內(nèi)企業(yè)進行投資；同時也為企業(yè)提供融資輔導(dǎo)、股權(quán)交合

性投資服務(wù)。運營服務(wù)平臺——孵化基金平臺針對創(chuàng)新科技園內(nèi)企業(yè)的高層次人才需求及對人才持續(xù)培訓(xùn)的需求，運營管理將成立專門的人力資源服務(wù)中心，與高校就業(yè)辦、人才中心等單位合作，為企業(yè)提供人員招聘、勞務(wù)派遣、職業(yè)培訓(xùn)、定向委培、檔案寄存等全方位的人力資源服務(wù)。運營服務(wù)平臺——人力資源平臺針對創(chuàng)新科技園內(nèi)企業(yè)營銷方面的需求，組織專業(yè)品牌、策劃、銷售等方面人才，成立高規(guī)格的營銷支持中心，為項目內(nèi)企業(yè)提供品牌規(guī)劃、營銷策劃、業(yè)務(wù)/銷售、會展會務(wù)、國際拓展等方面的專業(yè)服務(wù)。運營服務(wù)平臺——

營銷支持平臺1.項目盈利模式2.項目經(jīng)濟效益

3.項目社會效益第三部分

項目效益評估?

辦公、商鋪、倉儲的租金收入或銷售收入?

稅收分成：大多數(shù)優(yōu)質(zhì)的入駐企業(yè)都處于盈利狀態(tài)，項目早期即可產(chǎn)生

一定的稅收?

企業(yè)增值服務(wù)收入：由于本項目聚集的是一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，圍繞他們的

一系列增值業(yè)務(wù)，如投融資服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、培訓(xùn)、法務(wù)、稅務(wù)、

人力資源等服務(wù)都有挖掘的機會；?

延伸項目的開發(fā)收益：2.5代園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)對于很多地方政府，科技園區(qū)項目往往是現(xiàn)在“轉(zhuǎn)型升級”最好的招商項目題材，有機會談到較好投資條件，

如：便宜的地價、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施配套等等。規(guī)劃總用地面積(畝)100.2066,803.34㎡層數(shù)層3-6層層建筑面積總建筑面積80,000.00㎡底商面積6,948.00㎡辦公用房面積62,604.00㎡比照周邊地區(qū)商鋪價格以及寫字樓價格，初步預(yù)計：寫字樓租金：

35元/平方米/月，管理費3.5元/平方米/月寫字樓遞增率：

5%商鋪租金：

80元/平方米/月，管理費6元/平方米/月商鋪遞增率：

8%備注：成本及收益均不考慮企業(yè)總部基地部分（該部分由百分百自購自建）。項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目目前總建面為80000平方米，部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)在犬眠嶺村委，部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售，詳細(xì)情況如下：1、62604平方米的廠房出租給相關(guān)企業(yè)，需要支付企業(yè)搬遷成本，按照目前的裝修情況，需要支付約2000萬元的搬遷費用；2、468平方米的四環(huán)路旁修車廠商鋪已出售，需要重新回購（建設(shè)項目展示面），回購成本約為12000元/平方米；3、5455平方米的商業(yè)部分需要整體返租，租賃成本為35元/平方米；4、62604平方米的廠房整體返租，租賃成本為8元/平方米。項目目前產(chǎn)權(quán)情況序號項目金額(元)單價(元/M2)比重（%）一初始投入費用70,302,970.34878.7919%1.1廠房租戶補償成本20,000,000.00250.005%1.2修車廠購買成本5,616,000.0070.202%1.3押金1,280,000.0016.000%1.4整體裝修費用40,000,000.00500.0011%1.5園林環(huán)境費3,406,970.3442.591%二后期運營費用282,231,487.263,527.8975%2.1租入成本115,122,123.271,439.0331%2.2管理費用105,542,756.201,319.2828%2.3推廣費用52,771,378.10659.6414%2.4租賃費用8,795,229.68109.942%三稅收費用21,393,508.80267.426%合計373,927,966.404,674.10項目總投資成本匯總經(jīng)濟效益測算

1出租收入建設(shè)類型可租面積（米）均價（元/m2/年）總價（元）商鋪6,948.001,893.61263,136,281.76辦公用房62,604.00632.78792,291,280.25合計69,552.001,263.201,055,427,562.01政府補助收入科技園孵化器補助3.008,000,000.0024,000,000.00園區(qū)改造補助3,000,000.00合計27,000,000.00管理費收入商鋪6,948.0072.0010,005,120.00辦公用房62,604.0042.0052,587,360.00合計62,592,480.00收入總計1,145,020,042.01總成本373,927,966.40