指導(dǎo)思路世界級的品牌抵達奉化無論從主觀上還是客觀上都注定了本案是一次鎖定高端問鼎城市巔峰的洗禮整體目標五個“一”戰(zhàn)略打造工程一個奉化城市中心經(jīng)典地標的打造與樹立一次全新復(fù)合大盤運營模式的超越與實踐一支所向披靡王牌運營團隊的歷練與打造一次以全新營銷理念統(tǒng)領(lǐng)市場的熱銷傳奇一次以城市升級為使命的企業(yè)戰(zhàn)略的飛躍五大核心問題如何建立銀泰品牌與項目的形象的無縫對接如何實現(xiàn)地段、品牌、項目價值的有效疊加如何解決項目體量大而高端客源外流的現(xiàn)狀如何實現(xiàn)商業(yè)體與住宅之間的價值互助關(guān)系如何通過項目價值平臺搭建來打造市場標桿讓我們帶著目標與問題開始一場城市地標的問鼎之旅市場篇研究思路解讀項目解讀市場解讀客戶項目定位解讀項目解讀寧波：大寧波格局崛起杭州灣大橋效應(yīng)使寧波跳出三江口時代，進入長三角2小時經(jīng)濟圈，“大寧波”格局逐漸浮出水面。大上海的新輔城浙東經(jīng)濟、文化和交通中心浙江沿海甬臺溫經(jīng)濟帶的龍頭城市大寧波將成為：解讀奉化：副中心城市地位呼之欲出隨著大寧波的崛起，寧波內(nèi)部縣市面臨新一輪的機遇和挑戰(zhàn)；奉化憑借其優(yōu)越的地理區(qū)位和各類資源，將優(yōu)先發(fā)展為寧波副中心城市的地位?！镏行某菂^(qū)慈溪余姚象山寧海奉化26公里距離寧波三江口26公里區(qū)位優(yōu)勢：距離寧波市區(qū)最近的縣市，15分鐘車程到達鄞南新城；特色經(jīng)濟：中國服裝之鄉(xiāng)、享譽中外的綠色農(nóng)產(chǎn)品、高薪科技產(chǎn)業(yè)；旅游品牌：全國著名旅游城市，山川秀美，人文薈萃；政治機遇：兩岸交流進入劃時代三通，奉化將扮演重要角色；奉化市政府中山公園龍津廣場岳林文化廣場奉化中學(xué)華信國際大酒店太平洋購物廣場市政府（北大院）奉化大酒店真鉆名店廣場縣江中山路惠政路東門路2000年以前奉化市中心2009年以前奉化市中心2010年以后奉化市中心解讀區(qū)位：超級城市中心再造項目位于目前及未來奉化最繁華中心，配套齊全；在奉化城市加速升級的機遇下，將有機會擔(dān)負城市核心功能區(qū)塊的重要角色。解讀品牌：國際商業(yè)巨子銀泰，中國百貨業(yè)巨子，知名國際化集團，成立13年，總市值數(shù)百億，INTIME效應(yīng)將為項目帶來廣泛的客群基礎(chǔ)與品牌傳播速度。北京銀泰中心浙江銀泰百貨寧波銀泰天一店解讀項目：大規(guī)模城市綜合體集百貨、賣場、廣場商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓于一體的35萬方城市復(fù)合地產(chǎn)，國際化的高形象，為項目綜合平臺打造打下堅實的基礎(chǔ)條件。解讀項目：一線品牌商業(yè)配套項目將開創(chuàng)周邊縣市首家銀泰百貨店的格局，20萬方商業(yè)配套不僅成為項目獨一無二的核心優(yōu)勢，也將成為奉化市區(qū)最為高檔的城市配套！解讀項目：大尺度多重景觀大中庭景觀綠化、三重景觀亮點開創(chuàng)了奉化住宅小區(qū)創(chuàng)新景觀體系；高層10層以上將俯瞰奉化江景。普通的兵迎式排布，各建筑組團無景觀亮點奉化市區(qū)目前最高檔小區(qū)：龍津尚都本案大中庭景觀解讀項目：頂級奢華會所規(guī)劃的1500平米奢華會所，外帶豪華室外游泳池，成就奉化首個社區(qū)配套的頂級會所。解讀項目：純粹高檔居住理念14萬方住宅體量，140-250平米的中大戶型為主力，具備高端的純粹性。解讀項目：城市地標式公寓近百米地標式建筑，外觀別具一格；相比普通雙廊式公寓，具有采光、全亮優(yōu)勢；小戶型，合理控制總價，具有投資價值。項目解讀總結(jié)本項目將全方位跳脫市場，改變奉化，融入國際！成為奉化城市發(fā)展、商業(yè)文明與居住革命領(lǐng)域里一個強有力的引擎！解讀市場宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析解讀市場宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析宏觀市場預(yù)判：2009年房地產(chǎn)市場回顧2009年中國房地產(chǎn)四大關(guān)鍵詞優(yōu)惠政策，貫穿全年溢價成交，地王頻現(xiàn)量價齊生，超越高峰高檔住宅，成交攀升中央政府地方政府銀行購房者開發(fā)商價量供求宏觀市場預(yù)判：俯視房地產(chǎn)行業(yè)全景圖基于刺激經(jīng)濟目標不變的背景下，中央政府暖市政策基本不變，以央企為首的開發(fā)商資金充裕，頻購地王，預(yù)測未來兩年整體市場向好。手握重金存量不足搶購?fù)恋赝顿Y客位主流抵御通貨膨脹曖昧的二套房政策自身防范風(fēng)險GDP政績土地購政傾向于維持救市政策保增長（維持當前政策）防風(fēng)險（適度收緊）今后二年市場的主導(dǎo)者09年中國外貿(mào)總額接近2.2萬億美元,降幅約為16%。遭遇到最嚴重沖擊。中國外貿(mào)可能需要2到3年,甚至更長時間才能重回2008年水平。09年中國社會消費品零售總額超過12.5萬億,達到15%以上的高增長,為成功抵御國際金融危機沖擊起到了重要支撐作用。2010年經(jīng)濟企穩(wěn)回升基礎(chǔ)還不牢固，將面臨產(chǎn)能過剩、結(jié)構(gòu)失衡、通脹預(yù)期等問題，提出“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”，維護經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)性。宏觀市場預(yù)判：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系出口需求受外需疲軟制約持續(xù)萎縮，在“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”前提下，房地產(chǎn)作為國家支柱行業(yè)，其健康發(fā)展是近期促進經(jīng)濟的主要任務(wù)。不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，維持高位穩(wěn)定格局。宏觀市場預(yù)判：兩會中央政策導(dǎo)向“兩會”對房地產(chǎn)的總體政策導(dǎo)向為繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但對房價過快上漲、投機性購房等將采取一定措施。繼續(xù)保障性安居工程支持自住購房抑制投機抑制房價過快上漲大規(guī)模實施保障房建設(shè)，滿足人民基本住房需求增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)；倡導(dǎo)住房租賃消費加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。宏觀市場預(yù)判：寧波地方政策出臺寧波政府近日出臺“打擊捂盤銷售”政策，意在增加市場供應(yīng)量，抑制房價過快上漲；開發(fā)商將面臨營銷方式轉(zhuǎn)變的新局面。寧波市房地產(chǎn)市場從4月1日起，在取得預(yù)售許可后，全部房源必須一次性公開對外銷售。確需分批申領(lǐng)預(yù)售許可的，應(yīng)當說明分批的理由，每批次的建筑面積不得少于５萬平方米，且各批次的申請間隔時間不得少于６個月。新聞鏈接宏觀市場預(yù)判：近期寧波樓市運行寧波樓市在09年6月份開始隨供應(yīng)量的減少逐步下降，但價格依然保持上漲勢頭，隨未來新政策的實施，樓市預(yù)計將保持平穩(wěn)運行。均價從而月9000元/平米持續(xù)上漲至15000元/平米高位，而成交量則在5月達到4200套巔峰后逐月下滑。宏觀市場預(yù)判：2010年寧波樓市展望從長遠來看，政策是為了防止房價過快上漲，保證市場的健康運行。國家主要以限制短期的投機現(xiàn)象為主，對于剛性需求以及長期投資的影響并不大。抑制投機給真正具有投資價值，具有稀缺資源的物業(yè)反而能帶來更好的市場環(huán)境。市場回歸健康平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資價值逐漸明顯！解讀市場宏觀市場預(yù)判微觀市場剖析微觀市場剖析：奉化城市開發(fā)框架緊湊，水平不高城市開發(fā)框架過于緊湊，供地性質(zhì)和區(qū)域集中，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)單一；且推地規(guī)模小，導(dǎo)致外地品牌開發(fā)商鮮少入駐，整體開發(fā)水平有待提高，對奉化城市的拉動作用不明顯。2002-2009年奉化土地購置情況2007-2009年奉化土地成交規(guī)模比例微觀市場剖析：供不應(yīng)求、價格高位運行由于經(jīng)濟危機預(yù)期較早拿地的開發(fā)企業(yè)不按時開發(fā)、二手交易市場不活躍及商品房延遲銷售等系列原因?qū)е率袌鲇行Ч?yīng)不足；而市場供不應(yīng)求又導(dǎo)致近年房價持續(xù)上升，目前已呈高位運行。年份03年04年05年06年07年08年09年前11個月施工面積（萬方）54.5165.2398.5892.26133.35131.02131.77竣工面積（萬方）16.2916.8526.2832.2420.0231.04--銷售面積（萬方）11.3919.9515.7529.435.1627.3619.2微觀市場剖析：高端消費外流房地產(chǎn)開發(fā)特色不明顯，以普通住宅為主，樓盤品質(zhì)不高，高端住宅稀缺，并且又受投資、進城、子女教育的影響，高端消費逐漸往寧波分流。微觀市場剖析：中戶型為以往供應(yīng)和成交主流需求城區(qū)供應(yīng)以中戶型為主，小戶型主要集中在郊區(qū)樓盤和一些零星的小土地供應(yīng)；從成交面積來看，主力消費90－140㎡，140㎡以上住房占10%左右。樓盤總套數(shù)主力面積主力總價（09年下半年）開盤時間龍津尚都二期700平層100～140M復(fù)式183～255平層76～106萬；復(fù)式140～200萬2008.8.8陽光茗都二期611單層120～130；復(fù)式180單層：84～90萬；復(fù)式125～130萬2004盈水豪71100～140平層72～93萬；復(fù)式120～200萬2008.10.26上林華庭33#、40#78多層120～130多層73～79萬2006親親家園75980～8534～36萬2005.10.27陽光水岸225住宅80～100住宅45～55萬2005.92009整年主要在售樓盤列表解讀市場：商業(yè)氛圍逐步濃厚隨著去年太平洋商業(yè)廣場的開業(yè)，中房龍津商業(yè)街的完工和即將動工的本項目、奉化夜宵城，使得整個奉化城區(qū)的商業(yè)氛圍將越加濃厚。太平洋購物廣場龍津廣場[奉化樓市總結(jié)]

1、市場供不應(yīng)求。2、銷售價格及增長率呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。3、開發(fā)水平低下，缺乏品質(zhì)高檔住宅。4、高端消費外流明顯。[市場啟示]

市場亟需標桿品牌和標桿項目入駐。本案有條件去承擔(dān)奉化樓市制高點的使命！微觀市場剖析：未來供應(yīng)未來奉化市中心住宅供應(yīng)量集中，雖然該系列地塊各方面資源、區(qū)位都不及本案，但基于以往市場銷售經(jīng)驗，小地塊對于搶奪部分有效客群的力度也較大，本案應(yīng)予以重視。地塊名稱面積樓面價容積率競得單位(畝)(元/平方米)（≤）

長汀東路與斗門路西南角1#、2#、3#地塊137.3555822.7

寧波金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原寧波協(xié)誠電動公司地塊9.4812651.5

寧波金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原市衛(wèi)生局及周邊地塊22.5459691.9

奉化市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

臺外商服務(wù)中心地塊12031251.8

浙江興潤置業(yè)投資有限公司

長汀東路北側(cè)地塊10018602.5

寧波中房置業(yè)股份有限公司

原奉建公司地塊5.1730493.5

寧波市洲瀧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

長街鎮(zhèn)工貿(mào)服務(wù)區(qū)地塊18.18701.6

奉化市剡江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奉化高檔社區(qū)姊妹篇，以巴厘島風(fēng)情為主打風(fēng)格；該項目地段、規(guī)劃、產(chǎn)品及資源都遜于本案，但預(yù)計推出時間早，且之前龍津尚都知名度較好，有廣泛的品牌基礎(chǔ)，是本案未來主力競爭對手。競爭案例：東郡尚都物業(yè)類別高層、小高層項目位置西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路，北面為規(guī)劃中的居住用地開發(fā)商寧波中房枝葉股份有限公司建筑面積約17萬綠化容積30%,2.5總戶數(shù)1200開盤時間2010年5、6月奉化高檔城市別墅項目，位于奉化老市中心；區(qū)域內(nèi)老小區(qū)密集，有中山公園等景觀人文配套；預(yù)計今年下半年開盤，是本案重要的競爭對手，應(yīng)大力關(guān)注其銷售動態(tài)。競爭案例：原衛(wèi)生局地塊物業(yè)類別別墅、高層項目位置東臨南山路，南臨公園路，西側(cè)為工商銀行、人民醫(yī)院及部分住宅樓，北側(cè)為煙草專賣居開發(fā)商奉化市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建筑面積約3萬綠化容積30%,1.9開盤時間預(yù)計2010年8、9月推出產(chǎn)品3棟高層20~22套別墅小獨棟，價格暫定12000元/平米奉化城區(qū)大規(guī)模舊村改造地塊，憑借原本具有的優(yōu)越的湖景資源，項目將重點打造生態(tài)景觀住宅；目前土地平整將打樁，預(yù)計下半年推出。競爭案例：長汀村地塊物業(yè)類別高層項目位置廣平路以東、江濱路以西、南至高壓走廊、北為山腳開發(fā)商浙江興潤投資有限公司建筑面積住宅總建約38萬，其中商業(yè)占2.84萬綠化容積容積率一期4.0，二期2.84開盤時間預(yù)計2010年下半年推出產(chǎn)品主力150-160平米中戶高層產(chǎn)品奉化近郊高檔低密度住宅項目，不具備城市資源，但項目自然景觀優(yōu)越，有山有水，風(fēng)水較好；預(yù)計與本案同一檔期入市，其別墅產(chǎn)品存在分流市區(qū)高檔客源的威脅，本案主力競爭對手之一。競爭案例：臺外商地塊物業(yè)類別別墅、高層項目位置位于錦屏街道行政區(qū)域內(nèi)，茗山北路西端、市交警大隊東北側(cè)、東北西三面環(huán)山開發(fā)商浙江興潤投資有限公司建筑面積約14萬綠化容積30%,1.8開盤時間預(yù)計2010年[競爭格局總結(jié)]

1、后期供應(yīng)集中，大小規(guī)模成片上市，競爭形勢嚴峻。2、別墅等高端稀缺產(chǎn)品與高層等同類產(chǎn)品上下夾制，競爭程度激烈。[競爭啟示]

在競爭層面的比較中，本案優(yōu)勢明顯，品牌度與所占資源獨一無二！但基于奉化城區(qū)規(guī)模較小，客源有限，在后期競爭舉措上還應(yīng)差異求新！解讀客戶解讀客戶：奉化高檔社區(qū)成交客戶分析小區(qū)名稱客戶類型龍津尚都集中為奉化的公務(wù)員、企業(yè)主（建筑裙帶行業(yè)企業(yè)為主）、少量的個體經(jīng)營戶、高級老師和醫(yī)生其他小區(qū)企業(yè)裙帶、股東關(guān)系客戶、部分事業(yè)單位工作人員、個體經(jīng)營戶解讀客戶：本案住宅客戶定位解讀客戶：住宅物業(yè)群體描述：收入最為穩(wěn)定、經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的新一代購房群體，基本為首次置業(yè)者，需求面積在90-110平米的三房戶型?？驮粗饕植迹悍罨姓⒐╇娋?、測繪院、廣電中心、國稅局、郵政局、交通局等機關(guān)單位以及奉化中學(xué)、奉化人民醫(yī)院等事業(yè)單位；部分銀行金融業(yè)工作者。城市新貴解讀客戶：住宅物業(yè)城市新老改善型可能換房的小區(qū)：華信國際城、上林華庭、陽光水岸、陽光茗都、龍津尚都、波導(dǎo)綠都等次新房；廣平小區(qū)、春暉小區(qū)、長嶺小區(qū)、居敬小區(qū)等老小區(qū)；購買動機：現(xiàn)有物業(yè)，保值性強，有足夠換房資產(chǎn)；近十年內(nèi)資產(chǎn)積累迅速；向往銀泰品牌效應(yīng)及城市純中心配套；對品質(zhì)和物業(yè)需求升級；解讀客戶：住宅物業(yè)城市化進程受益者城市建設(shè)拆遷群體，其購買動機：原有物業(yè)被拆遷，擁有豐厚拆遷款；安置房品質(zhì)較低，不能滿足需求；城市中心有認同感；奉化市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（政府內(nèi)部拆遷計劃）2010年安排57萬方拆遷建筑面積拆遷序列表舊城改造地塊：錦屏街道：近期惠政新村、花園新村、桑園新村，中期烈士公園塘下村（彌勒景點）、原上宋北街等岳林街道：近期斗門村、惠政橋東側(cè)、南山新村、惠政路拉通至金鐘路兩側(cè)，中期中山路拉通至金鐘路中山路北（舒后）、明華村（奉港中學(xué)南）。北門戶拆遷改造：具體地塊還未知解讀客戶：住宅物業(yè)產(chǎn)品地段收藏型奉化市區(qū)高端客戶，在奉化或?qū)幉ù笫匈徲卸嗵追孔樱瑢τ诒卷椖康闹行牡囟闻c銀泰品牌有很強的認同感。解讀客戶：住宅物業(yè)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城型奉化市區(qū)周邊街道：西塢街道、蕭王廟街道、江口街道；奉化市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：尚田鎮(zhèn)、裘村鎮(zhèn)、莼湖鎮(zhèn)、松岙鎮(zhèn)、溪口鎮(zhèn)、大堰鎮(zhèn)；這些地緣的私營業(yè)主以及高級公務(wù)員，生意人為主，兼有投資與遠期自住需求，或為子女購房。解讀客戶：住宅物業(yè)城市回歸型奉化本地人，早年在寧波或其它地方發(fā)展，目前已積累豐厚的資產(chǎn)，購有多套房子，看中項目地段和品質(zhì)。已購房分布：東錢湖的別墅、溪口的別墅、寧波鄞州中心格蘭云天、萬達公寓、都市森林、湖景花園等。解讀客戶：本案公寓客戶定位解讀客戶：單身公寓物業(yè)住宅業(yè)主裙帶關(guān)系購買住宅產(chǎn)品的業(yè)主，裙帶購買公寓產(chǎn)品。品牌追隨型（銀泰內(nèi)部客戶）追隨銀泰品牌以及部分銀泰內(nèi)部工作人員、內(nèi)部關(guān)系客戶等群體，對銀泰集團充滿信心，希望能夠與銀泰獲得共贏的局面。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客奉化周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分私營業(yè)主、小企業(yè)主出于投資購房。政府機關(guān)投資型今后在奉化工作的有經(jīng)濟基礎(chǔ)的企業(yè)工作人員、公務(wù)員、事業(yè)單位人員等絕大多數(shù)出于投資，小部分出于自住的群體。寧波市區(qū)投資型看好奉化城市發(fā)展，看好不動產(chǎn)投資前景，這類人出于投資動機?？腿航缍ㄦi定看準項目城市中心地段、銀泰品牌效應(yīng)的以自住為主的高端客戶，并且?guī)又挟a(chǎn)客源。項目定位城市解讀寧波副中心城市地塊解讀奉化接軌國際的商住地標微觀解讀市場缺乏標桿項目客戶解讀鎖定高端階層，帶動中產(chǎn)客源結(jié)構(gòu)整理項目市場定位城市中央·都市綜合體項目整體定位住宅市場定位：中央之上·豪宅標桿根據(jù)項目特性，結(jié)合項目定位，賦予項目五大優(yōu)化建議！產(chǎn)品優(yōu)化建議：園林風(fēng)格建議聯(lián)合國際知名景觀公司，結(jié)合本案規(guī)劃中的大中庭景觀與室外游泳池打造皇家主題園林。產(chǎn)品優(yōu)化建議：住宅精裝建議基于本項目主力戶型面積較大，為合理控制總價，建議戶內(nèi)不采取精裝，但公共部分可精裝，體現(xiàn)項目高端品質(zhì)感。入戶大堂精裝修（參照五星級酒店檔次）入戶大堂門鋁合金平開門電梯前室精裝修（參照五星級酒店檔次）電梯轎廂精裝修（參照五星級酒店電梯檔次）公共樓梯內(nèi)墻和頂棚均用混合砂漿底，內(nèi)墻涂料；地面用合成樹脂耐磨地坪公共樓梯間門窗普通鋁合金門窗，不做斷橋隔熱，國產(chǎn)五金件，中檔水平，普通中空玻璃公共部分精裝修建議重點打造部位小高層重點打造部位產(chǎn)品優(yōu)化建議：單身公寓酒店管理公寓部分建議做精裝修，體現(xiàn)“拎包入住”的附加值，并引進五星級酒店物業(yè)管理，提供高標準國際型的配套服務(wù)，樹立國際化酒店式公寓的形象標簽。24小時大管家酒店式禮賓制全套家政中心私家商務(wù)助理健康護理顧問會議餐宴安排家商法律咨詢產(chǎn)品優(yōu)化建議：智能化配套建議引用國內(nèi)一線豪宅同品牌全套智能化系統(tǒng)，配備頂尖安防，純?nèi)诵曰萍荚O(shè)施。建議引入湯臣一品采用的安防系統(tǒng)：美國Honeywell防盜主機，美國DORCON掌機儀，德國SIEDEL可視對講系統(tǒng)，Lonbon緊急對講系統(tǒng)。提升項目的高端形象。產(chǎn)品優(yōu)化建議：物業(yè)服務(wù)建議聯(lián)手國內(nèi)頂級物業(yè)公司，突破目前奉化市區(qū)“本土物業(yè)”格局，打造銀泰獨創(chuàng)的社區(qū)服務(wù)體系。小區(qū)名稱物業(yè)服務(wù)公司龍津尚都聯(lián)合物業(yè)陽光茗都上房物業(yè)秀水家苑捷達物業(yè)錦山明珠錦江物業(yè)盈水豪盈元物業(yè)陽光水岸上房物業(yè)奉化市區(qū)最新入住小區(qū)物業(yè)配套服務(wù)綠城物業(yè)建議不管是從銀泰品牌、自身品質(zhì)以及各個綜合要素考慮，項目均能超脫市場，成為奉化城市巔峰！一個項目改變一座城市我們相信，銀泰可以！推廣篇每一座城市，都應(yīng)該有自己的驕傲奉化不僅擁有深厚人文底蘊和自然美景更有著時代新都會的更多璀璨追求13年時間銀泰不僅在百貨業(yè)營造出無人企及的熱度更在長安街矗立起無人超越的高度13年前，這里醞釀了銀泰今天，銀泰終抵奉化我們攜夢想而至，為改變而來這一刻，城市期待已久打造一個品牌不負銀泰的價值不負城市的期望不負奉化人多年等待核心任務(wù)核心課題找到項目獨有價值DNA擔(dān)負甚至超越市場期望實現(xiàn)價格和價值在整個奉化市場的跳脫完成品牌的再一次華麗轉(zhuǎn)身與全新跨越精準核心定位立體整合推廣我們有什么？市場需要什么？我要到哪里去？界定競爭差異我是誰？如何達成？品牌戰(zhàn)略目標價值探尋與提升之旅價值平臺構(gòu)建我們有什么？

項目價值平臺構(gòu)建區(qū)位平臺+項目平臺+產(chǎn)品平臺+品牌平臺新貴地緣，奉化城市新中心。1南山路與中山東路交匯處，市中心珍藏級地塊，奉化城市新中心支點。高成熟配套，享一線城市資源2兩大主力商圈環(huán)繞，周邊奉化大酒店、市政府、岳林文化廣場、奉化中學(xué)、超市、銀行環(huán)伺，城市配套非常成熟，生活歸屬感高。銀泰集團及銀泰百貨強大品牌號召力3作為百貨業(yè)巨子和上市企業(yè)，銀泰百貨在國內(nèi)尤其浙江具備極其強大的品牌號召力，而北京銀泰中心將銀泰在房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣拉升至國內(nèi)領(lǐng)先地位，具有一呼百應(yīng)的品牌效力。35萬方復(fù)合地產(chǎn)，時尚都會生活新范本4以銀泰百貨為主力店，加入休閑餐飲、精品店鋪、專業(yè)賣場，使之成為具購物、休閑、娛樂功能的都會中心，并為住宅提供難以復(fù)制的資源平臺。528層景觀塔式建筑，奉化城市新地標紐約帝國大廈般塔式建筑，核心位置+獨特外觀設(shè)計使之將作為項目最具象征性的形象成為奉化城市新地標6ATC風(fēng)格經(jīng)典立面，永恒珍藏的建筑風(fēng)景7140-250㎡純中大戶型,一個階層的生活領(lǐng)域大棟距/大中庭/多重景觀體系/戶戶奢享89奢華會所/景觀泳池/問鼎奉化社區(qū)配套桂冠10一梯一戶/星級大堂/無盡城市視野此前所享，皆屬平常三大價值平臺體系地脈優(yōu)勢品牌影響極致產(chǎn)品與生俱來的品牌血緣優(yōu)勢時尚璀璨的都市生活中心高端居住的極致享受詮釋改變奉化沒有全功能商業(yè)中心的歷史重新定義城市頂級豪宅標準市場需要什么？

競爭對手區(qū)隔東郡尚都銀泰項目我們依靠什么與競爭對手形成區(qū)隔，從價格和價值上全面跳脫競爭市場？臺外商地塊衛(wèi)生局地塊產(chǎn)品層面上精神層面上有獨一無二的專享價值平臺：銀泰百貨以旗艦商業(yè)成就城市中心，進而全面更新生活方式和城市格局。我們與其他的所謂高端項目之所以不同唯有我們才是未來奉化城市中央的象征才是經(jīng)典豪宅的代言人才是奉化人對城市的理解和歸屬最大的對手是自己！超越產(chǎn)品表象，挖掘深層內(nèi)涵方能拋開對手任翱翔別人成就項目我們改變城市只有站在城市的高度，才能清晰地認定“我是誰”！我是誰？

建立核心價值DNA是新的城市地標和國際化都市重要見證是真正意義上中心珍藏豪宅的橫空出世是前所未享的嶄新生活方式如約而臨是商業(yè)中心，更是生活中心是城市改變者，更是標準引領(lǐng)者我們是——銀泰天地時尚商業(yè)·高端住宅·酒店公寓奉化新都會生活中心品牌定位：眾星捧月的城市中心，未來核心歸屬所在萬千繁華，一己收納一站式時尚休閑娛樂領(lǐng)域萬象行樂，愛在生活新的城市地標和城市符號展開奉化商業(yè)和生活格局的全新時代都會中央，城市地標主推廣語如果以品牌為喻，我們不是勞力士，也不是LV或香奈兒而是充滿時尚靈感與奢華氣質(zhì)的施華洛世奇繽紛璀璨，精致優(yōu)雅，居于潮流之巔如果以電影為喻，我們是那部負盛名的《sexandcity》時尚光影、百變瞬間，所有想象中與想象外的故事都在發(fā)生。如果以金石為喻，我們兼具鉑金的質(zhì)感與琉璃的冶艷有外露的奢華，也有凝練的優(yōu)雅品牌調(diào)性時尚考究奢華璀璨品牌形象展示在大資源平臺下，獨立包裝住宅銀泰天地·鉑宮如鉑金版珍藏地段如鉑金版考究品質(zhì)如鉑金般足以傳世一個階層的生活傳奇主推廣語我要到哪里去？品牌戰(zhàn)略目標通過前期銀泰品牌的占位，導(dǎo)入“奉化新都會生活中心”形象，呈現(xiàn)“都會中央/城市地標”的絕版項目平臺，至中期住宅生活價值的問鼎，實現(xiàn)品牌價值跨越提升銀泰天地價值集成為奉化城市中心與高端居住圈層的代名詞如何達成？整合推廣策略統(tǒng)籌謀定驚艷登場熱點不斷四大攻擊波九戰(zhàn)定奉化第一攻擊波（10.5-10.6）世界的銀泰，抵達奉化第一戰(zhàn)：銀泰品牌強勢導(dǎo)入第二戰(zhàn)：打造奉化頂級銷售體驗館第一戰(zhàn)：銀泰品牌強勢導(dǎo)入硬廣強勢占位軟文溫情滲入加冕世界的桂冠在哪里？每座城市，都應(yīng)該有自己的驕傲，這一刻，奉化期待已久。2010，為奉化加冕世界級城市生活的桂冠，現(xiàn)正降臨！銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復(fù)合商業(yè)生活中心，即將燃情開幕。世界的銀泰，抵達奉化！13年，21座都會生活中心，不斷傳遞新的生活美學(xué)，直臻傳奇。今日，世界的銀泰，抵達奉化！銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復(fù)合商業(yè)生活中心，即將燃情開幕。以時代都會生活中心的名義，分水城市進程。致敬城市，致敬時代，致敬所有對生活心存敬畏和熱愛的人。銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復(fù)合商業(yè)生活中心，即將燃情開幕。北京、杭州、寧波、武漢……，13年銀泰輝煌開創(chuàng)之旅2010，我們已經(jīng)抵達13年潛心沉瀝，4700個日日夜夜不懈打磨今天，我們?yōu)楦淖兌鴣頍o論您曾對城市與生活的夢有多高這一次，我們?yōu)槟较胂蟮诙?zhàn)：打造奉化頂級銷售體驗館頂級硬件配置頂級氛圍營造頂級服務(wù)體系告訴他再多，也比不上一次親身感受的重要。五星級酒店之所以給人尊貴感，全部來自于門童開車門時的手勢、按電梯時的躬身、工作人員相遇時的微笑問好。將品牌精神和服務(wù)理念全程植入，打造奉化頂級售樓處。我們的裝修時尚考究，通過視覺、聽覺、嗅覺、味覺營造奢華璀璨的精致感覺。開辟專享視聽室播放區(qū)域規(guī)劃和項目三維大片，設(shè)置類五星酒店行政層的小型自助區(qū)，提供精致小食和甜品，將高端項目標桿氛圍做到極致。1、門衛(wèi)2、泊車3、禮賓4、專屬管家5、室外引導(dǎo)6、室內(nèi)引導(dǎo)7、飲品員8、出口引導(dǎo)員所有銷售人員進行禮儀培訓(xùn)，保潔員、保安全部酒店標準著裝，停車場安排門童，開門、引導(dǎo)，艷陽或下雨天為客戶撐傘，讓客戶每一次的看房經(jīng)歷，都是頂級生活的預(yù)約體驗。售樓處公開當日高端時尚酒會軒尼詩·INTIME之夜時尚PARTY軒尼詩在中國播出的系列廣告“活得精彩”是都會生活的最佳詮釋之一，給人留下了非常深刻的印象。在售樓處公開儀式上，我們擬與這一知名品牌聯(lián)手，打造一個浪漫而富有品位的時尚主題PARTY，讓前來的媒體、業(yè)內(nèi)人士、客戶均都感受到時尚風(fēng)潮的濃情沖擊，為客戶留下深刻印象，讓項目有一個完美亮相。操作思路：與寧波軒尼詩代理商聯(lián)手，提供酒，另供應(yīng)水果及休閑食品。售樓處中央騰出空地，現(xiàn)場交替播放項目三維動畫和軒尼詩廣告，客戶全部邀請函送達?；顒訒r間：售樓處公開當日活動內(nèi)容：正裝紅毯秀，簽名，隨意取酒并自由交流發(fā)展商與軒尼詩代表致辭發(fā)展商老總揭開控臺前方的神秘幕布,出現(xiàn)鏤空制作的巨大冰雕,然后將酒灌入鏤空部分，最后出現(xiàn)金色的銀泰天地個大字。媒體\業(yè)內(nèi)\客戶\銷售人員自由交流，其中穿插現(xiàn)場樂隊表演/薩克斯/芭蕾/雞尾酒調(diào)試等各類高雅節(jié)目表演焰火欣賞第二攻擊波（10.7-10.9）銀泰天地，時尚生活領(lǐng)航者第三戰(zhàn)：價值深化，樹立標桿第四戰(zhàn)：“光影時尚30年”生活作品展第五戰(zhàn)：CK新品發(fā)布會暨VIP卡認購第三戰(zhàn)：價值深化，樹立標桿中央之上，35萬㎡新都會生活中心時尚盛放，夢想在望!銀泰天地，為時尚生活領(lǐng)航。銀泰天地，奉化商業(yè)分水嶺。銀泰天地，一個階層的生活傳奇。南山路城市核心35萬㎡復(fù)合商業(yè)生活中心，即將燃情開幕。第四戰(zhàn)：“光影時尚30年”生活作品展從第一條牛仔褲到第一條超短裙，從1980到2010，時尚的變遷史，也是一部文明的進化史和城市的發(fā)展史。銀泰，關(guān)注中國時尚的過去和未來，與您共享30年時尚光影，讓美世代相傳。收集30年經(jīng)典時尚作品，可向客戶征集珍藏的當時時尚物品，在售樓處進行作品展，報紙展開專題炒作，在后期制作成精美文本贈送客戶，將銀泰的時尚基因深入人心。第五戰(zhàn)：CK新品發(fā)布會暨VIP卡認購與銀泰合作品牌CK聯(lián)合舉辦新品發(fā)布會活動，引爆市場關(guān)注度，同時開始對外發(fā)售項目VIP卡，圈定高端客戶，實現(xiàn)品牌共贏。分享世界級時尚盛宴第三攻擊波（10.10-10.11）一個階層的生活傳奇第六戰(zhàn)：住宅價值深入第七戰(zhàn)：產(chǎn)品說明會暨酒店管理方簽約儀式第八戰(zhàn)：兩岸三地設(shè)計師樣板房聯(lián)展第六戰(zhàn)：住宅價值深入形象亮相賣點深入五星級酒店私人管家悉心伺服，不在凱悅，在銀泰天地鉑宮百年承襲的貴族威儀血統(tǒng)，不在歐洲皇室，在銀泰天地鉑宮永不褪色的家族世徽，不在紐約第五大道，在銀泰天地鉑宮銀泰天地·鉑宮，一個階層的生活傳奇即將開啟。城市中央，純正名門府邸，只為家族榮譽開啟。北京、杭州、寧波、武漢……，13年銀泰輝煌開創(chuàng)之旅，2010，我們抵達奉化。在城市最尊貴的血脈之上，打造值得時光雕鑿與傳承的名門大宅。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。15000㎡奢華會所、熱帶景觀泳池、大中庭大棟距俯仰之間，盡顯尊崇13年潛心沉瀝，4700個日日夜夜不懈打磨，對于人居極致的理解和探索，我們一直在努力。今天，我們以窮極考究的建筑品質(zhì)，奉獻一場生活的真味盛宴。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。一梯一戶、星級大堂、無盡城市視野此前所享，皆屬平常。Cartier、OMEGA、CK、D&G、LEVIS……與眾多國際一線品牌的合作讓我們充分了解：感受區(qū)別生活。所以，我們執(zhí)著關(guān)注居住的細節(jié)，以及它帶來的豐富體驗，希望那一刻打動心靈的感覺，能成為生命中值得長久記憶的經(jīng)歷。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。第七戰(zhàn)：產(chǎn)品說明會暨酒店式物業(yè)管理簽約儀式項目盛大發(fā)售之前舉辦產(chǎn)品說明會，對前期儲備客戶進行產(chǎn)品推介。同時舉行與擬引入的酒店式物業(yè)管理公司簽約儀式，進一步提升項目附加值，鞏固客戶信心。第八戰(zhàn)：兩岸三地設(shè)計師樣板房聯(lián)展

名家對話的生活盛宴作為開盤前最具引爆性的活動，通過樣板房的驚艷呈現(xiàn)讓項目價值再達新高度。邀請寧波、香港、臺灣三地知名室內(nèi)設(shè)計師，打造超越想象的樣板房盛景，將客戶情緒引至最高點，順勢開盤。第四攻擊波（10.11）問鼎！第九戰(zhàn)：開盤盛典第九戰(zhàn)：開盤盛典一場聲勢浩大、全城皆知的開盤儀式，既是項目品質(zhì)的明證，也是后續(xù)推廣最有利的宣傳武器。通過室內(nèi)外氛圍的整體包裝，將整個開盤現(xiàn)場做成一場全城同慶的節(jié)日盛宴，將項目推向首波高潮。盛大慶典隆重開盤限時折扣優(yōu)惠疊加開盤氛圍100%交響樂盛會幸運抽獎開盤日現(xiàn)場氛圍全面配合開盤日，利用紅毯、花籃、空飄、室內(nèi)吊旗等將熱鬧升騰的氛圍做足。早晨在售樓處前安排愛樂樂團進行盛大演出，透過交響樂激昂、壯闊的音符，將人們的激情點燃，預(yù)示著首輪銷售高潮的到來?，F(xiàn)場設(shè)置幸運轉(zhuǎn)盤或巨型抽獎箱，凡開盤日成交客戶均可參加，贏取最高達88888元的現(xiàn)金大獎。開盤前廣告預(yù)算及媒體組合推廣階段明細費用（元）第一階段工地現(xiàn)場包裝（圍墻、工地廣告、指示等）200000售樓處物料（名片、信封信紙等）100000銷售道具（DM、樓書、戶型頁等）150000三維動畫制作300000戶外廣告牌（3塊）100000報紙廣告硬3+軟3（主投奉化日報）30000輔助廣告（電臺、短信、車體、網(wǎng)絡(luò)、雜志）200000售樓處公開酒會200000第二階段報紙廣告硬3250000時尚生活作品展100000CK新品發(fā)布會暨VIP卡認購100000輔助廣告（信息更新）50000第三階段報紙廣告硬6400000產(chǎn)品說明會暨簽約儀式50000樣板房三間150000輔助廣告（信息更新）50000第四階段開盤活動30000報紙廣告硬210000禮品10000輔助廣告（信息更新）50000不可預(yù)計費用300000總計2830000營銷篇三大產(chǎn)品營銷界定現(xiàn)金流產(chǎn)品推出樓王之一，樹立項目形象標桿；中小戶產(chǎn)品市場需求量最大，建議一并入市,創(chuàng)造熱銷勢頭，夯實市場基礎(chǔ)。價格拉升小區(qū)位置較優(yōu)產(chǎn)品，價值空間大，建議在先期已拉升項目價值的基礎(chǔ)上，集中推售。價值超越小面積公寓和商業(yè)產(chǎn)品占領(lǐng)市場投資空白，最后推出。設(shè)定階段性主打產(chǎn)品，實現(xiàn)良性資金回收；限量版發(fā)售形成渴求市場，達成期望價值；為投資產(chǎn)品創(chuàng)造價值平臺，再創(chuàng)利潤空間。[三大戰(zhàn)略指導(dǎo)]高調(diào)登場夯實基礎(chǔ)品牌資產(chǎn)疊加2010下半年形象建立年2011上半年價值深化年2012年初品牌登峰年量價齊漲高端主打再創(chuàng)價值完美收官【全盤營銷戰(zhàn)略】【開盤時間選擇】建議：2010年10月開盤原因一：結(jié)合本項目工程進度。原因二：中央促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。原因三：規(guī)模大盤，資金需快速回籠。原因四：金九銀十為傳統(tǒng)樓市旺季。\推貨節(jié)奏開盤前期樹立項目品牌基礎(chǔ)，進行客戶蓄水。11月10月9月8月7月6月項目形象穩(wěn)固期項目客戶儲備蓄客期產(chǎn)品推廣開始形象深化開始項目亮相前期形象推廣周期：2個月接受預(yù)約登記VIP全城發(fā)放VIP客戶升級一次價格測試二次價格測試三次價格測試形象推廣與客戶儲備周期：3個月根據(jù)市場預(yù)開\推貨節(jié)奏舉高打低，制造熱銷。部分高端產(chǎn)品樹立形象，主力低端快速回籠資金，打好市場基礎(chǔ)。板式