房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試試題》新版含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15題）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.市場(chǎng)價(jià)格B.客觀合理價(jià)值C.投資價(jià)值D.抵押價(jià)值答案：B2.某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實(shí)際得到150萬(wàn)元（不含稅費(fèi)），交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，已知賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.159B.160.2C.161.3D.162.8答案：C（設(shè)正常成交價(jià)格為P，賣方實(shí)得P6%P=150，解得P=150/0.94≈161.3）3.下列估價(jià)原則中，屬于技術(shù)性原則的是（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則答案：D（替代原則是技術(shù)性原則，其他為基本估價(jià)原則）4.運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）個(gè)。A.12B.310C.1015D.15以上答案：B5.某收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)3年的凈收益分別為30萬(wàn)元、32萬(wàn)元、35萬(wàn)元，3年后轉(zhuǎn)售價(jià)格為500萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。則該房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值為（）萬(wàn)元（精確到小數(shù)點(diǎn)后一位）。A.482.3B.491.7C.503.2D.515.6答案：B（V=30/(1+8%)+32/(1+8%)2+(35+500)/(1+8%)3≈27.78+27.43+436.5≈491.7）6.成本法中的“重新購(gòu)建價(jià)格”是指（）。A.建筑物的重建成本或重置成本B.土地的重新取得成本C.房地的重新購(gòu)建成本D.以上均正確答案：C7.某建筑物建成于2010年1月，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。采用直線法計(jì)算折舊，殘值率為2%，則年折舊率為（）。A.1.96%B.2%C.2.04%D.2.1%答案：A（年折舊率=(1殘值率)/經(jīng)濟(jì)壽命=(12%)/50=1.96%）8.下列房地產(chǎn)中，最適用于收益法估價(jià)的是（）。A.學(xué)校B.公園C.加油站D.行政辦公樓答案：C（加油站有持續(xù)穩(wěn)定收益）9.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況的估價(jià)屬于（）。A.回顧性估價(jià)B.現(xiàn)狀估價(jià)C.預(yù)測(cè)性估價(jià)D.咨詢性估價(jià)答案：A10.某宗土地面積1000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度40%，則該地塊上最多可建建筑面積為（）㎡。A.1000B.2000C.3000D.4000答案：C（建筑面積=土地面積×容積率=1000×3=3000）11.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)域因素的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.樓層C.城市規(guī)劃D.裝飾裝修答案：C（城市規(guī)劃屬于區(qū)域因素，其他為個(gè)別因素）12.評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該工程已完工50%，需要評(píng)估的是（）。A.續(xù)建完成后的價(jià)值減去續(xù)建成本B.已完工部分的價(jià)值C.土地價(jià)值+已建部分價(jià)值D.以上均不正確答案：A（在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)續(xù)建利潤(rùn)）13.某房地產(chǎn)的年凈收益為20萬(wàn)元，購(gòu)買者的目標(biāo)收益率為10%，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.180B.200C.220D.240答案：B（V=20/10%=200）14.比較法中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低3%，則修正系數(shù)為（）。A.100/97B.97/100C.103/100D.100/103答案：A（修正系數(shù)=正常價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=100/(1003)=100/97）15.下列估價(jià)目的中，需要評(píng)估抵押價(jià)值的是（）。A.房屋征收補(bǔ)償B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓C.房地產(chǎn)抵押貸款D.房地產(chǎn)分割答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括（）。A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象D.撰寫估價(jià)報(bào)告答案：ABCD2.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設(shè)施D.周圍環(huán)境答案：ABCD3.收益法中，確定凈收益的注意事項(xiàng)包括（）。A.有形收益和無(wú)形收益的綜合B.實(shí)際收益與客觀收益的區(qū)分C.樂(lè)觀估計(jì)與保守估計(jì)的平衡D.潛在毛收入與有效毛收入的差異答案：ABD4.成本法中，建筑物折舊的類型包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊答案：ABC5.比較法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.交易時(shí)間調(diào)整答案：ABC（交易時(shí)間調(diào)整屬于市場(chǎng)狀況調(diào)整）6.下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。A.特殊廠房B.學(xué)校C.別墅D.教堂答案：ABD（缺乏可比實(shí)例）7.估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)遵循的職業(yè)道德包括（）。A.獨(dú)立客觀公正B.保守估價(jià)秘密C.禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)D.允許適當(dāng)高估或低估答案：ABC8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.居民收入水平C.物價(jià)變動(dòng)D.利率水平答案：ABCD9.下列關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的有（）。A.必須同時(shí)滿足法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化B.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)也需遵循C.是確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的依據(jù)D.包括最佳規(guī)模和最佳集約度的確定答案：ACD（投資價(jià)值可能不遵循最高最佳利用）10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10題，正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，因此不同估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果必然不同。（）答案：×（合理評(píng)估結(jié)果應(yīng)在合理范圍內(nèi)）2.合法原則要求估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況必須符合法律法規(guī)和政策規(guī)定。（）答案：√3.比較法中，可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)1年。（）答案：√4.收益法中的報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大，報(bào)酬率越高。（）答案：√5.成本法適用于評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)，不適用于評(píng)估舊房地產(chǎn)。（）答案：×（成本法可評(píng)估舊房地產(chǎn)，需計(jì)算折舊）6.房地產(chǎn)的實(shí)物狀況包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等。（）答案：√7.估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定，同一房地產(chǎn)在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值可能不同。（）答案：√8.市場(chǎng)價(jià)值是指多數(shù)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的合理估計(jì)值。（）答案：×（市場(chǎng)價(jià)值是客觀合理價(jià)值）9.最高最佳利用分析中，若改變用途的價(jià)值高于現(xiàn)狀利用價(jià)值，則應(yīng)按改變用途評(píng)估。（）答案：×（需同時(shí)滿足法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行）10.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，通常需要評(píng)估被損害前后的價(jià)值差。（）答案：√四、計(jì)算題（共3題，第1題8分，第2題10分，第3題12分）1.某可比實(shí)例成交價(jià)格為12000元/㎡，成交日期為2022年6月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年6月。該類房地產(chǎn)2022年7月至2023年6月的價(jià)格環(huán)比上漲率分別為0.5%、0.6%、0.7%、0.8%、0.9%、1.0%、1.1%、1.2%、1.3%、1.4%、1.5%、1.6%。試計(jì)算該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格（保留兩位小數(shù)）。答案：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=（1+0.5%）×（1+0.6%）×…×（1+1.6%）計(jì)算各月環(huán)比指數(shù)連乘：1.005×1.006=1.01103×1.007=1.01811×1.008=1.02626×1.009=1.03550×1.010=1.04586×1.011=1.05737×1.012=1.06996×1.013=1.08380×1.014=1.09797×1.015=1.11344×1.016=1.13125調(diào)整后價(jià)格=12000×1.13125≈13575.00元/㎡2.某寫字樓建筑面積5000㎡，土地剩余使用年限40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命35年。已知該寫字樓年有效毛收入為600萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為200萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。試采用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值（假設(shè)凈收益每年不變，收益期限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地剩余使用年限的較小值）。答案：年凈收益=600200=400萬(wàn)元收益期限=min(40,35)=35年V=400/8%×[11/(1+8%)3?]計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)：[11/(1.08)3?]/0.08≈[10.0676]/0.08≈11.655V=400×11.655=4662萬(wàn)元3.某宗熟地的原生地取得成本為500元/㎡（開發(fā)前），開發(fā)成本為2000元/㎡，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為開發(fā)完成后價(jià)值的3%，投資利息率為6%，開發(fā)周期為2年（均勻投入），銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后價(jià)值的6%，開發(fā)利潤(rùn)為成本（原生地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）的20%。試計(jì)算該熟地的開發(fā)完成后價(jià)值（設(shè)開發(fā)完成后價(jià)值為V，單位：元/㎡）。答案：成本=500+2000+2000×5%=500+2000+100=2600元/㎡投資利息=500×[(1+6%)21]+(2000+100)×[(1+6%)11]=500×0.1236+2100×0.06=61.8+126=187.8元/㎡銷售費(fèi)用=3%V銷售稅費(fèi)=6%V開發(fā)利潤(rùn)=2600×20%=520元/㎡根據(jù)成本法公式：V=成本+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)V=2600+187.8+0.03V+0.06V+520V=3307.8+0.09V0.91V=3307.8V≈3635元/㎡五、綜合分析題（共2題，第1題15分，第2題15分）1.某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估某商鋪的市場(chǎng)價(jià)值，具體情況如下：商鋪建筑面積120㎡，位于城市核心商圈，周邊同類商鋪?zhàn)饨鹚綖?00元/㎡·月；空置率為5%，租金損失率為2%（因拖欠租金導(dǎo)致）；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、管理費(fèi)（租金收入的5%）、維修費(fèi)（20元/㎡·月）、保險(xiǎn)費(fèi)（5元/㎡·月）；收益期限為40年（土地剩余使用年限），報(bào)酬率為7%。要求：采用收益法計(jì)算該商鋪的市場(chǎng)價(jià)值（列出計(jì)算步驟，保留兩位小數(shù)）。答案：（1）計(jì)算年有效毛收入：月潛在毛收入=120×200=24000元年潛在毛收入=24000×12=288000元空置和租金損失=288000×(5%+2%)=20160元年有效毛收入=28800020160=267840元（2）計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：房產(chǎn)稅=267840×12%=32140.8元管理費(fèi)=267840×5%=13392元維修費(fèi)=120×20×12=28800元保險(xiǎn)費(fèi)=120×5×12=7200元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=32140.8+13392+28800+7200=81532.8元（3）計(jì)算年凈收益：年凈收益=26784081532.8=186307.2元（4）計(jì)算市場(chǎng)價(jià)值：V=186307.2/7%×[11/(1+7%)??]年金現(xiàn)值系數(shù)=[11/(1.07)??]/0.07≈[10.0668]/0.07≈13.331V=186307.2×13.331≈2483718.74元≈248.37萬(wàn)元2.某估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法評(píng)估某住宅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了3個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：|項(xiàng)目|可比實(shí)例A|可比實(shí)例B|可比實(shí)例C|估價(jià)對(duì)象||||||||成交價(jià)格（元/㎡）|18000|18500|17800|—||成交日期|2023.1|2023.3|2023.5|2023.7||交易情況|正常|買方急于購(gòu)買（高3%）|賣方急于出售（低2%）|正常||區(qū)域因素|2%|+1%|0|基準(zhǔn)||實(shí)物因素|+3%|1%|2%|基準(zhǔn)||權(quán)益因素|0|0|1%|基準(zhǔn)|已知該類住宅2023年1月至7月的價(jià)格指數(shù)為：1月100，2月101，3月102，4月103，5月104，6月105，7月106（以2023年1月為基期）。要求：計(jì)算3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，并確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（假設(shè)取算術(shù)平均數(shù)，保留兩位小數(shù)）。答案：（1）可比實(shí)例A調(diào)整：①交易情況調(diào)整：正常，系數(shù)100/100=1②市場(chǎng)狀況調(diào)整：2023.1→2023.7，價(jià)格指數(shù)106/100=1.06③房地產(chǎn)狀況調(diào)整：區(qū)域2%（基準(zhǔn)為100，可比實(shí)例A區(qū)域因素為98，故調(diào)整系數(shù)100/98）；實(shí)物+3%（可比實(shí)例A實(shí)物因素為103，調(diào)整系數(shù)100/103）；權(quán)益0（100/100）。綜合調(diào)整系數(shù)=100/(98×103)≈100/10094≈0.009907（注：房地產(chǎn)狀況調(diào)整通常以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，可比實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象則調(diào)減，劣于則調(diào)增。正確計(jì)算應(yīng)為：區(qū)域因素可比實(shí)例A比估價(jià)對(duì)象差2%，故調(diào)整系數(shù)100/(1002)=100/98；實(shí)物因素可比實(shí)例A比估價(jià)對(duì)象好3%，故調(diào)整系數(shù)100/(100+3)=100/103；權(quán)益因素相同，100/100。綜合調(diào)整系數(shù)=100/98×100/103×100/100≈1.0204×0.9709≈0.9907）比準(zhǔn)價(jià)格A=18000×1×1.06×0.9907≈18000×1.0501≈18901.80元/㎡（2）可比實(shí)例B調(diào)整：①交易情況調(diào)整：買方急于購(gòu)買，成交價(jià)格比正常高3%，故調(diào)整系數(shù)100/(100+3)=100/103≈0.9709②市場(chǎng)狀況調(diào)整：