呼吁老舊小區(qū)管理辦法一、引言隨著城市的發(fā)展，老舊小區(qū)在居住環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面逐漸暴露出諸多問題。這些小區(qū)大多建成時間較早，基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失、物業(yè)管理不善等情況較為普遍，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量。作為在小區(qū)管理領(lǐng)域有著二十年工作經(jīng)驗(yàn)的一員，深知改善老舊小區(qū)管理狀況的迫切性和重要性。因此，我們呼吁制定一套切實(shí)可行的老舊小區(qū)管理辦法，以提升老舊小區(qū)居民的生活品質(zhì)，促進(jìn)城市的和諧發(fā)展。二、老舊小區(qū)管理現(xiàn)狀與問題分析（一）基礎(chǔ)設(shè)施老化1.房屋本體：老舊小區(qū)的房屋建成時間久遠(yuǎn)，許多房屋出現(xiàn)墻體裂縫、屋頂漏水等問題。這些問題不僅影響房屋的美觀，更對居民的生命財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅。2.公共設(shè)施：小區(qū)內(nèi)的道路破損嚴(yán)重，坑洼不平，給居民出行帶來不便；路燈老化損壞，夜間照明不足，存在安全隱患；排水系統(tǒng)堵塞，每逢雨季，小區(qū)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)積水現(xiàn)象。（二）物業(yè)管理缺失或不到位1.管理主體不明確：部分老舊小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司入駐，小區(qū)管理處于無序狀態(tài)。即使有物業(yè)管理公司，也存在服務(wù)質(zhì)量不高、管理不到位的情況。2.費(fèi)用收繳困難：由于老舊小區(qū)居民收入水平相對較低，對物業(yè)管理費(fèi)用的承受能力有限，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用收繳率不高，影響物業(yè)管理公司的正常運(yùn)營和服務(wù)質(zhì)量。（三）公共服務(wù)設(shè)施不足1.停車位緊張：隨著居民生活水平的提高，私家車保有量不斷增加，老舊小區(qū)內(nèi)原本規(guī)劃的停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，影響小區(qū)的交通秩序和居民的正常出行。2.綠化設(shè)施不完善：小區(qū)內(nèi)綠化面積不足，綠化植物缺乏養(yǎng)護(hù)，部分綠地被居民私自占用，用于種菜或堆放雜物，破壞了小區(qū)的整體環(huán)境。（四）居民參與度不高1.缺乏溝通機(jī)制：小區(qū)管理方與居民之間缺乏有效的溝通渠道，居民的意見和建議不能及時反饋給管理方，管理方的決策也難以得到居民的理解和支持。2.居民意識淡?。翰糠志用駥π^(qū)管理的重要性認(rèn)識不足，缺乏主人翁意識，認(rèn)為小區(qū)管理是政府或物業(yè)管理公司的事情，與自己無關(guān)，對小區(qū)事務(wù)參與積極性不高。三、制定老舊小區(qū)管理辦法的必要性（一）提升居民生活質(zhì)量通過制定科學(xué)合理的老舊小區(qū)管理辦法，對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造，完善公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)物業(yè)管理，能夠有效改善居民的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。（二）促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定老舊小區(qū)管理不善容易引發(fā)居民與管理方之間的矛盾，甚至可能導(dǎo)致群體性事件。制定統(tǒng)一的管理辦法，明確各方責(zé)任和義務(wù)，規(guī)范管理行為，有助于化解矛盾，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。（三）提升城市形象老舊小區(qū)是城市的重要組成部分，其管理水平直接影響城市的整體形象。改善老舊小區(qū)管理狀況，能夠提升城市的品質(zhì)和形象，增強(qiáng)城市的吸引力和競爭力。四、老舊小區(qū)管理辦法框架（一）總則1.目的和依據(jù)：為加強(qiáng)老舊小區(qū)管理，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。2.適用范圍：本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)建成時間較長、基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)管理不完善的老舊小區(qū)。3.基本原則：老舊小區(qū)管理應(yīng)遵循政府引導(dǎo)、居民參與、市場運(yùn)作、因地制宜的原則，充分調(diào)動各方積極性，共同做好老舊小區(qū)管理工作。（二）管理主體與職責(zé)1.政府部門住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造規(guī)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的重大問題。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的綜合整治和日常管理工作，指導(dǎo)居民委員會成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。其他相關(guān)部門：如發(fā)展改革、財(cái)政、公安、城管、環(huán)保等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好老舊小區(qū)管理工作。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會是老舊小區(qū)業(yè)主的自治組織，由全體業(yè)主組成，負(fù)責(zé)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會，決定小區(qū)重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。配合政府部門和業(yè)主委員會做好老舊小區(qū)的管理工作。（三）老舊小區(qū)改造1.改造規(guī)劃：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)會同相關(guān)部門，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃，明確改造目標(biāo)、任務(wù)、內(nèi)容和實(shí)施步驟。2.改造內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施改造：包括房屋外立面修繕、屋頂防水處理、道路硬化、排水系統(tǒng)改造、路燈更換等。公共服務(wù)設(shè)施改造：增加停車位、完善綠化設(shè)施、建設(shè)社區(qū)活動中心、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。智能化改造：安裝智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等，提高小區(qū)的安全防范能力和管理效率。3.資金籌集政府財(cái)政補(bǔ)貼：政府應(yīng)加大對老舊小區(qū)改造的資金投入，設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，用于支持老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。居民自籌：鼓勵居民按照“誰受益、誰出資”的原則，適當(dāng)出資參與老舊小區(qū)改造，如支付房屋維修費(fèi)用、停車位建設(shè)費(fèi)用等。社會資本參與：積極引導(dǎo)社會資本參與老舊小區(qū)改造，通過政府與社會資本合作（PPP）等模式，引入專業(yè)的投資、建設(shè)、運(yùn)營主體，共同推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。（四）物業(yè)管理1.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：制定適合老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理公司提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)實(shí)際情況和居民承受能力等因素合理確定，并向業(yè)主公示。建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整機(jī)制，根據(jù)物價上漲、服務(wù)內(nèi)容增加等因素，適時調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵采用多種收費(fèi)方式，如按年、按季度或按月收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，方便居民繳費(fèi)。3.物業(yè)服務(wù)監(jiān)督業(yè)主委員會應(yīng)定期對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量投訴處理機(jī)制，及時處理業(yè)主的投訴和建議。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查，對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理公司，責(zé)令其限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，依法取消其物業(yè)服務(wù)資格。（五）公共服務(wù)設(shè)施管理1.停車位管理合理規(guī)劃停車位，利用小區(qū)內(nèi)的閑置空地、綠地等資源，增加停車位供給。建立停車位管理制度，采用租賃、出售等方式，規(guī)范停車位的使用和管理，優(yōu)先滿足本小區(qū)居民的停車需求。加強(qiáng)對停車位的日常維護(hù)和管理，確保停車位設(shè)施完好，停車秩序井然。2.綠化設(shè)施管理制定小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化植物的良好生長狀態(tài)。加強(qiáng)對小區(qū)綠化的保護(hù)，嚴(yán)禁居民私自占用綠地、破壞綠化植物，對破壞綠化的行為，依法予以處罰。鼓勵居民參與小區(qū)綠化建設(shè)，通過認(rèn)養(yǎng)綠地、種植花卉等方式，增強(qiáng)居民的環(huán)保意識和參與意識。3.社區(qū)活動中心管理明確社區(qū)活動中心的功能定位，為居民提供文化、娛樂、健身等服務(wù)。制定社區(qū)活動中心管理制度，規(guī)范活動中心的開放時間、使用規(guī)則和安全管理，確?；顒又行恼＿\(yùn)行。配備專人負(fù)責(zé)社區(qū)活動中心的日常管理和維護(hù)，定期對活動中心的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維修，保證設(shè)施設(shè)備完好。（六）居民參與1.溝通機(jī)制建立定期溝通制度，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司應(yīng)定期召開聯(lián)席會議，聽取居民的意見和建議，共同研究解決小區(qū)管理中的問題。設(shè)立意見箱、電子郵箱、微信公眾號等溝通渠道，方便居民隨時反映問題和提出建議。建立信息公開制度，及時向居民公開小區(qū)改造、物業(yè)管理、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等方面的信息，保障居民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.居民自治鼓勵居民成立各類志愿者組織，參與小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生整治、治安巡邏、文化活動組織等工作，增強(qiáng)居民的自我管理、自我服務(wù)能力。開展文明小區(qū)創(chuàng)建活動，通過評選文明家庭、文明樓棟等方式，引導(dǎo)居民樹立文明意識，養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，共同營造和諧、文明的小區(qū)環(huán)境。（七）法律責(zé)任1.對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，由相關(guān)部門按照法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰2.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等管理主體不履行職責(zé)，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任五、實(shí)施步驟與保障措施（一）實(shí)施步驟1.宣傳發(fā)動階段（[具體時間區(qū)間1]）制定宣傳方案，通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，廣泛宣傳老舊小區(qū)管理辦法的目的、意義和主要內(nèi)容，提高居民的知曉率、參與率和支持率。組織召開街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等相關(guān)人員參加的動員大會，統(tǒng)一思想，明確任務(wù)，部署工作。2.調(diào)查摸底階段（[具體時間區(qū)間2]）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居委會對本轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，了解小區(qū)的基本情況、存在的問題以及居民的需求和意見。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門對調(diào)查摸底情況進(jìn)行匯總分析，建立老舊小區(qū)管理臺賬，為制定改造規(guī)劃和管理措施提供依據(jù)。3.制定方案階段（[具體時間區(qū)間3]）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)調(diào)查摸底情況，結(jié)合老舊小區(qū)管理辦法的要求，制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主委員會或居民代表大會制定小區(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，明確小區(qū)管理的具體措施和居民的權(quán)利義務(wù)。4.組織實(shí)施階段（[具體時間區(qū)間4]）按照老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，組織開展老舊小區(qū)改造工作，確保改造工程按時、按質(zhì)、按量完成。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司按照各自職責(zé)，認(rèn)真落實(shí)小區(qū)管理措施，加強(qiáng)對小區(qū)的日常管理和服務(wù)。5.檢查驗(yàn)收階段（[具體時間區(qū)間5]）老舊小區(qū)改造工程竣工后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門進(jìn)行檢查驗(yàn)收，對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，給予資金補(bǔ)貼和政策支持。定期對老舊小區(qū)管理工作進(jìn)行檢查評估，對管理成效顯著的小區(qū)進(jìn)行表彰獎勵，對管理不到位的小區(qū)，責(zé)令限期整改。（二）保障措施1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)：成立老舊小區(qū)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊小區(qū)管理工作中的重大問題。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，具體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)管理工作的組織實(shí)施和日常協(xié)調(diào)。2.強(qiáng)化資金保障：加大政府財(cái)政投入，建立穩(wěn)定的資金保障機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造和管理工作的順利開展。同時，積極拓寬融資渠道，鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造和管理。3.加強(qiáng)監(jiān)督考核：建立健全監(jiān)督考核機(jī)制，加強(qiáng)對老舊小區(qū)管理工作的監(jiān)督檢查，將老舊小區(qū)管理工作納入政府部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)