物業(yè)維修管理辦法上海總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)上海市物業(yè)維修管理，保障物業(yè)的正常使用和安全，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)維修管理活動(dòng)，包括住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造等。管理原則物業(yè)維修管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、保障安全、合理使用、公開透明的原則。管理主體上海市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)維修管理的具體實(shí)施和監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)維修相關(guān)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)維修管理活動(dòng)。物業(yè)維修責(zé)任界定業(yè)主維修責(zé)任業(yè)主對(duì)其專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理承擔(dān)責(zé)任。專有部分是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)對(duì)專有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，確保其正常使用和安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。建設(shè)單位維修責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定以及質(zhì)量保修書的約定，對(duì)物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題承擔(dān)維修責(zé)任。在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修要求，確保物業(yè)的正常使用。其他主體維修責(zé)任因供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的原因?qū)е挛飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)維修責(zé)任。因第三人的原因?qū)е挛飿I(yè)損壞的，由第三人承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)維修資金的籌集與使用維修資金的籌集上海市建立住宅專項(xiàng)維修資金制度。商品住宅、售后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定，交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由市房屋行政管理部門會(huì)同市財(cái)政部門根據(jù)本市實(shí)際情況制定，并適時(shí)調(diào)整。非住宅物業(yè)可以參照住宅專項(xiàng)維修資金制度，由業(yè)主自主決定是否建立專項(xiàng)維修資金。維修資金的使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。具體使用范圍包括：1.屋面防水損壞造成滲漏的；2.電梯故障危及人身安全的；3.消防設(shè)施損壞的；4.公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；5.樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；6.專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；7.二次供水水泵運(yùn)行中斷，影響居民用水的；8.其他需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況。維修資金的使用程序1.制定維修方案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)維修的實(shí)際情況，制定維修方案，明確維修項(xiàng)目、維修費(fèi)用預(yù)算、維修工期等內(nèi)容。2.業(yè)主表決：維修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實(shí)施；業(yè)主大會(huì)成立后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過后實(shí)施。3.資金申請(qǐng)：維修方案經(jīng)業(yè)主表決通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋行政管理部門提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)，并提交維修方案、業(yè)主表決結(jié)果等相關(guān)材料。4.資金撥付：區(qū)房屋行政管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，按照規(guī)定程序撥付住宅專項(xiàng)維修資金。5.維修實(shí)施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)維修單位應(yīng)當(dāng)按照維修方案組織實(shí)施維修工程，并接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督。6.工程驗(yàn)收：維修工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、施工單位等進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，方可交付使用。7.資金結(jié)算：維修工程驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，并將結(jié)算結(jié)果向業(yè)主公示。維修資金的管理與監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶銀行，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)，對(duì)維修資金的交存、使用、增值收益等情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)督檢查，確保維修資金的安全和合理使用。業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向業(yè)主公示。物業(yè)維修工程管理維修工程的招投標(biāo)物業(yè)維修工程達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行維修工程施工。維修工程的合同管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)與施工單位簽訂書面維修工程合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括工程名稱、工程地點(diǎn)、工程內(nèi)容、工程期限、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。維修工程的質(zhì)量監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)維修工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，確保維修工程符合國家和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。施工單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工，保證維修工程質(zhì)量。維修工程的安全管理施工單位應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的安全生產(chǎn)法律法規(guī)，制定安全施工方案，采取必要的安全防護(hù)措施，確保維修工程施工安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合施工單位做好安全管理工作，對(duì)施工過程中的安全隱患及時(shí)進(jìn)行整改。物業(yè)維修投訴處理投訴渠道業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)維修管理活動(dòng)有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋行政管理部門投訴。投訴處理程序相關(guān)部門和單位接到投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。對(duì)于一般性投訴，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)處理完畢；對(duì)于較為復(fù)雜的投訴，應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)處理完畢，并向投訴人反饋處理情況。投訴處理監(jiān)督區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)維修投訴處理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)處理不及時(shí)、處理結(jié)果不滿意的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令相關(guān)部門和單位重新處理。法律責(zé)任建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照質(zhì)量保修書的約定對(duì)物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行維修的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上2萬元以下的罰款。施工單位的法律責(zé)任施工單位違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行施工，導(dǎo)致維修工程質(zhì)量不合格的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返工、修理等責(zé)任，并賠償因此給業(yè)主造成的損失。其他主