物業(yè)管理進入管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理進入行為，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)方的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)、老舊小區(qū)改造后物業(yè)以及其他需要引入物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入物業(yè)項目提供服務(wù)的活動及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理進入活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實信用和自愿平等的原則，確保業(yè)主能夠獲得優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。管理主體市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理進入活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進入活動，協(xié)調(diào)處理相關(guān)糾紛。社區(qū)居民委員會配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理進入的相關(guān)工作。物業(yè)管理進入前的準(zhǔn)備物業(yè)項目接管前的評估建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織對物業(yè)項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。承接查驗應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會參加。承接查驗的內(nèi)容包括物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施、電梯設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，檔案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)施設(shè)備清單等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入條件從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有良好的信譽和經(jīng)營業(yè)績，有與所承接物業(yè)項目相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理、財務(wù)管理、安全管理等規(guī)章制度，具備完善的服務(wù)質(zhì)量保障體系。物業(yè)管理方案的制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進入物業(yè)項目前，應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、服務(wù)期限、人員配備、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，充分考慮業(yè)主的需求和實際情況。物業(yè)管理進入的程序前期物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)新建物業(yè)項目在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定的時間內(nèi)送達(dá)招標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進行評標(biāo)，確定中標(biāo)人。建設(shè)單位與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不超過3年。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)項目的交接物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進入物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)項目的交接。交接內(nèi)容包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料等。交接雙方應(yīng)當(dāng)對交接事項進行清點和確認(rèn)，并簽訂交接協(xié)議。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，退出物業(yè)項目，并向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料和財物。物業(yè)管理進入后的監(jiān)督與管理物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會可以通過定期檢查、問卷調(diào)查、業(yè)主滿意度測評等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評價。區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營行為等進行記錄和評價。對服務(wù)質(zhì)量差、信譽不良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。物業(yè)服務(wù)費用的管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)按照合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過催交、協(xié)商、訴訟等方式解決。物業(yè)管理糾紛的處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，及時調(diào)解物業(yè)管理糾紛。仲裁機構(gòu)和人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理物業(yè)管理糾紛案件，公正、及時地作出裁決或者判決。法律責(zé)任建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務(wù)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正；逾期未改正的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，在物業(yè)項目交接過程中拒不退出或者不按照規(guī)定移交相關(guān)資料和財物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，拒不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物