物業(yè)小區(qū)自治管理辦法一、前言親愛的小區(qū)居民朋友們，大家好！在我們共同生活的小區(qū)里，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量直接關(guān)系到每一位居民的生活品質(zhì)。過去，小區(qū)物業(yè)管理可能存在一些不盡如人意的地方，比如服務(wù)費用與服務(wù)質(zhì)量不匹配，對居民需求響應(yīng)不及時等問題。為了讓我們的家園更加美好，經(jīng)過大家共同商議，決定嘗試小區(qū)自治管理模式。這種模式下，居民們將成為小區(qū)管理的直接參與者，自己當家作主，共同打造舒適、和諧的居住環(huán)境。在制定本管理辦法時，我們嚴格遵循國家相關(guān)法律法規(guī)，如《物業(yè)管理條例》等，確保每一項規(guī)定都合法合規(guī)。同時，參考了眾多成功實現(xiàn)自治管理小區(qū)的經(jīng)驗，結(jié)合咱們小區(qū)的實際情況，力求制定出一套切實可行、符合大家利益的管理辦法。希望大家能夠積極參與到小區(qū)自治管理中來，共同為我們的家園貢獻力量。二、管理組織架構(gòu)（一）業(yè)主大會1.定義與職責：業(yè)主大會是小區(qū)自治管理的最高決策機構(gòu)，由全體業(yè)主組成。它負責決定小區(qū)自治管理中的重大事項，比如制定和修改小區(qū)自治管理規(guī)約、選舉和更換業(yè)主委員會成員、審議年度財務(wù)預(yù)算和決算方案等。2.召開方式：業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開[X]次，一般在[具體時間]召開。臨時會議則在以下情況下召開：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；業(yè)主委員會認為必要時。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告會議議程、議題等相關(guān)信息。希望大家關(guān)注公告，積極參與會議，行使自己的權(quán)利。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與任期：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[X]人，每屆任期為[X]年，可以連選連任。委員們應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主。我們鼓勵大家踴躍報名參與競選，為小區(qū)的發(fā)展貢獻自己的智慧和力量。2.職責：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。具體職責包括：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會在工作過程中，要秉持公正、公平、公開的原則，全心全意為業(yè)主服務(wù)。（三）監(jiān)督小組1.組成：監(jiān)督小組由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員[X]人，包括不同樓棟、不同年齡段的業(yè)主代表，以確保監(jiān)督的全面性和公正性。2.職責：監(jiān)督小組負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，審核小區(qū)財務(wù)收支情況，檢查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等。若發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)存在問題，應(yīng)及時提出整改意見，并監(jiān)督整改落實情況。希望監(jiān)督小組成員認真履行職責，為小區(qū)管理把好關(guān)。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準（一）基本服務(wù)內(nèi)容1.房屋及設(shè)施設(shè)備管理：對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑主體、共用部位（如屋面、外墻面、樓梯間、走廊通道等）以及共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、路燈、給排水管道等）進行日常巡查、維修和養(yǎng)護，確保其正常運行和使用安全。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：每日對小區(qū)公共區(qū)域進行清掃，包括道路、廣場、停車場等，定期清理垃圾，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。加強對垃圾桶的管理，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期對垃圾桶進行消毒處理。3.綠化養(yǎng)護管理：對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持綠化景觀的美觀和生態(tài)平衡。我們鼓勵居民愛護小區(qū)綠化，不隨意踐踏草坪、攀折花木。4.秩序維護管理：設(shè)置門崗值班制度，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記和詢問，確保小區(qū)安全。加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，定時巡邏次數(shù)不少于[X]次/天，重點區(qū)域加強巡邏。規(guī)范車輛停放秩序，保障小區(qū)道路暢通。（二）服務(wù)標準1.房屋及設(shè)施設(shè)備管理標準：房屋外觀完好、整潔，無明顯破損；共用設(shè)施設(shè)備完好率達到[X]%以上，維修及時率達到[X]%以上。電梯按時年檢，運行正常，出現(xiàn)故障時維修人員應(yīng)在[X]分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。2.環(huán)境衛(wèi)生管理標準：小區(qū)公共區(qū)域無明顯垃圾堆積，垃圾桶周邊干凈整潔，無異味。道路清掃干凈，無雜物、積水。綠化區(qū)域內(nèi)無垃圾、雜物。3.綠化養(yǎng)護管理標準：綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，修剪整齊美觀。綠地保存率達到[X]%以上。4.秩序維護管理標準：門崗值班人員著裝整齊，禮貌待人，登記詢問規(guī)范。巡邏人員按時巡邏，做好巡邏記錄。小區(qū)內(nèi)車輛停放有序，無亂停亂放影響通行的現(xiàn)象。四、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標準制定1.原則：物業(yè)服務(wù)費用標準的制定遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。根據(jù)小區(qū)的實際情況，綜合考慮服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、成本支出等因素，制定出符合小區(qū)居民承受能力的費用標準。2.程序：由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，邀請專業(yè)的財務(wù)人員或物業(yè)評估機構(gòu)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本進行核算。核算結(jié)果向全體業(yè)主公示，廣泛征求業(yè)主意見后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過確定最終的物業(yè)服務(wù)費用標準。希望大家積極參與費用標準的討論和表決，確保費用合理、公正。（二）費用收繳1.方式：物業(yè)服務(wù)費用按季度收繳，業(yè)主應(yīng)在每季度首月的[具體日期]前，通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付或到指定地點現(xiàn)金繳納等方式繳納費用。業(yè)主委員會應(yīng)提供多種便捷的繳費方式，方便居民繳費。2.催繳：對于逾期未繳費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)在逾期[X]日后，通過電話、短信、書面通知等方式進行催繳。希望大家按時繳費，共同維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。對于經(jīng)多次催繳仍不繳費的業(yè)主，業(yè)主委員會可根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約，采取相應(yīng)的措施。（三）費用使用與監(jiān)督1.使用范圍：物業(yè)服務(wù)費用主要用于支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員工資、福利，公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用，綠化養(yǎng)護費用，環(huán)境衛(wèi)生清潔費用，秩序維護費用以及其他與小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)的合理支出。2.財務(wù)公開：業(yè)主委員會應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，每季度編制財務(wù)報表，向全體業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。每年聘請專業(yè)的審計機構(gòu)對小區(qū)財務(wù)進行審計，并將審計結(jié)果向業(yè)主公布。監(jiān)督小組要加強對財務(wù)收支的監(jiān)督，確保費用使用合理、透明。五、小區(qū)公共收益管理（一）公共收益來源1.廣告收益：小區(qū)內(nèi)電梯間、樓道、公共區(qū)域設(shè)置的廣告位所產(chǎn)生的廣告收入。2.場地租賃收益：小區(qū)內(nèi)公共場地（如停車場、會所等）出租給第三方使用所獲得的租金收入。3.其他收益：利用小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的收益，如自動售貨機、充電樁等。（二）收益分配與使用1.分配原則：公共收益歸全體業(yè)主所有，按照一定比例進行分配。其中，[X]%用于補充專項維修資金，[X]%用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的更新改造，[X]%可用于補貼物業(yè)服務(wù)費用不足部分，剩余部分可根據(jù)業(yè)主大會的決定用于其他小區(qū)公共事務(wù)。2.使用程序：公共收益的使用需經(jīng)業(yè)主大會表決通過。業(yè)主委員會應(yīng)提前制定使用計劃，明確使用項目、金額等信息，并向全體業(yè)主公示。使用過程中要嚴格按照計劃執(zhí)行，確保資金使用合理、合規(guī)。希望大家關(guān)注公共收益的使用情況，積極參與決策。（三）收益管理與監(jiān)督1.賬目管理：業(yè)主委員會應(yīng)建立專門的公共收益賬目，對每一筆收入和支出進行詳細記錄。定期編制公共收益財務(wù)報表，向全體業(yè)主公示。2.監(jiān)督檢查：監(jiān)督小組負責對公共收益的管理和使用情況進行監(jiān)督檢查。定期檢查賬目記錄是否準確、收支是否合理，發(fā)現(xiàn)問題及時要求業(yè)主委員會整改。同時，鼓勵居民對公共收益管理進行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，可向業(yè)主委員會或相關(guān)部門反映。六、維修資金管理（一）維修資金的籌集1.初始籌集：按照國家相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購買房屋時，應(yīng)按房屋建筑面積繳納專項維修資金，具體標準為[X]元/平方米。維修資金由業(yè)主自行繳存至指定的維修資金管理專戶。2.后續(xù)補充：當維修資金余額不足首次籌集金額的[X]%時，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會，商議維修資金的補充方案。補充方案經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，由業(yè)主按照各自房屋建筑面積分攤補充維修資金。希望大家積極配合維修資金的籌集和補充工作，確保小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新有足夠的資金保障。（二）維修資金的使用1.使用范圍：專項維修資金主要用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，如屋面防水維修、電梯更換、消防設(shè)施改造等。2.使用程序：需要使用維修資金時，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主提出使用申請，并提交維修項目預(yù)算、施工方案等資料。經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，報維修資金管理部門審核。審核通過后，方可使用維修資金進行維修。維修項目完成后，應(yīng)組織驗收，并將維修情況和資金使用情況向全體業(yè)主公示。在維修資金使用過程中，要嚴格按照規(guī)定程序操作，確保資金使用安全、合理。（三）維修資金的管理與監(jiān)督1.賬戶管理：維修資金由維修資金管理部門統(tǒng)一管理，設(shè)立專戶存儲，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會應(yīng)建立維修資金臺賬，記錄小區(qū)維修資金的收支情況，并定期與維修資金管理部門核對賬目。2.監(jiān)督檢查：維修資金管理部門和監(jiān)督小組共同對維修資金的管理和使用情況進行監(jiān)督檢查。定期檢查維修資金的繳存、使用是否符合規(guī)定，賬目是否清晰。對違規(guī)使用維修資金的行為，要依法依規(guī)嚴肅處理。七、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。（二）業(yè)主的義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用。6.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會開展物業(yè)服務(wù)活動。7.按照規(guī)定停放車輛，不影響小區(qū)道路通行和公共安