房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)及其描述試題》模擬考試含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15分）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)實(shí)物的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)實(shí)物僅指建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀B.房地產(chǎn)實(shí)物包括土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)C.房地產(chǎn)實(shí)物不包含建筑物內(nèi)的設(shè)施設(shè)備D.房地產(chǎn)實(shí)物是權(quán)益的載體，與權(quán)益無(wú)關(guān)答案：B2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其（）。A.供給有限性B.相互影響性C.價(jià)值區(qū)域性D.保值增值性答案：C3.按用途分類，下列房地產(chǎn)中屬于特殊用途房地產(chǎn)的是（）。A.醫(yī)院B.旅館C.寫字樓D.工業(yè)廠房答案：A4.下列房地產(chǎn)特性中，屬于經(jīng)濟(jì)特性的是（）。A.不可移動(dòng)性B.壽命長(zhǎng)久性C.保值增值性D.獨(dú)一無(wú)二性答案：C5.房地產(chǎn)區(qū)位的核心是（）。A.位置B.交通條件C.周圍環(huán)境D.外部配套設(shè)施答案：A6.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等B.同一宗房地產(chǎn)可以有多種權(quán)益并存C.房地產(chǎn)權(quán)益不受法律限制D.權(quán)益狀況直接影響房地產(chǎn)價(jià)值答案：C7.某住宅的套內(nèi)使用面積為80㎡，套內(nèi)墻體面積為10㎡，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為5㎡，公攤系數(shù)為20%，則該住宅的建筑面積為（）。A.95㎡B.114㎡C.105㎡D.120㎡答案：B（套內(nèi)建筑面積=80+10+5=95㎡；建筑面積=95×（1+20%）=114㎡）8.下列房地產(chǎn)描述中，屬于區(qū)位狀況描述的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土B.容積率為2.5C.位于城市主干道交叉口D.土地使用權(quán)剩余年限為40年答案：C9.下列房地產(chǎn)中，通常具有“用途多樣”特性的是（）。A.住宅B.商業(yè)房地產(chǎn)C.工業(yè)房地產(chǎn)D.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)答案：B10.下列關(guān)于房地產(chǎn)壽命的表述中，正確的是（）。A.土地的壽命是無(wú)限的，建筑物的壽命是有限的B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命一定長(zhǎng)于自然壽命C.土地的使用期限由開(kāi)發(fā)商決定D.房地產(chǎn)壽命不影響其價(jià)值評(píng)估答案：A11.下列房地產(chǎn)權(quán)益中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.租賃權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)答案：C12.某宗房地產(chǎn)的區(qū)位描述中提到“距離地鐵站800米，步行10分鐘可達(dá)”，這屬于（）。A.位置描述B.交通條件描述C.周圍環(huán)境描述D.外部配套設(shè)施描述答案：B13.下列房地產(chǎn)分類中，按開(kāi)發(fā)程度劃分的是（）。A.居住房地產(chǎn)B.生地C.商業(yè)房地產(chǎn)D.特殊用途房地產(chǎn)答案：B14.下列關(guān)于房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二性的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)B.相鄰的兩宗房地產(chǎn)可能因位置差異而不同C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性導(dǎo)致其難以標(biāo)準(zhǔn)化D.新建商品房可以做到完全相同答案：D15.某宗土地的“七通一平”狀況屬于（）。A.權(quán)益狀況描述B.實(shí)物狀況描述C.區(qū)位狀況描述D.基本狀況描述答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有25個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.房地產(chǎn)的自然特性包括（）。A.不可移動(dòng)性B.獨(dú)一無(wú)二性C.壽命長(zhǎng)久性D.保值增值性E.供給有限性答案：ABC2.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.位置（方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離）B.交通條件（道路狀況、公共交通）C.周圍環(huán)境（大氣、水文、聲覺(jué)）D.外部配套設(shè)施（教育、醫(yī)療）E.建筑結(jié)構(gòu)（磚混、框架）答案：ABCD3.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的內(nèi)容包括（）。A.土地所有權(quán)性質(zhì)（國(guó)有或集體所有）B.房屋所有權(quán)狀況（單獨(dú)所有或共有）C.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況（抵押權(quán)、地役權(quán)）D.租賃情況（是否出租、租金水平）E.建筑高度限制答案：ABCD4.下列房地產(chǎn)中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。A.出租的住宅B.自用的辦公樓C.運(yùn)營(yíng)中的商場(chǎng)D.待開(kāi)發(fā)的土地E.收費(fèi)的停車場(chǎng)答案：ACE5.房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的內(nèi)容包括（）。A.土地的形狀、面積、地形B.建筑物的建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)類型C.設(shè)施設(shè)備（電梯、空調(diào)）D.裝飾裝修（墻面、地面材質(zhì)）E.土地使用權(quán)剩余年限答案：ABCD6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括（）。A.區(qū)位因素（位置、交通）B.實(shí)物因素（建筑結(jié)構(gòu)、裝修）C.權(quán)益因素（產(chǎn)權(quán)完整性、租賃限制）D.人口因素（人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)）E.經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率）答案：ABC7.下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃權(quán)的表述中，正確的有（）。A.租賃權(quán)是一種債權(quán)B.租賃權(quán)可能限制所有權(quán)的行使C.租賃期限超過(guò)20年的部分無(wú)效D.承租人享有占有、使用和收益權(quán)E.租賃權(quán)不影響房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估答案：ABCD8.按用途劃分，居住房地產(chǎn)包括（）。A.普通住宅B.別墅C.公寓D.宿舍E.酒店答案：ABCD9.下列關(guān)于房地產(chǎn)不可移動(dòng)性的影響，正確的有（）。A.決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)B.導(dǎo)致房地產(chǎn)難以跨區(qū)域調(diào)劑余缺C.使房地產(chǎn)價(jià)格受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響更大D.降低了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)E.增加了房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性答案：ABCE10.房地產(chǎn)基本狀況描述的內(nèi)容包括（）。A.名稱（如“XX小區(qū)3棟201室”）B.坐落（具體地址）C.規(guī)模（建筑面積、土地面積）D.用途（規(guī)劃用途、實(shí)際用途）E.權(quán)屬狀況（所有權(quán)人、證載信息）答案：ABCDE三、判斷題（每題1分，共10分。正確填“√”，錯(cuò)誤填“×”）1.房地產(chǎn)的“不可移動(dòng)”是指其位置固定，不可移動(dòng)，但可以通過(guò)改變周圍環(huán)境影響其價(jià)值。（）答案：√2.房地產(chǎn)權(quán)益是無(wú)形的，但直接影響房地產(chǎn)的價(jià)值，有時(shí)權(quán)益的重要性超過(guò)實(shí)物。（）答案：√3.工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房、倉(cāng)庫(kù)，但不包括研發(fā)中心。（）答案：×（研發(fā)中心屬于工業(yè)房地產(chǎn)）4.房地產(chǎn)的區(qū)位僅指其地理位置，與交通條件無(wú)關(guān)。（）答案：×（區(qū)位包括位置、交通、周圍環(huán)境等）5.共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只需占份額2/3以上的按份共有人同意即可，無(wú)需全體共有人同意。（）答案：√（根據(jù)《民法典》，按份共有轉(zhuǎn)讓需占份額2/3以上同意）6.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性意味著不存在替代關(guān)系，因此無(wú)法進(jìn)行比較法評(píng)估。（）答案：×（獨(dú)一無(wú)二性是相對(duì)的，相似房地產(chǎn)可作為可比實(shí)例）7.土地的“七通一平”屬于土地實(shí)物狀況，“五通一平”屬于權(quán)益狀況。（）答案：×（均屬于實(shí)物狀況）8.房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久性僅指土地的無(wú)限壽命，建筑物的壽命是有限的。（）答案：√9.租賃權(quán)是一種他項(xiàng)權(quán)利，會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)值（因存在租賃限制）。（）答案：√（存在租約限制時(shí)，價(jià)值可能低于完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值）10.按開(kāi)發(fā)程度劃分，房地產(chǎn)可分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。（）答案：√四、簡(jiǎn)答題（每題6分，共30分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性（自然特性與經(jīng)濟(jì)特性）。答案：自然特性包括：①不可移動(dòng)性（位置固定）；②獨(dú)一無(wú)二性（沒(méi)有完全相同的兩宗房地產(chǎn)）；③壽命長(zhǎng)久性（土地?zé)o限期，建筑物有限期）；④供給有限性（土地總量固定）。經(jīng)濟(jì)特性包括：①價(jià)值高大性（單位價(jià)值高）；②用途多樣性（可用于居住、商業(yè)等）；③相互影響性（周邊房地產(chǎn)影響自身價(jià)值）；④易受限制（受規(guī)劃、政策約束）；⑤保值增值性（長(zhǎng)期看價(jià)值趨漲）。2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)描述的主要內(nèi)容。答案：房地產(chǎn)描述需涵蓋四方面：①基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權(quán)屬等；②區(qū)位狀況：位置（方位、距離）、交通條件（道路、公共交通）、周圍環(huán)境（自然、人文）、外部配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、商業(yè)）；③實(shí)物狀況：土地（形狀、地形、開(kāi)發(fā)程度）、建筑物（建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、外觀、新舊程度）；④權(quán)益狀況：土地所有權(quán)性質(zhì)、房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利（抵押、地役權(quán)）、租賃情況、其他限制（查封、異議登記）。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)區(qū)位狀況的主要內(nèi)容。答案：區(qū)位狀況包括：①位置：方位（如東南西北）、與相關(guān)場(chǎng)所的距離（如地鐵站、學(xué)校）、臨街狀況（是否臨主干道）；②交通條件：道路狀況（等級(jí)、寬度）、出入可及性（是否有斷頭路）、公共交通（公交線路、地鐵站距離）；③周圍環(huán)境：自然環(huán)境（大氣、水文、聲環(huán)境）、人文環(huán)境（治安、文化氛圍）、景觀（是否有公園、河景）；④外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施（供水、供電、燃?xì)猓?、公共服?wù)設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）。4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)權(quán)益狀況的主要內(nèi)容。答案：權(quán)益狀況包括：①土地權(quán)益：所有權(quán)性質(zhì)（國(guó)有/集體）、使用權(quán)類型（出讓/劃撥）、使用期限及剩余年限、規(guī)劃條件（容積率、建筑高度）；②房屋權(quán)益：所有權(quán)狀況（單獨(dú)所有/共有）、是否存在他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)、地役權(quán)）、租賃情況（租約期限、租金水平）；③其他限制：是否被查封、是否存在異議登記、是否違反規(guī)劃（如違建）。5.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素（至少列舉5項(xiàng)）。答案：自身因素包括：①區(qū)位因素：位置（市中心vs郊區(qū)）、交通（近地鐵vs遠(yuǎn)地鐵）；②實(shí)物因素：土地（面積、形狀、地形）、建筑物（建筑結(jié)構(gòu)、裝修檔次、設(shè)施設(shè)備）；③權(quán)益因素：產(chǎn)權(quán)完整性（是否有抵押）、租賃限制（租約是否低價(jià)）、使用期限（剩余年限長(zhǎng)短）；④規(guī)模因素：建筑面積過(guò)大或過(guò)小可能影響價(jià)格；⑤外觀因素：建筑外觀美觀度、周邊協(xié)調(diào)性。五、計(jì)算題（每題12.5分，共25分）1.某住宅樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總層數(shù)6層，每層建筑面積120㎡。已知：①套內(nèi)使用面積占建筑面積的70%；②套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用面積的15%；③套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為套內(nèi)使用面積的5%；④公攤系數(shù)為20%。要求：計(jì)算該住宅樓的套內(nèi)建筑面積、公攤面積、單套建筑面積（假設(shè)每層為1戶）。答案：（1）單套建筑面積=120㎡（每層1戶，即單套建筑面積）。（2）套內(nèi)使用面積=120×70%=84㎡。（3）套內(nèi)墻體面積=84×15%=12.6㎡。（4）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積=84×5%=4.2㎡。（5）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積=84+12.6+4.2=100.8㎡。（6）公攤面積=單套建筑面積套內(nèi)建筑面積=120100.8=19.2㎡（或通過(guò)公攤系數(shù)計(jì)算：公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)=100.8×20%=20.16㎡，此處可能存在題干設(shè)定矛盾，通常公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積，因此正確計(jì)算應(yīng)為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積×（1+公攤系數(shù)）→120=套內(nèi)建筑面積×1.2→套內(nèi)建筑面積=100㎡，公攤面積=20㎡?？赡茴}干中“套內(nèi)使用面積占建筑面積的70%”為干擾條件，需以公攤系數(shù)為準(zhǔn)。正確步驟應(yīng)為：設(shè)套內(nèi)建筑面積為X，則建筑面積=X×（1+20%）=1.2X=120→X=100㎡；公攤面積=120100=20㎡；套內(nèi)使用面積=建筑面積×70%=120×0.7=84㎡；套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積=10084=16㎡（符合題干中15%+5%=20%的比例：84×20%=16.8㎡，可能存在四舍五入差異，最終以公攤系數(shù)計(jì)算為準(zhǔn)）。2.某商業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)剩余年限40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命35年。已知：①月租金收入（建筑面積）為150元/㎡，可出租面積比率為85%；②空置率為10%；③運(yùn)營(yíng)費(fèi)用