某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)建議分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u8322某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)建議分析案例 12801.1風(fēng)險(xiǎn)因素 1201921.2風(fēng)險(xiǎn)程度評(píng)估 554031.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 6風(fēng)險(xiǎn)分析是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資或經(jīng)營過程中可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失的一種調(diào)查分析。這是分析方法非常的有效，因?yàn)檫@樣不僅可以確定不同因素對(duì)決策的影響，又可以確定不同因素對(duì)項(xiàng)目的敏感性大小，從而幫助我們做好房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析去幫助我們減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如果一個(gè)因素的規(guī)模只是稍微變化變化，而它卻會(huì)導(dǎo)致投資決策的發(fā)生巨大變化，那么決策就對(duì)這個(gè)因素非常敏感。1.1風(fēng)險(xiǎn)因素我們小組同學(xué)經(jīng)過親身進(jìn)入和平府項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，然后分析了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人給出的項(xiàng)目資料，并且我們通過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)了諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且我們還對(duì)對(duì)各因素都進(jìn)行了一些比較詳細(xì)的分析。最后我們整理總結(jié)出了下面的五項(xiàng)比較主要的風(fēng)險(xiǎn)因素。1.1.1社會(huì)和自然風(fēng)險(xiǎn)和平府項(xiàng)目存在一定的社會(huì)和自然風(fēng)險(xiǎn)，需要做出一些比較合理的方案措施來避免。和平府項(xiàng)目所處地塊位于高鐵新城板塊，位于高新路與和平大道交匯處，高新路與和平大道都是交通主干道，勢必會(huì)經(jīng)過大車，會(huì)產(chǎn)生灰塵和噪音污染;并且會(huì)有一些高壓線經(jīng)過，會(huì)對(duì)一些業(yè)主產(chǎn)生些許影響，并且高鐵新城板塊處于規(guī)劃的起步階段，那么前期勢必會(huì)因?yàn)槭┕?duì)生活產(chǎn)生一些影響。東區(qū)現(xiàn)在是徐州市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目正位于徐州東區(qū)核心和平路上，屬于徐州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心。徐州城勢向東經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期，1.0時(shí)代的人口奠基期（2003年-2006年，只有黃山壟小區(qū)，民富園，民祥園這幾個(gè)小區(qū)，人煙稀少），2.0時(shí)代的起勢發(fā)展期（2006年-2012年、和平大橋通車，金龍湖公園、高鐵通車、云龍萬達(dá)開業(yè)，小區(qū)有綠地世紀(jì)城和云龍華府，配套開始完善），3.0時(shí)代的發(fā)展成熟期（三環(huán)高架通車、和平路東延、宜家開業(yè)，地鐵1號(hào)線動(dòng)工，俗話說地鐵一響，黃金萬兩，給整個(gè)東區(qū)增添了一條交通和經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)脈），和我們現(xiàn)在正處于的4.0時(shí)代，即擴(kuò)容進(jìn)化期——高鐵新城板塊正式崛起。而項(xiàng)目所處的鳳凰山板塊更是高鐵商務(wù)區(qū)的核心，是服務(wù)于整個(gè)高鐵新城的城市公共中心，2019年6月6日，2019徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高鐵新城發(fā)布會(huì)暨首屆城市產(chǎn)業(yè)投資推介會(huì)舉行。發(fā)布會(huì)上，高鐵新城概念性規(guī)劃公布。主要包含行政辦公、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社會(huì)福利、商業(yè)金融、娛樂康體等功能，將成為城東的中央商務(wù)區(qū)。目前的高鐵新城對(duì)于購房者來說，前景遠(yuǎn)大。同樣的正欣欣向榮的施工環(huán)境勢必會(huì)給周圍住宅帶來一些不好的影響，比如噪音，粉塵等等。1.1.2政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域當(dāng)?shù)卣畬?shí)施嚴(yán)格的預(yù)售政策。建筑面積低于40000平方米的話不可以申請(qǐng)商品房預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案。同時(shí)如果樓盤已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可和現(xiàn)售備案，就不能夠分批次去銷售，而且必須要在十天之內(nèi)一次性公開全部房源，這項(xiàng)規(guī)定的制訂，把和平府項(xiàng)目的銷售難度提升到了一個(gè)比較高的水平。資金監(jiān)管政策的實(shí)行需要更加嚴(yán)格。預(yù)售款將面臨政府有關(guān)部門的監(jiān)管，預(yù)售款設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)被設(shè)定為工程造價(jià)和配套費(fèi)用的1.2倍，而這也將成為重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象。設(shè)立維修資金賬戶，電梯消防專線維修基金需要按照招標(biāo)總建筑面積來交存還需要墊交總價(jià)的10%，并且要到交付日期截止后才能退還。限售政策的實(shí)行更加嚴(yán)格。在徐州市市區(qū)擁有一套住房不足2年的住戶，所持房產(chǎn)不得上市交易。徐州市區(qū)家庭擁有二套及以上住房的住戶，不足3年合同網(wǎng)備時(shí)間的也不能上市交易。限價(jià)政策的實(shí)行更加嚴(yán)格。物價(jià)需要以備案的形式呈現(xiàn)，主要參考開盤的樓盤周邊項(xiàng)目在售樓盤的商品價(jià)格，新入市的商品房需要采用這種地價(jià)+建安成本+合理利潤的方式來審核它的備案價(jià)格。貸款政策也將在徐州實(shí)行。雖然可以可做開發(fā)貸；但是商業(yè)貸款客戶只有一般2至3周左右的按揭的放款周期，并且現(xiàn)在首套房首付比率不能夠低于總價(jià)的30%，二套房首付比率規(guī)定不能夠低于總價(jià)的40%，三套房是不受理按揭貸款，公積金貸款發(fā)放的周期也被大大縮短。土拍政策的實(shí)行。通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行競拍，只有出價(jià)高的房企才能夠拿地。土地成本大大增加，房價(jià)增長的速度也大幅度增加。所以，根據(jù)上述現(xiàn)象的總結(jié)，徐州市城市能級(jí)及城市界面較好，地塊所屬高鐵新城板塊核心區(qū)鳳凰山板塊，發(fā)展?jié)摿κ潜容^大的，但是新出臺(tái)的政策環(huán)境對(duì)項(xiàng)目未來的銷售將產(chǎn)生巨大限制。并且將會(huì)對(duì)和平府項(xiàng)目的銷售量，成本，利潤產(chǎn)生重大的影響，所以我們需要讀懂政策，然后認(rèn)真分析，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。1.1.3市場風(fēng)險(xiǎn)板塊內(nèi)競品為合景瓏樾東方（性價(jià)比高），弘陽璞樾門第（花園洋房，湖景，山景），華潤公元九里（豪宅）受限價(jià)和限制備案影響，周圍競品價(jià)格普遍高于區(qū)域的平均價(jià)格。還沒有推出的項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)也是比較高的，這種現(xiàn)象導(dǎo)致了實(shí)際的備案價(jià)格可能會(huì)受到限制。競爭格局：板塊在售及待售項(xiàng)目近半年內(nèi)開放上市數(shù)量預(yù)計(jì)超過3000套，其中璞樾門第憑借超級(jí)優(yōu)越的地理位置，打造花園洋房的頂級(jí)豪宅，項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要為別墅和洋房，將吸引一大批資產(chǎn)雄厚的房客；本案高層直面公元九里競爭，公元九里項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)較低，所以最終售價(jià)也比較低，并且小高層和高層的項(xiàng)目業(yè)態(tài)，將使其成為更加搶手的剛需房資源；核心競品：合景瓏樾東方是本案未來強(qiáng)競品，地理位置稍微比我項(xiàng)目優(yōu)越一些，但開發(fā)商品牌小，市場競爭力比較低，并且在精裝修比不上我項(xiàng)目的情況下，價(jià)格也是稍微高于我項(xiàng)目的，所以未來主要的精品就是它。信步蘭亭小區(qū)景觀配套：無特別景觀亮點(diǎn)，兒童活動(dòng)場地，夜跑跑道。項(xiàng)目優(yōu)勢：交通便利，地段好，公攤較小，價(jià)格便宜。陽臺(tái)半封，三種戶型都是經(jīng)典的三開間朝陽開間比較大，面積段不錯(cuò)。項(xiàng)目劣勢：周圍老小區(qū)居多圈層較低端，裝修標(biāo)準(zhǔn)差(全屋實(shí)木復(fù)合地板)，無吊頂，裝修品牌多為不知名的三線品牌，廚房整體偏小，無玄關(guān)設(shè)計(jì)，待拆遷區(qū)多，金輝在徐州無其他項(xiàng)目。時(shí)代藝境項(xiàng)目優(yōu)勢：新城區(qū)核心位置,區(qū)域板塊價(jià)格低,配套相對(duì)完善,鄰近奧體,升值潛力大項(xiàng)目劣勢:裝標(biāo)差1660,沒有全屋空調(diào)，只有客廳有,沒有新風(fēng)系統(tǒng)，奧體舉辦活動(dòng)會(huì)嚴(yán)重?fù)矶?，封路，沒有學(xué)區(qū)。綠地國博城項(xiàng)目鄰近高鐵東站，從項(xiàng)目出發(fā)沿新元大道（規(guī)劃中）至高鐵東站十分鐘車程。地鐵6號(hào)線（奧體北）地鐵5號(hào)線（奧體南）。公交線路93路.90路.206路.97路.608路。漢源大道，新元大道，昆侖大道通達(dá)全城。商業(yè)配套：國際會(huì)展商業(yè)，（會(huì)展中心打完約2.5萬方配套商業(yè)涵蓋商務(wù)餐飲，商旅消費(fèi)）以及沿街商業(yè)，傳媒聚集區(qū)。教育配套：項(xiàng)目自帶2座12班幼兒園，新元小學(xué)，新元中學(xué)，徐州一中。醫(yī)療配套：新四院，質(zhì)子重離子醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院。休閑配套：奧體中心，故黃河景觀帶。社區(qū)配套：配套齊全包括全齡段活動(dòng)中心，一畝果園，健身房，瑜伽室，恒溫泳池，書吧，咖啡館，四點(diǎn)半學(xué)堂。項(xiàng)目優(yōu)勢：徐州重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)板塊，交通優(yōu)勢明顯近地鐵，地段好，社區(qū)內(nèi)配套齊全，休閑配套多，緊鄰?qiáng)W體中心.故黃河景觀帶，戶型面積段大。項(xiàng)目劣勢:目前周邊商業(yè)配套不齊，單價(jià)高，奧體以及會(huì)展中心舉辦活動(dòng)會(huì)造成封路，擁堵。開發(fā)商口碑差，已經(jīng)交付的小區(qū)質(zhì)量差，二手房房價(jià)低，高層小區(qū)，密度高。中鐵陸港城項(xiàng)目優(yōu)勢：品牌強(qiáng)，離主城區(qū)近，環(huán)境好。兩個(gè)公園湖景房，陸港商務(wù)區(qū)核心地，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，窗戶，推拉門為斷橋鋁，衛(wèi)生巾和廚房為老板和科勒。項(xiàng)目劣勢：配套不成熟位于城市邊緣，有650元一平米的加裝升級(jí)包，106戶型北臥太小目測不到5平方。山水間項(xiàng)目的外立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，小區(qū)采用酒店式入戶大堂，現(xiàn)代山水元素，北側(cè)是濱河景觀帶，南側(cè)為楚河景觀帶，小區(qū)大門三個(gè)出入口為三座橋，徐州首家，小區(qū)內(nèi)部配有東西，南北雙軸景觀搭配，串聯(lián)一期內(nèi)部兒童樂園，樓下的森林書屋，網(wǎng)球場，山水劇場。小區(qū)內(nèi)部配有大量地?zé)簦萜簾?，水下射燈，夜間更加安全，靜謐，首開時(shí)間2021年1月底，目前開始認(rèn)籌落位，優(yōu)惠3-4個(gè)點(diǎn)，客戶來源為礦大，十大，人民醫(yī)院等南區(qū)企事業(yè)單位改善客群。項(xiàng)目自帶1500平私人會(huì)所，里面有瑜伽，健身，恒溫泳池等。小高層與洋房裝修差異，小高層油煙機(jī)是方太，衛(wèi)浴是科勒，TOTO等，不帶消洗一體機(jī)，首開全屋中央空調(diào)，后期一拖二。洋房是老板的油煙機(jī)，衛(wèi)浴是高宜，杜拉維特等。帶消洗一體機(jī)，全屋松下或者日立中央空調(diào)。配套：區(qū)位交通：地鐵4號(hào)線，地鐵6號(hào)線，地鐵3號(hào)線，公交線路多，珠江路，大學(xué)路，北京路，新新路，南三環(huán)等主干道，連霍高速。區(qū)位教育：礦大，師大，礦大附中，大學(xué)路實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)到初中），江蘇師大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，嬌山湖小學(xué)，鳳凰山初中。區(qū)位商業(yè)：銅山萬達(dá)，大豐壹方城，大潤發(fā)，農(nóng)貿(mào)市場，怡和廣場，規(guī)劃金地商業(yè)16萬方，規(guī)劃嬌山湖500畝水街。區(qū)位醫(yī)療：新一院，銅山中醫(yī)院，銅山婦幼保健院。區(qū)位休閑：佛手山公園，云龍湖，嬌山湖，泉山森林海，龍腰山公園，無名山公園。項(xiàng)目優(yōu)勢：4號(hào)線和6號(hào)線(規(guī)劃中)雙地鐵，萬科物業(yè)，稀缺濱水住區(qū)，小區(qū)內(nèi)部配套豐富，例如沿街商業(yè)，健身會(huì)所，24班幼兒園，大門.中軸帶.山水劇場組成三重景觀帶，恒溫游泳池，網(wǎng)球場等，電梯人臉識(shí)別，免接觸直接入戶，獨(dú)立入戶電梯隱私效果好，門口可利用空間大，戶型貼合市場且裝標(biāo)高(雙陽臺(tái)落地窗，松下或日立全屋中央空調(diào),洋房升級(jí)為智能馬桶，全屋壁紙，窗戶陽臺(tái)為斷橋鋁材質(zhì)配雙層隔音玻璃內(nèi)置百葉窗),南師附小施教區(qū)，客戶圈層優(yōu)質(zhì)。項(xiàng)目劣勢：價(jià)格周邊新盤最高，面積段偏大。141洋房主臥沒有電視墻，而且141主臥飄窗太小，采光面不好。地段周邊配套不成熟。1.1.4開發(fā)限制風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目所在城市徐州如今正在打造公園型城市，那么城市的的開發(fā)與建設(shè)勢必會(huì)受到多重條件的限制。首先需要防治大氣污染，徐州市的大氣污染防攻辦以及相關(guān)部門最新發(fā)布的《徐州市建筑工地和渣土運(yùn)輸揚(yáng)塵污染標(biāo)準(zhǔn)化治理實(shí)施意見》，文件對(duì)工程施工各方面作出了硬性實(shí)施規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并制定了相關(guān)強(qiáng)制措施，如果有施工方單位違反了規(guī)定，那么將會(huì)收到嚴(yán)厲的處罰。冬季施工，無證施工的現(xiàn)象仍然存在，所以我們需要合理地制訂施工計(jì)劃，同時(shí)密切與政府有關(guān)部門進(jìn)行溝通。相關(guān)部門的要求規(guī)定，房企開發(fā)的項(xiàng)目必須在上房時(shí)上交成品住宅。項(xiàng)目的預(yù)制裝配了也做了硬性規(guī)定，需要滿足相應(yīng)的指標(biāo)，該要求可能會(huì)導(dǎo)致施工周期的延長，施工成本的增加，徐州的各個(gè)家房企都需要謹(jǐn)慎對(duì)待如此重大挑戰(zhàn)。1.1.5價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)該地塊地價(jià)較高，高價(jià)樓盤不斷推高了樓王的天花板，把項(xiàng)目的盈利空間壓縮至一個(gè)比較低的程度，周圍限價(jià)競品盤的價(jià)格沖擊對(duì)板塊內(nèi)意向客戶群體的心理影響也十分的大，和平府項(xiàng)目開盤定價(jià)階段需要精心策劃，制定可攻可守的策略。1.2風(fēng)險(xiǎn)程度評(píng)估在這個(gè)部分我們主要制訂一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)估圖，此圖的主要內(nèi)容是對(duì)和平府項(xiàng)目的各個(gè)種類的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，由此來判斷各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。讓我們項(xiàng)目的有關(guān)策劃部門能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，大大降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，達(dá)到減少項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失的目的。評(píng)估表如圖6-1所示，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的劃定如圖6-2所示。圖6-1風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)估圖圖6-2風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的劃分與評(píng)定所以說在分析風(fēng)險(xiǎn)的過程中，我們需要采取應(yīng)對(duì)對(duì)策來避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生或者說減小發(fā)生的概率，為項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展提供保障。1.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議通過對(duì)上述內(nèi)容的分析，我們推薦了以下幾種對(duì)策來規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（1）深化品牌形象，提高項(xiàng)目的品牌競爭力。主要是對(duì)項(xiàng)目的品牌價(jià)值做強(qiáng)有力的講解，比如項(xiàng)目自主研發(fā)的健康TED社區(qū)，它以舒適、珍享、兼愛為主題。中南產(chǎn)品遵循寬·薄·明·透·亮的理念打造的健康社區(qū)。健康的居住——住宅性能帶來的居住舒適度；健康生活——愛與陪伴營造的美好生活場景；健康的修為——陶冶德行帶來的精神實(shí)際升華是TED社區(qū)組成的核心。同時(shí)強(qiáng)化中南置地的品牌理念，中南置地作為中南建設(shè)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)旗艦品牌，在母集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)鏈融合聯(lián)動(dòng)的支持下，近年來實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，到目前我們?cè)谥袊康禺a(chǎn)排名第16位。中南置地一直遵循“美好就現(xiàn)在”的企業(yè)理念，在全國已經(jīng)有100座城市/360個(gè)項(xiàng)目/共計(jì)120萬業(yè)主，快速發(fā)展的同時(shí)中南也獲得了很多榮譽(yù)，像“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)”、“2018中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”、“2018中國商業(yè)地產(chǎn)TOP10”等多項(xiàng)榮譽(yù)，旗下物業(yè)公司具備國家一級(jí)物業(yè)資質(zhì)。在產(chǎn)品研發(fā)方面中南也是屢獲大獎(jiǎng)，先后榮獲27項(xiàng)金盤獎(jiǎng)10項(xiàng)國際設(shè)計(jì)類大獎(jiǎng)。（2）集團(tuán)總部需要斟酌定價(jià)。首先本項(xiàng)目在競爭關(guān)系中，它的定價(jià)不應(yīng)低于在售一級(jí)競品的價(jià)格；大盤定價(jià)需體現(xiàn)長時(shí)段下客戶、產(chǎn)品、配套的演變，有較為，明確的漲幅推演。（3）施工的安排需要做全面的統(tǒng)籌安排。當(dāng)發(fā)生無證施工的現(xiàn)象時(shí)，與政府有關(guān)部門的溝通一定要更加密切，充分利用現(xiàn)有資源保證現(xiàn)場提前開工并正常施工，盡量規(guī)避后期處罰。如果在冬季施工的話，我們需要做出相應(yīng)的專項(xiàng)施工方案。實(shí)時(shí)關(guān)注天氣，提前計(jì)劃好施工步驟與程序，受低溫影響比較大的工序我們就把它提前或者靠后，工程質(zhì)量一定切實(shí)保證。（4）提高品牌競爭力。充分利用前期企業(yè)品牌產(chǎn)品，比如云龍府，中山府等項(xiàng)