房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究試題》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的核心內(nèi)容是（）。A.市場分析B.技術(shù)方案分析C.經(jīng)濟(jì)評價D.風(fēng)險分析答案：C2.某項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為1200萬元，基準(zhǔn)收益率為10%，則該項目（）。A.不可行，因為未考慮投資回收期B.可行，因為FNPV大于0C.不可行，因為基準(zhǔn)收益率過高D.無法判斷，需結(jié)合IRR分析答案：B3.下列哪項不屬于土地獲取成本的構(gòu)成？（）A.土地出讓金B(yǎng).城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費C.建筑安裝工程費D.拆遷補償安置費答案：C4.動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金時間價值B.是否包含建設(shè)期C.是否計算殘值D.是否考慮通貨膨脹答案：A5.房地產(chǎn)市場調(diào)研中，“潛在購房群體的年齡分布”屬于（）分析內(nèi)容。A.供給B.需求C.價格D.競爭答案：B6.某項目總投資5億元，其中資本金1.5億元，銀行貸款3.5億元，年利率6%，則項目的資本金比例為（）。A.30%B.70%C.42.86%D.58.33%答案：A7.敏感性分析的目的是（）。A.確定項目風(fēng)險的概率分布B.找出影響項目效益的關(guān)鍵因素C.計算項目的盈虧平衡點D.評估社會影響答案：B8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的“開發(fā)期”通常包括（）。A.前期和銷售期B.前期和建造期C.建造期和租售期D.策劃期和驗收期答案：B9.下列哪項屬于國民經(jīng)濟(jì)評價中的轉(zhuǎn)移支付？（）A.原材料費用B.銷售稅金C.工資支出D.設(shè)備購置成本答案：B10.某項目預(yù)計年銷售收入8000萬元，可變成本3000萬元，固定成本2000萬元，銷售稅金及附加率5%，則盈虧平衡時的銷售收入為（）萬元。A.4000B.5000C.6000D.7000答案：B（計算：盈虧平衡點=固定成本/(1可變成本率銷售稅率)=2000/(13000/80005%)=5000）二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要階段包括（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目后評價答案：ABC2.下列屬于動態(tài)評價指標(biāo)的有（）。A.財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）B.內(nèi)部收益率（IRR）C.靜態(tài)投資回收期D.成本利潤率答案：AB3.市場定位的主要內(nèi)容包括（）。A.產(chǎn)品定位B.客戶定位C.價格定位D.競爭定位答案：ABCD4.土地成本的構(gòu)成可能包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).契稅C.拆遷安置補償費D.土地增值稅答案：ABC5.不確定性分析的方法包括（）。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.趨勢分析答案：ABC三、判斷題（每題1分，共10分，正確打√，錯誤打×）1.可行性研究報告是項目決策的唯一依據(jù)。（）答案：×（需結(jié)合政策、市場等綜合判斷）2.財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）越大，項目效益越好。（）答案：√3.靜態(tài)投資回收期未考慮資金的時間價值。（）答案：√4.國民經(jīng)濟(jì)評價以企業(yè)利潤最大化為目標(biāo)。（）答案：×（以社會資源最優(yōu)配置為目標(biāo)）5.土地招拍掛是獲取土地的唯一方式。（）答案：×（還包括協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)讓等）6.租售期越長，項目資金回籠越慢，風(fēng)險越高。（）答案：√7.敏感性分析可以確定風(fēng)險發(fā)生的概率。（）答案：×（僅分析影響程度，不涉及概率）8.項目資本金比例越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯。（）答案：×（比例越高，杠桿效應(yīng)越低）9.成本利潤率=（總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本×100%。（）答案：√10.市場調(diào)研中，二手資料的可靠性一定低于一手資料。（）答案：×（取決于來源和質(zhì)量）四、簡答題（每題6分，共24分）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。答案：①市場分析：需求、供給、競爭、價格趨勢；②開發(fā)條件分析：土地、規(guī)劃、資金、技術(shù)；③工程方案分析：規(guī)劃設(shè)計、施工方案、材料設(shè)備；④經(jīng)濟(jì)評價：財務(wù)評價（盈利、償債、資金平衡）、國民經(jīng)濟(jì)評價；⑤風(fēng)險分析：不確定性、敏感性、概率分析；⑥結(jié)論與建議。2.財務(wù)評價與國民經(jīng)濟(jì)評價的主要區(qū)別是什么？答案：①目標(biāo)不同：財務(wù)評價以企業(yè)利潤為目標(biāo)，國民經(jīng)濟(jì)評價以社會資源最優(yōu)配置為目標(biāo)；②費用效益范圍不同：財務(wù)評價僅考慮直接收支，國民經(jīng)濟(jì)評價包括間接外部效果；③價格體系不同：財務(wù)評價采用市場價格，國民經(jīng)濟(jì)評價采用影子價格；④參數(shù)不同：財務(wù)評價用基準(zhǔn)收益率，國民經(jīng)濟(jì)評價用社會折現(xiàn)率。3.不確定性分析的方法有哪些？各自的作用是什么？答案：①盈虧平衡分析：確定項目不虧損的臨界值，判斷抗風(fēng)險能力；②敏感性分析：找出影響效益的關(guān)鍵因素，分析其變動對指標(biāo)的影響程度；③概率分析：通過概率分布計算項目效益的期望值和風(fēng)險概率，量化風(fēng)險。4.土地成本通常包括哪些內(nèi)容？答案：①土地使用權(quán)出讓金（招拍掛或協(xié)議價格）；②拆遷補償安置費（房屋補償、搬遷補助、停產(chǎn)損失等）；③相關(guān)稅費（契稅、印花稅、土地增值稅等）；④其他費用（土地登記費、評估費、土地閑置費等）。五、計算題（每題10分，共20分）1.某住宅項目總投資2.5億元，其中資本金1億元，銀行貸款1.5億元（年利率5%，按年付息，開發(fā)期2年，建成后1年還清本金）。項目開發(fā)期2年，第1年投資1.2億元（資本金0.6億元，貸款0.6億元），第2年投資1.3億元（資本金0.4億元，貸款0.9億元）。預(yù)計建成后第3年開始銷售，當(dāng)年銷售收入3億元，銷售稅金及附加率5%，管理費用為銷售收入的2%，銷售費用為3%。試計算：（1）開發(fā)期貸款利息；（2）第3年的利潤總額。答案：（1）貸款利息計算：第1年貸款利息=0.6/2×5%=0.015億元（按年中投入計息）；第2年貸款利息=（0.6+0.015+0.9/2）×5%=（0.615+0.45）×5%=0.1065/2=0.05325億元（注：正確計算應(yīng)為（年初貸款余額+當(dāng)年新增貸款/2）×利率，即（0.6+0.015）+0.9/2=0.615+0.45=1.065億元，利息=1.065×5%=0.05325億元）；總利息=0.015+0.05325=0.06825億元≈682.5萬元。（2）第3年利潤總額=銷售收入銷售稅金及附加管理費用銷售費用開發(fā)成本（不含利息，因利息屬財務(wù)費用）銷售稅金及附加=3×5%=0.15億元；管理費用=3×2%=0.06億元；銷售費用=3×3%=0.09億元；開發(fā)成本=2.5億元（總投資）；但需注意：利潤總額=銷售收入總成本費用銷售稅金及附加，總成本費用=開發(fā)成本+財務(wù)費用（利息）。本題中開發(fā)期利息0.06825億元應(yīng)計入財務(wù)費用，因此：總成本費用=2.5+0.06825=2.56825億元；利潤總額=32.568250.15=0.28175億元≈2817.5萬元。六、案例分析題（11分）背景：某開發(fā)商擬在二線城市開發(fā)一個10萬㎡的高層住宅項目，容積率3.0，土地成本2億元（含契稅），開發(fā)成本（建筑安裝、配套等）4000元/㎡，開發(fā)期2年（第1年投入50%成本，第2年投入50%），銷售期2年（第3年銷售60%，第4年銷售40%），預(yù)計銷售均價1.2萬元/㎡，銷售稅金及附加率5%，管理費用為銷售收入的3%，銷售費用為2%，基準(zhǔn)收益率10%，企業(yè)所得稅率25%。問題：（1）計算項目總銷售收入；（2）計算項目開發(fā)總成本（含土地成本、開發(fā)成本、期間費用）；（3）判斷項目財務(wù)可行性（需計算FNPV，假設(shè)現(xiàn)金流發(fā)生在年末）。答案：（1）總銷售收入=10萬㎡×1.2萬元/㎡=12億元。（2）開發(fā)總成本：①土地成本=2億元；②開發(fā)成本=10萬㎡×4000元/㎡=4億元；③期間費用：管理費用=12×3%=0.36億元；銷售費用=12×2%=0.24億元；銷售稅金及附加=12×5%=0.6億元；總成本=2+4+0.36+0.24+0.6=7.2億元（注：實際總成本應(yīng)區(qū)分開發(fā)成本與期間費用，開發(fā)成本為土地+建筑安裝=6億元，期間費用為管理+銷售+稅金=1.2億元，總成本合計7.2億元）。（3）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）計算：現(xiàn)金流分布（單位：億元）：第1年：（土地成本2億×50%+開發(fā)成本4億×50%）=（1+2）=3；第2年：（土地成本2億×50%+開發(fā)成本4億×50%）=（1+2）=3；第3年：銷售收入12×60%=7.2，扣除稅金及附加7.2×5%=0.36，管理費用7.2×3%=0.216，銷售費用7.2×2%=0.144，凈現(xiàn)金流=7.20.360.2160.144=6.48；第4年：銷售收入12×40%=4.8，扣除稅金及附加4.8×5%=0.24，管理費用4.8×3%=0.144，銷售費用4.8×2%=0.096，凈現(xiàn)金流=4.80.240.1440