房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序在線測試》模擬練習(xí)卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價程序的第一個環(huán)節(jié)是（）。A.受理估價委托B.確定估價基本事項C.簽訂估價委托合同D.制定估價作業(yè)方案答案：A2.估價基本事項中，決定估價對象、價值時點和價值類型的核心要素是（）。A.估價目的B.估價委托人C.估價機構(gòu)資質(zhì)D.估價對象狀況答案：A3.下列關(guān)于估價對象范圍界定的表述中，錯誤的是（）。A.需明確估價對象是土地、建筑物還是房地B.共有房地產(chǎn)應(yīng)注明共有份額C.已抵押房地產(chǎn)需說明抵押情況但不影響估價D.權(quán)屬不清晰的房地產(chǎn)應(yīng)要求委托人先解決權(quán)屬問題答案：C（已抵押房地產(chǎn)的抵押情況會影響其市場價值，需在估價中考慮）4.價值時點的確定應(yīng)（）。A.由估價師根據(jù)經(jīng)驗隨意確定B.與估價作業(yè)日期一致C.以估價委托合同簽訂日為準(zhǔn)D.由估價目的決定，需在合同中明確約定答案：D5.實地查勘估價對象時，必須到場的主體是（）。A.估價委托人B.房地產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員C.至少一名注冊房地產(chǎn)估價師D.物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人答案：C6.下列資料中，不屬于估價所需外部資料的是（）。A.估價對象的權(quán)屬證書B.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)C.城市規(guī)劃文件D.同類房地產(chǎn)租金水平統(tǒng)計答案：A（權(quán)屬證書屬于估價對象自身資料）7.估價作業(yè)方案中，“時間進(jìn)度安排”的核心是（）。A.確保估價報告在合同約定期限內(nèi)完成B.優(yōu)先安排實地查勘時間C.預(yù)留足夠時間進(jìn)行報告審核D.以上都是答案：D8.選用估價方法時，對同一估價對象應(yīng)（）。A.僅選用一種最適用的方法B.至少選用兩種以上方法C.必須同時使用市場法、收益法和成本法D.根據(jù)委托人要求選擇方法答案：B9.估價結(jié)果確定時，對不同方法測算出的結(jié)果進(jìn)行綜合的主要依據(jù)是（）。A.估價師的主觀判斷B.各方法的適用程度和測算結(jié)果的合理性C.委托人對結(jié)果的預(yù)期D.行業(yè)慣例答案：B10.估價報告審核的重點不包括（）。A.估價依據(jù)是否充分B.估價方法選用是否合理C.估價結(jié)果是否符合委托人要求D.實地查勘記錄是否完整答案：C（審核應(yīng)基于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而非委托人要求）二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.受理估價委托時，估價機構(gòu)需審查的內(nèi)容包括（）。A.估價目的是否合法B.估價對象是否屬于本機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍C.委托人是否具有完全民事行為能力D.估價所需資料是否齊全答案：ABCD2.確定估價基本事項時，需明確的內(nèi)容有（）。A.估價目的B.價值時點C.價值類型D.估價對象答案：ABCD3.實地查勘的主要工作內(nèi)容包括（）。A.核對估價對象與權(quán)屬證書是否一致B.觀察估價對象的實物狀況C.拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況的照片D.記錄周邊環(huán)境和區(qū)域因素答案：ABCD4.估價作業(yè)方案應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價方法的選用B.人員分工及進(jìn)度安排C.需要搜集的資料清單D.估價風(fēng)險分析答案：ABCD5.估價資料歸檔的內(nèi)容包括（）。A.估價委托合同B.實地查勘記錄C.估價報告原稿D.委托人的財務(wù)報表答案：ABC（委托人財務(wù)報表不屬于估價資料歸檔范圍）三、判斷題（每題2分，共10分，正確打“√”，錯誤打“×”）1.估價委托可以通過口頭形式達(dá)成，無需簽訂書面合同。（）答案：×（必須簽訂書面估價委托合同）2.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來，具體由估價目的決定。（）答案：√3.實地查勘時，若估價對象為已出租的住宅，可僅查看外部狀況，無需進(jìn)入室內(nèi)。（）答案：×（必須查看內(nèi)部狀況，除非有正當(dāng)理由無法進(jìn)入并在報告中說明）4.估價方法測算結(jié)果出現(xiàn)較大差異時，應(yīng)直接采用其中一種結(jié)果作為最終估價結(jié)果。（）答案：×（需分析差異原因，調(diào)整參數(shù)或補充資料后綜合確定）5.估價報告交付后，估價資料只需保存5年即可銷毀。（）答案：×（至少保存15年，法定評估業(yè)務(wù)保存30年）四、簡答題（每題8分，共24分）1.簡述房地產(chǎn)估價程序的主要環(huán)節(jié)。答案：主要環(huán)節(jié)包括：（1）受理估價委托；（2）確定估價基本事項（估價目的、對象、時點、價值類型）；（3）制定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）選用估價方法進(jìn)行測算；（7）確定估價結(jié)果；（8）撰寫估價報告；（9）審核估價報告；（10）交付估價報告；（11）保存估價資料。2.實地查勘估價對象時，估價師應(yīng)重點記錄哪些內(nèi)容？答案：應(yīng)重點記錄：（1）估價對象的實物狀況（如建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、完損程度等）；（2）權(quán)益狀況（如權(quán)屬證書信息、他項權(quán)利、租賃情況等）；（3）區(qū)位狀況（如位置、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等）；（4）拍攝能反映估價對象外觀、內(nèi)部和周邊環(huán)境的影像資料；（5）記錄查勘時間、參與人員及查勘過程中發(fā)現(xiàn)的特殊情況（如存在質(zhì)量問題、糾紛等）。3.簡述估價報告審核的主要內(nèi)容。答案：審核內(nèi)容包括：（1）估價依據(jù)是否合法、有效；（2）估價基本事項是否明確（目的、對象、時點、價值類型）；（3）資料搜集是否充分、可靠；（4）實地查勘是否到位，記錄是否完整；（5）估價方法選用是否合理，參數(shù)選取是否恰當(dāng)；（6）測算過程是否嚴(yán)謹(jǐn)，邏輯是否清晰；（7）估價結(jié)果是否合理，與類似房地產(chǎn)市場價格是否匹配；（8）報告格式是否規(guī)范，表述是否準(zhǔn)確，簽名蓋章是否齊全。五、案例分析題（共31分）案例1（15分）：甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其位于市中心的一棟辦公樓進(jìn)行市場價值評估。委托合同約定價值時點為2023年6月30日，估價報告需在7月15日前提交。具體過程如下：（1）估價師小王單獨前往查勘，因乙公司工作人員未到場，僅拍攝了辦公樓外觀照片；（2）搜集資料時，僅采用了乙公司提供的2021年的權(quán)屬證書（未核實最新狀態(tài)）；（3）選用市場法時，選取了3個2022年成交的類似辦公樓案例，未進(jìn)行交易日期修正；（4）測算結(jié)果中，市場法結(jié)果為8000萬元，成本法結(jié)果為7500萬元，直接取算術(shù)平均數(shù)7750萬元作為最終結(jié)果；（5）報告完成后，由小王直接簽字蓋章后交付乙公司。問題：指出上述過程中的錯誤，并說明正確做法。答案：錯誤及正確做法如下：（1）錯誤：估價師小王單獨查勘且未要求委托人到場。正確做法：實地查勘需至少2名注冊估價師，且應(yīng)要求委托人或相關(guān)權(quán)利人到場，若無法到場需在報告中說明。（2）錯誤：未核實權(quán)屬證書最新狀態(tài)。正確做法：應(yīng)通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢確認(rèn)估價對象當(dāng)前權(quán)屬狀況（如是否存在抵押、查封等）。（3）錯誤：未對可比實例進(jìn)行交易日期修正。正確做法：可比實例成交日期（2022年）與價值時點（2023年6月30日）間隔超過1年，需根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正。（4）錯誤：直接取算術(shù)平均數(shù)確定結(jié)果。正確做法：應(yīng)分析兩種方法的適用程度（如市場法更適用于成熟市場的辦公樓），判斷測算結(jié)果的合理性后，采用加權(quán)平均或其他合理方式綜合確定。（5）錯誤：報告未經(jīng)過審核直接交付。正確做法：估價報告需經(jīng)至少一名注冊估價師審核，確認(rèn)內(nèi)容無誤后由所有參與估價的注冊估價師簽字蓋章，再交付委托人。案例2（16分）：2023年8月，某估價機構(gòu)接受法院委托，對某套因債務(wù)糾紛需拍賣的住宅進(jìn)行司法拍賣估價。價值時點為2023年8月10日。估價師完成以下工作：（1）因委托人（法院）提供了不動產(chǎn)權(quán)證書，未實地查勘即開始測算；（2）考慮到拍賣房地產(chǎn)可能快速變現(xiàn)，確定價值類型為“快速變現(xiàn)價值”；（3）選用收益法時，以估價對象當(dāng)前空置為由，未采用租金數(shù)據(jù)；（4）最終結(jié)果確定為市場價值的80%，理由是“拍賣需快速變現(xiàn)”；（5）報告中僅注明“根據(jù)法院要求，價值類型為快速變現(xiàn)價值”，未說明定義和依據(jù)。問題：分析上述做法是否符合估價程序要求，若不符合請說明理由。答案：（1）不符合。理由：司法拍賣估價必須實地查勘估價對象，以確認(rèn)其實際狀況（如是否存在占用、損壞等），未查勘違反程序要求。（2）不符合。理由：司法拍賣估價的價值類型通常為市場價值，若需采用快速變現(xiàn)價值，需在估價委托合同中明確約定，并在報告中充分說明定義、依據(jù)及與市場價值的差異。（3）不符合。理由：收益法測算需基于客觀租金水平，即使估價對象當(dāng)前空置，也應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的客觀租金，而