XX煙臺(tái)工程開展定位報(bào)告二零一一年十月目錄：序言——起源于1000畝的遐想……第一局部市場(chǎng)概述——城市開展能否支撐工程的開發(fā)？第二局部工程分析——工程是否具有良好開展?jié)撡|(zhì)？第三局部工程開展規(guī)劃——大盤思路下的多元化開發(fā)。第四局部經(jīng)濟(jì)概算——經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指導(dǎo)下的品牌開展之路。序言：——起源于1000畝的遐想……

1000畝大盤1000畝大盤對(duì)于任何一個(gè)城市意義都不僅于簡(jiǎn)單的開發(fā)建設(shè)。對(duì)于煙臺(tái)，對(duì)于福山更是如此。對(duì)于建成區(qū)35.6平方公里，全區(qū)人口25萬(wàn)的福山區(qū)，千畝大盤的綜合開發(fā)將為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)一座新城！項(xiàng)目目前不僅現(xiàn)在是城市近區(qū)域開發(fā)體量最大的項(xiàng)目，而且在未來(lái)幾年都將成為城市發(fā)展建設(shè)大布局中不可或缺的重要版圖。這里，是一座即將崛起的新城，一座承載城市未來(lái)開展的新城！我們?nèi)绾螕纹鹨蛔鞘械拿魈?？我們的思考：借助城市開展的大趨勢(shì)，建設(shè)城市開展的新標(biāo)桿！區(qū)域綜合開發(fā)建設(shè)，打造城市生活新中心。傳承地域文化，融匯城市氣質(zhì)。城市形象生活形象文化形象未來(lái)之城，開展之城因此，我們認(rèn)為工程初步的開發(fā)構(gòu)思在于將城市與工程有機(jī)結(jié)合起來(lái)。打造城市未來(lái)新名片4城市的+項(xiàng)目的融合高品質(zhì)生活大盤1承載城市生活文化特質(zhì)2做責(zé)任開發(fā)者5塑造城市人文生活內(nèi)涵3第一局部市場(chǎng)概述——城市開展能否支撐大盤開發(fā)？福山區(qū)位于煙臺(tái)城區(qū)西南部，東鄰芝罘區(qū)、萊山區(qū)；北接開發(fā)區(qū)，并與之共同形成以機(jī)械加工、電子、信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的西部產(chǎn)業(yè)中心。根據(jù)政府規(guī)劃，未來(lái)三到五年，福山區(qū)將逐步形成以“居住〞為核心主題、以深厚的文化積淀、質(zhì)樸的人文氣息為特色的人文宜居區(qū)域，努力打造成煙臺(tái)市最適宜居住的后花園。市場(chǎng)概述/位置福山區(qū)依托山水島林自然特色，以內(nèi)夾河和河濱路為線，調(diào)整、完善夾河島、青龍山、芝陽(yáng)山等一系列重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃，構(gòu)建規(guī)模性、高檔次綠化帶，擴(kuò)展水域生態(tài)空間，形成北接開發(fā)區(qū)、南連門樓水庫(kù)的生態(tài)型城市景觀帶。先后開展了內(nèi)外夾河綜合治理、門樓水庫(kù)水源修養(yǎng)林等生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)工程。近年來(lái)，城區(qū)綠化投入達(dá)1.5億元。城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35.8%，銀湖濕地自然保護(hù)區(qū)成為省級(jí)保護(hù)區(qū)。市場(chǎng)概述/環(huán)境市場(chǎng)概況/人文市場(chǎng)概況/經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)概況/城市規(guī)劃市場(chǎng)概況/房地產(chǎn)開展〔一〕2021年福山區(qū)整體消化量32.4萬(wàn)㎡，新增供給面積36.82萬(wàn)㎡，新增面積根本已經(jīng)面世，市場(chǎng)供給量充足；市場(chǎng)去化主要以剛性需求為主，青年置業(yè)為主流消費(fèi)群體；去化產(chǎn)品主要以緊湊型兩居和三居多層類產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡送；2021年上半年煙臺(tái)市福山區(qū)樓盤成交量為1740套。1-4月份，福山區(qū)成交量較低，5月份成交量暴漲到374套，在6月份，萬(wàn)科假日風(fēng)景等工程開盤，成交量到達(dá)826套。從原始數(shù)據(jù)來(lái)看，福山區(qū)的大局部房源房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定在了5200-5500元/㎡。房?jī)r(jià)最高的為麗景佳園，均價(jià)已經(jīng)突破了6000元/㎡。不過(guò)個(gè)別遠(yuǎn)離中心區(qū)域的樓盤房?jī)r(jià)較低，如瀾溪鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)僅為3500元/㎡，拉低了福山區(qū)樓市的整體房?jī)r(jià)。隨著東部海景資源的漸趨飽和，西部?jī)?nèi)陸市場(chǎng)受到重視。隨著配套設(shè)施的逐步完善以及不少高端樓盤的出現(xiàn)，福山區(qū)未來(lái)將成為開展后勁巨大的區(qū)域。市場(chǎng)概況/房地產(chǎn)開展〔二〕市場(chǎng)概況/小結(jié)1福山區(qū)擁有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，未來(lái)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)消費(fèi)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2福山區(qū)規(guī)劃完善，未來(lái)南部及夾河地帶將成為開發(fā)的重點(diǎn)，為地塊未來(lái)發(fā)展?fàn)I造良好的前景。3房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，洼地效應(yīng)逐步消失，如何提高項(xiàng)目自身吸引力，爭(zhēng)取更廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)成為長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵。4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)的大盤將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)，如何發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目風(fēng)格必須重視。從目前來(lái)看，我們認(rèn)為：工程是機(jī)遇，更是風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，如何整合工程優(yōu)勢(shì)資源，降低工程風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，成為面臨重要課題。第二局部工程分析——工程是否具有良好開展?jié)撡|(zhì)？工程分析/SWOT分析1、地塊面積大，地勢(shì)比較平整，利于整體規(guī)劃布局；2、交通便利，連接城市中心；3、地塊靠山臨河，自然資源優(yōu)越；4、周邊原有居住區(qū)，為工程開展奠定良好的市場(chǎng)認(rèn)知根底；5、地塊主要以底層建筑及農(nóng)業(yè)用地為主，不存在污染問(wèn)題；6、拆遷安置工作進(jìn)展順利，已經(jīng)與拆遷村達(dá)成相關(guān)協(xié)議；工程分析/SWOT/S優(yōu)勢(shì)建設(shè)中的青龍山文化廣場(chǎng)1、所屬區(qū)域?qū)儆谖磥?lái)開展區(qū)域，目前整體形象不成熟；2、根底生活配套設(shè)施有待提高；3、臨近高速公路，噪聲、尾氣及粉塵污染不容無(wú)視；4、村遷工作，前期工作壓力大。工程分析/SWOT/W劣勢(shì)工程分析/SWOT/O時(shí)機(jī)工程分析/SWOT/T威脅香逸中央星河城海信慧園工程分析/SWOT/小結(jié)：潛質(zhì)綜合來(lái)看，項(xiàng)目擁有良好的自然資源條件、交通條件以及基礎(chǔ)性生活配套，具備發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)潛質(zhì)。機(jī)遇項(xiàng)目所屬福山區(qū)是煙臺(tái)未來(lái)城市規(guī)劃中重要一環(huán)；南部地區(qū)發(fā)展隨著城市重點(diǎn)項(xiàng)目的打造在未來(lái)有機(jī)會(huì)成為福山新的經(jīng)濟(jì)生活區(qū)，直接為項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。威脅目前來(lái)看，市場(chǎng)主要項(xiàng)目集中于福海路及濱河路，城市中心及北部，南部居住生活在當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念中價(jià)值認(rèn)知有限，且成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的前期瓜分使得項(xiàng)目蓄客難度加大。我們認(rèn)為：優(yōu)劣勢(shì)的轉(zhuǎn)化根本上在于創(chuàng)新和資源整合工程分析/SWOT/優(yōu)劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：對(duì)優(yōu)勢(shì)資源整合和劣勢(shì)躲避：地大平整交通便捷拆遷安置形象不成熟南部規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一規(guī)劃，聘請(qǐng)與我方有著長(zhǎng)期良好合作的全球知名規(guī)劃景觀設(shè)公司澳大利亞柏濤、香港土木組合作；打造城市市政新配套，公共交通網(wǎng)絡(luò)、道路形象；與城市重大事件相結(jié)合，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛；配合城市形象提升，展示形象；樹立誠(chéng)信責(zé)任開發(fā)形象，營(yíng)造先期市場(chǎng)認(rèn)知；產(chǎn)品、市場(chǎng)營(yíng)銷的創(chuàng)新配套不完善整體多元化開發(fā)，實(shí)現(xiàn)工程與城市配套升級(jí)；利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，著力打造高品質(zhì)創(chuàng)新樓盤；以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引客群；利用項(xiàng)目區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，吸引福山區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)周邊客源；結(jié)合城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，吸引客源；勾勒未來(lái)周邊配套，發(fā)揮規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；結(jié)合城市重點(diǎn)事件營(yíng)銷，恰當(dāng)選擇入市時(shí)機(jī)，打造市場(chǎng)熱點(diǎn)；以產(chǎn)品創(chuàng)新為亮點(diǎn)，避免與區(qū)內(nèi)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；以營(yíng)銷創(chuàng)新為手段，分流區(qū)內(nèi)項(xiàng)目客流；工程分析/SWOT/小結(jié)：開展之路：第三局部工程開展規(guī)劃

——大盤思路下的多元化開發(fā)。工程開展規(guī)劃/整體布局整體布局說(shuō)明：①區(qū)為城市綜合區(qū)；②區(qū)為核心居住區(qū)；③區(qū)為回遷安置區(qū)；④區(qū)為文化商街④④③②①1區(qū)城市綜合區(qū)工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/開發(fā)模式HOTEL酒店APARTMENT公寓OFFICE商務(wù)辦公PARK游樂(lè)場(chǎng)Cinema影劇院SHOPPINGMALL購(gòu)物中心HOPSCOAHOPSCOA開發(fā)模式：工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/效果示意OFFICE商務(wù)中心HOTEL酒店APARTMENT公寓SHOPPINGMALL購(gòu)物中心PARK游樂(lè)場(chǎng)Cinema影劇院工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/SHOPPINGMALL購(gòu)物中心游樂(lè)場(chǎng)主要在購(gòu)物中心地下一層及底層，總建筑面積1.5萬(wàn)㎡；以兒童及青少年運(yùn)動(dòng)活動(dòng)為主題打造未來(lái)福山地區(qū)輻射周邊區(qū)域的游樂(lè)中心；主要游樂(lè)工程：室內(nèi)溜冰場(chǎng)、卡丁車練習(xí)場(chǎng)、旋轉(zhuǎn)木馬、投籃類游戲、斯諾克臺(tái)球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)館、街舞場(chǎng)館、動(dòng)漫城等工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/PARK游樂(lè)場(chǎng)工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/OFFICE商務(wù)中心商務(wù)中心將打造成福山地區(qū)地標(biāo)性建筑，采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，總建面在4萬(wàn)㎡；商務(wù)中心以獨(dú)立式商務(wù)辦公空間為主，集中設(shè)立中小型會(huì)議中心、咖啡廳、休閑會(huì)館，滿足多種商務(wù)需求；根本配套包括：豪華商務(wù)大堂、高速直達(dá)電梯、獨(dú)立辦公設(shè)施、中央空調(diào)系統(tǒng)等；影劇院總建筑面積1萬(wàn)㎡；影院：配備現(xiàn)代化放映條件，實(shí)現(xiàn)全球電影同步上映、話劇及戲劇演出、3D電影放映、重要賽事及活動(dòng)直播等；劇院：打造地區(qū)一流的演藝條件，滿足大中型文藝演出及大型活動(dòng)的需要，成為區(qū)域文化傳播的新陣地；合作對(duì)象：金逸國(guó)際影城、博納國(guó)際影城等。工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/Cinema影劇院工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/HOTEL酒店工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/APARTMENT公寓城市綜合區(qū)HOPSCOA開發(fā)模式城市新亮點(diǎn)城市新魅力城市新形象居民休閑消費(fèi)新場(chǎng)所城市文化傳播新渠道融合區(qū)域優(yōu)勢(shì)造新城工程開展規(guī)劃/①區(qū)為城市綜合區(qū)/綜述開發(fā)設(shè)想：無(wú)論您是商務(wù)還是居家人士；無(wú)論您在8小時(shí)內(nèi)還是外；這里都可以讓您輕松找到屬于您的生活方式。用城市綜合區(qū)核心魅力，融合青龍山休閑旅游概念，成就片區(qū)的和諧開展。2區(qū)核心居住區(qū)工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/區(qū)域托斯卡納(意文Toscana,英文Tuscany〕與現(xiàn)代風(fēng)格相區(qū)別，西式風(fēng)格建筑通過(guò)柔和的色彩和優(yōu)美的建筑造型更容易營(yíng)造溫暖舒適的視覺(jué)環(huán)境，更表達(dá)出工程對(duì)人的關(guān)心。建筑風(fēng)格顯以寬檐紅瓦頂和黃色(也有桔紅和粉色)墻(材料多為土或石灰)，廣場(chǎng)周圍那么多廊柱騎樓。通過(guò)采用天然材料，如石頭、木頭和灰泥來(lái)表現(xiàn)建筑的肌理。托斯卡納風(fēng)格的建筑通常在入口處設(shè)置富有戲劇性的塔或是圓形大廳。庭院內(nèi)設(shè)有噴泉、壁式、壁爐、鐵藝圍欄、百葉窗等等。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/建筑風(fēng)格建筑類型包括：小高層、多層普通住宅、花園洋房等；產(chǎn)品類型包括：普通平層住宅、高層電梯住宅、電梯洋房、復(fù)式洋房、躍層洋房等；面積規(guī)劃：普通住宅80—90㎡、高層電梯住宅80—110㎡、電梯洋房100—120㎡、復(fù)式洋房120—150㎡、躍層洋房130—180㎡。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/開發(fā)類型庭院洋房類型多層類型高層類型水景主題利用夾河自然優(yōu)勢(shì)，通過(guò)明/暗的河道、水渠修建，將夾河水有控制的引入居住區(qū)，打造湖—池—溪—噴泉的綜合水景體系。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/園區(qū)景觀立體綠植系統(tǒng)由草地、花卉、小灌木、小喬木、高大喬木組成的立體園林系統(tǒng)，創(chuàng)造綠色健康生態(tài)舒適的居住環(huán)境，打造公園式生活享受。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/綠化景觀工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/建筑小品地?zé)峁┡?，溫泉配套小區(qū)統(tǒng)一采用地?zé)峁┡?，中央高端物業(yè)〔洋房類〕地?zé)崴畬９?，在家即可洗溫泉浴。直飲水系統(tǒng)每戶安裝獨(dú)立凈水系統(tǒng)，層層過(guò)濾健康、平安從飲水開始。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/生活設(shè)施太陽(yáng)能集熱系統(tǒng)小區(qū)統(tǒng)一安裝太陽(yáng)能熱水設(shè)施，24小時(shí)為用戶提供熱水；小區(qū)公共區(qū)域用電統(tǒng)一采用太陽(yáng)能發(fā)電，節(jié)能高效；外墻保溫及中水回收系統(tǒng)嚴(yán)格按照國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)建筑的節(jié)能減排；中水回收，滿足公共綠化灌溉及衛(wèi)生間用水需求；工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/節(jié)能配套九年一貫制學(xué)校學(xué)校坐落于核心區(qū)的重要位置，是工程提升形象，打造教育優(yōu)勢(shì)，提高工程市場(chǎng)知名度的重要環(huán)節(jié)；能以優(yōu)越的條件引入全國(guó)知名學(xué)校進(jìn)駐，打造區(qū)域教育優(yōu)勢(shì)將是我們重要工作。引進(jìn)名校：煙臺(tái)一中，煙臺(tái)二中，煙臺(tái)三中等工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/教育配套工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/戶型特色大尺度飄窗設(shè)計(jì)敞開式陽(yáng)光休閑空間工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/戶型特色挑空客廳及躍層設(shè)計(jì)入戶花園及錯(cuò)層、飄窗平安防范系統(tǒng)：包括出入口管理外圍紅外線保安閉路電視監(jiān)控家居自動(dòng)報(bào)警樓宇可視對(duì)講24小時(shí)保安巡更工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/安保設(shè)施公交配套：打造城市公共交通線路，連接南部片區(qū)與城市中心，方便居民出行；地下通道：為減少交通隱患，通過(guò)地下步行通道將工程商業(yè)區(qū)、文化街與青龍山文化廣場(chǎng)連接，更好的效勞當(dāng)?shù)厝嗣裆?；主干道綠化：升級(jí)城市主干道英特爾綠化，通過(guò)綠植、硬質(zhì)步行道路鋪設(shè)打造城市交通新形象。工程開展規(guī)劃/②區(qū)為核心居住區(qū)/市政配套3區(qū)回遷安置區(qū)工程開展規(guī)劃/③區(qū)為回遷安置區(qū)/區(qū)域回遷安置區(qū)【工作進(jìn)展】目前與拆遷村保持著良好的溝通和合作，拆遷前期工作進(jìn)展順利；【產(chǎn)品類型】根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣，主要以普通多層建筑為主，搭配少局部高層類產(chǎn)品；【回遷區(qū)意義】是工程展示責(zé)任心和提高市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度的重要環(huán)節(jié)?！驹O(shè)計(jì)原那么】建設(shè)外觀既要美觀又要考慮與未來(lái)核心區(qū)的聯(lián)系與區(qū)別；【建筑風(fēng)格】：簡(jiǎn)約歐陸風(fēng)格工程開展規(guī)劃/③區(qū)為回遷安置區(qū)/概況戶型設(shè)計(jì)：符合當(dāng)?shù)鼐用裆钕M(fèi)習(xí)慣，戶型主朝向以南為主，客廳、主臥、朝陽(yáng)設(shè)計(jì)；戶型方正，通透，具有良好的采光和通風(fēng)效果；布局合理，防止不必要的面積浪費(fèi)；室內(nèi)配套設(shè)施齊全，水、電、暖、天然氣、網(wǎng)絡(luò)、等一應(yīng)俱全。工程開展規(guī)劃/③區(qū)為回遷安置區(qū)/戶型結(jié)構(gòu)景觀園林回遷組團(tuán)中采用硬質(zhì)景觀與軟質(zhì)景觀相結(jié)合的方式，營(yíng)建舒適居住環(huán)境；景觀園林將由中心景觀——組團(tuán)景觀——樓間景觀共同構(gòu)成；工程開展規(guī)劃/③區(qū)為回遷安置區(qū)/景觀園林中央景觀組團(tuán)景觀樓間景觀工程開展規(guī)劃/③區(qū)為回遷安置區(qū)/節(jié)能概念外墻保溫示意斷橋隔熱門窗雙層中空玻璃中央集中地暖系統(tǒng)4區(qū)文化商街工程開展規(guī)劃/④區(qū)為文化商街/區(qū)域文化商街主要沿英特爾路及西山路分布，臨近青龍山文化廣場(chǎng)。文化商街構(gòu)思立足于對(duì)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的整合、提升；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式風(fēng)格，既表達(dá)對(duì)傳統(tǒng)文化的延承，又反映與周邊環(huán)境的融合。工程開展規(guī)劃/④區(qū)為文化商街/構(gòu)思工程開展規(guī)劃/④區(qū)為文化商街/業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的啟動(dòng)主要以大型專業(yè)店帶動(dòng)為主；引進(jìn)傳統(tǒng)文化專業(yè)店：榮寶齋；榮寶齋不僅是傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，也是傳統(tǒng)文化的運(yùn)營(yíng)者。核心商家的引入將為整體市場(chǎng)的提升帶來(lái)巨大影響；工程開展規(guī)劃/④區(qū)為文化商街/經(jīng)營(yíng)規(guī)劃工程開展規(guī)劃/④區(qū)為文化商街/功能互補(bǔ)未來(lái)生活場(chǎng)景設(shè)想清晨，當(dāng)陽(yáng)光柔和的灑滿大地，呼吸著清新的空氣。街坊鄰