證券研究報(bào)告——尋找樓市復(fù)蘇線索系列報(bào)告3之【香港】行業(yè)評級：看好2025年7月摘要香港經(jīng)濟(jì)、人口、政策及金融環(huán)境全面改善，為樓市復(fù)蘇提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。?經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：香港作為全球第三大金融中心，具有國際航運(yùn)樞紐、離岸人民幣樞紐、亞太財(cái)富管理中心三重地位，是中國和國際接軌的重要窗口。金融服務(wù)占GDP近25%，貿(mào)易物流、專業(yè)服務(wù)及旅游業(yè)共同支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2023年GDP增速回暖。?人才與資本雙輪驅(qū)動：2023年人口觸底反彈至750萬，得益于“高才通”“優(yōu)才計(jì)劃”等引進(jìn)人才政策，吸引大量中產(chǎn)及高學(xué)歷人才。除此之外，中美博弈加劇，打算赴美的留學(xué)生被限制，而香港教育資源優(yōu)越、歡迎留學(xué)生赴港留學(xué)進(jìn)一步吸引人才。此外，香港個(gè)稅（薪俸稅）制度以低稅率、寬免額高、稅基窄為核心競爭力，對吸引全球人才具有顯著優(yōu)勢。中美博弈下國際資本回流，2025年港股市值攀升，教育與金融優(yōu)勢強(qiáng)化了人才和資金的聚集效應(yīng)。?購買力提升與市場回暖信號：2025年3月，香港家庭月收入中位數(shù)持續(xù)攀升至3萬港元，高收入人才以及勞動力市場結(jié)構(gòu)的改變使得香港中原租金指數(shù)從2023年回暖。與此同時(shí)，Hibor下降致使2025Q2房貸利率最低達(dá)2.35%，同時(shí)租金回報(bào)率提升達(dá)到2.6%-4.5%，租金回報(bào)率>房貸利率，支撐購房需求回暖。?政策松綁刺激需求釋放：2024年2月"撤辣"政策全面取消印花稅，稅率降低帶動內(nèi)地買家購買力度。政策放寬配合利率下行環(huán)境，推動2024年新房成交量同比大增，市場活躍度明顯提升。政策松綁帶動新房成交放量，二手房市場分化顯著。?新房市場：政策驅(qū)動成交放，2024年香港新房成交1.68萬套，同比大增59%，其中香港島成交量同比增加顯著。2024年新增供應(yīng)47棟樓，AB類小戶型（<70㎡）占比近90%，小戶型去化率較高，三房以上去化率邊際改善較大。截止2025Q2，香港私人住宅空置率降至4.6%，屬歷史低位。?二手房市場：剛需主導(dǎo)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，2024年二手房成交3.12萬套，同比增長13%，二手房市場400萬港元以下成交率上升，400萬港元以上成交量表現(xiàn)乏力。二手房占總成交量（新房+二手）比例在2024年略有回落到65%，主因政策分流需求至新房。?競爭格局集中：Top5房企（新鴻基、恒基等）占據(jù)近50%市場份額，本土巨頭與內(nèi)地房企各具優(yōu)勢，產(chǎn)品定位差異化。香港樓市復(fù)蘇啟示：政策、人口與金融需協(xié)同?復(fù)蘇核心驅(qū)動：政策端全面“撤辣”降低交易成本，需求端人才流入及低利率環(huán)境形成合力。?對內(nèi)地的啟示：一線城市可借鑒“一步到位”松綁限購限貸，降低交易稅費(fèi)；匹配人才政策與住房供應(yīng)；推動房貸利率與租金收益率正向掛鉤，激活需求。?風(fēng)險(xiǎn)提示：新房庫存較高，Hibor和匯率波動可能影響購房需求301香港的基本面變化香港新房和二手房市場分析香港房企梳理香港的基本面變化香港的基本面變化香港的基本面變化?香港四大主要支柱產(chǎn)業(yè)2023年占香港GDP的57.1%，其中金融服務(wù)占比24.9%、貿(mào)易物流18.8%、201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024 5金融服務(wù)貿(mào)易及物流.專業(yè)服務(wù)及其他工商業(yè)支援服務(wù)5香港的基本面變化?2019-2022H1年持續(xù)下行：香港人口從2019年峰值750萬緩降至2022年734萬，我們認(rèn)為香港人口下行?2023年起強(qiáng)勢反彈，2023年人口回升至750萬（同比+3.1%）：我們認(rèn)為香港人口2022年反彈主要受兩方面因素影響多高才通收入高于250萬港幣。高收入人才的引入為香港樓市的租賃和購買優(yōu)才計(jì)劃2023年獲準(zhǔn)數(shù)達(dá)歷史峰值（同比+35歐美治安問題推動"返港潮"香港的基本面變化77政策優(yōu)才計(jì)劃高才通計(jì)劃專才計(jì)劃留學(xué)進(jìn)修計(jì)劃新資本投資者入境計(jì)劃獻(xiàn)獲批率高（89%）、雇主擔(dān)保制香港的基本面變化?香港個(gè)稅（薪俸稅）制度以低稅率、寬免額高、稅基窄為核心競爭力，其獨(dú)特設(shè)計(jì)對吸引全球人才具有顯著優(yōu)勢?以年薪100萬金融從業(yè)者為例，在香港的實(shí)際稅率約為7.8%（考慮免稅部分新加坡11.5%、上海288香港的基本面變化?2025年國際資本回流香港也有較為明顯的趨勢。以香港股市為例，香港主板總市值2024H2以來持工程商科雙優(yōu)，“亞洲MIT”+82024-07-022024-08-022024-09-022024-10-022024-11-022024-12-022025-01-022025-02-022025-03-022025-04-022025-05-022025-06-022025-07-022024-07-022024-08-022024-09-022024-10-022024-11-022024-12-022025-01-022025-02-022025-03-022025-04-022025-05-022025-06-022025-07-029香港的基本面變化0香港的基本面變化2021-10-04202）：（有3年罰息期）香港的基本面變化2015-012016-012017-01港島A類港島B類港島C類港島D類港島E香港的基本面變化香港樓市分析香港樓市分析香港樓市分析0油尖旺油尖旺離島002香港樓市分析香港新房成交（私人住宅）2024年成交套數(shù)爆發(fā)0香港樓市分析50000450004000035000300002500020000150001000050000-39.51%30.00%-39.51%26.03%20.00%16.73%13.36%10.00%0.00%-6.51%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%20202021202220232024私人住宅（套，左軸）同比（%，右軸）20152016201720182019202020212022202320242014201520162017201820192020202120222023202420142015201620172018201920202021202220232024香港樓市分析200120112021200120112021香港樓市分析D類5%ED類5%2%C類9%B類33%A類51%8.006.004.002.00香港樓市分析新房改善修復(fù)顯著，二手房剛需好于改善?新房市場小戶型去化率最高，改善戶型去化率修復(fù)顯著：根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，2024年香港共推出的47個(gè)全新新盤項(xiàng)目，涉及單位總數(shù)達(dá)1.5萬套。平均去化率約為57%，較2023年全年約47.7%增加約9.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)三年新高。不同戶型的去化率年內(nèi)呈現(xiàn)上升趨勢。其中，開放式戶型推出數(shù)量最少，去化率達(dá)到59%，較2023年高出8個(gè)百分點(diǎn)。去化率提升最多的是三房或以上戶型，2023年該類單位的售出率只有約30.1%，2024年大幅增加26.9個(gè)百分點(diǎn)至約57%。?二手房市場400萬港元成為分水嶺：根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2024年香港二手房市場400萬港元以下成交數(shù)量顯著攀升，而400萬港元以上的房子成交同比下跌。/香港房企梳理香港房企梳理03香港房企梳理03香港房企梳理倍倍%%4.3%-6.5%--------03香港房企梳理1.政策松綁：從“抑制需求”到“促進(jìn)流通”風(fēng)險(xiǎn)提示行業(yè)評級與免責(zé)聲明行業(yè)的投資評級以報(bào)告日后的6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標(biāo)準(zhǔn)，定義如下：1、看好：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10%以上；2、中性：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%10%以上；3、看淡：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機(jī)構(gòu)采用不同的評級術(shù)語及評級標(biāo)準(zhǔn)。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比重。建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個(gè)人的實(shí)際情況，比如當(dāng)前的持倉結(jié)構(gòu)以及其他需要考慮的因素。投資者不應(yīng)僅僅依靠投資評級來推斷結(jié)論行業(yè)評級與免責(zé)聲明法律聲明及風(fēng)險(xiǎn)提示本報(bào)告由浙商證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批復(fù)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，經(jīng)營許可證編號為：Z39833000）制作。本報(bào)告中的信息均來源于我們認(rèn)為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱“本公司”）對這些信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不發(fā)生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。本報(bào)告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報(bào)告而視其為本公司的當(dāng)然客戶。本報(bào)告僅反映報(bào)告作者的出具日的觀點(diǎn)和判斷，在任何情況下，本報(bào)告中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的投資建議，投資者應(yīng)當(dāng)對本報(bào)告中的信息和意見進(jìn)行獨(dú)立評估，并應(yīng)同時(shí)考量各自的投資目的、財(cái)務(wù)狀況和特定需求。對依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，本公司及/或其關(guān)聯(lián)人員均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。本公司的交易人員以及其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報(bào)告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點(diǎn)。本公司沒有將此意見及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。本公司的資產(chǎn)管理公司、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見或建議不一致的投資決策。本報(bào)告版權(quán)均歸本公司所有，未經(jīng)本公司事先書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以任何形式復(fù)制、發(fā)布、傳播本報(bào)告的全部或部分內(nèi)