江油工程地塊市場調(diào)研報告二〇一二年六月十二日江油明月新城規(guī)劃首要問題1、開發(fā)的經(jīng)濟本錢與時間本錢：假設(shè)去量較慢，本工程的風險較高；2、目前江油的土地存量情況：未來江油出現(xiàn)大規(guī)模土地放量〔新城、江東〕，擠壓市場；4、土地成交價格：土地成交價格是本工程利潤率的重要組成。難題

現(xiàn)狀當?shù)刈顭徜N工程：2年銷售500套新增未售、在售工程：40余個龍溪谷〔熱銷高端盤，高層均價4300元㎡〕：2021年開盤至今，高層500套去量400套,別墅200套銷售120余套；雍景灣〔熱銷低端盤，優(yōu)惠后均價3300元㎡〕：2021年開盤，至今去量400多套；主要在售工程：6個今明2年待開發(fā)工程：？難題

難題

看上去很美的明月新城江油人更多的是期待明月新城8大規(guī)劃均已落戶工程區(qū)域：高檔住宅、商業(yè)、明月島、汽油田江油基地、中原愛心醫(yī)院、中醫(yī)院、效勞中心、難題

1/地塊根本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀工程地塊研究1/地塊根本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀難題

1/地塊根本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀地塊四至：東面政務(wù)中心及目前當?shù)匾桓邫n工程龍溪谷東面中油涪濱花園南面中醫(yī)院北面中潤恒大國際商貿(mào)城四至現(xiàn)狀成熟，金燕路、大鵬路、創(chuàng)業(yè)路、棲仙路道路設(shè)計寬敞，路況極好。地塊方正，完整，中醫(yī)院，政務(wù)中心，商貿(mào)城〔建材〕等形象極好，給工程規(guī)劃帶來巨大的空間。四至現(xiàn)狀成熟，金燕路、大鵬路、創(chuàng)業(yè)路、棲仙路道路設(shè)計寬敞，路況極好。地塊方正，完整，中醫(yī)院，政務(wù)中心，商貿(mào)城〔建材〕等形象極好，給工程規(guī)劃帶來巨大的空間。北面：政務(wù)中心及目前當?shù)匾桓邫n工程，龍溪谷。東面：中油涪江花園南面：中醫(yī)院及一居民小區(qū)〔多層〕西面：中潤恒大商貿(mào)城難題

1/地塊根本情況2/地塊用地范圍3/地塊目前現(xiàn)狀二塊宗地為凈地、方正并相鄰，地形平坦，一條道路分割，各自獨立，市政大配套〔管網(wǎng)、道路〕已建成，有望成為未來片區(qū)較大影響力的工程，工程規(guī)模適中，操作空間較大。地塊現(xiàn)狀宗地分析：地處城市開展核心現(xiàn)有規(guī)劃研究總面積為117.851畝,其中,道路用地24.472畝;城市綠地3.785畝;規(guī)劃凈用地89.594畝.土地性質(zhì):二類居住用地.需配建社區(qū)文化中心9876平米,行政辦公用房4044平米,計13920平米.容積率≤3.0；建筑密度≤22%；綠地率≥30%；建筑高度≤100米。地下車位：按要求639個，地面不超過30%，地下為447個商業(yè)建筑面積不超過總建面的15%,

土地成交單價142萬元/畝.?！趵靡蛩兀核拿婢薪值溃o臨城市主干道李白大道，公共交通和私家車交通均非常便利，至城市主要節(jié)點交通便捷，路況極好。道路交通：老城區(qū)：交通聯(lián)系主要依托李白大道—錦江公路、匯豐路—太平路工業(yè)園區(qū)：大鵬路—涪江三橋—中原大道公共交通：工程現(xiàn)有4條公交線路經(jīng)過交通網(wǎng)絡(luò)完整便捷四面均有街道，緊臨城市主干道李白大道，公共交通和私家車交通均非常便利，至城市主要節(jié)點交通便捷，路況極好。道路交通：老城區(qū)：交通聯(lián)系主要依托李白大道—錦江公路、匯豐路—太平路工業(yè)園區(qū)：大鵬路—涪江三橋—中原大道公共交通：工程現(xiàn)有4條公交線路經(jīng)過未來城市開展中心□利好因素：

地塊在當?shù)貙儆诖笠?guī)模，可以形成規(guī)模效應(yīng)；地塊規(guī)模較大

屬于城市優(yōu)先提倡的新興居住區(qū)優(yōu)先居住板塊工程周邊商業(yè)配套設(shè)施：老城商圈為主，核心商圈離工程僅2公里，日常生活配套能滿足，生活便利，周邊有大型醫(yī)院、政務(wù)中心。周邊配套根本齊備□制約條件工程周遙遠距離景觀資源豐富，市民廣場、李白公園、劇場離工程2-3公里，內(nèi)部景觀資源匱乏，無自然水系，缺少景觀。不利于工程高檔樓盤打造。目前工程內(nèi)部及周邊景觀貧乏在江油第一個工程，本區(qū)域不具備較強的品牌知名度。市場信任度較低,沒有品牌知名度

無法定位為標桿工程政府的規(guī)劃要求及同區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地儲量較大住宅市場現(xiàn)狀在售工程容積率小目前的在售樓盤中，本地購房者占到80%以上，多以自住型客戶為主；以高層為主，輔以多層、別墅，住宅商業(yè)主要集中在新城版塊；以龍溪谷為代表的高品質(zhì)景觀樓盤，其特征具有一二線大盤風范；市場價格高層3300—4800的范圍之內(nèi)，別墅均價6300元購置群主要來源個體戶，民營企業(yè)以及以當?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主的人群在售工程產(chǎn)品豐富，市場供給量較大。暢銷樓盤主力戶型為80-130㎡的可變戶型，由于戶型有增送的可變空間所以倍受當?shù)刭彿空咔嗖A。

調(diào)查的樓盤中有專業(yè)銷售團隊，小樓盤銷售不專業(yè)，營銷手段單一、銷售道具簡單；比較而言，我司銷售隊伍專業(yè)，設(shè)備精良。目前整個醬油樓盤，在推廣渠道上，推廣效果較為雷同，普遍采用在自己工程地周邊做路牌及戶外廣告外還采用短信息、網(wǎng)站等平臺各工程出臺刺激市場優(yōu)惠措施。區(qū)域市場優(yōu)惠不大首套房按揭四成，首套房防稅2成，二套房4.05成市場情況分析土地市場分析競爭市場分析

根據(jù)本工程情況，結(jié)合市場客戶、地段等因素，本工程未來面臨同區(qū)域內(nèi)直接競爭，同時面臨江東版塊—老城工程的客戶分流。未來研判住宅市場的供求關(guān)系在短期內(nèi)不能改變置業(yè)客群分析置業(yè)客群分析主要在售樓盤江油客群特征行業(yè)標準營銷水平兩級分化：老城區(qū)版塊營銷水平處于初級階段，新城版塊營銷具有一二線操作水平主要競品樓盤金鵬·龍溪谷最具競爭樓盤項目名稱金鵬·龍溪谷項目地址江油市明月新城片區(qū)建新路300號開發(fā)商江油金鵬職業(yè)發(fā)展有限公司占地面積67020平方米建筑面積135800平方米容積率1.58項目類型城市綜合體戶數(shù)716戶車位461個主力面積81-130平方米物業(yè)管理別墅1元/㎡，電梯0.8元/㎡商業(yè)商業(yè)街鋪6000元/㎡樓盤均價均價4200/平米工程介紹：龍溪谷位于江油市明月新城建新南路300號，總共占地100畝，總建筑面積13余萬平方米，綠化率到達35%以上，容積率1.65，分為3期開發(fā)，工程分為ABC3個區(qū)域，分兩期開，A是商業(yè)獨棟；B是別墅；C區(qū)是電梯，所發(fā)整個設(shè)計采用南加州風格，在規(guī)劃中以自然生態(tài)為先導，充分利用了坡地的地形地勢，形成了由北而南層層退臺、逐漸增高的三級階梯式平面布局。工程配套：文化廣場、浩月廣場、濕地公園、幼兒園、大型商場、小區(qū)花園、健生器材工程交通：15路，25路，2路，26路等線路到達金鵬·龍溪谷〔地理位置〕金鵬·龍溪谷〔實景圖〕中潤·恒大國際貿(mào)易城項目名稱中潤·恒大過激貿(mào)易城項目地址江油市李白大道和大鵬路交匯處（明月新城政務(wù)中心對面）開發(fā)商四川中潤遠邦投資發(fā)展有限公司占地面積136667平方米建筑面積330000平方米容積率項目類型城市綜合體戶數(shù)主力面積樓盤均價商鋪價格6500元/㎡起中潤·恒大國際貿(mào)易城〔地理位置〕中潤·恒大國際貿(mào)易城〔鳥瞰圖〕中潤·恒大國際貿(mào)易城〔效果圖〕明月·雍景灣項目名稱明月·雍景灣項目地址江油市江彰大道涪江三橋旁開發(fā)商江油易生房地產(chǎn)開發(fā)有限占地面積23348平方米建筑面積70000平方米容積率2.79項目類型住宅戶數(shù)717戶主力面積77—110平米樓盤均價3600物業(yè)管理費1.1元車位地上106，地下163明月·雍景灣〔效果圖〕久盛·華庭工程簡介：“久盛·華庭〞位于四川省江油市城北緊鄰涪江畔，總建筑面積為67273.14平方米，擁有現(xiàn)江油住宅社區(qū)最大的地下車庫。工程是面向于城市中、高階層的高尚住宅社區(qū)，由高層住宅、多層住宅、沿街商鋪組成。秉承著“高綠化、低密度〔18.5%〕、大幢距〔40米以上〕、低容積率〞的設(shè)計理念。注重視覺的穿透性和空氣的流通，景觀的規(guī)劃，景象結(jié)合，步移景異的四度空間，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的生態(tài)居住建筑環(huán)境。傾心為社區(qū)住戶打造人車分流的舒適生活，采用雙大堂設(shè)計，地下入戶大廳可直接達私人府邸，使之擁有更具私密性與人性化的居家生活，并實現(xiàn)了真正的商住別離，即擁有了時尚與便捷，又享受到徹底的寧靜與舒適。社區(qū)擁有完善的娛樂設(shè)施，周到的物業(yè)管理，只為獲得一個全新的社區(qū)空間和文化環(huán)境項目名稱明月·雍景灣項目地址四川省江油市涪江北路西側(cè)155號開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積33251平方米建筑面積57031平方米容積率1.5項目類型住宅戶數(shù)474戶主力面積88-138㎡樓盤均價3888元/平米物業(yè)管理費1元/平米久盛·華庭〔效果圖〕溪山美郡項目名稱溪山美郡項目地址四川省江油市詩仙路西段南開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積77922平方米建筑面積194805平方米容積率2.5項目類型住宅戶數(shù)主力面積88-138㎡樓盤均價3900元/平米物業(yè)管理費工程簡介：溪山美郡，位于西山片區(qū)，小高層和高層工程，位置環(huán)境不錯，宏安公司開發(fā)，近117畝的工程溪山美郡〔效果圖〕華豐·心悅?cè)A庭工程簡介：位于龍溪谷斜對面，占地82畝，小于或等于3.0，；建筑密度均為小于或等于22%；綠地率均≥30%。為多層——18層高層，4棟18層，加多層，還有小高層工程，另外，有一棟酒店工程，緊鄰李白大道。項目名稱華豐·心悅?cè)A庭項目地址四川省江油市建新路李白大道開發(fā)商江油市久盛置業(yè)有限公司占地面積77922平方米建筑面積194805平方米容積率2.5項目類型住宅戶數(shù)主力面積88-138㎡樓盤均價3900元/平米物業(yè)管理費江油城市研究1/

江油概況2／

江油經(jīng)濟環(huán)境分析江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里。市幅員面積2719平方千米。耕地面積67萬畝。總?cè)丝?7.76萬人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31萬人。處于屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，年均日照總數(shù)1367小時，年均降雨量1100毫米，年無霜期280天，年均氣溫16.2℃。江油以平壩和丘陵的地貌為主，自然條件優(yōu)越，農(nóng)副產(chǎn)品豐富。這里氣候溫和，冬暖春早，夏長秋短，無霜期長，是國家重要的商品糧基地,能源基地，冶金基地，建材基地。據(jù)2007年的統(tǒng)計江油城市規(guī)模居四川前十〔包括地級市〕屬中等城市。江油歷史悠久，早在北魏正始二年〔公元505年〕設(shè)郡，后改江油縣。[東漢]設(shè)置的德陽縣，以后歷經(jīng)演變，到隋初縣境分置陰平、昌隆2縣。以后又幾經(jīng)演變，至[南宋]時江油縣治遷入縣境后，分置江油、彰明2縣。相沿至1958年兩縣合并為江彰縣，1959年更名江油縣。1988年撤銷江油縣設(shè)江油市。1935年紅四方面軍駐縣時，曾分設(shè)過濟時、重華、彰明3縣和中壩鎮(zhèn)。歷史悠久的旅游名城全縣現(xiàn)有人口88萬，其中城市人口31萬李白故里位于成都經(jīng)濟圈北端的一座正在崛起的新興工業(yè)、旅游城市江油綜合交通次樞紐的建設(shè)依托鐵路、公路，完善公、鐵交通功能，形成以江油市區(qū)為中心的內(nèi)連外接的一體化綜合交通體系。鐵路：在已有寶成復(fù)線的根底上傾力配合成綿樂城際、成西客專建設(shè)。公路：加快綿九、綿廣高速公路、梓〔潼〕中〔壩〕快速通道建設(shè)，新建江油市區(qū)東、西繞城快速通道，將通往境外的縣道提升為一、二級公路，增強與境外的通達能力。交通次樞紐重點建設(shè)工程有成綿樂城際列車專線。公路方面完成省道302線、中綿路、安梓路、西河路、涪江二橋、三橋、四橋，中雁路〔二馬段〕、厚六路、香青路〔香水至八一段〕、東雁路〔楓順段〕、許青路、新太路、玻武路的道路、橋梁恢復(fù)重建工程。開工建設(shè)綿九高速公路、梓潼至江油快速通道，對S205線、塔九路、小伏路、武馬路改造升級；開工建設(shè)江油市區(qū)繞城東、西環(huán)線通道。汶川地震三周年河南助江油新生

30.02億元，302個援建工程，河南用20個月圓滿實現(xiàn)了“三年任務(wù)兩年根本完成〞的目標，江油因此開展一躍20年。在對河南對口援建的江油進行回訪時，我們看到江油人民正在享受“河南速度〞“河南援建模式〞的成果。中原愛心學校、中原愛心小區(qū)、中原愛心醫(yī)院、豫江苑小區(qū)、江油中原職教中心，豫江大堤、中原大道，漯河新區(qū)、汝州村，江油河南工業(yè)園……從公共效勞設(shè)施到根底建設(shè)，從“輸血〞到“造血〞，河南的印記已經(jīng)在江油不可磨滅。在河南的援助下，江油用3年時間完成了20年的開展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)3年的根底設(shè)施投入比過去60年的總和都多。因為援建，河南人更牽掛江油，江油更了解河南。城市規(guī)模急速擴張，但品質(zhì)有待提升未來5年，江油縣城人口規(guī)模將到達40萬；現(xiàn)有城市功能遠遠不能滿足市民的生活需求。金融、酒店、會展、洋快餐、大型超市及百貨、專業(yè)市場等配套需要進一步完善，會聚一批國內(nèi)外知名效勞機構(gòu)。小結(jié)1/江油市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場開展趨勢2／本案swot分析本體工程區(qū)域商品房狀況呈“三極分化〞狀態(tài)：片區(qū)住宅業(yè)隨著土地放量供給，加快了商品房的建設(shè)步伐，對于新型商品房市場來說，如何加快工程周邊與片區(qū)的城市化進程與配套完善，尚處于初級開展階段，但開展后勢強勁；新型住宅小區(qū)打造完全處于待開發(fā)、待開展、更新和升級階段。明月星城工程的打造，對當?shù)厣虡I(yè)及住宅市場整合有著決定性的意義，但是目前政府規(guī)劃的商品房體量及業(yè)態(tài)同城市容量需求是我們的工程開發(fā)的難點。我們應(yīng)該躲避缺乏，放大優(yōu)勢江油現(xiàn)有房地產(chǎn)市場開展趨勢本案swot分析S〔優(yōu)勢〕地段區(qū)位優(yōu)勢：政府規(guī)劃未來新城核心；地塊規(guī)模：可形成集中規(guī)模效應(yīng)交通便捷：市政大配套〔管網(wǎng)、道路〕已建成，人口密集：O〔時機〕未來住宅市場活潑；集團公司的地塊儲藏T〔威脅〕未來土地放量同區(qū)域高端工程的開發(fā)定位分析飽和中制造稀缺，尋找