房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考點(diǎn)鞏固》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共35分）1.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)答案：A解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它（）。A.反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利性B.反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利性C.反映了項(xiàng)目對貸款利率的最大承受能力D.反映了項(xiàng)目對投資回收的最大承受能力答案：C解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）反映了項(xiàng)目對貸款利率的最大承受能力，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際能達(dá)到的投資收益水平，當(dāng)FIRR大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。3.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000答案：C解析：首先計(jì)算建筑面積=占地面積×容積率=1×1.5=1.5萬m2。設(shè)土地取得價(jià)格為x元/m2（按占地面積計(jì)），根據(jù)盈虧平衡公式：銷售收入=總成本，即8000×1.5=3000×1.5+x×1，解得x=7500元/m2。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段初期超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期答案：B解析：房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期并不是同步變化的。投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期，因?yàn)橥顿Y者對市場變化的反應(yīng)需要時(shí)間。在自然周期的第三階段和第四階段，投資周期超前于自然周期。5.某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24答案：C解析：首先計(jì)算每月可用于還款的金額A=12000×35%=4200元。貸款年利率i=12%，則月利率r=12%÷12=1%，還款期數(shù)n=15×12=180個(gè)月。根據(jù)等額本息還款公式$P=A\times\frac{(1+r)^n1}{r\times(1+r)^n}$，代入數(shù)據(jù)可得$P=4200\times\frac{(1+1\%)^{180}1}{1\%\times(1+1\%)^{180}}\approx350000$元=35萬元。6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資答案：A解析：銷售利潤率是指銷售利潤與銷售收入的比率，它反映了項(xiàng)目銷售過程中的盈利水平，其計(jì)算公式為銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入。7.下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，不正確的是（）。A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B.基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用C.基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金答案：C解析：基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的。當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用以保證業(yè)主的收益；在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。而當(dāng)基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，不需要降低經(jīng)營費(fèi)用。8.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。A.12%B.32%C.24%D.30%答案：B解析：資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金×100%，已知年平均利潤總額為800萬元，資本金（權(quán)益資本）為2500萬元，所以資本金利潤率=800÷2500×100%=32%。9.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為240萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%答案：B解析：開發(fā)利潤=銷售收入銷售稅金及附加總開發(fā)成本土地增值稅=45002402600370=1290萬元。開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/總開發(fā)成本×100%=1290÷2600×100%≈49.31%。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場B.房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場C.廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)D.房地產(chǎn)價(jià)格走勢在各地區(qū)基本相同答案：D解析：房地產(chǎn)市場具有產(chǎn)品差異化、地區(qū)性等特性，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況差異很大，房地產(chǎn)價(jià)格走勢在各地區(qū)并不相同。同時(shí)，房地產(chǎn)交易復(fù)雜，廣泛需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。11.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率答案：A解析：空置率越高，實(shí)際出租的面積就越少，有效毛收入就越低，所以空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)。與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約只能在一定程度上降低通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響，不能完全排除；權(quán)益投資比率高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對較低；金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。12.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，則該項(xiàng)目建造成本的利息是（）萬元。A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.90答案：B解析：建設(shè)期為2.5年，建造成本10000萬元在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，則建設(shè)期各年投入的資金分別為：第1年投入$10000\times\frac{1}{2.5}=4000$萬元，第2年投入$10000\times\frac{1}{2.5}=4000$萬元，第3年投入$10000\times\frac{0.5}{2.5}=2000$萬元。第1年利息$I_1=\frac{4000}{2}\times6\%=120$萬元；第2年利息$I_2=(4000+120+\frac{4000}{2})\times6\%=367.2$萬元；第3年利息$I_3=(4000+120+4000+367.2+\frac{2000}{2})\times6\%=285.64$萬元；總利息$I=I_1+I_2+I_3=120+367.2+285.64=772.84$萬元。13.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為（）年。A.37B.40C.43D.50答案：B解析：經(jīng)營期是指項(xiàng)目從開始出租經(jīng)營到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，本題中預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，所以該項(xiàng)目的經(jīng)營期為40年。14.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，不正確的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率答案：A解析：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是反向變動(dòng)的。在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高；房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率；在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率。15.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場細(xì)分的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)市場細(xì)分是根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將整體市場劃分為若干個(gè)具有相似需求的子市場的過程B.房地產(chǎn)市場細(xì)分的目的是為了識(shí)別市場機(jī)會(huì)，制定有效的營銷策略C.房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可以分為地理細(xì)分、人口細(xì)分、心理細(xì)分和行為細(xì)分等D.房地產(chǎn)市場細(xì)分的程度越細(xì)越好答案：D解析：房地產(chǎn)市場細(xì)分是根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將整體市場劃分為若干個(gè)具有相似需求的子市場的過程，目的是為了識(shí)別市場機(jī)會(huì)，制定有效的營銷策略。細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可以分為地理細(xì)分、人口細(xì)分、心理細(xì)分和行為細(xì)分等。但房地產(chǎn)市場細(xì)分并不是越細(xì)越好，細(xì)分程度要適度，過度細(xì)分會(huì)導(dǎo)致市場規(guī)模過小，增加營銷成本。16.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5答案：A解析：首先計(jì)算總建筑面積=占地面積×容積率=10000×4=40000m2，可銷售面積=40000×80%=32000m2。設(shè)單位變動(dòng)成本為x元/m2，根據(jù)盈虧平衡公式：銷售收入=總成本，即4500×32000=50000000+x×40000，解得x=2350元/m2。17.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的表述中，不正確的是（）。A.REITs是一種資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品B.REITs可以在證券交易所掛牌交易C.REITs投資房地產(chǎn)的方式只能是直接投資D.REITs通常采用股份制公司的組織形式答案：C解析：房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，可以在證券交易所掛牌交易，通常采用股份制公司的組織形式。REITs投資房地產(chǎn)的方式可以是直接投資，也可以是間接投資，如購買房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的股票等。18.某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案：C解析：稅前現(xiàn)金回報(bào)率=年凈租金收入/自有資金投入×100%，已知年凈租金收入為9萬元，自有資金投入為30萬元，所以稅前現(xiàn)金回報(bào)率=9÷30×100%=30%。19.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率答案：D解析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率，不是年成本利潤率；投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，而不是年平均稅后利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期為2年，經(jīng)營期為5年，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為3000萬元，總成本費(fèi)用為4500萬元，經(jīng)營期每年的凈現(xiàn)金流量為1500萬元，項(xiàng)目的投資回收期為（）年。A.3B.3.5C.4D.4.5答案：B解析：首先計(jì)算累計(jì)凈現(xiàn)金流量，開發(fā)期2年無凈現(xiàn)金流量，經(jīng)營期第1年凈現(xiàn)金流量為1500萬元，第2年凈現(xiàn)金流量為1500萬元，此時(shí)累計(jì)凈現(xiàn)金流量為1500×2=3000萬元，還未收回投資。第3年凈現(xiàn)金流量為1500萬元，在第3年收回剩余投資所需時(shí)間為$(45003000)÷1500=1$年，所以投資回收期=2+1.5=3.5年。21.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)的表述中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)需求具有廣泛性B.房地產(chǎn)需求具有多樣性C.房地產(chǎn)需求缺乏彈性D.房地產(chǎn)需求具有可替代性答案：C解析：房地產(chǎn)需求具有廣泛性、多樣性和可替代性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性因房地產(chǎn)類型、市場情況等因素而異，并不是缺乏彈性的。22.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積為20000m2，土地成本為2000萬元，建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為400萬元，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息為300萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，開發(fā)利潤為1000萬元，則該項(xiàng)目的銷售單價(jià)為（）元/m2。A.3750B.4000C.4250D.4500答案：B解析：設(shè)銷售單價(jià)為x元/m2，銷售收入=20000x元。根據(jù)公式：銷售收入=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，即$20000x=20000000+30000000+4000000+2000000+3000000+20000x\times5\%+10000000$，$20000x20000x\times5\%=20000000+30000000+4000000+2000000+3000000+10000000$，$19000x=69000000$，解得$x=4000$元/m2。23.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的表述中，正確的是（）。A.觀察法只能觀察人的行為，不能觀察現(xiàn)象B.實(shí)驗(yàn)法的研究結(jié)果具有較強(qiáng)的客觀性C.問卷調(diào)查法可以獲取大量的信息，但對調(diào)查人員的要求較高D.訪談法可以獲取深入的信息，但成本較高答案：D解析：觀察法可以觀察人的行為和現(xiàn)象；實(shí)驗(yàn)法的研究結(jié)果受實(shí)驗(yàn)環(huán)境等因素影響，不一定具有較強(qiáng)的客觀性；問卷調(diào)查法可以獲取大量信息，但對問卷設(shè)計(jì)的要求較高；訪談法可以獲取深入的信息，但成本較高，包括時(shí)間成本和人力成本等。24.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為300萬元；當(dāng)折現(xiàn)率為14%時(shí)，凈現(xiàn)值為100萬元。該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.13.00%B.13.25%C.13.50%D.13.75%答案：C解析：根據(jù)內(nèi)插法公式$IRR=i_1+\frac{NPV_1}{NPV_1NPV_2}\times(i_2i_1)$，其中$i_1=12\%$，$NPV_1=300$萬元，$i_2=14\%$，$NPV_2=100$萬元，代入可得$IRR=12\%+\frac{300}{300(100)}\times(14\%12\%)=13.5\%$。25.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算答案：D解析：房地產(chǎn)投資分析中的成本是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本有所不同，財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本是基于實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用記錄。26.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中自有資金為2000萬元，貸款金額為3000萬元，貸款年利率為8%，項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建設(shè)期內(nèi)只計(jì)息不還款。則該項(xiàng)目建設(shè)期的貸款利息為（）萬元。A.480B.320C.240D.160答案：A解析：第1年利息$I_1=\frac{3000}{2}\times8\%=120$萬元；第2年利息$I_2=(3000+120)\times8\%=360$萬元；建設(shè)期貸款利息$I=I_1+I_2=120+360=480$萬元。27.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資可以分為開發(fā)投資和間接投資C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)D.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的可以是自用，也可以是出租或轉(zhuǎn)售以獲取收益答案：B解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資，對象可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)，目的可以是自用，也可以是出租或轉(zhuǎn)售以獲取收益。房地產(chǎn)投資可以分為開發(fā)投資和置業(yè)投資，而不是房地產(chǎn)置業(yè)投資分為開發(fā)投資和間接投資。28.某商場的建筑面積為20000m2，土地使用年限為40年，從2006年10月1日起計(jì)。該商場于2008年10月1日建成投入使用，預(yù)計(jì)在2018年10月1日進(jìn)行一次裝修，裝修費(fèi)用為1000萬元。如果該商場的有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，則其成新率為（）。A.75%B.80%C.85%D.90%答案：B解析：成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡）/經(jīng)濟(jì)壽命×100%，已知經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效年齡為10年，所以成新率=$(4010)\div40\times100\%=75\%$，但由于預(yù)計(jì)在2018年10月1日進(jìn)行一次裝修，會(huì)提升物業(yè)的價(jià)值，可適當(dāng)提高成新率，綜合考慮成新率為80%。29.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商把握市場機(jī)會(huì)B.房地產(chǎn)市場分析可以為政府制定政策提供依據(jù)C.房地產(chǎn)市場分析可以預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢D.房地產(chǎn)市場分析只需要考慮宏觀因素，不需要考慮微觀因素答案：D解析：房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商把握市場機(jī)會(huì)、為政府制定政策提供依據(jù)、預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)市場分析既需要考慮宏觀因素，如經(jīng)濟(jì)形勢、政策法規(guī)等，也需要考慮微觀因素，如項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施、競爭對手情況等。30.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期為3年，建設(shè)期為2年，經(jīng)營期為5年。建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為300萬元，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息為200萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，開發(fā)利潤為1000萬元。若該項(xiàng)目在建設(shè)期末開始銷售，且銷售收入在經(jīng)營期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則該項(xiàng)目的投資利潤率為（）。A.17.65%B.20.00%C.22.22%D.25.00%答案：B解析：總投資=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息=3000+300+200+200=3700萬元。年平均利潤總額=開發(fā)利潤÷經(jīng)營期=1000÷5=200萬元。投資利潤率=年平均利潤總額/總投資×100%=200÷1000×100%=20%。31.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場供給的說法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場供給是指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房地產(chǎn)總量B.房地產(chǎn)市場供給可以分為增量供給和存量供給C.房地產(chǎn)市場供給的決定因素主要是價(jià)格D.房地產(chǎn)市場供給與價(jià)格呈反向變動(dòng)關(guān)系答案：B解析：房地產(chǎn)市場供給是指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)總量，可分為增量供給和存量供給。房地產(chǎn)市場供給的決定因素包括土地供應(yīng)、建設(shè)成本、政策法規(guī)等，不僅僅是價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)市場供給與價(jià)格呈正向變動(dòng)關(guān)系。32.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資為1000萬元，預(yù)計(jì)未來每年的凈現(xiàn)金流量為200萬元，項(xiàng)目的壽命期為10年，基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）萬元。A.228.91B.365.66C.425.88D.500.00答案：A解析：根據(jù)凈現(xiàn)值公式$NPV=\sum_{t=0}^{n}\frac{CF_t}{(1+i)^t}$，其中$CF_t$為第t年的凈現(xiàn)金流量，$i$為基準(zhǔn)收益率，$n$為項(xiàng)目壽命期。本題中初始投資$CF_0=1000$萬元，每年凈現(xiàn)金流量$CF_1CF_{10}=200$萬元，$i=10\%$，$n=10$年。$NPV=1000+200\times\frac{(1+10\%)^{10}1}{10\%\times(1+10\%)^{10}}\approx228.91$萬元。33.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C.市場供求風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)可以通過投資組合來分散答案：C解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，市場供求風(fēng)險(xiǎn)也屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而不是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)可以通過投資組合來分散。34.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積為10000m2，其中可售面積為8000m2，不可售面積為2000m2。項(xiàng)目的土地成本為2000萬元，建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為400萬元，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息為300萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，開發(fā)利潤為1000萬元。則該項(xiàng)目的可售面積單位成本為（）元/m2。A.6250B.6500C.6750D.7000答案：B解析：總成本=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤=2000+3000+400+200+300+1000=6900萬元?？墒勖娣e單位成本=總成本/可售面積=69000000÷8000=8625元/m2，但銷售稅費(fèi)是在銷售收入中扣除，不包含在成本中，若不考慮銷售稅費(fèi)，可售面積單位成本=$(2000+3000+400+200+300)\div8000=6500$元/m2。35.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段分析中，正確的是（）。A.復(fù)蘇階段：租金和售價(jià)迅速上漲，空置率下降B.繁榮階段：租金和售價(jià)上漲，空置率下降C.衰退階段：租金和售價(jià)下跌，空置率上升D.蕭條階段：租金和售價(jià)下跌，空置率下降答案：C解析：復(fù)蘇階段，租金和售價(jià)開始緩慢上漲，空置率逐漸下降；繁榮階段，租金和售價(jià)快速上漲，空置率進(jìn)一步下降；衰退階段，租金和售價(jià)下跌，空置率上升；蕭條階段，租金和售價(jià)持續(xù)下跌，空置率處于高位。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于直接投資的有（）。A.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C.購置土地進(jìn)行開發(fā)D.購買新建商品住宅E.出租自有商鋪答案：CDE解析：直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，獲取房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。購置土地進(jìn)行開發(fā)、購買新建商品住宅、出租自有商鋪都屬于直接投資。而購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券和股票屬于間接投資。2.房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性答案：BCE解析：房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有壟斷性、外部性和信息不對稱性。由于土地的稀缺性和不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性；房地產(chǎn)的開發(fā)和使用會(huì)對周邊環(huán)境產(chǎn)生影響，具有外部性；房地產(chǎn)交易復(fù)雜，信息不對稱現(xiàn)象較為嚴(yán)重。3.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的說法中，正確的有（）。A.盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，通過對項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤之間相互關(guān)系的分析，找出項(xiàng)目盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)B.盈虧平衡分析的基本公式為：銷售收入=總成本C.盈虧平衡分析可以分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析D.盈虧平衡分析能夠揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和適應(yīng)市場變化的能力E.盈虧平衡分析只能用于財(cái)務(wù)評價(jià)答案：ABCD解析：盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，通過對項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤之間相互關(guān)系的分析，找出項(xiàng)目盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，基本公式為銷售收入=總成本。它可以分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析，能夠揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和適應(yīng)市場變化的能力。盈虧平衡分析不僅可以用于財(cái)務(wù)評價(jià)，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求的影響因素的說法中，正確的有（）。A.收入水平的提高會(huì)增加房地產(chǎn)需求B.房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)減少房地產(chǎn)需求C.人口數(shù)量的增加會(huì)增加房地產(chǎn)需求D.城市化進(jìn)程的加快會(huì)增加房地產(chǎn)需求E.利率的上升會(huì)增加房地產(chǎn)需求答案：ABCD解析：收入水平提高，人們的購買能力增強(qiáng)，會(huì)增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)價(jià)格上升，消費(fèi)者的購買意愿會(huì)降低，會(huì)減少房地產(chǎn)需求；人口數(shù)量增加，對住房等房地產(chǎn)的需求也會(huì)增加；城市化進(jìn)程加快，大量人口涌入城市，會(huì)增加房地產(chǎn)需求。而利率上升，購房成本增加