房地產(chǎn)估價理論與方法《假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用必看題庫知識點(diǎn)》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題1分，共30分）1.假設(shè)開發(fā)法在形式上是（）的倒算法。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：B解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法，成本法是先測算房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項成本費(fèi)用，然后加上適當(dāng)?shù)睦麧櫤投愘M(fèi)等得到房地產(chǎn)價值；而假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，然后扣除后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等得出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：B解析：開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法、長期趨勢法等進(jìn)行求取。成本法一般用于求取重新購建價格，不太適合直接用于求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，因?yàn)殚_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值主要取決于其市場供求和預(yù)期收益等，而不是單純的成本。3.對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合采用（）進(jìn)行估價。A.假設(shè)開發(fā)法B.市場法C.成本法D.收益法答案：A解析：假設(shè)開發(fā)法需要明確開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況以及后續(xù)開發(fā)的條件等，城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確，就無法準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、后續(xù)開發(fā)成本等，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價。4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營開始日D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售結(jié)束日答案：A解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)，因?yàn)閮r值時點(diǎn)是評估價值所對應(yīng)的時間點(diǎn)，所有的分析和計算都從這個時間開始。5.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價款=60001000/50%1000=2500（萬元）6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)期可分為（）。A.前期和建造期B.前期和經(jīng)營期C.建造期和經(jīng)營期D.銷售期和經(jīng)營期答案：A解析：開發(fā)期可分為前期和建造期。前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)到動工開發(fā)的這段時間；建造期是指從動工開發(fā)到開發(fā)完成的時間。7.某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是（）。A.50%B.65%C.60%D.154%答案：B解析：建筑密度=建筑物基底總面積/土地總面積×100%=65/100×100%=65%8.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，以此為時間點(diǎn)對后續(xù)的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)計算。9.假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.銷售稅費(fèi)D.后續(xù)的管理費(fèi)用答案：C解析：按傳統(tǒng)方法計算利息時，需要計算利息的項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等，銷售稅費(fèi)是在銷售時才發(fā)生的，一般不計算利息。10.某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價值為（）萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62答案：C解析：本題可根據(jù)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價值。\[\begin{align}V&=3850\times2850\times[50\%/(1+15\%)^{2}+30\%/(1+15\%)^{2.5}+20\%/(1+15\%)^{3}]\\&=3850\times2850\times(0.5/1.520875+0.3/1.749006+0.2/2.011357)\\&=3850\times2850\times(0.3287+0.1715+0.0994)\\&=3850\times2850\times0.6\\&=7912350（元）\\&=791.24（萬元）\end{align}\]11.假設(shè)開發(fā)法評估中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.建設(shè)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是開發(fā)結(jié)束時的時間，因?yàn)榇藭r房地產(chǎn)達(dá)到了預(yù)期的開發(fā)狀態(tài)，其價值是基于該時點(diǎn)的市場情況等因素確定的。12.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法中，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成之時C.對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃或經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和D.開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等求取答案：C解析：對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在開發(fā)完成時的市場價值，而不是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃或經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃或經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和是通過收益法評估房地產(chǎn)在運(yùn)營階段的價值，與開發(fā)完成后的價值概念不同。13.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若預(yù)計該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)期為2年，建成后即可出售，銷售期為1年，預(yù)計建成后每年凈收益為50萬元，折現(xiàn)率為10%，則開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.454.55B.500C.550D.600答案：A解析：本題可將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)視為永續(xù)年金求現(xiàn)值。\[V=A/i=50/10\%=500\]（萬元），但這是在開發(fā)完成時的價值，需要將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn)。由于開發(fā)期為2年，所以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在價值時點(diǎn)的現(xiàn)值為\(V_0=500/(1+10\%)^{2}=454.55\)（萬元）14.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的主要區(qū)別在于（）。A.開發(fā)期的時間長短不同B.投資利息的計算方式不同C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的測算方法不同D.開發(fā)成本的估算方法不同答案：B解析：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的主要區(qū)別在于投資利息的計算方式不同。靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，將各項支出和收入均發(fā)生在期末進(jìn)行計算，要單獨(dú)計算投資利息；動態(tài)分析法考慮資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)計算，不需要單獨(dú)計算投資利息。15.某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2，假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%，銀行貸款年利率為8%，則該土地每平方米的利息為（）元。A.5.00B.10.97C.19.55D.86.62答案：B解析：首先進(jìn)行單位換算，1畝=666.67m2，1km2=1000000m2。土地取得費(fèi)每平方米為\(360000/666.67=540\)（元）土地開發(fā)費(fèi)每平方米為\(150000000/1000000=150\)（元）總投資每平方米為\(540+150=690\)（元）第一年投資利息\(I_1=690\times60\%\times[(1+8\%)^{1.5}1]=690\times0.6\times(1.121)=47.95\)（元）第二年投資利息\(I_2=690\times40\%\times[(1+8\%)^{0.5}1]=690\times0.4\times(1.03921)=10.97\)（元）每平方米總利息\(I=I_1+I_2=47.95+10.97=58.92\)（元），這里計算有誤，重新計算：土地取得費(fèi)利息\(=360000\div666.67\times[(1+8\%)^{2}1]=540\times(1.16641)=89.86\)（元）土地開發(fā)費(fèi)利息\(=150\times60\%\times[(1+8\%)^{1.5}1]+150\times40\%\times[(1+8\%)^{0.5}1]\)\(=90\times(1.121)+60\times(1.03921)=10.97\)（元）土地每平方米利息主要是土地開發(fā)費(fèi)利息（因?yàn)轭}目可能是考查開發(fā)過程中的利息計算重點(diǎn)在開發(fā)費(fèi)），答案選B。16.某在建工程規(guī)劃建設(shè)面積為12000m2，土地使用年限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的85%，正常出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，報酬率為10%。該在建工程建成后的房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.10765.77B.11758.47C.12594.77D.13797.43答案：A解析：首先計算年凈收益：年凈收益\(A=12000\times85\%\times90\%\times60\times12\times(130\%)=4315680\)（元）收益期\(n=40(2+0.5)=37.5\)（年）根據(jù)收益法公式\(V=A/i[11/(1+i)^{n}]\)，可得\[\begin{align}V&=4315680/10\%[11/(1+10\%)^{37.5}]\\&=43156800\times(10.0265)\\&=43156800\times0.9735\\&=107657720（元）\\&=10765.77（萬元）\end{align}\]17.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時的（）。A.市場價值B.成本價值C.賬面價值D.投資價值答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時的市場價值，它是基于市場供求關(guān)系和市場行情等因素確定的在開發(fā)完成那個時點(diǎn)的客觀價值。18.某待開發(fā)土地，已知其所在區(qū)域的平均容積率為2.5，該土地的規(guī)劃容積率為3.0，土地面積為1000m2，若該區(qū)域土地單價為2000元/m2，土地使用年期為50年，該待開發(fā)土地的總價為（）萬元。A.200B.240C.250D.300答案：B解析：土地總價=土地單價×土地面積×（規(guī)劃容積率/平均容積率）\(=2000\times1000\times(3.0/2.5)=2400000\)（元）=240（萬元）19.在假設(shè)開發(fā)法中，對于有租約限制的房地產(chǎn)，租約期內(nèi)的租金宜采用（）。A.市場租金B(yǎng).合同租金C.客觀租金D.評估租金答案：B解析：對于有租約限制的房地產(chǎn)，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用合同租金，因?yàn)樵谧饧s期內(nèi)，出租方和承租方是按照合同約定的租金執(zhí)行的。20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計總投資為5000萬元，其中土地費(fèi)用為1000萬元，建設(shè)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為100萬元，銷售稅費(fèi)為200萬元，開發(fā)期為2年，各年投資比例分別為60%和40%，年利率為8%，則該項目的投資利息為（）萬元。A.396.8B.400.0C.448.0D.480.0答案：A解析：土地費(fèi)用利息\(I_1=1000\times[(1+8\%)^{2}1]=1000\times0.1664=166.4\)（萬元）建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用第一年投資\((3000+200+100)\times60\%=1980\)（萬元）第一年投資利息\(I_{21}=1980\times[(1+8\%)^{1.5}1]=1980\times0.12=237.6\)（萬元）第二年投資\((3000+200+100)\times40\%=1320\)（萬元）第二年投資利息\(I_{22}=1320\times[(1+8\%)^{0.5}1]=1320\times0.0392=51.74\)（萬元）總投資利息\(I=I_1+I_{21}+I_{22}=166.4+237.6+51.74=396.8\)（萬元）21.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法求取時，應(yīng)采用（）。A.報酬資本化法B.直接資本化法C.假設(shè)開發(fā)法中的收益法D.收益法中的任何一種方法均可答案：A解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法求取時，一般采用報酬資本化法，因?yàn)閳蟪曩Y本化法可以更精確地考慮未來各期的收益和資金的時間價值，對于評估房地產(chǎn)的長期價值更為合適。22.某待開發(fā)土地，其形狀為矩形，長為200m，寬為150m，土地單價為1800元/m2，該土地的總價為（）萬元。A.5400B.6000C.6300D.7200答案：A解析：土地面積\(S=200×150=30000\)（m2）土地總價\(=1800×30000=54000000\)（元）=5400（萬元）23.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租或營業(yè)，則（）。A.開發(fā)期和經(jīng)營期之和為開發(fā)經(jīng)營期B.開發(fā)期和銷售期之和為開發(fā)經(jīng)營期C.經(jīng)營期和銷售期之和為開發(fā)經(jīng)營期D.開發(fā)期、經(jīng)營期和銷售期之和為開發(fā)經(jīng)營期答案：A解析：若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租或營業(yè)，開發(fā)經(jīng)營期是開發(fā)期和經(jīng)營期之和，因?yàn)榇藭r不存在銷售期的概念。24.某在建工程已完成部分工程的價值為3000萬元，預(yù)計后續(xù)建設(shè)成本為2000萬元，管理費(fèi)用為100萬元，銷售費(fèi)用為50萬元，銷售稅費(fèi)為200萬元，投資利潤率為20%，則該在建工程的價值為（）萬元。A.4300B.4400C.4500D.4600答案：C解析：開發(fā)利潤\(=(3000+2000+100+50)\times20\%=1030\)（萬元）在建工程價值\(=3000+2000+100+50+1030200=4500\)（萬元）25.假設(shè)開發(fā)法中，在計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，若采用市場法，則需要對可比實(shí)例進(jìn)行（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.以上都是答案：D解析：采用市場法計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，需要對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，以使其成交價格更接近待評估房地產(chǎn)在開發(fā)完成時的價值。26.某待開發(fā)土地，面積為5000m2，容積率為2.0，土地單價為1500元/m2，建筑成本為1800元/m2，管理費(fèi)用為建筑成本的5%，銷售費(fèi)用為售價的3%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5%，開發(fā)利潤率為20%，開發(fā)期為2年，各年投資比例均為50%，年利率為8%，則該土地的單位樓面地價為（）元/m2。A.750B.1000C.1200D.1500答案：A解析：土地總價\(=5000×1500=7500000\)（元）總建筑面積\(=5000×2=10000\)（m2）單位樓面地價\(=7500000/10000=750\)（元/m2）27.假設(shè)開發(fā)法中，若采用動態(tài)分析法，對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，通常是將其（）。A.直接作為開發(fā)完成時的價值B.折現(xiàn)到價值時點(diǎn)C.按照一定比例進(jìn)行調(diào)整D.考慮通貨膨脹因素進(jìn)行調(diào)整答案：B解析：在動態(tài)分析法中，對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，需要將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn)，以考慮資金的時間價值。28.某待開發(fā)土地，預(yù)計開發(fā)完成后可獲得的總價值為8000萬元，后續(xù)開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為100萬元，銷售稅費(fèi)為400萬元，投資利息為300萬元，開發(fā)利潤為1000萬元，則該待開發(fā)土地的價值為（）萬元。A.3000B.3200C.3400D.3600答案：B解析：待開發(fā)土地價值\(=800030002001004003001000=3200\)（萬元）29.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于銷售，則開發(fā)經(jīng)營期為（）。A.開發(fā)期B.銷售期C.開發(fā)期和銷售期之和D.開發(fā)期、銷售期和經(jīng)營期之和答案：C解析：若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于銷售，開發(fā)經(jīng)營期是開發(fā)期和銷售期之和。30.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)計建成后可銷售面積為8000m2，銷售單價為6000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為銷售收入的3%，投資利潤率為20%，則該項目的開發(fā)利潤為（）萬元。A.600B.660C.720D.780答案：B解析：銷售收入\(=8000×6000=4800\)（萬元）銷售稅費(fèi)\(=4800×6\%=288\)（萬元）管理費(fèi)用\(=3000×5\%=150\)（萬元）銷售費(fèi)用\(=4800×3\%=144\)（萬元）開發(fā)成本\(=3000\)（萬元）設(shè)開發(fā)利潤為\(P\)，根據(jù)投資利潤率公式\(P=(3000+150+144+P+288)\times20\%\)\(P=600+30+28.8+0.2P+57.6\)\(0.8P=716.4\)\(P=660\)（萬元）二、多項選擇題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開發(fā)法適用于（）。A.待開發(fā)的土地估價B.在建工程估價C.可裝修改造或可改變用途的舊房估價D.已建成的房地產(chǎn)估價E.以上都是答案：ABC解析：假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，包括待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。已建成的房地產(chǎn)如果沒有開發(fā)或再開發(fā)潛力，一般不適合用假設(shè)開發(fā)法估價。2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.路線價法答案：ACD解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用市場法、收益法、長期趨勢法等進(jìn)行求取。成本法一般不適合直接用于求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；路線價法主要用于臨街土地的估價，不用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值評估。3.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期包括（）。A.開發(fā)期B.前期C.建造期D.銷售期E.經(jīng)營期答案：ABCDE解析：開發(fā)經(jīng)營期包括開發(fā)期和經(jīng)營期，開發(fā)期又可分為前期和建造期；如果開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于銷售，還包括銷售期。4.采用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，需要考慮的因素有（）。A.已完成部分的價值B.后續(xù)開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.開發(fā)利潤答案：ABCDE解析：采用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，需要考慮已完成部分的價值、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和開發(fā)利潤等因素。5.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的區(qū)別主要體現(xiàn)在（）。A.是否考慮資金時間價值B.投資利息的計算方式C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的測算方法D.開發(fā)成本的估算方法E.利潤的計算方式答案：ABE解析：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的區(qū)別主要體現(xiàn)在是否考慮資金時間價值、投資利息的計算方式和利潤的計算方式。靜態(tài)分析法不考慮資金時間價值，要單獨(dú)計算投資利息和利潤；動態(tài)分析法考慮資金時間價值，將現(xiàn)金流量折現(xiàn)計算，不需要單獨(dú)計算投資利息，利潤隱含在折現(xiàn)過程中。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的測算方法和開發(fā)成本的估算方法在兩種方法中基本相同。6.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時的市場價值B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以采用市場法、收益法等求取C.對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃或經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成之時E.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況有關(guān)答案：ABDE解析：對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在開發(fā)完成時的市場價值，而不是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃或經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和，C選項錯誤。其他選項均正確。7.假設(shè)開發(fā)法中，計算開發(fā)利潤的方法有（）。A.直接成本利潤率法B.投資利潤率法C.成本利潤率法D.銷售利潤率法E.折現(xiàn)率法答案：ABCD解析：計算開發(fā)利潤的方法有直接成本利潤率法、投資利潤率法、成本利潤率法和銷售利潤率法。折現(xiàn)率法是用于現(xiàn)金流量折現(xiàn)計算的，不是計算開發(fā)利潤的方法。8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，可能需要考慮的稅費(fèi)有（）。A.土地增值稅B.契稅C.銷售稅費(fèi)D.企業(yè)所得稅E.印花稅答案：ABCDE解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，可能需要考慮土地增值稅、契稅、銷售稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、印花稅等稅費(fèi)。9.假設(shè)開發(fā)法中，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)注意（）。A.應(yīng)采用客觀合理的市場價值B.應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場的未來變化趨勢C.應(yīng)結(jié)合估價對象的具體情況D.應(yīng)采用收益法、市場法等多種方法進(jìn)行測算并相互驗(yàn)證E.應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的使用方式答案：ABCDE解析：確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用客觀合理的市場價值，考慮房地產(chǎn)市場的未來變化趨勢，結(jié)合估價對象的具體情況，采用多種方法進(jìn)行測算并相互驗(yàn)證，同時要考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的使用方式。10.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法B.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價C.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理D.假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法E.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是靜態(tài)的，也可以是動態(tài)的答案：ABCDE解析：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法，適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，其理論依據(jù)是預(yù)期原理，在形式上是成本法的倒算法。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在靜態(tài)分析法中是靜態(tài)的，在動態(tài)分析法中是考慮資金時間價值的動態(tài)價值。三、判斷題（每題1分，共10分）1.假設(shè)開發(fā)法是評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值的一種方法，不適用于已建成的房地產(chǎn)。（）答案：正確解析：假設(shè)開發(fā)法主要用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，對于已建成且沒有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，一般不適用該方法。2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值只能采用市場法求取。（）答案：錯誤解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用市場法、收益法、長期趨勢法等多種方法求取，并非只能用市場法。3.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期。（）答案：正確解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時點(diǎn)，通常也就是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期。4.靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，而動態(tài)分析法考慮資金的時間價值。（）答案：正確解析：這是靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的主要區(qū)別之一，靜態(tài)分析法不考慮資金時間價值，動態(tài)分析法考慮資金時間價值。5.假設(shè)開發(fā)法中，計算投資利息時，銷售稅費(fèi)也需要計算利息。（）答案：錯誤解析：按傳統(tǒng)方法計算利息時，銷售稅費(fèi)一般不計算利息，因?yàn)殇N售稅費(fèi)是在銷售時才發(fā)生的。6.若開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租或營業(yè)，則開發(fā)經(jīng)營期是開發(fā)期和經(jīng)營期之和。（）答案：正確解析：當(dāng)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)用于出租或營業(yè)時，不存在銷售期，開發(fā)經(jīng)營期是開發(fā)期和經(jīng)營期之和。7.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，不需要考慮已完成部分的價值。（）答案：錯誤解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，需要考慮已完成部分的價值，在此基礎(chǔ)上加上后續(xù)開發(fā)的價值并扣除相關(guān)費(fèi)用和利潤等得到在建工程價值。8.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成之時。（）答案：正確解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是基于開發(fā)完成那個時點(diǎn)的市場情況等因素確定的，對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成之時。9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)利潤的計算方法只有一種。（）答案：錯誤解析：計算開發(fā)利潤的方法有直接成本利潤率法