優(yōu)化改建用地管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)對(duì)改建用地的管理，規(guī)范改建用地行為，提高土地利用效率，保障城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類改建用地的規(guī)劃、審批、使用、監(jiān)管等活動(dòng)。改建用地包括但不限于舊城區(qū)改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)、公共設(shè)施改建等涉及土地用途變更、土地利用方式調(diào)整的項(xiàng)目用地。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)法律法規(guī)，確保改建用地管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.節(jié)約集約原則充分挖掘土地潛力，提高土地利用效率，鼓勵(lì)通過內(nèi)涵式發(fā)展實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，避免粗放式開發(fā)。3.規(guī)劃引領(lǐng)原則改建用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，以規(guī)劃為先導(dǎo)，保障城市功能布局合理、有序發(fā)展。4.公共利益優(yōu)先原則優(yōu)先保障公共設(shè)施建設(shè)、民生改善等公共利益項(xiàng)目的用地需求，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧。二、改建用地規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域功能定位和發(fā)展需求，組織編制改建用地專項(xiàng)規(guī)劃。2.改建用地專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)明確改建區(qū)域的功能定位、用地布局、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等內(nèi)容，注重與周邊區(qū)域的協(xié)調(diào)銜接。3.在編制改建用地專項(xiàng)規(guī)劃過程中，應(yīng)充分征求相關(guān)部門、利益相關(guān)者及社會(huì)公眾的意見，確保規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可操作性。（二）規(guī)劃審批1.改建用地項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合改建用地專項(xiàng)規(guī)劃要求。2.改建用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由建設(shè)單位報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查規(guī)劃符合性、功能合理性、安全可靠性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等內(nèi)容。3.經(jīng)審批后的改建用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)按照原審批程序重新報(bào)批。三、改建用地審批管理（一）審批主體與權(quán)限1.改建用地審批實(shí)行分級(jí)管理。具體審批權(quán)限按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的改建用地項(xiàng)目，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其他改建用地項(xiàng)目，按照屬地管理原則，由所在地縣級(jí)以上人民政府相關(guān)部門審批。（二）審批程序1.申請(qǐng)受理建設(shè)單位向土地管理部門提出改建用地申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地權(quán)屬證明等。2.審查審核土地管理部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、發(fā)展改革等相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查審核。重點(diǎn)審查項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)要求等。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查相關(guān)部門根據(jù)需要對(duì)改建用地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，核實(shí)土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等情況，確保審批依據(jù)準(zhǔn)確可靠。4.審批決定經(jīng)審查審核通過的改建用地申請(qǐng)，由審批機(jī)關(guān)作出審批決定。同意審批的，出具審批文件；不同意審批的，書面告知建設(shè)單位并說明理由。（三）審批時(shí)限審批機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成改建用地審批工作。一般情況下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批時(shí)限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行；其他改建用地項(xiàng)目審批時(shí)限不得超過[X]個(gè)工作日。因特殊情況需要延長(zhǎng)審批時(shí)限的，應(yīng)向建設(shè)單位說明理由。四、改建用地使用管理（一）土地供應(yīng)1.改建用地經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門按照土地供應(yīng)計(jì)劃和相關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開出讓土地使用權(quán)，也可采取協(xié)議出讓等方式供地，具體方式根據(jù)土地用途和相關(guān)政策確定。2.土地出讓文件應(yīng)明確土地使用條件，包括土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、出讓年限等內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)按照土地出讓文件要求開發(fā)建設(shè)。（二）項(xiàng)目建設(shè)1.建設(shè)單位應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和土地出讓合同約定進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，不得擅自改變土地用途和建設(shè)內(nèi)容。2.項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格遵守工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，確保工程質(zhì)量和施工安全。3.建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，辦理土地登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。（三）土地利用監(jiān)管1.土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)改建用地項(xiàng)目的日常監(jiān)管，建立健全監(jiān)管制度，定期對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、土地使用情況等進(jìn)行檢查。2.建設(shè)單位應(yīng)定期向土地管理部門報(bào)送項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，接受監(jiān)督檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，土地管理部門應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知，要求建設(shè)單位限期整改。3.對(duì)于閑置土地，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。因不可抗力或政府原因造成土地閑置的，經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限；其他原因造成土地閑置的，依法依規(guī)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。五、改建用地配套設(shè)施管理（一）配套設(shè)施規(guī)劃1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)在改建用地專項(xiàng)規(guī)劃中明確配套設(shè)施的種類、規(guī)模、布局等要求，確保改建區(qū)域配套設(shè)施完善。2.配套設(shè)施應(yīng)包括但不限于教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)、市政公用設(shè)施等，滿足居民日常生活和公共服務(wù)需求。（二）配套設(shè)施建設(shè)1.配套設(shè)施應(yīng)與改建用地項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃要求建設(shè)配套設(shè)施，并承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用。2.配套設(shè)施建成后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)辦理移交手續(xù)，由相關(guān)部門或單位負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。（三）配套設(shè)施使用與維護(hù)1.配套設(shè)施的使用應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)規(guī)定，保障公眾正常使用。2.相關(guān)部門或單位應(yīng)建立健全配套設(shè)施維護(hù)管理制度，定期對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保設(shè)施正常運(yùn)行。六、改建用地權(quán)益管理（一）土地權(quán)益保障1.依法保護(hù)改建用地權(quán)利人的合法權(quán)益，任何單位和個(gè)人不得侵犯其土地所有權(quán)、使用權(quán)及其他合法權(quán)益。2.在改建用地過程中，涉及土地征收、房屋拆遷等情況的，應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定給予權(quán)利人合理補(bǔ)償安置，保障其原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。（二）權(quán)益糾紛處理1.建立健全改建用地權(quán)益糾紛協(xié)調(diào)處理機(jī)制，及時(shí)化解土地權(quán)益糾紛。2.對(duì)于土地權(quán)益糾紛，當(dāng)事人可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。相關(guān)部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)配合，依法依規(guī)處理，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。七、法律責(zé)任（一）違法違規(guī)行為界定1.建設(shè)單位有下列行為之一的，屬于違法違規(guī)行為：未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途、建設(shè)內(nèi)容的；未按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和土地出讓合同約定進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的；未依法繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的；閑置土地未按照規(guī)定處置的；其他違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃等法律法規(guī)的行為。2.相關(guān)部門工作人員有下列行為之一的，屬于違法違規(guī)行為：違反規(guī)定審批改建用地項(xiàng)目的；在改建用地管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的；對(duì)違法違規(guī)行為不依法查處的；其他違反法律法規(guī)和工作紀(jì)律的行為。（二）法律責(zé)任追究1.對(duì)于建設(shè)單位的違法違規(guī)行為，由土地管理部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門等相關(guān)部門依法責(zé)令限期改正，并處以