中國·長興島『玖瓏灣』產(chǎn)品定位及開發(fā)策略建議同策咨詢·浙江2021.5總建約60萬方的大型綜合性工程快速開展中的長興島臨港工業(yè)區(qū)我們應(yīng)該用更高的視野來審視“玖瓏灣〞審視長興島國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、遼寧“五點(diǎn)一線〞重點(diǎn)區(qū)域整島開發(fā)上升到國家層面，開展前景看好！長興島是中國與新加坡繼蘇州工業(yè)園區(qū)之后第二個(gè)合作工程；長興島管委會(huì)享有較高的政治自主權(quán)，為島嶼開發(fā)奠定了行政根底；以蘇州工業(yè)園區(qū)作為藍(lán)本，我們對長興島的開發(fā)充滿信心；世界500強(qiáng)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，整島開發(fā)蓬勃開展STX造船萬邦集團(tuán)IMC赫格雷制藥港華燃?xì)獯芭涮桩a(chǎn)業(yè)園天瑞集團(tuán)恒力石化天誠燃?xì)馄猪?xiàng)制鐵集團(tuán)大陽日酸北首光源三壘機(jī)器光匯石油敦豪國際酒店全面對接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國家級(jí)開發(fā)區(qū)〞概念全速開展；優(yōu)化提升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居型中等港口城市；集成式推進(jìn)科技創(chuàng)新，提高臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的質(zhì)量和水平，集約化開發(fā)資源環(huán)境；改革創(chuàng)新先行區(qū)對外開放先導(dǎo)區(qū)臨港工業(yè)集聚區(qū)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)和諧宜居新城區(qū)國家級(jí)開發(fā)區(qū)常駐人口100萬預(yù)計(jì)到2020年生產(chǎn)總值1300億元地方財(cái)政120億元港口吞吐1億噸從規(guī)劃來看，長興島將按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造10年GDP排行第一步：在第十一個(gè)五年方案期間至期末，主要建設(shè)以出口加工為主的臨港工業(yè)區(qū)和興旺國家為合作對象的、以裝備制造業(yè)為核心的現(xiàn)代制造業(yè)基地；第二步：通過開發(fā)，利用深水岸線資源，建設(shè)物流倉儲(chǔ)基地和自由貿(mào)易區(qū)。用現(xiàn)有的眼光來看這是一座島嶼[長興島]用未來的眼光來看這是一座城市[長興市]審視玖瓏灣項(xiàng)目名稱總戶數(shù)嘉恒廣場1126蘭亭假日448朗庭山700益凱藍(lán)岸700長興灣948濱海假日1200敦豪?？?080海悅花都——琳熙美地——慧海灣——海上郡1855STX海景花園二期B564朗庭山嘉恒國際四期海景花園琳熙美地長興島管委會(huì)高中、初中、體育場

長興島國際會(huì)議中心益凱藍(lán)岸蘭亭假日長興灣海尚郡聯(lián)華一號(hào)東方.波爾多慧海灣海悅花都2021年總?cè)セ?2萬平，單工程年平均去化6-8萬方2010年長興島市場表現(xiàn)成交套數(shù)成交金額成交面積576522.53億元52.66萬㎡備注：數(shù)據(jù)來源于政府備案在售工程去化量達(dá)80%以上.2021年市場競爭外表溫和，但是未知工程體量巨大，實(shí)質(zhì)競爭暗涌還是存在的。地塊用途詳規(guī)B地塊住宅占地32667規(guī)建65334容積率2C地塊住宅占地25455規(guī)建50910容積率2D地塊住宅占地29833規(guī)建59666容積率2E地塊住宅占地89630規(guī)建134445容積率1.5F地塊住宅占地31534規(guī)建47301容積率1.5G地塊住宅占地24920規(guī)建37380容積率1.5H地塊公寓占地26067規(guī)建52134容積率1.5I地塊商業(yè)占地27639規(guī)建0容積率J地塊商業(yè)占地51188規(guī)建0容積率按照目前市場去化速度。保守估計(jì)本工程整體銷售周期需要6-9年；按照目前市場正常去化速度來預(yù)估本工程大致的去化速度；以預(yù)判的工程開發(fā)周期來作為工程后期定位的重要依據(jù)；綜合考慮到城市開展、板塊成熟、經(jīng)濟(jì)開展等等未來因素；待開展區(qū)域開展模式情況定性階段實(shí)現(xiàn)階段1年1-2年1-2年初具規(guī)模逐步成熟跨越發(fā)展明確發(fā)展方向政策+環(huán)境逐步拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展成熟明確規(guī)劃營造環(huán)境制定開展規(guī)劃逐步細(xì)化開展脈絡(luò)逐漸磨合本錢投入創(chuàng)立環(huán)境目前階段[長興市]島嶼快速開展期，城市日新月異；[玖瓏灣]60萬平米規(guī)模、6-8年的開發(fā)周期；融入城市的整體開展踏準(zhǔn)城市的開展節(jié)奏我們理應(yīng)成為城市開展的堅(jiān)實(shí)腳印審視整體規(guī)劃雖然過去規(guī)劃改動(dòng)較大，但是從規(guī)劃理論上來看產(chǎn)業(yè)區(qū)與城市功能區(qū)相互區(qū)隔的方向不會(huì)改變產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)規(guī)劃會(huì)考慮利用最正確的自然資源打造城市生活區(qū)打造良好的生活區(qū)是工業(yè)園區(qū)建設(shè)的必要條件，用以吸引高端人才的入駐；蘇州工業(yè)園沿金雞湖形成城市感濃郁的生活區(qū)，為產(chǎn)業(yè)園的開展提供條件；深水港淺水制造區(qū)在91公里海岸線中，本工程所在地海景具有突出的資源優(yōu)勢，成為城市主要城市生活區(qū)的時(shí)機(jī)明顯；長興島的海岸特征直接決定了長興島的產(chǎn)業(yè)分布與規(guī)劃；深水港的港口區(qū)、淺水局部的制造業(yè)區(qū)分布符合常規(guī)邏輯；規(guī)劃分析：雖然整體規(guī)劃上設(shè)計(jì)啟動(dòng)區(qū)塊，但是往往擁有一定功能根底的區(qū)塊將會(huì)得到率先開展；123規(guī)劃中①處雖規(guī)劃為主要生活區(qū)，意圖在與大陸板塊之間加強(qiáng)連接，但目前區(qū)域缺乏交通以及根本配套，我們判斷短期短期內(nèi)不具備成為生活區(qū)的條件；本工程雖在②處具備長興島最正確旅游環(huán)境資源，同時(shí)具有較為成熟的生活配套資源以及交通導(dǎo)入，具備成為生活中心區(qū)的先天條件；從規(guī)劃上來說③不會(huì)規(guī)劃為生活中心區(qū)，主要因?yàn)闀?huì)壓縮工業(yè)用地的范圍，同時(shí)受到四周工業(yè)企業(yè)的環(huán)境利空，不具備成為中心生活區(qū)的條件；樓區(qū)板塊沙包板塊三堂板塊合美華庭銘島世家匯益華庭興港府督花苑嘉恒國際新灣花園翠島經(jīng)典敦豪?？ぬm亭假日合美華庭銘島世家匯益華庭興港府督花苑嘉恒國際新灣花園翠島經(jīng)典敦豪?？ぬm亭假日本工程所在的三堂板塊是長興島的門戶位置，現(xiàn)有配套成熟，擁有成為生活中心的成熟條件現(xiàn)在人們認(rèn)為本區(qū)塊是較為成熟的區(qū)塊在本工程開發(fā)周期內(nèi)我們將會(huì)成為“長興‘市’〞的中心生活板塊[玖瓏灣]所在區(qū)域具備成為[長興市]生活中心區(qū)的條件濱海路：島內(nèi)環(huán)海旅游線北線已完工通車，；南疏港高速：2021年10月全面通車；哈大鐵路：將在長興島附近設(shè)站；環(huán)島鐵路：瓦房店到長興島鐵預(yù)計(jì)2021年完工；海底隧道：由長興島到交流島已在規(guī)劃中；…………我們踏準(zhǔn)城市開展的節(jié)拍我們應(yīng)該成為[長興市]建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)審視客戶產(chǎn)業(yè)員工原住民高中低企業(yè)高管普通打工者私營業(yè)主、個(gè)體商戶島內(nèi)改善性客戶、動(dòng)遷戶島內(nèi)剛需客戶、動(dòng)遷戶客源較少財(cái)富長興島客群現(xiàn)狀以產(chǎn)業(yè)人口與原居民為主產(chǎn)興島市場供給特征分析動(dòng)遷產(chǎn)業(yè)本地瓦房店登記客戶30%50%20%認(rèn)購客戶10%50%25%15%特征品質(zhì)原因70-80平米兩房高端客戶分散40-50歲20-35歲30-45歲現(xiàn)有島內(nèi)客戶以產(chǎn)業(yè)人員為主，主要以STX等大型企業(yè)職工為主；受到限價(jià)房的影響，本地動(dòng)遷客戶大局部被分流，為市場帶來較大影響；本地仍然有大約10%的客戶因?yàn)樯鐓^(qū)品質(zhì)等因素選擇商品房；瓦房店、普蘭店等等周邊客戶受到整島規(guī)劃等因素吸引選擇長興島；東方波爾多·現(xiàn)有客群構(gòu)成受到限價(jià)房的影響，本地客戶快速減少現(xiàn)有客戶以產(chǎn)業(yè)客戶為主在[長興島]到[長興市]轉(zhuǎn)變過程中客戶的變化產(chǎn)業(yè)客戶本地居民東北客戶進(jìn)城客戶東北客群：受到漏油、核電事件影響，看重整體環(huán)境的東北客戶迅速減少；產(chǎn)業(yè)客群：隨著政府產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，未來產(chǎn)業(yè)客群必將繼續(xù)增長，成為主力；本地客群：受到大量限價(jià)房上市影響，本地客群迅速減少；進(jìn)城客群：城市開展引擎的逐漸增強(qiáng)，未來這局部客戶將會(huì)逐步增加；客戶數(shù)量時(shí)間客戶類別歷史表現(xiàn)現(xiàn)狀本地客戶占到40%左右的市場份額本地客戶約占35%（拆遷10%、非拆遷25%）東北客戶35%5%產(chǎn)業(yè)客戶20%50%進(jìn)城客戶5%10%本地客戶本地客戶受到生活環(huán)境的限制，對于產(chǎn)品的理解有限，主要對于總價(jià)以及面積的考慮，隨著他們認(rèn)識(shí)的加深，他們對于社區(qū)整體品質(zhì)有較強(qiáng)的偏好；他們絕大局部擁有購置“保障房〞的資格，這使得他們中間絕大局部人選擇購置“保障房〞，但是仍然有一局部客戶由于對社區(qū)環(huán)境的認(rèn)識(shí)選擇購置商品房；購置商品房的客戶一般屬于改善型客戶，經(jīng)濟(jì)承受力相對較強(qiáng)，屬于現(xiàn)階段島內(nèi)的“高端置業(yè)客群〞〔面積需求在120方以上〕；由于本地人口有限，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，他們的數(shù)量將會(huì)逐漸減少；產(chǎn)業(yè)客戶就現(xiàn)階段來看，他們年齡層次較低，一般在20-35歲之間。主要屬于產(chǎn)業(yè)客戶中的低端人群。主要是從事維修、制造等藍(lán)領(lǐng)；受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們一般來說受到總價(jià)的限制較大，會(huì)購置面積段較小、總價(jià)較低的產(chǎn)品，以需求兩房需求為主；由于缺乏置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們對于住宅產(chǎn)品的理解力有限；但是總是渴望擁有性價(jià)比較高的產(chǎn)品；隨著整島開發(fā)的逐步深入，在制造業(yè)導(dǎo)入后管理層的導(dǎo)入成為可能，未來產(chǎn)業(yè)人口中高端需求將會(huì)逐步增加，需求結(jié)構(gòu)多元化；未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的力度將會(huì)逐步加大，在現(xiàn)有的客戶結(jié)構(gòu)中的比例將會(huì)進(jìn)一步加大，成為主力購置客群；東北客戶進(jìn)城客戶他們屬于長興島周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、普蘭店等等區(qū)域。他們渴望擁有城市生活，一般來說會(huì)選擇在大連市區(qū)置業(yè)。由于距離較遠(yuǎn)、大連價(jià)格較高，他們也會(huì)選擇在普蘭店市區(qū)、或者長興島置業(yè)；由于目前長興島城市化水平較低，進(jìn)城客戶往往與產(chǎn)業(yè)人口相互重疊，特征也大致相似；隨著長興島開發(fā)的深入，未來導(dǎo)入人口數(shù)量將會(huì)逐步增大，未來將會(huì)成為長興島購房的重要客群；客戶類別產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)本地客戶改善型客戶，通過對現(xiàn)有特征分析來確定東北客戶度假型產(chǎn)品，需求多樣化產(chǎn)業(yè)客戶首置客戶，隨著高端客戶的導(dǎo)入，未來產(chǎn)品需求將會(huì)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展進(jìn)城客戶進(jìn)城客戶產(chǎn)品需求多樣化從客群來判斷未來的產(chǎn)品時(shí)機(jī)點(diǎn)審視市場2021年長興島市場銷售面積52.66萬平，2021年長興島整體市場表現(xiàn)大連市2021年整體去化899.97萬平，長興島市場去化面積占大連整體市場份額的5.85%；雖然目前看來長興島整體去化量不大，長興島未來是大連市重點(diǎn)推動(dòng)開展的區(qū)域，未來市場形勢良好；10年長興島市場均價(jià)4278元/平，是均價(jià)最低區(qū)域2021年長興島整體市場表現(xiàn)〔單位：元/平〕由于長興島區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，目前區(qū)域均價(jià)為全市最低；隨著一線城市調(diào)控的深入，購置力逐漸流向三線城市，2021年長興島整體均價(jià)上升較快，目前已經(jīng)逐漸辭別5000時(shí)代，局部工程報(bào)價(jià)近6000元/平方米；長興島城市化逐漸深入，未來價(jià)格有進(jìn)一步上升的空間；長興島市場供給面積結(jié)構(gòu)分布〔單位：平〕長興島市場面積結(jié)構(gòu)集中在70-100平長興島市場主力面積段為70-80、80-90、90-100兩房；100-110平市場認(rèn)知度不高；小于40平的一房和120-130平三房也占有一定市場；產(chǎn)興島市場供給特征分析2021年市場總價(jià)結(jié)構(gòu)分布〔單位：萬元〕2021年長興島市場總價(jià)結(jié)構(gòu)集中在25-40萬元，以低總價(jià)為去化趨勢。總價(jià)結(jié)構(gòu)25-40萬占總體的64%，超過50萬總價(jià)的產(chǎn)品需求度明顯減弱；大于80萬總價(jià)的產(chǎn)品為單價(jià)較高的大面積的公建產(chǎn)品；產(chǎn)興島市場供給特征分析2021年市場單價(jià)結(jié)構(gòu)分布〔單位：元/平〕2021年長興島市場單價(jià)結(jié)構(gòu)集中在3500-4500元/平主力單價(jià)區(qū)間3500-4500元/平，占總體的57%，

目前區(qū)域單價(jià)水平不高，未來有一定攀升空間。單價(jià)5000-6000元/平以上的產(chǎn)品去化量減弱，大于6000元/平的產(chǎn)品為公建產(chǎn)品。產(chǎn)興島市場供給特征分析未來區(qū)域工程將以小高層和不超過18F的高層為主區(qū)域工程——根本情況項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）建筑形態(tài)容積率開盤時(shí)間嘉恒廣場（四期）26小高層、高層3.00預(yù)計(jì)2011.09蘭亭假日7（一期5.5）12多層5F*4棟，小高9F*8棟1.62010.12.09朗庭山8.8（一期3.3）18.8小高10F*4棟、11F*6棟，高層15F*4棟2預(yù)計(jì)7月益凱藍(lán)岸7

14小高層9F*6棟、高層17F*6棟

2預(yù)計(jì)2011.06長興灣65100多層、小高層、高層1.502010.9聯(lián)華一號(hào)1014小高層、高層1.78——

海悅花都11.4——

多層，高層——

——

琳熙美地一期1.7——多層6F*4，小高11F*2——

——

區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要是多層、小高層、高層，區(qū)域?qū)Χ鄬?、小高層建筑形態(tài)認(rèn)可。工程平均容積率約為2，區(qū)域未來工程將趨向高密產(chǎn)品。產(chǎn)興島市場供給特征分析目前產(chǎn)品主力面積段：60-80㎡面積段占比達(dá)60%以上，市場供給呈現(xiàn)集約化趨向區(qū)域工程——工程戶型面積區(qū)間、主力戶型情況項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）主力面積區(qū)間（㎡）占比嘉恒廣場（四期）50-13560-8080%蘭亭假日75-13070-8065%朗庭山43-12566-8060%益凱藍(lán)岸57-12080-9050%長興灣62-14360-9460%聯(lián)華一號(hào)60-100————和美華庭30-130

65-8775%敦豪?？?0-13590-10270%區(qū)域工程：面積段區(qū)間30-135㎡，主力面積段60-70㎡、70-80㎡兩個(gè)面積段。產(chǎn)興島市場供給特征分析區(qū)域工程——工程單價(jià)、總價(jià)情況項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)區(qū)間（萬元/套）嘉恒廣場（四期）60-80500030-40蘭亭假日70-80580035-46朗庭山66-80未定

——益凱藍(lán)岸70-90550035-45長興灣60-94490030-45聯(lián)華一號(hào)——3500——和美華庭65-87430026-33敦豪?？?0-102460036-46區(qū)域工程：在售工程均價(jià)均超過4300元/㎡〔個(gè)別回遷安置住宅均價(jià)低于市場〕，總價(jià)區(qū)間26-46萬元。目前產(chǎn)品主力總價(jià)段：30-45萬元均價(jià)4300-5800元/㎡，總價(jià)競爭集中產(chǎn)興島市場供給特征分析目前市場總體存量大概5000多套，未知存量巨大，存在競爭暗涌。區(qū)域工程——工程去化、存量情況項(xiàng)目名稱總戶數(shù)整體去化量存量嘉恒廣場112680%125蘭亭假日44889%47朗庭山700——700益凱藍(lán)岸700——700長興灣94890%95濱海假日1200——1200海上郡1855——1855敦豪?？?08070%300海悅花都——————琳熙美地——————慧海灣——————產(chǎn)興島市場供給特征分析

〔一〕年度控制總量指標(biāo)

2021年我區(qū)土地供給總量在611公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在411公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地200公頃左右。

〔二〕年度土地供給方案用途結(jié)構(gòu)

在2021年土地供給總量中，根底設(shè)施用地35公頃；工業(yè)倉儲(chǔ)用地370公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公等用地30公頃；住房用地161公頃，其中小套型普通商品住房建設(shè)用地約131公頃〔其中限價(jià)商品房50公頃、其它81公頃〕，經(jīng)濟(jì)適用房10公頃，以上用地年度供給量占住房建設(shè)用地年度供給總量的81%，其它20公頃；商服用地15公頃?！踩晨臻g布局

綜合區(qū)土地供給量占土地供給總量的20％；產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供給量占土地供給總量的65％；北部產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供給量占土地供給量的15％。住房用地161萬平方米、商品房81萬平方米、保障房60萬平米長興島住宅市場未來供給量大，競爭將異常劇烈2021年長興島在售工程市場小結(jié)建筑的形態(tài)：后市產(chǎn)品趨于小高層和高層；主力面積段：集中在60-80平米兩房；主力總價(jià)段：30-45萬元，總房款的承受能力有所提升；主力單價(jià)段：4300-5800元/平，單價(jià)提升較快目前普遍上漲即將辭別5000時(shí)代；長興島需求特征明顯，以首次置業(yè)需求為主，需求面積主要集中在90平米以下；80-90平面積段需求比最高，需求略大于供給；按照市場現(xiàn)有的表現(xiàn)來看，超過100平米戶型即成為高端需求；產(chǎn)業(yè)客戶：由于入駐島內(nèi)產(chǎn)業(yè)園工作，工作時(shí)間有限，預(yù)計(jì)不會(huì)在島上常住，因此傾向于小面積產(chǎn)品，最好易于轉(zhuǎn)手。主流需求戶型：60-70平兩房；本地客戶：本身積蓄+局部客戶擁有動(dòng)遷補(bǔ)助，具備購置力；多為自住，注重戶型舒適度，通透戶型及傳統(tǒng)方正戶型備受青睞。主流需求戶型：80-90平兩房；產(chǎn)興島市場需求特征分析長興島的首次置業(yè)特征明顯，需求面積較??；從客戶來源上看，原住民與產(chǎn)業(yè)員工為購房中堅(jiān)力量〔動(dòng)遷客戶較少主要由于受到回遷樓、限價(jià)房的強(qiáng)力分流〕；瓦房店等其他區(qū)域客戶數(shù)量維持恒定，認(rèn)購比例上升；動(dòng)遷客戶大量減少，本地高端改善客群數(shù)量維持恒定，認(rèn)購比例上升；長興島客群單一，粗略統(tǒng)計(jì)STX占到總量的近50%動(dòng)遷產(chǎn)業(yè)本地瓦房店等其他認(rèn)購客戶10%50%25%15%“長興島客戶比較喜歡標(biāo)準(zhǔn)通透戶型，端套戶型中對東向戶型的喜好程度明顯高于西向；得房率是這里客戶比較關(guān)注的，因?yàn)樯婕暗綄?shí)際買到的使用面積，因此多層相對好賣。〞“長興島客戶不喜歡把山墻的衛(wèi)生間，因?yàn)榕峦负黄渲挟a(chǎn)業(yè)員工對于五明的戶型比較認(rèn)可，并且重視儲(chǔ)物空間。〞“原住民比較喜歡大客廳，對面積尺度的要求強(qiáng)過對功能間數(shù)量的需求。〞“一些年輕的產(chǎn)業(yè)員工比較喜歡如八角陽臺(tái)這樣的創(chuàng)新點(diǎn)。〞長興島客戶對于戶型的理解屬于起步階段產(chǎn)品需求特征概括來說：經(jīng)濟(jì)緊湊、注重舒適性“因?yàn)槎鄬拥梅柯矢?，所以相對?shí)惠，但現(xiàn)在不少小高層得房率也挺高，也不錯(cuò)。〞——原住民“如果是端戶最好能買到把東頭的房子，衛(wèi)生間最好不要靠山墻。〞——原住民“最好是南北通的戶型，方正標(biāo)準(zhǔn)的最好。〞——原住民“現(xiàn)在五明戶型不錯(cuò)，希望能買個(gè)有明衛(wèi)的房子。〞——stx員工工程開發(fā)周期建議客戶：以產(chǎn)業(yè)人口為主需求：經(jīng)濟(jì)緊湊，注重舒適競爭：現(xiàn)階段競爭相對有限板塊：主生活區(qū)外圍地塊客戶：客戶多樣化是大趨勢需求：需求將多把戲化開展競爭：未來競爭將異常劇烈板塊：城市生活的核心區(qū)塊市場現(xiàn)狀表現(xiàn)未來市場走向預(yù)判核心問題：工程整體開發(fā)策略如何踏準(zhǔn)城市開展節(jié)拍？工程整體概念應(yīng)如何設(shè)計(jì)？工程二期如何確定？產(chǎn)品如何設(shè)置？地塊價(jià)值判斷渤海市民廣場商業(yè)街城八線花園路公園醫(yī)院小學(xué)小學(xué)中學(xué)BCDGFEHIJ標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃模型之一，未來此區(qū)域內(nèi)極有可能導(dǎo)入大量的政府相關(guān)配套；帶來C、D、E地塊的價(jià)值機(jī)會(huì)；B、C地塊的海景景觀資源優(yōu)勢明顯；受到自建商業(yè)的影響，E地塊配套資源優(yōu)勢明顯；地塊資源價(jià)值判斷近期價(jià)值遠(yuǎn)期價(jià)值B地塊海景資源近期價(jià)值一般，遠(yuǎn)期有望借助海景資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化C地塊近期缺乏城市配套資源，遠(yuǎn)期來看配套位置極佳短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值最大化D地塊G地塊啟動(dòng)區(qū)塊，各項(xiàng)資源缺乏遠(yuǎn)近期價(jià)值均呈現(xiàn)一般表現(xiàn)F地塊緊靠次啟動(dòng)商業(yè)區(qū)塊遠(yuǎn)期價(jià)值一般，近期擁有一定的自建商業(yè)配套優(yōu)勢E地塊緊靠自建商業(yè)配套，近期配套優(yōu)勢明顯近期與遠(yuǎn)期價(jià)值最佳地塊H地塊酒店式公寓短期內(nèi)缺乏客源I地塊次啟動(dòng)區(qū)商業(yè)地塊板塊內(nèi)核心商業(yè)驅(qū)動(dòng)力J地塊啟動(dòng)區(qū)商業(yè)地塊地塊價(jià)值判斷價(jià)值成長模型開發(fā)周期軸工程價(jià)值成長客群產(chǎn)業(yè)與本地客戶產(chǎn)品酒店公寓產(chǎn)品存在較大機(jī)會(huì)引擎風(fēng)情生活方式引擎客群產(chǎn)業(yè)與本地客戶產(chǎn)品小戶型公寓引擎概念引擎客群產(chǎn)業(yè)客戶為主、部分高端產(chǎn)業(yè)客與外地客群產(chǎn)品少量高端產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)引擎城市配套引擎客群產(chǎn)業(yè)客群為主，部分高端產(chǎn)業(yè)客產(chǎn)品小戶型公寓、少量大戶型產(chǎn)品引擎項(xiàng)目商業(yè)引擎地塊用途詳規(guī)總建面積一期J地塊商業(yè)占地5118878827I地塊商業(yè)占地27639G地塊住宅規(guī)建3738084681F地塊住宅規(guī)建47301二期E地塊住宅規(guī)建134445134445三期B地塊住宅規(guī)建65334117468H地塊公寓規(guī)建52134四期C地塊住宅規(guī)建50910110576D地塊住宅規(guī)建59666一期一期二期三期三期四期整體開發(fā)周期劃分建議二期定位如果用靜態(tài)的眼光來看待現(xiàn)有的市場與工程玖瓏灣只是個(gè)普通的島嶼住宅如果用開展的眼光來看玖瓏灣是在[長興島]到[長興市]脫變過程中的開展標(biāo)簽我們必須站在城市的高度來審視玖瓏灣環(huán)境資源極佳的渤海島嶼大連最具競爭力的可以玩的“海〞國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)從生活角度而言理應(yīng)賦予長興島、玖瓏灣更高的意義有關(guān)于生活的意義60萬平米·國際灣區(qū)[灣區(qū)是一種風(fēng)格灣區(qū)生活是種高度]長興島灣區(qū)生活是現(xiàn)代高端生活的代名詞長興島、玖瓏灣無疑具備灣區(qū)生活的天質(zhì)長興島是長興島人的長興島長興島是大連人的長興島長興島是東北人的長興島長興島是渤海灣人的長興島從品牌角度，我們希望玖瓏灣能肩負(fù)更多理想和責(zé)任從城市角度，我們希望踏準(zhǔn)城市節(jié)奏，創(chuàng)造城市夢想從經(jīng)營角度，我們希望工程穩(wěn)步平安推進(jìn)啟動(dòng)期強(qiáng)調(diào)對外鄉(xiāng)客戶的把握整島概念延伸向周邊地區(qū)延伸環(huán)境改善東北客戶回流品牌與工程知名度\影響力得到擴(kuò)大用靜態(tài)的眼光來看二期產(chǎn)品配置似乎非常簡單：80㎡戶型為主60-70㎡為輔搭配少量90㎡以上戶型一期一期二期三期三期四期二期定位不應(yīng)僅僅站在現(xiàn)有市場格局之下進(jìn)行思考而應(yīng)將二期產(chǎn)品定位納入整體60萬方工程之中思考確保工程的平安開發(fā)為整體工程概念加分為后期進(jìn)行市場測探二期產(chǎn)品定位目標(biāo)方法一：把握現(xiàn)有市場需求方法二：進(jìn)行整體概念營造方法三：外圍客戶需求測試目標(biāo)目標(biāo)一：確保工程的平安開發(fā)目標(biāo)二：為整體工程概念加分目標(biāo)三：為后期進(jìn)行市場測探方法設(shè)定工程開發(fā)的平安線預(yù)留足夠空間試探市場在確保工程平安開發(fā)的前提下做好足夠的市場測探為工程后期打下根底、做好準(zhǔn)備我們認(rèn)為：長興島市場受到客群單一的影響，仍屬于總價(jià)市場；我們預(yù)期：未來[長興島]將開展成為[長興市]，客群存在成長性；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的高端客群環(huán)境導(dǎo)入的度假客群城市吸引的進(jìn)城客群相對高端的戶型產(chǎn)品旅游度假客群總價(jià)市場下的產(chǎn)品創(chuàng)新總體定位原那么：以現(xiàn)有市場需求為主在總價(jià)市場要求下適當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)置少量時(shí)機(jī)性產(chǎn)品測試市場市場常規(guī)安全產(chǎn)品總價(jià)安全產(chǎn)品市場測試產(chǎn)品現(xiàn)有主流需求產(chǎn)品總價(jià)創(chuàng)新產(chǎn)品60-70方70-80方60-70方30-50方100-120方產(chǎn)業(yè)人口、原居民度假產(chǎn)品與青年置業(yè)群體創(chuàng)新需求功能滿足低價(jià)市場高端人群導(dǎo)入25%-30%45%-50%10%-15%5%10%舒適度低/客群缺乏成長性首置剛需需求恒定成長性良好平安產(chǎn)品不低于85%測試產(chǎn)品不超過15%市場現(xiàn)有產(chǎn)品掃描長興灣B戶型62-65㎡兩室兩廳一衛(wèi)E戶型121㎡三室兩廳兩衛(wèi)蘭亭假日88方130方120方海上郡產(chǎn)品創(chuàng)新方向總價(jià)限制的功能性需求客戶需求戶型創(chuàng)新點(diǎn)：更有效率的使用空間更多的贈(zèng)送面積更合理的空間配置四明、通透、舒適保利·東灣95平米兩房常規(guī)戶型的適度改進(jìn)保利·東灣103平米2+1房可減少主臥衛(wèi)生間，以控制面積保利·東灣75平米2房52平米2房利用挑高來化解面積與功能的矛盾小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新6#中間套，69.33方挑高產(chǎn)品做到南北通透小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新景觀建議景觀的主題化營造比單純地美感營造更重要金地·自在城的“三生樹〞受到地域的限制，綠色景觀難以實(shí)現(xiàn)建議以硬質(zhì)景觀為主匯報(bào)完畢價(jià)格策略與推案對市場的幾個(gè)判斷長興島房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速上升的通道市場同質(zhì)化競爭非常劇烈，未來競爭日益加劇成交價(jià)快速上漲成交量快速上升客群高度單一產(chǎn)品高度雷同未來上市量巨大根據(jù)不同城市經(jīng)驗(yàn)當(dāng)價(jià)格3000上升到5000元左右時(shí)，會(huì)用較長的時(shí)間；當(dāng)價(jià)格上升到5000元時(shí)由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高，價(jià)格從5000上升到7000所需要的時(shí)間將會(huì)縮短；當(dāng)價(jià)格上升到7000元時(shí)上升的空間需要根據(jù)不同城市級(jí)別而定；長興島房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)突破5000，正嘗試這邁入6-7000的市場空間；3000元/㎡瓶頸5000元/㎡瓶頸7000元/㎡瓶頸價(jià)格成長時(shí)間項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格嘉恒國際5300-6200長興灣5700-6000蘭亭假日5900東方·波爾多5300朗庭山5500關(guān)于價(jià)格成長模型戶型設(shè)計(jì)符合長興島需求，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)較高□面積控制合理、□戶型通透、□根本做到四明設(shè)計(jì)海上郡嘉恒國際東方波爾多益凱藍(lán)岸海悅花都朗庭山本案蘭亭假日長興灣峰匯國際依云伴山黃金海岸項(xiàng)目名稱價(jià)格動(dòng)態(tài)東方波爾多2011年5月28日益凱藍(lán)岸2011年6月朗庭山2011年8-9月海上郡2011年下半年黃金海岸2011年下半年海悅花都