三一街區(qū)招商方案2021年2月目錄第一部分、項目市場環(huán)境分析碧桂園·威尼斯城項目居住功能區(qū)規(guī)劃滯后，發(fā)展滯后傳統(tǒng)成熟居住區(qū)主城商業(yè)功能區(qū)發(fā)展模式：核心主導地位，城市功能升級需依托舊城改造。城市核心擴容區(qū)主城商業(yè)功能升級區(qū)發(fā)展模式：主城區(qū)域擴張和功能升級的核心區(qū)域。松雅湖規(guī)劃新區(qū)發(fā)展模式：依托全新規(guī)劃，將成長為高品質的城市居住區(qū)。金鷹-月湖片區(qū)居住功能核心區(qū)發(fā)展模式：依托廣電、月湖、中南汽車市場成長為高品質居住區(qū)。一星沙城市功能布局分析三一街區(qū)湖南金融技術職業(yè)大學星沙傳統(tǒng)居住區(qū)徐特立公園湖南省大眾傳媒學院高尚人群居住片區(qū)好望谷郡原居里湘龍家園四季星城紅樹灣未來星沙最大的生態(tài)公園松雅湖區(qū)域工程商業(yè)區(qū)域占位：城市功能占位：城市品質生活功能區(qū)；區(qū)域核心北部延展帶；三大成型開展區(qū)輻射夾角區(qū)；商圈格局占位：核心商圈輻射區(qū)；關鍵詞：商圈邊緣地帶工程處于城市開展方向的夾角，工程商業(yè)格局受制于區(qū)域城市核心區(qū)的輻射影響，產(chǎn)生區(qū)域級輻射的商業(yè)市場空間有限。區(qū)域城市核心金鷹-月湖區(qū)域東拓核心區(qū)工程2-5KM2-5KM5-10KM7-10KM二工程商業(yè)格局分析商業(yè)類型服務人口輻射距離代表物業(yè)形式道路公共交通交通方式交通時間便利型1500-5000人100-500米內部會所小區(qū)內部道路無步行2-5分鐘街坊型1-3萬人1-2千米住宅底商、街區(qū)內部道路、支路公交站點步行5-10分鐘鄰里型5-10萬2-5千米集中性物業(yè)支路、次干道公交分站步行、騎車、機動車10-15分鐘區(qū)域型15-30萬5-10千米復合型次干道、主干道公交換乘中心騎車、機動車15-30分鐘城市型50-100萬10-30千米商業(yè)綜合體集群交叉主干道公交換乘中心、地鐵、快速公交騎車、機動車30-60分鐘泛城市型200萬城際范圍專業(yè)市場型商業(yè)中心城際道路交通樞紐中心機動車60分鐘以上工程商業(yè)體量：7800平米；社區(qū)人口：14000人；人均商業(yè)面積：0.56平米；一般而言：輻射型〔外向型〕商業(yè)人均商業(yè)面積在1.0-2.5㎡之間，中間型和內向型商業(yè)人均商業(yè)面積在0.14-1㎡之間。工程商業(yè)從物理屬性而言，為典型的內向型社區(qū)商業(yè)。三工程商業(yè)屬性分析工程的獨特位置，導致工程的商業(yè)人流主要以周邊1公里范圍的消費力為主，其他區(qū)域基于成熟的商業(yè)配套，難以形成對工程的消費分流。1-3KM吸附區(qū)域吸附區(qū)域名稱社區(qū)戶數(shù)社區(qū)人口商業(yè)形態(tài)湘龍家園8412943.5街鋪四季星城12004200街鋪湘瑞家園10673734.5街鋪三一街區(qū)400014000街鋪+集中商業(yè)好望谷15845544街鋪豐源國際24388533街鋪郡原居里9003150商業(yè)樓紅樹灣18006300臨街鋪月亮灣草莓街區(qū)10003500臨街鋪世景華庭15215323.5臨街鋪1635157228.5新港觀點：依托工程周邊的成熟居住氣氛和中高端人群，社區(qū)配套商業(yè)可以做旺。四工程周邊人口及商業(yè)環(huán)境分析目前工程附近商業(yè)整體氣氛不濃厚，特立路沿線依托師范學院的師生消費群體，望龍路沿線主要是住宅底商。業(yè)態(tài)主要為餐飲，便利店，社區(qū)配套商業(yè)，無統(tǒng)一規(guī)劃，不成規(guī)模且檔次較低。沿街商業(yè)，約77個門面，主要業(yè)態(tài)以便利店，餐飲為主。〔思必客香鍋，奶茶店等〕師范學院特立公園特立路望龍路三一街區(qū)盛地尊域四季新城筑夢星園好望谷社區(qū)街鋪空置鋪面社區(qū)街鋪湘龍家園五工程附近主干道沿線商業(yè)環(huán)境分析特立路望龍路湘龍家園

無空置鋪面社區(qū)總人口：2842人

租金區(qū)間：未確定面積區(qū)間：1000平左右

主要業(yè)態(tài)：餐飲，酒業(yè)公司盛地尊域空置率：60%社區(qū)總人口：4789人租金區(qū)間：50元/平/月左右面積區(qū)間：40—70平主要業(yè)態(tài)：社區(qū)配套草莓街區(qū)空置率：社區(qū)總人口：3500租金區(qū)間：45--60面積區(qū)間：50--80主要業(yè)態(tài)：便利店，社區(qū)配套等豐源國際：規(guī)劃中花樣年華社區(qū)總人口：2926人租金區(qū)間：未確定面積區(qū)間：40—300平主要業(yè)態(tài)：無筑夢星園：規(guī)劃中湘瑞家園無空置鋪面社區(qū)人口：39802元租金區(qū)間：30--50面積區(qū)間：20--60主要業(yè)態(tài)：建材，便利店，餐飲，社區(qū)配套等紅樹灣空置率：社區(qū)總人口：租金區(qū)間：30--300面積區(qū)間：40—200平主要業(yè)態(tài)：餐飲，便利店，社區(qū)配套等本案世景華庭空置率：社區(qū)總人口：4792人租金區(qū)間：45--60面積區(qū)間：30—300平主要業(yè)態(tài)：餐飲，便利店，社區(qū)配套等1租金水平：大局部在45—60元/平/月之間。2局部人流量較大或者層高較高利用率高的鋪面的租金可達50-60之間。

3鋪面的空置率較高。六、三一街區(qū)附近工程租金面積、業(yè)態(tài)分布特立路沿線業(yè)態(tài)分布：依托師范學院的師生消費，主要為餐飲，小超市，通信等業(yè)態(tài)。望龍路沿線業(yè)態(tài)分布：鋪面因沿線小區(qū)人口入住率較低所以空置率高，業(yè)態(tài)主要為建材，社區(qū)配套，便利店等。小區(qū)人口數(shù)及入住率租金區(qū)間鋪面空置率備注盛地尊域1828戶，4789人入住率較低50元/平/月左右60%與三一街區(qū)毗鄰，入住率與鋪面結構均類似，業(yè)態(tài)主要為社區(qū)配套，鋪面空置率較高。湘瑞家園1137戶，約3980人，入住率大于90%30--50元/平/月無空置門面入住率高的成熟社區(qū)，業(yè)態(tài)以建材，配套等為主，租金低，檔次低。七周邊競品分析工程地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務等要素：將會對本工程的全天候經(jīng)營帶來影響，造成消費的時段不均衡；工程周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主：其消費特點雖其工作性質而定，即一局部人周一至周五全天在外進行商務消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；工程泛周邊區(qū)域有大量中高端收入居民，工程定位應主要考慮這一客群；工程周邊高檔社區(qū)居住人群工程輻射區(qū)域普通社區(qū)居民特西路、西霞路過往客流周邊學校的師生資源

消費客群界定：居民、學生、周邊商家以及流動人群八工程消費客群定位區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀——商業(yè)開展不成熟，商業(yè)氣氛不濃厚，且區(qū)域商業(yè)檔次較低、缺乏管理，主要為街道底商，經(jīng)營情況一般。業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀——業(yè)態(tài)主要是便利店，餐飲類，以滿足社區(qū)配套為主，經(jīng)營狀況不甚理想。租金現(xiàn)狀——大局部已經(jīng)入住3年以上的小區(qū)，租金水平在50元/㎡/月左右。面積情況——區(qū)域商業(yè)面積區(qū)間跨度較大，局部商鋪為一拖二，去化困難。未來供給——從現(xiàn)階段的規(guī)劃來看，未來工程周邊的商鋪供給主要以社區(qū)型住宅底商為主，類型相似，體量略小。小結：第二部分、項目產(chǎn)品分析工程四至情況東面：體育公園南面：待開發(fā)生活居住區(qū)西面：成熟生活居住區(qū)北面：成熟生活居住區(qū)工程商業(yè)根本數(shù)據(jù)工程總計64個臨街鋪面，其中一二期26個，三期38個；總面積：約7800平米；工程總戶數(shù)：4000戶，約容納14000人口；工程商業(yè)人均面積為：0.56平米/人。交通環(huán)境工程東面、西面均為交通支線。臨街鋪面關鍵詞：內需驅動型商業(yè)，以內需足以做旺并帶動目的性消費形成。工程周邊除了在完善中的體育公園外，尚沒有能集聚大量進入人流的城市主干交通、市政設施或集中型商業(yè)等。一工程產(chǎn)品具體分析優(yōu)勢劣勢二工程SWOT分析1、與星沙規(guī)劃最大的生態(tài)體育公園毗鄰；2、片區(qū)唯一的高品質臨街鋪面街區(qū)形態(tài)；1、周邊商業(yè)氣氛不濃，位置相對偏，人流量少；2、工程社區(qū)入住率不高，消費較為單一；4、工程商業(yè)所處位置相對不通暢，商業(yè)延展空間缺乏；5、半圍合布局，形成樓間距，商業(yè)內部銜接性不強，整體規(guī)劃性較難。1工程SWOT分析機遇區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次低，經(jīng)營狀況一般，商業(yè)有升級空間；本小區(qū)居住人群素質高，消費能力強，隨著入住增多，商業(yè)開展前景看好；3.區(qū)域內商業(yè)均無統(tǒng)一規(guī)劃、管理差，為本工程招商帶來利好。風險工程商業(yè)規(guī)劃缺乏其他目的性消費的業(yè)態(tài)規(guī)劃，對消費者吸引能力有限；已招入的商家缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，經(jīng)營狀況欠佳，對工程整體包裝及口碑影響不利。一、二期商業(yè)招商情況租賃期面積層高17-115寶時度美容2023-6-9372.45一層3.5米，二層3.5米27-114國窖15732015-8-3171.67一層5.537-113匯米巴2016-8-3171.67一層5.547-11271.67一層5.557-11174.04一層5.567-110光大銀行2016-9-2041.93一層5.577-109咿呀貝比2014-8-3180.54一層3.487-108諾亞大藥房2014-8-3193.4一層3.997-107杰克體育2014-8-3159.98一層3.9107-106老磨坊2014-8-31344.06一層3.6米，二層3.6米116-110羅莎蛋糕2014-8-3163.67一層3126-109湘味2014-8-3162.27一層5.5136-108萬和電氣2014-8-3152.46一層5.5146-107英格萊干洗2014-8-3164.38一層5.5156-106果蔬+包包大人2016-11-3076.79一層3.11618-110281.98一層4.1米，二層3.6米1718-109生態(tài)人家2016-11-1761.54一層5.51818-1082016-11-1760.49一層5.51918-1072016-11-1760.49一層5.52018-1062016-11-1760.49一層5.52118-105276.2一層3.3米，二層2.9米2218-104213.89一層3.3米，二層2.9米2312-107白果園2016-11-1139.07一層3.52412-106253.76一層3.6米，二層2.6米2512-105263.3一層4.2米，二層2.9米2612-104186.49一層4.2米，二層2.9米注：顏色區(qū)域為尚未招商成功空置門面〔共計6個，面積一般在200平米以上〕三工程一、二期商鋪產(chǎn)品及招租情況總結四期集中商業(yè)裙樓總計：6000平米工程進度：預計2021年開工三期臨街商業(yè)面積：4445平米現(xiàn)階段情況：目前工程進入到地面平整階段。局部留作物業(yè)辦公用。一、二期臨街商業(yè)面積：3358平米現(xiàn)階段情況：總計26個鋪面，目前已成功招商20個商家，并已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營。分期商業(yè)情況三一街區(qū)一、二期商業(yè)價格序號門號面積（㎡）16-10764.38218-105276.26318-104213.89三一街區(qū)三期商業(yè)價格4-101182.615-102176.286-103103.637-104181.738-105176.289-106180.910-107174.511-108101.9712-10960.8313-11092.2814-11188.1415-11291.5716-11388.1917-114100.8718-11560.8219-11693.0820-11788.1421-11891.6722-11988.223-120101.9424-121107.3225-12293.0926-12387.7627-12489.7328-12576.6929-12647.9430-12765.4731-128143.6232-129143.2833-130202.5434-131202.5435-132202.5436-133158.8937-134135.2738-135136.6339-13676.3540-13776.3541-13876.35合計

5000.52四工程三期商鋪情況三期整體商業(yè)呈階梯狀分布，昭示性較差，并低于路面，被綠化所遮擋，停車不方便，這都會導致經(jīng)營戶的很多不便，不利于商業(yè)氣氛的打造局部商鋪內部結構不合理，門面不規(guī)整，導致空間利用率低，不利于商家的經(jīng)營和布置，建議在租金均價上走低。此類商鋪進深與面寬都比較規(guī)整，適合多種業(yè)態(tài)營業(yè)，空間利用率高，建議租金在均價上稍高。第三部分、主題定位周邊商業(yè)的主導者片區(qū)商業(yè)的配套者體量適中，加上6000平米集中商業(yè)，近1.5萬平米商業(yè)體量；商業(yè)街規(guī)劃的純粹性；周邊生活居住的成熟和純粹性；周邊無干擾的1-3KM的商業(yè)競爭環(huán)境；周邊支線交通的人流導入；處于商業(yè)開展重心的夾角，差異經(jīng)營的時機明顯；星沙區(qū)域“一核格局〞傳統(tǒng)商圈開展成熟的趨勢明顯；商圈進入商業(yè)品質、形態(tài)加速提升過程。強化主導地位特色生活天地一工程商業(yè)主題定位思考長沙城東唯一社區(qū)風情樂活尚街二工程商業(yè)形象定位特色餐飲為主的美食文化一條街一個能滿足周邊生活需求的消費場所；一個真正能讓片區(qū)成熟起來的符號；一個能讓群眾沉淀氣質的場所；一個氣息時尚，并具有趣味的場所。業(yè)態(tài)建議特色生活消費，注入商業(yè)活力為對面公園配套的商業(yè)，拉動人流,提升商業(yè)品質和形象符合社區(qū)居家消費者需求費用代繳點、汽車美容裝飾、美容美發(fā)、水果蔬菜，早餐等

特色類餐飲小吃

休閑茶樓，咖啡茶語母嬰用品、精品類生活配套類作為較好居住工程配套除考慮設置滿足社區(qū)內部需求的購物、及社區(qū)效勞功能以外，更要注入一些能樹立形象和引導消費的商業(yè)，為住宅和商鋪增值。三業(yè)態(tài)建議213三期東面業(yè)態(tài)：汽車美容裝飾。理由：兩面環(huán)路，車流比較集中，斜對面是湘龍別墅區(qū)，側面是公園，旁邊是小區(qū)的入口，有利于此類業(yè)態(tài)經(jīng)營，更易拉動人氣。租金：一層50元/㎡/月以內業(yè)態(tài)：部分特色餐飲小吃，休閑茶樓、紅酒莊等理由：靠一二期餐飲，為小區(qū)的主出入口，對面是公園，有利于拉動人氣和提升品質。租金：一層45元/㎡/月以內業(yè)態(tài)規(guī)劃建議小區(qū)出入口132三期北面業(yè)態(tài)：特色餐飲、精品小吃、無煙食品區(qū)。理由：位于三期商業(yè)的中間位置，與兩端的商業(yè)遙相呼應，正對面是湘龍別墅區(qū)，打造餐飲集群，拉動消費。租金：一層50元/㎡/月以內，二層在20元/㎡/月以內業(yè)態(tài)規(guī)劃建議132三期西面業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、早餐店、繳費點等生活配套。理由：靠近旁邊的豐源國際小區(qū)，可起到一定的輻射作用。租金：一層在40元/㎡/月左右業(yè)態(tài)規(guī)劃建議小區(qū)車輛出入口針對上述業(yè)態(tài)規(guī)劃，擬租面積如下：業(yè)態(tài)規(guī)劃建議擬招業(yè)態(tài)擬招面積（㎡）特色餐飲小吃1600汽車裝飾美容400休閑茶樓、紅酒莊、音樂茶室等2000美容美發(fā)、家居家紡類、繳費點等生活配套1000合計：5000備注：在招商執(zhí)行過程中，可根據(jù)實際招商情況，局部調整物業(yè)結構、擬租面積和業(yè)態(tài)配比。1、以優(yōu)惠甚至以震撼租金入市，以優(yōu)質優(yōu)價的形象打入市場，獲得市場關注，聚集人氣。2、結合租金低開的策略，先以較有吸引力的租金推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，租金亦做相應提升。3、設立一個“三年零租金〞鋪位名額，吸引商家，可在意向商家累計50%左右時候推出“交鋪搶占零租金〞活動，以大優(yōu)惠大抽獎的方式推動商家簽約。原那么：策略：四租金制定原那么及策略十年租金收益預估（一層）面積第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年3462㎡2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年租金單價45455054606672808896月租金155790155790171369188506207356228092250901275991303591333950年租金4623160693474020564282262071248827827371063010816331189836430884007396十年合計租金收益

3507.4980萬租金單價按平均45元/㎡/月計算，前兩年租金不變，從第三年開始，租金按每年10%遞增五工程商業(yè)租金收益預估〔1〕十年租金收益預估（二層）面積第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年983㎡2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年租金單價20202224272932353943月租金19660196602162623789261672878431663348293831242143年租金78640117960259512285463314010345410379952417947459741505715十年合計租金收益

316.4350萬租金單價按平均20元/㎡/月計算，前兩年租金不變，從第三年開始，租金按每年10%遞增兩層合計：十年租金總收益為：35074980+3164350=3823.9330萬五工程商業(yè)租金收益預估〔2〕第四部分、招商策略分析直招+坐招相結合，做到有效招商1、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一物業(yè)2、有效的考慮工程情況，有針對的選擇商家3、調整靈活，樹立商戶信心4、走出去，更多的搜集商家資源，提高招商質量一工程招商總體戰(zhàn)略分析采取租賃方式招商，分業(yè)態(tài)集中式分段招商，并且利用一切手段對工程造勢1、媒體整合1.1立體交叉組合：在住宅戶外廣告中加帶商業(yè)招商信息，形成商業(yè)與住宅互動，擴大影響。1.2公關活動先行，以企業(yè)為依托，構筑較高的平臺，與政府形成互動。2、體驗式營銷：通過分批組織局部商戶，到我們工程現(xiàn)場進行實地感受，從而消除商戶對我們后期市場經(jīng)營的一些顧慮，強化商戶信心,形成良好的口碑傳播，加速商戶的進駐行為。給商戶一些必要適宜的感受刺激，能夠加速其租賃行為。3、籌劃：街區(qū)整體商業(yè)氣氛營造。4.1招商DM單頁：制作精美具特色且便于攜帶與觀看；內容主題突出，除進駐背景、集團簡介外，加強對商戶關注問題的宣導。例：為什么好、為什么強、為什么買等。根據(jù)招商人員的反映情況，內容時常更新。版面可以特殊設計。4.2對街區(qū)進行統(tǒng)一包裝：風格統(tǒng)一，情景包裝，店招統(tǒng)一，營造濃厚的商業(yè)氣氛。在小區(qū)內外設置局部的的廣告，有利于為商家宣傳。二招商方式與宣傳三工程招商策略四工程招商對象五管理費與招商條件一招商準備1與政府洽談工作〔內容見下表〕為商戶與政府部門之間的溝通提供幫助與便利，提高商戶滿意度。編號

細則

完成時間

1臨時停車位的劃分及申報

3.15之前

2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策問題

3.30之前

3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化問題

3.30之前

4交通、環(huán)保、工商、稅務等方面的優(yōu)惠政策

3.30之前

六各階段工作細分2、招商文本及相關資料準備〔表3〕以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時使用。編號

細則

完成時間

1進駐商家合同復印件2.202招商地點確定及辦公用品到位

2.203裝修要求

2.284招商商鋪平面圖及面積

2.285租金價格表

2.286租賃合同范本

2.287物管及商業(yè)管理文本

2.288招商DM單頁3.10之前

七工程配套存在的問題及改進建議臨街鋪面展示范圍D、在整個工程街區(qū)內應考慮足夠的廣告位，并做到風格統(tǒng)一、情景包裝、店招統(tǒng)一；E、臨時停車位的劃分。商家問卷顯示，消費者購物過程中，面臨停車難，會被抄牌罰款的可能，影響了一局部消費者前來消費。建議：在前坪區(qū)域劃出臨時停車區(qū)域，方便停車。工作內容三一街區(qū)2014年度工作計劃123456789101112提交相關招商的建議報告，與開發(fā)商溝通工作細節(jié)，并修訂租賃合同。

人員進場培訓及熟悉項目，并提交具體工作計劃。開發(fā)商提供相關圖紙、資料和數(shù)據(jù)。

接觸商家，并及時反饋信息，與開發(fā)商進行溝通后，進行業(yè)態(tài)和建筑結構的局部調整，開發(fā)商調整到位和確定交房標準和時間。

重點拜訪商家，引入形象商家簽約，收款。

完成剩余部分的商家洽談、簽約。并配合房開商做好收款及交房工作和掃尾工作。

備注：紅色為執(zhí)行時間，如遇特殊情況，工作計劃將順延備注：按合同約定需在2021年8月底完成50%招商，至10月底完成85%以上商業(yè)招商。八工程招商周期劃分第一階段：根底工作根據(jù)工程定位和規(guī)劃租賃區(qū)域，確定商業(yè)的目標品牌，準備相關招商資料，為商業(yè)招商談判各項工作的全面展開，做好一切準備工作。第二階段：信息發(fā)布通過各種方式〔如網(wǎng)絡、通訊、面談等〕與目標品牌商業(yè)取得聯(lián)系，傳遞本工程的相關招商信息、資料、使其了解工程的根本情況。第三階段：初步洽談通過、面談等方式與品牌商業(yè)取得初步接觸，爭取商業(yè)廠家能作現(xiàn)場考察，收集商家的租賃需求，實時的調整租賃方案。第四階段：意向談判通過此階段的談判，確定各個品牌對工程是否具有初步意向。第五階段：主攻品牌意向談判