房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法必看題庫知識(shí)點(diǎn)》模擬考試含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共10分）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物重置成本為3000元/㎡，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%。采用直線法計(jì)算建筑物折舊額為（）萬元。A.14.7B.15.0C.15.3D.15.6答案：A解析：年折舊額=重置成本×(1殘值率)/經(jīng)濟(jì)壽命=2500×3000×(12%)/50=147000元=14.7萬元2.下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中，屬于技術(shù)性原則的是（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則答案：D解析：技術(shù)性原則包括替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則等；基礎(chǔ)性原則包括獨(dú)立客觀公正原則；特殊原則包括合法原則、最高最佳利用原則。3.某寫字樓年有效毛收入為1000萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為300萬元，報(bào)酬率為8%，收益期限為40年。采用報(bào)酬資本化法計(jì)算其收益價(jià)值為（）萬元。（P/A,8%,40）=11.9246A.8347.22B.9845.33C.10500.00D.11924.60答案：A解析：凈收益=1000300=700萬元；收益價(jià)值=700×11.9246=8347.22萬元4.下列價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的是（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值D.清算價(jià)值答案：B解析：非市場(chǎng)價(jià)值包括投資價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、殘余價(jià)值等；市場(chǎng)價(jià)值是典型市場(chǎng)條件下的價(jià)值。5.比較法中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若可比實(shí)例成交價(jià)格比正常價(jià)格高5%，則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.100/105B.105/100C.95/100D.100/95答案：A解析：交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=100/(100+5)=100/1056.某宗土地容積率為3，樓面地價(jià)為1500元/㎡，則土地單價(jià)為（）元/㎡。A.500B.1500C.3000D.4500答案：D解析：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=1500×3=4500元/㎡7.下列房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，屬于區(qū)位狀況調(diào)整的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.樓層C.裝修程度D.設(shè)備設(shè)施答案：B解析：區(qū)位狀況包括位置（方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離等）、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等；樓層屬于位置調(diào)整因素。8.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成不包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).銷售稅費(fèi)D.投資利息答案：無（全包括）解析：成本法構(gòu)成：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)9.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年凈收益為20萬元，此后每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，報(bào)酬率為6%，則其收益價(jià)值為（）萬元。A.500B.510C.520D.530答案：A解析：收益價(jià)值=20/(6%2%)=500萬元（無限年期增長(zhǎng)模型）10.下列估價(jià)目的中，需要評(píng)估抵押價(jià)值的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)征收C.房地產(chǎn)投保D.房地產(chǎn)抵押貸款答案：D解析：抵押貸款需評(píng)估抵押價(jià)值；轉(zhuǎn)讓評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值；征收評(píng)估征收補(bǔ)償價(jià)值；投保評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)）1.房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)包括（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.價(jià)值類型E.估價(jià)方法答案：ABCD解析：基本事項(xiàng)為估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型；方法是技術(shù)手段。2.市場(chǎng)法適用的房地產(chǎn)包括（）。A.普通住宅B.標(biāo)準(zhǔn)廠房C.學(xué)校D.寺廟E.寫字樓答案：ABE解析：市場(chǎng)法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量多、交易活躍的情況；學(xué)校、寺廟屬于特殊房地產(chǎn)，難以找到可比實(shí)例。3.收益法中，確定報(bào)酬率的方法有（）。A.累加法B.市場(chǎng)提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.直線法E.實(shí)際觀察法答案：ABC解析：報(bào)酬率確定方法：累加法（安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值）、市場(chǎng)提取法（利用可比實(shí)例凈收益與價(jià)格比率）、投資報(bào)酬率排序插入法（參考其他投資報(bào)酬率排序）。4.成本法中，建筑物折舊包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊E.人為折舊答案：ABC解析：折舊分為物質(zhì)折舊（物理磨損）、功能折舊（設(shè)計(jì)過時(shí)）、經(jīng)濟(jì)折舊（外部環(huán)境變化）。5.最高最佳利用應(yīng)滿足的條件有（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化E.時(shí)間上合理答案：ABCD解析：最高最佳利用四條件：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大。6.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.交通條件B.建筑高度C.周邊環(huán)境D.樓層E.朝向答案：ACDE解析：建筑高度屬于實(shí)物因素中的建筑規(guī)模；區(qū)位因素包括位置（樓層、朝向）、交通、外部配套、周圍環(huán)境。7.比較法中，建立比較基礎(chǔ)的內(nèi)容包括（）。A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位E.統(tǒng)一交易日期答案：ABCD解析：建立比較基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式（一次性/分期）、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（買方/賣方繳納）、計(jì)價(jià)單位（面積內(nèi)涵、貨幣單位）；交易日期調(diào)整屬于市場(chǎng)狀況調(diào)整。8.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)域因素的有（）。A.城市規(guī)劃B.區(qū)域配套設(shè)施C.人口密度D.建筑密度E.土地形狀答案：ABC解析：區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的因素，包括區(qū)域配套、城市規(guī)劃、人口密度等；建筑密度、土地形狀屬于個(gè)別因素。9.估價(jià)報(bào)告中，需要記載的估價(jià)假設(shè)包括（）。A.一般假設(shè)B.未定事項(xiàng)假設(shè)C.背離事實(shí)假設(shè)D.不相一致假設(shè)E.依據(jù)不足假設(shè)答案：ABCDE解析：估價(jià)假設(shè)包括：一般假設(shè)（正常使用）、未定事項(xiàng)假設(shè)（如規(guī)劃未批準(zhǔn)）、背離事實(shí)假設(shè)（如按現(xiàn)狀用途評(píng)估）、不相一致假設(shè)（如產(chǎn)權(quán)與實(shí)際不一致）、依據(jù)不足假設(shè)（資料缺失時(shí)的合理假定）。10.下列價(jià)值類型中，屬于市場(chǎng)價(jià)值前提的有（）。A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值C.承租人權(quán)益價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.投資價(jià)值答案：ABC解析：市場(chǎng)價(jià)值是在公開市場(chǎng)下最可能的價(jià)格，完全產(chǎn)權(quán)、出租/承租人權(quán)益均屬于市場(chǎng)價(jià)值前提；現(xiàn)狀價(jià)值可能低于市場(chǎng)價(jià)值，投資價(jià)值是特定投資者的價(jià)值，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。三、判斷題（每題1分，共10分，正確打√，錯(cuò)誤打×）1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。（）答案：√2.替代原則僅適用于市場(chǎng)法，不適用于收益法和成本法。（）答案：×（替代原則是普適性原則，收益法中報(bào)酬率確定、成本法中重新購建價(jià)格確定均應(yīng)用替代原則）3.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，通常評(píng)估的是現(xiàn)狀價(jià)值與應(yīng)有價(jià)值的差額。（）答案：√4.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不宜超過1年。（）答案：√（一般認(rèn)為1年內(nèi)市場(chǎng)狀況變化不大）5.收益法中，凈收益是潛在毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。（）答案：×（有效毛收入=潛在毛收入空置和收租損失；凈收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）6.成本法中，土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。（）答案：√7.最高最佳利用分析中，通常先進(jìn)行法律可行性分析，再進(jìn)行技術(shù)可行性分析。（）答案：√（法律允許是前提）8.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)師可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)直接確定估價(jià)結(jié)果，無需記錄測(cè)算過程。（）答案：×（必須記錄詳細(xì)測(cè)算過程，保證可追溯性）9.期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房到現(xiàn)房期間的持有成本+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。（）答案：×（期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)持有成本風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；持有成本包括利息、稅費(fèi)等，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償因不確定性需扣減）10.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，通常更注重成本法，因?yàn)槠涫找骐y以確定。（）答案：√（工業(yè)廠房租金不穩(wěn)定，可比實(shí)例少，成本法更適用）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述比較法的操作步驟。答案：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例（310個(gè)，符合用途、區(qū)位、規(guī)模等要求）；③建立比較基礎(chǔ)（統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、計(jì)價(jià)單位）；④進(jìn)行交易情況修正（排除特殊交易因素）；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整（將可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)）；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整）；⑦計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（算術(shù)平均、加權(quán)平均等）。2.收益法中，如何確定凈收益？答案：①區(qū)分實(shí)際凈收益和客觀凈收益（采用客觀凈收益）；②對(duì)于出租型房地產(chǎn)，凈收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入）；③對(duì)于自營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)（或采用剩余法測(cè)算）；④注意扣除正常運(yùn)營(yíng)所需的費(fèi)用，不扣除與房地產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用；⑤有租約限制的，租約期內(nèi)采用合同租金，租約期外采用市場(chǎng)租金。3.成本法中，重新購建價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別是什么？答案：重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的支出；重建價(jià)格是指采用與原建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。區(qū)別：①材料和技術(shù)：重新購建價(jià)格可采用新型材料和技術(shù)（更新重置成本），重建價(jià)格采用原工藝（復(fù)原重置成本）；②適用情況：重建價(jià)格適用于具有歷史或藝術(shù)價(jià)值的建筑物，重新購建價(jià)格適用于一般建筑物；③價(jià)格高低：重建價(jià)格通常高于重新購建價(jià)格（因工藝落后、材料稀缺）。4.最高最佳利用分析的主要內(nèi)容有哪些？答案：①法律上允許：核查規(guī)劃條件、土地用途、容積率等是否允許；②技術(shù)上可能：檢查建筑結(jié)構(gòu)、施工技術(shù)等是否支持；③經(jīng)濟(jì)上可行：計(jì)算不同利用方式的收入與成本，判斷是否有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)；④價(jià)值最大化：比較不同利用方式（如改變用途、更新改造、重新開發(fā)）的價(jià)值，選擇價(jià)值最大的方式；⑤需依次進(jìn)行法律可行性→技術(shù)可行性→經(jīng)濟(jì)可行性→價(jià)值最大化分析，最終確定最高最佳利用方式。五、案例分析題（共40分）案例一（15分）：某住宅用途房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年10月1日。選取3個(gè)可比實(shí)例，具體信息如下：|可比實(shí)例|成交日期|成交價(jià)格（元/㎡）|交易情況|區(qū)域因素|個(gè)別因素|||||||||A|2023.4.1|18000|偏高5%|比估價(jià)對(duì)象好2%|比估價(jià)對(duì)象差3%||B|2023.6.1|18500|正常|比估價(jià)對(duì)象差1%|比估價(jià)對(duì)象好1%||C|2023.8.1|17800|偏低3%|比估價(jià)對(duì)象好1%|比估價(jià)對(duì)象差2%|已知該類房地產(chǎn)2023年110月價(jià)格每月上漲0.5%。要求：計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（交易情況修正系數(shù)：正常價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格；區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)：估價(jià)對(duì)象狀況/可比實(shí)例狀況）。解答步驟：1.交易情況修正：A：100/(100+5)=100/105；B：100/100；C：100/(1003)=100/972.市場(chǎng)狀況調(diào)整（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的月份數(shù)）：A：4月→10月，6個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^6≈1.0304；B：6月→10月，4個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^4≈1.0202；C：8月→10月，2個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^2≈1.01003.房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域+個(gè)別）：A：區(qū)域100/102（可比實(shí)例比對(duì)象好2%，即對(duì)象狀況=100，可比=102）；個(gè)別100/97（可比差3%，即對(duì)象=100，可比=97）；總修正=100/(102×97)×100×100≈100/98.94≈1.0107（注：修正系數(shù)=對(duì)象狀況/可比狀況，若可比狀況優(yōu)于對(duì)象，分母大于100）B：區(qū)域100/99（可比差1%，即可比=99）；個(gè)別100/101（可比好1%，即可比=101）；總修正=100/(99×101)×100×100≈100/99.99≈1.0001C：區(qū)域100/101（可比好1%，即可比=101）；個(gè)別100/98（可比差2%，即可比=98）；總修正=100/(101×98)×100×100≈100/98.98≈1.01034.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：A：18000×(100/105)×1.0304×(100/(102×97))≈18000×0.9524×1.0304×1.0107≈18000×0.986≈17748元/㎡B：18500×1×1.0202×(100/(99×101))≈18500×1.0202×1.0001≈18500×1.0203≈18876元/㎡C：17800×(100/97)×1.0100×(100/(101×98))≈17800×1.0309×1.0100×1.0103≈17800×1.052≈18726元/㎡5.取算術(shù)平均：(17748+18876+18726)/3≈18450元/㎡案例二（15分）：某商鋪建筑面積200㎡，剩余收益期限30年。2023年有效毛收入為120萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入×30%）。預(yù)計(jì)未來前5年凈收益每年增長(zhǎng)2%，第6年起凈收益每年增長(zhǎng)1%。報(bào)酬率為7%。要求：計(jì)算該商鋪的收益價(jià)值（保留兩位小數(shù)）。解答步驟：1.2023年凈收益=120×(130%)=84萬元2.前5年凈收益（20232027年）：2023年：84萬元；2024年：84×1.02=85.68萬元；2025年：85.68×1.02=87.39萬元；2026年：87.39×1.02=89.14萬元；2027年：89.14×1.02=90.92萬元3.第6年起（2028年）凈收益=90.92×1.01=91.83萬元，之后每年增長(zhǎng)1%4.計(jì)算前5年收益現(xiàn)值（報(bào)酬率7%）：P1=84/(1+7%)+85.68/(1+7%)2+87.39/(1+7%)3+89.14/(1+7%)?+90.92/(1+7%)?≈84×0.9346+85.68×0.8734+87.39×0.8163+89.14×0.7629+90.92×0.7130≈78.51+74.87+71.37+67.98+64.83≈357.56萬元5.計(jì)算第6年起的永續(xù)增長(zhǎng)現(xiàn)值（2028年初，即2027年末）：P2=91.83/(7%1%)=1530.50萬元（永續(xù)增長(zhǎng)模型）6.折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2023年初）：P2現(xiàn)值=1530.50/(1+7%)?≈1530.50×0.7130≈