地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理辦法一、引言地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工程，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和眾多專業(yè)領(lǐng)域。為了確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，提高項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和效益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)需求，特制定本地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理辦法。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并遵守本辦法，共同努力打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。二、適用范圍本辦法適用于公司所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等各類物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。三、項(xiàng)目前期管理項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場(chǎng)調(diào)研鼓勵(lì)相關(guān)人員積極收集市場(chǎng)信息，包括但不限于房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、消費(fèi)者需求等。定期對(duì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。2.項(xiàng)目可行性研究組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性研究，包括項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面。可行性研究報(bào)告應(yīng)內(nèi)容詳實(shí)、論證充分，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供科學(xué)依據(jù)。3.立項(xiàng)審批按照公司內(nèi)部審批流程，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。審批通過(guò)后，正式確定項(xiàng)目立項(xiàng)，并下達(dá)項(xiàng)目任務(wù)書(shū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)充分考察其業(yè)績(jī)、信譽(yù)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力等因素。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)要求和市場(chǎng)需求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局等內(nèi)容。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分溝通，確保設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確理解項(xiàng)目需求。3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理建立設(shè)計(jì)過(guò)程跟蹤機(jī)制，定期與設(shè)計(jì)單位溝通，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量情況。組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見(jiàn)和建議，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目要求和市場(chǎng)需求。4.設(shè)計(jì)變更管理嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，如確需變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批。設(shè)計(jì)變更應(yīng)評(píng)估其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和成本的影響，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目報(bào)建1.報(bào)建資料準(zhǔn)備安排專人負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目報(bào)建所需的各類資料，確保資料齊全、準(zhǔn)確。報(bào)建資料應(yīng)包括項(xiàng)目立項(xiàng)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、土地使用證、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等。2.報(bào)建流程辦理按照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的要求，及時(shí)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，包括規(guī)劃許可證、施工許可證等。積極與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，確保報(bào)建手續(xù)順利辦理，避免因報(bào)建延誤影響項(xiàng)目進(jìn)度。四、項(xiàng)目建設(shè)管理施工單位選擇1.招標(biāo)組織成立招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)施工單位招標(biāo)的組織工作。制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.投標(biāo)單位資格審查對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保其具備承擔(dān)項(xiàng)目施工的能力。組織實(shí)地考察投標(biāo)單位的在建項(xiàng)目，了解其施工管理水平和工程質(zhì)量情況。3.評(píng)標(biāo)定標(biāo)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)單位的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理的施工單位作為中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行公示，接受公司內(nèi)部和社會(huì)監(jiān)督。施工合同簽訂1.合同條款協(xié)商與中標(biāo)施工單位就施工合同條款進(jìn)行詳細(xì)協(xié)商，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同條款應(yīng)包括工程范圍、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.合同簽訂審批將施工合同提交公司相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批，確保合同條款符合公司利益和法律法規(guī)要求。審批通過(guò)后，正式簽訂施工合同。工程進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃制定要求施工單位根據(jù)合同工期和項(xiàng)目實(shí)際情況，制定詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核。工程進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)明確各階段的工作任務(wù)、開(kāi)始時(shí)間、完成時(shí)間和責(zé)任人。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控建立工程進(jìn)度跟蹤機(jī)制，定期檢查施工單位的進(jìn)度執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決進(jìn)度偏差問(wèn)題。每周召開(kāi)工程進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，通報(bào)工程進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)解決施工過(guò)程中存在的問(wèn)題。3.進(jìn)度調(diào)整措施當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)分析原因，采取相應(yīng)的調(diào)整措施，如增加資源投入、優(yōu)化施工方案、調(diào)整工期等。進(jìn)度調(diào)整措施應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位共同協(xié)商確定，并確保調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃能夠滿足項(xiàng)目總工期要求。工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理體系建立要求施工單位建立健全質(zhì)量管理體系，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量保證措施。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的監(jiān)督檢查，確保其有效運(yùn)行。2.質(zhì)量控制措施加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)，確保其符合設(shè)計(jì)要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行施工過(guò)程質(zhì)量控制，加強(qiáng)對(duì)各分項(xiàng)工程、分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.質(zhì)量問(wèn)題處理對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。對(duì)質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重的，應(yīng)按照合同約定追究施工單位的責(zé)任。工程造價(jià)管理1.造價(jià)預(yù)算編制委托具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢單位編制項(xiàng)目工程造價(jià)預(yù)算，確保預(yù)算準(zhǔn)確合理。工程造價(jià)預(yù)算應(yīng)包括工程直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等內(nèi)容。2.造價(jià)控制措施嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)確需變更的項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并及時(shí)調(diào)整工程造價(jià)預(yù)算。加強(qiáng)對(duì)工程計(jì)量和支付的管理，確保工程款支付合理合規(guī)。定期對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決造價(jià)偏差問(wèn)題。安全文明施工管理1.安全管理制度建立要求施工單位建立健全安全管理制度，制定安全操作規(guī)程和安全保證措施。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位安全管理制度的監(jiān)督檢查，確保其有效運(yùn)行。2.安全培訓(xùn)教育督促施工單位對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)教育，提高施工人員的安全意識(shí)和操作技能。定期組織安全演練，提高施工人員應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。3.安全檢查與隱患排查建立安全檢查制度，定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全問(wèn)題，應(yīng)下達(dá)整改通知書(shū)，要求施工單位限期整改。4.文明施工管理要求施工單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理，做到施工現(xiàn)場(chǎng)整潔、有序，減少施工對(duì)周邊環(huán)境的影響。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位文明施工管理的監(jiān)督檢查，確保施工現(xiàn)場(chǎng)符合文明施工要求。五、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.資料整理要求施工單位按照竣工驗(yàn)收要求，整理完善項(xiàng)目施工資料，包括工程竣工報(bào)告、工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程技術(shù)資料等。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位資料整理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，確保資料齊全、真實(shí)、有效。2.預(yù)驗(yàn)收組織建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改。預(yù)驗(yàn)收合格后，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告?？⒐を?yàn)收組織1.驗(yàn)收小組組成由建設(shè)單位組織成立竣工驗(yàn)收小組，成員包括建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)人員?？⒐を?yàn)收小組應(yīng)明確各成員的職責(zé)分工，確保驗(yàn)收工作順利進(jìn)行。2.驗(yàn)收程序按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地檢查和資料審查，包括工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、安全文明施工等方面。驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收情況進(jìn)行討論，形成竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。3.驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。竣工驗(yàn)收備案資料應(yīng)包括竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件等。六、項(xiàng)目后期管理物業(yè)交接1.交接準(zhǔn)備項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，做好物業(yè)交接的準(zhǔn)備工作。交接準(zhǔn)備工作包括資料交接、設(shè)施設(shè)備交接、場(chǎng)地交接等。2.交接程序按照物業(yè)交接協(xié)議，建設(shè)單位與物業(yè)管理公司進(jìn)行資料、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等方面的交接。交接過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的記錄，雙方簽字確認(rèn)。3.遺留問(wèn)題處理對(duì)物業(yè)交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)組織施工單位進(jìn)行整改，確保物業(yè)管理公司能夠順利接管。項(xiàng)目保修1.保修責(zé)任界定明確項(xiàng)目各參建單位的保修責(zé)任，按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的保修義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)建立項(xiàng)目保修檔案，記錄項(xiàng)目保修情況。2.保修期限按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和合同約定，確定項(xiàng)目的保修期限。在保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)受理用戶的保修申請(qǐng)，并組織施工單位進(jìn)行維修。3.保修費(fèi)用處理對(duì)因施工單位原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，保修費(fèi)用由施工單位承擔(dān)；對(duì)因其他原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，按照合同約定處理保修費(fèi)用。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)1.評(píng)價(jià)內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程、項(xiàng)目成果、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等方面進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)應(yīng)包括項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況、項(xiàng)目管理水平、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目安全等方面的評(píng)價(jià)。2.評(píng)價(jià)方法采用定性與定量相結(jié)合的方法