山千院工程市場研究報(bào)告緯聯(lián)地產(chǎn)參謀〔重慶〕WIN-LANDPROPERTYCONSULTANT〔CHONGQING〕CO.LTD.2021.8重慶上半年宏觀市場環(huán)境研判重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境重慶城市規(guī)劃開展環(huán)境重慶上半年地產(chǎn)市場環(huán)境研判重慶區(qū)域上半年供給環(huán)境重慶區(qū)域上半年需求環(huán)境重慶區(qū)域上半年價(jià)格環(huán)境工程針對性市場分析針對性市場概述與界定茶園片區(qū)市場四公里-李家沱市場···工程綜合分析工程入市時(shí)間工程產(chǎn)品比照工程營銷動(dòng)作比照工程目錄重慶上半年宏觀市場環(huán)境研判重慶開展勢頭良好。1997年西部地區(qū)的重要增長極國家五大中心城市、中國的第三個(gè)副省級新區(qū)長江上游地區(qū)綜合交通樞紐和國際貿(mào)易大通道中國重要的中心城市之一中國四大直轄市之一2007年3月9月2021年2021年2021年3月國家發(fā)改委官方網(wǎng)站公布?成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃?：到2021年，建成西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心；到2021年，成為我國綜合實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域之一2021年6月地鐵一號線順利通車，重慶步入地鐵時(shí)代2021年7月經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期，仍處擴(kuò)張態(tài)勢2021-2021年全國和重慶GDP季度累計(jì)增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、重慶統(tǒng)計(jì)局全國2021年-2021年7月PMI指數(shù)走勢圖可以看出，全國經(jīng)濟(jì)增速放緩已經(jīng)是不爭的事實(shí)，但PMI仍然處在50%以上的擴(kuò)張區(qū)域內(nèi)，說明經(jīng)濟(jì)增長仍然是穩(wěn)定的，硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)不大。重慶GDP以超過全國6.9個(gè)百分點(diǎn)的速度高速增長，其反映的正是重慶的真正潛力。從當(dāng)前開展態(tài)勢、支撐因素和運(yùn)行軌跡看，預(yù)計(jì)下半年重慶經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)高位運(yùn)行，增速或?qū)⑦M(jìn)一步加快。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)業(yè)銳減，工業(yè)比重劇增。重慶是一個(gè)典型的工業(yè)城市，重工業(yè)長期占主導(dǎo)地位。工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和競爭力的增強(qiáng)，呈現(xiàn)出“一產(chǎn)推、二產(chǎn)進(jìn)、三產(chǎn)穩(wěn)〞的產(chǎn)業(yè)格局。社會(huì)零售品總額保持持續(xù)穩(wěn)定的上漲，近五年年均增幅約18%。消費(fèi)能力快速增長。

社會(huì)零售額持續(xù)上漲，消費(fèi)能力快速增長。重慶城市居民的收入水平也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上漲趨勢，城市居民的消費(fèi)水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性上升循環(huán)。重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢圖(億元)重慶市城市居民可支配收入走勢示意圖(元)

暢通重慶的逐步形成。2021年底，建成“二環(huán)八射〞2021年建成“三環(huán)十射三聯(lián)線〞暢通重慶的目標(biāo)為重慶成為西部“領(lǐng)頭羊〞奠定根底，交通不斷完善拉近與區(qū)縣以及周邊城市的距離。到2021年，主城核心區(qū)〔內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)〕任意兩點(diǎn)間的平均通行時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，主城拓展區(qū)〔繞城高速與內(nèi)環(huán)高速圍合區(qū)域〕任意一點(diǎn)到核心區(qū)的平均通行時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)。建成“四小時(shí)重慶〞和“八小時(shí)周邊〞，即重慶主城區(qū)到各區(qū)縣實(shí)現(xiàn)公路交通4小時(shí)內(nèi)到達(dá)，到成都、貴陽、昆明、西安、武漢、長沙六個(gè)周邊省會(huì)城市實(shí)現(xiàn)公路交通8小時(shí)內(nèi)到達(dá)；內(nèi)、外資企業(yè)進(jìn)駐速度加快產(chǎn)業(yè)升級、規(guī)模做大高居住要求高支付能力高價(jià)值預(yù)期一個(gè)開放，多元的環(huán)境，必能成為工程成長的沃土！多元化的市場需求、吸納更多高端人群、更懂得欣賞城市的消費(fèi)者城市對外交流更深入城市地位/城市功能提升

小結(jié)。上半年地產(chǎn)市場環(huán)境研判土地供給總量走勢。重慶居住及商業(yè)供給土地月度走勢示意圖〔萬平米〕重慶居住及商業(yè)土地成交月度走勢示意圖〔萬平米〕上半年地產(chǎn)供給環(huán)境。重慶地產(chǎn)供給總述2021-2021年上半年商品房預(yù)售情況走勢圖

分析：2021年上半年供給驚人。2021年受到資金和銷售壓力，開發(fā)企業(yè)希望提前放量盡早收回資金的影響，上半年預(yù)售量突破1000萬平米，總比增長23.2%，相當(dāng)于2021年全年的48.7%。

上半年各區(qū)域住宅面積供給。各區(qū)域產(chǎn)品供給情況上半年各區(qū)域住宅面積供給。商品房產(chǎn)品形態(tài)供給情況重慶主城普通住宅物業(yè)供給比重月度走勢示意圖重慶主城別墅物業(yè)供給比重月度走勢示意圖重慶主城洋房物業(yè)供給比重月度走勢示意圖上半年地產(chǎn)供給環(huán)境。商品房戶型供給情況供應(yīng)房型單配1房2房3房4房5房及以上供應(yīng)套數(shù)119091703176735772供應(yīng)比例0.2%18.9%35.3%36.7%7.4%1.5%需求套數(shù)64226344577217需求比例0.4%26.2%39.4%28.4%4.5%1.1%消化率54.5%46.4%37.2%25.9%20.2%23.6%重慶主城8月商品房實(shí)際供給各戶型供需統(tǒng)計(jì)表上半年地產(chǎn)供給環(huán)境。商品房戶型供給情況主城商品房實(shí)際供給〔單間〕月度走勢示意圖主城商品房實(shí)際供給〔一房〕月度走勢示意圖上半年地產(chǎn)供給環(huán)境。商品房戶型供給情況主城商品房實(shí)際供給〔三房〕月度走勢圖主城商品房實(shí)際供給〔兩房〕月度走勢示意圖上半年地產(chǎn)供給環(huán)境。商品房戶型供給情況主城商品房實(shí)際供給〔四房〕月度走勢圖主城商品房實(shí)際供給〔五房及以上〕月度走勢圖

上半年地產(chǎn)需求環(huán)境。重慶地產(chǎn)需求總述各區(qū)域產(chǎn)品需求情況各產(chǎn)品形態(tài)需求情況

上半年地產(chǎn)需求環(huán)境。各區(qū)域產(chǎn)品需求情況區(qū)域套數(shù)面積(萬方)環(huán)比金額(億元)環(huán)比均價(jià)(元/㎡)環(huán)比巴南區(qū)8217.7816.9%4.4211.2%5678-4.9%北碚區(qū)3833.33-17.0%2.237.6%667829.7%北部高新10307.26-6.2%6.42-1.9%88434.6%北部經(jīng)開7248.32-5.5%7.3925.3%887732.7%大渡口區(qū)3563.57-17.4%2.32-26.2%6488-10.6%高新區(qū)310.31-81.9%0.24-79.8%770411.2%江北區(qū)194420.3679.7%13.4155.7%6587-13.3%經(jīng)開區(qū)6004.524.3%2.39-2.0%5284-6.0%九龍坡區(qū)130211.71-4.4%6.54-9.1%5590-4.9%南岸區(qū)8616.16-17.4%4.28-10.8%69478.0%沙坪壩區(qū)166315.4865.2%9.2252.0%5956-8.0%渝北區(qū)5364.96-49.7%3.46-50.0%6975-0.5%渝中區(qū)5836.13-6.9%5.57-11.9%9089-5.3%重慶主城各區(qū)域8月成交統(tǒng)計(jì)表〔萬方、億元〕

上半年地產(chǎn)需求環(huán)境。各產(chǎn)品形態(tài)需求情況

上半年地產(chǎn)價(jià)格環(huán)境。重慶地產(chǎn)價(jià)格總述各區(qū)域產(chǎn)品均價(jià)情況各產(chǎn)品形態(tài)均價(jià)情況重慶主城商品房實(shí)際供給量月度走勢示意圖重慶主城商品房實(shí)際供給均價(jià)月度走勢示意小結(jié)工程針對性市場環(huán)境分析

區(qū)域在售樓盤梳理。南岸區(qū)實(shí)際供給月度走勢示意圖

區(qū)域在售樓盤梳理。項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)剩余體量（萬方）主力戶型(㎡)銷售情況成交均價(jià)雅居樂國際花園23高層、洋房1281-121已推的75%4800雨山前15洋房870-130已推的95%4600融僑城65高層、洋房、小高層、別墅60高層75-130已推的75%高層4900山水一舍25高層、洋房0.6高層70-90已推的95%高層4600銀翔翡翠谷8洋房875-108未售——同景國際城64洋房、高層64高層75-110未售——藍(lán)光十里藍(lán)山64洋房、別墅2070-130已推的80%4800融匯半島13洋房、高層、小高層0.5高層90-140已推的95%高層4600合計(jì)309——242——————主要已工程競爭區(qū)域界定。從城市開展/工程區(qū)位/產(chǎn)品形態(tài)三個(gè)方面出發(fā)鎖定競爭個(gè)案—雅居樂國際花園。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—天景雨山前。位置東渡大橋嘉濱路段開發(fā)商重慶江潤實(shí)業(yè)有限公司占地面積251082㎡體量65萬方建筑形態(tài)住宅、高層、洋房、別墅布局組團(tuán)式部分（4個(gè)組團(tuán)）配套酒店、超市、公園及社區(qū)配套面積129-144㎡（在售洋房）現(xiàn)狀目前在售129-144㎡情景洋房小結(jié)：工程形態(tài)有高層、洋房和別墅組成，在售一期高層和洋房，高端形象亮相；濱江樓盤，體量較大，配套完善，客戶認(rèn)為是合川高端工程；小區(qū)景觀打造優(yōu)美，無邊際游泳池已面向業(yè)主投入使用。競爭個(gè)案—融僑城。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—山水一舍。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—銀翔翡翠谷。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—同景國際城。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—藍(lán)光十里藍(lán)山。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。競爭個(gè)案—融匯半島(香緹漫山)。項(xiàng)目地址南岸南岸經(jīng)開區(qū)江南大學(xué)城（美堤雅城旁）項(xiàng)目規(guī)劃

由小高層、高層和花園洋房構(gòu)成容積率2.54項(xiàng)目規(guī)模55萬㎡項(xiàng)目特點(diǎn)45000平方米教育配套/4000平方米豪華住區(qū)會(huì)所銷售價(jià)格

8500-8600在售產(chǎn)品111/126㎡/三房1516結(jié)論：雅居樂目前僅剩15/16號樓高層房源，此局部房源會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭，且近期降價(jià)明顯。10月底將新推的局部花園洋房也會(huì)與本工程產(chǎn)生競爭。

茶園片區(qū)樓盤描述。區(qū)域內(nèi)供給樓盤列表產(chǎn)品供給情況 戶型/面積/層數(shù)/功能產(chǎn)品去化情況產(chǎn)品價(jià)格情況個(gè)案分析

南岸-巴南一線樓盤區(qū)域樓盤描述。區(qū)域內(nèi)供給樓盤列表產(chǎn)品供給情況產(chǎn)品去化情況產(chǎn)品價(jià)格情況個(gè)案分析2021-2021年上半年商品房預(yù)售情況走勢圖

分析：2021年上半年供給驚人。2021年受到資金和銷售壓力，開發(fā)企業(yè)希望提前放量盡早收回資金的影響，上半年預(yù)售量突破1000萬平米，總比增長23.2%，相當(dāng)于2021年全年的48.7%。

分析：2021年上半年成交量大幅回落。受貸款難和貸款本錢增加雙重壓力，購房者的需求被抑制，成交量出現(xiàn)大幅回落。2021年-2021年上半年商品房成交面積走勢圖

上半年商品房預(yù)售、成交情況走勢。分析：“2021年上半年市場價(jià)格存在下行趨勢2月受經(jīng)濟(jì)適用房交付的影響出現(xiàn)市場整體價(jià)格下挫，4月后受局部開發(fā)商加大促銷的影響，4月后市場價(jià)格存在下行趨勢。2021年1月—6月商品房銷售價(jià)格走勢圖

上半年商品房成交價(jià)格走勢。

重慶洋房市場梳理

重慶市洋房總體需求高速穩(wěn)步增長，近幾年年增長率約30%，市場將繼續(xù)延續(xù)需求高速增長的勢頭2021-2021年，重慶洋房成交量保持約30%的年均增長量其中洋房價(jià)格2021年環(huán)比跳躍式上漲約35%，2021年保持穩(wěn)步上揚(yáng)工程所在的渝北區(qū)是洋房開展勢頭迅猛，近兩年需求量大幅提升南岸片區(qū)洋房市場年均需求總量較大，且年均需求總量保持較為穩(wěn)定。城北高層城南高層夾層：買一層送一層精裝城北高層價(jià)格在4300-5200，城南在4600-5600。350040004500500055006000650070007500800085009000950010000千山米蘭郡文峰古街德潤世家麗景水岸世紀(jì)金馬生態(tài)城三江希望城江潤地中海岸卓然翡翠城龍川北郡東海濱江城兆甲合陽新城350040004500500055006000650070007500800085009000950010000城北高層城南高層市場暢銷戶型兩房在80㎡以下，三房在80-110㎡。64-84兩房（夾層）2房23房2房3房3房2房3房3房2房3房50㎡

55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡85㎡90㎡95㎡100㎡105㎡110㎡千山米蘭郡文峰古街德潤世家世紀(jì)金馬生態(tài)城三江希望城江潤地中海岸卓然翡翠城龍川北郡東海濱江城兆甲合陽新城50㎡

55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡85㎡90㎡95㎡100㎡105㎡110㎡工程戶型與市場相同,以兩房/三房為主,為平層,有增送。千山米蘭郡文峰古街德潤世家世紀(jì)金馬生態(tài)城三江希望城江潤地中海岸卓然翡翠城龍川北郡東海濱江城兆甲合陽新城城北工程城南工程陽光美廬鉑金公館繽果城MINI時(shí)代中奧城名門江山寶潤國際公館綠云國際紡織城本案單配一室兩室三室四室平層夾層躍層入戶花園贈(zèng)送空間工程戶型相對其他工程精致，贈(zèng)送面積較大，適合剛需客戶，產(chǎn)品本身競爭力度較大。主力供給戶型市場主力面積南城略大于北城，本案在戶型上優(yōu)勢明顯。千山米蘭郡文峰古街德潤世家世紀(jì)金馬生態(tài)城三江希望城江潤地中海岸卓然翡翠城龍川北郡東海濱江城兆甲合陽新城城北工程城南工程陽光美廬鉑金公館繽果城MINI時(shí)代中奧城名門江山寶潤國際公館綠云國際紡織城50以下50以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上主力面積區(qū)間本案主力面積區(qū)間本案在配套上優(yōu)勢不明顯。樓盤名稱購物中心超市酒店會(huì)所臨街商業(yè)運(yùn)動(dòng)場康體設(shè)施幼兒園游泳池公園東海濱江城○○○○○○江潤地中海岸○○○○○○○兆甲合陽新城○○○○○○○○卓然翡翠城○○○龍川北郡○○○○陽光美廬○○鉑金公館○繽果城○○○MINI時(shí)代○○中奧城○○○德潤世家○○○○三江希望城○○○○○○○千山米蘭郡○○○○○文峰古街○○○○○○○寶潤國際公館○○江上城○○