羅江縣金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2021年11月第一局部：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析城市區(qū)位交通網(wǎng)絡(luò)金山鎮(zhèn)與羅江縣、德陽(yáng)市、綿陽(yáng)位置關(guān)系圖綿陽(yáng)市區(qū)羅江縣城德陽(yáng)城區(qū)金山鎮(zhèn)金山鎮(zhèn)行政轄區(qū)面積77.15平方公里，有17個(gè)行政村，一個(gè)社區(qū)居委會(huì)；全鎮(zhèn)人口約4萬(wàn)人。08年地震后，隨著金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)工程的啟動(dòng)，以及建設(shè)步伐的加快，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，預(yù)計(jì)金山鎮(zhèn)現(xiàn)有城鎮(zhèn)常駐人口近1萬(wàn)人。按羅江縣“十二五〞開展目標(biāo)規(guī)劃，羅江縣政府要把金山鎮(zhèn)打造成綿陽(yáng)后花園、羅江縣縣城附中心、城區(qū)面積5平方公里、10萬(wàn)人口的重要城鎮(zhèn)。因此，金山鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)模、城鎮(zhèn)人口、根底設(shè)施建設(shè)都將不斷擴(kuò)大，這將極大拉動(dòng)金山房地產(chǎn)市場(chǎng)快速向前。鎮(zhèn)域規(guī)模隨著金山鎮(zhèn)城市化的加快，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，但由于外來(lái)人口少導(dǎo)致了人口增長(zhǎng)速度較慢；但是，金山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口占全鎮(zhèn)人口的絕大局部，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人口的自然增長(zhǎng)等必然將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求量。人口狀況城鎮(zhèn)配套由羅江經(jīng)濟(jì)看金山經(jīng)濟(jì)實(shí)力由上表可見，2007至2021年羅江縣各年GDP保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，到2021年末已超過50億元，經(jīng)濟(jì)開展保持良好的勢(shì)頭，而作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下整體快速開展；同時(shí)，羅江縣正在逐步完善以塑膠、電子、食品、機(jī)械等行業(yè)為重點(diǎn)的工業(yè)框架，將培育形成一批有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的億元以上骨干企業(yè)，而金山工業(yè)園區(qū)的建設(shè)正是這一框架內(nèi)的重要舉措，將為羅江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出巨大奉獻(xiàn)，也帶了金山房地產(chǎn)業(yè)的快速開展。從GDP的增長(zhǎng)看由上表可見，2007至2021年羅江縣各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)?？梢?，近年來(lái)羅江經(jīng)濟(jì)狀況良好，房地產(chǎn)有較大開展空間，城鎮(zhèn)民民人均可支配收入在萬(wàn)元以上，市場(chǎng)消費(fèi)能力十分強(qiáng)勁。從人均GDP的增長(zhǎng)看加快金山由農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向工業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展。全力打造“白〔白馬關(guān)〕——金〔金山〕〞走廊、“南接北擴(kuò)〞的工業(yè)強(qiáng)縣羅江縣政府針對(duì)金山鎮(zhèn)開展的戰(zhàn)略思路羅江縣對(duì)金山城鎮(zhèn)規(guī)劃開展方向工業(yè)開展現(xiàn)況按羅江縣政府戰(zhàn)略開展規(guī)劃目標(biāo)，2021年金山工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)。預(yù)計(jì)到2021年末，將建成區(qū)到達(dá)8平方公里，新入駐企業(yè)30余家，總產(chǎn)值到達(dá)20億元。未來(lái)幾年，金山工業(yè)園區(qū)將逐步以“中國(guó)西部RFID產(chǎn)業(yè)園〞、“LED綠色照明產(chǎn)業(yè)園〞和“建材產(chǎn)業(yè)園〞等園中園為龍頭，形成以電子材料、綠色新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以建筑材料、機(jī)械加工、食品加工為輔助產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。逐步建成功能健全、效勞配套、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。到“十二五〞末，建成區(qū)域?qū)⒌竭_(dá)15平方公里，規(guī)模以上企業(yè)到達(dá)200戶以上，年產(chǎn)值到達(dá)150億元以上，年創(chuàng)稅收6億元以上。金山工業(yè)開展目標(biāo)為配合城市化建設(shè)步伐和金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)同步的旅游根底設(shè)施建設(shè)快速開展，香山鷺島主題酒店溫泉大酒店〔四星級(jí)〕主體全部竣工，進(jìn)入全面裝修階段。香山鷺島所報(bào)三AAA景區(qū)建設(shè)已分階段開始開工，香山鷺島在2021年上半年接待游客4余萬(wàn)人，銷售收入220余萬(wàn)元。以農(nóng)家樂農(nóng)業(yè)觀光和休閑度假為主的休閑旅游業(yè)也正在興起，并得以穩(wěn)步增長(zhǎng)。休閑旅游城市規(guī)劃從金山鎮(zhèn)最新的“城市規(guī)劃圖〞不難看出金山鎮(zhèn)的城市規(guī)劃布局方向：以國(guó)道108線為界，西面主要規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)及相關(guān)配套用地，東面為居住區(qū)用地，而工業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是電子材料和綠色新材料，這正符合德陽(yáng)市總體規(guī)劃思路。由此可見，金山將依托德陽(yáng)市和羅江縣的整體開展思路，全力開展現(xiàn)代化工業(yè)產(chǎn)業(yè)；另一方面，為加快城市化進(jìn)程，使之與工業(yè)園區(qū)的開展配套，規(guī)劃了大體量的居住用地，從圖形上看與首期體量與工業(yè)園區(qū)用地面積相當(dāng)，預(yù)計(jì)總量在5－8平方公里，可供出讓的土地十分充裕。按?2021-2021德陽(yáng)城市開展規(guī)劃綱要?的總體思路，到2021年，羅江將打造成四川省級(jí)歷史文化名城，德陽(yáng)市域北部門戶，以弘揚(yáng)三國(guó)文化為重點(diǎn)的歷史文化旅游城市，以開展塑膠原料、電子材料為主導(dǎo)的山水園林城市；城市人口達(dá)12萬(wàn)人，城市建設(shè)用地12平方公里。小結(jié)：銀行首套房二套房商業(yè)備注中國(guó)銀行基準(zhǔn)利率，首付30%，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款年限20年。暫停受理

農(nóng)行基準(zhǔn)利率，首付30%，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款年限20年。利率上浮1.2倍，首付50%以上，最長(zhǎng)貸款年限10年。

信用社暫停受理暫停受理暫停受理保險(xiǎn)德陽(yáng)銀行暫停受理暫停受理暫停受理

工行利率上浮10%，首付30%以上，最長(zhǎng)貸款20年。利率上浮20%，首付60%以上，最長(zhǎng)貸款20年。利率上浮60%，首付50%以上，最長(zhǎng)貸款10年。保險(xiǎn)，U盾，融資顧問費(fèi)第三局部：土地市場(chǎng)分析土地交易概況從2007年7月至2021年9月，金山鎮(zhèn)累計(jì)供地41宗〔含工業(yè)用地9宗〕，總955.5畝，〔含工業(yè)用地380.6畝〕，其中商住用地出讓情況為：2021年出讓商住用地21宗，共229.5畝，實(shí)現(xiàn)土地收入2271萬(wàn)元，2021年出讓商住用地10宗，共321.3畝〔含199.1畝經(jīng)適房用地〕，實(shí)現(xiàn)土地收入4438萬(wàn)元；2021年出讓商住用地2宗，共18.1畝，實(shí)現(xiàn)土地收入886.5萬(wàn)元。主要商住用地成交分析成交時(shí)間用途容積率地塊面積（畝）成交金額(萬(wàn)元)成交單價(jià)（萬(wàn)/畝）2009-4-16商住1.85.799.79217.52009-5-22商住2.46.4116.84418.32009-7-28商住2469.317.32009-9-1商住2.40.47.418.52009-9-10商住26.5113.7517.52009-9-21商住1.21.739.06232009-9-23商住256.31125202009-9-25商住2.411.4233.904820.52010-9-20商住2.840.91303.75331.92010-9-20商住2.837.31188.59431.92011-7-15商住314.6728.549.92011-9-5商住2.43.5157.9545.1土地位置土地面積

（畝）容積率建筑密度綠地率土地性質(zhì)羅江縣金山鎮(zhèn)中發(fā)村10組17-2號(hào)地塊40≤2.2≤40%≥25%居住羅江縣金山鎮(zhèn)土橋村一組土橋村4號(hào)地塊53≤2.3≤40%≥25%居住羅江縣金山鎮(zhèn)土橋村一組土橋村一組3號(hào)地塊51≤2.3≤40%≥25%居住近期擬出讓土地根本情況用地簡(jiǎn)析控規(guī)：由前表可見，2021年即將出讓的居住用地的容積率均在2.3以上，建筑密度控在40%以內(nèi)，綠地率均在25%以上，可見三宗土地未來(lái)的物業(yè)形態(tài)是以多層或小高層面市。宗地面積：從出讓宗地地塊面積來(lái)看，三宗土地面積均在40畝以上，這樣的供給特點(diǎn)在前兩年的土地供給中較少。由此可見，為提升金山房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)，金山政府有意識(shí)地提供面積較大的土地進(jìn)行出讓，以便開發(fā)企業(yè)更好的工程規(guī)劃建設(shè)，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，提升城市形象。小結(jié)：在2021年金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)后，以及金山鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快、國(guó)家經(jīng)濟(jì)面以及2021－2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體向好，開發(fā)商對(duì)房地市場(chǎng)的信心十足，表現(xiàn)在土地市場(chǎng)的供需兩旺?，F(xiàn)已有較多新工程入市，提供了龐大在供給量；2021年起，隨著宏觀調(diào)控的影響，金山土地供量應(yīng)有所減少，實(shí)際成交得以回落。但近期又有140多畝土地掛牌出讓，加之尚未入市的工程，未來(lái)1－3年競(jìng)爭(zhēng)將非常劇烈。第四局部：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析08年地震過后，按羅江縣災(zāi)后重建整體開展規(guī)劃，金山鎮(zhèn)全面啟動(dòng)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，此利好消息吸引了眾多嗅覺靈敏的本地和外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛到金山拿地從事房地產(chǎn)工程的開發(fā)，為羅江縣轄區(qū)內(nèi)房地市場(chǎng)最為活潑的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前入市工程已達(dá)8個(gè)以上，最大規(guī)模在22萬(wàn)平米左右，產(chǎn)品類型有多層、小高層和高層產(chǎn)品，但目前市場(chǎng)主推多層產(chǎn)品?？傮w態(tài)勢(shì)版塊分析金山鎮(zhèn)因目前城鎮(zhèn)規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊無(wú)明顯劃分，工程主要集中于新政府辦公大樓附近、場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)中心位置以及108國(guó)道旁和工業(yè)園區(qū)附近在個(gè)區(qū)域。新政府辦公大樓附近、場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)中心地域?qū)儆诮鹕胶诵膮^(qū)域，屬金山較早的建成區(qū)，配套成熟，站位優(yōu)勢(shì)十清楚顯，但所開發(fā)的工程體量均較小，工程檔次和產(chǎn)品品質(zhì)均不高，以多層和小高層為主，如金福公寓、怡和園工程。工業(yè)園區(qū)附近為目前金山房地產(chǎn)最為活潑的區(qū)域，工程比較集中，規(guī)模較大，品質(zhì)較高，以多層、高層產(chǎn)品為主，如金山國(guó)際、金鑫家園等。產(chǎn)品價(jià)格金山整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，目前狀況為：多層：2300元/平米一層商業(yè)：5500元/平米二層商業(yè)：3500元/平米支撐金山房?jī)r(jià)上漲因素市場(chǎng)供、需分析從09年底第一個(gè)商品房工程錦繡金山入市到2021年10月，累計(jì)住宅市場(chǎng)量供給超過78.6萬(wàn)平米，實(shí)際釋放量11.2萬(wàn)平米，即每年平均釋放量在5.6萬(wàn)平米左右；商業(yè)供給量在6.53萬(wàn)平米，實(shí)際釋放量1.45萬(wàn)平米左右。入市工程住宅剩余量67.4萬(wàn)平米，商業(yè)剩余量5.08萬(wàn)平米；近期將有144畝土地拍出，容積累按2.3計(jì)算，供給量將新增22萬(wàn)平米。產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目數(shù)量多層金福公寓、天街壹號(hào)、陽(yáng)晨·錦繡金山、陽(yáng)晨·金鑫家園、金山名城、長(zhǎng)橋郡6高層怡和園1綜合形態(tài)金山國(guó)際1產(chǎn)品形態(tài)以上表可見：多層產(chǎn)品形態(tài)為市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃的主流方式；高層產(chǎn)品雖有規(guī)劃，但均未開始對(duì)外銷售，消費(fèi)者能否接受或愿意接受還需佐證。置業(yè)戶分析——由入市工程導(dǎo)入的客源分析交通導(dǎo)入——外地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源主要為外地和金山周邊寶林、塔水、清泉、河邊、大井、慧覺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的置業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入——金山工業(yè)園區(qū)客源產(chǎn)業(yè)客源是一個(gè)伴隨區(qū)域發(fā)展而不斷升級(jí)的客群，目前還沒有得以體現(xiàn)。機(jī)關(guān)事業(yè)導(dǎo)入——行政事業(yè)客源金山鎮(zhèn)的行政單位和事業(yè)編制人員，或長(zhǎng)駐金山，但在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)任職的行政、事業(yè)人員。本地導(dǎo)入——改善居住客群主要是金山城鎮(zhèn)和周邊鄉(xiāng)村的本地居民。差價(jià)導(dǎo)入——差價(jià)客源羅江的趨高房?jī)r(jià)，促使部分人群將金山作為第二置業(yè)選擇地。金山小結(jié)：第五局部：結(jié)論結(jié)論：假設(shè)地價(jià)和控規(guī)合理，可考慮競(jìng)拍！W〔劣勢(shì)〕離場(chǎng)鎮(zhèn)核心區(qū)較遠(yuǎn)，相關(guān)配套在一定時(shí)間內(nèi)難以跟上，交通、生活不便，影響工程聚客能力；離工業(yè)園區(qū)近，有一定噪音和工業(yè)污染，影響工程定位和居住品質(zhì)。O〔時(shí)機(jī)〕農(nóng)村人口選擇在城區(qū)居家置業(yè)的意識(shí)增加，生活方式在發(fā)生變化；德陽(yáng)、羅江兩級(jí)政府打造金山工業(yè)園區(qū)的方向和力度，為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了支撐；“成—德—綿〞復(fù)線“成—綿—樂〞城際鐵路的連線貫穿，金山的地理和交通優(yōu)勢(shì)將更加得以顯現(xiàn)。目標(biāo)塊塊SWOT分析附：各工程根本情況陽(yáng)晨·錦繡金山2021年啟動(dòng)的，金山第一個(gè)純多層商品房工程。以全封閉式生態(tài)花園居住區(qū)與獨(dú)立商業(yè)步行街互為融合的現(xiàn)代城市綜合體；工程占地近80畝，容積率1.7，綠化率35%；工程由兩局部組成，一局部是通透式金山新商業(yè)中心，包含一條250米的商業(yè)步行街，占地30畝；另一局部是封閉式生態(tài)花園居住社區(qū)，純多層建筑，至少19米的樓間距，占地50畝；住房總約600余套，銷售均價(jià)1900元/㎡左右，以小三室為主力戶型；商業(yè)面積約6000㎡，銷售均價(jià)5000元/㎡左右；已交房入駐。金山名城09年年底入市；規(guī)劃住房200套左右，商業(yè)約1000平米；住房銷售均價(jià)約2100元/平米，商業(yè)銷售均價(jià)約4000平米；已交房入駐。陽(yáng)晨·金鑫家園09年年底入市；工程分兩期開發(fā)，一期推出多層住宅150套，二期住宅100套左右，商業(yè)約5000平米；住宅銷售均價(jià)約2180元/平米左右，商業(yè)銷售均價(jià)約4500平米；正在辦理交房入駐手續(xù)。金福公寓2021年初入市，11月5日開盤銷售，目前銷售情況較差；工程位于金山鎮(zhèn)新政府辦公大樓旁，工程總占地1053平米，規(guī)劃總建面7000余平米，1－3層為純商業(yè)，4－7層為住宅，容積率2.4，綠地率25%；規(guī)劃總套數(shù)67套，住房6套，面積為120平米左右；酒店式公寓小戶型產(chǎn)品61套，面積為32－70平米左右；住宅銷售均價(jià)2500元/平米〔精裝后3100元/平米〕，最高8%左右的優(yōu)惠。商鋪銷售均價(jià)3000－6000元/平米。金山國(guó)際2021年初入市，10月14日開盤銷售，銷售情況相對(duì)較好；位于108國(guó)道旁,占地116畝,總建面22萬(wàn)平米共22幢(14幢多層+8幢18F),其中商業(yè)共計(jì)4萬(wàn)平米.總戶數(shù)：2000多套,車位1300多個(gè)(其中地下300余個(gè))。工程分為三期開發(fā)，目前為一期(1-10幢多層),11年10月14日開出一期一批次1-3號(hào)樓共80套,面積區(qū)間70-120平米；住宅銷售價(jià)格220