房地產(chǎn)工程管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，確保項(xiàng)目順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，提高項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本及安全管理水平，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收及交付使用等全過程管理。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家及地方有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，確保項(xiàng)目建設(shè)合法合規(guī)。2.目標(biāo)管理原則：明確項(xiàng)目各階段的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及安全目標(biāo)，并進(jìn)行有效控制和考核。3.責(zé)任追究原則：對(duì)項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)的問題，明確責(zé)任主體，追究相關(guān)人員責(zé)任。4.協(xié)同合作原則：加強(qiáng)公司內(nèi)部各部門之間的協(xié)同合作以及與外部參建單位的溝通協(xié)調(diào)，共同推進(jìn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.市場調(diào)研宏觀市場分析：關(guān)注國家及地方房地產(chǎn)市場政策動(dòng)態(tài)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口變化等因素，預(yù)測(cè)市場發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域市場調(diào)研：分析項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供需狀況、競爭態(tài)勢(shì)、房價(jià)走勢(shì)等情況。目標(biāo)客戶研究：確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，分析其需求特征、購買能力及購買意愿等。2.項(xiàng)目可行性研究技術(shù)可行性：評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、工程施工等方面的可行性。經(jīng)濟(jì)可行性：對(duì)項(xiàng)目的投資估算、成本效益分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等進(jìn)行研究，確保項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。環(huán)境可行性：分析項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響，并提出相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施。3.項(xiàng)目立項(xiàng)審批按照公司內(nèi)部立項(xiàng)審批流程，準(zhǔn)備相關(guān)資料，提交立項(xiàng)申請(qǐng)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門審核通過后，報(bào)政府主管部門審批。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)管理1.設(shè)計(jì)單位選擇通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或直接委托等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)績、信譽(yù)、技術(shù)實(shí)力等進(jìn)行綜合評(píng)估，確保其能夠滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及市場調(diào)研結(jié)果，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、建筑風(fēng)格等內(nèi)容。組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行評(píng)審，確保其科學(xué)性、合理性和完整性。3.設(shè)計(jì)過程管理與設(shè)計(jì)單位保持密切溝通，及時(shí)了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量情況。組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見和建議，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目要求和市場需求。督促設(shè)計(jì)單位按照合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成各階段設(shè)計(jì)任務(wù)，并提交相應(yīng)的設(shè)計(jì)文件。4.設(shè)計(jì)變更管理嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，如因特殊原因需要變更設(shè)計(jì)，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批。設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)應(yīng)詳細(xì)說明變更的原因、內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量及成本的影響等，并提交相關(guān)的技術(shù)資料和經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，并出具變更設(shè)計(jì)文件。三、項(xiàng)目招標(biāo)管理（一）招標(biāo)范圍及方式1.招標(biāo)范圍：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)。2.招標(biāo)方式：采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或競爭性談判等方式進(jìn)行招標(biāo)，具體招標(biāo)方式應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和相關(guān)法律法規(guī)要求確定。（二）招標(biāo)程序1.招標(biāo)策劃制定招標(biāo)工作計(jì)劃，明確招標(biāo)項(xiàng)目的范圍、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、招標(biāo)方式等內(nèi)容。編制招標(biāo)文件，包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.資格預(yù)審發(fā)布資格預(yù)審公告，邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人報(bào)名參加資格預(yù)審。對(duì)潛在投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查，包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等方面。確定合格投標(biāo)人名單，并向其發(fā)出資格預(yù)審合格通知書。3.招標(biāo)文件發(fā)售向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件，并收取相應(yīng)的費(fèi)用。組織投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和答疑，解答投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件的疑問。4.投標(biāo)文件編制與遞交投標(biāo)人按照招標(biāo)文件要求編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遞交至指定地點(diǎn)。對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行密封包裝，并在封口處加蓋投標(biāo)人公章。5.開標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，組織開標(biāo)會(huì)議。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)工期等內(nèi)容。6.評(píng)標(biāo)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由公司內(nèi)部相關(guān)人員及外部專家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，推薦中標(biāo)候選人。7.定標(biāo)根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人，按照公司內(nèi)部定標(biāo)程序，確定中標(biāo)人。向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。（三）合同簽訂1.中標(biāo)人確定后，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件內(nèi)容，與中標(biāo)人簽訂合同。2.合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、項(xiàng)目內(nèi)容、合同價(jià)格、付款方式、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款。3.合同簽訂后，及時(shí)將合同副本報(bào)送公司相關(guān)部門備案。四、項(xiàng)目施工管理（一）施工單位選擇1.通過招標(biāo)或其他合法方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的施工單位。2.對(duì)施工單位的人員配備、機(jī)械設(shè)備、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行審查，確保其具備承擔(dān)項(xiàng)目施工的能力。（二）施工組織設(shè)計(jì)審查1.施工單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和合同要求，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)。2.公司項(xiàng)目管理部門組織相關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查施工進(jìn)度計(jì)劃、施工質(zhì)量保證措施、施工安全保證措施、施工成本控制措施等內(nèi)容。3.對(duì)施工組織設(shè)計(jì)提出修改意見和建議，施工單位應(yīng)根據(jù)審查意見進(jìn)行修改完善，并重新報(bào)送審查。（三）工程進(jìn)度管理1.施工單位應(yīng)按照合同約定的工期要求，編制詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)公司項(xiàng)目管理部門審核。2.公司項(xiàng)目管理部門定期對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響進(jìn)度的問題，并采取有效措施加以解決。3.建立工程進(jìn)度預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能影響工程進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行提前預(yù)警，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。（四）工程質(zhì)量管理1.建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量責(zé)任和質(zhì)量控制措施。2.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照國家及地方有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量符合要求。3.公司項(xiàng)目管理部門定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時(shí)下達(dá)整改通知，要求施工單位限期整改。4.加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)，確保其質(zhì)量符合要求。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得用于工程建設(shè)。（五）工程安全管理1.建立安全管理體系，明確安全管理目標(biāo)、安全責(zé)任和安全控制措施。2.施工單位應(yīng)制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識(shí)和操作技能。3.公司項(xiàng)目管理部門定期對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)下達(dá)整改通知，要求施工單位限期整改。4.加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、臨時(shí)用電、施工機(jī)械等的管理，確保施工安全。（六）工程成本管理1.建立成本管理體系，明確成本管理目標(biāo)、成本責(zé)任和成本控制措施。2.施工單位應(yīng)根據(jù)合同約定的價(jià)格和成本控制目標(biāo)，編制成本計(jì)劃，并報(bào)公司項(xiàng)目管理部門審核。3.公司項(xiàng)目管理部門定期對(duì)工程成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差，并采取有效措施加以調(diào)整。4.嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證，對(duì)確需變更的項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并對(duì)變更引起的成本增加進(jìn)行評(píng)估和控制。（七）工程資料管理1.施工單位應(yīng)按照檔案管理的要求，及時(shí)整理和歸檔工程資料，確保工程資料真實(shí)、完整、有效。2.工程資料包括工程前期文件、施工過程文件、竣工驗(yàn)收文件等，應(yīng)分類存放，便于查閱和管理。3.公司項(xiàng)目管理部門定期對(duì)工程資料進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，確保工程資料符合要求。五、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理（一）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.施工單位完成合同約定的全部工程內(nèi)容后，應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后向公司項(xiàng)目管理部門提交工程竣工報(bào)告。2.公司項(xiàng)目管理部門組織相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通知施工單位進(jìn)行整改。3.施工單位整改完畢后，向公司項(xiàng)目管理部門提交工程整改報(bào)告，公司項(xiàng)目管理部門組織相關(guān)部門對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查合格后，向政府主管部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。（二）竣工驗(yàn)收程序1.政府主管部門組織相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.驗(yàn)收組聽取建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的工作報(bào)告。3.實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量，查閱工程資料。4.對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程成本、工程安全等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，形成竣工驗(yàn)收意見。5.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，下達(dá)整改通知，要求建設(shè)單位組織施工單位進(jìn)行整改。6.整改完畢后，建設(shè)單位向政府主管部門提交整改報(bào)告，政府主管部門對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查合格后，出具竣工驗(yàn)收備案表。（三）竣工驗(yàn)收備案1.工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向政府主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。2.辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交工程竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等資料。3.政府主管部門對(duì)建設(shè)單位提交的備案資料進(jìn)行審查，審查合格后，予以備案，并頒發(fā)工程竣工驗(yàn)收備案證書。六、項(xiàng)目交付使用管理（一）交付準(zhǔn)備1.建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查，確保項(xiàng)目達(dá)到交付使用條件。2.清理項(xiàng)目現(xiàn)場，拆除臨時(shí)設(shè)施，恢復(fù)周邊環(huán)境。3.整理項(xiàng)目資料，包括工程竣工資料、質(zhì)量保修書、使用說明書等，向業(yè)主移交。（二）交付流程1.建設(shè)單位發(fā)布交付通知，告知業(yè)主交付時(shí)間、地點(diǎn)及所需資料。2.業(yè)主按照交付通知要求，攜帶相關(guān)資料前往交付地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。3.建設(shè)單位向業(yè)主介紹項(xiàng)目情況，包括房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備使用方法、質(zhì)量保修等內(nèi)容。4.業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)問題，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)安排施工單位進(jìn)行整改，直至業(yè)主滿意為止。5.業(yè)主驗(yàn)收合格后，簽署交付確認(rèn)書，領(lǐng)取房屋鑰匙及相關(guān)資料。（三）質(zhì)量保修1.建設(shè)單位按照國家及地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與施工單位簽訂質(zhì)量保修書，明確質(zhì)量保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容。2.在質(zhì)量保修期限內(nèi)，施工單位應(yīng)按照質(zhì)量保修書的約定，承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。建設(shè)單位接到業(yè)主的保修通知后，應(yīng)及時(shí)通