房地產開發(fā)項目評估方法一、房地產開發(fā)項目建設程序二、項目策劃方法三、項目評估參數的確定四、市場分析方法五、財務評價方法六、舉例分析一、房地產開發(fā)項目建設程序

■獲得土地階段（初步可行性研究）

↓土地報價的可行性研究報告↓董事會批準參加土地競買重大事宜↓參加土地競買■前期管理階段

↓產品方案優(yōu)化↓規(guī)劃設計與方案優(yōu)化↓可行性研究與項目融資（前期終點，三證評估，四證放款）■經營計劃階段↓■經營實施階段（動態(tài)管理與控制）

↓開工準備↓項目開工↓開盤銷售↓竣工驗收■后評價階段二、項目策劃方法策劃的真諦：優(yōu)化方案，確定參數策劃的內容：1、優(yōu)化產品方案2、優(yōu)化項目分期開發(fā)方案3、優(yōu)化規(guī)劃設計方案（總平面）4、優(yōu)化融資方案（范圍、金額、時機）

1、優(yōu)化產品方案（1）優(yōu)化準備——市場研究◆宏觀趨勢分析，得出產品的數量空間和價格空間；◆產品定位分析，確定產品檔次及價格；◆價格預測，確定未來若干年的產品價格。（2）產品方案優(yōu)化◆以利潤為目標，用線性規(guī)劃方法◆確定每種產品用地面積、開發(fā)數量；◆產品方案優(yōu)化必須在在項目規(guī)劃前完成，在項目可行性研究和評估階段進行優(yōu)化意義不大。2、優(yōu)化項目分期開發(fā)方案分期開發(fā)與利潤每期開發(fā)規(guī)模與期數每期銜接與項目開發(fā)周期3、優(yōu)化規(guī)劃設計方案規(guī)劃設計方案的作用滿足政府用地規(guī)劃要求、滿足用戶的需求、滿足開發(fā)商效益最大化要求需經過政府審批，審批后不能輕易變動方案優(yōu)化方法主要從開發(fā)商效益最大化角度，在滿足政府要求和用戶需求的前提下，用動態(tài)指標和方案比較方法優(yōu)化。4、優(yōu)化融資方案（1）滿足項目融資條件：①資本金要求：權益資金占總投資比例不低于35%②四證要求：拿到土地證、土地規(guī)劃許可證、建設規(guī)劃許可證、施工證等四證才能放款。（2）資金需求規(guī)律：前緊后松（3）融資范圍與方法：①分期融資：保證本期項目資本金占本期工程總投資的比例達到規(guī)定要求，由本期工程經營收入還款。②項目融資：一次承諾整個項目貸款，還款周期跨越多期工程，多期工程滾動開發(fā)。保證項目資本金占項目總投資的比例達到規(guī)定要求。③土地抵押貸款，以抵押物的價值作為貸款決策依據。（4）融資方案優(yōu)化結果貸款金額、用款時間、還款計劃三、項目評估參數的確定（1）基本參數（2）項目分期開發(fā)計劃參數（3）開發(fā)產品經營計劃參數（4）投資估算及使用計劃參數（5）資金籌措計劃參數財務評價參數匯總表序號項目名稱單位合計數量指標名稱指標單位指標1用地面積畝128.00以平方米為單位平方米85333.762開發(fā)產品數量

218750.00

2.1一期住宅平方米55000.00

2.2地下車庫平方米33750.00

2.3一期地面車庫平方米4687.50

2.4二期住宅平方米60000.00

2.5二期地面車庫平方米5625.00

3產品平均價格

3.1一期住宅出售元/平方米6204.44

3.2地下車庫出售元/平方米2068.15

3.3一期地面車庫出售元/平方米5170.39

3.4二期住宅出售元/平方米6824.89

3.5二期地面車庫出售元/平方米5687.39

4總投資萬元87056.71

4.1建筑安裝工程費用萬元30725.00

4.1.1一期住宅萬元6600.00單位造價元/㎡1200.004.1.2地下車庫萬元7425.00單位造價元/㎡2200.004.1.3一期地面車庫萬元375.00單位造價元/㎡800.004.1.4二期住宅萬元7800.00單位造價元/㎡1300.004.1.5二期地面車庫萬元450.00單位造價元/㎡800.004.2土地費綜合萬元39780.00每平方米地價元/㎡4661.704.3前期費用萬元1105.00占建安費用比例%3.604.4基礎設施費萬元3400.00單位建筑面積元/㎡155.434.5公共配套設施萬元221.00占建安費用比例%0.724.6開發(fā)期稅費萬元1311.76占收入比例%1.004.7其他工程費萬元442.00占建安費用比例%1.444.8開發(fā)間接費萬元

占建安費用比例%

4.9管理費萬元663.00占建安費用比例%2.164.1銷售費萬元5247.05占收入比例%4.004.11不可預見費萬元1105.00占建安費用比例%3.604.12各種利息支出萬元3056.90年利率%7.20（1）基本參數—開發(fā)周期序號項目名稱單位數據或選項備注1項目周期單位

21-按月/2-按季/3-按年2項目周期（計算期）季20簽定土地合同年月至最后一筆銷售款收到為止3項目起始年份年2005簽定土地合同年份或開始項目前期工作年份4項目起始季度季1簽定土地合同季度或開始項目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制項目開工的最早年份6土地交付使用季度季3控制項目開工的最早季度7項目基準收益率%10

8土地契稅稅率%4

9項目分期開發(fā)期數期3

（1）基本參數--稅率利率序號項目名稱單位指標1營業(yè)稅稅率%52城建稅稅率%73教育附加稅率%44所得稅稅率%255普通住宅土地增值稅預征稅率%16別墅土地增值稅預征稅率%27商鋪寫字樓土地增值稅預征稅率%28所得稅預征稅率%3.759公積金%1010最低償債備付率%13011經營資金年利率%

12短期借款年利率%

(2)項目分期開發(fā)計劃參數項目分期開工年份開工季度竣工年份竣工季度120054200712200712008232008320094單項工程（產品）開發(fā)計劃參數項目

分期單項工程產品類型開發(fā)面積(㎡)開盤

年份開盤

季度開工年份開工季度封頂年份封頂季度竣工年份竣工季度容積率1一期高層住宅普通住宅550002006120054200612007121地下車庫配套工程33750200612005420054200711一期地面車庫配套工程4687.5200612005420061200712二期高層住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面車庫配套工程5625200722007120072200823三期高層住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面車庫配套工程4687.520084200832008420094（3）開發(fā)產品經營計劃參數產品名稱數量(㎡)價格參數銷售計劃參數收款比例(%)開盤單價(元)增減幅度(%)變化周期(季)變化方式開盤年.季銷售周期（季）合同首付比例(%)二次付款間隔(天)付款比例(%)一期小高層出售55000600021同比2006.16303070一期地下車庫出售33750200021同比2006.16303070一期地面車庫出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高層出售60000660021同比2007.26303070二期地面車庫出售5625500021同比2007.26303070三期小高層出售55000720021同比2008.45303070三期地面車庫出售4687.5500021同比2008.45303070（4）投資估算及使用計劃序號工程或費用名稱計算基數數量基數單位估算指標指標單位估算價值(萬元)計入取費基數1一期工程費用

1.1一期小高層按建筑面積55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下車庫按建筑面積33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面車庫按建筑面積4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合計

14400.002二期工程費用

2.1二期小高層按建筑面積60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面車庫按建筑面積5625.00平方米800.00元/平方米450.00否

合計

8250.003三期工程費用

3.1三期小高層按建筑面積55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面車庫按建筑面積4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合計

8075.00工程費用估算指標其它費用估算指標(第一期)序號工程或費用名稱計算基數數量基數單位估算指標指標單位估算價值(萬元)2土地征用費用地面積85000平方米4500元/M238250.003前期工程費按建安費比例14400萬元5%720.004基礎設施建設費按建筑面積93437平方米200元/M21868.755公共配套設施費按建安費比例14400萬元1%144.006開發(fā)期稅費按收入比例43561萬元1%435.627開發(fā)間接費

8其他工程費按建安費比例14400萬元2%288.009管理費用按建安費比例14400萬元3%432.0010銷售費用按收入比例43561萬元4%1742.4611財務費用

12預備費按建安費比例14400萬元5%720.0013流動資金

合計

44600.83土地費用使用計劃參數

項目名稱1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005

第1次付款季度1

第1次付款比例（%）30

第2次付款年份2005

第2次付款季度2

第2次付款比例（%）40

第3次付款年份2005

第3次付款季度3

第3次付款比例（%）30

(5)資金籌措計劃數據長期借款還本付息條件資金籌措計劃過橋貸款還本付息計劃長期借款還本付息條件借款名稱項目分期年利率(%)償還方式寬限期(季)償還期(季)貸款放款時間一期銀行借款第1期7.20按輸入的先后順序還60

過橋貸款第1期18指定還本利31二期銀行借款第2期7.20按輸入的先后順序還11

三期銀行借款第3期7.20按輸入的先后順序還17

項目啟動資金籌措方法1）啟動資金從拿土地到具備一期工程開工條件（四證齊全），這段時間需要支付的全部費用。2）項目資本金

最低自有資金>=項目總投資×35%，3）啟動資金的籌措當“項目資本金≥啟動資金”時過橋貸款=0當“項目資本金<啟動資金”時過橋貸款=啟動資金-項目資本金4）資金籌措方法舉例項目2005年4季度開工，開工前所需資金為啟動資金，計算如下：一期啟動資金=3882.65+5334.53+4482.92=13700.1（含土地契稅）二期啟動資金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契稅）三期啟動資金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契稅）需要：啟動資金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29計劃：啟動資金=41000需要：項目資本金=項目總投資*35%=86692.08*35%=30342.23計劃：項目資本金=31000計劃：過橋貸款=41000-31000=10000，（到期連本帶息一起還）資金籌措：項目資本金31000過橋貸款10000二期=14038.36;三期=12868.83;一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000資金籌措計劃（第一期）序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃33122.973748.165345.544543.422742.564573.172資金籌措計劃24092.8114092.81

10000

2.1權益投資4092.814092.81

2.1.1用于建設投資4092.814092.81

2.1.2用于經營資金

2.2經營資金借款

2.3長期借款2000010000

10000

2.3.1一期貸款10000

10000

2.3.2過橋貸款1000010000

資金籌措計劃（第二期）序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃26588.284049.535399.374049.53

2資金籌措計劃14038.374211.525615.344211.51

2.1權益投資14038.374211.525615.344211.51

2.1.1用于建設投資14038.374211.525615.344211.51

2.1.2用于經營資金

2.2經營資金借款

2.3長期借款

2.3.1二期貸款

資金籌措計劃（第三期）序號項目名稱合計2005.12005.22005.32005.42006.11投資使用計劃25109.733712.164949.553712.16

2資金籌措計劃12868.833860.655147.533860.65

2.1權益投資12868.833860.655147.533860.65

2.1.1用于建設投資12868.823860.655147.533860.64

2.1.2用于經營資金

2.2經營資金借款

2.3長期借款

2.3.1三期貸款

過橋貸款還本付息計劃序號項目名稱合計2005.1季2005.2季2005.3季2005.4季1一期貸款

1.1借款本金100001.2應計利息00018001.3還本金100001.4還利息

0001800四、市場分析方法（一）市場分析的最終結果（二）價格趨勢分析（三）市場定位分析方法（四）產品定價與競爭能力分析（五）項目評價價格預測（一）市場分析的最終結果項目的產品適合以什么價格和速度買出去。

（二）價格趨勢分析方法理論：供需關系與當前價位共同決定價格走勢宏觀趨勢分析內容：◆供需分析——土地儲備水平↓需求量預測↓供應量分析↓供需分析◆價格變動趨勢↓當前價位分析——房價收入比↓當前價位與變動趨勢分析——理性回歸幅度↓用供需關系修正價格變動趨勢——確定理性回歸幅度需求量預測指標：一個城市住宅總量、每年新增需求量住宅總量=人均住宅面積×城市人口序號項目單位20002001200220032004200520062007200820091市區(qū)人口萬人2072102122172232292362432512582人均居住面積萬M216.217.217.818.619.520.421.422.523.624.83住房面積①×②萬M233573603378140344339467650535472591263984新增面積萬M22471772543043373774194404875拆遷量萬M2

401301802002002002002002006需求量④+⑤萬M2

2873074345045375776196406877累計需求量萬M2

2875941028153220692646326539054592供應量分析指標：年末存量土地商品住宅可開發(fā)量序號項目20012002200320041土地累計投放量(1.1+1.2)6011087157521251.1存量土地553

1.2新增土地供應量484864885502商品住宅可開發(fā)量(2.1+2.2+2.3)9326987007832.1存量土地可開發(fā)量704

2.2存量房160

2.3新增土地可開發(fā)量686987007833商品住宅累計可開發(fā)量9321630233031134累計已開發(fā)量287594102815325年末存量土地商品住宅可開發(fā)量(3-4)645103613021581供需分析土地儲備水平（年）=存量土地可開發(fā)面積/未來3～5年平均需求量儲備水平<2年偏緊；儲備水平=2-3年正常；儲備水平=3-4年偏松，儲備水平>4年供過于求未來三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578土地儲備水平（年）=1581/578=2.74

當前價位與變動趨勢分析方法◆當前價位：房價收入比=人均住房面積×當前房價/人均可支配收入◆預測合理房價合理房價=預測人均收入×合理房價比/人均預測面積◆房價合理增長幅度（%）：預測一年=[（合理房價/當前房價）-1]×100預測二年=[（第二年合理房價/當前房價）-2-1]×100預測三年=[（第三年合理房價/當前房價）-3-1]×100預測四年=[（第四年合理房價/當前房價）-4-1]×100預測五年=[（第五年合理房價/當前房價）-5-1]×100目前價位判斷方法人均可支配收入項目名稱20002001200220032004200520062007200820092010人均收入927410515115851236114451161551806020189225702523128206蘇州房價變動趨勢（合理房價收入比6）項目名稱單位20002001200220032004200520062007200820092010調查平均房價元/M2

18272271274036944460

合理平均房價元/M2

27012842302230903441359937663941412243134513房價增幅1元/M2

44603599

房價增幅2元/M2

446041133766

房價增幅3元/M2

4460428741143941

房價增幅4元/M2

44604376429142074122

房價增幅5元/M2

446044314401437243424313

房價增幅%

-19.3-8.1-4-1.95-0.67

蘇州房價變動趨勢（合理房價收入比8）項目名稱單位2000200120022003200420052006200720082009調查平均房價元/M2

18272271274036944460

合理平均房價元/M2

3602378940304120458847995022525454965751房價增幅1元/M2

44604799

房價增幅2元/M2

446047325022

房價增幅3元/M2

4460471049745254

房價增幅4元/M2

44604699495152165496

房價增幅5元/M2

446046934938519654675751房價增幅%

7.66.15.615.365.22蘇州房價變動趨勢（合理房價收入比10）項目名稱單位2000200120022003200420052006200720082009調查平均房價元/M2

18272271274036944460

合理平均房價元/M2

4502473650375150573559996277656868717188房價增幅1元/M2

44605999

房價增幅2元/M2

446052916277

房價增幅3元/M2

4460507457736568

房價增幅4元/M2

44604969553661676871

房價增幅5元/M2

446049075399593965357189房價增幅%

34.518.613.811.410.0用供需關系修正價格走勢預測供求關系調整房價合理漲幅供不應求，調高合理漲幅基本平衡，合理漲幅不變供過于求，調低合理漲幅（三）產品定位分析方法分析內容：具體產品或產品檔次的供需狀況和價格。分析方法：各種套型供應量占比、各種套型需求量占比，找出供需有缺口的產品，作為項目定位。產品檔次衡量的指標：總價總價=面積×單價（四）項目產品定價與競爭能力分析方法競爭能力分析與產品定價方法之一：

站在購房者角度用價值工程方法分析1、計算功能得分

競爭態(tài)勢矩陣評價指標=各項目的性能得分2、計算功能系數（市場占有率）

市場占有率=各項目的性能得分/∑各項目的性能得分3、計算成本系數

成本系數=各項目的售價/∑各項目的售價4、計算價值系數

價值系數=功能系數/成本系數

競爭能力分析舉例內容權數本項目城南某新區(qū)本區(qū)某項目中心城區(qū)其他地段區(qū)位0.355155物業(yè)管理0.15535環(huán)境0.355543容積率0.21533功能得分15.754.23.64.053.9功能系數10.2670.2290.2570.247清水房售價223005500480060006000成本系數10.2470.2150.2690.269價值系數

1.0811.0650.9550.918根據租金推算售價的方法銷價=租金×（1+iC）T/[（1+iC）T-1]×iC式中：iC——基準收益率T——土地使用權年限舉例：iC取8%，T=68,合理租金400元/平方米售價=400×12.43=4972元/平方米

iC取6%，則：售價=400×16.35=6540元/平方米競爭能力分析與產品定價方法之二

從開發(fā)商角度用類比方法分析類似地塊樓面地價資料序號地塊坐落面積容積率中標價時間方式樓面價1玻纖路7號（油墨廠部分）55281.2521422004.1.10掛牌

31002市區(qū)棗市街150號、151號13553286002004.5.17拍賣31733西園路16號（原蘇州軸承廠、鑄件廠）1021471.2398002003.10.26拍賣32474虹橋路6號（原蘇州電聲廠、打字機廠）197031.290502003.7.31拍賣38285蘇福公路148號892071.6382002003.10.26拍賣26766高新區(qū)運河路西、玉山路北側636061.6310002003.10.26拍賣3046類似地塊最低售價及本項目售價分析

項目盈虧平衡點內部收益率10%臨界點開發(fā)成本售價（元/M2）售價（元/M2）（元/M2）蘇福公路148號522055944915高新區(qū)運河路西、玉山路北側564960715342

項目當前售價分析結論：

從購房者角度分析，本項目所處地段與高新區(qū)運河路西地塊相當，目前該地段當前平均售價5600元，上述地塊尚未開盤銷售。略低于該地塊的盈虧平衡點5649元。本項目當前售價按5600元計算。（五）項目評價價格預測由當前價格預測項目一期工程開盤時的售價：第t年價格=當前定價（1+價格變動幅度）t較悲觀估計=5600（1-8.1%）1.5=4934（元/M2）最可能值=5600（1+5%）1.5=6025（元/M2）最樂觀估計=5600（1+10%）1.5=6400（元/M2）項目基本分析第一期開盤單價取6000元/M2五、財務評價方法1、開發(fā)投資、開發(fā)成本與經營成本的關系2、征稅方法與工業(yè)項目不同3、財務分析需要分期或整個項目試算4、預售收入用于投資，增加融資方案優(yōu)化難度

1、開發(fā)投資、開發(fā)成本與經營成本的關系投資估算表序號工程或費用名稱合計1期工程2期工程3期工程1開發(fā)建設投資86652.7434349.6526804.5825450.921.1建筑安裝工程費30725.0014400.008250.008075.001.2土地費用（含契稅）39776.0212868.8214038.3712868.821.3前期工程費用1105.00330.00390.00385.001.4基礎設施建設費3400.001100.001200.001100.001.5公共設施建設費221.0066.0078.0077.001.6開發(fā)期稅費1311.76435.27441.47435.021.7其他費用441.94131.94156.00154.001.8開發(fā)間接費

1.9管理費用662.91197.91234.00231.001.1銷售費用4970.721603.901626.741740.081.11不可預見費用1104.95329.95390.00385.001.12開發(fā)期