住建部房屋管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)房屋管理，保障房屋的安全使用，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)制定，旨在規(guī)范房屋管理行為，確保房屋管理工作有法可依、有章可循。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上各類房屋的管理活動(dòng)，包括房屋的產(chǎn)權(quán)登記、使用、修繕、安全鑒定以及相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等方面。集體土地上房屋的管理可參照本辦法執(zhí)行，但涉及農(nóng)村宅基地房屋等特殊情況的，應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)農(nóng)村房屋管理的規(guī)定執(zhí)行。（三）基本原則房屋管理應(yīng)遵循以下基本原則：1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋管理活動(dòng)，確保管理行為合法合規(guī)。2.安全第一原則：將保障房屋安全作為首要任務(wù)，加強(qiáng)房屋安全檢查和維護(hù)，及時(shí)消除安全隱患。3.便民高效原則：簡(jiǎn)化辦事程序，提高服務(wù)質(zhì)量，方便房屋權(quán)利人辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，提高管理效率。4.公平公正原則：在房屋管理過程中，對(duì)待所有房屋權(quán)利人一視同仁，確保公平公正，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。二、房屋產(chǎn)權(quán)登記（一）登記范圍1.新建房屋：包括住宅、商業(yè)、辦公等各類建筑物，建設(shè)單位應(yīng)在房屋竣工后一定期限內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。2.購買、受贈(zèng)、繼承等取得房屋：房屋權(quán)利人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起一定期限內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。3.房屋變更登記：如房屋面積、用途、權(quán)利人姓名或名稱等發(fā)生變更的，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)變更登記。4.房屋注銷登記：房屋滅失、拆除等情況，房屋權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)注銷登記。（二）登記程序1.申請(qǐng)：房屋權(quán)利人或其代理人向房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料，如身份證明、房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)證書等。2.受理：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理，并出具受理通知書；不符合受理?xiàng)l件的，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的材料。3.審核：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行實(shí)地查看，核實(shí)房屋的實(shí)際情況與申請(qǐng)材料是否一致，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行審核。4.記載于登記簿：經(jīng)審核符合登記條件的，將房屋權(quán)利狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。5.發(fā)證：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記簿的記載，向房屋權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。（三）登記材料1.申請(qǐng)書：應(yīng)載明申請(qǐng)人的基本情況、申請(qǐng)登記的事項(xiàng)、房屋的基本情況等內(nèi)容，并由申請(qǐng)人簽字或蓋章。2.身份證明：申請(qǐng)人為自然人的，提供身份證；申請(qǐng)人為法人或其他組織的，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等。3.房屋來源證明：如房屋買賣合同、贈(zèng)與合同、繼承公證書等。4.房屋測(cè)繪報(bào)告：包括房屋的平面圖、分層分戶圖等，明確房屋的面積、結(jié)構(gòu)等情況。5.其他必要材料：根據(jù)不同的登記類型，可能還需要提供其他相關(guān)材料，如房屋竣工驗(yàn)收備案表、房屋維修基金繳納憑證等。（四）登記時(shí)限不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起一定期限內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。對(duì)于符合登記條件、申請(qǐng)材料齊全的，應(yīng)在規(guī)定的工作日內(nèi)完成登記發(fā)證；對(duì)于需要補(bǔ)正材料的，應(yīng)在申請(qǐng)人補(bǔ)正材料后及時(shí)辦理登記手續(xù)。三、房屋使用管理（一）一般規(guī)定1.房屋權(quán)利人應(yīng)按照房屋的設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途等。2.房屋使用過程中，應(yīng)注意保護(hù)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得損壞或擅自占用。3.房屋權(quán)利人有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，但應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得影響房屋安全和他人正常生活。（二）住宅使用管理1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)：住宅物業(yè)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主大會(huì)應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃，綠化養(yǎng)護(hù)等。3.住宅專項(xiàng)維修資金：業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)、審核和公示。（三）非住宅使用管理1.商業(yè)辦公房屋：商業(yè)辦公房屋的使用人應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同的約定，合理使用房屋，不得從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.工業(yè)廠房：工業(yè)廠房的使用人應(yīng)按照安全生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)的要求使用房屋，確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全和環(huán)保。3.其他非住宅房屋：其他非住宅房屋的使用管理可參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)房屋的性質(zhì)和用途，制定相應(yīng)的管理措施。四、房屋修繕管理（一）修繕責(zé)任1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的修繕責(zé)任由房屋權(quán)利人承擔(dān)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的修繕責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例分擔(dān)；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。3.因相鄰關(guān)系導(dǎo)致房屋修繕責(zé)任糾紛的，相鄰各方應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，協(xié)商解決修繕責(zé)任問題；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。（二）修繕計(jì)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況，制定年度房屋修繕計(jì)劃，明確修繕項(xiàng)目、修繕內(nèi)容、修繕時(shí)間等，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對(duì)房屋修繕計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保修繕工作按時(shí)、按質(zhì)完成。3.對(duì)于涉及房屋安全的重大修繕項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)部門和專業(yè)人員進(jìn)行論證，制定詳細(xì)的修繕方案，并按照規(guī)定程序進(jìn)行審批。（三）修繕資金1.房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的修繕資金由房屋權(quán)利人自行承擔(dān)。2.房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的修繕資金，首先從住宅專項(xiàng)維修資金中列支；住宅專項(xiàng)維修資金不足的，可以由業(yè)主按照約定分?jǐn)?，也可以由相關(guān)業(yè)主共同籌資解決。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房屋修繕資金管理制度，確保資金的安全使用和專款專用。修繕資金的使用情況應(yīng)定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）修繕工程管理1.房屋修繕工程應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。施工單位應(yīng)按照設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。在施工過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，確保施工安全和環(huán)境衛(wèi)生。3.房屋修繕工程竣工后，施工單位應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，方可交付使用；驗(yàn)收不合格的，施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)整改，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。五、房屋安全鑒定（一）鑒定范圍1.達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的房屋。2.改變房屋用途、結(jié)構(gòu)、裝修等，可能影響房屋安全的。3.遭受自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸等事故，可能導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損的。4.存在質(zhì)量問題或安全隱患，需要進(jìn)行鑒定的房屋。（二）鑒定機(jī)構(gòu)1.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事房屋安全鑒定業(yè)務(wù)。2.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，確保鑒定工作的科學(xué)性、公正性和準(zhǔn)確性。3.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，并經(jīng)過培訓(xùn)考核合格后持證上崗。（三）鑒定程序1.申請(qǐng)：房屋權(quán)利人或相關(guān)利害關(guān)系人向房屋所在地的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)提出鑒定申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料，如房屋產(chǎn)權(quán)證書、身份證明、房屋使用情況說明等。2.受理：房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理，并與申請(qǐng)人簽訂鑒定合同；不符合受理?xiàng)l件的，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的材料。3.鑒定：房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)組織專業(yè)人員對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘、檢測(cè)、分析，根據(jù)鑒定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范出具鑒定報(bào)告。4.鑒定報(bào)告：鑒定報(bào)告應(yīng)包括房屋的基本情況、鑒定依據(jù)、鑒定方法、鑒定結(jié)論等內(nèi)容，并由鑒定機(jī)構(gòu)加蓋公章，鑒定人員簽字。5.鑒定費(fèi)用：房屋安全鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人按照規(guī)定支付。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)按照物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取鑒定費(fèi)用，并出具合法有效的票據(jù)。（四）鑒定結(jié)果處理1.經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書，并告知房屋權(quán)利人采取相應(yīng)的治理措施。2.房屋權(quán)利人應(yīng)根據(jù)鑒定結(jié)論，對(duì)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行處理。處理方式包括觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除等，具體處理方式應(yīng)根據(jù)房屋的危險(xiǎn)程度和實(shí)際情況確定。3.對(duì)于存在安全隱患但尚未達(dá)到危險(xiǎn)房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋，房屋權(quán)利人應(yīng)根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)的建議，采取相應(yīng)的整改措施，消除安全隱患。六、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書實(shí)行年檢制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交年檢材料，接受資質(zhì)管理部門的年檢。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理1.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采用書面形式，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的違約責(zé)任等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容。3.業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠。業(yè)主違反合同約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督檢查情況向業(yè)主公開。2.房屋管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)行為等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。3.對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為，房屋管理部門應(yīng)依法予以查處，并責(zé)令其限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，可降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書。七、法律責(zé)任（一）違反產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的責(zé)任1.申請(qǐng)人隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記，并給予警告；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）違反房屋使用管理規(guī)定的責(zé)任1.房屋權(quán)利人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途等，影響房屋安全的，由房屋管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.房屋使用人損壞或擅自占用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由房屋管理部門責(zé)令停止侵害，恢復(fù)原狀，并可處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）違反房屋修繕管理規(guī)定的責(zé)任1.房屋權(quán)利人未按照規(guī)定承擔(dān)房屋修繕責(zé)任的，由房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處以罰款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，由房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可降低其資質(zhì)等級(jí)，并可處以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）違反房屋安全鑒定規(guī)定的責(zé)任1.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具虛假鑒定報(bào)告的，由房屋管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定程序進(jìn)行鑒定或超越資質(zhì)等級(jí)從事鑒定業(yè)務(wù)的，由房屋管理部門責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可吊銷其資質(zhì)證書。（五）違反物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定的責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的