寫在前面preface“2021●做武漢名盤奠定中恒五里墩可持續(xù)開展之基業(yè)！報告框架PART1.工程立意及定位PART2.工程形象建立PART3.年度量價分析1.工程價值點剖析3.尋找工程城市形象4.工程核心價值提煉2.城市豪宅案例啟示2.工程年度量價關系1.市場量價研判2.策略下的執(zhí)行1.策略推導形成破局.工程立意PART1Projectpurposiveandpositioning工程立意及定位尋找本工程的價值，什么才是我們區(qū)隔于對手的核心競爭力？——兩大核心價值+四大輔助價值

核心價值之片區(qū)價值：武漢四新新城——大武漢未來科技新城，足以比肩漢口武廣片區(qū)、武昌光谷片區(qū)的漢陽新中心！兩軸：

四新大道“城市之脊〞

江城大道城市開展軸雙心：

國際博覽中心

市級商業(yè)副中心兩帶：

芳草溪生態(tài)生活廊道

連通港生態(tài)生活廊道

空間布局以“兩軸、雙心、兩帶〞為主體的規(guī)劃結構

以四新大道為開展軸，自東至西分別規(guī)劃安排了武漢國際博覽中心、海洋樂園、“T型區(qū)〞總部經濟區(qū)、連通港沿線地四新“方島〞生態(tài)商住和景觀中心、四新大道與318國道交匯處綜合商貿中心區(qū)等重點建設區(qū)。

宏偉壯觀的武漢國際博覽中心工程群將屹立于長江之濱，武漢四新國際博覽會展區(qū)初放精彩；

以江城大道、四新大道為“金十字軸〞的完善道路系統(tǒng)全面完成；

以“方島〞建設超高層標志性建筑為制高點，充分顯示四新新城的氣勢與神韻、個性與魅力；

以四新大道入口公園綜合商貿區(qū)為代表的商業(yè)副中心將為漢陽再添開展動力；

以濱江濱湖親水、低碳綠色為特色的生態(tài)居住小區(qū)，將為市民提供高品質的生活，增添更多的幸福指數(shù)；一座活力四射、生態(tài)文明的現(xiàn)代化新城將展現(xiàn)于世人眼前！創(chuàng)領四新新城的未來人居生活武漢四新科技新城：國際化的生態(tài)居住區(qū)六湖連通及生態(tài)修復工程，打造和諧宜居居住區(qū)六湖連通的實現(xiàn)將凸現(xiàn)新區(qū)“因水獨厚〞的優(yōu)勢，形成溝渠縱橫、水系網(wǎng)絡連通的江南水鄉(xiāng)景象，可改善生活環(huán)境狀況，形成獨特的水環(huán)境旅游資源，并極大帶動地區(qū)經濟的開展。武漢最大、最完善的國際博覽中心作為武漢新區(qū)建設的“引爆〞工程，武漢國際博覽中心建成后將承接武漢大型會展、會議等，成為武漢國際化形象的代言。武漢四新科技新城：國際化的生態(tài)居住區(qū)七橫、五縱主干道網(wǎng)絡，漢陽四新20分鐘都市生活圈武漢四新科技新城：國際化的便捷交通核心價值之城市綜合體大盤價值：建筑一座城市的夢想規(guī)模體量相近城市核心區(qū)域多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)區(qū)域或廠區(qū)改造世聯(lián)綜合體開發(fā)模式研究五星級酒店甲級寫字樓商務公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質城市綜合體功能關系鏈城市綜合體大盤意味著1：多物業(yè)類型在同一空間內復合集聚造就的豐富而充滿活力的生活體驗〔緊縮城市生活〕，從而帶來的各物業(yè)類型互相之間價值的溢價寫字樓、公寓為商業(yè)、酒店等帶來高消費客戶來源商業(yè)、酒店為公寓和寫字樓帶來完善的配套附加值星級酒店和超高層寫字樓為工程整體形象帶來提升商務公寓客戶存在成長為寫字樓租戶的無限可能城市綜合體大盤意味著2：永不落幕的城市舞臺——伴隨工程成熟，內部各類型物業(yè)將持續(xù)升值華潤大廈——國際標準5A甲級寫字樓深圳國際化商務氣氛最濃、租戶質素和租金平最高的寫字樓萬象城——頂級shoppingmall深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心君悅酒店GrandHyatt——國際超五星級酒店世界最正確商務酒店品牌幸福里——深圳頂級豪宅幸福不只一種，但幸福里確實您幸福的專屬項目名稱統(tǒng)建錦繡江南開發(fā)商/代理商華潤深圳有限公司位置羅湖濱河大道與寶安南路交匯處，萬象城南側總占地面積/總建筑面積1.4萬方/11萬方容積率/綠化率7/35%物業(yè)類型超高層戶車比1：1.3均價40000元/㎡4萬元/平米，月均銷售256套，創(chuàng)造深圳市場奇跡啟示：基于一二線城市核心地段綜合體的價值實現(xiàn)，本工程價值合理估值在9500-10000元/平米綜合體工程的價格一般是周邊工程的1.3倍左右幸福里海上海蘇寧·睿城二十四城項目圖片城市深圳上海南京成都價格5-6萬（二手）3萬（二手）5-6萬1.1萬周邊在售價格2-3萬2.5萬2-3萬0.7萬RTKL-慕張花園步行街深圳華潤萬象城上海北外灘地區(qū)規(guī)劃設計大連和平廣場西班牙波納爾商業(yè)中心上?？萍拣^學者小屋工作室城市氣質思考-創(chuàng)意產業(yè)城市家居氣質的載體輔助價值之配套價值：武漢市級文化資源、博覽中心、體育中心均盡在咫尺；區(qū)域內及周邊為數(shù)眾多的企業(yè)資源，聚焦高端人群項目用地人文配套右臨古琴臺、歸元寺、琴臺大劇院

武漢博覽中心漢陽動物園沌口體育中心武漢健民制藥廠西北小區(qū)武煙集團統(tǒng)建玫瑰苑百威公司湖北省通用技術學校神龍汽車有限公司武漢工貿學校中法合資神龍汽車有限公司湖北省廣播電視學校青島海爾湖北億鈞集團美國可口可樂江漢大學廣州本田汽車有限公司湖北省高等級公路管理局三環(huán)集團武漢外國語學校沙特阿拉伯ALJ集團濱湖社區(qū)馬來西亞金獅集團東風電視臺武漢電視中心法國家樂福長江電源模具廠長印集團湖北匯濤集團海聯(lián)集團國信新城七三三電子技工學?！瓝?jù)統(tǒng)計：僅武漢經濟開發(fā)區(qū)就有約14萬人左右，能產生53.7億元的消費支出；片區(qū)內以大中型企業(yè)及大范圍居住區(qū)為主體:服飾消費：據(jù)統(tǒng)計漢陽區(qū)家庭每月在服飾上的支出主要集中在750元以下，其中350-500元之間所占比例最高，半數(shù)以上的家庭每月會在購置服飾上消費3次以上餐飲消費：35%的家庭每月外出就餐消費在320-450元，21.8%的家庭每月外出就餐消費在250-300元。娛樂消費：28.9%的家庭平均每周外出參與娛樂活動2-5次，18.8%的被訪者5次以上。豪宅的尊貴體驗輔助價值之配套價值：星級私人會所，工程高端客戶圈層聚集地身份的標簽，品味的代言K3K2K2用于開發(fā)商業(yè)屬性公寓K4-1K4-2K4-1用于開發(fā)商業(yè)屬性公寓K3用于開發(fā)高端住宅K4-2適度布置臨時建筑物，修建臨時性公園，用于展示依托墨水湖和動物園旅游休閑娛樂中心公園〔公共空間人流聚集地〕文化中心〔可選〕酒店區(qū)〔武漢博覽中心〕依托大型商業(yè)體購物中心〔全年齡層，多檔次，全業(yè)態(tài)〕娛樂休閑中心辦公和豪宅區(qū)連接各地塊的商業(yè)街〔連接分區(qū)的不同商業(yè)業(yè)態(tài)，形成過渡的媒介〕工程價值小結:核心價值之區(qū)域：——漢陽未來新中心，大武漢未來之城；——國際化的便捷交通，完善的城市生活配套核心價值之城市綜合體：——大型城市綜合體，提供高端的城心生活；——80萬方超大商業(yè)體量，社區(qū)配套足不出戶四大輔助價值：——中恒科技品牌支撐——豐富的人文和商業(yè)配套——星級私人會所，打造尊貴生活——豐富多變的產品組合，提供不同選擇+武漢最頂級的綜合體大盤——我們發(fā)現(xiàn)這是一個擁有如此多優(yōu)質稟賦的工程同時，我們也注意到……有人說：漢陽區(qū)域限制了片區(qū)的開展與價格突破訪談客戶語錄：“漢陽是鄉(xiāng)下，老武漢人都不愿意去漢陽住〞“我知道你們四新那邊啊，環(huán)境很不錯，但是那邊的工程賣到8000多，比漢陽其他的工程高那么多，我不能接受這個價格。〞“雖然跟漢口并不遠，但是過了月湖橋就覺得有很大差異，你那邊什么都沒有，連超市都沒有，更別說商場了，生活不方便，購物也不方便。〞“四新未來的規(guī)劃在武漢算是蠻好的，環(huán)境優(yōu)勢也挺明顯，但是漢口人對漢陽還是有點抗性。〞問題一：如何建立市場高端形象認知中恒給武漢人的印象一直是科技電子方面的領先者，樓盤運作上穩(wěn)健的實踐家，但是，我們是否有足以比肩保利、華潤等頂級開發(fā)商的潛力呢？中恒需要一個響徹大武漢的工程來為自己正名！武漢中恒新科技產業(yè)集團是以高新科技為主線的多元化產業(yè)集團公司。2005年公司通過股份收購，成為深圳華發(fā)電子股份第一大股東，并將以此為契機，整合公司資源，調整產業(yè)布局。2006年公司正式涉足房地產開發(fā)中恒，除了高科技、彩管業(yè)務、液晶顯示器還有沒有其他呢？漢陽四新，一直以來被嚴重低估的城市新區(qū)，這個區(qū)域需要什么呢？中恒在武漢：嘎納印象、中恒幸福海、中恒五里墩…問題二：如何應對未來的區(qū)域競爭目前，四新片區(qū)房產開發(fā)已經進入收獲期。上海綠地集團登陸武漢的首個工程——綠地新都會，總面積達46萬平方米，已經進入開盤倒計時。金地瀾菲溪岸、武漢朗詩綠色街區(qū)等豪宅工程，也即將入市。未來區(qū)域內競爭非常劇烈。我們發(fā)現(xiàn)，隨著許多國際型企業(yè)的紛紛進駐，周邊配備也在快速提升，武漢國際博覽中心展覽館已經封頂，經開萬達廣場即將開業(yè)，武漢市中醫(yī)院已經落戶在此。四新大道、芳草路通車后，大大縮短了市區(qū)的距離，成為目前漢陽最為活潑的片區(qū)。漢陽區(qū)政府負責人表示，作為武漢規(guī)劃的四大城市副中心之一，隨著地產巨頭紛紛入駐，一個個高檔小區(qū)拔地而起，四新地區(qū)將以一個全新的“國際生態(tài)居住新城〞的姿態(tài)，呈現(xiàn)在市民面前。朗詩綠色街區(qū)綠地新都會金地瀾菲西岸招商地塊樂天集團地塊綠地新都會：打造漢陽四新未來城市中心高檔城市別墅社區(qū)、高尚公寓、LOFT創(chuàng)意辦公和青年公寓于一體的“全能型國際人居典范〞綠地品牌：1992年，綠地集團前身綠地開發(fā)總公司成立。17年間，綠地完成資本積累，以核心產業(yè)為主導、均衡開展，實施全國化戰(zhàn)略的三級跳。2021年，綠地集團以2021年全年銷售592.96億元的成績，分別獲得2021中國企業(yè)500強第96名，中國效勞業(yè)企業(yè)500強第36名。

對于四新新城的價值：綠地的高調拿地，對于武漢新區(qū)，意味著除開香港世茂、萬科、華潤、萬達外，又迎來一位地產大佬；對于綠地集團本身，意味著其在全國的戰(zhàn)略布局，再添棋子一枚，到達43座城市。綠地集團希望在這塊漢陽南部的“處女地〞上，通過多國建筑風格和景觀要素的原版移植，打造一座原汁原味異域風情濃郁的人文小鎮(zhèn)。

區(qū)域未來競爭金地·瀾菲溪岸：意大利風情豪宅，向江城的高端客戶展示量身定做的意大利貴族生活品質。工程特色：金地·瀾菲溪岸工程占地31萬平米，總建筑面積58萬平米，容積率為1.9，綠化率為31.5%，物業(yè)類型豐富，由低密度別墅、疊拼、花園洋房和高層等組成。樓盤以創(chuàng)領四新國際都會新城的未來人居生活為標桿，將打造成江城首個純粹意大利貴族風氣的水岸墅區(qū)。工程愿景：武漢國際博覽中心、世界貿易中心、T型總部經濟區(qū)，擁有優(yōu)越的城市配套，營造了國際化的城市語境。同時，金地·瀾菲溪岸更注重生態(tài)環(huán)境，龍陽湖、墨水湖、三角湖、南太子湖、北太子湖、六大水系通衢，連接自然天成的漢江、長江，匯成自然天成的“東方威尼斯〞水景。區(qū)域未來競爭朗詩綠色街區(qū)：華中區(qū)域首個綠色三星設計住宅朗詩企業(yè)品牌：朗詩集團股份創(chuàng)立于2001年，是一家從事綠色科技地產及相關產業(yè)的專業(yè)性房地產開發(fā)公司。公司立志成為創(chuàng)造客戶、員工、股東、社會價值的優(yōu)秀企業(yè)公民。公司較早通過應用綠色建筑科技手段，實現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適、平安、經濟等住宅功能，提升住宅產品的人性化指標。由于在低碳減排、人居環(huán)境方面所做的奉獻，被正式吸納為氣候組織〔TheClimateGroup〕成員，成為中國低碳經濟變革的驅動力之一。如今在全球倡導低碳經濟的形勢下，朗詩地產在綠色人居的道路上已走過了八年，已向南京、無錫、蘇州、常州、杭州、上海等長三角區(qū)域2.5萬消費者提供了節(jié)能環(huán)保的低碳住宅。

區(qū)域未來競爭香港招商地產：獨具優(yōu)勢的城市運營商〔墨水湖南岸合作開發(fā)協(xié)議〕韓國樂天集團：樂天集團在韓國大企業(yè)中排名僅次于三星、現(xiàn)代汽車、LG、SK四大財團位居第五，在流通、食品、娛樂、購物和信用卡等領域具有很強的競爭力。樂天百貨和新世界百貨是韓國流通領域的雙壁，而樂天憑借著百貨商場和免稅店的建設超過了從三星集團別離出來的新世界百貨成為韓國最大流通企業(yè)，位于樂天百貨里的樂天世界更是世界上最大的室內游樂園。樂天信用卡也具備和三星信用卡、LG信用卡競爭的實力。在娛樂領域，樂天也與CJ、SHOWBOX并列韓國三大電影公司。樂天不但是韓國最大的食品流通企業(yè)，也是韓國企業(yè)進軍全球的主力軍。

招商地產：城市運行模式領航成立于1984年的招商地產，是香港招商局集團三大核心產業(yè)之一的地產業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產公司之一。目前位列中國房地產上市企業(yè)TOP10第四,中國房地產品牌價值10強，位列國資委重點支持的5家央屬地產企業(yè)范疇。招商地產一直倡導的“社區(qū)綜合開發(fā)模式〞、“綠色地產開發(fā)理念〞、“全程效勞體系〞被譽為中國地產界“城市運營〞、“可持續(xù)開展〞最早的實踐者和成功典范。與局部的個體開發(fā)相比，綜合開發(fā)更像是對一個城市進行全面規(guī)劃，類似于一部完整的戲與一個場景的關系，因而具有無以復加的優(yōu)勢，其社會和經濟效益非常顯著。除了深圳蛇口和福建漳州，招商地產正在將其復制到全國。區(qū)域未來競爭韓國樂天集團：韓國最大零售商〔四新大道入口公園綜合貿易區(qū)合作開發(fā)協(xié)議〕中恒五里墩的問題不僅僅是解決10個億短期問題,而是如何實現(xiàn)工程的高端品牌建立，為工程后期大盤持續(xù)營銷，奠定武漢城市名盤形象？中恒五里墩2021年目標：銷售10個億！漢陽的區(qū)域限制不是根本問題！區(qū)域競爭不是問題!關鍵是：差異化競爭，突破性價比問題！[世聯(lián)觀點]:借鑒：豪宅立勢利器我們可以做什么：一個案例的啟示：百仕達·紅樹西岸

紅樹西岸在05\06年的系列營銷推廣中奠定了深圳高端豪宅的地位，“思考房子的未來〞也讓紅樹西岸完全打破了國內對傳統(tǒng)豪宅的概念，成為備受年輕新貴追捧的工程。

區(qū)域為難：紅樹西岸位于深圳南山區(qū)，當年屬于位置非常偏遠，這一板塊未被大多數(shù)客戶接受，前景也不明確；

價格為難：紅樹西岸共3棟樓同時開工建設，產品品質一樣；但05年開盤價格25000元/平方米，07年要漲到45000/平方米，刨去大市場上漲因素，同樣的產品價格漲幅奇高，如何消除市場和消費者對此的抗性是難題。產品相同價格飆升也能獲得客戶的認同，單價比同區(qū)域地段的對手高出40%?？蛻舻臉s譽感被極大提升，以住在紅樹西岸為榮，甚至對手的客戶羞于在紅樹客戶前提及自己買的是別的工程。紅樹西岸的成功不是與生俱來的，前期也遭遇不少的為難。創(chuàng)新、打破傳統(tǒng)、滿足未來前瞻性需求、給買家貼上獨具慧眼的標簽是前期沉淀的資產。用高的多的價格買同樣的產品在普通人看來是“愚蠢〞的事情，如何將這種看似“愚蠢〞的行為變成非凡的決定，成為消費者的榮譽，是今年傳播的最大挑戰(zhàn)。熱銷原因：1、挑戰(zhàn)

紅樹西岸推出“名人空間〞活動，請諸如“賈彰柯〞等非主流的名人設計系列樣板房，品牌主張在活動中得到很好的貫徹。熱銷原因：2、360傳播活動熱銷原因：3、運用多項全國首創(chuàng)高科技智能系統(tǒng)及材料，開創(chuàng)現(xiàn)代住宅居家理念熱銷原因：4、區(qū)域價值>個盤價值解讀紅樹西岸的未來紅樹西岸—代表深圳未來的城市名片“紅樹西岸＝深圳未來〞因為科技智能，所以紅樹西岸因為紅樹西岸，所以深圳國際化豪宅立勢營銷小結：1、區(qū)域價值>個盤價值，以區(qū)域開展帶開工程營銷，立足最高點，打造城市名片2、以創(chuàng)新的理念，打破常規(guī)，差異化市場競爭，令工程脫穎而出建立富人區(qū)標簽與影響力！賣什么：城市形象如何建立崛起的四新新城：輻射華中地區(qū)的生產性效勞中心會一機政府規(guī)劃四新片區(qū)將建設以武漢新區(qū)行政管理中心、企業(yè)總部基地、國際會議中心、國際博覽中心等為依托的“十字形〞開展軸，形成輻射華中地區(qū)的生產性效勞中心。城市發(fā)展軸四新發(fā)展軸江漢路/武廣〔80年代末〕資源：長江之邊，繁華的城市之心配套：摩爾萬達商業(yè)廣場，萬松園國際精品商業(yè)街及武廣、世貿物業(yè)類型：高層住宅為主光谷/四新新城〔2003年至今〕資源：科技新區(qū)市政：政府規(guī)劃科技新城，逐漸落實過程中。物業(yè)類型：高層、超高層為主，少量別墅產品。一個城市視角：城市豪宅開展正在向科技新區(qū)轉移

武漢豪宅板塊開展歷程：隨著市政規(guī)劃，近年新興區(qū)域加快崛起尋找武漢豪宅板塊的開展足跡：由原來漢口一支獨秀到如今武漢三鎮(zhèn)多中心百花爭艷。隨著城市的開展，武漢豪宅板塊除了對資源配套要求越來越高以外，也更多地開始比拼片區(qū)的開展和未來居住的生活環(huán)境，科技智能開始吸引著市場的眼球。與此同時，從豪宅開展軌跡，我們可以發(fā)現(xiàn)，武漢豪宅未來的開展正逐漸開始向光谷、漢陽四新等科技新區(qū)轉移。城市豪宅開展軌跡會二機城市需求：一個城市需要一張能代表它的“城市名片〞！武漢，湖北省的省會，華中區(qū)域為數(shù)不多的科技大城市之一。去武漢，干什么？創(chuàng)業(yè)安家，那里有光谷、四新等科技新區(qū)，有長江、東湖、漢江等百湖環(huán)繞，那里的未來充滿時機…可是，至今，很多武漢生活多年的人，都找不到一個能代表武漢的地標性建筑，不是黃鶴樓，不是古琴臺，而是一個代表現(xiàn)代武漢這個科技大城市的時代名片。武廣沒有做到，中南沒有做到，光谷也還沒有做到，四新，中恒五里墩，也許我們可以做到！北京，首都的緣故，沒有什么原因全國人民都會去那看看，北京人因此骨子里有股傲氣，天生一種優(yōu)越感。北京五環(huán)內獨棟別墅均價5萬/平米以上，中心城區(qū)豪宅均價6萬/平米上海，中國政府打造的樣板城市，國際大都市。去上海是去看看國際化的城市是長什么樣的。上海人因此骨子里的講求精致、骨子里的虛榮。一個城市總是要有能夠代表自己的建筑佘山中心別墅群均價8萬/平米以上；黃埔、濱江版塊豪宅均價8萬/平米-10萬/平米武漢，湖北省的省會，華中區(qū)域為數(shù)不多的科技大城市之一。去武漢，干什么？創(chuàng)業(yè)安家，那里有光谷、四新等科技新區(qū)，有長江、東湖、漢江等百湖環(huán)繞，那里的未來充滿時機…但是，繁華的背后看起來又是那么的沉悶。武漢四新，作為武漢政府未來五年內重點打造的科技新城，目前卻沒有一個可以讓人記住的建筑出現(xiàn)。

這或許就是向我們的時機！一個城市總是要有能夠代表自己的建筑武漢目前豪宅市場，別墅價格在2萬/平米左右，高層價格在1.2-1.5萬/平米會三機趨勢：“一場“科技風暴〞正來勢洶洶的席卷全球！〞“科技改變世界〞上海世博會很好地為我們詮釋了我們未來生活的無限可能，集合世界最新的居住理念，打造廣州城市精神博覽中心，引發(fā)對于生活，生態(tài)，科技，創(chuàng)新的思考，引爆全國輿論，引領全國居住新理念。上海世博會：暢享未來智能生活的一場科技盛宴城市，讓生活更美好BetterCityBetterLife2021年上海世博會以“城市，讓生活更美好〞為主體，通過對世界城市生活的展示，表達城市多元化的融合，經濟的繁榮，科技的創(chuàng)新，社區(qū)的重塑和城鄉(xiāng)的互動。

上海世博會一場探討人類城市生活的盛會；一曲以創(chuàng)新和融合為主旋律的交響樂；人類文明的一次精彩對話。中國館英國館阿聯(lián)酋國家館2021年蘋果熱浪席卷全球！會四機開發(fā)商優(yōu)勢+市場空白：以綠色居住概念為主打打造意大利貴族生活高端商業(yè)為主城市整體運營為主全能型國際人居典范？本項目的差異化競爭優(yōu)勢在哪？作為一個科技新城，四新的眾多樓盤中，并沒有一個真正意義上的科技大盤，于此同時，作為以電子科技起家的武漢中恒集團，恰好擁有匹配四新新城名片的在科技智能上的先進技術，這個會不會成為本項目突破市場，差異化競爭的契機呢？對工程的理解：賣工程，更是在賣一種生活理念對產品的理解：賣產品，更是在賣一種社會趨勢中恒五里墩科技化城市形象建立讓武漢甚至湖北行業(yè)內人士頂禮膜拜！讓武漢人民重新審視豪宅居住標準！破局：跳出包圍圈，打造科技化城市。核心策略緊扣工程兩大排他性核心競爭力〔科技智能+高端休閑〕,結合工程價值逐步兌現(xiàn)，全面演繹工程專屬的休閑享樂生活方式〞回憶：國際大都市休閑享樂生活模式三大支撐力1、高端休閑〔唯一性〕2、城市功能〔非唯一性〕3、科技智能〔唯一性〕或許本工程的科技智能水準不是最頂級的或許本工程的高端休閑工程也不是最專業(yè)的但是，兩者在本工程成功融合，緊密結合本體資源，創(chuàng)造出一種引導性的新生活方式專為少數(shù)人所專享，為普羅群眾所仰望！怎么賣：立勢大武漢，打造一座城PART2Projectimageestablishment工程形象建立通過事件炒作和形象展示，迅速建立市場地位，以典范力量樹立地位造城方案：如何大武漢未來科技新城？策略思考三大關鍵動作關鍵動作2：李董的名人炒作關鍵動作1：打造城市未來館關鍵動作3：高端客戶渠道建立借成立中恒名流俱樂部，將李董的精神與對工程的愿景結合炒作，建立中恒品牌形象借世博之余威，引入世博湖北館，展示工程未來的科技智能新城的形象建立工程獨特穩(wěn)定的高端客戶經營模式，培育母雞客戶，創(chuàng)造穩(wěn)定的客戶增長機制其他動作關于效勞關于推廣實行雙頭鷹戰(zhàn)略，漢陽區(qū)域重點推廣投入，逐步加大漢口區(qū)域的投放力度通過提供全程五星級的銷售效勞，增強客戶工程的預期工程案名中恒.時代城最完善、最便捷的城市功能，因我們而存在。第五點城市典范、五星級酒店、輕軌線，上帝把最完善的城市功能賦予國際公館，注定了我們的不平凡時代城世界級休閑享樂生活的三大主張主張1：世界級的城市功能以休閑的名義，呈現(xiàn)最純粹的生態(tài)自然、最豐富的高端休閑！建立屬于大武漢的第一，屬于中國的第一！時代城世界級休閑享樂生活的三大主張主張2：世界級的高端休閑將頂級智能化系統(tǒng)、視聽娛樂系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)全面置入居家生活中，倡導一種新享樂主義生活方式，構筑工程的生活高度！時代城世界級休閑享樂生活的三大主張主張3：世界級的享樂生活——本工程始終以“打造大武漢名盤〞為目標，以區(qū)域為依托，打造四新新城科技綜合體，借助開發(fā)商科技智能上的優(yōu)勢，差異化競爭；——通過現(xiàn)場的極致展示和城市科技館概念的炒作，引起客戶的普片關注，拔高工程形象；——以大事件引爆市場，通過與969工程的同步宣傳，打響開發(fā)商品牌知名度；——合理的推售鋪排和后續(xù)規(guī)劃引導，以及客戶的深度挖掘，支撐工程持續(xù)熱銷。整體策略Youenjoy.Weserve.謝謝聆聽！世聯(lián)地產謝謝聆聽！做大武漢科技新城，必有大盤之氣魄我們從不去迎合市場，因為潮流一直由我們在引領！市場研調及核心客戶分析附件從城市整體角度來看，武漢三鎮(zhèn)的房地產市場及客戶表現(xiàn)存在諸多共性特征

三鎮(zhèn)的市場共性置業(yè)特征有嚴重的區(qū)域情節(jié)優(yōu)勢資源型工程由高端定位出現(xiàn)下探商業(yè)配套直接影響工程價格水平多年形成的置業(yè)慣性導致武漢客戶根本以本區(qū)域置業(yè)為主，少有客戶主動選擇外區(qū)域。商業(yè)配套對工程價值的帶動在武漢表現(xiàn)的尤為明顯，多數(shù)客戶對商業(yè)的看重甚至高于自然資源；核心商圈內部工程形成武漢的最高一級的價格平臺。素有“百湖之城〞之稱的武漢，資源豐富，資源型工程成為高端市場主力的同時，在巨大的競爭之下，也逐漸向主流性價比型定位妥協(xié)。武昌、漢口和漢陽客戶在嚴重的區(qū)域情節(jié)之下，武漢三鎮(zhèn)呈現(xiàn)了以滿足本區(qū)域置業(yè)客戶需求為重點的市場特征。區(qū)域市場特征——市場共性占據(jù)武漢最具價值的東湖資源，同時高校云集，國家級高新區(qū)自我實現(xiàn)新一級商圈，武昌在三鎮(zhèn)中相對最宜居。區(qū)位和交通的原因直接導致武昌成為三鎮(zhèn)中最獨立的區(qū)域型市場，各類型置業(yè)需求根本在區(qū)域內滿足。定義為省政治文化中心的武昌，高校、政府單位、國家級高新區(qū)協(xié)同拉動武昌房地產市場區(qū)域市場特征——武昌市場長期形成的區(qū)域置業(yè)慣性短期內難以突破，未來隨著軌道交通體系的拉動，武昌和漢口可能實現(xiàn)進一步的置業(yè)互動和區(qū)域融合。最獨立的區(qū)域市場大量中高端需求支撐市場資源占有和產業(yè)設定最宜居徐東商圈中南商圈光谷產業(yè)園中南商圈東湖高新區(qū)徐東商圈青山板塊省政府城市商業(yè)核心，綜合認知最高的區(qū)域，區(qū)域中心住宅集約化開展，價格擠壓程度逐漸加深區(qū)域市場特征——漢口市場憑借商業(yè)在城市中的核心地位，漢口未來將持續(xù)保持市場的焦點地位，但價格敏感型客戶的外溢已成為必然的開展趨勢。城市商業(yè)核心的定位使得漢口具有較強的對外輻射力及對內的穩(wěn)固力。區(qū)域中心集約化開展，高容高密產品成為市場主流：隨著中心區(qū)開發(fā)的飽和，客戶在選擇高標準的商業(yè)配套同時必將放棄居住的舒適度。被迫外溢的客戶比例逐漸增多：價格擠壓型客戶除了漢口遠郊，同時越來越多的客戶選擇外溢至漢陽，而位置上相對更靠近城市中心的區(qū)域。古田板塊硚口板塊江岸區(qū)金銀湖板塊盤龍城板塊江漢區(qū)漢口商務金融中心漢陽老工業(yè)區(qū)武昌政治文化中心傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，內需型的房地產市場，以跟隨性開展為主，對區(qū)域外客戶的吸納力有限區(qū)域市場特征——漢陽市場區(qū)域屬性決定了工程所在的漢陽將仍然延續(xù)以內銷為主的市場特征，本案所要重點關注及捕捉的客戶，也將以區(qū)域內的實際需求為主。全市價值低點內向型市場價值逐漸提升短期內現(xiàn)狀難突破以滿足內部需求為主，僅個別一線開發(fā)商打造的高端工程能夠吸引到區(qū)域外客戶除漢陽臨近漢口的商業(yè)核心區(qū)外，其他區(qū)域的價值始終處于全市的價格洼地新工業(yè)區(qū)的開展，商業(yè)的成熟及規(guī)劃利好，共同促使?jié)h陽的區(qū)域價值逐漸提升良好的預期下，歷史形成的區(qū)域價值定性短期內仍然難有突破。以傳統(tǒng)鐘家村，新樞紐王家灣兩大商圈為核心，沿龍陽大道直通開發(fā)區(qū)，形成漢陽目前的房地產板塊格局漢陽細分市場板塊的劃分漢陽大道龍陽大道江城大道四新大道漢新大道鐘家村板塊王家灣板塊三環(huán)線沌口經濟技術開發(fā)區(qū)四新新城龍陽大道延長線待改造的城中村鐘家村板塊漢陽傳統(tǒng)商圈，區(qū)域價值最高，一線開發(fā)商的進駐將區(qū)域價值拉至與漢口價值趨近。王家灣板塊近年新開展成型的樞紐商圈，商業(yè)地位逐漸超越鐘家村，住宅價值大幅攀升，目前為區(qū)域第二梯隊。龍陽大道延長線以王家灣為原點，沿龍陽大道兩側重點開發(fā)，產品二元化，綜合性價比較高。沌口開發(fā)區(qū)自我循環(huán)的半封閉市場，根本開展成型，配套上的滿足致使客戶優(yōu)先選擇內部置業(yè)。隨著區(qū)域開展及格局的改變，漢陽各房地產各板塊的功能及定位根本成型，未來除了各自的整固和加強，更大的開展將重點寄托于四新新城。漢陽住宅板塊劃分漢陽細分市場的特征歸結：現(xiàn)在的區(qū)域市場特征之下，工程所在片區(qū)如何占位？漢陽市場分析一個自我高端化的市場一個性價比型市場一個政府大力開展，但目前仍有空白的市場一個快速增值的開展型市場一個自我循環(huán)的半封閉市場龍陽大道延長線：以中小戶型的居家產品滿足價格敏感型的剛性客戶鐘家村憑借多年積累的漢陽核心地位，城市價值的稀缺加之一線開發(fā)商的合力打造，鐘家村片區(qū)成為一個逐漸自我高端化的市場。王家灣商圈的“后來者優(yōu)勢〞逐漸顯現(xiàn)，帶動區(qū)域房地產市場價值快速上漲，區(qū)域已有傳統(tǒng)的價值承接地帶轉化為價格擠壓地帶。沌口定位的特性決定區(qū)域成為一個“獨立的王國〞，與其他區(qū)域的對流和互動長期開展上始終有限。工程所在片區(qū)的房地產市場已開始吸引各大開發(fā)商進駐，目前待售工程有綠地新都會、金地瀾菲西岸等，預計今年起該片區(qū)將會成為房地產龍頭企業(yè)必爭之地。工程所在片區(qū)雖具有良好的開展前景預期，長期來看必然會成為區(qū)域住宅價值的新一級，但短期由于配套的不完善及市場競爭擠壓，市場價格很難走高，會在一段時間內成為漢陽中心的價格平地漢陽區(qū)域未來板塊間的競爭趨緩，相比四新板塊，其他板塊的競爭工程供給量相對減少，板塊外競爭壓力較弱區(qū)域競爭全國現(xiàn)象板塊外競爭研判鐘家村板塊區(qū)域的開發(fā)及新地供給趨近飽和，未來將依靠大量城中村改造王家灣板塊多個工程為尾盤銷售，近期新出讓土地、待開發(fā)的工程也多以城中村改造為主2021下半年20212021及之后百靈景都：根本為吊高價尾盤銷售南國明珠：三期余貨200套左右，四期規(guī)劃中，開發(fā)量不詳水墨蘭軒：尾盤銷售，剩余約6000方。錦繡長江：百萬方建面的大型綜合體工程，后續(xù)仍有大量各面積段高層住宅供給塞納河畔：三棟高層在售中環(huán)湖畔：剩余1棟公寓，新政后受影響，剩余5000方。金太陽米蘭小鎮(zhèn)：2期尾盤銷售，剩70套，3期未規(guī)劃，開發(fā)量不詳。人信太子灣：80-150㎡2-3房5月推出，未來總供給量約7.5萬方。龍陽大道沿線在售工程的后續(xù)供給量有限，預計11年中將有幾個在售工程清盤中央公園：2期8棟高層剩余7萬方未售，3期還有3棟超高層大戶型待建。從在售工程的后續(xù)盤點可知，短期內的市場的供給缺乏是本案開展的重要契機，而后隨著城中村改造的全面執(zhí)行和落地，工程即將面臨著大量的直面競爭。綠地新都會：大規(guī)模綜合體工程，確定11年底推售，共400套別墅，2000套高層的充足貨量片區(qū)競爭工程金地瀾菲西岸：預計5月開盤，未來有大量貨量供給預期2021年中期，漢陽區(qū)內在售的多個工程，尤其是主流居住的工程將面臨清盤，未來區(qū)域的供給將以核心區(qū)的高端住宅及老區(qū)的城中村改造為主。四新內部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在籌備的工程間更多是共同開展的競合關系區(qū)域競爭全國現(xiàn)象版塊內競爭研判建筑面積（㎡）產品面積區(qū)間（㎡）項目一期1.4萬㎡花園洋房136-1801.2萬㎡疊加別墅210-240合計2.6萬㎡工程預計2021年5月一期對外銷售，具體的產品類型及面積配比方下：前期依托金地的品牌影響力，抬升客戶對區(qū)域及工程的價值預期，差異化產品及客戶策略打造自身競爭力。金地瀾菲西岸以城市豪宅理念打造的混合低密度意大利風情社區(qū)，預計今年底一期對外銷售；一期產品由洋房和疊加別墅構成，在當前的市場情況下，預計企業(yè)將以洋房首先入市。作為與本案的直接相鄰工程，金地工程首期的產品結構與本案并無直接性競爭，更多的反而是以其品牌及工程影響力，對本案能夠形成一定的銷售帶動和價值提升。工程一期四新內部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在籌備的工程間更多是共同開展的競合關系區(qū)域競爭全國現(xiàn)象版塊內競爭研判70m2

1房2廳衛(wèi)+1房115-125m22房2廳2衛(wèi)+1房面積比套型比6.46萬7.18萬80-90m2

2房2廳1衛(wèi)+1房13.66萬面積套數(shù)總計27.3萬23.6%50%26.4%9241518198264035%57.5%7.5%高層別墅〔4聯(lián)排、6聯(lián)排〕130-160m2

4房3廳500套8.1萬高層：分組團設計別墅：非同一形式單元重復前期由于綠地工程低價入市，降低片區(qū)客戶價格預期，導致本工程首批產品定價不宜過高。結合區(qū)域房地產市場的開展，后續(xù)競爭的定量盤點，得出工程未來將面臨的區(qū)域競爭環(huán)境區(qū)域競爭全國現(xiàn)象未來競爭研判維持區(qū)域現(xiàn)狀的競爭格局以時間的推進判斷工程未來所面臨的不同市場競爭環(huán)境：短期供給缺乏帶來契機四新內的競合及區(qū)域外的大量競爭現(xiàn)在—未來1年未來1-1.5年未來1.5-3年3年及以后四新內外部的大量競爭鐘家村價值獨大，王家灣迅速增值，輻射區(qū)域承接剛需客戶，四新面臨綠地和金地雙重競爭。四新房地產在長期開展看好的同時，也面臨著內外部逐漸加劇的競爭環(huán)境。2021年中，大量在售工程接近清盤，供給的缺乏一定程度上會給工程帶來開展的契機；城中村改造進行中，大量供給等待面市。四新首批工程啟動，協(xié)同帶動區(qū)域房地產增值及自我價值實現(xiàn)；城中村改造的工程大批入市，老區(qū)競爭優(yōu)勢明顯，新區(qū)競爭壓力大。新區(qū)進入快速開展，區(qū)域成為開發(fā)熱點，內部競爭強度加大，外部競爭威脅始終存在。客戶分析之前，首先明確隨著區(qū)域房地產市場的開展，區(qū)域內置業(yè)客戶結構變化及流動特征漢陽大道龍陽大道江城大道四新大道漢新大道鐘家村板塊王家灣板塊三環(huán)線沌口經濟技術開發(fā)區(qū)四新新城龍陽大道延長線待改造的城中村區(qū)域內置業(yè)客戶的流動順應著整體房地產市場的開展及市場板塊格局的改變，工程所在的四新片區(qū)，未來將城市客戶新一級的流動片區(qū)?？蛻舴治鍪袌霭l(fā)展下的客戶流動漢口武昌客戶的流動：鐘家村各板塊市場特點和未來主力滿足的需求漢陽核心區(qū)；充分溢價；產品高端化；開發(fā)飽和，供給有限。王家灣龍陽大道沌口開發(fā)區(qū)新商圈；開展迅速，價格快速上漲；產品多元化。城市主干線；性價比剛需產品為主力。內需市場；根本保證自給自足；高級的置業(yè)需求外溢。流動的主路徑區(qū)域內的主流置業(yè)客戶在價格的影響和市場發(fā)展的帶動下，沿著鐘家村-王家灣-龍陽大道延長線-沌口開發(fā)區(qū)的交通樞紐地帶路徑流動。點式流動區(qū)域內高端客戶外溢至漢口或武昌；開發(fā)區(qū)內客戶外溢至鐘家村王家灣或周邊的相鄰區(qū)域。區(qū)域型市場的特征之下，根本以區(qū)域內置業(yè)客戶為主，伴隨著少量外來客戶客戶分析市場發(fā)展下的客戶結構絕大比例的區(qū)域內置業(yè)客戶；外來的地緣型客戶〔以工作緣為主〕?，F(xiàn)狀的區(qū)域客戶結構市場開展中的客戶改變傳統(tǒng)區(qū)域客戶結構區(qū)域內客戶仍占據(jù)置業(yè)的絕大比例；原有客戶根底上增加少量的外來中高端置業(yè)客戶。——區(qū)域房地產開發(fā)水平提升，資源型別墅工程出現(xiàn)。區(qū)域內客戶仍為置業(yè)的絕對主力；標桿工程吸引外來高端客戶；外來價格擠壓型的剛需客戶出現(xiàn)?！錆h市場整體飛速開展，城市整體價格抬升，一線開發(fā)商進駐區(qū)域。在明確了市場的改變之下的客戶流動軌跡及客戶結構的變化，結合不同客戶的置業(yè)需求，捕捉在開展中本案的對應客戶。區(qū)域內個別的別墅及高層工程全市標桿，成為區(qū)域內外高端客戶選擇的焦點客戶分析本地客戶—高端區(qū)域內高端工程除外，漢口與武昌憑借更好的商業(yè)配套及經濟環(huán)境吸引到大量區(qū)域內的高端客戶外溢。錦繡長江中央公園水墨清華綜合來看，高端客戶的置業(yè)需求始終圍繞在更高端的物業(yè)形態(tài)，更好的資源占有，更完善的社區(qū)和城市配套等，本案的地塊屬性及市場特征，難以滿足高端客戶的多種置業(yè)需求。漢陽作為城市公認的居住價值最低的區(qū)域，高端客戶對在武昌和漢口置業(yè)積極，很多高端客戶選擇外出置業(yè)。高端外溢積極對區(qū)域高端工程支撐有限外來高端客戶比例增加中央公園和錦繡長江作為兩個區(qū)域標桿工程，成交客戶中區(qū)域內客戶僅占3成。隨著區(qū)域房地產市場開發(fā)水平的提升，一線開發(fā)商的進駐，更多的外來高端客戶進駐區(qū)域。區(qū)域主流置業(yè)客戶近年經過房地產市場的快速上漲及核心區(qū)供給的飽和，擠壓情況已經顯現(xiàn)客戶分析本地客戶—主流中端被動外溢：次級片區(qū)尋求相對的高性價比當核心區(qū)價格水平豪宅化，主流置業(yè)客戶只能選擇次級片區(qū)——2000元/㎡左右的片區(qū)差價下，總價差15-20萬能夠吸引客戶外溢區(qū)域固守：為了地段向面積和社區(qū)妥協(xié)區(qū)域情節(jié)極其嚴重，為了駐留在老核心區(qū)，能夠向面積和社區(qū)妥協(xié)——世茂濱江小戶型淡市后熱銷，錦和天地（小規(guī)模社區(qū)）在相對的低價下開盤即清盤需求的分化隨著核供應的飽和及價格平臺的不斷攀升，傳統(tǒng)商圈的地位雖然不可撼動，但置業(yè)客戶的分流已經被動形成。主流置業(yè)客戶在價格妥協(xié)的同時，對產品的主流要求仍然以三房為主，在戶型優(yōu)化的前提下，面積可適度壓縮。南國明珠澳藍草坪水墨蘭軒作為老工業(yè)區(qū)，剛性客戶成為區(qū)域置業(yè)人群中的絕對主力，價格敏感成為其置業(yè)的核心特征客戶分析本地客戶—剛性低端價格核心敏感因素地段交通有保障面積要求功能空間客戶的核心關注點，區(qū)域內現(xiàn)有高層物業(yè)的總價底線為45萬-50萬，10萬的總價差根本能夠左右此類客戶的置業(yè)決策。交通便利〔公交體系〕為前提，市區(qū)內剛需客戶可以因為低價而選擇沌口置業(yè)。要求功能空間而非面積尺寸，小三房的市場歡送度明顯高于兩房〔市場現(xiàn)有主流的三房面積區(qū)間110-125㎡，兩房85-95㎡〕

剛性低端置業(yè)：價格、地段、面積間的博弈東風陽光城中環(huán)湖畔米蘭小鎮(zhèn)剛需客戶在市場價格持續(xù)上漲的情況下，對地段及面積不斷妥協(xié)，目前龍陽大道延線已經成為區(qū)域剛需客戶置業(yè)的主力選擇。區(qū)域內少量的外來置業(yè)客戶置業(yè)動因各不相同，整體可重點分為以下四類：客戶分析——外來客戶1234以工作緣和業(yè)務往來為主，對地段有根本要求；依據(jù)個人購置力決定產品檔次和戶型面積；——置業(yè)需求以保障工作和生活便利為前提，購置力相對較高，有一定的選擇主動權。核心關注價格在交通便利的前提，地段可以為面積妥協(xié)；——可以預見的未來開展趨勢，但現(xiàn)狀下此類客戶為極少數(shù)。區(qū)域外價格擠壓客戶區(qū)域地緣型外來地緣客戶的置業(yè)特征細分8+1城市圈客戶進駐更多考慮的落戶因素〔100㎡，總價50萬以上；對地段和區(qū)域無明顯偏好內需型的市場特征之下，除全市級的標桿工程，外來置業(yè)人群僅為主流工程中的偶得客戶，且短期內所占比例難以明顯提升。漢口主城區(qū)目前主要分為5個大型板塊

從當前漢口市場格局來看，古田和硚口片區(qū)可能由于價格原因外溢到本工程，其他三個片區(qū)由于對漢陽的區(qū)位距離感，外溢可能性不大。楊汊湖板塊古田板塊萬科城9000秦水名邸9700常青南園8000楊汊湖板塊客戶主要關注萬科城及常青南園。萬科城現(xiàn)均價9000，常青南園后年才有房源推出。古田板塊目前僅廣電江灣新城規(guī)模較大，但存量不多，明年入市項目預計均價10000-12000廣電江灣新城8500-9000古田片區(qū)9000-12000元/平方米硚口片區(qū)11000-13000元/平方米后湖片區(qū)8000-13000元/平方米漢口中心區(qū)15000-25000元/平方米發(fā)展大道金銀湖片區(qū)8500-15000元/平方米客戶分析——漢口客戶漢口古田片區(qū)和硚口片區(qū)的外溢客戶將是我們工程未來的重要客戶群體客戶分析——古田片區(qū)古田片區(qū)目前主力客戶為私營業(yè)主、拆遷戶及區(qū)域內的換房、婚房客特征1：古田板塊長期供給缺乏，板塊內生型需求持續(xù)旺盛，片區(qū)內價格9000-12000元/平米，客戶價格心理預期較低華潤中央公園置業(yè)參謀：古田沒什么房子選，一直是漢口價格洼地“我們工程有很多都是古田的客戶，那邊一直沒有什么房子賣，建的房子也不太好，想在那邊買都要去買二手房了。那邊房價一直是漢口的一個價格洼地