CBD掘金行動(dòng)！人瑞?瀟湘國(guó)際整合推廣籌劃案達(dá)觀機(jī)構(gòu)2021年4月12日版權(quán)所有敬請(qǐng)尊重地段、地段，還是地段！價(jià)值、價(jià)值，還是價(jià)值！在五一路這條長(zhǎng)沙最繁榮的城市商業(yè)主軸一個(gè)長(zhǎng)沙無(wú)法復(fù)制的CBD核心樓宇，將由此誕生于此！中央價(jià)值集優(yōu)體，必將形成！工程推廣根本目標(biāo)精準(zhǔn)定位，震撼表現(xiàn)塑就瀟湘國(guó)際長(zhǎng)沙出眾形象低本錢(qián)，高成效造就瀟湘國(guó)際高價(jià)入市多渠道，高技巧成就瀟湘國(guó)際持續(xù)熱銷(xiāo)CBD掘金行動(dòng)步曲5市場(chǎng)及區(qū)域分析篇發(fā)現(xiàn)CBD工程SWOT分析篇價(jià)值CBD市場(chǎng)定位探索篇重塑CBD整合推廣規(guī)劃篇掘金CBD媒介籌劃篇籌劃CBD區(qū)域及市場(chǎng)分析篇——發(fā)現(xiàn)CBDONE每個(gè)城市都有自己CBD它是城市開(kāi)展的引擎創(chuàng)造著無(wú)窮的財(cái)富成就著無(wú)數(shù)人的理想工程所在的地段就是如此！我們認(rèn)為本工程區(qū)域價(jià)值能與之比肩的是紐約的曼哈頓東京的六本目巴黎的香榭麗舍香港的中環(huán)上海的陸家嘴廣州的珠江新城5年來(lái)，長(zhǎng)沙CBD樓宇高位暢銷(xiāo)城市核心高檔樓宇分布情況五一路是長(zhǎng)沙CBD主軸，其優(yōu)越地段是開(kāi)發(fā)高價(jià)小戶(hù)公寓首選之地?，F(xiàn)在五一路沿線的城市中心小戶(hù)公寓工程極少，工程周邊幾個(gè)小戶(hù)公寓工程均處于售罄階段，工程面臨的競(jìng)爭(zhēng)較小。長(zhǎng)沙小戶(hù)型分布概圖天健芙蓉盛世未來(lái)城謀房博客陽(yáng)光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大澤西城郡原廣場(chǎng)伍家?guī)X生活廣場(chǎng)蘋(píng)果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新時(shí)代廣場(chǎng)金陽(yáng)大廈鉑宮左岸右岸上河國(guó)際由上到下：金色家園未央大邦香頌國(guó)際巧克力空間博林金谷紅區(qū)抽屜印象天心尚城融圣國(guó)際天心華庭建鴻達(dá)華都摩天1號(hào)山水華景旭日東升白沙晶城華府1航線附帶小戶(hù)項(xiàng)目純小戶(hù)項(xiàng)目長(zhǎng)沙商務(wù)中心當(dāng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的很多樓盤(pán)都標(biāo)榜自己地處CBD的時(shí)候，試圖以城市中心來(lái)提升自己的價(jià)值的時(shí)候，誰(shuí)能真正的做到問(wèn)心無(wú)愧？目標(biāo)客戶(hù)分析篇——發(fā)現(xiàn)CBDTOW客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分就工程所處區(qū)位、檔次定位、價(jià)格區(qū)間。以及目前市場(chǎng)在售高端工程的客戶(hù)群范圍進(jìn)行推導(dǎo)，我們認(rèn)為，我們的目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分為是：核心群體周邊原居民、芙蓉路、五一路上高級(jí)白領(lǐng)、中小企業(yè)主與商戶(hù)、全市向往都市生活的年輕白領(lǐng)等。私企老板，中小企業(yè)主，個(gè)體工商戶(hù)（老板）；公務(wù)員、國(guó)企、事業(yè)單位中高層（公務(wù)員）補(bǔ)充群體周邊城市私營(yíng)企業(yè)主、政府官員，省外投資客等輻射群體

A目標(biāo)客戶(hù)群定位：群體劃分他們實(shí)際就是一群：財(cái)智金領(lǐng)階層財(cái)富與品味同步，回報(bào)與付出等比他們追求：A目標(biāo)客戶(hù)群定位：群體劃分目標(biāo)客戶(hù)群定義工程SWOT分析篇——價(jià)值CBDTWO說(shuō)的準(zhǔn)：一個(gè)清晰有力的定位

說(shuō)的好：一個(gè)震撼市場(chǎng)的產(chǎn)品包裝

說(shuō)的有力：一種強(qiáng)而有力的推廣手法瀟湘國(guó)際怎么才能吶喊呼出震撼長(zhǎng)沙的聲音？工程根底信息五一商圈東塘商圈工程根底信息建筑面積：4068.72m2容積率：6.8戶(hù)型：40-60m2商務(wù)公寓?80-140m2中央公館價(jià)位：地段：長(zhǎng)沙五一路與長(zhǎng)島路交匯處〔原長(zhǎng)島飯店舊址〕物業(yè)形態(tài)：集商務(wù)、商業(yè)、居家為一體，以商務(wù)核心、住宅為重要組成局部、附加商業(yè)的工程工程SWOT分析之優(yōu)勢(shì)〔S〕1、稀缺優(yōu)勢(shì)：位于五一大道上的高端商務(wù)寫(xiě)字樓同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而本工程的規(guī)劃將成為五一大道上具有非常強(qiáng)的識(shí)別性工程，賣(mài)點(diǎn)很強(qiáng)2、戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：本工程規(guī)模較小，銷(xiāo)售壓力不大，周邊配套十分完善，為挑戰(zhàn)銷(xiāo)售價(jià)格創(chuàng)造了良好的條件3、地鐵優(yōu)勢(shì)：地鐵2號(hào)線施工，極大提高工程推廣價(jià)值、物業(yè)價(jià)值。工程SWOT分析之時(shí)機(jī)〔O〕隱性?xún)?yōu)勢(shì)1、規(guī)模劣勢(shì)：工程地塊規(guī)模較??；地塊規(guī)劃發(fā)揮空間較小；2、間距劣勢(shì)：與香格里嘉園樓間距太短，影響北向物業(yè)價(jià)值工程SWOT分析之劣勢(shì)〔W〕工程SWOT分析之威脅〔T〕市場(chǎng)決定了本工程在長(zhǎng)沙的稀缺價(jià)值熱賣(mài)不是懸念！關(guān)鍵是如何讓工程以長(zhǎng)沙最高的價(jià)格持續(xù)熱賣(mài)。怎樣的定位是入市的第一步！再進(jìn)一步深挖工程的價(jià)值。市場(chǎng)定位探索篇——深挖CBDTHREE價(jià)值是怎樣煉成的深度挖掘工程的核心價(jià)值工程價(jià)值建筑立面時(shí)尚，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力中小戶(hù)型為主，總價(jià)可控商業(yè)圈城市中央的核心區(qū)域尊貴配套具有很大的升值潛力地段誰(shuí)才是最核心的價(jià)值？或是戶(hù)型、升值等項(xiàng)目建筑規(guī)劃地段誰(shuí)才是最核心的價(jià)值？或是戶(hù)型、升值等項(xiàng)目建筑規(guī)劃戶(hù)型或升值是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但不足以成為項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)地段誰(shuí)才是最核心的價(jià)值？或是戶(hù)型、升值等項(xiàng)目建筑規(guī)劃從目前撐握的情況來(lái)看，項(xiàng)目的內(nèi)部配套并沒(méi)有非常明顯的優(yōu)勢(shì)，建筑立面相對(duì)較有時(shí)尚感，但作為項(xiàng)目的核心價(jià)值支撐，顯然也不夠份量。地段誰(shuí)才是最核心的價(jià)值？或是戶(hù)型、升值等工程建筑規(guī)劃顯然這是工程的核心價(jià)值所在五一路，湖南最具標(biāo)志性的大道之一，是構(gòu)筑大長(zhǎng)沙的脊梁，在湖南乃至全國(guó)，都是最有名的城市道路之一，而知名度就意味著價(jià)值度！長(zhǎng)沙的長(zhǎng)安街長(zhǎng)沙市的金融中心，一條堪比長(zhǎng)安街的金融街！不管是現(xiàn)在，還是未來(lái)，紅色區(qū)域?qū)⑹墙鹑谠萍?、流金淌銀之地，樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)最集中的區(qū)域！這將是長(zhǎng)沙最具價(jià)值的一段，也是無(wú)法再?gòu)?fù)制的核心路段！而本工程，恰巧位于紅色區(qū)域的核心中央，它的位置，意味著它出生非凡，它周邊商業(yè)大鱷，意味著具有高貴的血統(tǒng)，它周邊經(jīng)濟(jì)活潑，意味著它具有影響力，甚至可以高端發(fā)聲。結(jié)論二：如何讓充分發(fā)揮產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)，成就工程價(jià)格最高化。結(jié)論一：如何讓工程的價(jià)值最大化，完成工程形象的最高化。結(jié)論三：如何展現(xiàn)工程的稀缺性，表達(dá)出工程的絕無(wú)僅有。地處CBD中央商務(wù)區(qū)——高端價(jià)值五一路中心，長(zhǎng)沙商業(yè)核心街上三大CBD商圈圍繞，商務(wù)氣氛濃郁。高端價(jià)值凸顯！地處CGD中央政務(wù)區(qū)——高檔價(jià)值CCD中央文化區(qū)——高知價(jià)值長(zhǎng)鐵一中、長(zhǎng)沙六中、曙光小學(xué)、育英學(xué)校等十多個(gè)教育機(jī)構(gòu)，人文氣氛濃郁；高知價(jià)值凸顯！CLD中央居住區(qū)——高成熟價(jià)值交通核心區(qū)——高速交通價(jià)值區(qū)域未來(lái)規(guī)劃——高開(kāi)展價(jià)值工程總結(jié)：瀟湘國(guó)際10大價(jià)值解構(gòu)價(jià)值分析外圍環(huán)境自身產(chǎn)品絕無(wú)僅有的6高價(jià)值成就工程絕無(wú)僅有的2極價(jià)值成就工程高檔次高格調(diào)結(jié)論本工程完全具備成為CBD中心·價(jià)值聚合體因?yàn)閮r(jià)值，人瑞·瀟湘國(guó)際將如稀有的鉑金一樣耀亮星城！吸引著所有長(zhǎng)沙人的目光！五一中?CBD中?中央價(jià)值集優(yōu)體物理定位中央?yún)^(qū)位中央樞紐中央商務(wù)中央人文中央地標(biāo)中央優(yōu)品次推定位：五一路·CBD商務(wù)公寓頭等艙中心·CBD五星級(jí)酒店公寓五一中?CBD中?中央價(jià)值集優(yōu)體形象定位C

形象定位：物理定位

//形象定位次推定位：CBD軸心·價(jià)值聚合體主推：得中心者，得天下廣告語(yǔ)C

形象定位：物理定位

//形象定位千年瀟湘央國(guó)際新地標(biāo)一城繁華皆左右備選：整合推廣規(guī)劃篇——掘金CBDFOUR結(jié)合工程屬性定位和客戶(hù)屬性定位，尋找一個(gè)最切合工程的案名，是推廣的第一步。也是我們開(kāi)始掘金CBD的開(kāi)始！案名建議希爾頓國(guó)際主推：結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值觀的屬性特征結(jié)合工程地段顯赫的優(yōu)勢(shì)結(jié)合差異性并與工程定位案名解讀一準(zhǔn)確的定位和一個(gè)好的案名，是工程完美入市的第一步！對(duì)于本案，規(guī)模小，放量小，價(jià)格高，總銷(xiāo)售額一個(gè)多億的特點(diǎn)，一個(gè)震撼市場(chǎng)的案名可以第一時(shí)間吸引人們的注意，用最大限度的縮短推廣時(shí)間和推廣經(jīng)費(fèi)，完成銷(xiāo)售！希爾頓公寓的案名，不同于其他的案名，只浮與外表。他表達(dá)著產(chǎn)品價(jià)值，因?yàn)檎f(shuō)到希爾頓，人們馬上會(huì)想到世界的“酒店之王〞希爾頓酒店。希爾頓一詞，在國(guó)人的心目中，是高端的、高價(jià)值的、高品位的！案名解讀二1：長(zhǎng)島新翼2：CBD首府3：藍(lán)鉆國(guó)際4，摩根中心5，希爾頓國(guó)際備選：其他命名建議C

形象定位：物理定位

//形象定位主推標(biāo)志次推標(biāo)志1次推標(biāo)志2次推標(biāo)志3VI系統(tǒng)名片手提袋信封紙杯指示板整合推廣策略基于工程規(guī)模小，放量小，價(jià)格高，總銷(xiāo)售額一個(gè)半億的特點(diǎn)。在推廣策略和媒體策略上，達(dá)觀建議采取分兩批開(kāi)盤(pán)，集中引爆，集中投放！在最短的時(shí)間內(nèi)，引起最大的關(guān)注度，將工程在最短的時(shí)間內(nèi)以最高利潤(rùn)的價(jià)格售罄。以為希爾頓國(guó)際的案名進(jìn)行入市，吊起群眾的胃口？通過(guò)炒作引爆市場(chǎng)！凸顯工程王者地段和鉑金價(jià)值！通過(guò)點(diǎn)面價(jià)值點(diǎn)的結(jié)合的整合營(yíng)銷(xiāo)推廣，塑造工程城市新地標(biāo)CBD鉑金公寓的超高端形象，為工程造勢(shì)！通過(guò)廣告集中引爆的方式，放大價(jià)值點(diǎn)，轟炸市場(chǎng)，最大化樓價(jià)，進(jìn)一步提升工程形象的高端性，促進(jìn)兩次開(kāi)盤(pán)后的狂銷(xiāo)售罄。推廣總體思路原那么一：整合營(yíng)銷(xiāo)、炒作宣傳利用工程CBD核心圈的區(qū)位嫁接城市標(biāo)志，引起市場(chǎng)關(guān)注。推廣原那么A

推廣策略：推廣階段劃分//各階段推廣部署原那么三：點(diǎn)面結(jié)合、重點(diǎn)突破根據(jù)長(zhǎng)沙消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)，推廣外鄉(xiāng)式營(yíng)銷(xiāo)推廣手法，促使客戶(hù)自發(fā)形成群購(gòu)的購(gòu)置沖動(dòng)。原那么二：形象先行、價(jià)值支撐本案綜合質(zhì)素及高定位須賦予工程超高端價(jià)值形象，引起金領(lǐng)階層的回應(yīng)和共鳴，吸引其產(chǎn)生購(gòu)置行為。產(chǎn)品開(kāi)售時(shí)需要超一流硬件支撐，這將關(guān)系到目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)置工程行為的發(fā)生時(shí)間推廣核心思路得中心者，得天下誰(shuí)與爭(zhēng)峰憑何傾城熱銷(xiāo)CBD之心，最后的臻藏鉑金公寓，2次來(lái)襲09年10月底-11月中2021年12月中-2月底2021年4月-5月09年11月21-12月中2021年5月—6月中持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期2批開(kāi)盤(pán)期期VIP蓄客期首度開(kāi)盤(pán)期尾貨清盤(pán)期期推廣主線：得中心者，得天下推廣階段劃分引爆市場(chǎng)誰(shuí)與爭(zhēng)峰2度引爆市場(chǎng)階段推廣目的階段推廣主題亮點(diǎn)活動(dòng)產(chǎn)品深化得中心者，得天下憑何傾城熱銷(xiāo)鉑金公寓，2次來(lái)襲形象導(dǎo)入蓄客開(kāi)始炒作主題王者地段絕版小戶(hù)震撼長(zhǎng)沙地標(biāo)升值典范超越居住價(jià)值成就頂峰誰(shuí)與爭(zhēng)鋒產(chǎn)品升華絕版席位最后臻藏“衣香鬢影〞LV時(shí)裝發(fā)布會(huì)新春酒會(huì)派對(duì)國(guó)際樣板房?jī)A情呈現(xiàn)CBD之心，最后的臻藏售樓處隆重開(kāi)放正式認(rèn)籌開(kāi)始！各階段推廣部署09年10月底-11月中2021年12月中-2月底09年8月底-9月09年11月21-12月中09年9月底—10月中持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期2批開(kāi)盤(pán)期期首度開(kāi)盤(pán)期尾貨清盤(pán)期期VIP認(rèn)籌期盛大開(kāi)盤(pán)第二次盛大開(kāi)盤(pán)掛樓體巨幅廣告“名仕之翼〞名車(chē)匯展第一階段：工程首度亮相，高端形象建立，VIP蓄客目的：工程案名和王者地段的入市炒作，配合公關(guān)活動(dòng)，建立工程都市中心地段，小戶(hù)豪宅標(biāo)桿的市場(chǎng)地位，使全城關(guān)注工程動(dòng)態(tài)及開(kāi)展，同時(shí)提升開(kāi)發(fā)商知名度。時(shí)間：09年8月底-9月推廣訴求點(diǎn)：工程王者地段、宣揚(yáng)長(zhǎng)沙CBD，鉑金絕版酒店公寓定位以及長(zhǎng)沙地標(biāo)形象力建筑。推廣主題：得中心者，得天下活動(dòng)配合：1、售樓處開(kāi)放儀式，認(rèn)籌正式開(kāi)始2、長(zhǎng)沙最大的樓體廣告，懸掛儀式。VIP蓄客期VIP蓄客期現(xiàn)場(chǎng)包裝：1，售樓部包裝

2，樓體巨幅廣告

3，樓體霓虹燈字

4，圍墻廣告報(bào)紙廣告：瀟湘晨報(bào)1次夾報(bào)廣告：長(zhǎng)沙晚報(bào)，1周1次，連續(xù)2周，總計(jì)6萬(wàn)份；芙蓉中路沿線寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位：居民樓夾送網(wǎng)絡(luò)廣告：0731FDC為主電梯廣告：五一路、芙蓉中路重要寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)大樓，如運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、湖南財(cái)富中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、湘雅醫(yī)院、新聞大廈、奧克大廈、錦繡華天等短信廣告：每周1次，連續(xù)3周，30萬(wàn)條,芙蓉中路沿線寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位、原居民媒介方案：報(bào)廣一，得天下篇報(bào)廣二，瀟湘篇第二階段：工程影響擴(kuò)張，價(jià)值落地，VIP持續(xù)蓄客首度開(kāi)盤(pán)期：目的：樹(shù)立CBD絕版王者地段的觀點(diǎn)確立工程長(zhǎng)沙首席鉑金酒公寓形象；配合轟動(dòng)性公關(guān)活動(dòng)，充分聚集人氣，到達(dá)人聲鼎沸、全城關(guān)注的轟動(dòng)效果。集中宣傳工程的品質(zhì)，加速認(rèn)籌，消化認(rèn)籌。時(shí)間：9月底—10月中營(yíng)銷(xiāo)建議：內(nèi)控局部樓層—10層以下控3層，10-20層控4層，20層以上控3層，整體控貨約1/3〔為第二次看盤(pán)保存房源〕推廣訴求點(diǎn)：重點(diǎn)解析工程王者地段、形象、景觀、配套、設(shè)計(jì)、人文、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，造就長(zhǎng)沙第一小戶(hù)豪宅的高度。推廣主題：CBD價(jià)值巔峰，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？活動(dòng)配合：1、工程盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)2、“CEO國(guó)際樣板房〞傾情呈現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝：1，樓體巨幅廣告更換

2，圍墻廣告更換報(bào)紙廣告：瀟湘晨報(bào)2次，長(zhǎng)沙晚報(bào)1次夾報(bào)廣告：長(zhǎng)沙晚報(bào)，1周1次，連續(xù)2周，總計(jì)6萬(wàn)份網(wǎng)絡(luò)廣告：0731FDC為主，更換畫(huà)面電梯廣告：畫(huà)面更換短信廣告：每周1次，連續(xù)4周，40萬(wàn)條,芙蓉中路沿線寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位、原居民首度開(kāi)盤(pán)期：媒介方案：報(bào)廣一，價(jià)值巔峰篇報(bào)廣二，價(jià)值桂冠篇第三階段：工程首度開(kāi)盤(pán)，形象與價(jià)值再?gòu)?qiáng)化，VIP轉(zhuǎn)化為實(shí)在買(mǎi)家持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期：目的：樹(shù)立“名仕專(zhuān)屬〞的尚層人居形象，讓目標(biāo)消費(fèi)群感受到其高端的定位與酒店公寓的效勞式居住環(huán)境，在目標(biāo)消費(fèi)群心中形成不可替代的“專(zhuān)屬〞形象，讓“財(cái)智階層〞對(duì)號(hào)入座，其他階層熱切向往。時(shí)間：09年10月底-11月中推廣訴求點(diǎn)：低首付，高回報(bào)推廣主題：憑何傾城熱銷(xiāo)？活動(dòng)配合：1、“衣香鬢影〞LV時(shí)裝發(fā)布會(huì)2、卡地亞鉆石飾品展覽持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期：媒介方案：報(bào)紙廣告：瀟湘晨報(bào)1次網(wǎng)絡(luò)廣告：0731FDC為主，更換畫(huà)面短信廣告：每周1次，連續(xù)4周，40萬(wàn)條,芙蓉中路沿線寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位、原居民報(bào)廣一，執(zhí)掌篇報(bào)廣二，駕馭篇確實(shí)可行媒介籌劃篇——籌劃CBDFIVE整合推廣媒介規(guī)劃重點(diǎn)以現(xiàn)場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)展示、現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外等為主，實(shí)現(xiàn)低本錢(qián)、高成效推廣總費(fèi)用：住宅總銷(xiāo)售額約1億元總體媒介費(fèi)用約135萬(wàn)元〔不包含售樓部及樣板房建設(shè)〕現(xiàn)場(chǎng)包裝及物料：約30萬(wàn)元，占22.2%現(xiàn)場(chǎng)包裝：樓體巨幅廣告、樓體霓虹燈字、圍墻廣告等約20萬(wàn)：宣傳物料：夾報(bào)、折頁(yè)、戶(hù)型單張等約10萬(wàn)元整合推廣媒介規(guī)劃報(bào)紙及其他輔助媒介：約105萬(wàn)元，占77.8%報(bào)紙廣告：瀟湘晨報(bào)為主，長(zhǎng)沙晚報(bào)為輔，總體約70萬(wàn)元