合肥某高端樓盤營銷推廣解決方案提報之前，不得不說的話什么是豪宅？豪宅的標準是什么？富豪心目中的豪宅是什么樣的？豪宅定義什么是豪宅？從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅〞。但在現(xiàn)實中我們會發(fā)現(xiàn)，中國有些有名的豪宅并非“富人〞居住，而有些“富人〞的住宅盡管裝修高級、設施豪華但難以稱之為豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當?shù)呢敭a(chǎn)、地位和權利的人居住的獨立式住宅。豪宅標準高價格，大面積，是豪宅的最根本要求。隨著人們兜里的錢越來越多，人們對于豪宅的要求也越來越高。就像曾經(jīng)富豪的標準“萬元戶〞、“百萬富翁〞已經(jīng)不是現(xiàn)在富豪的標準，充其量算是個“爆發(fā)戶〞標準。隨著時代的開展，豪宅的標準已經(jīng)發(fā)生很大的變化。那么現(xiàn)在的富豪們，他們所需要的豪宅都必須有哪些因素？什么樣的住宅，才能夠滿足這些挑剔的新時代富豪呢？豪宅標準1無可替代的升值地段李嘉誠有個十分經(jīng)典的言論：房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。李富豪的這段話強調的就是地段在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。但這段話對對于高端住宅的豪宅來說，可能還是過于簡潔、扼要，或者說太過簡單和籠統(tǒng)。單憑這段話來理解豪宅地段的無可替代性，可能還是不得要領。那么，什么是無可替代的升值地段呢？或許用例舉法比較容易表達，例如香港的半山、淺水灣、深水灣；廣州的東山、二沙島、濱江東，佛山的千燈湖。這些地段都具有無可替代的地位，因此深受高端人群的青睞和認同，因而其價值也不斷得到提升。豪宅標準2不可復制的稀缺資源豪宅的價值之所以可以不斷提升，不僅由于其具有地段的優(yōu)勢，還因為豪宅通常也占據(jù)了不可復制的稀缺資源，就是景觀環(huán)境等方面的自然資源。幾乎無一例外，豪宅位于的地段都與山景、江景或海景密不可分。所以，景觀資源的稀缺性和不可復制性，使得豪宅的價值更加被市場認知和認同。豪宅標準3殿堂級的生活配套圈豪宅社區(qū)的生活配套圈，相對于普通社區(qū)或許并不一定完備；但其配套的設施和效勞的素質那么必須是完備和一流的。富人其實對社區(qū)周邊醫(yī)療、教育等根底配套的公共設施依賴度并不高，因為他們可以在更大的領域和范圍享受最好的效勞和配套。豪宅標準4科學立體的交通網(wǎng)絡同樣的道理，豪宅并不一定要設立在交通網(wǎng)絡特別興旺的樞紐地帶。但高速公路、機場、港口這些完善的科學立體的交通網(wǎng)絡，為高端住宅人群的出行提供了極大的便利條件。豪宅標準5高尚素質的居住人群物以類聚、人以群分，這是一條恒久不變的社會定律，豪宅住區(qū)更加不會例外。事實上豪宅社區(qū)的最大價值可能并不在于其有形的景觀、環(huán)境、建筑和裝修，而在于其無形的上流社會的生活圈層和社交圈層。在北京星河灣，買豪宅并不僅僅是買一套房子，而是對一種生活方式、生活模式的選擇：你可以在擁有一套居住舒適豪宅的同時，也享有進入上流社交、上流社會的資格。豪宅標準6與生俱來的豪宅基因現(xiàn)在高端住宅的開發(fā)特別注重開發(fā)商的品牌。星河灣集團在上海浦東開發(fā)的星河灣開盤當日40億銷售業(yè)績創(chuàng)世界銷售記錄，榮獲2021年度上海豪宅銷售金額第一名！為什么？主要是沖著星河灣的品牌。豪宅標準7比肩國際的王牌物業(yè)物業(yè)管理十分重要。不要說是豪宅，就是一般的樓盤如果物業(yè)管理不好也難以保值和增值。現(xiàn)在高端的社區(qū)和樓盤都會聘請國際知名的物業(yè)管理機構來管理社區(qū)，但有些是直接委托管理，有些是參謀指導的方式，目的都是為了提升物業(yè)管理的檔次和水平。豪宅社區(qū)對物業(yè)管理的要求比較高也比較嚴，尤其在隱私和治安方面。對有錢人而言最重要的就是人身平安和財產(chǎn)平安，而聲譽和隱私也很重要，這些方面也務必要考慮周全。豪宅標準8大師級的設計團隊豪宅的建造質量必須是一流的，但光有好的建造質量還不行，還必須要有最好的設計。美國著名的流水別墅就是世界著名設計大師賴特現(xiàn)代豪宅建筑的杰作：建筑與溪水、山石、樹木自然地結合在一起；別墅的室內空間處理也堪稱典范，室內空間自由延伸，相互穿插；內外空間互相交融，渾然一體。流水別墅在空間的處理、體量的組合及與環(huán)境的結合上均取得了極大的成功，在現(xiàn)代建筑歷史上占有重要地位。但目前國內的豪宅設計大多缺乏地域特色，根本是移植和抄襲國外的一些建筑設計，缺乏創(chuàng)新和與自然環(huán)境有機地結合的構思。以上根本囊括了現(xiàn)代豪宅的全部標準，當然，“仁者見人、智者見智〞，在此我們不多贅述。xxxx既然標榜為“一環(huán)純粹豪宅〞，現(xiàn)在我們就結合前面的八條和工程條件來看看到達了哪些標準。豪宅標準xxxx條件評判無可替代的升值地段北一環(huán)城市中心不可復制的稀缺資源無殿堂級的生活配套圈香格里拉、財富廣場科學立體的交通網(wǎng)絡北一環(huán)、蒙城路高尚素質的居住人群置地柏景灣客群與生俱來的豪宅基因xxxx比肩國際的王牌物業(yè)之平物業(yè)大師級的設計團隊上海日清定位有誤把工程固定在“為難矛盾〞的市場位置結論高不就、低不成這是我們對xxxx診斷出的第一個問題那么，還有哪些問題需要我們去解決呢？品牌形象缺乏知名度問題二：營銷策略與形象不符豪宅營銷策略有別于普通剛需樓盤，更多的需要我們主動出擊直達目標客戶；類似街頭派單攔截等無目標的大面撒網(wǎng)猶如大海撈針不僅降低了工程形象，更多是徒勞無功。問題三：以上是我們發(fā)現(xiàn)的核心問題，如何對癥下藥，實現(xiàn)工程銷售的快速破冰，將是我們報告中需要解決的難題。一、工程定位策略二、營銷執(zhí)行策略三、媒體推廣策略目錄︱CONTENTS工程定位策略不要被冰冷的鋼筋水泥表象所迷惑；內在的非凡品質、將會令每一個懂得它的人、深深的折服和感慨！讓我們一起探索隱藏在工程表象之內的獨特氣質為傳世大宅\尋找文化的魂\講述xxxx樓盤不平凡的故事……璽，古代皇帝的印，精美玉石雕刻而成。玉、石之美者,翡玉中王者!翡翠原石因其外表如同麻石,從外表看就是一塊普通的石頭!關于案名中的文化挖掘深藏不露、錦繡其內！普通平實的外表之下，蘊藏著令世人驚艷的非凡品質。關于案名中的文化挖掘關于地段的文化挖掘大隱于市，內有天地！繁華的城市之中，將喧鬧拒之門外，讓心靈回歸寧靜，猶如在都市中修行！外簡內秀，低調奢華！新古典主義建筑，古典而簡約，兼顧華貴典雅與時尚現(xiàn)代，于低調沉著間，彰顯個性化的美學觀念與文化品位。關于建筑的文化挖掘曲徑通幽，藏而不露！全冠成樹移植，曲景坡地，幽幽百轉千回之間、韻藏乾坤的私享空間，養(yǎng)身、養(yǎng)心。關于景觀的文化挖掘朗闊空間，虛懷假設谷！140-220㎡戶型設計，闊綽空間尺度，呈予寬廣胸懷、謙虛包容的大宅居者。關于戶型的文化挖掘精致生活，自成一國！專屬會所，一梯一戶，私人物管，鋼木裝甲復合門，活體指紋密碼鎖。。。。。。私密、精致，我的家就是我的城堡。關于配套的文化挖掘結論大隱于市、外簡內秀的文化大宅；深藏不露、錦繡其內的歸隱之所；低調奢華、私密精致的和諧居所；有容乃大、回歸本真的心靈凈地。養(yǎng)心藏品·隱市大宅——隱于市，宅于心——營銷執(zhí)行策略相信在我司提報之前，貴司一定從其它專業(yè)營銷代理公司了解到豪宅的圈層營銷策略，這也是豪宅常用的營銷手法，國內也有很多成功的案例，例如上海的星河灣、北京的御園……但沒有任何一種營銷策略是放之四海而皆準的。同時，圈層營銷也只是豪宅營銷過程中的一個環(huán)節(jié)，不能代表營銷全程，而且那些成功的案例多是在一線城市。因此，我們針對三線城市的合肥xxxx工程提出了一種全新的營銷思路。營銷策略前提“5E〞5E營銷模式告訴我們：如何尋找、溝通和打動客戶?！?E營銷模式〞是由當今研究消費行為的權威、美國NPD集團首席行業(yè)分析師—馬歇爾·科朗提出的，也是世界級消費品牌蘋果、雅詩蘭黛等已廣泛采用最新營銷手法，能更好地幫助我們了解客戶、分析客戶、滿足客戶、打動客戶，對豪宅營銷有著很大的借鑒價值。它告訴我們如何更好地與客戶取得聯(lián)系；探索客戶已經(jīng)發(fā)生的變化以及還將持續(xù)發(fā)生怎樣的變化；運用客戶的語言按照他們的方式與之溝通的重要性，以便他們能理解我們的產(chǎn)品、品牌、效勞和價值的內涵。5E營銷模式Educate〔教育〕。是指與所有需要了解你的產(chǎn)品、品牌或效勞的人進行溝通。因而，你必須為你的客戶、經(jīng)銷商和內部的產(chǎn)品團隊做這件事。Explore〔探索〕。是指你必須清楚你的客戶是誰，他們?yōu)槭裁匆徶媚切〇|西，他們?yōu)槭裁聪胍切〇|西，以及你怎樣利用這種行為并由此取得成功。Elevate〔提高〕。是指大多數(shù)客戶想要為自己的生活方式做些什么。如果他們知道你的產(chǎn)品，在幫助他們實現(xiàn)愿望方面能做些什么。Entertain〔取悅〕。是指怎樣促使客戶喜歡了解你的產(chǎn)品，在你的店里購物，使用你的效勞。Evaluate〔評估〕。是指在開展上述行動的同時還必須做什么：評估其他四個E的執(zhí)行情況，根據(jù)評估結果開展下一步行動。以客戶為導向的價值營銷,不但是世界知名品牌營銷的真諦,也應該是豪宅營銷的真諦,這正是5E營銷要說的事情。挖掘工程價值，重塑工程形象Chapter.1教育(Educate)執(zhí)行策略工程文化價值精美銷售道具銷售員體驗培訓內部產(chǎn)品培訓會客戶產(chǎn)品品鑒會執(zhí)行策略工程文化價值提煉地段：大隱無界建筑：大美無言戶型：大境無形正所謂“大隱隱于市、中隱隱于朝、小隱隱于野〞，真正的大隱，其實并不在乎歸隱的界線，心中有大隱，亦足也。莊子云：天下有大美而不言。真正的大美往往隱于喧囂之中，無語無言。能讀懂的人自會明白?？臻g的最高境界便是沒有桎梏，仍其自由伸展，自由創(chuàng)造。以達至人們最舒適的生活狀態(tài)。理念：大智于心大智發(fā)于心，智慧來自于我們的真心本性，我們稱之為自性，放下執(zhí)著、急躁，回歸心靈的寧靜。一、借助明星提高曝光率如何重塑形象？只有提高工程知名度，塑造完美品牌形象，才能得到客戶對工程的認知與評價，進而帶開工程的銷售二、通過贊助活動或公益活動等形式提升工程形象三、制造爭議話題，引起轟動效應結合工程情況，考慮后兩種營銷本錢較低，建議采用，但需要媒體全面配合才能到達預期效果。精美銷售道具〔概念樓書、電子樓書等〕樓書是宣傳樓盤、吸引購房者的重要資料，是房地產(chǎn)廣告的一種重要形式，它較群眾媒體上的房地產(chǎn)廣告和銷售宣傳資料更為翔實和豐富。在設計風、工藝上有所提升也能側面提升工程檔次。銷售員體驗培訓內部產(chǎn)品培訓會提升人員銷售能力，錘煉個人意志，建立良好銷售心態(tài)。不間斷對銷售人員進行內部培訓，銷售人員的素質和效勞水平也會直接影響豪宅客戶的購置行為?？蛻舢a(chǎn)品品鑒會Chapter.2探索(Explore)目標客戶定位、研判、積累目標客戶分析成立“長安會〞意向客戶研判執(zhí)行策略如此特立獨群的大宅、誰會喜歡？誰購置？……目標客戶分析-客群特質閱盡繁華、低調內斂、大隱于世高素質中產(chǎn)精英目標客戶分析-客群解讀他們是城市富翁中很小范圍的一個階層；他們有很高的文化修養(yǎng)、喜歡思考，對生活有獨到的見解；他們也追逐名利，但拒絕隨波逐流，游離于世俗與理想之間，為追求精神世界的自我而苦惱、矛盾；他們低調內斂，但內涵博大，智慧非常；他們抗拒城市的喧囂，但又依賴于繁華帶來的舒適；他們閱盡世間滄桑，追求極致成就后的一種歸隱、淡定、和諧的生活大境界！目標客戶分析-職業(yè)特征“長安會〞借助小區(qū)會所聯(lián)合專業(yè)會所管理公司成立“長安會〞，公開招募會員，發(fā)放會員護照。以此作為xxxx高端形象的基點，提升及強化xxxx工程形象、提升品牌價值。Chapter.3提高(Elevate)提升工程附加值、增加亮點頂級效勞理念科技智能豪宅生態(tài)養(yǎng)生豪宅執(zhí)行策略建議一：引進頂級效勞理念頂級的世界級豪宅往往都擁有一流的效勞理念和效勞標準，可聘請知名物業(yè)品牌做參謀或參加金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟。建議二：引進科技智能豪宅理念科技系統(tǒng)護航智能生活，智能門禁系統(tǒng)、智能停車場、智能電梯等讓業(yè)主出入更加便捷、平安。通過一部智能，遠程掌控住宅監(jiān)控、家電設備等。建議三：生態(tài)養(yǎng)生豪宅理念

霧霾時代，“森呼吸〞，引領中國室內氣候革命?？諝鈨艋到y(tǒng)可以去除室內空氣中的有害微粒物，將室內PM2.5值降至國際標準；殺菌系統(tǒng)可以去除室內空氣中的傳染性病毒氣體，例如杜絕SARS、禽流感等空氣傳播；除塵系統(tǒng)可以去除室內空氣中的氣態(tài)污染物，例如裝修的甲醛、苯等有毒氣體。Chapter.4取悅(Entertain)小眾營銷策略打動意向客戶會所營銷圈層營銷執(zhí)行策略會所營銷——手段與方式會所營銷，還能挖掘什么？圈層營銷-公關活動成功的公關活動能持續(xù)提高品牌癿知名度、認知度、美譽度、忠誠度，提升企業(yè)和工程的品牌形象，促進銷售，還具有其他促銷方式都無法起到的作用。方式：挖掘準客戶的公關活動。借助行業(yè)協(xié)會、商會、俱樂部等高端客戶資源，舉辦與工程嫁接的公關活動，例：