北寧坊小區(qū)管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)北寧坊小區(qū)的管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于北寧坊小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，共同維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有房屋所有權(quán)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對小區(qū)重大事項(xiàng)享有知情權(quán)和建議權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守本管理辦法及小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)繳納的費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生。不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會的成立與運(yùn)作1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.籌備組：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。3.業(yè)主大會會議：分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但是，籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與組成：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項(xiàng)目。2.選聘方式：業(yè)主大會可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采用招投標(biāo)方式選聘的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。采用協(xié)議方式選聘的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀整潔，無損壞、脫落現(xiàn)象。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，定期維護(hù)保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔，垃圾日產(chǎn)日清。綠化養(yǎng)護(hù)良好，無明顯病蟲害。秩序維護(hù)措施到位，確保小區(qū)安全。車輛停放有序，交通順暢。裝飾裝修管理規(guī)范，無違規(guī)行為。物業(yè)檔案資料齊全，管理規(guī)范。服務(wù)費(fèi)用1.費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。辦公費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.計(jì)費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整方案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會組織業(yè)主對調(diào)整方案進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。2.考核機(jī)制：建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機(jī)制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。考核內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支、業(yè)主滿意度等方面?？己私Y(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、解聘的重要依據(jù)。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用1.房屋使用：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.共用部位與設(shè)施設(shè)備使用：業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。物業(yè)的維護(hù)1.維修責(zé)任：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：專有部分由業(yè)主承擔(dān)。部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中列支；專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例分?jǐn)偂?.專項(xiàng)維修資金管理：專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、廣場、綠地、樓道、電梯等公共部位進(jìn)行清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。2.垃圾處理：設(shè)置專門的垃圾收集容器，定期收集和清運(yùn)垃圾，做到垃圾日產(chǎn)日清。對建筑垃圾和大件垃圾，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間和地點(diǎn)進(jìn)行集中處理。3.衛(wèi)生消毒：定期對公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。對電梯、垃圾桶等重點(diǎn)部位，應(yīng)當(dāng)增加消毒頻次。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化景觀良好。2.綠化保護(hù)：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化，不得擅自砍伐、移植、損壞花草樹木。因建設(shè)或者其他特殊需要砍伐、移植、占用城市綠化用地的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。秩序維護(hù)與安全管理秩序維護(hù)1.人員出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置門崗，對人員和車輛出入進(jìn)行登記和查驗(yàn)。外來人員和車輛應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意后，方可進(jìn)入。2.巡邏檢查：安排專人進(jìn)行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。巡邏時間和路線應(yīng)當(dāng)固定，并做好記錄。3.安全防范設(shè)施設(shè)備管理：確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施等。定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證其性能良好。消防安全管理1.消防設(shè)施配備：按照國家有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，并確保其完好有效。2.消防通道暢通：保持消防通道暢通無阻，不得在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.消防安全宣傳教育：定期組織業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。4.消防演練：每年至少組織一次消防演練，提高應(yīng)對火災(zāi)等突發(fā)事件的能力。車輛管理1.車輛停放規(guī)定：制定車輛停放管理規(guī)定，明確車輛停放位置、停放方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。2.停車場管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對停車場進(jìn)行管理，確保車輛停放有序，安全無事故。對停車場內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。裝飾裝修管理裝修申報(bào)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，并提交下列資料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.其他有關(guān)資料。裝修管理1.裝修時間規(guī)定：合理確定裝飾裝修時間，避免影響其他業(yè)主的正常生活。一般情況下，工作日的裝修時間為上午8:00至12:00，下午14:00至18:00；節(jié)假日和休息日不得進(jìn)行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染的裝修作業(yè)。2.裝修人員管理：對裝修人員進(jìn)行登記和管理，要求其遵守小區(qū)管理規(guī)定，不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動。3.裝修安全管理：監(jiān)督裝修人員遵守安全操作規(guī)程，確保裝修施工安全。對涉及變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的裝修工程，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。4.裝修垃圾處理：要求業(yè)主、物業(yè)使用人將裝修垃圾袋裝后放置在指定地點(diǎn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)。違約責(zé)任業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主違反本管理辦法及小區(qū)各項(xiàng)規(guī)章制度的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)繳納費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法提起訴訟。3.業(yè)主違反規(guī)定使用房屋或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法及物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物