濟寧市住宅管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強濟寧市住宅管理，規(guī)范住宅使用、維護和管理行為，保障住宅所有權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，維護住宅區(qū)域的公共秩序和安全，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于濟寧市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅的管理活動，包括新建住宅、已建成投入使用的住宅以及保障性住房等。管理原則住宅管理應當遵循政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務、社會參與的原則，堅持依法管理、科學管理、民主管理，實現(xiàn)住宅的安全、舒適、整潔和可持續(xù)發(fā)展。管理主體及職責1.市住房和城鄉(xiāng)建設局：是本市住宅管理的行政主管部門，負責全市住宅管理工作的指導、監(jiān)督和管理，制定相關政策和標準，協(xié)調(diào)解決住宅管理中的重大問題。2.縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局：負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅管理工作的具體實施和監(jiān)督管理，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作，調(diào)解處理住宅管理中的矛盾糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)建設與住宅管理的關系。4.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展住宅管理相關工作，引導業(yè)主參與社區(qū)治理，促進鄰里和諧。5.業(yè)主大會和業(yè)主委員會：業(yè)主大會是住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的自治組織，代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決定，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務活動。6.物業(yè)服務企業(yè)：接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務合同的約定，提供住宅物業(yè)服務，包括房屋及配套設施設備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范等服務。住宅規(guī)劃與建設管理規(guī)劃要求1.住宅建設應當符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，合理布局，配套建設基礎設施和公共服務設施。2.住宅項目的規(guī)劃設計應當充分考慮居民的生活需求，注重居住環(huán)境的舒適性、安全性和便利性，合理確定住宅的戶型、面積、層數(shù)等指標。3.新建住宅項目應當按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、社區(qū)服務用房、停車位等設施，其面積和位置應當在規(guī)劃設計方案中明確標注。建設質(zhì)量1.住宅建設單位應當嚴格按照國家和地方有關工程建設標準和規(guī)范進行建設，確保住宅工程質(zhì)量。2.住宅建設單位在交付住宅時，應當向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，明確住宅的保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。3.住宅建設單位應當按照規(guī)定對住宅工程質(zhì)量進行保修，在保修期限內(nèi)，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題及時進行維修。交付使用1.住宅建設項目竣工后，應當按照國家和地方有關規(guī)定進行竣工驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。2.住宅建設單位在交付住宅時，應當與物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作，移交相關資料和設施設備。3.住宅建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和配套設施設備，并辦理相關手續(xù)。住宅使用與維護管理業(yè)主權(quán)利與義務1.權(quán)利：業(yè)主對其住宅享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)依法參與住宅管理活動，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，提出意見和建議。2.義務：業(yè)主應當遵守國家和地方有關住宅管理的法律法規(guī)和規(guī)章，遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，按時交納物業(yè)服務費用，合理使用住宅及配套設施設備，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。住宅使用限制1.業(yè)主不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)，不得將住宅改為經(jīng)營性用房。確需改變的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。2.業(yè)主不得擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，不得在住宅內(nèi)從事危及房屋安全的活動。3.業(yè)主應當合理使用住宅的共用部位、共用設施設備，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等公共通道，不得在樓道、陽臺等部位堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。維修養(yǎng)護責任1.住宅的自用部位和自用設備由業(yè)主自行負責維修養(yǎng)護；住宅的共用部位、共用設施設備由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定進行維修養(yǎng)護。2.住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應當按照規(guī)定交納住宅專項維修資金，專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。3.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可以按照規(guī)定申請使用住宅專項維修資金的應急維修資金。物業(yè)服務管理物業(yè)服務合同1.業(yè)主大會或業(yè)主委員會應當通過公開招標、邀請招標等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當明確服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、雙方權(quán)利義務等內(nèi)容。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務，不得擅自降低服務標準或減少服務內(nèi)容。3.物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主大會應當決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。如決定續(xù)聘，應當與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；如決定解聘，應當提前通知物業(yè)服務企業(yè)，并按照規(guī)定做好交接工作。服務內(nèi)容與標準1.房屋及配套設施設備維修養(yǎng)護：物業(yè)服務企業(yè)應當定期對房屋及配套設施設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，確保房屋及設施設備的正常運行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：負責住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，定期清理垃圾，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.安全防范：建立健全安全防范制度，配備必要的安全防范設施設備，加強巡邏檢查，保障住宅區(qū)域的安全。4.綠化養(yǎng)護：對住宅區(qū)域內(nèi)的綠化植物進行養(yǎng)護管理，定期修剪、澆水、施肥等，保持綠化景觀的美觀。5.其他服務：根據(jù)業(yè)主的需求，提供代收代繳水電費、車輛停放管理、家政服務等特約服務。服務費用1.物業(yè)服務費用應當按照物業(yè)服務合同的約定收取，收費標準應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用，逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過催交、協(xié)商等方式解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。監(jiān)督管理1.市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量、經(jīng)營行為等進行考核評價。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行評估，督促物業(yè)服務企業(yè)改進服務。3.物業(yè)服務企業(yè)應當接受業(yè)主和相關部門的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改。住宅安全管理消防安全1.住宅建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當遵守國家和地方有關消防安全的法律法規(guī)和規(guī)章，落實消防安全責任。2.住宅區(qū)域內(nèi)應當按照規(guī)定配置消防設施設備，保持消防通道暢通，定期組織消防演練，提高居民的消防安全意識和應急處置能力。3.業(yè)主不得在住宅內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設備、存放易燃易爆物品等，不得損壞、挪用或者擅自拆除消防設施設備。電梯安全1.電梯使用單位（一般為物業(yè)服務企業(yè)）應當按照規(guī)定對電梯進行日常維護保養(yǎng)和定期檢驗檢測，確保電梯的安全運行。2.電梯使用單位應當制定電梯安全應急預案，配備必要的應急救援設備和物資，及時處理電梯故障和突發(fā)事件。3.業(yè)主應當文明使用電梯，不得在電梯內(nèi)吸煙、打鬧、損壞電梯設施等，發(fā)現(xiàn)電梯異常情況應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。其他安全1.住宅區(qū)域內(nèi)的其他設施設備，如燃氣管道、給排水管道等，應當定期進行檢查和維護，確保安全運行。2.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對住宅區(qū)域的安全巡邏和監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患，保障居民的人身和財產(chǎn)安全。法律責任建設單位責任1.住宅建設單位未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、社區(qū)服務用房、停車位等設施的，由相關部門責令限期改正，逾期不改正的，依法予以處罰。2.住宅建設單位未按照規(guī)定向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，或者在保修期限內(nèi)未履行保修責任的，由相關部門責令限期改正，并處以相應的罰款。物業(yè)服務企業(yè)責任1.物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同的約定提供服務，或者擅自降低服務標準、減少服務內(nèi)容的，業(yè)主有權(quán)要求其限期改正，逾期不改正的，業(yè)主大會可以依法解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的違約責任。2.物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定對房屋及配套設施設備進行維修養(yǎng)護，導致發(fā)生安全事故的，應當依法承擔相應的法律責任。3.物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定公布物業(yè)服務費用收支情況，或者挪用住宅專項維修資金的，由相關部門責令限期改正，并處以相應的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責