PAGE1-靜園開發(fā)投資方案（天泓山莊項目）策劃指導(dǎo):陳林杰（副教授、高級經(jīng)濟(jì)師）項目組名:勇往直前成員名單:馬繼云、黃瑾、肖亮虹、劉靜、江紅兵、羅良、陸海洋、周科學(xué)報告時間：2009年3月10日～6月20日目錄第一部分：項目背景第二部分：市場分析第三部分：地塊風(fēng)險分析報告第四部分：投資方案設(shè)計第五部分：地塊融資與投資報告第六部分：投資分析第一部分項目背景項目地址，棲霞區(qū)環(huán)陵路1號。占地面積200000平方米。容積率1.16.天泓山莊地處南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東南麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風(fēng)水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。第二部分市場分析經(jīng)營環(huán)境要素：（一）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境：1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢：⑴國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢：自美國次貸危機(jī)以來，一場世紀(jì)性的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)席卷全球，股市出現(xiàn)暴跌、持續(xù)不穩(wěn)定的局面，國際貿(mào)易呈現(xiàn)蕭條局面，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同的行業(yè)出現(xiàn)了相當(dāng)程度的困頓、蕭條狀況，房地產(chǎn)行業(yè)同比受挫最重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不是很樂觀。⑵全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境欠佳，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式走低，各種機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求疲軟。2025年下半年影響最為明顯，國家就此也采取相關(guān)救市措施，2025年開始至今房市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，專家預(yù)計經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境可能會逐步轉(zhuǎn)好。但因受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重影響以及一系列的連鎖反映，2025-2026年，不管是世界范圍還是中國的經(jīng)濟(jì)形勢，都是最為困難的，鑒于中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)變革措施、已有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，我認(rèn)為在克服經(jīng)濟(jì)危機(jī)、恢復(fù)市場信心的挑戰(zhàn)中，中國相比而言更有優(yōu)勢性。中國雖然在此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的影響有限，但是由于當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)一體化的特征使得中國也難以獨善其身。房地產(chǎn)作為中國近年來一直受社會各界所關(guān)注的熱點行業(yè)，由于其自身與國家宏觀調(diào)控，與民生戚休相關(guān)的特征使其在本輪的金融海嘯當(dāng)中同樣受到了沖擊，但從2025年1-8月份的數(shù)據(jù)來看，金融海嘯的威力還未完全在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)鏈條當(dāng)中得到有效釋放。根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計2025年1-8月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實際完成18430.0億元，比2025年14275.7同比增長29.1%；其中：住宅投資總額為1338480億元，比2025年同期增長31.7%；經(jīng)濟(jì)適用房投資總額為54667億元，比2025年同期增長21.7%；辦公樓投資總額62434，比2025年同期增長0.1%，商業(yè)營業(yè)用房投資總額186057億元，比2025年增長17.4%。商品房屋施工面積2316079.4千平方米，比2025年同比增長21.7%；竣工面積233714.5千平方米，比2025年同期增長12.2%；銷售面積345922.8千平方米，比2025年同期降低14.7%；新增加固定資產(chǎn)577311億元，比2025年同期增長26.8%。⑶當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢2025年南京樓市起步不錯，出現(xiàn)小幅回暖現(xiàn)象，在全國經(jīng)濟(jì)一體化過程中，南京的特殊區(qū)位將促使其經(jīng)濟(jì)輻射與聯(lián)絡(luò)功能大幅提升，使其面臨更大的發(fā)展機(jī)遇。但是市場仍舊處在低迷期、市場信心的恢復(fù)不是一朝一夕的事，它不可能靠一時間的政策變化、政府舉措而改變，而立竿見影的，有一個緩沖的時間差。2、市民的收入⑴收入水平：統(tǒng)計稱,我國全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，比上年增長14.5%扣除價格因素，實際增長8.4%。農(nóng)村居民人均純收入4761元，比上年增長15.0%，扣除價格因素，實際增長8.0%。年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。,南京市民人均可支配收入達(dá)到14997元，增長約16.8%，位居2025-2026年全國城市人均收入排行榜第21位，收入的增長也帶來了消費的增長。從消費來看，1─9月，南京城市居民人均消費性支出達(dá)9260.86元，比去年同期增長15%。其中，用于提升居住條件和精神生活的消費出現(xiàn)快速增長，居住、教育文化娛樂服務(wù)兩大類支出成為引領(lǐng)消費增長的主動力，分別增長56.1%和23.0%。⑵貧富差異程度：從全國來看，城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大，收入分配越來越不公平，從1985年開始，以市場為導(dǎo)向的改革全面推向城市，帶來國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，但是農(nóng)村的增長相對滯后，到2025年城鄉(xiāng)的收入差距已經(jīng)增加到了3.2：1。而且，即使在城市里，收入格局也不斷分化，以衡量收入分配公平程度的指標(biāo)——基尼系數(shù)來看，一般認(rèn)為如果達(dá)到0.45就到了收入不公的警戒線，但是根據(jù)一些學(xué)者的研究，我國已經(jīng)達(dá)到0.48。就當(dāng)?shù)囟?，南京作為江蘇省省會，外來務(wù)工人員很多，貧富差異程度更為明顯！3、資金市場發(fā)展形勢:即貨幣資金融通活動的場所,一般承辦同業(yè)拆借、票據(jù)貼現(xiàn)、證券交易、外匯調(diào)劑等業(yè)務(wù)。也指貨幣資金融通關(guān)系的總和。我國的資金市場發(fā)展迅速,目前已初具規(guī)模。2025年一季度,金融市場總體運行平穩(wěn)。3月份,銀行間市場債券發(fā)行量增加;市場流動性總體充足,銀行間市場同業(yè)拆借和債券回購量較上月均有不同程度增加,貨幣市場利率小幅下行并維持低位;現(xiàn)券交易量增加,銀行間債券指數(shù)和交易所國債指數(shù)略有回升,國債收益率曲線中短端增陡;3月份,股票市場指數(shù)寬幅震蕩并有所回升,成交量有所減少。（1）利率：從中國銀行業(yè)協(xié)會最新收集的數(shù)據(jù)顯示來看。目前，全國19家主要銀行中，5000萬元以上的大客戶貸款占貸款總額比例約60%，大大超過40%左右的市場通常標(biāo)準(zhǔn)，意味著目前銀行業(yè)存在貸款集中度過高風(fēng)險。同時，在這19家銀行中，部分銀行在單一客戶貸款和集團(tuán)客戶貸款上突破了目前貸款不能超出銀行資本金余額10%的監(jiān)管紅線，有的銀行超過一兩個甚至兩三個百分點；有的銀行對企業(yè)集團(tuán)的貸款超過資本金余額竟達(dá)到17%，突破15%的規(guī)定。表：人民幣貸款利率表（單位：年利率%）項

目2008年12月23日一、短期貸款

六個月以內(nèi)（含六個月）4.86

六個月至一年（含一年）5.31二、中長期貸款

一至三年（含三年）5.40

三至五年（含五年）5.76

五年以上5.94三、貼現(xiàn)在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同期貸款利率（含浮動）加點四、個人住房公積金貸款

五年（含）以下3.33

五年以上3.87五、信托貸款由委托雙方在不超過同期同檔次貸款利率水平（含浮動）的范圍內(nèi)協(xié)商確定六、租賃貸款按同期同檔次法定貸款利率（含浮動）執(zhí)行七、罰息水平

1.逾期貸款在合同利率水平上加收30%-50%

2.擠占挪用貸款在合同利率水平上加收50%-100%（2）貸款條件：①個人無抵押無擔(dān)保貸款，貸款額度為最高20萬貸款期限短則6個月，最長可達(dá)4年。最快周期4個工作日成，貸款條件:工作單位滿6個月,月工資收入在3000元以上②個人住房抵押/按揭貸款業(yè)務(wù)：期限長:1.抵押類:最長10年2.按揭類:最長30年成數(shù)高:1.抵押類:最高七成2.按揭類:最高八成利率低:1.抵押類:最低可執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%（最近10年的房子，房產(chǎn)證發(fā)證時間為近三年的房產(chǎn)抵押）2.按揭類:最低可執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%。(二)、政治環(huán)境：1、政府土地供應(yīng)的數(shù)量和開發(fā)條件：政府土地供應(yīng)量減少，從中央到地方制定了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的規(guī)定和政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。2、政府對經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度:政府加大了對經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)注態(tài)度，與廉租房相比，經(jīng)濟(jì)適用房一旦過渡到購戶名下，就成了購買戶完全資產(chǎn)，即便該戶今后收入提高，進(jìn)入高收入者行列，他依舊可享用政府的福利資源，從20世紀(jì)90年代開始，南京市住房保障工作先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2025年開始，南京市大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，重點為城市建設(shè)中國有、集體土地上被拆遷居民以及城鎮(zhèn)“雙困”家庭提供住房保障。并且南京規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得上市；業(yè)主不符合條件了，市政部門有權(quán)優(yōu)先回購；5年后經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，政府按一定比例收取上市收益，具體比例根據(jù)5年后的房市情況而定。3、政府收取稅費的水平：從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成看，政府各部門收取的各種稅費大約占到55%左右。其中稅收占10%，土地費用占30%，奧妙無窮的“其他”費用則占15%—20%。按照國家和省有關(guān)房地產(chǎn)稅費征收管理的規(guī)定，我市目前已經(jīng)依法確定并開始征收的房地產(chǎn)管理稅費項目包括：契稅、營業(yè)稅、印花稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅，以及土地出讓金、土地登記費、房屋登記手續(xù)費、辦證工本費等國家和省規(guī)定的其他收費項目。因此，地稅、財政、國土資源、房產(chǎn)部門、在辦理房地產(chǎn)稅費征收及登記管理手續(xù)時，不得征收上述項目以外的其它稅費，不得截留、擠占、挪用，必須在規(guī)定的時間內(nèi)，足額繳入國庫或預(yù)算外專戶，財政部門納入預(yù)算收入科目或非稅收入科目管理。（三）、法律環(huán)境：房地產(chǎn)開發(fā)的法律環(huán)境，首先是指各種直接管理房地產(chǎn)的法律、法規(guī)的立法與執(zhí)行情況。直接管理房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》及配套的行政法規(guī)。其次是相關(guān)的法律影響，特別是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》。目前，我國房地產(chǎn)法律環(huán)境較為完善。（四）、社會環(huán)境：1、人口數(shù)量:截至2025年末，南京全市人口數(shù)為624.46萬人，其中市區(qū)541.24萬人，全年常住人口758.89萬人。南京市“十五”期末總?cè)丝跀?shù)在685萬人左右，到2025年南京市總?cè)丝跀?shù)將超過900萬，并可能突破1000萬?！笆濉逼陂g人口年均增長率為22.5%，高于整個預(yù)測期內(nèi)人口年均增長率19.3%。在全市總?cè)丝诓粩嘣鲩L的同時，郊縣人口卻呈負(fù)增長。2、人口構(gòu)成：⑴、比例構(gòu)成：正常情況下，男女比例保持在一個正常的數(shù)量上，但是重男輕女就會造成這一地區(qū)男女比例失衡。2025年，南京市新生兒男女比例為107：100.在南京市常住人口中男性比例略大于女性。在購房群體中，25~30歲的年輕人是潛在購房主體中的主力軍，約占比例為33%，31~40歲所占比例為25%，41~50歲所占比例為21%，51歲以上占17%。⑵、年齡構(gòu)成：在目前成熟的社會中，人均壽命期將達(dá)到70歲以上，各年齡段的人口大體處于平衡狀態(tài)，即如果預(yù)期壽命為75歲的話，則0~15歲，15~30歲，30~45歲，45~60歲，60~75歲這5個年齡段人口是大體相當(dāng)?shù)?。⑶、戶籍?gòu)成：南京實際人口的相當(dāng)比例是有戶籍的常住人口，雖然南京市外來務(wù)工人口較多，但絕大部分為農(nóng)民工或無戶籍常住人口。全市戶籍人口617.2萬人（2025年末），常住人口741.3萬人市區(qū)戶籍人口534.4萬人。⑷、家庭規(guī)模：在傳統(tǒng)社會中，家庭規(guī)模一幾代同堂為主。但隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，家庭規(guī)模越來越小。在南京市三口紫極之家或丁克家族越來越普遍。⑸、單身人士：現(xiàn)代社會單身人士大量出現(xiàn)是十分普遍的社會現(xiàn)象，單身人士在同齡人群中所占比例越來越大，而這些單身人士往往還是經(jīng)濟(jì)條件非常好的年輕人。南京也不例外，他們對房屋有特殊的需求，因此在NO.2006G55地塊的開發(fā)過程中要有針對性的開發(fā)。3、人口受教育水平：實際購買能力= 購買欲望×購買能力，而人的購買欲望和購買能力與某人所受教育水平密切相關(guān)。受過高等教育水平的人口比重越大，開展各項事業(yè)的幾率越大，各種商務(wù)類、生產(chǎn)類房地產(chǎn)開發(fā)幾率就會越大。當(dāng)前，我國高等教育開始走向大眾化，每年畢業(yè)的大學(xué)生很多，大部分向全國中心城市集中，一方面造成了直接的需求，因為他們有錢后要買房，成為房地產(chǎn)開發(fā)動力。南京人口受教育水平較高，房地產(chǎn)潛在購買力很多。4、城市歷史歷史傳統(tǒng)：南京有著得天獨厚的地理優(yōu)勢，自古以來人們就看到這一點。仙西地區(qū)西靠紫金山，北倚棲霞山，東接鎮(zhèn)江寶華山和湯山風(fēng)景區(qū)，南鄰青龍山；九鄉(xiāng)河與七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山等山丘點綴其間；植被覆蓋率高、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成了南京主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架。有著6000多年文明史和2400多年建城史的南京，與北京、西安、洛陽并稱為“中國四大古都”。自公元229年東吳孫權(quán)遷都南京以來，歷史上先后有10個朝代在此建都，故有“十朝都會”之稱。（五）、自然環(huán)境：江蘇省地處長江三角洲，地形以平原為主，是我國地勢最低的一個省區(qū)，為非地震帶。南京屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，雨量充沛，四季分明，年平均溫度15.4℃（六）、房地產(chǎn)市場的完善程度1、市場機(jī)制調(diào)節(jié)能力：有效地的市場機(jī)制能夠優(yōu)化配置社會資源。我國房地產(chǎn)矛盾很多，突出的表現(xiàn)在房屋空置率居高不下，房價居高不下。這深刻的表明了我國房地產(chǎn)的市場機(jī)制在充分、有效調(diào)節(jié)市場方面力不從心。2025年下半年以來，受美國次貸危機(jī)影響，我國許多中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉，這就是一個很好的例。2、銷售市場與租賃市場的平衡狀態(tài)：目前我國的房地產(chǎn)市場還沒有形成銷售市場與租賃市場的良性互動局面。在商務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)市場上，租賃市場比較發(fā)達(dá)而銷售市場相對薄弱；而在住宅市場上則是銷售市場比較發(fā)達(dá)。居民熱衷于買房而沒有進(jìn)行全面衡量。盡管銷售市場與租賃市場有時難以平衡，但房地產(chǎn)企業(yè)同時在房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場上運行，可以增加經(jīng)營空間，增加規(guī)避風(fēng)險的能力。3、二手市場的完善程度：二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，我國二手房市場目前發(fā)育較快。由于現(xiàn)代社會中人們生活環(huán)境的不斷變化，使得現(xiàn)代社會的人們不斷根據(jù)自己生活條件的改變而調(diào)整自己的居住狀態(tài)。因此，人的一生可能多次置業(yè)，這就需要發(fā)展二手房市場。2025年，南京二手房市場逐漸回暖，二手房市場完善程度不斷提高。（七）、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)育狀況1、房地產(chǎn)交易所的服務(wù)水平：房地產(chǎn)交易所是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要場所，它常常也代替政府履行一些市場管理的職能。房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)質(zhì)量越高，對房地產(chǎn)經(jīng)營者的幫助就越大。隨著政府機(jī)關(guān)工作作風(fēng)的改變，大部分房地產(chǎn)交易所的服務(wù)水平都有所提高。目前，南京市房地產(chǎn)交易所主要有華僑路、中央門和大光路三所房地產(chǎn)交易中心。2、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平:通常情況下，房地產(chǎn)交易所都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)交易中的一環(huán)。當(dāng)前，在全國性中心城市出現(xiàn)評估人才過剩，評估機(jī)構(gòu)過多的現(xiàn)象，構(gòu)成了各地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競爭，服務(wù)水平下降。南京作為全國性中心城市之一，當(dāng)然不可避免地也存在上述問題。3、其它中介機(jī)構(gòu)發(fā)育狀況：房地產(chǎn)市場越發(fā)達(dá)，需要的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)種類就越多。如房地產(chǎn)營銷代理公司，房地產(chǎn)按揭貸款代理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)按揭貸款保險代理機(jī)構(gòu)，二手房轉(zhuǎn)讓代理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)信息服務(wù)機(jī)構(gòu)，房屋銀行等。此外，熟知房地產(chǎn)事物的律師事務(wù)所也是必要的中介機(jī)構(gòu)。目前，南京房地產(chǎn)市場其它中介機(jī)構(gòu)發(fā)育狀況良好。市場分析：（一）、總體的市場分析：1、市場供求現(xiàn)狀分析：（1）、需求分析：受金融危機(jī)影響，房產(chǎn)需求狀況較前兩年火爆場面出現(xiàn)明顯下滑勢趨勢。南京三四月份，樓市出現(xiàn)小幅回暖，房價稍微有所上調(diào)。需求房型以兩方為主，占到76%，71～110平方米是目前市場上的主流需求面積。從長期看，中國房地產(chǎn)需求量很大程度上由中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程決定。（2）、供給分析：至2025年11月，全國土地開發(fā)面積為14371.83萬平米。從走勢來看，四季度土地開發(fā)面積的增幅繼續(xù)減緩，基本與三季度的增長速度持平，低于前兩個季度。與04年累計至11月份的數(shù)據(jù)相比，土地開發(fā)面積減少了316.9萬平米，減少了2.16%。自從中央實行嚴(yán)管土地政策后，開發(fā)商能拿到的地少了，因此不得不減緩?fù)恋氐拈_發(fā)增速。"房地產(chǎn)過熱"、"房地產(chǎn)炒作"和"房地產(chǎn)泡沫"等是近期中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的最熱門評論,然后而通過結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)市場的供給和需求現(xiàn)狀進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn),我國不存在全國性的房地產(chǎn)泡沫,但在供給有限的情況下,旺盛的真實需求和被放大的投資需求是推動我國房價上漲的主要原因,而市場交易的不規(guī)范導(dǎo)致的房地產(chǎn)炒作對房價上漲起到了推波助瀾的作用.有必要采取宏觀調(diào)控,和完善相關(guān)的交易機(jī)制、產(chǎn)業(yè)政策和措施,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的政策引導(dǎo),規(guī)范市場運作,保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展.（3）、價格分析：全國各地，房產(chǎn)價格因時因地而異。在南京，5001～8000元／㎡的單價為大多數(shù)居民所能接受的心理價。一半以上的購房者總價心里承受能力在80萬元以內(nèi)。預(yù)計實際價格承受能力集中在90萬～100萬。（4）、交易數(shù)量分析：08年下半年，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量大幅下滑，許多城市出現(xiàn)零交易量。09年三四月份以來，在南京，交易數(shù)量開始緩慢增長，樓市出現(xiàn)小幅局部性回暖，房產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇。（5）、空置率分析：受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，幾乎全國各省市的實際空置率都高于自然空置率。市場供過于求，缺乏市場機(jī)會，開發(fā)商普遍減緩開發(fā)速度或降低開發(fā)力度。但進(jìn)入09年以來，全國各省市樓市均有回暖現(xiàn)象，實際空置率小幅下降。2、房地產(chǎn)信貸條件分析：（1）、利率：從接近政策制定者的知情人士處獲悉，為抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，銀監(jiān)會將在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。集資合作建房貸款的利率可以在同期基本建設(shè)投資貸款利率的基礎(chǔ)上適當(dāng)優(yōu)惠，其下浮幅度不得超過10％；房改單位貸款的利率按同期基本建設(shè)投資貸款利率執(zhí)行，房管單位貸款、商品住房開發(fā)貸款和其他房改貸款的利率按同期建筑業(yè)流動資金貸款利率執(zhí)行。（2）、貸款條件：南京公積金貸款額度從20萬元/人提高到30萬元/人；從40萬元/戶提高到60萬元/戶。申請單位住房貸款的企事業(yè)單位，必須具備以下條件：一、經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，工商行政管理部門注冊登記（行政事業(yè)單位除外），具有法人資格，實行獨立核算。二、有健全的財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度，按規(guī)定及時向房地產(chǎn)信貸部報送有關(guān)資料。三、具有經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的購建住房計劃或商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)計劃。四、申請集資合作建房貸款和房改單位貸款的單位，必須將全部房改資金存入建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部，并設(shè)立專項結(jié)算帳戶。五、申請流動資金貸款的單位，需有一定比例的自有流動資金，并建立了自有流動資金補(bǔ)充制度。六、申請房管單位貸款的單位，必須在建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部開立基本結(jié)算帳戶。七、貸款用途正當(dāng)，確有財產(chǎn)物資保證，具有按期償還貸款本息的能力。3、房地產(chǎn)市場周期階段分析：興旺—平淡—蕭條—復(fù)蘇目前，全球大部分房地產(chǎn)市場處于平淡甚至是蕭條階段，這一點以美國表現(xiàn)最為突出。我國房地產(chǎn)同樣面臨著嚴(yán)峻的考驗。經(jīng)過一場經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，我國的許多弱勢房地產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉。進(jìn)入09年以來，我國房市開始逐步復(fù)蘇。08年上半年稱得上是我國房地產(chǎn)市場的蕭條階段，但也是最理想的投資時期。例如我國房產(chǎn)市場上的巨頭——萬科就很好的抓住此機(jī)遇，大量融資置地。當(dāng)然，時下投資必然又面臨著資企回收壓力，必須要有相當(dāng)雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為后盾。（二）地塊所處地段的市場分析：1、馬群地段限制因素分析（1）城市規(guī)劃：根據(jù)南京市城市規(guī)劃要求，該地塊用于建居民住宅小區(qū)，主要開發(fā)項目為小高層、中檔住宅和別墅。（2）基礎(chǔ)設(shè)施：該地塊位于南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護(hù)區(qū)紫金山東南麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的風(fēng)水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。但是，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善。例如：第一小區(qū)附近缺少超市、銀行、郵局等，第二：交通不是非常的便捷，沒有直達(dá)南京市區(qū)的公交。但從另一方面來看，此小區(qū)周圍具有很好的文化教育氛圍，小區(qū)南面即為南京郵電大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)等。（3）交通運輸條件。天泓山莊具備便捷的交通，從滬寧高速連接線到中山門僅五分鐘車程，景觀大道環(huán)陵路，仙林大道、繞城公路以及2025年的地鐵二號線，架起了一道道通向都市繁華的快速通道。（5）地質(zhì)情況和環(huán)境保護(hù)要求：經(jīng)我開發(fā)公司調(diào)查，該項目所處地塊地質(zhì)情況良好，無需做特殊的地基處理。在項目開發(fā)過程中，要特別注意環(huán)境的保護(hù)，對于一些有污染的廢棄物一律統(tǒng)一回收或經(jīng)過加工處理方可排放。2、類似競爭性項目的價格或租金分析：（1）A樓盤：東方天郡：該項目位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城杉湖西路8號，南京仙林大學(xué)城中心區(qū)，分為A、B區(qū)，總建筑面積39萬平方米，均價8300元/㎡，在戶型上引入“入戶花園”，在社區(qū)規(guī)劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建筑為主體框架，小區(qū)配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風(fēng)情商業(yè)街。面積從81-205平方米不等，綠化率達(dá)40%，容積率2.2，得房率約81%。一期多層均價為5800元／㎡，小高層、高層均價為4800元／㎡。（2）B樓盤：賽世香樟園：位于棲霞區(qū)仙林大學(xué)城杉湖西路9號，均價7500，項目占地面積103830.4㎡,容積率為1.85,總建筑面積241000㎡,其中地上部分192000㎡,地下部分49000㎡。小區(qū)綠化率超過40%。小區(qū)共分為四期開發(fā)，目前1、2、3期業(yè)已開發(fā)完畢。四期共有四棟單體建筑，分別有2棟小高層和2棟高層，共有356戶人家，戶型面積88－180平方，戶型設(shè)計南北通透、動靜分離，且采用節(jié)能保溫建筑技術(shù)，人居舒適。物業(yè)類別為住宅，建筑類別為多層、小高層、高層，當(dāng)前均價為7500元／㎡。（3）C樓盤：亞東城：目前在售59-79平米的精裝修成品小戶型及116-133平米的臻藏景觀戶型，均價8000元/平方米，目前在售房源約7000元/平米，亞東城在售房源面積約60-190平方,精裝修約8000元/平方,毛坯只剩10套約7000元/平米?？倯魯?shù)為2611戶，綠化率達(dá)45%，容積率為1.42，得房率約約83%。3、市場需求的數(shù)量、房型分析：購房者以25～30歲的年輕人為主，約占總體需求量的三分之一，住宅需求占到總體需求的90%。房型以兩房為主，占到76%，71～110平方米是目前市場上的主流需求面積。市場對這一特定地段房地產(chǎn)功能、檔次的需求分析：（1）功能需求分析：由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，人們的購房欲望有所降低，但隨著小復(fù)蘇，整個2月南京新房成交5502套，比1月份多出299套；二手房2月份總共成交達(dá)4721套，創(chuàng)下20個月來新高。進(jìn)入3月，市場進(jìn)一步上行，3月9日-15日樓市一周之內(nèi)認(rèn)購達(dá)2025套。所以綜合分析，市場需求量是很豐富的?，F(xiàn)代社會人們對自己所居住的地方大概有3鐘功能需求。A：生態(tài)環(huán)保，康樂需求；B：一站式居家，休閑生活，及小區(qū)的配套需完善，診所、凈菜市場、超市、幼兒園等，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。C：一卡式服務(wù)，智能化小區(qū)。但考慮到項目較小，顧舍棄。（2）檔次需求分析:南京市房價本就高，而一般都是中等收入家庭前來購房，購房者需一般檔次住房，定位不許太高，中高檔次即可，房價不能太高，參考附近相關(guān)樓盤檔次。（三）目標(biāo)地塊的SWOT分析：（1）優(yōu)勢：該項目規(guī)劃適中，開發(fā)成本適中，遠(yuǎn)離嘈雜的商業(yè)區(qū)，環(huán)境安靜。（2）劣勢：片區(qū)認(rèn)知度低。項目所處片區(qū)相對于市中心有很遠(yuǎn)一段距離，除文化氛圍濃厚外，周邊環(huán)境并不是很理想。項目配套設(shè)施不全，生活休閑、娛樂設(shè)施缺乏。（3）機(jī)遇：目前，南京房地產(chǎn)正處在一個穩(wěn)步發(fā)展階段，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇也給項目發(fā)展帶來契機(jī)，使得該項目有很大的發(fā)展空間。（4）風(fēng)險：根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查，本項目同片區(qū)已有幾個類似項目在開發(fā)和規(guī)劃，這必然會分流該項目客戶，給項目帶來較大的市場壓力。（5）綜合分析：面對金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，我們應(yīng)積極主動的采取措施規(guī)避風(fēng)險，做到準(zhǔn)確及時的市場預(yù)測。受金融危機(jī)影響，該地塊開發(fā)成本降低，但因該項目距離南郵、南師等幾所高校很近，面向客戶也多為在校教職工，為其工作提供很大的方便，減少了他們上下班的奔波之苦，所以只要我們抓住機(jī)遇，就可以取得很大成功。第三部分地塊風(fēng)險分析報告一、存在的風(fēng)險：1、購買力風(fēng)險：購買力風(fēng)險是最大的不確定因素，購買力風(fēng)險是房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險中的首要風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指因購買力下降而引起人們對房屋產(chǎn)品的需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)品不能被市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。例如，現(xiàn)在全球均受到金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)可以說首當(dāng)其沖，房屋囤積，房價下滑，房市并不景氣。消費者對房地產(chǎn)的有效需求量下降將導(dǎo)致建成的房屋滯銷，大量空置，55號地塊在此時開發(fā)存在很大的風(fēng)險。2、財務(wù)風(fēng)險：⑴、融資風(fēng)險：在55號地塊的開發(fā)過程中，如果該項目的總投資收益水平低于銀行利率，則會出現(xiàn)賠本局面，如果融資數(shù)量低于房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量，就會出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)融資速度慢于房地產(chǎn)開發(fā)的資金投放速度，則會很快出現(xiàn)資金鏈斷裂。⑵、購房者拖欠房款風(fēng)險：購房者拖欠房款，一般是由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，如職位下降，收入減少或突然出現(xiàn)天災(zāi)人禍等原因?，F(xiàn)在很多開發(fā)商為購房者墊付首付款，由此帶來的風(fēng)險應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門重視。我國住房貸款市場應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束。3、利率風(fēng)險：中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)高度關(guān)注，隨時會出臺變動利率等調(diào)空措施。由于房地產(chǎn)投資具有資金量大、開發(fā)周期長的特點房地產(chǎn)投資不可避免的存在隨市場利率的變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。貸款利率的高低直接影響著消費者購買住宅的能力。4、變現(xiàn)風(fēng)險：變現(xiàn)風(fēng)險是指投資產(chǎn)品在沒有壓低價格的情況下（不低于市場價），能迅速將其兌換成現(xiàn)金的可能性。房地產(chǎn)商品的變現(xiàn)性是較差的，銷售費時費力，交易不可能在短時間內(nèi)完成。5、經(jīng)營性風(fēng)險：經(jīng)營風(fēng)險是指因經(jīng)營能力問題而導(dǎo)致的投資失敗的可能性。房地產(chǎn)市場是一個較為復(fù)雜的特殊市場，具有許多事先的難以預(yù)測的不確定性。房地產(chǎn)市場的經(jīng)營能力風(fēng)險主要是由于房地產(chǎn)市場的特點、開發(fā)經(jīng)營條件變化的把握能力以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平等因素所致。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場信息的掌握，提高市場把握能力，并不斷熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營管理水平，以化解經(jīng)營性風(fēng)險。6、社會性風(fēng)險：社會風(fēng)險通常是指由于國家政治、政策、法規(guī)、計劃等形式和經(jīng)濟(jì)形式的大氣候變化等因素的影響給房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的好壞及投資效果如何，均與社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢休戚相關(guān)。房地產(chǎn)價格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)是否衰退的直接作用和影響。目前，南京市政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)繁榮，政策法規(guī)健全，因此，開發(fā)該地塊社會風(fēng)險較低。7、意外事故風(fēng)險⑴、自然災(zāi)害:自然風(fēng)險通常是不可抗拒的，例如地震，雷電、洪水、臺風(fēng)、火災(zāi)。南京地處平原地區(qū)，最常見災(zāi)害莫過于雷電、火災(zāi)，因此在該地塊（55號地塊）的開發(fā)過程要提前做好防火防雷措施以減少不比較的財務(wù)損失，甚至是人員傷亡！該地塊開發(fā)商可以通過向財產(chǎn)保險公司投保將房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可預(yù)見的自然風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，以規(guī)避自然風(fēng)險，保持財務(wù)穩(wěn)定。⑵、人為破壞：人為破壞風(fēng)險是指因偷盜、搶劫、放火及戰(zhàn)爭等原因造成房屋損壞而使房地產(chǎn)投資遭受的經(jīng)濟(jì)損失，通常也采用投保的方法來規(guī)避風(fēng)險。二、風(fēng)險分析1、盈虧平衡分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資的盈虧平衡點低，說明開發(fā)項目達(dá)到較低產(chǎn)量時就可以保本，開發(fā)項目的盈利能力強(qiáng)、抗風(fēng)險能力大、生命力強(qiáng)，可以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，有較高的市場競爭力。BEPQ=年固定成本/（單位產(chǎn)品價格-單位產(chǎn)品可變價格-單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費）=6000000/（6500-5500-300）=8571㎡建筑面積=容積率*土地面積=1.6*107682.1=172291.36㎡本小區(qū)面積遠(yuǎn)大于8571平方米，是大有利潤可賺。2、敏感性分析：各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引起經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變動幅度，會給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來投資風(fēng)險。將反映諸多風(fēng)險因素變化后的項目盈利能力計算結(jié)果與原先計算出的結(jié)果進(jìn)行比較，比較的結(jié)果偏差大則說明敏感程度高，也能確定開發(fā)項目對未來風(fēng)險的承受能力，是重點防范和控制對象。3、概率分析：概率分析是風(fēng)險分析的主要手段，方法是根據(jù)不確定性因素在一定范圍的隨機(jī)變動，分析確定這種變動的概率分布和它們的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差值，得出的標(biāo)準(zhǔn)偏差越小則說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險就越小。三、控制手段與防范：1、控制手段風(fēng)險規(guī)避：風(fēng)險規(guī)避是風(fēng)險應(yīng)對的的一種方法，是指通過計劃的變更來消除風(fēng)險或風(fēng)險發(fā)生的條件，保護(hù)目標(biāo)免受風(fēng)險的影響。風(fēng)險規(guī)避并不意味著完全消除風(fēng)險，我們所要規(guī)避的是風(fēng)險可能給我們造成的損失。一是要降低損失發(fā)生的機(jī)率，這主要是采取事先控制措施；二是要降低損失程度，這主要包括事先控制、事后補(bǔ)救兩個方面。風(fēng)險自留：可以是被動的，也可以是主動的，可以是無意識的，也可以是有意識的。因為有時完全回避風(fēng)險是不可能或明顯不利的，這種采取有計劃的風(fēng)險自留不失為一種規(guī)避風(fēng)險的方式。風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁：即將自身可能要隨的潛在損失以一定的方式轉(zhuǎn)移給對方或第三方。通過契約，將讓渡人的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給受讓人承擔(dān)的行為。通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移過程有時可大大降低經(jīng)濟(jì)主體的風(fēng)險程度。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是合同和保險。風(fēng)險中和：通過各種手段，將各種風(fēng)險中和。防范措施（1）、大規(guī)模開發(fā)土地：開發(fā)大土地能夠降低固定成本，產(chǎn)生積聚效應(yīng)，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益，是減少開發(fā)風(fēng)險和降低成本的最好辦法。大規(guī)模開發(fā)土地，開發(fā)面積一般在30萬平方米以上。當(dāng)然，如果大規(guī)模開發(fā)土地規(guī)劃不當(dāng)，可能帶來更大的開發(fā)風(fēng)險。此地塊實際出讓面積大約為20萬平方米，因此此項風(fēng)險防范措施并不適用于該地塊。（2）、周密的市場調(diào)研：周密性市場調(diào)研可以及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、找到對策，確保少犯錯誤或不犯錯誤。（3）、準(zhǔn)確的項目定位（4）、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計（5）、向財產(chǎn)保險公司投保：向財產(chǎn)保險公司投保，將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不可抗拒、不可預(yù)見的意外事故風(fēng)險，如自然風(fēng)險（地震、雷電、洪水、臺風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害所帶來的風(fēng)險）和人為破壞風(fēng)險（如偷盜、搶劫、放火及戰(zhàn)爭等原因而造成房屋毀壞而房地產(chǎn)投資遭受的經(jīng)濟(jì)損失）轉(zhuǎn)移出去，是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避自然風(fēng)險，保持財務(wù)穩(wěn)定的一個很好的選擇。（6）、外匯套期保值等：外匯套期保值有期約和遠(yuǎn)期兩種工具，它們都是為了對沖風(fēng)險。遠(yuǎn)期是指在金融機(jī)構(gòu)大客戶之間按照約定的時間、金額和匯率進(jìn)行外匯交易。套期保值是指把期貨市場當(dāng)作轉(zhuǎn)移價格風(fēng)險的場所，利用期貨合約作為將來在現(xiàn)貨市場上買賣商品

的臨時替代物，對其現(xiàn)在買進(jìn)準(zhǔn)備以后售出商品或?qū)硇枰I進(jìn)商品的價格進(jìn)行保險的交易活動。

套期保值的基本作法是，在現(xiàn)貨市場和期貨市場對同一種類的商品同時進(jìn)行數(shù)量相等但方向相反的

買賣活動，即在買進(jìn)或賣出實貨的同時，在期貨市場上賣出或買進(jìn)同等數(shù)量的期貨，經(jīng)過一段時間，當(dāng)

價格變動使現(xiàn)貨買賣上出現(xiàn)的盈虧時，可由期貨交易上的虧盈得到抵消或彌補(bǔ)。從而在“現(xiàn)”與“期”

之間、近期和遠(yuǎn)期之間建立一種對沖機(jī)制，以使價格風(fēng)險降低到最低限度。第四部分投資方案設(shè)計一、開發(fā)定位：1、客戶定位：本項目主要面向客戶為仙林大學(xué)生在校任教的教職工。由于大學(xué)城一般距市區(qū)較遠(yuǎn)，而且交通并不是很方便，許多教職工每天都要起很早去擠公交，天天奔波于學(xué)校與家之間，很是辛苦。而本項目恰好可以解決這些問題。首先，該項目就位于大學(xué)城內(nèi)，騎車幾分鐘內(nèi)就可到達(dá)大部分高校，諸如南京郵電大學(xué)、南京財經(jīng)大學(xué)、南京師范大學(xué)、南工院、南信院等等。其次，該項目主體為中高檔住宅，戶型以中小戶型為主，可買可租，適合絕大多數(shù)老師或青年需求。2、主題定位:傾力將項目打造成精神文化、娛樂休閑、生活學(xué)習(xí)于一體的現(xiàn)代舒適住宅，讓人們濃厚的文化氛圍中享受生活。3、價格定位:參照附近已建樓盤價格，將均價定于6000-7000元/平方米。4、品質(zhì)定位:樓盤設(shè)為一般中高檔住宅。5、競爭定位和形象定位:附近樓盤眾多，競爭激烈，盡力凸顯自己優(yōu)越的文化氣息，以此吸引客源。二、規(guī)劃設(shè)計項目定位：根據(jù)市場調(diào)研和周邊的環(huán)境分析以及該地塊的規(guī)劃條件，項目定位為中高檔小區(qū)。建筑類型：根據(jù)項目定位，建筑類型為多層與小高層相結(jié)合，樓層為7-12層建筑布局：小區(qū)采用混合式建筑布局，以小高層建筑為主。容積率僅為1.16，綠化率高達(dá)40%，完全符合規(guī)劃要求的容積率，日照間距以及建筑密度也符合要求。開發(fā)理念：我們從生態(tài)健康住宅著手，在這一生態(tài)居住新城中規(guī)劃設(shè)計了生態(tài)河、中小學(xué)校、雙語幼兒園以及公交車站、網(wǎng)球場、籃球場等多項生活配套設(shè)施。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程以及物業(yè)管理中，充分融入歷史名城南京的文化內(nèi)涵，實現(xiàn)了真正的“環(huán)保造家”。建筑風(fēng)格：簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)“人文關(guān)懷”。堅持綠色生態(tài)，以人為本，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。打造親情住宅，規(guī)劃設(shè)計出“情人社區(qū)，因愛而居”的居住新模式。建筑物主題色調(diào)采用淺綠色，建筑立面簡潔現(xiàn)代。1.建筑規(guī)劃設(shè)計(1)建筑類型的選擇：考慮到城市規(guī)劃要求，及項目本身的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，選擇多層及小高層建筑。(2)建筑布局：建筑容積率定位1.16，日照間距采用1.7h。(3)配套公建。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，菜店、食品店、小型超市等，服務(wù)半徑最好不要超過150m。(4)環(huán)境小品：主要包括建筑小品、裝飾小品、公共設(shè)施小品等。結(jié)合園林綠地規(guī)劃，計劃在小區(qū)內(nèi)建造一些休息亭臺，花園，適當(dāng)挖一些小池塘，設(shè)置幾處噴泉等。(5)建筑布置形式：采用混合式布置形式，取行列式和周邊式兩者的優(yōu)點，形成半敞半開式的住宅院落，每戶都可以有好的朝向，比較安靜，且土地利用率高。2.道路規(guī)劃房地產(chǎn)項目的道路是城市項目道路的組成部分，不僅要滿足房地產(chǎn)項目內(nèi)部的功能要求，而且要與城市總體取得有機(jī)的溝通。（1）、房地產(chǎn)項目道路功能：滿足居民日常生活方面的交通活動需要；方便市政公用車輛的通行和貨運需要。（2）、道路規(guī)劃內(nèi)容：內(nèi)部不應(yīng)有過多的出口通向城市干道，兩出口間距不小于150～200米；道路走向應(yīng)符合人流方向；盡端道路長度不應(yīng)大于200米，在盡端處留有回車空間；住宅單元入口至最近車行道之間的距離一般不宜超過60米；道路結(jié)合地形布置，以利于排水和減少土方工程量。主路大于6米，小路大于3米。3.房地產(chǎn)項目綠化規(guī)劃：（1）、房地產(chǎn)項目綠化系統(tǒng)分類：房地產(chǎn)項目綠化能起到遮陽、通風(fēng)、防塵，隔噪聲等作用，一般分為四類：公共綠地、公共建筑和公共設(shè)施綠地、宅旁和庭院綠地、道路綠化。（2）、房地產(chǎn)項目綠劃的布置內(nèi)容：依地綠化，美化和豐富環(huán)境，形成完整的綠化系統(tǒng)。（3）、房地產(chǎn)項目綠化規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計平面圖四、戶型設(shè)計1、要推出目前市場歡迎的套型，即：戶型整體精巧實用，功能完善；動靜分區(qū)，干濕分離；大面寬，短進(jìn)深；明廚明衛(wèi)、明客明臥，通透采光；空間利用率高；最好50％以上樓前有水系。2、為了適應(yīng)居住者不同層次的個性與追求，要精心設(shè)計多種豐富多彩的戶型，即：50平米以下的一居小戶型；60—99平方米的二居一廳或兩廳小夫妻型，如圖5—13所示；100—130平方米的三居兩廳小康型；戶型設(shè)計：①產(chǎn)品系列：有多層獨棟，小高層獨棟以及單身公寓結(jié)合的小區(qū)以及社區(qū)文化廣場和社區(qū)主干道為界，分成東西兩大組團(tuán)。東面有社區(qū)會所，商業(yè)中心，社區(qū)綠地（竹林），以及三棟小高層。西面為三棟小高層,兩棟小高層與多層的結(jié)合。戶型見下表：名稱面積區(qū)間主要戶型小高層115～150平方米三房多層90～120平方米兩房、三房單身公寓80平方米一房一廳戶型圖1：戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚面積：116.5㎡戶型圖2：戶型：2室2廳1衛(wèi)面積:65.42㎡戶型圖3：戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚面積:121.48㎡4、戶型表靜園小區(qū)1~4,9,10,15棟一單元二單元三單元四單元房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積Ａ戶型Ｃ戶型C戶型D戶型D戶型Ｃ戶型Ｃ戶型Ａ戶型10113010212010312010411010511010612010712010813020113020212020312020411020511020612020712020813030113030212030312030411030511030612030712030813040113040212040312040411040511040612040712040813050113050212050312050411050511050612050712050813060113060212060312060411060511060612060712060813070113070212070312070411070511070612070712070813080113080212080312080411080511080612080712080813090113090212090312090411090511090612090712090813010011301002120100312010041101005110100612010071201008130總面積13001200120011001100120012001300靜園小區(qū)5～8,11～14棟一單元二單元三單元四單元房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積B戶型Ｃ戶型E戶型F戶型F戶型E戶型Ｃ戶型B戶型101501021201031001049510595106100107120108502015020212020310020495205952061002071202085030150302120303100304953059530610030712030850401504021204031004049540595406100407120408505015050212050310050495505955061005071205085060150602120603100604956059560610060712060850總面積300720600570570600720300靜園小區(qū)16～18棟一單元二單元三單元四單元房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積A戶型D戶型D戶型Ｇ戶型Ｇ戶型D戶型D戶型A戶型101130102110103110104901059010611010711010813020113020211020311020490205902061102071102081303011303021103031103049030590306110307110308130401130402110403110404904059040611040711040813050113050211050311050490505905061105071105081306011306021106031106049060590606110607110608130701130702110703110704907059070611070711070813080113080211080311080490805908061108071108081309011309021109031109049090590906110907110908130100113010021101003110100490100590100611010071101008130總面積130011001100900900110011001300靜園小區(qū)19～25棟一單元二單元三單元四單元房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積房號面積Ｃ戶型D戶型D戶型F戶型F戶型D戶型D戶型Ｃ戶型101120102110103110104951059510611010711010812020112020211020311020495205952061102071102081203011203021103031103049530595306110307110308120401120402110403110404954059540611040711040812050112050211050311050495505955061105071105081206011206021106031106049560595606110607110608120總面積720660660570570660660720第五部分融資與投資報告一、正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案采用比叫分析法對各個可行性的房地產(chǎn)方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性三項指標(biāo)等級進(jìn)行比較選擇。1、安全性：按風(fēng)險程度大小可分為A、B、C、D四級：A級表示風(fēng)險很小，B級表示風(fēng)險較小，C級表示風(fēng)險較大，D級表示風(fēng)險極大。2、經(jīng)濟(jì)性：按綜合融資成本費用率高低標(biāo)準(zhǔn)可分為A、B、C、D四級：A級表示融資成本最低，即F（綜合融資成本費用率）小于70%（I表示銀行同期貸款利率）；B表示融資層本降低，即70%I小于F小于I；C表示融資成本較高，即F在130i%附近，D表示融資成本很大，即F大于130%I。3、可行性：按融資方式落實程度可分為A、B、C、D是個等級：A級表示融資方式即所融資金能全部落實；C表示融資方式及所融資金尚不能