謹(jǐn)呈：惠升置業(yè)·天津市富士房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商：惠升置業(yè)·天津市富士房地產(chǎn)開發(fā)提案方：偉業(yè)天津公司日期：2021年6月25日惠升置業(yè)·蘆花莊園二期營銷執(zhí)行報(bào)告第一篇【別墅市場研究】第二篇【工程價(jià)值分析】第三篇【競爭工程解析】第四篇【營銷執(zhí)行方向】第一篇【別墅市場研究】別墅市場沿革市場現(xiàn)狀解析版塊特征研究別墅市場小結(jié)低密度別墅市場競爭依然劇烈上世紀(jì)初2001年以前2003年2002年2004年2005年侯臺別墅蒙地卡羅別墅科馨別墅林溪別墅萬科花園新城天驕園寧發(fā)花園別墅

五大道洋樓蒙地卡羅別墅(二期)半島藍(lán)灣汐岸國際大通綠島家園萬科水晶城翡翠城城市別墅玫瑰莊園銘仁別墅水畔茗墅仁愛濠景莊園美陽馨苑京津新城王朝羅納河谷萬科東麗湖第六田園成發(fā)華苑天香水畔風(fēng)格故里紅磡領(lǐng)世郡聚福園清果公社泰裕溫泉別墅區(qū)朗鉅天域卡梅爾唐郡T城佰棟墅順馳山傾城泰華欣苑逸墅洛卡小鎮(zhèn)江勝天鵝湖瑪歌莊園1848………2006年11＃公館朗距天域Town中堂梅江灣夏陽溪韻夢都嶺上林里團(tuán)泊湖庭院天嘉湖龍順御墅社會山天津別墅起源于早期五大道租界洋房，進(jìn)入90年代中后期別墅開發(fā)工程開始在天津出現(xiàn)，至今別墅工程開發(fā)量逐年增多，2004年至2005年別墅供給量猛增，開盤工程共25個，雖然政府的“禁墅令〞2006開發(fā)的工程銳減，但整體市場存量仍較多，07年至今開發(fā)工程迅速增加，可見未來別墅市場競爭劇烈；2007年至今蘆花莊園新悅庭華韻歐風(fēng)東籬19英里荷蘭墅奧維拉美墅萬科霞光道5號招商西康路36號弘澤制造濱海湖星耀五洲洛卡小鎮(zhèn)中天首府…………市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場根據(jù)天津別墅市場的開展?fàn)顟B(tài)和趨勢，就天津別墅市場現(xiàn)存量和未來市場存量，分為“4大別墅〞版塊模式，即：四大別墅版塊中心城區(qū)別墅區(qū)環(huán)城別墅區(qū)郊縣別墅區(qū)濱海別墅區(qū)遠(yuǎn)郊版塊環(huán)城版塊中心城區(qū)濱海中心城區(qū)環(huán)城版塊遠(yuǎn)郊版塊濱海版塊市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場區(qū)域板塊區(qū)域特征中心城區(qū)版塊中心城區(qū)土地是城市中心的稀缺資源，在稀缺的資源上建筑別墅則更顯得其產(chǎn)品的彌足珍貴，產(chǎn)品供應(yīng)量稀少。環(huán)城版塊西青區(qū)域產(chǎn)品風(fēng)格各異，各具特色，主要以產(chǎn)品風(fēng)格及產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為賣點(diǎn)。津南復(fù)合型別墅集聚區(qū)，產(chǎn)品線豐富，多以景觀、產(chǎn)品為賣點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)型別墅到高檔別墅，產(chǎn)品的梯度較為齊全。東麗區(qū)域別墅主要以東麗湖為賣點(diǎn)，是天津市起步較早郊縣別墅區(qū)，產(chǎn)品風(fēng)格各異，是近郊別墅的代表。郊縣版塊靜海區(qū)域的產(chǎn)品主要以資源型別墅為主，在自然景觀突出優(yōu)勢，交通不便利。寶坻區(qū)域配套以自身開發(fā)為主，主要為投資型客戶購買，交通配套方面不完善。薊縣區(qū)域別墅項(xiàng)目主要是以度假旅游為賣點(diǎn)，在區(qū)位上離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施相對缺乏。濱海版塊濱海區(qū)域別墅項(xiàng)目主要是以未來區(qū)域發(fā)展為賣點(diǎn)，配套設(shè)施未來將逐步完善，市場供應(yīng)量將加大。八個天津別墅區(qū)：中心城區(qū)、西青別墅區(qū)、東麗別墅區(qū)、津南別墅區(qū)、薊縣別墅區(qū)、寶坻別墅區(qū)、靜海別墅區(qū)、濱海別墅區(qū)、東麗別墅區(qū)津南別墅區(qū)西青別墅區(qū)薊縣別墅區(qū)中心城區(qū)靜海別墅區(qū)寶坻別墅區(qū)濱海別墅區(qū)同時4大別墅版塊又可以細(xì)分為八個別墅區(qū)域，即：市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場瑪歌莊園檀府團(tuán)泊湖庭院領(lǐng)世郡夏陽溪韻萬科城天鵝湖荷蘭墅京津新城華韻歐風(fēng)社會山濱海湖在售天津現(xiàn)在售別墅工程21個;工程多集中于環(huán)城別墅區(qū)，尤以津南、西青板塊工程突出，新悅庭天嘉湖在售別墅市場狀況奧維拉弘澤制造蘆花莊園盤龍谷泰達(dá)嶺上鄰里團(tuán)泊湖市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場中心城區(qū)版塊概況奧運(yùn)版塊：霞光道5號、鉆石山、荷蘭墅、天鵝湖老城廂版塊：檀府五大道版塊：西康路36號中心城區(qū)在售別墅形成：老城廂板塊、五大道版塊、奧體板塊、梅江板塊梅江版塊：天鵝湖、水岸公館代表工程：老城廂版塊：檀府五大道版塊：西康路36號奧體版塊：霞光道5號.鉆石山.荷蘭墅梅江版塊：天鵝湖、水岸公館市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場中心城區(qū)別墅板塊1、土地方面：未來別墅用地將逐步萎縮，別墅產(chǎn)品供給減少，別墅工程竟成為天津市場核心參照的價(jià)格標(biāo)竿,多為類別墅產(chǎn)品供給；〔鉆石山〕關(guān)鍵詞：稀缺豪宅居住效應(yīng)2、布局體系：中心城區(qū)的別墅工程主要延衛(wèi)津路為軸，從老城廂、奧體到梅江區(qū)域，形成了天津樓市概念性的“富人區(qū)〞。關(guān)鍵詞：核心富人區(qū)效應(yīng)3、產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品多以聯(lián)排為主，由于容積率較高，布局較為緊湊，借用城市景觀和周邊資源，形成各具濃縮型的“城市別墅〞的產(chǎn)品。關(guān)鍵詞：精致化相應(yīng)老城廂、奧體區(qū)域是中心城區(qū)板塊內(nèi)的代表別墅區(qū)，多個復(fù)合型大盤紛紛推出別墅產(chǎn)品，然“公寓+別墅〞的形式降低了工程門檻的同時也降低了別墅的居住品質(zhì)；中心板塊已開展為成熟的“城市豪宅〞標(biāo)志；土地資源的稀缺，未來供給逐步減少；別墅客戶主要為城市“回歸型〞自住需求客戶；市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場目前環(huán)城城區(qū)內(nèi)形成：東麗湖板塊、津南板塊、西青板塊：環(huán)城城區(qū)版塊概況東麗湖別墅版塊西青別墅版塊津南別墅版塊代表工程：西青板塊：中天首府、社會山、瑪歌莊園東麗湖板塊：東麗湖萬科城、朗鉅天域、夏陽溪韻津南板塊：領(lǐng)世郡、新悅庭、華韻歐風(fēng)市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場環(huán)城版塊別墅區(qū)1、土地方面：環(huán)城新四區(qū)土地儲藏豐富，別墅供給量繼續(xù)放量，成為別墅市場供給量的有力補(bǔ)漲；關(guān)鍵詞：放量加劇競爭強(qiáng)化2、布局體系：形成以西青、津南后梅江為概念的供給模式，其中領(lǐng)世郡板塊市場供給活潑，形成活潑的概念區(qū)域，城市的外擴(kuò)，后續(xù)發(fā)力逐漸形成未來的富人區(qū)；關(guān)鍵詞：環(huán)線集中市場放量3、產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品向多元化方向開展，主要以復(fù)合型產(chǎn)品為市場供給主體，借用其豐富的土地資源儲藏及生態(tài)景觀資源優(yōu)勢，大盤概念支撐下的純粹別墅社區(qū)形成，形成區(qū)域板塊獨(dú)特的的風(fēng)格；關(guān)鍵詞：復(fù)合型多元化產(chǎn)品市場表現(xiàn)活潑，但產(chǎn)品創(chuàng)新性較低處于別墅市場初級開展階段拉動城市升級改善型人口居住移民市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場薊縣別墅版塊團(tuán)泊湖別墅版塊京津新城別墅版塊郊縣區(qū)域版塊概況郊縣區(qū)域版塊主要分為：薊縣別墅版塊、團(tuán)泊湖別墅版塊、京津新城別墅版塊等；代表工程：恒大盤山金碧天下；團(tuán)泊湖庭院；京津新城市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場郊縣版塊別墅區(qū)與周邊資源緊密銜接，產(chǎn)品創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)較高；板塊區(qū)域輻射性較強(qiáng)，滿足不同區(qū)域不同人群需求；市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場中新生態(tài)城版塊開發(fā)區(qū)西區(qū)版塊濱海區(qū)域版塊概況郊縣區(qū)域版塊主要分為：開發(fā)區(qū)西區(qū)板塊開發(fā)區(qū)核心區(qū)板塊中新生態(tài)城板塊代表工程：開發(fā)區(qū)西區(qū)板塊：濱海湖開發(fā)區(qū)核心區(qū)板塊：弘澤制造中新生態(tài)城板塊：蘆花莊園開發(fā)區(qū)核心區(qū)版塊市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場濱海版塊別墅區(qū)市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場市場沿革市場小結(jié)特征分析市場現(xiàn)狀1天津宏觀別墅市場第二篇【工程價(jià)值研究】區(qū)域價(jià)值分析自身價(jià)值分析工程價(jià)值體系中新生態(tài)城中新生態(tài)城工程位于天津?yàn)I海新區(qū)中新生態(tài)城內(nèi)隸屬于漢沽區(qū)域毗鄰航母旅游休閑主題公園區(qū)位位置區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究蘆花莊園東海路未來規(guī)劃為海濱景觀大道，鏈接塘沽、漢沽、大港的重要客運(yùn)道路目前為工程唯一通行路線，處于施工狀態(tài)，道路通行不通暢區(qū)域開展提升道路通達(dá)、便利型工程規(guī)劃多條路線通往津京、及開發(fā)區(qū)通往開發(fā)區(qū)：南海路、東海路兩條路線直通工程〔路程約為20分鐘〕通往市區(qū)：京津塘一號線，京津塘二號線〔于2021年6月通車，該路線直通北塘〕，路程時間約為1小時通往濱海國際機(jī)場：東海路至津?yàn)I高速〔路程約為40分鐘〕輕軌：津京輕軌規(guī)劃將延伸至中新生態(tài)城生活區(qū)內(nèi)南海路未來規(guī)劃為中央大道目前處于道路施工狀態(tài)，尚未通行開發(fā)區(qū)濱海國際機(jī)場工程周邊規(guī)劃交通路網(wǎng)體系興旺，因多為施工狀態(tài)，在一定程度上影響工程的通達(dá)性交通狀況區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究中新生態(tài)城本案工程特色新城方案初步實(shí)施階段，周邊配套較少，加之位置較為偏僻，周邊商業(yè)、生活、醫(yī)療配套嚴(yán)重缺乏。配套有36洞蘇格蘭風(fēng)格高爾夫球場以及3000平米的高爾夫會所；另，南島后期規(guī)劃5星級酒店等配套設(shè)施；南島僅規(guī)劃一個工程入口，并以龍海大橋?qū)⒐こ膛c外界相隔，形成獨(dú)立的環(huán)形島嶼；配套匱乏、新城綜合開展成為工程利好點(diǎn)高爾夫球場營運(yùn)提升賣點(diǎn)價(jià)值商業(yè)運(yùn)作彌補(bǔ)配套缺失周邊配套區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究蘆花莊園分為南、北島開發(fā)，總占地面積為4500畝；規(guī)劃開發(fā)周期與中新生態(tài)城開發(fā)周期同步，約為8-10年左右；先期開發(fā)南島，占地30萬平米，規(guī)劃總建面157883.47平米；南島共分五期開發(fā)，其產(chǎn)品規(guī)劃各有不同整體規(guī)劃南島規(guī)劃南島共分5期建設(shè)，目前一期已入市交房，二期目前處于蓄水階段；三、四、五期尚未規(guī)劃一期總建2.8萬平米，規(guī)劃83套獨(dú)棟別墅，目前已全部上市交房一期規(guī)劃二期規(guī)劃二期總建8.01萬平米，規(guī)劃雙拼和聯(lián)排別墅；除產(chǎn)品外二期規(guī)劃大量商業(yè)和社區(qū)生活配套設(shè)施南島規(guī)劃區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究總建面：28036.29平米規(guī)劃戶數(shù)：83套建筑形式：新亞洲風(fēng)格獨(dú)棟別墅戶型面積：320平米、355平米各戶贈送550-1100平米花園一期二期產(chǎn)品物業(yè)類型建筑面積戶型配比套數(shù)別墅28000平米233-315m2（雙拼）215-248m2（聯(lián)排）110套（雙拼）40套（聯(lián)排）差異化產(chǎn)品供給，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)與銷量的雙峰值生活商務(wù)配套規(guī)劃、拉升社區(qū)品質(zhì)及工程價(jià)值力區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究區(qū)域物業(yè)類型建筑面積容積率戶型配比套數(shù)B區(qū)雙拼4.831萬平米0.43238m2——315m280套C區(qū)雙拼聯(lián)排3.268萬平米0.5212-245m2（聯(lián)排）234-313m2（雙拼）40套（聯(lián)排）30套（雙拼）雙拼(238-315平米)強(qiáng)：7種戶型設(shè)計(jì)，滿足客群不同需求，戶戶帶有私家車庫，提升產(chǎn)品檔次弱：缺乏個性設(shè)計(jì)，均為三層式建筑聯(lián)排(212-245平米)強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排奢華設(shè)計(jì)，面積供給充足，滿足多功能分區(qū)弱：戶型設(shè)計(jì)單調(diào)化，產(chǎn)品線單一區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究工程綜合思考開發(fā)商產(chǎn)品定位城市開展工程為中新生態(tài)城區(qū)首個住宅啟開工程；濱海新區(qū)開展進(jìn)程的不斷加劇及生態(tài)城的不斷落實(shí)啟動，將給工程開展帶來雙重開展機(jī)遇工程具備雙重屬性，首期定位于休閑度假型別墅；但隨著區(qū)域環(huán)境的不斷開展，工程具備逐步向居家型別墅轉(zhuǎn)變機(jī)遇雙重機(jī)遇雙重身份惠升置業(yè)具備全國戰(zhàn)略及實(shí)力品牌的高感召力，成為工程整體運(yùn)作的強(qiáng)有力支撐；區(qū)域價(jià)值價(jià)值體系自身價(jià)值2工程價(jià)值研究第三篇【競爭工程解析】競爭工程圈定產(chǎn)品層面分析包裝層面分析工程借鑒分析競品解析總結(jié)競爭維度濱海新區(qū)同類產(chǎn)品郊區(qū)度假型別墅區(qū)域競爭濱海湖、東麗湖、朗鉅天域京津新城貨值競爭弘澤制造、萬通華府——位于天津?yàn)I海新區(qū)的核心區(qū)域，其總房款與本工程接近萬通華府——開發(fā)區(qū)高貨值產(chǎn)品類型，區(qū)域高端公寓價(jià)格標(biāo)桿；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀高爾夫資源，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排的產(chǎn)品類型與本工程形成二級市場競爭；京津新城——在別墅大盤形象下的成熟運(yùn)作，形成市場高性價(jià)比優(yōu)勢濱海湖——同區(qū)域內(nèi)與本案最直接的別墅競爭產(chǎn)品別墅產(chǎn)品線豐富，同樣具有高爾夫、水景等景觀資源萬科東麗湖——區(qū)域內(nèi)區(qū)域相對完善，市場口碑較高成熟生態(tài)科技現(xiàn)代型別墅工程，稀缺的湖居資源，與本工程形成相應(yīng)的競爭；湖居景觀資源，獨(dú)棟、聯(lián)排的產(chǎn)品類型與本工程形成相應(yīng)競爭朗鉅天域——在東麗湖整體氛圍的帶動下，與本項(xiàng)目形成相應(yīng)競爭位于天津?yàn)I海新區(qū)的核心區(qū)域，平層公寓產(chǎn)品與本案在貨值上形成交叉競爭；弘澤制造——開發(fā)區(qū)多元高端項(xiàng)目，高端公寓市場價(jià)格高位運(yùn)行；別墅類競品公寓類競品3競爭工程解析產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析工程位置：東麗區(qū)東麗之光大道開發(fā)商：天津萬科房地產(chǎn)占地面積：22萬平米建筑面積：6.4萬平米容積率：0.33綠化率：40％配套設(shè)施：公建：663路公交、泰達(dá)公交515路、天津萬科實(shí)驗(yàn)?zāi)７缎W(xué)、運(yùn)動主題公園、濕地公園、天海風(fēng)水上俱樂部

面積區(qū)間：聯(lián)排180-187平米獨(dú)棟230-270平米工程均價(jià)：聯(lián)排13000元/平方米獨(dú)棟25000元/平方米產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析開發(fā)商：合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：別墅總占地：2萬畝一期總建筑面積：17萬平方米容積率：0.28一期開盤時間：2004-9-15一期入住時間：2005-6-30位置：寶坻沿京薊高速往薊縣方向3號出口周邊環(huán)境：地處京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山、西靠首都、東臨渤海。建筑形式：坡地別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業(yè)會所別墅以及領(lǐng)袖型獨(dú)島別墅；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析工程位置：東麗區(qū)東麗之光大道開發(fā)商：深圳朗鉅實(shí)業(yè)占地面積：23.66萬平米建筑面積：10萬平米容積率：0.43綠化率：40％配套設(shè)施：溫泉?dú)g樂谷、華潤超市朗鉅天域商業(yè)街生活超市、規(guī)劃地鐵2、6、7號線未來將延伸至區(qū)域內(nèi)面積區(qū)間：聯(lián)排190-210平米工程均價(jià)：均價(jià)10000元/平方米產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析工程位置：開發(fā)區(qū)市民廣場東側(cè)開發(fā)商：天津萬通時尚置業(yè)建筑設(shè)計(jì)：美國SOM占地面積：6萬平米建筑面積：22萬平米容積率：2.8綠化率：65％建筑密度：17％產(chǎn)品形態(tài)：高層精裝建筑層數(shù)：22層—28層面積區(qū)間：平層200-430平米躍層345平米頂層500-900平米〔帶泳池〕工程均價(jià)：17500元/平米產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析工程位置：開發(fā)區(qū)第一大街開發(fā)商：弘澤建設(shè)集團(tuán)占地面積：17萬平米建筑面積：20萬平米容積率：1.17綠化率：45％配套設(shè)施：配有恒溫恒濕系統(tǒng)、毛細(xì)管系統(tǒng)、置換新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)及燈光控制；面積區(qū)間：獨(dú)棟560-620平米聯(lián)排410-440平米工程均價(jià)：均價(jià)25000元/平方米產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析序號項(xiàng)目名稱面積價(jià)格總款區(qū)間占地(萬平米)建面(萬平米)容積率綠化率獨(dú)棟聯(lián)排雙拼獨(dú)棟聯(lián)排雙拼1萬通華府200-80017000340-12006222.865%3弘澤制造350————25000——800-100017201.1745%2濱海湖400-500——210-28010000-12000——9000-11000200-6002601100.4545%4東麗湖250-350210-250230-280230001300020000260-7502701850.745%5朗鉅天域——190-210————10000——180-21023.6610.90.4548%6京津新城195-450——11000————200-500150420.2870%本案蘆花莊園320-350210-250240-3101800011000220-5803010.80.3640%產(chǎn)品為現(xiàn)階段市場主流供給，產(chǎn)品面積存在市場重疊性；容積率低的優(yōu)勢將成為后續(xù)工程價(jià)值提煉新的價(jià)值點(diǎn)；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析項(xiàng)目名稱入住時間會所面積花園面積車位建筑風(fēng)格露臺園林景觀萬通華府2009年底2000無1:1北美無區(qū)內(nèi)景觀弘澤制造2009年6月300080-2001:1北歐2-3區(qū)內(nèi)景觀濱海湖2009年3000100-2001:2北美2-3湖精、高爾夫球場東麗湖2008年底800100-2001：1北歐1-2臨湖景觀朗鉅天域2009年300080-1501:1意大利1-2臨湖景觀京津新城2007年20000300-6001:1風(fēng)格多樣2-3高爾夫資源、溫泉等蘆花莊園2009年底未定200-6001:1西班牙1-2三面環(huán)湖、高爾夫球場大尺度花園是本工程與其他競品相比相對突出的優(yōu)勢；高爾夫資源及湖景資源成為現(xiàn)階段各工程表達(dá)價(jià)值力的必要措施；高端會所的配套成為各競爭工程保證市場去化的必要條件；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析項(xiàng)目名稱樣板間示范區(qū)體驗(yàn)中心品質(zhì)現(xiàn)場氛圍銷售道具萬通華府有無有高充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)樓書戶型圖給予客戶詳細(xì)信息濱海湖無無無較高一般樓書弘澤制造有有有高能夠體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)樓書戶型圖能夠讓客戶了解項(xiàng)目東麗湖有有無高充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)樓書戶型圖給予客戶詳細(xì)信息朗鉅天域有有無較高一般樓書戶型京津新城有有無高能夠體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)樓書戶型圖能夠讓客戶了解項(xiàng)目蘆花莊園較陳舊無無一般缺乏缺乏樣板間、示范區(qū)、以及銷售道具的細(xì)節(jié)打造強(qiáng)化了工程的產(chǎn)品附加值及價(jià)值力；自身產(chǎn)品園林設(shè)計(jì)與現(xiàn)場示范區(qū)精細(xì)化加工，情景式營銷對客戶進(jìn)行有效攔截；本工程銷售現(xiàn)場的氣氛、銷售道具、示范區(qū)的打造需加強(qiáng)；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析本工程需在上述幾方面借鑒，為產(chǎn)品順利銷售做鋪墊濱海湖：依托景觀資源，充分發(fā)揮市內(nèi)外接待的優(yōu)勢積累客戶，大客戶開發(fā)及低價(jià)市場入市，達(dá)成07年濱海新區(qū)別墅銷售樣板；萬科東麗湖：示范區(qū)、賣場精細(xì)化，現(xiàn)場情景感知度高。品牌、事件與活動營銷提升工程價(jià)值的典范之作；京津新城：純別墅大盤形象，依托商業(yè)、酒店配套資源，成就工程市場高性價(jià)比形象，樣板間、示范區(qū)等銷售道具的整合，相對低的價(jià)格，成就工程市場快速去化；區(qū)域內(nèi)競爭工程的核心競爭力分析：賣場、物料精細(xì)化示范區(qū)的情景感知低價(jià)走量搶占市場面向?yàn)I海高端公寓工程現(xiàn)場高標(biāo)準(zhǔn)效勞氣氛朗鉅天域：依托東麗湖成熟氣氛，示范區(qū)、賣場的精細(xì)化，低價(jià)走量，促銷多樣化；區(qū)域高檔公寓工程區(qū)域別墅工程萬通華府：開發(fā)區(qū)豪宅，產(chǎn)品精致打造，現(xiàn)場高標(biāo)準(zhǔn)效勞凸現(xiàn)尊貴氛圍，高端客群對其效勞普遍認(rèn)可；弘澤制造：地段優(yōu)勢價(jià)值明顯，多元產(chǎn)品搭配入市，精裝樣板、示范區(qū)情景體驗(yàn)，彰顯濱海新區(qū)豪宅價(jià)值力；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析競爭級別項(xiàng)目位置產(chǎn)品總價(jià)資源品牌一級競爭濱海湖**********二級競爭弘澤制造***********萬通華府************競爭本體蘆花莊園**************優(yōu)：區(qū)域中唯一結(jié)合休閑運(yùn)動與水資源利用的別墅工程；優(yōu)：區(qū)域中唯一多產(chǎn)品組合工程；低總價(jià)入市，具備明顯升值空間；優(yōu)：品牌知名度高，具備高開發(fā)實(shí)力，添加客群購置信心；弱：前期道路通達(dá)性狀況將阻礙首期入市產(chǎn)品的綜合品質(zhì)綜合本案各種特質(zhì)，將其放置區(qū)域市場中進(jìn)行類產(chǎn)品競爭分析比較后得到：區(qū)域維度結(jié)論：工程與同區(qū)域同類產(chǎn)品的競爭主要從總價(jià)、產(chǎn)品、資源、品牌方面處于明顯優(yōu)勢，但從區(qū)位上處于劣勢；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析競爭級別項(xiàng)目位置產(chǎn)品總價(jià)資源品牌一級競爭東麗湖*************二級競爭朗鉅天域**********京津新城************競爭本體蘆花莊園**************綜合本案規(guī)劃特色及總價(jià)維度，將其放置整體市場中進(jìn)行類產(chǎn)品競爭分析比較后得到：貨價(jià)維度結(jié)論：工程與近郊度假資源型別墅的競爭主要從價(jià)格、產(chǎn)品、資源、品牌方面處于明顯優(yōu)勢，但從位置上處于劣勢；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析優(yōu)勢1、中新生態(tài)城將成為未來兩年至五年的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；2、擁有旅游度假的自然生態(tài)環(huán)境，既適合投資又適合居?。?、未來城區(qū)內(nèi)的交通配套及生活配套將會成為市場中的標(biāo)桿。劣勢1、產(chǎn)品線單一，面積差異化不大；2、產(chǎn)品及景觀規(guī)劃無明顯特色；2、區(qū)域交通條件及配套不完善；2、市場競爭項(xiàng)目多，且供應(yīng)量逐步放大；3、賣場氛圍無法體現(xiàn)別墅項(xiàng)目品質(zhì)；4、受各種政策影響。機(jī)會1、利用中新生態(tài)城的建設(shè)規(guī)劃理念，對客戶進(jìn)行生活引導(dǎo)；2、挖掘產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)，例如：封閉車庫，在市場上具有一定優(yōu)勢；3、區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)配套設(shè)施將逐步完善，中央大道將縮短交通時間的距離。風(fēng)險(xiǎn)1、市場的同類產(chǎn)品供應(yīng)量較多，銷售壓力較大；2、市場環(huán)境回歸理性，持幣觀望的客戶在增加；3、市場的競爭項(xiàng)目在逐漸調(diào)整價(jià)格策略。工程SWOT分析通過各工程比照，本工程存在一定的優(yōu)勢，同時要清晰工程的各種不確定因素的存在；產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析本案綜合價(jià)值衡定近郊資源別墅同區(qū)同類工程核心競爭價(jià)值點(diǎn)賣點(diǎn)價(jià)值衍生資源力總價(jià)低惠升國際品牌開發(fā)商高性價(jià)比產(chǎn)品純粹別墅社區(qū)產(chǎn)品力品牌力中新生態(tài)城未來價(jià)值力；休閑度假向第一居所轉(zhuǎn)變；高性價(jià)比產(chǎn)品力&品牌開發(fā)商&生態(tài)景觀資源&中新生態(tài)城未來價(jià)值力&……，構(gòu)成工程核心價(jià)值力產(chǎn)品層面包裝層面比照整合產(chǎn)品解讀3競爭工程解析第四篇【營銷策略執(zhí)行】竟品工程借鑒營銷策略執(zhí)行二期推售方案定價(jià)策略與依據(jù)工程基準(zhǔn)系數(shù)價(jià)格定價(jià)法本案基準(zhǔn)價(jià)格確實(shí)定采用通過市場比較法推算入市價(jià)格〔均價(jià)〕，依據(jù)采納主要為與本案工程存在區(qū)域維度與資源維度的工程備注：通過對競爭工程進(jìn)行評分，并結(jié)合在售工程的銷售均價(jià)及銷售率，求本案入市的預(yù)期價(jià)格；工程鎖定——濱海湖、東麗湖、團(tuán)泊湖、京津新城、萬通華府定價(jià)策略與依據(jù)

濱海湖萬通華府東麗湖團(tuán)泊湖京津新城蘆花莊園區(qū)位價(jià)值類區(qū)域位置353323發(fā)展前景253223周邊環(huán)境253223交通規(guī)劃253223生活便利性353223產(chǎn)品價(jià)值類項(xiàng)目規(guī)模323333商業(yè)配套333333車庫情況323323露臺情況223333花園情況323333設(shè)備及智能化243223舒適度343333采光面323333景觀資源333323景觀視野233223品質(zhì)表現(xiàn)類建筑外觀343333樣板間效果333333項(xiàng)目品牌類開發(fā)商品牌實(shí)力234233顧問代理水平323223物業(yè)管理水平333233注：以本工程為參照，采用5分制為基準(zhǔn)系數(shù)總分值質(zhì)。本工程各子項(xiàng)為3分作為中間質(zhì)，各工程根據(jù)好壞進(jìn)行評分定價(jià)策略與依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)時價(jià)格一次性銀行按揭修正均價(jià)基準(zhǔn)系數(shù)基準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)濱海湖10000無無100001.11100025%2750萬通華府1350097折99折130950.891165415%1748東麗湖1500095折96折142500.981396520%2793團(tuán)泊湖900096折無86401.1950415%1426京津新城500094折96折47001.1517025%1293基準(zhǔn)均價(jià)10009元/㎡如上計(jì)算，工程預(yù)期實(shí)現(xiàn)均價(jià)10009元/㎡，鑒于偉業(yè)的高溢價(jià)能力和案場的執(zhí)行力考慮，工程全程均價(jià)約可實(shí)現(xiàn)11000元/㎡。隨著年度平均漲幅的不斷增長，本案產(chǎn)品均價(jià)也將實(shí)現(xiàn)不斷攀升?；鶞?zhǔn)系數(shù)=本工程得分÷基準(zhǔn)工程得分我們面臨的問題：9月5日二期開盤銷售節(jié)點(diǎn)銷售目標(biāo)〔產(chǎn)品目標(biāo)、均價(jià)目標(biāo)、完成任務(wù)目標(biāo)〕4營銷策略執(zhí)行根據(jù)當(dāng)期工程市場情況，制定銷售指標(biāo)和任務(wù)距離銷售節(jié)點(diǎn)2個月的銷售，時間短、任務(wù)重竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售偉業(yè)整體銷售策略：4營銷策略執(zhí)行策略一：開盤前準(zhǔn)備策略建議策略二：工程儲客方案建議策略三：首開資源銷售策略竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售策略一：開盤前準(zhǔn)備策略建議4營銷策略執(zhí)行7月上旬7月下旬8月上旬8月下旬9月5日各個階段必須完成的工作線上線下市場聲音物料到位客戶活動1.確定廣告公司并制作相關(guān)VI系統(tǒng)；2.確定工程二期整體核心價(jià)值點(diǎn)3.籌備現(xiàn)場相關(guān)物料、銷售道具、展示品4.銷售現(xiàn)場的布局、風(fēng)格、調(diào)性的整改1.報(bào)媒、戶外形象出街；2.銷售現(xiàn)場整體包裝確定并實(shí)施，預(yù)計(jì)月底整體亮相；3.現(xiàn)場相關(guān)銷售道具、展示品制作并于月底全部亮相；4.銷售道具設(shè)計(jì)并制作1.工程銷售道具正式到位，邀約客戶進(jìn)行道具使用；2.通過現(xiàn)場道具進(jìn)行線下渠道的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)1對1的精準(zhǔn)營銷；3.集中積累客戶，實(shí)行有效現(xiàn)場劫殺力1.根據(jù)儲客的根底和客戶屬性，進(jìn)行相關(guān)活動的運(yùn)作，到達(dá)客戶的再次梳理；2.線上線下客戶儲藏雙結(jié)合，到達(dá)“心里有備、市場有準(zhǔn)〞的心里準(zhǔn)備客戶儲藏策略準(zhǔn)備客戶積累線下發(fā)力梳理客戶竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行策略二：工程儲客方案建議核心客戶針對中新生態(tài)城區(qū)域有認(rèn)知、認(rèn)同的客戶特質(zhì)主題活動的直接參與者，如生態(tài)主題、健康生活主題、家庭互動主題等，利用活動聚集客戶營銷活動的主要參與者、如階段性營銷活動、現(xiàn)場暖場活動和產(chǎn)品推介會，提高工程對這類客戶的重視度信息的主要告知者，如階段性產(chǎn)品信息、主題信息、開盤信息、時間節(jié)點(diǎn)信息的告知。重要客戶被區(qū)域價(jià)值逐步吸引的客戶群體邊緣客戶集中區(qū)域來源客群竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行策略三：首開資源銷售策略思考提要：銷售資源與目標(biāo)任務(wù)推售原那么建議推盤方案及排期工程優(yōu)惠方式與回款預(yù)估建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行銷售資源二期推售總資源產(chǎn)品類型戶型端向戶型面積數(shù)量總面積比例聯(lián)排A左端205.11108424.222%中端206.9720右端223.3710雙拼B1

248.81024887%B2左端249.412713500.8135%右端250.6227C1

302.0961812.545%C2

263.4164214.411%D左端304.7931830.845%右端305.493E1左端331.0663959.110%右端328.796E2左端329.9331972.385%右端327.5331972.385%合計(jì)15038202.27二期C地塊二期B地塊竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售C組團(tuán)：產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排數(shù)量：70套其中：雙拼：30套聯(lián)排：40套總用地面積：32683平方米總建筑面積：16330平方米B組團(tuán)：產(chǎn)品：雙拼數(shù)量：80套總用地面貌：48315平方米總建筑面積：20978平方米4營銷策略執(zhí)行銷售資源竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行推售原那么建議工程資源包括高爾夫景觀資源、水景觀資源、產(chǎn)品資源和平安資源，且四者關(guān)系之間的作用關(guān)系對于整體工程的綜合考評體系，將資源分為A、B、C三類資源。B類資源臨內(nèi)部景觀區(qū)臨高爾夫景觀區(qū)低密度區(qū)A類資源臨湖景觀區(qū)臨高爾夫景觀區(qū)低密度區(qū)B地塊資源分析竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售C類資源臨湖內(nèi)部景觀區(qū)臨外圍道路密度較大區(qū)B類資源臨內(nèi)部景觀區(qū)臨高爾夫景觀區(qū)低密度區(qū)A類資源臨湖景觀區(qū)臨高爾夫景觀區(qū)低密度區(qū)C地塊資源分析4營銷策略執(zhí)行推售原那么建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售推售原那么：承上啟下〔一期與二期、聯(lián)排與雙拼之間〕，同時根據(jù)偉業(yè)參謀對產(chǎn)品、景觀、工程功能性配套的資源劃分，進(jìn)行不同時期的推售資源第一步：先推較好的聯(lián)排產(chǎn)品，因?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品具有相對低總價(jià)、低單價(jià)、低門檻的市場效果，到達(dá)開盤造勢的作用。第二步：通過聯(lián)排的入市，奠定后期雙拼的高調(diào)入市集中開售高端雙拼產(chǎn)品，奠定后期利潤產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。第三步：最后釋放資源最好的資源，為前期客戶奠定堅(jiān)實(shí)信心，同時開啟工程核心位置的根底。4營銷策略執(zhí)行推售原那么建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行推售原那么建議第一階段第一階段首推B類景觀資源位置的聯(lián)排產(chǎn)品，以適市的價(jià)格入市。竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售保證工程銷售進(jìn)程，建議提升工程品質(zhì)，完善賣場氣氛，充分挖掘工程賣點(diǎn)，利用惠升品牌效應(yīng)推開工程品質(zhì)提升。品牌依托產(chǎn)品價(jià)值工程為中新生態(tài)城區(qū)首個住宅啟開工程；區(qū)域未來開展優(yōu)勢明顯，同時周遍配套設(shè)施的建設(shè)完善必將帶動產(chǎn)品品質(zhì)的提升。氣氛提升成熟體驗(yàn)，一期入住工程、高爾夫球場、高爾夫會館；展現(xiàn)工程品質(zhì)，提升工程公信力借此提升企業(yè)品牌的市場認(rèn)可度。體驗(yàn)營銷工程依附于區(qū)域價(jià)值，現(xiàn)階段定位于休閑度假型別墅；隨著生態(tài)城的建設(shè)居住環(huán)境將不斷完善，工程必將向居家型別墅轉(zhuǎn)變。作為上市公司的百年吉寶地產(chǎn)，已建設(shè)多個品質(zhì)工程具有良好的口碑，同時具備戰(zhàn)略及實(shí)力品牌的雙號召里，成為工程整體運(yùn)作的強(qiáng)有力支撐。對銷售現(xiàn)場的現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行改善，提升賣場氣氛，完善銷售道具。4營銷策略執(zhí)行推售原那么建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售針對上述市場優(yōu)惠情況的調(diào)查，同時結(jié)合我們工程的自身特點(diǎn)提出本案的優(yōu)惠措施建議上述各推盤節(jié)點(diǎn)的價(jià)格為成交價(jià)格待優(yōu)惠方式確定后，價(jià)格隨優(yōu)惠程度進(jìn)行上調(diào)4營銷策略執(zhí)行工程優(yōu)惠方式與建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售根據(jù)市場調(diào)研情況，我們將目前天津市場重點(diǎn)工程的優(yōu)惠措施進(jìn)行了總結(jié)：項(xiàng)目名稱一次性付款老客戶帶新客戶貸款其他濱海湖由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠萬通華府3%——2%大定2%朗鉅5%——3%——京津新城由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠由于價(jià)格較低，暫無優(yōu)惠弘澤制造5%1%3%下大定5%萬科東麗湖3%優(yōu)惠2000元2%老客戶再購2%4營銷策略執(zhí)行工程優(yōu)惠方式與建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售日常銷售針對一次性付款優(yōu)惠3%，按揭貸款的形式享受1%優(yōu)惠；活動促銷介于回款速度的考慮，在活動后一周內(nèi)建議在一次性付款優(yōu)惠5%；針對按揭貸款的形式，給予2%的優(yōu)惠。促成銷售現(xiàn)場的成交力度，同時加快回款進(jìn)度。老客戶帶新客戶正常銷售中老客戶享有2年物業(yè)費(fèi)用的優(yōu)惠〔控制在1%之內(nèi)〕；活動促銷期間老客戶在享有活動期間優(yōu)惠外還有享有2年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠〔控制在1%之內(nèi)〕；4營銷策略執(zhí)行工程優(yōu)惠方式與建議竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售工程營銷建立在城市開展契機(jī)的背景上；依托區(qū)域開展，放大未來價(jià)值；惠升品牌價(jià)值的延伸與穩(wěn)固；大盤營銷拔高調(diào)性，與務(wù)實(shí)營銷降低風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合；保證價(jià)格的根底上快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金回?cái)n；4營銷策略執(zhí)行營銷原那么竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行營銷核心跳出區(qū)域·全城營銷惠升品牌·價(jià)值符號情景體驗(yàn)·現(xiàn)場為王定向營銷·客戶吸食竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售定義區(qū)域價(jià)值，跳出區(qū)域競爭策略手段〔1〕定義區(qū)域：重新定義區(qū)域價(jià)值，在工程一期的根底上實(shí)現(xiàn)工程跳出局部范圍內(nèi)的板塊競爭的格局，并形成別于市場的個性標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)進(jìn)入全城營銷環(huán)境的第一步。樹立高品質(zhì)、性價(jià)比的市場標(biāo)桿策略手段〔2〕樹立市場性價(jià)比價(jià)值標(biāo)桿，是形成市場價(jià)值洼地的關(guān)鍵與必然；在既有工程定位與產(chǎn)品規(guī)劃前提下，結(jié)合銷控策略、價(jià)格策略，開盤期推出具有品質(zhì)代表性的產(chǎn)品，確立價(jià)格尺度、重塑品質(zhì)標(biāo)桿；對應(yīng)客群：結(jié)合一期客戶特征，結(jié)合二期產(chǎn)品的價(jià)值，放打客戶市場基數(shù)，面向津?yàn)I兩大城市核心區(qū)域幅員內(nèi)客戶；進(jìn)行更全面的營銷運(yùn)作。全城營銷，是拉升區(qū)域價(jià)值，并提升工程價(jià)值空間的關(guān)鍵所在！4營銷策略執(zhí)行跳出區(qū)域·全城營銷惠升品牌·品位符號定向營銷·客戶吸食情景體驗(yàn)·現(xiàn)場為王竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行跳出區(qū)域·全城營銷惠升品牌·品位符號突出惠升品牌，強(qiáng)化市場印記策略手段〔1〕突出惠升品牌：大盤營運(yùn)下的惠升國際品牌背景的市場價(jià)值放大，全面拉升工程的競爭價(jià)值與軟性附加值，造成市場對惠升品牌的全面認(rèn)知；強(qiáng)化市場符號：營運(yùn)及推廣中，利用戶外等直觀價(jià)值媒介加強(qiáng)“惠升品牌〞的市場宣導(dǎo)，形成市場關(guān)注符號，達(dá)成價(jià)值的延續(xù)與引導(dǎo)；品牌價(jià)值的強(qiáng)化是二期工程價(jià)值升級的保障，同時是本案達(dá)成價(jià)值永續(xù)的關(guān)鍵！品位別墅價(jià)值，獨(dú)享奢華高爾夫式生活策略手段〔2〕強(qiáng)調(diào)生活方式：工程一期價(jià)值延續(xù)，強(qiáng)調(diào)工程奢華高爾夫式生活方式，延續(xù)升級市場對本案的價(jià)值認(rèn)可，形成市場的繼續(xù)關(guān)注；惠升品位尺度：利用價(jià)格優(yōu)勢，達(dá)成市場對惠升品質(zhì)價(jià)值的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的延續(xù)與關(guān)注升級；定向營銷·客戶吸食情景體驗(yàn)·現(xiàn)場為王竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行跳出區(qū)域·全城營銷惠升品牌·品位符號定向營銷，客資逐級放大策略手段〔1〕一期客戶圈層效應(yīng)：充分發(fā)揮首期客戶的圈層效應(yīng)，將工程的價(jià)值及性價(jià)比優(yōu)勢全面圈地給客戶，使其成為工程最好的傳播媒介，達(dá)成市場新價(jià)值口碑；重點(diǎn)區(qū)域客戶：對濱海新區(qū)、二三大街、金融街、洞庭路等相對集中的區(qū)域，投放針對性戶外廣告；全城效應(yīng)：加大城內(nèi)客戶的“吸食〞，將工程高品質(zhì)的市場信息進(jìn)行傳遞與引導(dǎo)，強(qiáng)化市場對惠升品牌的知曉度，促進(jìn)工程市場的全面升級與軟性升級；濱海新區(qū)外來人口的集中地，針對濱海新區(qū)的外來資源，對金融街等工程外來高資本人群集中區(qū)域，進(jìn)行定向的營銷運(yùn)作，全面招引外來資本進(jìn)行工程；定向營銷·客戶吸食策略手段〔2〕情景體驗(yàn)·現(xiàn)場為王竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行跳出區(qū)域·全城營銷惠升品牌·品位符號定向營銷·客戶吸食情景體驗(yàn)·現(xiàn)場為王細(xì)節(jié)體驗(yàn)，精裝樣板策略手段〔1〕結(jié)合11月份情景示范區(qū)的全面呈現(xiàn)，營造工程高尚生活的精雕細(xì)琢的感覺與品質(zhì)；情景性體驗(yàn)為客戶提供精心、專屬的效勞型功能，達(dá)成工程尚品生活與互動感受升級；以點(diǎn)帶面，從樣板間體驗(yàn)設(shè)計(jì)出發(fā)，全方位展示多元樣板間的高端質(zhì)素，實(shí)現(xiàn)價(jià)值核心的高端呈現(xiàn)；純粹型的生活化體驗(yàn)，以客戶體驗(yàn)動線逐步灌輸產(chǎn)品與高端生活方式，強(qiáng)調(diào)工程的均質(zhì)化特征；強(qiáng)調(diào)工程銷售現(xiàn)場的氣氛營造，通過偉業(yè)專業(yè)的營銷效勞模式，針對客戶進(jìn)行1VS1的專項(xiàng)效勞，達(dá)成工程客戶尊貴享受；現(xiàn)場強(qiáng)化，案場為王策略手段〔2〕竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波蘆花莊園·翹楚濱海，光耀中新生態(tài)城；中新生態(tài)城，純別墅高爾夫大盤；時間階段：2021年7月——2021年9月立足現(xiàn)在，預(yù)知未來主打中新生態(tài)城概念想象擁有中新生態(tài)城竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波1〕第一階段整體推廣策略推廣策略：蘆花莊園·翹楚濱海，光耀中新生態(tài)城，預(yù)支中新生態(tài)城的未來價(jià)值；2〕第一階段整體推廣手段1、群眾媒體戶外：7月底出街，增加在三大街、金融街等商務(wù)休閑圈內(nèi)的戶外媒體；網(wǎng)絡(luò)：重新啟動網(wǎng)絡(luò)營銷，加強(qiáng)在搜房、焦點(diǎn)等門戶網(wǎng)站的廣告投放，同時鏈接中新生態(tài)城門戶網(wǎng)站，形成工程與區(qū)域的全面互動與資源補(bǔ)漲；2、營銷活動7月進(jìn)行階段的暖場活動，達(dá)成客戶的儲藏；8月<中新城市樣板>——中新生態(tài)城全面啟動儀式3、渠道推廣針對偉業(yè)資源進(jìn)行客戶約訪及意向客戶的維系保養(yǎng)；大客戶：濱海新區(qū)的高端客戶商會會員及銀行機(jī)構(gòu)的客戶整合，進(jìn)行大客戶開發(fā)；9月“蘆花莊園，光耀中心生態(tài)城〞——即二期開盤儀式中新生態(tài)城，純別墅高爾夫大盤竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售<中新城市樣板>——中新生態(tài)城全面啟動儀式時間：08年8月份內(nèi)容：中、新兩國政府全面啟動中新生態(tài)城，實(shí)現(xiàn)中新生態(tài)城真正意義上的開啟，實(shí)現(xiàn)工程于中新生態(tài)城的價(jià)值聯(lián)動；目的：借力政府事件，形成市場對中新生態(tài)城的聚焦，同時挑逗客戶對入住中新生態(tài)城欲望；營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波借勢營銷竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售【翹楚濱海，蘆花莊園光耀中新生態(tài)城】開盤儀式時間：08年9月份地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場內(nèi)容：首開資源完美入市，達(dá)成市場的關(guān)注聚焦，全面預(yù)支中新生態(tài)城價(jià)值，使其成為客戶關(guān)注工程有效支撐！目的：吸納首期客戶，達(dá)成客戶對工程的重新認(rèn)知，增強(qiáng)客戶的對工程未來價(jià)值的信心；營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波自我造勢竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波中新生態(tài)典范·新型城市樣板現(xiàn)場為王，開啟體驗(yàn)季；實(shí)景呈現(xiàn)，闕見不同體驗(yàn)示范新居住典范竟品借鑒營銷策略推廣執(zhí)行二期推售4營銷策略執(zhí)行1〕第二階段整體推廣策略推廣策略：中新生態(tài)典范·新型城市樣板，實(shí)景展示夯實(shí)客戶信心；2〕第二階段整體推廣手段1、群眾媒體報(bào)廣：10月開始逐步釋放“蘆花綻放〞信息，為工程示范區(qū)呈現(xiàn)逐步釋放信息，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注，11月工程示范區(qū)及樣板間正式開放，突出蘆花莊園“體驗(yàn)季〞，集中引爆工程現(xiàn)場；軟文：通過現(xiàn)場感受聲音的傳到使工程產(chǎn)品力及信息進(jìn)行滲透；戶外：增加在三大街、金融街等商務(wù)休閑圈內(nèi)的戶外媒體；網(wǎng)絡(luò)：加強(qiáng)在搜房、焦點(diǎn)等門戶網(wǎng)站的廣告投放，同時鏈接中新生態(tài)城門戶網(wǎng)站，形成工程與區(qū)域的全面互動與資源補(bǔ)漲；2、營銷活動示范區(qū)及樣板間正式開放；圣誕感恩月；3、渠道推廣針對偉業(yè)資源進(jìn)行客戶約訪及意向客戶的維系保養(yǎng)；大客戶：濱海新區(qū)的高端客戶商會會員及銀行機(jī)構(gòu)的客戶整合，進(jìn)行大客戶開發(fā)；新春客戶答謝會；中新生態(tài)城，純別墅高爾夫大盤營銷執(zhí)行總排期營銷攻勢第一波營銷攻勢第二波營銷攻勢第三波營銷攻勢第四波竟品借鑒