ICS03.080

CCSA12

15

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方標(biāo)準(zhǔn)

DB15/T969—2024

代替DB15/T969-2016

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

Propertymanagementservicespecificationsforofficebuildings

2024-09-27發(fā)布2024-10-27實(shí)施

內(nèi)蒙古自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布

DB15/T969—2024

目次

前言.................................................................................II

1范圍...............................................................................1

2規(guī)范性引用文件.....................................................................1

3術(shù)語(yǔ)和定義.........................................................................2

4基本要求...........................................................................2

5客戶(hù)服務(wù)...........................................................................4

6房屋管理與維修養(yǎng)護(hù).................................................................5

7設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù).................................................................6

8公共秩序維護(hù)......................................................................10

9突發(fā)事件處理......................................................................12

10消防安全管理.....................................................................12

11倉(cāng)儲(chǔ)管理.........................................................................13

12餐飲服務(wù).........................................................................13

13保潔服務(wù).........................................................................13

14綠化服務(wù).........................................................................14

15監(jiān)督與投訴.......................................................................15

參考文獻(xiàn).............................................................................16

I

DB15/T969—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

本文件代替DB15/T969-2016《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，與DB15/T969-2016相比，除結(jié)構(gòu)調(diào)

整和編輯性改動(dòng)外，主要技術(shù)變化如下：

a)將標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》更改為《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》；

b)更改了范圍中“餐飲服務(wù)”(見(jiàn)第1章,2016年版的第1章)；

c)刪除了術(shù)語(yǔ)定義中的“物業(yè)”“辦公樓物業(yè)”“業(yè)主”“物業(yè)使用人”“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)服

務(wù)企業(yè)”“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”（見(jiàn)2016年版的第3章）；

d)更改術(shù)語(yǔ)和定義中的“特約服務(wù)”（見(jiàn)第3章，2016年版的第3章）；

e)增加了“建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)規(guī)范等”（見(jiàn)4.1.3）；

f)增加了“具備條件的服務(wù)機(jī)構(gòu)，可在項(xiàng)目上設(shè)置黨小組，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用”（見(jiàn)4.1.4）；

g)增加了“規(guī)章制度”（見(jiàn)4.3）；

h)更改了“房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)”（見(jiàn)第6章，2016年版的第6章）；

i)更改了“共有部位維護(hù)與保養(yǎng)”（見(jiàn)6.1,2016年版的6.1）和“巡查、巡檢與管理”（見(jiàn)

6.2,2016年版的6.2）；

j)更改了“供暖系統(tǒng)”（見(jiàn)7.5，2016年版的7.5）；

k)更改了“自動(dòng)化和智能化系統(tǒng)”（見(jiàn)7.8，2016年版的7.8）；

l)更改了“人員及器械要求”（見(jiàn)8.1，2016年版的8.1）；

m)更改了“餐飲服務(wù)”（見(jiàn)第12章，2016年版的第12章）；

n)增加了“基本要求”（見(jiàn)第13章）；

o)增加了“溝通評(píng)價(jià)與改進(jìn)”（見(jiàn)15.4）；

p)刪除了附錄A（見(jiàn)2016年版的附錄A）。

本文件由內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出并歸口。

本文件起草單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、內(nèi)蒙古嘉泰物業(yè)服務(wù)有限公司、內(nèi)蒙古自治區(qū)

物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

本文件主要起草人：張鶴、雷振華、趙文宗、董朝旺、苗文軍、周利兵、王改玲、王鋒、李樹(shù)綠、

杜云靜、劉欣、侯鑫、黃志鵬、于永淇、陳賓、許硯秋、吳小樂(lè)、曹彥慧、劉澤、李博苑、劉洋、王建、

張思思、王雪峰、敖登格日樂(lè)、邱建剛、陳娟、李文生、王大千、李剛。

本文件及其所代替文件的歷次版本發(fā)布情況為：

——2016年首次發(fā)布為DB15/T969-2016；

——本次為第一次修訂。

II

DB15/T969—2024

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了辦公物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的術(shù)語(yǔ)和定義、基本要求、客戶(hù)服務(wù)、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、公共秩序維護(hù)、突發(fā)事件處理、消防安全管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、餐飲服務(wù)、保潔服務(wù)、

綠化服務(wù)等服務(wù)要求。

本文件適用于辦公物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB3096聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB/T10001.1公共信息圖形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)

GB13495.1消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志

GB14934食品安全國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)消毒餐（飲）具

GB15603危險(xiǎn)化學(xué)品倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存通則

GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

GB/T17242投訴處理指南

GB/T18883室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

GB19210空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范

GB/T20299.3建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用第3部分：物業(yè)管理

GB22337社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)

GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理

GB/T20647.9社區(qū)服務(wù)指南第9部分：物業(yè)服務(wù)

GB31654食品安全國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)餐飲服務(wù)通用衛(wèi)生規(guī)范

GB39752電動(dòng)汽車(chē)供電設(shè)備安全要求及試驗(yàn)規(guī)范

GB50310電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

CJJ/T102城市生活垃圾分類(lèi)及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

DL/T408電力安全工作規(guī)程發(fā)電廠和變電站電氣部分

HJ/T167室內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范

TSG11鍋爐安全技術(shù)規(guī)程

TSGT5002電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則

DB15/T3686.1物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程第1部分:客戶(hù)服務(wù)

DB15/T3686.4物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程第4部分:保潔服務(wù)

DB15/T3686.5物業(yè)管理服務(wù)規(guī)程第5部分:綠化服務(wù)

1

DB15/T969—2024

3術(shù)語(yǔ)和定義

下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。

特約服務(wù)

為滿(mǎn)足業(yè)主（物業(yè)使用人）的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)。

注：通常指在物業(yè)管理服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)人在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主（物業(yè)使用人）又提出該方

面的需求。

包干制

由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)的物業(yè)

服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制

在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)

服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

4基本要求

服務(wù)機(jī)構(gòu)

4.1.1在服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)常駐機(jī)構(gòu)，并根據(jù)實(shí)際工作需要應(yīng)配備相應(yīng)數(shù)量的智能化辦公設(shè)備，有專(zhuān)職人

員負(fù)責(zé)為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供咨詢(xún)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)。

4.1.2在服務(wù)場(chǎng)所明顯位置公示企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息、服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)、

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話(huà)，業(yè)主（物業(yè)使用人）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r，物業(yè)共有部位、共

有設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得收益等信息。物業(yè)服務(wù)人實(shí)施專(zhuān)業(yè)外委的，還應(yīng)公示外委單位名稱(chēng)、資質(zhì)，聯(lián)系方

式等信息。

4.1.3建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)規(guī)范等。

4.1.4具備條件的服務(wù)機(jī)構(gòu)，可在項(xiàng)目上設(shè)置黨小組，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

工作人員

4.2.1根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求配備專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)或相應(yīng)的

崗位證書(shū)，應(yīng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理知識(shí)。有特殊涉密方面要求的崗位人員應(yīng)滿(mǎn)足相應(yīng)要求，必要情況下

進(jìn)行政審。

4.2.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在上崗前對(duì)工作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格方可上崗，工作期間還應(yīng)進(jìn)行定期

培訓(xùn)，包括專(zhuān)業(yè)知識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)、安全知識(shí)等內(nèi)容。

4.2.3物業(yè)從業(yè)人員著裝及服務(wù)用語(yǔ)應(yīng)符合DB15/T3686.1的相關(guān)規(guī)定。

4.2.4物業(yè)從業(yè)人員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)，主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為顧客提

供服務(wù)。

2

DB15/T969—2024

規(guī)章制度

4.3.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立人力資源、財(cái)務(wù)、行政、安全等內(nèi)部管理制度。

4.3.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定物業(yè)服務(wù)方案、崗位標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)

急預(yù)案等管理制度。

4.3.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照法律法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，制定房屋使用、車(chē)輛出入和停放、裝飾裝修、

電梯使用、寵物管理等管理制度。

4.3.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)需要在顯著位置張貼懸掛相應(yīng)的管理制度。

財(cái)務(wù)管理

4.4.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立財(cái)務(wù)管理制度，并符合相關(guān)規(guī)定。

4.4.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式、收費(fèi)方式、追繳等符合相關(guān)規(guī)定，實(shí)

行酬金制物業(yè)定價(jià)方式的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)依據(jù)合同約定每年公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目資金年度預(yù)決算和收支情

況，可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)資金情況進(jìn)行審計(jì)。

4.4.3物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)列帳，按實(shí)際支出費(fèi)用或約定方式

向業(yè)主（物業(yè)使用人）收取，并應(yīng)符合政府價(jià)格主管部門(mén)的相關(guān)規(guī)定。

檔案管理

4.5.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立完善的檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，并且定期對(duì)檔案

資料進(jìn)行整理，保證其規(guī)范、齊全、方便查閱，同時(shí)做好檔案資料的保密工作。

4.5.2應(yīng)根據(jù)檔案性質(zhì)的不同，分類(lèi)進(jìn)行管理，管理的檔案主要包括：

a)業(yè)主（物業(yè)使用人）資料；

b)物業(yè)服務(wù)人日常管理文件、記錄；

c)物業(yè)服務(wù)檔案；

d)投訴處理資料；

e)物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；

f)物業(yè)權(quán)屬資料；

g)項(xiàng)目承接查驗(yàn)資料；

h)辦公樓及其配套設(shè)施臺(tái)賬；

i)房屋維修管理檔案；

j)設(shè)備設(shè)施使用、養(yǎng)護(hù)、檢查、維修管理檔案；

k)秩序維護(hù)檔案；

l)消防管理檔案；

m)文化活動(dòng)檔案以及黨建活動(dòng)檔案；

n)保潔服務(wù)檔案；

o)綠化養(yǎng)護(hù)檔案；

p)其他資料。

標(biāo)識(shí)管理

4.6.1通用要求

4.6.1.1標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)使用符合GB/T10001.1的要求。

4.6.1.2消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894、GB13495.1的要求。

4.6.1.3各類(lèi)標(biāo)識(shí)的文字使用應(yīng)規(guī)范，格式應(yīng)統(tǒng)一。

3

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4.6.1.4各類(lèi)標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)安全、牢固、準(zhǔn)確、美觀、醒目。

4.6.2指引類(lèi)標(biāo)識(shí)

4.6.2.1建筑物各樓層主要出入口應(yīng)設(shè)置平面示意圖以及各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。

4.6.2.2主要道路、停車(chē)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置導(dǎo)向標(biāo)識(shí)。

4.6.2.3公共衛(wèi)生間、服務(wù)臺(tái)等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)設(shè)置引導(dǎo)和位置標(biāo)識(shí)。

4.6.3警示類(lèi)標(biāo)識(shí)

4.6.3.1辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)置緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識(shí)。

4.6.3.2可能發(fā)生危及人身安全的共有部位、共有設(shè)備設(shè)施應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)。

4.6.4設(shè)施設(shè)備類(lèi)標(biāo)識(shí)

4.6.4.1設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置設(shè)備平面布置圖、主要設(shè)備系統(tǒng)圖、設(shè)備操作流程圖。

4.6.4.2設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)所有的設(shè)備設(shè)施要有明確的標(biāo)識(shí)牌及機(jī)組編號(hào)，并要和配電柜柜面上的標(biāo)志牌相

互對(duì)應(yīng)。

4.6.4.3設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)所有管路上要有標(biāo)識(shí)，標(biāo)明管路的種類(lèi)和供、回管路的走向。

4.6.4.4配電柜內(nèi)要標(biāo)明上級(jí)、本級(jí)、下級(jí)的開(kāi)關(guān)號(hào)、設(shè)備的名稱(chēng)。

4.6.4.5照明配電箱內(nèi)要標(biāo)明本箱內(nèi)的上級(jí)、本級(jí)、下級(jí)的開(kāi)關(guān)號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)。

4.6.5其他標(biāo)識(shí)

根據(jù)實(shí)際需要，應(yīng)設(shè)置臨時(shí)性服務(wù)標(biāo)識(shí)(如“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等)及其他標(biāo)識(shí)。

節(jié)能管理

4.7.1節(jié)能管理應(yīng)符合GB/T36710、GB/T37813的規(guī)定。

4.7.2制定節(jié)能降耗管理工作方案，有效避免能源、耗材的浪費(fèi)和無(wú)序使用。

4.7.3根據(jù)辦公物業(yè)內(nèi)的實(shí)際情況，可采取的節(jié)能降耗措施包括但不限于：

a)對(duì)公共區(qū)域照明燈具進(jìn)行節(jié)能改造；

b)定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)，保持良好運(yùn)行狀態(tài)；

c)辦公樓內(nèi)張貼節(jié)能提示；

d)根據(jù)辦公樓內(nèi)辦公人員的作息時(shí)間確定合理的照明、空調(diào)、電梯等設(shè)施啟閉時(shí)間；

e)采取節(jié)水、節(jié)電措施；

f)采購(gòu)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備、服務(wù)用品應(yīng)符合國(guó)家推薦節(jié)能產(chǎn)品目錄，并鼓勵(lì)引導(dǎo)業(yè)主（物業(yè)使用人）

綠色采購(gòu)；

g)開(kāi)展節(jié)能、垃圾分類(lèi)和污染防治教育宣傳；

h)建立節(jié)能環(huán)保激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，開(kāi)展綠色物業(yè)管理活動(dòng)方案征集活動(dòng)，鼓勵(lì)并引導(dǎo)業(yè)主（物業(yè)使

用人）參與。

5客戶(hù)服務(wù)

接待服務(wù)

5.1.1工作時(shí)間應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)接待人員，其余時(shí)間設(shè)值班人員，應(yīng)設(shè)置并公布24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。

5.1.2提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場(chǎng)接待、接聽(tīng)電話(huà)及傳真、收發(fā)信函及電子郵件等。

4

DB15/T969—2024

5.1.3接待服務(wù)中應(yīng)使用普通話(huà)，注意用語(yǔ)文明、禮貌、規(guī)范，不應(yīng)使用服務(wù)忌語(yǔ)。

5.1.4投訴、建議、求助、咨詢(xún)等事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)回復(fù)，回復(fù)率100%。

5.1.5受理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行記錄并存檔。

入駐和退出服務(wù)

5.2.1業(yè)主（物業(yè)使用人）入駐和退出時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理、辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。

5.2.2告知業(yè)主（物業(yè)使用人）停車(chē)地點(diǎn)、進(jìn)出辦公區(qū)域的搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定等細(xì)

節(jié)。業(yè)主（物業(yè)使用人）搬遷時(shí)應(yīng)安排專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)。

裝修管理服務(wù)

5.3.1建立裝修管理制度，受理裝修申請(qǐng)時(shí)應(yīng)與提出申請(qǐng)的業(yè)主（物業(yè)使用人）簽訂裝飾裝修服務(wù)監(jiān)

管協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)，并應(yīng)符合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等主管部門(mén)的相關(guān)規(guī)定。

5.3.2制定裝修期間人員出入和物品查驗(yàn)制度，裝修人員應(yīng)持證出入。

5.3.3室內(nèi)空氣污染監(jiān)測(cè)和控制應(yīng)符合GB/T18883和HJ/T167的要求；辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)

行GB3096和GB22337的規(guī)定。

5.3.4每日應(yīng)巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)或違反協(xié)議行為的，應(yīng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，

應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。

5.3.5保證裝修期間的水、電等供應(yīng)，為業(yè)主（物業(yè)使用人）提供裝修便利。

5.3.6建立裝修檔案，裝修檔案應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、裝修服務(wù)監(jiān)管協(xié)議、驗(yàn)收資料等。

5.3.7加強(qiáng)成品工程保護(hù)工作，設(shè)置施工防護(hù)設(shè)施，保護(hù)其他業(yè)主權(quán)益。

報(bào)修服務(wù)

5.4.1應(yīng)在雙方約定的時(shí)限內(nèi)處理業(yè)主（物業(yè)使用人）的報(bào)修，急修10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處

理，或雙方根據(jù)急修項(xiàng)目的不同，另外約定急修趕赴時(shí)限。

5.4.2報(bào)修、維修應(yīng)做好記錄、存檔，并及時(shí)回訪。

特約服務(wù)

委托物業(yè)服務(wù)人提供特約服務(wù)的，應(yīng)簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確特約服務(wù)事項(xiàng)和各方權(quán)利義務(wù)。

6房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

共有部位維護(hù)與保養(yǎng)

6.1.1每年制訂房屋的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)使用人）同意后，組織實(shí)施。

6.1.2對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全，并存檔。

巡查、巡檢與管理

6.2.1指導(dǎo)業(yè)主（物業(yè)使用人）正確使用房屋、遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)范。

6.2.2建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況；大風(fēng)、暴雨等極端天

氣之前進(jìn)行應(yīng)急檢查。

6.2.3巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需要維修時(shí)，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時(shí)聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行維修。超出保修期的，按

物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修。

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7設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)

公共照明

7.1.1每日巡查樓道、大堂、電梯、路、道等在內(nèi)的建筑物內(nèi)及其周邊公共部位照明設(shè)施，及時(shí)修復(fù)

損壞的照明設(shè)施。

7.1.2每月對(duì)應(yīng)急照明(帶蓄電池)設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每月1次對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，使其

處于有效待命狀態(tài)。

7.1.3每季度對(duì)公共照明進(jìn)行一次表面清潔、除塵、保持燈具光源照度。

供配電系統(tǒng)

7.2.1通用要求

7.2.1.1制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及臨時(shí)用電管理措施。物業(yè)從業(yè)人員掌握主電源、保安電源線路

走向，具備切換實(shí)操技能。使用應(yīng)急發(fā)電作為應(yīng)急供電系統(tǒng)的，物業(yè)從業(yè)人員還應(yīng)掌握應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)操

作規(guī)程，作業(yè)要求應(yīng)符合DL/T408的規(guī)定要求。

7.2.1.2總配電室專(zhuān)人值守，并持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)上崗，定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查

抄；具備無(wú)人值守條件的配電室定期檢查，用電高峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡查；

配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。

7.2.1.3明確變電系統(tǒng)的限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知業(yè)主（物業(yè)使用人）；遇緊急情況時(shí)，

應(yīng)采取必要的緊急處理措施。

7.2.1.4發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時(shí)向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并做好記錄。

7.2.2高(低)壓供電系統(tǒng)

物業(yè)服務(wù)人對(duì)高(低)壓供電系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)管理的，執(zhí)行下列工作內(nèi)容：

a)每月至少1次對(duì)變（配）電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；

b)高(低)壓變(配)電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確；

c)高(低)壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；

d)變(配)電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，每組蓄電池電壓一致符合工作

要求；

e)功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器(組)運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；

f)變(配)電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自動(dòng)切換正常；

g)每月對(duì)保安電源聯(lián)絡(luò)柜進(jìn)行檢查維護(hù)及二變測(cè)試是否能正常投入使用，填寫(xiě)工作記錄并存檔；

h)高壓操作工具應(yīng)定期檢測(cè)，確保安全性。

7.2.3應(yīng)急供電系統(tǒng)

7.2.3.1發(fā)電系統(tǒng)

7.2.3.1.1每半月對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，至少每半月啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電

機(jī)(組)1次，確保隨時(shí)可應(yīng)急啟用，及時(shí)填寫(xiě)工作記錄并存檔。

7.2.3.1.2發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常；自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)

作正常。

7.2.3.1.3油料儲(chǔ)存應(yīng)符合相關(guān)安全要求。

7.2.3.2UPS和EPS電源系統(tǒng)

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7.2.3.2.1控制柜運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示正常。

7.2.3.2.2輸出負(fù)荷不應(yīng)超出設(shè)計(jì)范圍。

7.2.3.2.3蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。

7.2.3.2.4電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。

7.2.3.2.5確保運(yùn)行時(shí)散熱功能正常。

7.2.3.2.6蓄電池?fù)p壞或達(dá)到使用壽命應(yīng)及時(shí)更換，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。

升降設(shè)備系統(tǒng)

7.3.1電梯

7.3.1.1至少配備一名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理員，監(jiān)督電梯維保公司嚴(yán)格按照GB

50310的規(guī)定保證電梯正常運(yùn)行。

7.3.1.2在電梯明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意

事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱(chēng)和維修單位名稱(chēng)及其急修、救援、投訴電話(huà)。電梯緊急報(bào)警裝置能

滿(mǎn)足使用要求，并符合相關(guān)部門(mén)的規(guī)定。

7.3.1.3物業(yè)服務(wù)人對(duì)電梯的管理應(yīng)符合TSGT5002。

7.3.1.4確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置、語(yǔ)音提示廣播、無(wú)線通訊裝置等設(shè)施正常使用。

7.3.1.5與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、

期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

7.3.1.6每日至少檢查2次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。每年對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)

備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

7.3.1.7有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，每半年演練1次。

7.3.1.8發(fā)生電梯困人時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行施救。物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)被困人

員進(jìn)行情緒安撫工作，并立即通知專(zhuān)業(yè)維修人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援，抵達(dá)時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

7.3.1.9電梯檢修前，檢修單位應(yīng)提前提報(bào)檢修計(jì)劃，并在停梯前24小時(shí)通知使用人，停梯檢修的時(shí)

間應(yīng)盡量避開(kāi)用梯高峰。檢修時(shí)應(yīng)在明顯位置設(shè)置安全警示標(biāo)示，提示人員注意安全。

7.3.1.10電梯緊急開(kāi)鎖鑰匙、機(jī)柜鑰匙、電源鑰匙，應(yīng)由專(zhuān)人保管，非專(zhuān)業(yè)人員不應(yīng)使用。

7.3.2高處作業(yè)設(shè)備

7.3.2.1設(shè)備應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后，在有效期內(nèi)使用。

7.3.2.2操作人員應(yīng)經(jīng)過(guò)安全培訓(xùn)，嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

7.3.2.3有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理，定期進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，記錄使用狀況，并存檔。

空調(diào)系統(tǒng)

7.4.1運(yùn)行前應(yīng)對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查。

7.4.2運(yùn)行期間每2小時(shí)應(yīng)巡視1次空調(diào)機(jī)組運(yùn)行狀況，并做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。保證

室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

7.4.3有相應(yīng)的節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

7.4.4每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾

網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風(fēng)管，空調(diào)清洗應(yīng)符合GB19210的規(guī)定。

7.4.5每半年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。

7.4.6每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。

7.4.7每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

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7.4.8每周對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。

供暖系統(tǒng)

7.5.1鍋爐系統(tǒng)

7.5.1.1嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)的規(guī)定，接受并配合特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部

門(mén)的安全監(jiān)察工作，保證鍋爐的安全使用。

7.5.1.2按照TSG11的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)建立鍋爐安全、使用、節(jié)能、技術(shù)檔案管理制度和崗位安全、節(jié)

能責(zé)任制度。

7.5.1.3配備專(zhuān)職、兼職的安全管理人員，作業(yè)人員持證上崗。每年對(duì)特種設(shè)備作業(yè)人員進(jìn)行安全、

節(jié)能教育和培訓(xùn)，保證作業(yè)人員具備必要的安全、節(jié)能知識(shí)。

7.5.1.4噪聲的監(jiān)測(cè)、控制管理執(zhí)行GB22337的規(guī)定。

7.5.1.5根據(jù)國(guó)家特種設(shè)備有關(guān)規(guī)定，按照TSG11的具體要求，接受并配合檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)

行安全檢測(cè)。

7.5.1.6除按照《特種設(shè)備安全法》、TSG11的規(guī)定外，鍋爐設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)還應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：

a)至少每月進(jìn)行1次在用鍋爐設(shè)備的自行檢查，并記錄；

b)對(duì)在用鍋爐設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性日常維護(hù)和保養(yǎng)，并記錄；

c)對(duì)在用鍋爐設(shè)備的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表進(jìn)行定期檢查

并記錄。

7.5.2其他設(shè)備設(shè)施

7.5.2.1包括供熱管網(wǎng)、熱用戶(hù)室內(nèi)系統(tǒng)在內(nèi)的，除鍋爐系統(tǒng)外的其它供熱設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)應(yīng)

執(zhí)行政府的相關(guān)規(guī)定。

7.5.2.2定期對(duì)供暖管道、安全附件、閥門(mén)、儀表進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保無(wú)跑、冒、滴、漏。

7.5.2.3應(yīng)制止和勸阻對(duì)供熱管道、散熱器、安全附件、閥門(mén)、儀表等的涂抹、粘貼、覆蓋、遮擋、

私自開(kāi)閥放水等行為。

供水系統(tǒng)

7.6.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定供水設(shè)施衛(wèi)生管理制度并予以實(shí)施。管理人員每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生

知識(shí)培訓(xùn)，合格上崗。

7.6.2物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)供水設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、清洗、消毒。

7.6.3按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，每年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行2次清洗消毒，并對(duì)

水質(zhì)進(jìn)行檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除污染隱患，保證飲水衛(wèi)生安全。二次供水設(shè)施符合GB17051的要求，

水質(zhì)符合GB5749的要求，并取得政府衛(wèi)生防疫部門(mén)頒發(fā)的水質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告。

7.6.4每日至少應(yīng)巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)解決。每日至少應(yīng)巡視4次水箱

間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

7.6.5水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)

并保持完好。

7.6.6每月應(yīng)切換啟用1次備用水泵。

7.6.7每月至少應(yīng)檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年至少應(yīng)養(yǎng)護(hù)1次水泵。

7.6.8每年應(yīng)對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆。每年入冬前應(yīng)對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

7.6.9發(fā)生供水事故時(shí)，按照應(yīng)急預(yù)案立即采取應(yīng)急措施。

排水系統(tǒng)

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7.7.1每年雨、雪季來(lái)臨前，應(yīng)集中對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理疏通，確

保其暢通。每次降雨、雪前后應(yīng)對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查并記錄存檔。

7.7.2每周至少應(yīng)對(duì)集水坑巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，并進(jìn)行1次設(shè)備手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；對(duì)污水泵

每半年應(yīng)養(yǎng)護(hù)1次。

7.7.3每月至少應(yīng)對(duì)化糞池巡視1次，檢查化糞池有無(wú)溢滿(mǎn)情況，每半年至少應(yīng)對(duì)化糞池及關(guān)聯(lián)污水

管井沉淀物進(jìn)行清掏1次，并記錄存檔。

電子信息化和自動(dòng)化管理系統(tǒng)

7.8.1物業(yè)服務(wù)數(shù)字化管理

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人宜建立高效、完整的數(shù)字化管理平臺(tái)，物業(yè)服務(wù)的數(shù)字化應(yīng)用技術(shù)應(yīng)符合GB/T

20299.3的要求。

7.8.2自動(dòng)化和智能化系統(tǒng)

7.8.2.1服務(wù)器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。

7.8.2.2末端設(shè)備接線正確、線路無(wú)損、安裝牢固。

7.8.2.3每周對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

7.8.2.4每年委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)儀器儀表等相關(guān)設(shè)備進(jìn)行檢定和校準(zhǔn)。

7.8.2.5建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，配備符合要求的滅火器材。

7.8.3電子安全防范系統(tǒng)

7.8.3.1電子巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng)

7.8.3.1.1工作站工作正常、整潔。

7.8.3.1.2巡更器具工作正常。

7.8.3.1.3巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。

7.8.3.1.4各類(lèi)防盜探測(cè)器安裝牢固、線路無(wú)損，工作正常、整潔。

7.8.3.1.5防盜報(bào)警控制器線路無(wú)損，工作正常、整潔。

7.8.3.2監(jiān)控系統(tǒng)

7.8.3.2.1攝像機(jī)安裝牢固、位置正確，工作正常、整潔。

7.8.3.2.2視頻記錄設(shè)備工作正常、整潔。

7.8.3.2.3監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。

7.8.3.2.4矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚。

7.8.3.3對(duì)講系統(tǒng)

7.8.3.3.1對(duì)講機(jī)的使用和頻率范圍執(zhí)行國(guó)家無(wú)線電使用相關(guān)規(guī)定，接受相關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督和管理。

7.8.3.3.2天線和基站線路安裝牢固、工作正常、無(wú)損、整潔。

7.8.3.4門(mén)禁系統(tǒng)

7.8.3.4.1根據(jù)需要可設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主（物業(yè)使用人）雙方應(yīng)約定使用人、使用權(quán)

限等，并建立門(mén)禁管理規(guī)章制度。

7.8.3.4.2確保工作站、服務(wù)器、讀卡機(jī)和電子門(mén)鎖等相關(guān)設(shè)施安裝牢固、工作正常。

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7.8.3.5廣播、會(huì)議背景音響

7.8.3.5.1音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好。

7.8.3.5.2揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。

7.8.3.5.3背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。

7.8.3.5.4多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像設(shè)備工作正常。

7.8.3.5.5視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾。

7.8.3.5.6每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

7.8.3.6網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備

根據(jù)業(yè)主（物業(yè)使用人）的實(shí)際需求和雙方約定，宜達(dá)到以下要求：

a)通訊處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；

b)維護(hù)終端工作正常、整潔；

c)工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無(wú)損，每月至少1次應(yīng)對(duì)UPS蓄電池組進(jìn)行

電壓測(cè)試，確保滿(mǎn)足使用要求；

d)配線架、光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

e)插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

f)對(duì)相關(guān)軟件定期進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修；

g)做好機(jī)房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)警示標(biāo)識(shí)；

h)溫度應(yīng)保持在25℃左右，并做好日常安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；

i)對(duì)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)和信息做好備份工作，經(jīng)業(yè)主同意后加裝網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)備。

7.8.3.7車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)

7.8.3.7.1工作站、服務(wù)器、收費(fèi)站工作正常、整潔；取票站、柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。

7.8.3.7.2區(qū)域及車(chē)庫(kù)車(chē)位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

7.8.3.7.3圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功能工作正常。

7.8.3.7.4系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進(jìn)行，保證系統(tǒng)運(yùn)行正常。

避雷系統(tǒng)

7.9.1避雷系統(tǒng)應(yīng)由取得資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)合格。

7.9.2每年雷雨季節(jié)前檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。

7.9.3每年檢查1次重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外

觀檢查。

7.9.4每月1次對(duì)變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行

檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。

8公共秩序維護(hù)

人員及器械要求

8.1.1秩序維護(hù)人員接受過(guò)相關(guān)安全防范知識(shí)與技能培訓(xùn)，持證上崗。

8.1.2上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。

8.1.3秩序維護(hù)人員應(yīng)配備秩序維護(hù)所需設(shè)備，可包括身份驗(yàn)證設(shè)備、安保（警用）器械設(shè)備等。

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出入管理

8.2.1主出入口實(shí)行24小時(shí)在崗值班，若有多棟辦公樓，可在每棟辦公樓出入口設(shè)出入管理崗。應(yīng)業(yè)

主（物業(yè)使用人）要求可適時(shí)提供立崗服務(wù)。

8.2.2對(duì)進(jìn)出辦公樓人員進(jìn)行出入管理，非辦公人員進(jìn)入、非辦公時(shí)間進(jìn)入應(yīng)進(jìn)行登記。

8.2.3對(duì)于來(lái)訪人員用語(yǔ)文明規(guī)范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域。

8.2.4對(duì)進(jìn)出辦公樓物品進(jìn)行出入管理，大件物品搬出應(yīng)實(shí)行查驗(yàn)登記放行制度；發(fā)現(xiàn)有可疑危險(xiǎn)品

時(shí)，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)留守人員阻止任何人再接觸可疑物品，并立即對(duì)附近區(qū)域人員進(jìn)行疏散，設(shè)置臨時(shí)警戒線，

不應(yīng)任何人擅自入內(nèi)，并上報(bào)主管部門(mén)。

8.2.5根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定車(chē)輛行駛路線，對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。

8.2.6對(duì)外來(lái)人員和車(chē)輛、物品的進(jìn)出應(yīng)做好記錄，記錄保存時(shí)間不少于1年。

監(jiān)控

8.3.1監(jiān)控室內(nèi)實(shí)行專(zhuān)人24小時(shí)值班。

8.3.2監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對(duì)出入口、重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像布放。在崗人員應(yīng)至少每小時(shí)循環(huán)

瀏覽1次。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)可疑人員、可疑動(dòng)態(tài)，應(yīng)及時(shí)通知巡查人員進(jìn)行調(diào)查跟進(jìn)。

8.3.3確保監(jiān)控室內(nèi)電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)并記錄完整。

8.3.4監(jiān)控室收到異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施。

8.3.5監(jiān)控記錄保持完整，保存時(shí)間應(yīng)不少于30天，或按特殊約定。

8.3.6建立包括申請(qǐng)、審批、簽字確認(rèn)、記錄、存檔等在內(nèi)的調(diào)閱管理制度。業(yè)主（物業(yè)使用人）調(diào)

閱監(jiān)控錄像的，需經(jīng)物業(yè)服務(wù)人內(nèi)部審批后予以調(diào)閱。外部單位因公需要調(diào)取監(jiān)控錄像的，需出示介紹

信或工作證明予以調(diào)閱。

8.3.7監(jiān)控室值班期間應(yīng)遵守操作規(guī)程和保密制度。無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控中心，應(yīng)經(jīng)授權(quán)人批準(zhǔn)。

巡查

8.4.1應(yīng)根據(jù)辦公物業(yè)區(qū)域及樓內(nèi)實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的巡查路線，定期評(píng)估路線的科學(xué)性，實(shí)

時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

8.4.2應(yīng)識(shí)別并劃分辦公樓物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房，規(guī)定巡查路線應(yīng)至少每2小時(shí)

巡查1次，重點(diǎn)部位，可根據(jù)業(yè)主（物業(yè)使用人）要求專(zhuān)人看護(hù)。

8.4.3巡查應(yīng)使用巡更設(shè)備，保留巡更記錄。巡邏人員應(yīng)配置對(duì)講機(jī)、強(qiáng)光手電等安保設(shè)備，宜保持

雙人一組進(jìn)行巡邏。

8.4.4巡查過(guò)程和監(jiān)控室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

8.4.5巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即查明并上報(bào)，對(duì)緊急情況宜采取必要的處

理措施。

8.4.6巡查記錄應(yīng)真實(shí)、完整，記錄保存時(shí)間應(yīng)不低于1年。

車(chē)輛停放管理

8.5.1車(chē)位（庫(kù)）內(nèi)應(yīng)設(shè)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè)施、門(mén)禁、車(chē)輛限速及導(dǎo)向標(biāo)識(shí)。

8.5.2指定車(chē)輛的停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專(zhuān)人管理，保證車(chē)輛停放有序。

8.5.3非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)集中存放，整齊有序。不應(yīng)非機(jī)動(dòng)車(chē)在共用通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)

域停放或充電；應(yīng)合理規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車(chē)停放和充電區(qū)域，設(shè)置智能充電樁，規(guī)范管理，安全充電。非機(jī)動(dòng)

車(chē)充電設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位收取充電服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。

8.5.4安裝電動(dòng)汽車(chē)充電樁的車(chē)位（庫(kù)），應(yīng)符合消防有關(guān)規(guī)定和GB39752要求,宜在車(chē)位（庫(kù)）附

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近適當(dāng)增加滅火器材。

8.5.5根據(jù)實(shí)際情況宜設(shè)立出租車(chē)、網(wǎng)約車(chē)候車(chē)區(qū)，加設(shè)防雨棚，方便客戶(hù)候車(chē)。

8.5.6有償停放的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)與業(yè)主（物業(yè)使用人）約定承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

8.5.7停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)不應(yīng)存放易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品或其他違禁物品。

寵物控制

8.6.1勸阻攜帶寵物者進(jìn)入物業(yè)區(qū)域，在出入口設(shè)置寵物臨時(shí)寄存點(diǎn)。

8.6.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定寵物應(yīng)急處置措施。

9突發(fā)事件處理

突發(fā)事件通常包括：突發(fā)自然災(zāi)害、突發(fā)火災(zāi)、電梯故障、緊急停電停水、治安事件、意外傷害、

公共衛(wèi)生等事件。

根據(jù)國(guó)家及自治區(qū)相關(guān)法律、法規(guī)，制定常見(jiàn)突發(fā)事件及特殊突發(fā)事件包括群體上訪、應(yīng)急踩踏、

暴恐防護(hù)等的應(yīng)急預(yù)案，建立快速響應(yīng)機(jī)制，明確突發(fā)事件處理責(zé)任人。

事件發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主（物業(yè)使用人），重大突發(fā)事件按規(guī)定上報(bào)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

每半年對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)，并進(jìn)行預(yù)案演習(xí)。

為防止或減少突發(fā)自然災(zāi)害(如：暴雪、暴雨、暴風(fēng)等)對(duì)建筑物及其內(nèi)部設(shè)施設(shè)備、物品等的破

壞，應(yīng)建立應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害建筑物防護(hù)管理、巡查、檔案記錄等制度。

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，立即報(bào)告衛(wèi)生防疫主管部門(mén)，并采取相應(yīng)措施，做好記錄留檔等工作。

10消防安全管理

制定消防安全管理制度，建立消防責(zé)任制，確定消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專(zhuān)人維

護(hù)、管理消防器材和消防設(shè)施。

按國(guó)家有關(guān)規(guī)定相應(yīng)周期，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位至少每季度，其它單位至少每月，重點(diǎn)消防單

位每日或營(yíng)業(yè)期間每2小時(shí)進(jìn)行1次防火巡查、防火檢查，巡查、檢查時(shí)填寫(xiě)記錄，并由檢查人及其主

管人員簽字；巡查、檢查時(shí)應(yīng)及時(shí)糾正違法違章行為，拒不改正的，應(yīng)上報(bào)消防救援機(jī)構(gòu)。

消防控制室實(shí)行24小時(shí)值班，每班不少于兩人，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國(guó)家認(rèn)可職業(yè)資

格證書(shū)，持證上崗。收到火情、險(xiǎn)情報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立義務(wù)消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的30%,制定符合本單位特點(diǎn)的

滅火疏散預(yù)案，每半年至少舉行1次消防演習(xí)。

開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳和培訓(xùn)。組織有關(guān)人員每季度至少進(jìn)行1次消防教育培訓(xùn)，使其具備

檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的

能力。消防巡查人員、自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員、專(zhuān)職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)消防員應(yīng)接受消防職業(yè)技能培

訓(xùn)。

根據(jù)情況確定消防安全重點(diǎn)部位，并設(shè)置明顯的警示標(biāo)志，有專(zhuān)人每日巡查，對(duì)易燃易爆品設(shè)專(zhuān)

人專(zhuān)區(qū)管理，填寫(xiě)檢查記錄。

消防檔案的管理應(yīng)執(zhí)行GB25201的規(guī)定。

消防設(shè)施管理執(zhí)行GB25201的規(guī)定，還應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

a)疏散通道、安全出口、消防車(chē)道保持暢通，無(wú)堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；不應(yīng)占用消防作業(yè)區(qū)；

b)室內(nèi)消火栓箱醒目、無(wú)遮擋，箱門(mén)應(yīng)設(shè)置緊急開(kāi)啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全正常，啟泵按

鈕應(yīng)能夠正常啟動(dòng)消防水泵；

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c)室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無(wú)損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象；

d)滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無(wú)損壞、無(wú)銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)至少每年進(jìn)行1

次維修、檢測(cè)；

e)消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施；

f)自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系

統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動(dòng)，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號(hào)反饋；

g)設(shè)自動(dòng)消防設(shè)施的，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維保，每年至

少進(jìn)行一次全面聯(lián)動(dòng)檢測(cè)，每月進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢測(cè)、檢查應(yīng)有記錄；

h)消防系統(tǒng)壓力表壓力正常。

11倉(cāng)儲(chǔ)管理

根據(jù)實(shí)際需要，制定倉(cāng)儲(chǔ)管理制度或措施，落實(shí)管理責(zé)任到人，做好搬運(yùn)、儲(chǔ)存、巡查記錄，并

歸檔。

倉(cāng)儲(chǔ)貨架離地間隙不少于20公分，物品按規(guī)定分類(lèi)放置，標(biāo)識(shí)、標(biāo)號(hào)張貼明顯無(wú)破損，每類(lèi)物

品設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)臺(tái)賬，記錄入庫(kù)時(shí)間、數(shù)量、倉(cāng)儲(chǔ)位置、生產(chǎn)及過(guò)期時(shí)間。

應(yīng)每天1次檢查庫(kù)房防火、防盜設(shè)施、及時(shí)堵塞漏洞、除潮通風(fēng)、防范鼠患、蟲(chóng)患，防范小動(dòng)物

進(jìn)入，做好檢查記錄并存檔。

危險(xiǎn)化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603的要求。

12餐飲服務(wù)

提供食品銷(xiāo)售和餐飲服務(wù)的，除執(zhí)行食品安全、衛(wèi)生防疫相關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)符合GB31654、GB

3096、GB5749、GB14934和GB22337的規(guī)定。

可適時(shí)開(kāi)展衛(wèi)生防疫活動(dòng)，在垃圾桶、箱、房以及公共衛(wèi)生間等蠅、蚊、蟑螂等害蟲(chóng)孳生的敏感

區(qū)域，按季節(jié)不同定期噴灑殺蟲(chóng)藥，并做好消毒工作。如合同中沒(méi)有約定而業(yè)主（物業(yè)使用人）仍有要

求的，具體應(yīng)執(zhí)行本文件5.5。

13保潔服務(wù)

基本要求

應(yīng)滿(mǎn)足DB15/T3686.4的規(guī)定，保潔使用的工具應(yīng)實(shí)施分區(qū)、分色管理，并培訓(xùn)保潔人員按要求使

用。

樓內(nèi)

13.2.1每日清掃、清拖至少2次大堂(包括地面、墻面等),每日擦拭大堂內(nèi)信報(bào)箱等設(shè)施，配有家具

或其他配飾的，每月護(hù)理保養(yǎng)1次(如石材保養(yǎng)),每日對(duì)大堂及一層候梯廳等進(jìn)行4次保潔巡視，宜實(shí)

行流動(dòng)式保潔服務(wù)。

13.2.2每日清掃并清拖1次樓道、樓梯地面，每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、

指示牌等共有設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)；每日對(duì)樓道、

樓梯做2次保潔巡視。

13.2.3每日至少清潔4次公共衛(wèi)生間；每周至少4次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消毒。

13

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電梯

每日至少擦拭2次電梯轎廂門(mén)、面板，每日至少清拖2次轎廂地面。不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎

廂，每周護(hù)理1次，石材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護(hù)1次；每日對(duì)電梯轎廂做4次保潔巡視。

天臺(tái)、屋面

每月清掃1次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃2次天臺(tái)、屋面。強(qiáng)降雨、雪后集中組織清掃，每周

巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。

樓外道路及設(shè)施

每日清掃1次樓外道路，每日對(duì)樓外道路做4次保潔巡視，每月清潔1次樓外公共照明及共有設(shè)施。

水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面，每年清潔2次水池池底。

雨雪天氣的清潔服務(wù)

13.7.1降雨后，應(yīng)對(duì)積水及時(shí)進(jìn)行清掃。晝間降雨的，應(yīng)隨時(shí)組織清掃；夜間降雨的，應(yīng)在次日8:00

前清掃完畢。

13.7.2降雪后，應(yīng)及時(shí)組織清掃積雪，鏟除積冰。晝間降雪的，應(yīng)隨時(shí)組織清掃；夜間降雪的，應(yīng)在

次日上班前清掃完樓外主要干道冰雪。

生活垃圾的收集、清運(yùn)及分類(lèi)

13.8.1設(shè)有垃圾箱等垃圾收集容器，有明確的分類(lèi)標(biāo)識(shí)，按照CJJ/T102的規(guī)定實(shí)施生活垃圾分類(lèi)收

集。每2天至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每?jī)扇諊姙?次殺蟲(chóng)藥。

13.8.2保證垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過(guò)其容量的2/3,周邊無(wú)散落垃圾。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定地

點(diǎn)