山海天龍鳳苑工程市調(diào)報(bào)告2021年5月一、市場(chǎng)分析二、工程分析三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、客戶(hù)分析五、規(guī)劃建議六、銷(xiāo)售建議一、市場(chǎng)分析萊鋼房地產(chǎn)開(kāi)展形勢(shì)受萊鋼集團(tuán)的各種因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理，目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求形勢(shì)。本工程開(kāi)發(fā)時(shí)正處于房地產(chǎn)片區(qū)市場(chǎng)的開(kāi)展提速期，市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)量激增，市場(chǎng)開(kāi)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)。隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃開(kāi)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。萊鋼未來(lái)的開(kāi)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中檔次的房地產(chǎn)開(kāi)展提供充足的客戶(hù)源保障以及較大的開(kāi)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此吸引更多的置業(yè)群；一、市場(chǎng)分析戶(hù)型銷(xiāo)售比例市場(chǎng)主力戶(hù)型需求是以三室兩廳兩衛(wèi)為主，兩室兩廳一衛(wèi)為輔。一、市場(chǎng)分析2007-2021年，片區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲15％，銷(xiāo)售價(jià)格一、市場(chǎng)分析大盤(pán)的銷(xiāo)售拉升了萊鋼整體價(jià)格水平；本片區(qū)承接了市區(qū)地產(chǎn)開(kāi)展的功能與任務(wù)，成為了市區(qū)客戶(hù)置業(yè)的矚目焦點(diǎn)；萊鋼整體市場(chǎng)是供不應(yīng)求，導(dǎo)致上漲速度過(guò)快3、價(jià)格上漲分析二、工程分析1、工程根本概況地理位置工程位置萊蕪市鋼城區(qū)俯前大街以南，汶水路以西工程性質(zhì)及規(guī)模工程占地6403㎡，總建筑面積約43093㎡，非住宅面積10330㎡地塊現(xiàn)狀地塊呈正方形，工程已經(jīng)建完，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。二、工程分析2、SWOT分析1〕優(yōu)勢(shì)〔strength〕工程位于萊鋼行政區(qū)對(duì)面和東面均有公園配套設(shè)施齊全準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售二、工程分析2、SWOT分析2〕劣勢(shì)〔weakness〕工程規(guī)模小，容積率高，綠化率低綠化、景觀(guān)規(guī)劃不合理戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，面積過(guò)大對(duì)工程運(yùn)作不利人流量少對(duì)商業(yè)運(yùn)作不利缺乏專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和物業(yè)公司，缺乏樓盤(pán)包裝和推廣沒(méi)有供暖，中央空調(diào)物業(yè)費(fèi)高二、工程分析2、SWOT分析3〕時(shí)機(jī)〔opportunity〕鋼城區(qū)有資金和有需求大面積的客戶(hù)群體萊鋼集團(tuán)員工5人爭(zhēng)搶一套房時(shí)機(jī)，切入市場(chǎng)迅速銷(xiāo)售4〕威脅〔threats〕萊鋼集團(tuán)的壟斷性開(kāi)發(fā)萊鋼集團(tuán)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的配套控制周邊工程的擠壓三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析樓盤(pán)位置規(guī)模配套現(xiàn)狀親和家園鋼都大道占地面積300畝左右由于該項(xiàng)目同屬萊鋼區(qū)中央居住區(qū)，教育、生活、交通、金融等配套基本一樣。部分樓梯完工開(kāi)始銷(xiāo)售冠城國(guó)際鋼都大道占地面積280畝左右工地剛啟動(dòng)德寶家園俯前大街占地250畝左右工地剛啟動(dòng)未開(kāi)盤(pán)三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析樓盤(pán)定位面積價(jià)格特點(diǎn)親和家園美食街三層商業(yè)面積在200多以上走訪(fǎng)時(shí)售樓處關(guān)門(mén)冠城國(guó)際中檔商住一體未未開(kāi)盤(pán)商住一體環(huán)境設(shè)計(jì)好德寶家園中低沿街商業(yè)主體面積113-139平米認(rèn)購(gòu)中價(jià)格未定面積戶(hù)型合理三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過(guò)各個(gè)工程的比較，各工程都有以下的一些特性：規(guī)模大于我盤(pán)，都為商住一體，且并不遠(yuǎn)。由于都處同一片區(qū)周邊配套幾乎相同。戶(hù)型和面積相差無(wú)幾。都沒(méi)有做品牌及形象廣告，銷(xiāo)售及宣傳手段原始。

85%左右的成交客戶(hù)為萊鋼集團(tuán)員工。從以上分析來(lái)看，我們無(wú)論在市場(chǎng)上的推廣和營(yíng)銷(xiāo)策略都應(yīng)創(chuàng)新，獨(dú)特。勢(shì)必以最短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，要不然后期銷(xiāo)售壓力繼續(xù)加大。四、客戶(hù)分析萊鋼集團(tuán)員工萊鋼集團(tuán)的開(kāi)發(fā)量少和開(kāi)發(fā)速度慢，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。個(gè)體生意戶(hù)手頭有資金，由于萊鋼城區(qū)所開(kāi)發(fā)的工程根本上都是萊鋼集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，只對(duì)內(nèi)部銷(xiāo)售。其他開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)量也無(wú)法滿(mǎn)足其他人的購(gòu)房需求。五、規(guī)劃建議第一局部：住宅住宅一樓大廳進(jìn)行中檔裝修，提升工程的形象和品質(zhì)。建議大廳打造成業(yè)主們的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，如：健身房，閱覽室等娛樂(lè)設(shè)施。五、規(guī)劃建議建議5層露臺(tái)做上綠化，配上相應(yīng)的健身設(shè)施，彌補(bǔ)工程的規(guī)劃缺乏，提升工程品位五、規(guī)劃建議小區(qū)整體綠化建設(shè)，包括圍墻，建議重新砌墻、粉刷，提高小區(qū)綠化率，彌補(bǔ)小區(qū)規(guī)劃的缺乏，提升小區(qū)檔次。五、規(guī)劃建議第二局部：商業(yè)五、規(guī)劃建議3層做中檔餐廳與南面的美食街相照應(yīng)。4層做娛樂(lè)場(chǎng)所。如：KTV、足療，洗浴，電玩游戲城等五、規(guī)劃建議建議一層?xùn)|南角處改建成觀(guān)光電梯，方便3-4樓的人流輸送，對(duì)3-4層的商業(yè)運(yùn)作起到關(guān)鍵性的作用。五、規(guī)劃建議對(duì)工程的商業(yè)樓體進(jìn)行外部形象包裝，制作廣告牌，著重宣傳本工程，提升商業(yè)品質(zhì)。沿街綠化帶和亮化燈可有特色，用高檔燈柱夜晚吸引人氣，有人氣提升商業(yè)財(cái)氣。六、銷(xiāo)售建議六、銷(xiāo)售建議A、住宅六、銷(xiāo)售建議加大對(duì)住宅工程的推廣力度，提升工程整體形象，促進(jìn)住宅的銷(xiāo)售。對(duì)住宅局部做一次開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)。對(duì)住宅銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整。對(duì)住宅的戶(hù)型面積合理調(diào)整或打出贈(zèng)送的面積的勢(shì)頭。六、銷(xiāo)售建議B、商業(yè)總體營(yíng)銷(xiāo)模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)總體營(yíng)銷(xiāo)模式

商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商家進(jìn)駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營(yíng)商業(yè)裙樓銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)旺盛形成人氣住宅銷(xiāo)售及投入使用詮釋?zhuān)涸谥行膮^(qū)娛樂(lè)商業(yè)工程嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類(lèi)經(jīng)營(yíng)工程參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本工程適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。招商策略營(yíng)銷(xiāo)概念

操作模式建議

方案二：由開(kāi)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司建議操作方式：