NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟測算方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房經(jīng)適房兩限房ContentsNO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟測算整體經(jīng)濟環(huán)境——居民消費水平2000年以來消費實際增長情況城鎮(zhèn)居民人均收入實際增長情況〔單位：%〕人均收入持續(xù)增長，收入增長為消費增長提供穩(wěn)定動力。關(guān)鍵詞：能力強勁，持續(xù)增長消費者價格指數(shù)持續(xù)上漲，8月CPI同比漲6.2%2021年8月份，全國居民消費價格總水平同比上漲6.2%。其中，城市上漲5.9%，農(nóng)村上漲6.7%；食品價格上漲13.4%，非食品價格上漲3.0%；消費品價格上漲7.3%，效勞工程價格上漲3.4%。全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.3%。其中，城市上漲0.3%，農(nóng)村上漲0.3%；食品價格上漲0.6%，非食品價格上漲0.2%；消費品價格上漲0.3%，效勞工程價格上漲0.2%。關(guān)鍵詞：CPI持續(xù)上漲整體經(jīng)濟環(huán)境——物價指數(shù)〔CPI〕整體經(jīng)濟環(huán)境——通貨膨脹2021年的高通脹引起了社會各界的高度關(guān)注，2021年，通貨膨脹形勢依然嚴峻。近年來我國通貨膨脹走勢圖我國一年期定期存款實際利率走勢圖2021年以來，央行屢次加息、上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，以應(yīng)對高通脹。我國尚未實現(xiàn)完全利率市場化，利率長期處于較低水平，存款的實際利率在遭遇2021年的通貨膨脹之后，實際上已成為負利率。關(guān)鍵詞：通貨膨脹形勢依然嚴峻，出現(xiàn)負利率關(guān)鍵詞：積極、穩(wěn)健、靈活，以應(yīng)對2021換屆“國十條〞看點：關(guān)鍵詞：第一輪調(diào)控、國十條、限貸對購置首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，貸款首付比例不得少于30%；對貸款買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；新政調(diào)控不力，9.29新政出臺2021年1月26日，“新國八條〞實施，相比于“9.29新政〞的新國十條，在信貸、限購、征稅要求上更嚴厲。政策內(nèi)容“新國八條”

(出臺時間：2011.1.26)“新國十條”升級版

(出臺時間：2010.9.29)①二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%。②非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。③三限購對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。④稅費對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。關(guān)鍵詞：二輪調(diào)控、限購上海、重慶開征房產(chǎn)稅，抑制投機震懾高房價項目重慶上海試點范圍重慶主城區(qū)上海市行政區(qū)域稅率0.5%至1.2%0.6%征收對象1、獨棟別墅（不分存量和增量）；2、房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓；3、對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始征收。1、家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）；2、非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱"應(yīng)稅住房"）。計稅依據(jù)房產(chǎn)交易價參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅，抑制投機，震懾高房價上海重慶作為房產(chǎn)稅試點，公布房產(chǎn)稅細那么，自2021年1月28日起實施，重慶房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%，上海稅率為0.6%。7月7日央行再度加息，年內(nèi)三次加息后7.05%的貸款利率與年初未加息時6.4%的利率相比，上調(diào)了0.65個百分點，貸款利率破七觸及了購房人心理底線。此次加息除了對購房欲望產(chǎn)生了威懾力外，實際效力也不可小覷。再加上市場各方加息預(yù)期的加強，不少購房人擔(dān)憂下半年央行或持續(xù)加息，貸款購房還款負擔(dān)加重，導(dǎo)致購房人置業(yè)熱情明顯下降。央行年內(nèi)三次加息，高利率降低購房熱情關(guān)鍵詞：加息、購房熱情下降與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。關(guān)鍵詞：調(diào)控加劇將斷房企后路，限購來襲、降價跑量近幾年，開發(fā)商早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，諸多知名開發(fā)商相當(dāng)局部銷售額都來自于二、三線城市，如果現(xiàn)在對二、三線城市進行限購，對地產(chǎn)開發(fā)商的影響將會超過對一線城市的限購。自去年4月第一輪限購令公布后，房地產(chǎn)市場飄紅領(lǐng)域變?yōu)榱硕?、三線城市，而當(dāng)目前第二輪限購令再次公布后，目前已有消息指出，局部地產(chǎn)公司將進入三、四線城市進行開發(fā)。限購令擴至二三線樓市，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市關(guān)鍵詞：二三線限購轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線十二五規(guī)劃安居工程的一局部，將建3600萬套保障房作為改善民生、調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大舉措，我國方案今年建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并方案整個“十二五〞期間建設(shè)3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率到達20%。關(guān)鍵詞：安居保障，改善民生市場表現(xiàn)——價格價格未出現(xiàn)實質(zhì)性松動，十大城市與6月根本持平根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年8月全國100個城市住宅平均價格，為8800元/平方米，較7月根本持平(7月平均價格為8874元/平方米)，十大城市均價自去年9月以來首次出現(xiàn)下降。關(guān)鍵詞：價格平穩(wěn)，9月首現(xiàn)下降市場表現(xiàn)——成交量成交量繼續(xù)低迷，逾六成城市環(huán)比下跌關(guān)鍵詞：成交量持續(xù)下跌在全國120個大中城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下降，局部城市環(huán)比跌幅超過20%，最高達55.80%。市場表現(xiàn)——存量庫存持續(xù)大幅攀升，逼近歷史高位關(guān)鍵詞：庫存持續(xù)攀升市場表現(xiàn)——土地供給2021年1-8月全國133個城市住宅用地月度供給量土地供給量持續(xù)減少其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕634宗，推出面積2913萬平方米，環(huán)比減少14%，同比減少9%。1-8月，全國133個城市單月住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕推出量僅1月、2月、6月超過去年同期，在6月放量供給后，推出持續(xù)減少，預(yù)計10-12月將迎來年度土地供給量的頂峰。關(guān)鍵詞：土地供給持續(xù)減少8月土地供給量持續(xù)減少，全國133個城市共推出土地2377宗，推出面積9658萬平方米，環(huán)比減少5%，同比增加14%。市場表現(xiàn)——土地成交2021年1-8月全國130個城市住宅用地月度成交量2021年1-8月，全國130個城市住宅類用地成交量同比有所下降。除受同期供給量影響外，開發(fā)商的拿地態(tài)度也是影響成交量的重要因素，開發(fā)商的謹慎拿地導(dǎo)致各地許多優(yōu)質(zhì)地塊也頻頻流拍，成交量一度下降。關(guān)鍵詞：土地成交明顯下降開發(fā)商拿地謹慎，成交量下降明顯8NO.3本案前期經(jīng)濟測算NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場狀況2021年8月-2021年8月北京住宅用地供求變化上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供給小于成交量8月北京共推出9宗住宅用地，推出面積55萬平方米；共成交8總住宅用地，成交面積40萬平方米，均比上月有所增加。1-8月累計推出住宅用地316萬平方米，較去年同期減少24%，與本年度住宅用地供給方案差距尚遠。8月北京推出住宅用地分布于7個城區(qū)和1個郊縣，多數(shù)為二類住宅用地。8月11日，北京土地整理儲藏中心公布了2021年度出讓建設(shè)用地第二批地塊詳情，供地方案徹底落實，供給頂峰后期可盼。關(guān)鍵詞：土地新增大于成交北京房地產(chǎn)市場——土地供需數(shù)據(jù)來源：協(xié)成地產(chǎn)決策研究院2010年1月-2011年8月北京市商品房住宅供需情況（單位：元/平方米.萬平方米）北京房地產(chǎn)市場——供需及價格走勢2021年，北京房地產(chǎn)市場新增供給量一直大于成交量；成交價格小幅波動，穩(wěn)中有降關(guān)鍵詞：供給大于成交、價格穩(wěn)中有降大興房地產(chǎn)市場——成交價格2021年，大興區(qū)商品房銷售平均價格大幅上漲，從年初的9096元/㎡上升到四季度末的13482元/㎡；2021年以來，大興區(qū)商品房經(jīng)歷年初的最高值之后，一直城下降趨勢，9月大興區(qū)成交均價為18187元/平米，同比去年同期上漲6%，環(huán)比上月下降10%。關(guān)鍵詞：2021年整體趨漲，2021年走勢在微波中回落2021年大興商品房成交價格整體大幅上漲，2021年呈下降趨勢〔數(shù)據(jù)來源于：大興統(tǒng)計局信息網(wǎng)〕2021年大興區(qū)商品房成交價格走勢（數(shù)據(jù)來源于：騰訊房產(chǎn)網(wǎng)）2011年大興區(qū)商品房成交價格走勢多重優(yōu)勢助力大興房地產(chǎn)市場，品牌開發(fā)商集中大興拿地，未來前景普遍看好關(guān)鍵詞：品牌開發(fā)商集中拿地大興未來前景被普遍看好大興房地產(chǎn)市場——未來前景雙線地鐵助力大興開展提速；機場建設(shè)著眼京津冀一體化；國際品牌入駐；亦莊環(huán)境取勝；利好疊加。當(dāng)前局部在售樓盤情況〔更新日期：2021年9月28日〕項目名稱銷售狀態(tài)建筑類別占地面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型面積2010年銷售均價（元/m2)2011年銷售均價（元/㎡）容積率綠化率建筑風(fēng)格開發(fā)商鴻坤理想城在售高層——140萬二居96，三居130-141高層2300020000-220002.030%現(xiàn)代北京鴻坤偉業(yè)地產(chǎn)順馳領(lǐng)海在售多層、高層、小高層40.8萬住宅45萬二居90，三居112㎡-178，四居172㎡-220整體17603多層186001.451%現(xiàn)代香港路勁地產(chǎn)金地仰山在售多層、小高層12.3萬27.5萬二居85-90，三居96-140板樓16000高層190001.830%Artdeco北京金地融僑地產(chǎn)首邑溪谷在售4.8M挑高、平層、聯(lián)排別墅、10.5萬25萬情景公寓38-68，高層公寓87-122，疊墅197---202挑高公寓26000、平層19000挑高公寓29000平層210002.130%托斯卡納北京春光集團（北京昊坤嘉業(yè)地產(chǎn)）旭輝御府在售洋房、小高層6萬17.2萬洋房150-160㎡三居，260㎡復(fù)式；小高層130、138㎡三居洋房19000高層17000洋房200001.935%美國賴特建筑風(fēng)格旭輝地產(chǎn)首開康乃馨城在售兩限房（小高層）20.5萬30萬62-90㎡一居至三居（一期）限價6500（二期）限價65002.230%現(xiàn)代北京首開仁信置業(yè)北京城建紅木林在售疊拼、高層6.5萬17.5萬一居40-50，二居60-80，三居100-140高層20000高層205002.330%南加州北京新城興業(yè)房地產(chǎn)中建國際港在售高層11.4萬41萬二居85-89㎡；三居120-140㎡；四居140-160㎡高層18500-20000超高層18500高層210002.530%現(xiàn)代中建國際波普工社在售綜合體（多層、高層）2.2萬10萬一居42-65；二居80-90；三居100-109商住高層15000商住高層165003.530%現(xiàn)代中建國際泰中花園售完普宅、公寓（小高層、高層）7萬21.6萬一居81-87㎡二居96-102㎡——整體150003.130%現(xiàn)代簡約北京興集房地產(chǎn)新里西斯萊公館在售獨棟、聯(lián)排、酒店式公寓16萬45.8萬一居44-73；二居82-135；三居120-198；四居270-310高層19000高層225002.650%法式上海綠地集團大興房地產(chǎn)市場——在售樓盤概況大興房地產(chǎn)市場——主要在售樓盤位置圖當(dāng)前在售局部樓盤情況總結(jié)：大興房地產(chǎn)市場——在售樓盤概況大興區(qū)是少數(shù)受調(diào)控影響較小的區(qū)域之一這源自于大興區(qū)域良好的未來開展預(yù)期。NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場狀況NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.3本案前期經(jīng)濟測算本案經(jīng)濟測算方案方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房經(jīng)適房兩限房各類控規(guī)

面積統(tǒng)計（畝）規(guī)劃用地

29.93ha(公頃)449

代征城市道路7.86ha（公頃）117.9

代征城市綠地2.22ha（公頃）33.3建設(shè)用地

19.85ha(公頃)298

居住用地面積17.98ha(公頃)270

配套教育面積

0.3ha（公頃）4.5

商業(yè)用地面積

0.81ha（公頃）12.15

公共綠地面積

0.76ha（公頃）11.4容積率

用地性質(zhì)容積率

居住用地2.5

配套教育用地0.8

商業(yè)用地2.5建筑密度

用地性質(zhì)指標范圍

居住用地<30%

配套教育用地<25%

商業(yè)用地<40%建筑高度

用地性質(zhì)指標范圍（米）

居住用地<45米

配套教育用地<12米

商業(yè)用地<30米面積核算

產(chǎn)品類別面積統(tǒng)計（萬平米）

總建筑面積

67.98

地上建筑面積

47.98

地下建筑面積

20

居住建筑面積44.95

商業(yè)建筑面積2.01

教育配套建筑面積0.24

地上配套建筑面積0.78

地下車庫建筑面積18

地下配套建筑面積2本案經(jīng)濟測算根底規(guī)劃指標建筑限高45米，容積率2.5，居住產(chǎn)品以純粹的小高層為主產(chǎn)品類型地上住宅商業(yè)車位預(yù)售面積449500平方米20100平方米182000平方米計算基本單位36.4平方米/個5000個地上住宅+地上商業(yè)+地下車位可產(chǎn)生收益產(chǎn)品經(jīng)濟測算方案一：100%商品房鑒于本案自身目標的要求，在結(jié)合周邊工程價格及銷售情況的綜合比較下，制定本案銷售價格。市場比較設(shè)定標準參考修正區(qū)域均價營銷修正營銷修正價格評估方案一：100%商品房打分——5％為一個跨度區(qū)間２％、３％半個跨度區(qū)間工程選擇鴻坤理想城〔10%〕金地仰山〔5%〕首邑溪谷〔5%〕旭輝御府〔10%〕北京城建紅木林〔15%〕中建國際港〔10%〕波普工社〔10%〕泰中花園〔20%〕新里西斯萊公館〔15%〕比較方面規(guī)模系數(shù)：工程的規(guī)模效應(yīng)〔6％〕建筑風(fēng)格：工程的風(fēng)格特點及品質(zhì)〔12%〕產(chǎn)品系數(shù)：規(guī)劃特點、戶型特點、平面布局〔20％〕景觀環(huán)境：外部景觀及小區(qū)環(huán)境規(guī)劃〔10％〕入伙時間：入住時間，工程形象〔8％〕交通系數(shù)：交通便捷性〔8％〕地段系數(shù)：土地價值、升值潛力、客群基數(shù)〔20％〕配套系數(shù)：城市配套及社區(qū)配套〔8％〕品牌系數(shù)：品牌帶來的價值提升空間及工程認可〔8％〕住宅價格評估方案一：100%商品房備注：本方法由協(xié)成籌劃團隊成員、第三方銷售員等更多的參與后平均值，將更加能反映工程合理價格。比照均價=毛坯售價*〔1/規(guī)模系數(shù)*6%+建筑風(fēng)格系數(shù)*12%+產(chǎn)品系數(shù)*20%+景觀環(huán)境系數(shù)*10%+入伙時間系數(shù)*8%+交通系數(shù)*8%+地段系數(shù)*20%+配套系數(shù)*8%+品牌系數(shù)*8%〕本案價格=比照均價1*參考比例+比照均價2*參考比例+…+比照均價N*參考比例價格比照參考項目名稱規(guī)模系數(shù)建筑風(fēng)格系數(shù)產(chǎn)品系數(shù)景觀環(huán)境系數(shù)入住時間系數(shù)交通系數(shù)地段系數(shù)配套系數(shù)品牌系數(shù)毛坯售價（元/㎡）對比均價參考比例系數(shù)比重6%12%20%10%8%8%20%8%8%——————鴻坤理想城1.51111.31.21.31.21.2214001873910%金地仰山0.81.21.20.91.211.21.21.119000169345%首邑溪谷0.71.21.211.211.31.2121000184535%旭輝御府0.611.10.91.211.21.11170001619010%北京城建紅木林0.61.21.211.21.21.21.21205001817415%中建國際港1110.91.21.21.21.21.2210001919610%波普工社0.5110.71.21.21.21.21.2165001580510%泰中花園0.7110.81.21.21.21.10.9150001450720%新里西斯萊公館11.31.211.21.21.21.21.2225001906815%本案111111111X17218100%住宅價格評估方案一：100%商品房市場比較法得出工程現(xiàn)階段普通住宅毛坯均價約為：17200元/㎡住宅價格評估方案一：100%商品房大興市場特點回憶：1、目前在售的主要集中在黃村中心區(qū)域；2、多數(shù)工程以準現(xiàn)房呈現(xiàn)，少數(shù)在售大體量工程前期已有售罄入住，當(dāng)前屬于現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售居多，工程工程及市場形象較佳；因此，此市場均價在當(dāng)前階段不符合本案的實際價值情況，需進行修正項目名稱2009年2010年2011年區(qū)域市場漲幅區(qū)域同類項目平均漲幅區(qū)域漲幅與項目漲幅差大興商品住宅銷售價格12500127002068865.5%鴻坤理想城12500230002140071.2%89.2%23.68%綠城陽光公館(綠城陽光名苑)110002500025000127.3%順馳領(lǐng)海11000170001860069%大興代表工程2021年-2021年銷售均價平均漲幅與區(qū)域市場漲幅比照表由此可見，刨除市場因素的23.68%漲幅差可以剖解成兩個因素：一是，工程營銷過程中，開盤前后階段推出的產(chǎn)品不同，同類產(chǎn)品因具體戶型和位置差，一般有3-5%的價格漲幅空間，這是次要因素；二是，前后階段因時間差導(dǎo)致的工程進度和時間價值表達出來的漲幅約為20%左右。綜合考慮，刨除工程前后期推盤策略等因素，本工程前后期因時間和工程呈現(xiàn)等原因的價值差異約為20%，那么本工程當(dāng)前的實際均價=17200元/㎡×〔1-20%〕≈13500元/㎡住宅價格修正方案一：100%商品房價格比照參考表項目名稱銷售狀態(tài)租售方式建筑類別銷售均價（元/㎡）開盤時間開發(fā)商波普公社待售出售底商35000-40000首付50%預(yù)計今年年底中建國際林肯公園在售出售底商、單體（-1F-2F）均價350002011年7月11北京和裕房地產(chǎn)嘉域匯商業(yè)中心待售出售單體20000-35000預(yù)計2011年9月底北京誠通圣邦房地產(chǎn)金色漫香林.香林街待售出售商業(yè)中心、商業(yè)街20000預(yù)計2011年9月底北京金融街奕興置業(yè)力寶廣場待售出售購物中心、底商30000-50000預(yù)計2012北京力寶世紀置業(yè)根據(jù)當(dāng)前市場在售商業(yè)單價比對，得出當(dāng)前大興在售商業(yè)整體銷售均價約為32000元/㎡?？紤]本工程區(qū)位及入市時間等因素，本工程整體銷售均價約為：32000元/㎡×0.9≈28500元/㎡〔同比去年的測算依據(jù)有所上漲〕商業(yè)價格評估方案一：100%商品房2010年鋼材價格表2011年鋼材價格表從近兩年的鋼材市場價格走勢來看，2021年比2021年鋼材價格平均上漲約1000元/噸左右，據(jù)此測算，房地產(chǎn)建安本錢漲幅約為200元/平米左右，即上漲幅度約為7%。建安本錢變化方案一：100%商品房相關(guān)稅率及價格變更主要參數(shù)原數(shù)據(jù)本方案建安成本——上漲7%貸款利率（三年期）6.8%6.9%主營業(yè)務(wù)稅金及附加5.5%5.4%建安本錢的上漲幅度與全國，消費者價格指上漲幅度根本持平，8月CPI同比漲6.2%建安及稅率變化方案一：100%商品房序號項目費用投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用8396.50175.00479800一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用57576.001200.00479800市政、通訊、照明、綠化等5

建安成本134850.003000.00449500小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套91295.4627.00479800監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗收等10開發(fā)間接費用1295.4627.00479800

11期間

費用管理費用5411.99112.804798002%12銷售費用36208.50754.66479800總銷售額5%,含推廣費用13財務(wù)費用10350.00215.71479800貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費用13529.97281.99479800房屋開發(fā)費用5%15總投資額428593.888932.76479800單方成本：住宅7722；商業(yè)7922

方案一：100%商品房本錢測算序號經(jīng)濟指標項目總金額（萬元）1銷售收入724170.002直接成本215067.963總投資428593.884稅前利潤397827.555稅后利潤176295.986內(nèi)部收益率12.22%7銷售凈利率24.34%8總投資回報率41.13%9銷售毛利率54.94%10獲利指數(shù)1.0311資金峰值比例37.79%12地價支付貼現(xiàn)比1.0013啟動資金獲利倍數(shù)2.54序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入724170.00

減：主營業(yè)務(wù)成本215067.96

主營業(yè)務(wù)稅金及附加39105.182主營業(yè)務(wù)利潤469996.86

減：管理費用18941.96

財務(wù)費用10350.00

銷售費用36208.503營業(yè)利潤404496.40

減：土地增值稅(預(yù)征)6668.854利潤總額397827.55

減：所得稅99456.895增值稅(清算)122074.686凈利潤176295.98方案一：100%商品房經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟測算方案二：30%保障房+70%商品房經(jīng)適房兩限房分類定義性質(zhì)適用對象保障方式房源籌集產(chǎn)權(quán)獲得土地方式土地出讓金繳納套型面積上市交易房屋租售價收益廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。保障性住房低收入住房困難家庭以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔實物租配：新建、收購、騰退、捐贈等政府所有行政劃撥免交不大于50m2只能出租市場租價的十分之一租金公租房是指由政府提供政策優(yōu)惠，限定保障對象，限定租賃標準，向城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等供應(yīng)的保障性住房。政策性租賃住房中低收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等實物配租和租賃補貼相結(jié)合新建、改建、收購、在市場上長期租賃等政府所有或公共機構(gòu)所有行政劃撥免交不大于60m2只能出租按略低于或等于市場租價租金經(jīng)濟適用房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。政策性住房中低收人住房困難家庭按政府限定價格出售新建個人購買的歸個人購房者行政劃撥免交不大于60m2購買5年后購房者補交土地收益等（一般按原房價和出售價價差的70%）可上市交易由項目開發(fā)成本、稅金、利潤（3%-4%）組成，通過競價或政府審核確定利潤限定3%-4%兩限房指經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定標準建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。政策性住房（商品房）中等收人住房困難家庭按政府限定價格出售新建購房者出讓低于普通商品房90m2以下購買5年后補交土地收益等（一般按同地段普通商品房與限價房價差的35%）可上市交易以項目綜合成本和合理利潤為基礎(chǔ)，參照同地段、同品質(zhì)普通商品房價格，由政府研究確定利潤限定10%左右棚戶區(qū)改造指對國有土地上集中連片簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、房屋建成年限較長、使用功能不全、安全隱患突出的居住區(qū)域進行危舊改造，屬安居性保障房。政策性安居工程屬危舊棚戶區(qū)家庭、國有工礦職工改造、拆遷安置家庭國家專項資金改造、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)日?、保護、改造、新建安置個人購買的歸個人購房者安置住房可以劃撥方式供地，對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須以出讓方式供地。按房屋分類確定安置房按經(jīng)適房、廉租房等標準按房屋分類確定按房屋分類確定按房屋分類確定項目名稱銷售狀態(tài)項目位置建筑類別戶型面積銷售均價（元/㎡）開盤時間入住時間開發(fā)商西紅門經(jīng)濟適用房售完大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房一居52-55二居72-76三居89-9547922010年3月152012年12月底前北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舊宮三角地售完大興舊宮經(jīng)濟適用房一居47-51二居69-74三居室854190————北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格比照參考根據(jù)當(dāng)前市場經(jīng)濟適用房價格情況，比對得出當(dāng)前大興兩限房整體銷售均價約為：4800元/㎡方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房價格評估序號項目投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用6036.63175.00344950一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用41394.001200.00344950市政、通訊、照明、綠化等5建安成本94395.003000.00314650小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套9

931.3727.00344950監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗收等10開發(fā)間接費用931.3727.00344950

11期間

費用管理費用4217.49122.263449502%12銷售費用25150.80729.11344950總銷售額5%,含推廣費用13財務(wù)費用10350.00300.04344950貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費用10543.72305.66344950房屋開發(fā)費用5%15總投資額353630.3610251.64344950商品房單方成本：住宅7814；商業(yè)8014

方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房本錢測算序號項目投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價0.000.000居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.000土地出讓金的3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用674.2550.00134850一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用4045.50300.00134850市政、通訊、照明、綠化等5建安成本26970.002000.00134850公寓60.000.000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))70.000.000商業(yè)80.000.000配套9開發(fā)間接費用134.8510.00134850

10期間

費用管理費用954.7470.801348503%11銷售費用2912.76216.00134850總銷售額4.5%,含推廣費用12財務(wù)費用0.000.00134850貸款10億，3年,利率7.02%13不可預(yù)見費用1591.23118.001348505%14總投資額37283.332764.80134850經(jīng)適房單方成本：住宅4636方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房本錢測算序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入567744.00

減：主營業(yè)務(wù)成本201016.59

主營業(yè)務(wù)稅金及附加28230.882主營業(yè)務(wù)利潤338496.53

減：管理費用17307.17

財務(wù)費用10350.00

銷售費用28063.563營業(yè)利潤282775.80

減：土地增值稅(預(yù)征)6399.154利潤總額276376.65

減：所得稅59420.985增值稅(清算)56603.006凈利潤160352.67方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房經(jīng)濟效益分析序號經(jīng)濟指標項目總金額（萬元）1銷售收入567744.002直接成本201016.593總投資390913.694稅前利潤276376.655稅后利潤160352.676內(nèi)部收益率1.88%7銷售凈利率28.24%8總投資回報率41.02%9銷售毛利率48.68%10獲利指數(shù)0.9211資金峰值比例43.98%12地價支付貼現(xiàn)比1.0013啟動資金獲利倍數(shù)2.54項目名稱銷售狀態(tài)項目位置建筑類別占地面積（㎡）建筑面積（㎡）戶型面積銷售均價（元/㎡）開盤時間開發(fā)商東亞.康和名居售完大興限價房——8萬一居60㎡二居70㎡三居90㎡64002010年10月23日北京東亞信義首開康乃馨城待售大興兩限房（小高層）20.5萬30萬62-90㎡一居至三居6400——北京首開仁信置業(yè)價格比照參考根據(jù)當(dāng)前市場在售兩限房銷售情況，比對得出當(dāng)前大興兩限房整體銷售均價約為：6400元/㎡方案二：70%商品房+30%兩限房價格評估序號項目投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅2694.0056.15479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用6036.63175.00344950一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用41394.001200.00344950市政、通訊、照明、綠化等5建安成本94395.003000.00314650小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套9

931.3727.00344950監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗收等10開發(fā)間接費用931.3727.00344950

11期間

費用管理費用4217.49122.263449502%12銷售費用25510.40739.54344950總銷售額5%,含推廣費用13財務(wù)費用10350.00300.04344950貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費用10543.72305.66344950房屋開發(fā)費用5%15總投資額353989.9610262.07344950商品房單方成本：住宅7824；商業(yè)8024

方案二：70%商品房+30%兩限房本錢測算序號項目投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價0.000.000居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.000土地出讓金的3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用674.2550.00134850一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用4045.50300.00134850市政、通訊、照明、綠化等5建安成本26970.002000.00134850公寓60.000.000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))70.000.000商業(yè)80.000.000配套9開發(fā)間接費用134.8510.00134850

10期間

費用管理費用954.7470.801348503%11銷售費用3883.68288.00134850總銷售額4.5%,含推廣費用12財務(wù)費用0.000.00134850貸款10億，3年,利率7.02%13不可預(yù)見費用1591.23118.001348505%14總投資額38254.252836.80134850經(jīng)適房單方成本：住宅4708方案二：70%商品房+30%兩限房本錢測算序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入596512.00

減：主營業(yè)務(wù)成本201016.59

主營業(yè)務(wù)稅金及附加29924.592主營業(yè)務(wù)利潤365570.82

減：管理費用17307.17

財務(wù)費用10350.00

銷售費用29394.083營業(yè)利潤308519.57

減：土地增值稅(預(yù)征)8844.434利潤總額299675.14

減：所得稅64430.155增值稅(清算)62311.136凈利潤172933.85方案二：70%商品房+30%兩限房經(jīng)濟效益分析序號經(jīng)濟指標項目總金額（萬元）1銷售收入596512.002直接成本201016.593總投資392244.214稅前利潤299675.145稅后利潤172933.856內(nèi)部收益率5.50%7銷售凈利率28.99%8總投資回報率44.09%9銷售毛利率50.24%10獲利指數(shù)0.9511資金峰值比例43.94%12地價支付貼現(xiàn)比1.0013啟動資金獲利倍數(shù)2.74市場近似：出售使用權(quán)集體小產(chǎn)權(quán)房項目名稱銷售狀態(tài)項目位置建筑類別戶型面積銷售均價（元/㎡）開盤時間入住時間容積率綠化率開發(fā)商綠城·新干線在售昌平沙河鎮(zhèn)政府300米大學(xué)城旁村產(chǎn)（50年）40-60㎡全南一居和北向小一居，96㎡二居二居7500，一居8500元/平2011年3月26日2011年5月30日1.230%北京龍聚天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司大學(xué)城11號在售昌平沙河鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向東2公里無產(chǎn)權(quán)66㎡二居，86-101㎡二居，126㎡三居6500元/㎡2010年8月15日2010年10月31日0.835%北京龍聚天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)工程典型案例兩個典型工程的價格為6500元/㎡-8500元/㎡方案三：100%軍適房價格評估昌平區(qū)近180日大產(chǎn)權(quán)商品房住宅銷售價格走勢圖2011.42011.92011.6昌平區(qū)近半年大產(chǎn)權(quán)商品房市場均價為15228元/㎡，小產(chǎn)權(quán)房價格為6500元/㎡-8500元/㎡為整體均價的43%-56%方案三：100%軍保房價格評估大興區(qū)近180日住宅銷售價格走勢圖2011.42011.92011.6大興區(qū)近半年大產(chǎn)權(quán)商品房均價為16529元/㎡，整體均價的43%-56%約為7000元/㎡-9000元/㎡，因此通過類比法，可估算本案軍適房指導(dǎo)價格約為8000元/㎡方案三：100%軍適房價格評估典型案例類比：大東公社物業(yè)類型：住宅,普通住宅占地面積：350000平方米建筑面積：300000平方米建筑類別：板樓樓盤地址：大興區(qū)亦莊大東新村容積率：0.90綠化率：45%樓層狀況：6-18層本月價格：7000元/㎡左右狀態(tài)：二手房出售大東公社與本案比照，大東公社為二手房現(xiàn)房出售，位置較為偏遠，周邊配套設(shè)施等較差，因此參照此工程，可估算給予本案軍適房指導(dǎo)價格約為：8000元/㎡方案三：100%軍適房價格評估方案三：100%軍適房本錢測算序號項目費用投資總額單位成本面積標準（萬元)（元）（M2)1土地樓面地價89800.001871.61479800居住面積44.95萬㎡商業(yè)2.01萬㎡配套1.02萬㎡2契稅0.000.00479800土地購置金3%3房屋

開發(fā)

費用前期費用8396.50175.00479800一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費用57576.001200.00479800市政、通訊、照明、綠化等5

建安成本134850.003000.00449500小高層658000.002900.00200000地下建筑(考慮地下兩層的綜合成本)(不包含商業(yè))76432.003200.0020100商業(yè)82754.002700.0010200配套91295.4627.00479800監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測量、竣工驗收等10開發(fā)間接費用1295.4627.00479800

11期間

費用管理費用5411.99112.804798002%12銷售費用23847.25497.02479800總銷售額5%,含推廣費用13財務(wù)費用0.000.00479800貸款5億，3年,利率6.9%14不可預(yù)見費用13529.97281.99479800房屋開發(fā)費用5%15總投資額403188.638403.26479800單方成本：住宅7192；商業(yè)7392

序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入476945.00

減：主營業(yè)務(wù)成本215067.96

主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.002主營業(yè)務(wù)利潤261877.04

減：管理費用18941.96

財務(wù)費用0.00

銷售費用23847.253營業(yè)利潤219087.83

減：土地增值稅(預(yù)征)0.004利潤總額219087.83

減：所得稅0.005增值稅(清算)0.006凈利潤219087.83方案三：100%軍適房本錢測算序號經(jīng)濟指標項目總金額（萬元）1銷售收入476945.00