沈陽大悅城調(diào)整匯報(bào)2021年05月目錄1、現(xiàn)狀分析2、工程定位3、樓層規(guī)劃4、調(diào)整節(jié)奏日期截止至2021年5月15日。區(qū)域計(jì)劃總鋪位已簽約鋪位數(shù)簽約占比已開業(yè)鋪位數(shù)開業(yè)占比A區(qū)736386%6285%B區(qū)1056865%6663%C區(qū)14610773%9665%D區(qū)292069%1862%總計(jì)35325873%24268%租賃現(xiàn)狀分析ABCD區(qū)簽約率為73%,開業(yè)率為70%.ABCD區(qū)現(xiàn)階段需調(diào)整品牌量135家，其中已調(diào)整開業(yè)27家，還有108家待調(diào)整，占353家總店鋪30%〔截止到2021年5月15日，含空鋪、待續(xù)約、已提出撤鋪不續(xù)約等〕。鋪位統(tǒng)計(jì)明細(xì)租賃現(xiàn)狀分析—業(yè)態(tài)占比CD區(qū)業(yè)態(tài)占比CD區(qū)零售餐飲生活?yuàn)蕵沸∮?jì)數(shù)量12631144175鋪位占比72%18%8%2%100%面積（㎡）41619.19932.23087.61060465242.9面積占比64%15%5%16%100%AB區(qū)業(yè)態(tài)占比AB區(qū)零售餐飲生活?yuàn)蕵沸∮?jì)數(shù)量11638213178鋪位占比65%21%12%2%100%面積（㎡）22664.1711062.515250.441440.840417.92面積占比56%27%13%4%100%偏好大悅城年齡段：

26-30歲18-25歲31-35歲大悅城客群價(jià)值觀特點(diǎn)：追求新潮表達(dá)個(gè)性品味獨(dú)特樂于挑戰(zhàn)品牌選擇動(dòng)機(jī)：表達(dá)檔次、身份性價(jià)比高建議增加經(jīng)營品類：增加鞋、內(nèi)衣、化裝品/護(hù)膚品品類；關(guān)注國際快時(shí)尚，爭(zhēng)取首家或獨(dú)家經(jīng)營，打造國際快時(shí)尚第一前沿陣地；引進(jìn)性價(jià)比好、知名度高的主力餐飲品牌，多風(fēng)味、特色餐廳，吸引客流、營造親民氣氛；增加家庭生活、兒童體驗(yàn)、娛樂互動(dòng)感、超市功能性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)年輕客群健康的時(shí)尚生活方式。數(shù)據(jù)來源：航院工程中街消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告現(xiàn)狀分析—消費(fèi)者與客流分布特征調(diào)研結(jié)果：1、主力店租賃面積占比C區(qū)49%。2、方案5月15日確定初步調(diào)整方案

樓層總面積開業(yè)面積(預(yù)估）占比總品牌數(shù)量開業(yè)數(shù)量占比調(diào)整方向/時(shí)間B1379100%000%名品折扣區(qū)/6月1L4993328065.6%422866%鞋區(qū)化妝品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商務(wù)休閑男裝/8月4L24502450100%11100%創(chuàng)意家居/100%小計(jì)225911449764%1397053%53%備注：開業(yè)面積含公共區(qū)域面積

ZEN主力百貨現(xiàn)狀分析小結(jié)A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趨勢(shì)。高于平均租售比的樓層為A4\B2。整體空鋪期較長導(dǎo)致。

一、商鋪?zhàn)馐郾葒?yán)重失調(diào)，個(gè)別C、D館品牌和品類嚴(yán)重銷不抵租；〔采用2021年4月銷售數(shù)據(jù)〕CD區(qū)整表達(dá)狀銷不抵租。C1、C5、D2處于較正常培養(yǎng)狀態(tài)。二、工程定位現(xiàn)有定位調(diào)整定位工程定位—現(xiàn)有定位

如圖示，ABCD四館呈發(fā)散狀獨(dú)立分布；且AB館與CD館之間隔了一條大什字街，D館西側(cè)又有沃爾瑪超市，阻礙了一局部從東邊中街過來的人群〔從A館至D館端頭步行街直線距離達(dá)500米〕。從商業(yè)建筑分布來看，大悅城四個(gè)館不易形成一個(gè)統(tǒng)一的整體購物氣氛〔主力店作用弱化〕，假設(shè)各館不進(jìn)行差異化經(jīng)營，形成業(yè)態(tài)功能特色，那么易導(dǎo)致目標(biāo)客群扁平化和進(jìn)一步稀釋，并形成四館資源互相競(jìng)爭(zhēng)的不利格局。沃爾瑪streetdesignPARCLE

APARCLE

BPARCLE

CPARCLE

DPARCLE

E工程定位—現(xiàn)有定位現(xiàn)有定位：快時(shí)尚品牌集客力分散、零售業(yè)態(tài)比例偏高、快餐和家庭生活、娛樂等功能性商品缺失；調(diào)整方向：豐富商品業(yè)態(tài)、優(yōu)化品牌組合、提升娛樂生活體驗(yàn)。BADC潮流〔現(xiàn)有：MOUSSY、GUESS、ZARA〕方案補(bǔ)充：國際快時(shí)尚、潮牌服飾，如STR\SEASOUL\HIPANDA時(shí)尚(現(xiàn)有：DAZZLE、SEPHORA〕方案補(bǔ)充：主力品牌APPLE、國際快時(shí)尚Hollister、國內(nèi)快時(shí)尚TIGERLIN茉莉菲爾等品味

〔現(xiàn)有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN〕方案補(bǔ)充：流行時(shí)尚服飾、生活品味品牌，如FIVEPULS、Less、MISSSIXTY、旱冰場(chǎng)、兒童體驗(yàn)、生活家居、特色餐飲、淘寶創(chuàng)意、美容生活護(hù)理等

年輕〔現(xiàn)有：影院、KTV、電玩城〕方案補(bǔ)充：主題酒吧、娛樂會(huì)所、紅酒吧、24小時(shí)餐飲、壓指館、效勞配套業(yè)態(tài)等工程定位—調(diào)整定位調(diào)整策略餐飲娛樂調(diào)整策略AB區(qū)餐飲以消費(fèi)者熟知并喜愛的本地餐飲品牌為主，AB區(qū)目前缺少像鹿港小鎮(zhèn)、港麗茶餐廳、綠茶類型的中型主力餐飲和知名的快餐飲。CD區(qū)餐飲、娛樂外婆家、漢巴味德開業(yè)后，表現(xiàn)出了大型主力餐飲的作用，為C區(qū)5層餐飲起到了帶動(dòng)作用。目前CD館餐飲正逐步進(jìn)入良性運(yùn)營，剩余空鋪以輕快餐飲為主要目標(biāo)〔如：吉野家、DQ、權(quán)味、迪孚咖啡、LAVZZA、太興茶餐〕。D館增加主題性酒吧業(yè)態(tài)，與現(xiàn)有影院、KTV、電玩等業(yè)態(tài)組合，形成沈陽大悅城獨(dú)特的年輕人聚會(huì)娛樂的場(chǎng)所。調(diào)整策略三、樓層規(guī)劃A潮流A館調(diào)整思路調(diào)整思路強(qiáng)化年輕、潮流體驗(yàn)調(diào)整原那么：穩(wěn)固國際快時(shí)尚潮流定位，增添國際感強(qiáng)、性價(jià)比高的時(shí)尚品牌，對(duì)原店鋪過大、坪效低品牌進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。品牌組合：國際快銷+國際潮流+動(dòng)感個(gè)性+主題餐飲?！瞆ARA、UNIQLO、BESTSELLERGROUP〕A區(qū)—L1LOUD響亮店鋪數(shù)：15個(gè)續(xù)約〔綠色標(biāo)注〕：4個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：1個(gè)配飾區(qū)方案引進(jìn)：手表、皮具等服飾品類CHARLES&KEITH、SWATCH、MAC店鋪數(shù)：15個(gè)續(xù)約〔綠色標(biāo)注〕：4個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：4個(gè)A區(qū)—L2HOT熱烈ZARA國際潮流方案引進(jìn)：MOTIVISTRPROMOD內(nèi)衣區(qū)計(jì)劃引進(jìn)：SixtyEightOyshoFandecieA區(qū)—L3HIS&HERS他她店鋪數(shù)：18個(gè)續(xù)約〔綠色標(biāo)注〕：5個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：5個(gè)時(shí)尚潮流男裝區(qū)：計(jì)劃引進(jìn)品牌：SEASOUL\GXG\TESTTUBE等戶外服飾：方案引進(jìn)：THENORTHFACESALEWA該樓層續(xù)約租金整體上漲30%A區(qū)—L4SPEED速度店鋪數(shù)：18個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：8個(gè)空鋪〔紅色標(biāo)注〕：4個(gè)動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)：方案引進(jìn)：拳擊館/瑜伽館室內(nèi)攀巖動(dòng)感單車運(yùn)動(dòng)潮流零售區(qū)：已引進(jìn)：CONVERSESPONY方案引進(jìn)：NIKEPEPUMA等帝豪斯健身入口休閑生活區(qū)：方案引進(jìn)：運(yùn)動(dòng)戶外配件E-PLAY等已開業(yè)品牌：海底撈、龍人磚蜀、拿渡麻辣香鍋、櫻花回轉(zhuǎn)壽司；唐人街餐廳預(yù)計(jì)6月15日開業(yè)！A區(qū)L5-BREAK小憩B時(shí)尚B館調(diào)整思路調(diào)整思路都市浪漫、白領(lǐng)約會(huì)主題館。調(diào)整原那么：引進(jìn)Apple萍果直營主力店奠定沈陽大悅城時(shí)尚潮流前沿地位,同時(shí)拉動(dòng)B館人氣，加大國際、國內(nèi)快時(shí)尚氣氛、增加獨(dú)有品牌。品牌組合:國際時(shí)尚〔APPLE〕+創(chuàng)意雜貨+時(shí)尚少女服飾+時(shí)尚餐飲〔APPLE、C&A、MUJI〕B區(qū)—B1WONDERS奇妙店鋪數(shù)：22個(gè)續(xù)約〔綠色標(biāo)注〕：2個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：1個(gè)空鋪〔紅色標(biāo)注〕：5個(gè)創(chuàng)意淘寶：瘋果盒子HOTWINDYA-TA-TA時(shí)尚快餐：麥當(dāng)勞呷哺呷哺味千拉面

餐飲娛樂：豐悅臺(tái)球真功夫莎拉餐廳賽百味護(hù)膚生活：方案引進(jìn)：憶莎、綺麗生活館B區(qū)—L1STYLE風(fēng)格

店鋪數(shù)：17個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：5個(gè)國際潮流計(jì)劃引進(jìn)：CHOCOOLATE、HOLLISTER、MINNETONKA等B區(qū)—L2SWEET清新店鋪數(shù)：17個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：3個(gè)空鋪〔紅色標(biāo)注〕：4個(gè)快時(shí)尚、日系潮品HOLLISTER〔一托二〕COLLECTPOINTMARIEMORRIEPEACHJOHN等B區(qū)—L3FRIDAY星期五店鋪數(shù)：21個(gè)續(xù)約〔綠色標(biāo)注〕：3個(gè)調(diào)整〔黃色標(biāo)注〕：3個(gè)空鋪〔紅色標(biāo)注〕：5個(gè)帝姿SPAL3-L4PEACEBIRDL3-L4LaChapelleCandie’s茉莉菲爾L3-L4TAGLINE少淑服飾、配飾

NAIVEE

KAKATOOB區(qū)L4–HOLIDAY假期L3-L4PEACEBIRDL3-L4LaChapelleCandie’s茉莉菲爾L3-L4TAGLINE/PAGEONE綺麗生活館TAGLINESUSIE淑女坊餐飲：麻辣誘惑銀沙海鮮自助餐飲區(qū)：方案引進(jìn)：西貝莜面村太興茶餐廳六千館

避風(fēng)塘中八樓

B區(qū)L5–DELICIOUS美味C品味

〔NEWRICH〕〔目標(biāo)-時(shí)尚新貴〕C館調(diào)整思路調(diào)整思路都市新貴家庭生活館調(diào)整原那么：保存原有少淑、設(shè)計(jì)師風(fēng)格服裝品牌的根底上，增加家居家飾品類、生活護(hù)理品類，加強(qiáng)兒童體驗(yàn)區(qū)，強(qiáng)調(diào)與ZEN主力百貨店業(yè)態(tài)差異互補(bǔ)。品牌組合：國際時(shí)尚+生活品味家居+兒童體驗(yàn)+個(gè)人護(hù)理+時(shí)尚餐飲+精品超市+ZEN主力店C區(qū)—B1Relaxed輕松bltB1快時(shí)尚地鐵精品超市超外輕食：靈芝妹子

DIY蛋糕迪孚咖啡吉野家鮮芋仙多樂之日精品超市：

BLT

BHG好百客樂天精超

個(gè)人護(hù)理區(qū)：屈臣氏

SKINFOOD華潤采活歐美藥狀華潤堂

ZENC區(qū)—L1AVENUE大道國際年輕精品Misssixty時(shí)尚配飾〔手表、飾品、鞋〕Swarovski、stroilioro、Pandora、Tissot、ete、Camper、Ecco化裝品MAC、BOURJOIS國際快時(shí)尚區(qū)：方案引進(jìn)：FOREVER21TOPSHOP〔1F-2F〕ZARAHOME增加中島配飾：E/Awatch、

素收回Zen主力店大眼睛區(qū)域，方案調(diào)整為：MassimoDuttiC區(qū)—L2Design寫意ZEN方案增加設(shè)計(jì)師服飾集合店：MseriesLessBread&butterRoem將大店鋪切小，方案引進(jìn)：MRKT、CampomarzioHoneypot時(shí)尚配飾方案引進(jìn)：：海盜船、vk、diva、happysalt

國際快時(shí)尚方案引進(jìn)：FOREVER21TOPSHOP〔L1-L2〕MUJI〔遠(yuǎn)期調(diào)整〕引進(jìn)中島品牌:cattivojewelry、4°、Jane’sC區(qū)—L3Urban潮尚ZEN生活配套護(hù)理區(qū)：lotionspaCrumpler美麗田園璽美化裝品OPI美甲瑜伽會(huì)所：樂天、萬怡服飾區(qū)：FiveplusMerryMe溫莎

E-landOasisTopbeauty

beartwoWZWJa3中島區(qū)：vinistylelollipopsinzooeC區(qū)—L4Enjoy享受ZEN原冰場(chǎng)區(qū)域：TOYS兒童反斗城嘉年華探奇樂園紅太陽旱冰場(chǎng)精品家居家飾區(qū)：Janehome芙萊莎Irislife伊力諾依倍思家美克美家

兒童體驗(yàn)區(qū)：快樂星貓旗艦店泥點(diǎn)點(diǎn)粘土diy吧西瓜頭兒童美發(fā)小鬼當(dāng)家樂高玩具中島區(qū)：樂智小天地、臉譜娃娃、卡雷拉路軌車餐飲區(qū)：現(xiàn)有品牌：外婆家、西提牛排、釜山料理、將太無二、漢巴味德烤肉、東方餃子王、麗湖蒸菜；方案引進(jìn)：圣鯨美食匯、金牌小籠包、泰妃閣、屋企湯館、巴菲盛宴心泰心圖、媽咪廚房、望湘園、廉價(jià)坊C區(qū)—L5

Restaurant饕餮DD區(qū)調(diào)整思路調(diào)整思路國際快時(shí)尚+娛樂體驗(yàn)+效勞配套，打造沈陽首家年輕人集聚會(huì)、餐飲、娛樂為一體的休閑娛樂場(chǎng)所。調(diào)整原那么：在原有GAP快時(shí)尚根底上，增加主題酒吧，同時(shí)增加效勞功能，以娛樂目的性消費(fèi)為導(dǎo)向。品牌組合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服飾+主題酒吧+主題餐飲+影院+KTV+電玩。體驗(yàn)地鐵出入口地鐵出入口B1–

CONVENIENT便利效勞區(qū)方案引進(jìn)：旅行社自助銀行電信聯(lián)通汽車美容寵物店保健護(hù)理區(qū)壓指館臺(tái)球廳美容美發(fā)L1–

VISION視野潮流服飾區(qū)方案引進(jìn)：一托二IGOSHOEMARKEBLACKFASHIONMONKI方案引進(jìn)：旋轉(zhuǎn)木馬主題酒吧荷東慢搖吧藍(lán)蛙酒吧普拉娜啤酒坊香頌演繹吧L2–

CONCEPT概念方案引進(jìn)：時(shí)尚餐飲主題酒吧慢搖吧……娛樂休閑業(yè)態(tài)方案引進(jìn)：一托二IGO

SHOEMAREBLACKFASHIONMONKIL3–Jump跳躍體驗(yàn)休閑區(qū)方案引進(jìn)：東方紳媛高級(jí)修養(yǎng)學(xué)堂英孚教育、瘋狂鋼琴文教書吧、淘吧數(shù)碼3C：sonystyle、lenovo蘇寧數(shù)碼L4-L5–WONDERLAND夢(mèng)幻島D館-四層平面圖嘉斯貓嘉斯貓電玩星美電影院▲預(yù)計(jì)2021年6月17日開業(yè)APPLE裝修周期2021年11月2021年2月3月5月6月7月改造周期GAP合同簽約4月裝修周期開業(yè)準(zhǔn)備2021年5月6月7月8月9月10月11月12月2021年5月改造周期開業(yè)準(zhǔn)備區(qū)▲預(yù)計(jì)2021年5月16日開業(yè)主力店裝修開業(yè)協(xié)調(diào)2021年方案引進(jìn)國際二線快時(shí)尚品牌AB區(qū)目標(biāo)品牌四、調(diào)整節(jié)奏總工作節(jié)點(diǎn)〔在穩(wěn)定現(xiàn)有商戶的根底上〕

開業(yè)率

▲大悅城集團(tuán)品牌戰(zhàn)略會(huì)