謹(jǐn)呈無錫天安曼哈頓-工程營銷診斷及對應(yīng)策略報告我司這輪匯報主要基于市場環(huán)境，針對天安曼哈頓近期所面臨的困境進(jìn)行一次全方位的掃描及診斷，以專業(yè)的態(tài)度提出我司的建議！開篇語：天安曼哈頓目前所面臨的困境：天安曼哈頓——2021年7月推盤174套，目前為止成交41套，成交率23%，月均去化2套；近九個月——成交2套，去化速率降至0.25套，整盤價格——整盤價格維持在12000-13000元/㎡，12年1月附贈精裝修，但成交無明顯好轉(zhuǎn)；近九個月去化2套，成交慘淡！附贈裝修后并無逆轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)源自：金豐易居佑威聯(lián)合系統(tǒng)啄木鳥『精神』

尋找根源問題市場環(huán)境區(qū)位配套單價面積產(chǎn)品力表現(xiàn)銷售模式營銷推廣銷售實力層層梳理市場環(huán)境『步步剖析，透過實質(zhì)看本質(zhì)』第①步【大平層市場量價分析】數(shù)據(jù)源自：金豐易居佑威聯(lián)合系統(tǒng)一季度320套二季度290套三季度180套四季度411套一季度240套除11年第四季度由于綠城香樟降價跑量176套以外，無錫大平層市場近一年去化每季度根本穩(wěn)定在200-300套之間，均價在9000-11000元/㎡波動，其中180-200㎡去化表現(xiàn)最好；中觀市場：單從調(diào)控后市場表現(xiàn)，近一年多無錫大平層市場未顯現(xiàn)出成交大幅回落趨勢，市場成交量相對穩(wěn)定，價格雖有波動，但根本處于一個區(qū)間內(nèi)，中觀市場沒有明顯惡化跡象；從中觀市場觀察，本案無理由滯銷區(qū)位配套『步步剖析，透過實質(zhì)看本質(zhì)』第②步華潤悅府西水東九龍倉璽園天安曼哈頓綠城蠡湖香樟園萬科金域藍(lán)灣【周邊在售大平層分布】蠡湖板塊市中心板塊行車2分鐘金城路板塊湖濱路板塊從區(qū)位上表現(xiàn)，目前價值最高為市中心板塊，蠡湖板塊未來價值較高，本案由于距離市中心與蠡湖板塊較近，受兩邊輻射，區(qū)位認(rèn)可度較高；金城路板塊是周邊在售大平層個案區(qū)位價值最差個案；行車4分鐘項目名稱配套綠城蠡湖香樟園湖濱商業(yè)街，歐尚超市，家樂福超市。項目西南側(cè)將建設(shè)大型濱水商業(yè)及休閑購物中心。天安曼哈頓項目臨近新體育中心，稻香菜場等生活設(shè)施

東北方向是無錫繁華的商業(yè)中心

西南有五里湖（內(nèi)太湖）

西北面有惠山，錫山萬科金域藍(lán)灣大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、樂購超市、家樂福超市；湖濱路酒吧街；四院、濱湖區(qū)人民醫(yī)院榮軍醫(yī)院華潤悅府商業(yè)配套：五愛路商圈、河埒商圈、萬達(dá)廣場、大潤發(fā)超市等

酒店配套：無錫大飯店、協(xié)和廣場大酒店、美麗都大酒店、悅巢酒店等

教育配套：濱湖實驗幼兒園、育紅小學(xué)、河埒中學(xué)、無錫市青山高級中學(xué)等

醫(yī)療配套：濱湖醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、無錫市第四人民醫(yī)院等西水東市中心商圈，振新市場、體育公園、健康路商業(yè)圈等九龍倉璽園凱賓斯基、茂業(yè)城、世貿(mào)中心，好又多超市、人民醫(yī)院、清揚(yáng)小學(xué)、輔仁中學(xué)、清名橋中學(xué)。從配套上來說，綠城及九龍倉璽園距離周邊配套行車有一定距離，且局部配套處于規(guī)劃中，相對較弱；本案及市中心板塊個案周邊配套成熟；【周邊在售大平層配套】區(qū)位配套：工程所屬區(qū)位，周邊雖無重大規(guī)劃，但距傳統(tǒng)市中心及未來金融中心較近，板塊接受度較高；配套上相對于綠城香樟及九龍倉璽園來說成熟，并不存在區(qū)域陌生配套不成熟板塊價值低等因素；從區(qū)域價值觀察，本案也無理由滯銷單價面積『步步剖析，透過實質(zhì)看本質(zhì)』第③步【無錫在售大平層工程價格】區(qū)域板塊項目名稱項目體量（萬㎡）容積率產(chǎn)品形態(tài)公寓主力成交面積段（㎡）項目公寓報價(元/m2)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)折后成交價格(元/m2)折扣率濱湖區(qū)蠡溪板塊綠城蠡湖香樟園56.942.36高層、聯(lián)排179-2881、3#毛坯11000-130004、5、6#精裝22000-250001、3#樓毛坯4、5、6#樓預(yù)計報價3000元/平米以上1、3#樓毛坯：1030330抵60萬，日進(jìn)千金（累計優(yōu)惠總共可減1800元/平米）天安曼哈頓17.122.4高層188、260精裝特價房6層起價1150017樓折后均價12800元/㎡毛坯房；少量特價精裝房3000元/平米12500五月有優(yōu)惠活動，價格尚有優(yōu)惠空間。濱湖區(qū)湖濱路板塊萬科金域藍(lán)灣38.452.5高層4#在售196、2047#未推1814#樓天璽22000-230007#樓12000-130004#樓預(yù)計3000元/平米7#樓1800元/平米4#樓19462最高97折華潤悅府28.002.48高層210-2801、3#樓14000-150002#樓21000-240008#樓王300001、3#樓3000元/平米2#樓5000-8000元/平米8#樓王10000元/平米1、3#樓13787意向金10萬抵15萬，全款2個點南長區(qū)太湖廣場板塊西水東69.542.5高層、小高層180-2005#樓16層邊套12800中間套12100毛坯毛坯：12088購房一次性付款98折，按揭99折九龍倉璽園33.001.56高層、聯(lián)排20510#樓1100010#樓3000元/㎡11000目前報87折優(yōu)惠，估計實際可打到85折。數(shù)據(jù)源自：金豐易居佑威聯(lián)合系統(tǒng)目前在售個案，成交均價主力在11000-14000元/㎡〔包括裝修〕，綠城和華潤在原先報價高的根底上分別在裝修上將產(chǎn)品檔次調(diào)低，目前以市場主流價格入市；推售主力面積為180-280㎡之間；【無錫在售大平層工程各面積段去化供給情況】項目名稱180-200㎡200-230㎡230-300㎡后期供應(yīng)綠城蠡湖香樟園推案套數(shù)1105272項目后期12棟高層物業(yè)規(guī)劃未定去化套數(shù)913554月均去化18套6套9套萬科金域藍(lán)灣推案套數(shù)62（7#樓21單元）126（4#樓）0項目后期7棟高層物業(yè)規(guī)劃未定，但肯定有一定比例的大戶型房源去化套數(shù)待售1070月均去化--5套--九龍倉璽園推案套數(shù)0560項目后期10棟高層物業(yè)規(guī)劃未定，但大戶型房源僅10#樓一棟。去化套數(shù)0預(yù)約12套0月均去化--6套（蓄客2個月）--西水東推案套數(shù)22000去化套數(shù)600月均去化1套----華潤悅府推案套數(shù)021054項目后期6棟高層物業(yè)入市時間未定去化套數(shù)0421月均去化--（降價后）20套0.1套天安曼哈頓推案套數(shù)174058項目后期有4棟高層物業(yè)限售套數(shù)71043去化套數(shù)4109月均去化1.5套--0.4套數(shù)據(jù)源自：金豐易居佑威聯(lián)合系統(tǒng)價格戶型：目前在售個案主力均價在11000-14000元/㎡，除西水東和綠城以外均帶3000元/㎡裝修，本案折后均價12500元/㎡并未跳脫價格箱體；戶型面積上以180-280㎡為主，本案在售戶型屬于主流在售戶型范圍內(nèi)；成交上，最近大幅降價的綠城及華潤月均成交20、33套表現(xiàn)良好，萬科及九龍倉穩(wěn)定在5、6套，西水東由于毛坯單價較高，目前與本案去化最差；價格及面積并未背離市場成交遠(yuǎn)低于市場正常速度工程價格合理，面積與主流市場一致產(chǎn)品力表現(xiàn)『步步剖析，透過實質(zhì)看本質(zhì)』第④步綠城香樟現(xiàn)代單體式玻璃幕墻，本錢2000元/㎡西水東現(xiàn)代真石漆九龍倉璽園新古典真石漆天安曼哈頓新古典真石漆華潤悅府法式全石材干掛【立面】立面上綠城香樟園以高本錢的單體式玻璃幕墻和華潤悅府全石材干掛法式建筑風(fēng)格跳脫市場；【景觀】綠城香樟園法式景觀軸，儀式感華潤悅府法式景觀軸，儀式感天安曼哈頓法式景觀軸，儀式感九龍倉璽園宅間景觀組團(tuán)綠化西水東宅間景觀組團(tuán)綠化景觀上，綠城及華潤以法式景觀軸配合具有儀式感的綠化布景跳脫市場；本案與九龍倉皆以宅間大間距為表現(xiàn)，本案景觀已整體呈現(xiàn)，內(nèi)部湖泊給整體景觀帶來靈動感；【戶型】戶型上在主客臥都做到全套房，由于過分追求功能性，在尺度上均做得相對保守；根本處于一個平臺；華潤悅府西水東天安曼哈頓裝修風(fēng)格產(chǎn)品配置裝修報價華潤悅府歐式風(fēng)格威能地暖大金中央空調(diào)軟水處理系統(tǒng)衛(wèi)?。篤B、漢斯格雅、科勒櫥柜：德國柏麗14000元/㎡產(chǎn)品報價3000元/㎡綠城香樟新古典風(fēng)格威能地暖、大金中央空調(diào)、軟水處理系統(tǒng)衛(wèi)?。憾爬S特、漢斯格雅櫥柜：德國柏麗預(yù)計報價3000元/㎡以上九龍倉璽園新古典風(fēng)格配有地暖與中央空調(diào)衛(wèi)?。嚎评盏纫话闫放茩还瘢簢鴥?nèi)品牌3000元/㎡萬科金域藍(lán)灣新古典風(fēng)格有地暖與中央空調(diào)選用萬科最新升級裝修標(biāo)準(zhǔn)，硬件配置采用國際高端品牌。3000元/㎡天安曼哈頓現(xiàn)代風(fēng)格地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、主衛(wèi)上配置杜拉維特和漢斯格雅，客衛(wèi)配置科勒及漢斯格雅。3000元/㎡【裝修】裝修報價上均是3000元/㎡，風(fēng)格上本案與競爭個案區(qū)別較大；配置上本案與綠城香樟、華潤悅府都選擇國際一線品牌配置，九龍倉璽園那么根本為國內(nèi)主流品牌；產(chǎn)品力表現(xiàn)：從產(chǎn)品表現(xiàn)上觀察，綠城香樟及華潤悅府從立面、景觀上完全跳脫，本案與九龍倉、萬科處于相同水平線，高于西水東；工程產(chǎn)品力面對競爭個案并無太大劣勢經(jīng)過市場、區(qū)位、價格面積、產(chǎn)品梳理，我們未找到工程滯銷的原因但從實地暗訪中我們發(fā)現(xiàn)了如下幾個關(guān)鍵問題：1、產(chǎn)品定位模糊2、樣板房展示效果過于內(nèi)斂3、銷售模式單一，傳統(tǒng)坐銷4、推廣活動及企劃包裝調(diào)性與豪宅不符5、現(xiàn)場銷售及效勞不專業(yè)產(chǎn)品定位『層層解碼』第①層產(chǎn)品定位問題：本案目前出售房源分260㎡毛坯房源及188㎡精裝修房源，報價相同；針對豪宅客戶，在社會上根本處于主導(dǎo)事物階層，卻在本案產(chǎn)品選擇上沒有主導(dǎo)性，想買毛坯的客戶根本喪失；針對工程，產(chǎn)品定位不具備統(tǒng)一性，銷售說辭及推廣主題沒有針對性，本案產(chǎn)品定位模糊，造成價格策略矛盾；所以在下一步工程問題梳理之前必須明確本案的產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位明確：方案一：188㎡及260㎡戶型樓棟都做裝修房，報價之間不相差1000元/㎡；方案二：188㎡戶型做裝修推售，260㎡戶型毛坯暫時不推售；方案三：188㎡戶型裝修，260㎡戶型毛坯同時推售，但必須有2000元/㎡以上價差；基于工程實際情況，降價可能性較低，同時應(yīng)當(dāng)保證客戶選擇性，本案應(yīng)以“方案一〞作為產(chǎn)品定位方向；樣板房表現(xiàn)『層層解碼』第②層【樣板房表現(xiàn)】天安曼哈頓內(nèi)斂【樣板房表現(xiàn)】綠城香樟園奢華【樣板房表現(xiàn)】華潤悅府大氣【樣板房表現(xiàn)】九龍倉璽園尊貴綠城香樟九龍倉璽園華潤悅府奢華氣質(zhì)大氣演繹尊貴表現(xiàn)天安曼哈頓低調(diào)內(nèi)斂中規(guī)中矩溫馨體驗滿足無錫當(dāng)?shù)馗叨丝蛻魧τ诤勒蜗蟾械男枨螅蠠o錫高端客戶現(xiàn)階段品味，在風(fēng)格、風(fēng)格、軟裝搭配上做足奢華感覺。裝修整體表現(xiàn)過于內(nèi)斂，帶給客戶的震撼感不強(qiáng)；硬件品牌上雖有亮點，但裝修整體檔次感不明顯，與無錫目前高端客戶需求不符，在比照下容易形成劣勢。樣板房表現(xiàn)客戶體驗【樣板房表現(xiàn)】裝修交付時間過長給客戶造成疑心目前工程裝修所產(chǎn)生的三個問題：非整體裝修，根據(jù)成交訂單獨立操作實景樣板房不能作為高端客層購置的有效保證解決方案：渠道及推廣『層層解碼』第③層在一個完全競爭的市場知名開發(fā)商的豪宅工程『傳統(tǒng)的營銷手段』『傳統(tǒng)的推廣方式』XX金豐易居=客戶+渠道金豐易居無錫客戶會金豐易居特有渠道扎根無錫7年金豐無錫高端客戶會金豐無錫企業(yè)大客戶渠道金豐無錫長期合作伙伴金豐—印象劍橋無錫馬山老牌高端別墅主力總價：200-800萬金豐—觀湖鉑庭無錫新生代城市高端別墅主力總價：180-400萬無錫金豐匯會員—高端客戶471多組；金豐印象劍橋意向客戶名單712組；金豐觀湖鉑庭意向客戶名單357組；金豐易居自身客戶渠道：客戶會及意向客戶共享最新意向客戶共享直接、有效意向客戶1500組我們擁有：基于金豐易居業(yè)部強(qiáng)大的社會人脈關(guān)系，與眾多大集團(tuán)機(jī)構(gòu)具備長遠(yuǎn)的合作關(guān)系，可組織其公司內(nèi)中高端領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行樓盤團(tuán)購行為；目前金豐易居的常州豐臣國際工程已在進(jìn)行如下操作。金豐易居企業(yè)大客戶渠道：中高層管理人員團(tuán)購模式，短時間大訂單銀行VIP白金客戶無錫青商會-30-40歲富商奔馳、寶馬4S店車主金豐易居長期合作機(jī)構(gòu)—跨界營銷模式：每個機(jī)構(gòu)每年合作2-3次；每次組織50-200組高端客戶以上活動均在觀湖鉑庭進(jìn)行中。。我們的模式不走尋常路、我們的資源是最大優(yōu)勢：創(chuàng)造資源優(yōu)勢共享最大化實現(xiàn)高端物業(yè)復(fù)合營銷金豐易居優(yōu)勢你的選擇我們的信心產(chǎn)品發(fā)布會營銷推廣節(jié)點奠基儀式亮相無錫奢華生活展示范區(qū)公開歡樂DIY周末親子活動開盤2021.1210套優(yōu)惠房送精裝開盤2個月成交6套活動2個月，成交13套促銷2個月，成交2套各銷售節(jié)點成交送中央空調(diào)和地暖游泳比賽與新浪合作?錫城羽毛球聯(lián)賽?活動當(dāng)月，成交10套銷售節(jié)點推廣節(jié)點工程節(jié)點2021年11月后除送精裝外，根本無營銷推廣活動產(chǎn)品發(fā)布會售樓中心，活動當(dāng)天近千人參加?；顒觾?nèi)容包括：名表、紅酒老爺車品鑒、兒童游樂、現(xiàn)場剪影、彩繪、瑜伽表演，并安排了冷餐、抽獎等環(huán)節(jié)。2會所，00組賓客到場。①紅酒酒、饕餮、樂隊JAZZ演奏②頂級紅酒、雪茄、八音盒等的賞鑒體驗③工程美國HOK建筑師事務(wù)所，香港A&I安道國際，國際級的物管大師世邦魏理仕均派設(shè)計代表前來做工程分析介紹推廣活動亮相無錫奢華生活展DIY親子活動開盤現(xiàn)場活動外場活動游泳比賽2021.10羽毛球聯(lián)賽推廣活動主題親民，趣味性以及家庭化企劃表現(xiàn)上調(diào)性過低，沒有凸顯本案作為豪宅的核心訴求點，在文字表述上也過于內(nèi)斂，使客戶無法立刻從廣告上讓工程與無錫一線豪宅形成聯(lián)系；企劃包裝我們是在賣剛需公寓嗎看看我們的競爭對手在干什么？2021年3月，九龍倉璽園針對10號樓大平層公寓推售聯(lián)誼進(jìn)口寶馬俱樂部，邀請寶馬VIP俱樂部會員參與“名車豪宅〞主題活動；2021年3月綠城香樟園邀請?zhí)m博基尼俱樂部為工程二期預(yù)熱，共15部豪車參與；2021年4月底綠城香樟園將舉行AP\PP等名表鑒賞會營銷推廣以客戶為本，主題必須貼近?。?！時間：貫穿今年整體銷售期7個月貫穿策略：事件營銷目標(biāo)：為順利實現(xiàn)正常的市場銷售速度重點：新客戶的積累及已購客戶的維護(hù)1、銷售初期/客戶聚集類PR及SP活動，擴(kuò)張知名度及影響力2、持續(xù)銷售/圈層類客戶活動，把準(zhǔn)脈搏3、銷售為期/客戶維護(hù)類活動，促成最終去化有效的活動組織人物系列活動之跨界圈層羽西攜其設(shè)計師共同參觀樣板房，并與業(yè)主交流家裝心得，分享家裝色彩搭配，為業(yè)主們在家裝中遇到的問題指點迷津貫穿策略：事件營銷有效的活動組織胡潤百富--英國頂尖學(xué)校榜單發(fā)布酒會財富對話系列活動之跨界圈層與客戶層身份相符的高階層活動的嫁接，通過此提供客戶最適時的信息，并樹立了工程高端形象貫穿策略：事件營銷有效的活動組織社區(qū)活動：VIP沙龍活動、個性派對等豐富活動線，最終形成客戶主導(dǎo)活動，同時導(dǎo)入新客戶。世爵跑車試駕汽車系列活動之客戶維系貫穿策略：事件營銷有效的活動組織寶格麗百年鑒賞會FENDI家裝品鑒會貫穿策略：事件營銷有效的活動組織企劃包裝重塑與豪宅產(chǎn)品調(diào)性匹配的企劃表現(xiàn)，文字中表達(dá)大氣、舍我其誰的尊榮感，必須明確本案在市場中的豪宅地位；銷售效勞『層層解碼』第④層我司于2021年2月、3月、4月對天安曼哈頓進(jìn)行過3次暗訪，在市調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)如下問題：找不到一對一效勞的銷售人員，每次都是新面孔出現(xiàn)，客戶效勞不專屬；形象氣質(zhì)均不佳，女性業(yè)務(wù)員未化裝，影響工程整體氣質(zhì)；介紹流程中，關(guān)于工程諸多問題〔如價格、裝修方案、交房時間、合同細(xì)節(jié)〕答復(fù)不一致，影響客戶對工程可信度；屢次出現(xiàn)銷售人員不確定問題答案反復(fù)于辦公室詢問答案，影響客戶耐心；飲料吧效勞員直面客戶10分鐘未主動送上飲品和煙缸，客戶主動要求2次才反映過來；待客不專屬銷售不專業(yè)效勞不主動人員無氣質(zhì)“三不一沒有〞銷售效勞流程問題諸多，整頓勢在必行！1、銷售重點標(biāo)準(zhǔn)1、銷售之案場精神面貌要求案場人員〔包括物業(yè)人員〕服裝與樓盤形象匹配，并堅持持親切熱情的效勞態(tài)度。2、銷售之接待與物業(yè)銜接上的流程重視案場接待流程與工程物業(yè)管理流程在銷售環(huán)節(jié)上的對接，物業(yè)管理公司提前駐場，讓客戶感受良好效勞，使工程形象更為飽滿。售樓處物業(yè)人員，服裝統(tǒng)一，車輛引導(dǎo)動作標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)、接待效勞周到、細(xì)致。吧臺效勞人員餐飲效勞到位，客戶走后清理及時，并制定一套符合自身的、融合了案場接待與物業(yè)效勞的接待流程?，F(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障本項目銷售團(tuán)隊公司標(biāo)準(zhǔn)銷售團(tuán)隊制服男生（手工定制）女生（品牌套裝）公司統(tǒng)一制服（價值1500元左右）簽字筆名牌鋼筆一般水筆電腦IPAD根據(jù)項目規(guī)模，配置1-2臺臺式電腦通訊工具無線耳麥無其他道具印有項目LOGO的專屬道具，如名片夾、FILE夾、杯子、胸牌等公司標(biāo)準(zhǔn)配置2、創(chuàng)新型銷售道具引用現(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障業(yè)務(wù)團(tuán)隊培訓(xùn)客戶蓄水及排摸銷售軟件：售樓處接待管理設(shè)置同行接待：每周非雙休日確定一天為同行接待日。業(yè)務(wù)考核：邀請酒店效勞人員，定期針對業(yè)務(wù)員形象及效勞進(jìn)行培訓(xùn)；此外針對業(yè)務(wù)說辭及接待能力也將由公司市場、籌劃、產(chǎn)品等進(jìn)行定期輪流專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)務(wù)支持：定期進(jìn)行業(yè)務(wù)、接待能力考核、表單標(biāo)準(zhǔn)化考核。售樓處物業(yè)人員，服裝統(tǒng)一，車輛引導(dǎo)動作標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)、接待效勞周到、細(xì)致。3、銷售之準(zhǔn)備與培訓(xùn)現(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障定期培訓(xùn)與考核：重以下三方面的培訓(xùn)，一是客戶引導(dǎo)，如客戶維護(hù)、溝通方式、說辭加強(qiáng)等；二是開盤流程及簽訂工作的培訓(xùn)與演練；三是后續(xù)客戶跟蹤及催定方式、方法的培訓(xùn)。通過以上幾方面，力求在開盤期內(nèi)仍能保證整體銷售團(tuán)隊的標(biāo)準(zhǔn)操作，讓客戶在購置過程中也能體驗到一流的銷售效勞。開盤前價格最終評定：通過對客戶的進(jìn)一步了解，再結(jié)合銷售當(dāng)期的市場情況，最終制定出符合銷售現(xiàn)狀的價格體系。開盤準(zhǔn)備與執(zhí)行：制定符合工程實際情況的開盤方略，再通過反復(fù)的演練保證開盤的順利執(zhí)行，能讓客戶在開盤過程，感受工程推廣訴求的本質(zhì)，讓概念真正在銷售行為中得到實現(xiàn)。設(shè)置同行接待：每周非雙休日確定一天為同行接待日。業(yè)務(wù)團(tuán)隊培訓(xùn)客戶蓄水及排摸3、銷售之準(zhǔn)備與培訓(xùn)現(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障從策略制定到售后效勞，設(shè)置一整套完整的銷售操作流程及標(biāo)準(zhǔn)的效勞標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行并不只是簡單的操作，而是需要完善的制度保障和監(jiān)管以及專業(yè)默契的團(tuán)隊配合，才能達(dá)成目標(biāo)現(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障從策略執(zhí)行到案場管理，以完善的表單體系保障良好的銷售執(zhí)行現(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障具體銷售效勞流程標(biāo)準(zhǔn)，可邀請開發(fā)商蒞臨我司高端別墅工程金豐觀湖鉑庭售樓處考察。。?！，F(xiàn)場執(zhí)行力：我們的銷售保障結(jié)束語：根據(jù)對天安曼哈頓的層層剖析，我們發(fā)現(xiàn)價格不是問題、戶型面積不是問題、主要的問題皆來自于執(zhí)行、操作層面；天安曼哈頓作為無錫一線大平層產(chǎn)品檔次，目前市場下它的合理去化速度應(yīng)該是月均6套，良好去化速度月均10套！我司作為國內(nèi)一線代理公司，通過自身的專業(yè)水準(zhǔn)、效勞態(tài)度、渠道通路完全有能力、有實力、有信心為天安集團(tuán)完成這一目標(biāo)！??！市場附件：【綠城蠡湖香樟園—銷售情況】①③②⑤④⑥后期高層物業(yè)聯(lián)排物業(yè)推案時間2011年10月27日2011年12月30日合計去劃速率樓幢號1#樓3#樓2#樓5#樓32套推案套數(shù)162727272378去劃套數(shù)12354----177可售套數(shù)3918待售待售57成交均價10964元/㎡推案成交情況：2021年10月底推出1#樓、3#樓毛坯房源164-288㎡共234套，售價11000-13000元/㎡，至今去劃177套，月均去劃32套，去化率達(dá)76%，成交均價10964元/㎡。待售房源：2#樓259㎡房源72套，4#樓230-250㎡房源約72套，5#樓287㎡房源72套，6#樓180-230㎡約160套；其中4#、5#、6#樓共200余套精裝房源預(yù)計于6月份開盤，售價在22000-25000元/㎡；目前有認(rèn)購優(yōu)惠：認(rèn)購金30萬抵60萬、日進(jìn)千金等，累計優(yōu)惠折合房價共減1800元/㎡左右。后期供給：工程后期12棟高層物業(yè)規(guī)劃未定。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套數(shù)11052179去化套數(shù)913554月均去化186套10套大平層面積段推案去劃情況：工程推案去劃情況：【綠城蠡湖香樟園—工程賣點】精裝變毛坯：綠城產(chǎn)品一向以精裝產(chǎn)品取勝，去年年底開發(fā)商出于資金鏈壓力，蠡湖香樟園由原先的精裝定位改為毛坯并不惜虧損出售〔其毛坯公寓成交價10964元/㎡，遠(yuǎn)低于售樓員口中的17600元/㎡本錢價〕，大幅降低總價段，提高市場接受度，迅速回籠資金。大規(guī)模會所：整個工程共設(shè)置了4個會所，配備4個室外泳池，另配有室內(nèi)泳池。造價本錢高：單元式玻璃幕墻造價高達(dá)2000元/㎡，類同于金茂大廈。營銷活動：4月以來陸續(xù)推知名表、名車展覽活動與客戶體驗會等。6#樓F戶型3室2廳2衛(wèi)1廚185㎡【綠城蠡湖香樟園—戶型】1#樓A戶型3室2廳2衛(wèi)1廚200㎡3#、5#樓D戶型4室2廳4衛(wèi)1廚288㎡三梯兩戶電梯入戶主臥室面寬4m主臥面積38㎡南向主衛(wèi)、步入式衣櫥南向主客臥雙套房南向主衛(wèi)、步入式衣櫥獨立入戶保姆房三開間朝南主客臥雙套房層高3.15m兩梯兩戶兩梯兩戶【綠城蠡湖香樟園—精裝標(biāo)準(zhǔn)】4#、5#、6#樓裝修標(biāo)準(zhǔn)〔約5000元/㎡〕，局部配置明細(xì)如下：威能地暖大金中央空調(diào)軟水處理系統(tǒng)衛(wèi)?。憾爬S特、漢斯格雅櫥柜：德國柏麗【萬科金域藍(lán)灣—銷售情況】推案時間08年9月19日09年5月4日09年11月20日10年8月2日11年3月8日合計去劃速率樓幢號12#樓13#樓14#樓8#樓4#樓7#樓6套推案套數(shù)2641321981981261921110去劃套數(shù)26413219719610728135可售套數(shù)001219164186成交均價08年8067元/㎡09年10650元/㎡10年17583元/㎡11年至今16545元/㎡推案成交情況：工程前期12#、13#、14#、8#樓已交付入住；2021年8月2日推出4#天璽樓王126套房源，面積為200-210㎡，售價22000-23000元/㎡，至今去劃107套；2021年3月推出7#樓150-181㎡精裝房源共192套，在售戶型為151㎡，售價12000-13000元/㎡，至今去劃28套；10年8月伊始計，月均去劃6.3套，11年至今成交均價16545元/㎡。待售房源：7#樓181㎡房源62套，預(yù)計于5月初開盤，售價未定〔會高于12000-13000元/㎡〕。后期供給：工程后期7棟高層物業(yè)規(guī)劃未定，但肯定有一定比例的大戶型房源。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套數(shù)62（7#樓21單元）126（4#樓）0去化套數(shù)待售1070月均去化--5套--大平層面積段推案去劃情況〔4#樓于10年8月推出〕：工程推案去劃情況：⑦樓王④前期12#、13#、14#、8#樓已交付〔4#、7#樓去化速率〕【萬科金域藍(lán)灣—工程賣點】景觀公園【萬科金域藍(lán)灣—戶型】天璽4#樓戶型3室2廳2衛(wèi)196㎡主臥可分割出一間次臥面寬4m主臥面積逾40㎡步入式衣櫥主臥面寬4m，面積35㎡南向主衛(wèi)、步入式衣櫥天璽4#樓戶型3室2廳2衛(wèi)204㎡電梯入戶北向工作陽臺寬闊180°觀景陽臺【萬科金域藍(lán)灣—精裝標(biāo)準(zhǔn)】樓王天璽4#樓系萬科成品房系列之尊榮系產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高〔約3000元/㎡〕，局部配置明細(xì)如下：有地暖與中央空調(diào)天璽選用萬科最新升級裝修標(biāo)準(zhǔn)，硬件配置采用國際高端品牌。功能區(qū)域、儲物空間，人性化設(shè)計，從公共空間、玄關(guān)、廚房、廳房、衛(wèi)浴、多級收納到家居智能化七大體系。7#樓系萬科成品房系列之舒適系產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/㎡〔本錢約800元/㎡〕，局部配置明細(xì)如下：無地暖、無中央空調(diào)日立、松下或富士通品牌掛壁式空調(diào)、柜式空調(diào)衛(wèi)浴：科勒、摩恩等西門子脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠?、消毒柜、冰箱地磚：冠軍、諾貝爾【九龍倉璽園—銷售情況】推案時間2011年10月27日合計去劃速率樓幢號12#樓13#樓10#樓32套推案套數(shù)12111056287去劃套數(shù)9385--178可售套數(shù)2825待售53成交均價9341元/㎡推案成交情況：2021年10月底取得12#樓、13#與10#樓預(yù)售許可證，其中12#、13#樓為88-142㎡精裝公寓共231套，至今去劃178套，月均去劃32套，成交均價9341元/㎡。待售房源：近期將推10#樓205㎡精裝公寓56套，售價在11000元/㎡；前期通過舉辦BMW車展活動，已認(rèn)籌了12套；目前報87折優(yōu)惠，估計實際可打到85折；17樓一套房源折后總價231萬元。后期供給：工程后期10棟高層物業(yè)規(guī)劃未定，但大戶型房源僅10#樓一棟。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套數(shù)0560去化套數(shù)0待售0月均去化------大平層面積段推案去劃情況：工程推案去劃情況：聯(lián)排物業(yè)后期高層物業(yè)⑩⒀⑿【九龍倉璽園—工程賣點】人文景觀：地塊前身是具有悠久歷史的無錫糧機(jī)廠，九龍倉悉心保存了紅磚廠房和香樟大樹，并投入巨資進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。樣板房：精裝品牌一般，但通過軟裝配合與燈光效果，使得材質(zhì)與色調(diào)相映襯，樣板房裝修風(fēng)格整體感覺良好。營銷活動：客戶跨市體驗行；以及攜手BMW開展活動，10#樓56套房源，達(dá)成意向客戶已有12組?！揪琵垈}璽園—戶型】10#樓4+1室2廳3衛(wèi)205㎡客廳面寬4.65m南向總面寬16m，層高3m陽臺面寬8.25m，面積15㎡主臥面寬4m，面積逾40㎡主臥獨立衣帽間面積8㎡270°轉(zhuǎn)角飄窗獨立入戶保姆房客臥套房設(shè)計客臥面寬3.6m【九龍倉璽園—精裝標(biāo)準(zhǔn)】10#樓裝修標(biāo)準(zhǔn)〔約3000元/㎡〕，局部配置明細(xì)如下：配有地暖與中央空調(diào)衛(wèi)?。嚎评盏纫话闫放茩还瘢簢鴥?nèi)品牌【西水東—銷售情況】推案時間10年9月13日10年12月2日11年10月20日合計去劃速率樓幢號1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓12套推案套數(shù)90643433120160501去劃套數(shù)8963342908246可售套數(shù)1104120152278成交均價2010年16455元/㎡2011年17538元/㎡2012年12088元/㎡推案成交情況：2021年9月至2021年10月底陸續(xù)加推了1#、2#、3#、4#、5#與6#樓，面積為75-191㎡毛坯公寓共501套，至今去劃246套，月均去劃12套，工程2021年成交均價12088元/㎡。目前5#樓1