引領趨勢的先行者——深業(yè)鵬基星沙B地塊前期策劃報告(中期）BeforeBegin寫在前面目標重置

TargetChang回顧：第一輪——“躍入?yún)^(qū)域內(nèi)第一陣營”

目標實現(xiàn)更多考慮區(qū)域內(nèi)市場、客戶及競爭趨勢（1）價值兌現(xiàn)：價格&利潤率基礎目標——兌現(xiàn)合理市場價格，提高開發(fā)利潤率（15-20%）；提升目標——看齊開元路當前價值標桿（鳳凰城，凱旋門）。（2）銷售速度（風險）：降低風險&合理速度基礎目標——避免規(guī)劃及產(chǎn)品層面出現(xiàn)重大銷售難點，保證速度提升目標——保證合理速度，支撐B地塊分期滾動開發(fā)。（3）品牌影響力：口碑&客戶拉動力成為星沙有影響力與品牌號召力的項目及開發(fā)商品牌（4）開發(fā)成本控制：結合實際情況取舍在星沙現(xiàn)有價格下，考慮合理控制成本，避免得不償失第一輪定位：低密度地中海風情社區(qū)大盤（集中打造中央水景|以洋房為明星產(chǎn)品|集約化面積控制風險）轉(zhuǎn)變：第二輪——“具備長沙全市影響力的中高端項目”

突破區(qū)域限制，視野上升，要求具備廣泛的客戶吸引力（1）客戶輻射力：突破慣性的區(qū)域限制，主動牽引長沙市區(qū)及星沙周邊地縣的中高端客戶群體。（2）行業(yè)影響力：長沙房地產(chǎn)市場上的一個標桿項目，行業(yè)及客戶口碑雙贏，重新建立深業(yè)鵬基在長沙的品牌號召力與影響力（3）價值實現(xiàn)力：謀求價格突破，突破區(qū)域價格天花板，謀求一段時間內(nèi)項目的整體高價值回報第二輪定位：？新目標下的新思路——從趨勢角度尋找本項目高端化的系統(tǒng)途徑所以，本次報告核心關注：立足全市，突破區(qū)域基礎項目價值認知問題初步診斷通路相關案例研究各類通道詳解區(qū)域價值挖掘市場趨勢把握目標客戶需求未來競爭分析問題解決途徑實踐經(jīng)濟評估下的容積率選擇相關物業(yè)發(fā)展建議未來發(fā)展演繹基礎：地塊價值Project’sValueNO.1BASE星沙通往市區(qū)公交情況：當前從星沙到市區(qū)主要通過五條公交501：連接長沙市區(qū)中山亭及星沙縣政府808：連接中山亭及星沙華夏學校北門（離湘路）127：連接長沙市火車站及大眾傳媒學院（星沙縣中心）701:連接長沙市區(qū)東塘商圈及松雅小區(qū)（開元路東）703：連接長沙市東塘商圈及大眾傳媒學這三條道路都沒有直達五一廣場星沙與市區(qū)交通道路主要依賴三條道路：開元路、離湘路、遠大路星沙區(qū)域與市區(qū)中心區(qū)域（五一廣場）距離相對較遠，需要50分鐘的車程地鐵規(guī)劃：2A號線：預計2015年開建，經(jīng)過勞動廣場—芙蓉廣場—長沙火車站—萬家麗廣場—汽車東站—馬坡嶺—漓湘路—開元中路—松雅湖車場4號線：未確定開建時間，經(jīng)過汽車南站—勞動東路—萬家麗廣場—長沙縣政府—恒基凱旋門——開元中路3號線：未確定開建時間，經(jīng)過勞動廣場—侯家塘—東塘—體育公園—隆平路—馬坡嶺—黃興大道項目價值分析——地段：1小時城郊

長沙縣|鄰靠長沙北部市區(qū)|車行與中心區(qū)40-50分鐘|僅有5趟公交車連接市區(qū)，無直達核心區(qū)公交|遠期規(guī)劃（5-10年內(nèi)）將有3條地鐵連通星沙與市中心區(qū)4號線3號線2A號線市中心區(qū)50分鐘公交路線地鐵路線環(huán)線星沙項目價值分析——地段：長沙縣中心，工業(yè)園核心驅(qū)動衛(wèi)星城

縣政府商業(yè)公共配套中心|國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)|公共投資重點區(qū)域長沙縣包括星沙及暮云，長沙縣政府設定在星沙鎮(zhèn)中心區(qū)，位于開元路及天華路交界處星沙鎮(zhèn)匯集了大型的商場及購物中心，商場有通城電器、蘇寧電器、國美電器、易初蓮花、新一佳、步步高等星沙是國際級科技產(chǎn)業(yè)園，1997年國家科委批準為長沙高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，當前吸引了大批國內(nèi)外客商前來投資興業(yè)，14家世界五百強企業(yè)和近二百家大型企業(yè)紛紛落戶星沙，建成了一個欣欣向榮的全省新型工業(yè)化基地星沙發(fā)展成為長沙最核心的投資重點，包括松雅湖的打造及企業(yè)的引進，其中松雅湖總投資36億元，經(jīng)開區(qū)總投資逾千億元，啟動建設項目100個。松雅湖商場及購物中心企業(yè)本項目長沙縣政府學校松雅湖：16.98平方公里，水面6000畝，匯集沙灘游樂場體育中心、兒童游樂園、五星級酒店、購物中心、娛樂休閑文化廣場等為一體鵬基一二期鵬基三期地鐵口地鐵4號線規(guī)劃遠期地鐵2A號線預計2015年開工，2017年完成.項目價值分析——地段：開元路盡頭近郊，未來行政中心

據(jù)中心區(qū)車行5分鐘|周邊環(huán)境荒蕪|未來政務中心|未來地鐵口附近4號線2A號線地鐵口濱湖商業(yè)中心：規(guī)劃建設1000畝，定位為服務長沙、輻射湖南、具備一站式購物功能未來政務中心：占地約8平方公里，建設一座標志長沙縣新發(fā)展氣象的的政務辦公和服務中心，容納完善的行政管理、政務服務和政法辦公功能。安置小區(qū)三一重工荒地星沙中心區(qū)：匯集商業(yè)、辦公、娛樂等多功能5分鐘3分鐘2分鐘3分鐘1.2萬平水景4000平水景星沙公園47.5城市景觀綠化帶地塊西南角最高坡地：大約73.78米自然水系項目價值分析——資源：內(nèi)部水景、坡地及外部公園

自然留存水系|集中于地塊西部的坡地地貌|地塊東部的公園景觀公園尚未施工地塊東南角最低坡地：大約47.5米星沙公園預計2012年啟動本地塊整體態(tài)勢西南高、東南低，當前以草本，低矮灌木自然植被為主。地塊西部為坡地地貌，坡地高差有4.5米左右地塊內(nèi)部自然存水73.7871.859.43尚城：建面：7.2萬容積率：7.3恒基凱旋門：建面70萬容積率：1.4幸福里潤城：建面：45萬容積率：3楚天家園：建面：10萬容積率：4.9錦璨佳園：建面：16.7萬容積率：8.9B地塊：建面：40-50萬容積率：2.2彩都：建面：6.4萬容積率：5華潤鳳凰城：建面：120萬容積率：3項目價值分析——指標：容積率&規(guī)模具備一定優(yōu)勢

2.2中低容積率開元路沿線稀缺|約40-50萬之間的大盤社區(qū)規(guī)模項目價值小結：

地段前景，資源環(huán)境，容積率及規(guī)模方面存在相對價值優(yōu)勢因素客觀判斷全市范圍地段1、長沙縣中心（√）2、周邊環(huán)境荒涼（×）3、未來新政務中心（？）縣城，非市區(qū)城市二環(huán)外級郊區(qū)工業(yè)區(qū)資源1、內(nèi)部具有水景及坡地資源（√）2、外部未來規(guī)劃有公園及綠化（？）資源不具有稀缺性長沙山水資源相對豐富指標1、2的中等容積率（√）2、約40-50萬的大盤社區(qū)規(guī)模（？）容積率與規(guī)模均屬于長沙大盤的中位線水平問題初判：本項目自身價值點在全市范圍并無明顯的差異化優(yōu)勢突破通道：通過后期的附加打造，打造獨特的差異化價值點通道：突破路徑BREACHINGMARKETNO.2CHANNELS突破——案例研究：探尋規(guī)律，初步明確方向CASERESEARCH2.1前提性的經(jīng)驗判斷：突破課題：

1.5-2.2容積率，40-50萬規(guī)模，非稀缺化的一定資源，如何成功拉動區(qū)域外客戶？1、存在容積率分解，但在容積率用滿的前提下可分解的低容積率產(chǎn)品總體量有限，經(jīng)驗值一般在整體建面的25%以下2、開發(fā)周期至少4年以上，前期容積率造成的建面壓力可以相對向后堆積（區(qū)域及社區(qū)成熟將緩解后期產(chǎn)品戶均風險）專題研究：與本項目類似案例區(qū)域突破研究

——選擇一線城市相對早期成功案例及長沙近期成功案例進行研究選取案例地段指標資源開發(fā)時粗略市場環(huán)境本項目與市中心40-50分鐘車程；郊區(qū)；工業(yè)園區(qū)2.0容積率40-50萬建面內(nèi)部水系，坡地較為封閉的區(qū)域型市場；長沙價格洼地；周邊環(huán)境荒蕪雜亂深圳萬科城坂雪崗工業(yè)區(qū)；與市中心30-40分鐘車程；關外1.1-1.3容積率60萬建面內(nèi)部人工湖，坡地關外價格洼地；公共交通有限；周邊環(huán)境荒蕪雜亂深圳春華四季園1.8容積率43萬建面內(nèi)部小湖，坡地長沙萬科城長沙北城；金霞工業(yè)園區(qū)；郊區(qū)；與市中心20-30分鐘車程2.5容積率預計整體建面60萬外部公園及瀏陽河景觀周邊低價干擾嚴重；高層同質(zhì)化競爭嚴重；但區(qū)域已有一定成熟度長沙融科檀香山長沙東；與市中心20分鐘車程1.5容積率整體建面28萬——區(qū)域價格箱體有限；周邊環(huán)境嘈雜；無資源支撐案例研究：A、深圳萬科城

成功拉動關內(nèi)及工業(yè)園區(qū)內(nèi)中產(chǎn)客戶，實現(xiàn)區(qū)域價格突破項目基本信息：項目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè)，貝爾路北側(cè)總占地面積：約46萬㎡總建筑面積：約53萬㎡容積率：1.1--1.3其中一期占地面積397883.5平方米

，總建筑面積為437670平方米，其中，住宅398050平方米，商業(yè)30000平方米。2004年10月1日一期推出主要有多層、小高層以及Townhouse產(chǎn)品。首期實現(xiàn)區(qū)域價格的突破，通過聯(lián)排（1.2-1.7萬），寬景洋房（7000-8000）突破區(qū)域小高層4000多價格限制；成功拉動深圳關內(nèi)白領中上產(chǎn)階層跨區(qū)域置業(yè)（首期關內(nèi)客戶比例占到4成），追捧洋房類產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎數(shù)據(jù)庫開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層案例研究：A、深圳萬科城——突破路徑總結：

A、主動城市化：1、形象的城市化：“萬科在造一座城”2、配套的城市化：外國語學校、大會所、商業(yè)街3、商業(yè)的豐富化與前期引進：前期2.1萬商業(yè)街體量展示，華潤萬家超市，美食街的前期運營4、城市化的公共開放空間：開放的哥倫布廣場C、前期創(chuàng)新物業(yè)拉動：1、別墅化的創(chuàng)新洋房物業(yè)：寬景HOUSE，大開間的洋房設計，內(nèi)部舒適度強；1，2層地下室贈送，退臺設計送露臺，頂層送屋頂平臺；高附加值。2、性價比的創(chuàng)新別墅物業(yè)：臨水窄開間小面積200平米聯(lián)排產(chǎn)品，起到價格標桿作用B、園林環(huán)境舒適化：1、核心中央水系：約1萬的人工湖中央水景2、內(nèi)部水系延展：與中央水景相聯(lián)系的內(nèi)部水系3、各組團內(nèi)部的高綠化率D、后期主流物業(yè)持續(xù)：1、后期以普宅小高層及高層供應為主2、普宅小高層及高層的戶均面積以市場主流消化區(qū)間為主，集中在90-130平米之間突破路徑案例研究：B、深圳春華四季園

成功拉動關內(nèi)及工業(yè)園區(qū)內(nèi)中產(chǎn)客戶，實現(xiàn)區(qū)域價格突破項目基本信息：項目位置：深圳坂田片區(qū)永香路與華南路交匯處總占地面積：227513平米總建筑面積：430000平米容積率：1.89其中一期產(chǎn)品特點：70平米2房、90/113平米三房、140平米平面四房、160/170平米復式220平米水岸house。戶均贈送面積達24平米。首期項目產(chǎn)品在新政影響大戶型產(chǎn)品銷售和展示條件不完善情況下，實現(xiàn)區(qū)域價格的突破，通過聯(lián)排、洋房（整體均價6200）突破區(qū)域5000多價格限制；成功拉動深圳關內(nèi)白領中上產(chǎn)階層跨區(qū)域置業(yè)。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎數(shù)據(jù)庫A、主動城市化：1、商業(yè)街的前期引進與展示：首期商業(yè)街銷售時包裝展示，并引入商家如便利店等開始經(jīng)營（免租金政策）2、相對城市化的公共空間：入口廣場+商業(yè)街+會所C、前期創(chuàng)新物業(yè)拉動：1、別墅化的創(chuàng)新物業(yè)：洋房的升級產(chǎn)品，4F坡地疊墅。底層地下室贈送，上層通過退臺贈送大露臺可搭建，院落感強B、園林環(huán)境舒適化：1、核心中央水系：約0.8-1萬的人工湖中央水景2、特色坡地園林設計：保留原有地形地貌3、各組團內(nèi)部的高綠化率D、后期主流物業(yè)持續(xù)：1、后期以普宅小高層及高層供應為主2、普宅小高層及高層的戶均面積以市場主流消化區(qū)間為主，集中在90-130平米之間（與萬科城類似產(chǎn)品基本同質(zhì)）案例研究：B、深圳春華四季園——突破路徑總結：

突破路徑案例研究：C、長沙萬科城

成功拉動全市客戶，實現(xiàn)區(qū)域價格突破，塑造行業(yè)影響力項目基本信息：項目位置：開福區(qū)芙蓉北路與福元路交匯處東南角總占地面積：約20萬㎡總建筑面積：約50萬㎡容積率：2.5其中一期占地面積5.8萬平方米

，總建筑面積為9.6萬平方米，其中，洋房1.9萬平米，高層7.2萬平，商業(yè)0.5萬平，洋房戶均贈送面積約50平首期項目產(chǎn)品在新政影響下仍保證了熱銷，開盤推出洋房33套，開盤售罄，實現(xiàn)均價8200元/平，突破區(qū)域5000的價格限制，成功拉動全市客戶及地級市客戶，造成了全市影響力一期一批洋房A、主動城市化：1、形象城市化：走過世界，還在中心——“區(qū)域條件相對較好，房地產(chǎn)熱點板塊，周邊城市配套快速升級，區(qū)域概念早已深入人心”C、前期創(chuàng)新物業(yè)拉動：1、別墅化的創(chuàng)新洋房物業(yè)：3+1疊墅，做到戶戶錯開獨立入戶，別墅感強；通過院落，雙層挑高空間，露臺等多種方式實現(xiàn)大比例贈送，客戶感受到的附加值超高B、園林環(huán)境舒適化：1、入口綠化廣場（后期商業(yè)用地的前期利用）2、中央水系園林景觀（相對精致集約的做法）3、后期綠化公園打造（半公共性質(zhì)的綠化帶）D、后期主流物業(yè)持續(xù)：1、除少量別墅外后期以普宅高層供應為主2、普宅高層的戶均面積以市場主流消化區(qū)間為主，集中在89平米2房，123平米3房兩類；3、普宅高層設計采用市場主流的N+1附加值贈送模式案例研究：C、長沙萬科城——突破路徑總結：

突破路徑案例研究：D、長沙融科檀香山

成功拉動全市及外地客戶，實現(xiàn)區(qū)域價格突破，塑造行業(yè)影響力項目基本信息：項目位置：位于二環(huán)以外，長沙大道以南、人民路以東總占地面積：約14萬㎡總建筑面積：約30萬㎡容積率：2.5其中一期占地洋房占地25萬平，戶均面積190-280平，贈送30-50%，帶采暖系統(tǒng)及電梯，小區(qū)規(guī)劃人車分流首期項目產(chǎn)品在08年的淡市下持續(xù)銷售并實現(xiàn)較好的價格，當前銷售均價8000-9000，突破區(qū)域5000多的價格，成為長沙洋房的價格標桿，塑造全市影響力，拉動地市和省外客戶A、主動城市化：1、動作相對較?。骸皡^(qū)域地段條件較好，房地產(chǎn)熱點板塊，與核心城區(qū)關系密切，武廣新城區(qū)域概念廣為人知?！盋、前期創(chuàng)新物業(yè)拉動：1、別墅化的創(chuàng)新洋房物業(yè)：電梯洋房，雙拼及聯(lián)排洋房概念引入，1-3層地下室及露臺贈送，4層露臺及閣樓贈送2、高于現(xiàn)有別墅市場的附加物業(yè)價值：公共空間的精裝修；地暖設備的引進。B、園林環(huán)境舒適化：1、入口綠化展示2、標桿性的鋼琴會所建筑，公共活動空間與園林化的建筑標簽兩大功能于一身3、洋房組團園林的高綠化率和豐富層次打造D、后期主流物業(yè)持續(xù)：1、后期高層受前期容積率過分分解壓力，為了保證舒適度，以160-220的大平面戶型設計為主，面積過大導致當前高層銷售壓力過大，受市場波動的影響較大抗風險性弱。當前銷售均價5500-5800左右，基本平齊區(qū)域內(nèi)價格。案例研究：D、長沙融科檀香山——突破路徑總結：

突破路徑成功案例小結：

成功突破區(qū)域限制的開發(fā)模式特征總結項目主動城市化園林環(huán)境舒適化容積率先低后高前期創(chuàng)新物業(yè)后期主流物業(yè)形象標簽配套公共開放空間前期展示核心資源景觀高綠化率深圳萬科城萬科在造一座城超市、學校、商業(yè)、會所哥倫布廣場前期2.1萬商業(yè)展示及引進餐飲店1萬平中央水景35%先賣洋房、聯(lián)排，后賣賣高層寬景HOUSE，大開間的洋房設計及小面積聯(lián)排小高層及高層，面積以90-130平為主深圳春華四季園——會所、商業(yè)入口廣場商業(yè)前期免租引進商家0.8-1萬平中央水景37%先賣洋房、聯(lián)排，后賣賣高層洋房的升級產(chǎn)品，4F坡地疊墅小高層及高層，面積以90-130平為主長沙萬科城走過世界，還在中心——入口展示——入口廣場綠化46%先賣洋房，后賣高層3+1疊墅，獨立入戶高層N+1產(chǎn)品89平米2房，123平米3房長沙融科檀香山——鋼琴會所入口綠化展示入口綠化及鋼琴會所鋼琴會所40%先賣洋房，后賣高層電梯洋房，雙拼及聯(lián)排洋房概念引入高層以160-220的大平面，當前銷售受阻結合成功案例小結反思區(qū)域內(nèi)過往項目：

華潤鳳凰城——物業(yè)拉動力不足&主動城市化不足，陷入同質(zhì)競爭鳳凰城開發(fā)模式：大體量，同質(zhì)化剛需產(chǎn)品持續(xù)滾動開發(fā)1、產(chǎn)品以120平米以下2，3房為主；2、120萬大盤，一期開發(fā)以會所及前廣場及會所后園林展示為主；3、商業(yè)街至今未能投入運營使用，依賴外部商業(yè)支撐4、價格難以脫離區(qū)域箱體，遭遇市場波動價格受影響幅度較大鳳凰城未能突破區(qū)域原因剖析1、物業(yè)拉動力以剛需物業(yè)試圖拉動市區(qū)北部首置客戶，陷入將長沙郊區(qū)大盤剛需供應紅海，牽引受阻2、前期主動城市化措施不足，未能與同類項目，如湘江世紀城匹敵，造城落實有限華潤鳳凰城也成功拉動部分星沙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中高端客戶，以進城更換居住環(huán)境為主要目的結合成功案例小結反思區(qū)域內(nèi)過往項目：

恒基凱旋門——物業(yè)拉動的持續(xù)力不足，區(qū)域外客戶輻射范圍回縮凱旋門開發(fā)模式：在園林與戶型面積方面相對鳳凰城升級1、產(chǎn)品仍以2，3房為主，但整體戶均面積大于主流10平米左右2、70萬大盤，一期開發(fā)以港式功能會所，超大中央園林與凱旋門樓王啟動；3、通過現(xiàn)代化立面，與功能會所加強城市化意向凱旋門首期客戶輻射范圍廣闊，但后期逐步向區(qū)域內(nèi)收縮：1、物業(yè)拉動力有限。早期舒適度創(chuàng)新的電梯小高層成功吸引到部分周邊地市及市區(qū)客戶購買；但也同時暴露出高層產(chǎn)品對客戶號召力有限2、功能會所更多成為營銷噱頭，主動城市化后續(xù)動作有限長沙縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要是金井鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)；開福區(qū)、芙蓉區(qū)與星沙相接，也輻射到一部分客戶；岳麓區(qū)主要來自工業(yè)區(qū)工作緣介紹客戶09年首期區(qū)域外客戶占到57%結合成功案例小結反思區(qū)域內(nèi)過往項目：

碧桂園——雖然品質(zhì)有限，但別墅物業(yè)區(qū)域外客戶拉動力不容忽視碧桂園開發(fā)模式：依托資源低價別墅啟動1、首期別墅4000元/平米2、雖后來受產(chǎn)品打造品質(zhì)等諸多因素影響碧桂園市場口碑，但該項目仍是區(qū)域內(nèi)客戶輻射范圍最大的項目之一碧桂園客戶輻射之道：1、別墅類物業(yè)仍表現(xiàn)出很強的客戶拉動力，曾是長沙市的明星項目，廣泛拉動省外，市區(qū)，岳陽瀏陽等地市及周邊縣客戶聚集2、但當前碧桂園的品質(zhì)口碑激與城市化配套運營并不成功，也是阻礙后期影響力持續(xù)保持的關鍵因素突破區(qū)域有限：高層物業(yè)啟動及營銷概念的城市化配套，落入競爭紅海，難能突破區(qū)域，對區(qū)域外客戶拉動有限典型案例1：華潤鳳凰城以高層剛需2房、3房物業(yè)試圖拉動市區(qū)北部首置客戶，陷入長沙郊區(qū)大盤剛需供應紅海，牽引受阻，前期只拉動了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，當前城市化程度有限，只有前廣場投入使用，商業(yè)等其他配套未落實，最終未能實現(xiàn)區(qū)域外客戶突破，落入?yún)^(qū)域價值箱體典型案例1：恒基凱旋門早期舒適度創(chuàng)新的電梯小高層成功吸引到部分周邊地市及市區(qū)客戶購買；區(qū)域外客戶達57%，但后期區(qū)域外客戶一度的縮減，當前區(qū)域外客戶僅30%，主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，暴露出高層產(chǎn)品對客戶號召力有限，當前城市化程度非常有限，主要通過現(xiàn)代化的立面及會所營造城市感，單僅停留在營銷噱頭上，最終難能突破區(qū)域成功突破區(qū)域：低密度物業(yè)啟動，配合城市化配套，成功拉動區(qū)域外客戶典型案例1：碧桂園威尼斯城以別墅類物業(yè)啟動，曾是長沙市的明星項目，廣泛拉動省外，市區(qū)，岳陽瀏陽等地市及周邊縣客戶聚集，實現(xiàn)市區(qū)客戶達50%，地市客戶達25%，當前商業(yè)、酒店、學校等配套已經(jīng)落實并經(jīng)營，得到客戶的高度認可，最終成功實現(xiàn)區(qū)域突破區(qū)域內(nèi)過往項目反思小結：在星沙實現(xiàn)區(qū)域突破

尤其需要重點強化低容積率物業(yè)啟動&主動城市化2個方面案例啟示下本項目突破的通道分類：A、重要通道：主動城市化——通過區(qū)域價值灌輸，主動塑造等多種方式弱化區(qū)域外客戶對地段的抗性，抬升項目發(fā)展的價值基礎B、核心通道：低容積率創(chuàng)新物業(yè)啟動——通過物業(yè)創(chuàng)新拉動區(qū)域外客戶消費&在區(qū)域內(nèi)客戶中塑造市場影響力；后續(xù)通過高層主流需求產(chǎn)品持續(xù)兌現(xiàn)社區(qū)價值C、必要通道：內(nèi)部園林環(huán)境升級——通過園林環(huán)境升級營造舒適的居住環(huán)境，進一步廣泛增強對客戶的吸引力與項目中高端檔次感的認知A重點通道：主動城市化2.2IMPORTANTCHANEL:URBANIZATION核心客戶邊緣客戶重要客戶客戶來源：星沙客戶置業(yè)次數(shù)：客戶多為多次置業(yè)家庭結構：集中為30-45歲的三口之家職業(yè)特征：工業(yè)園企業(yè)員工、公務員及私人業(yè)主關注點：園林、配套、品質(zhì)認知途徑：受推廣影響、路過、友介、廣告、活動置業(yè)目的：首次置業(yè)及首改客戶，追求品質(zhì)客戶來源：開福區(qū)、芙蓉區(qū)及周邊地市客戶置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)為主職業(yè)特征：私人業(yè)主及公務員關注點：園林、配套、品質(zhì)、環(huán)境及升值潛力認知途徑：友介、路過，廣告、網(wǎng)絡置業(yè)目的：首改或再改及投資客，追求舒適環(huán)境及升值潛力客戶來源及占比：省外一線城市客戶、投資客戶置業(yè)次數(shù)：友介、廣告、網(wǎng)絡置業(yè)特征：居住及投資關注點：配套、品牌、升值潛力、地段認知途徑：網(wǎng)絡、友介職業(yè)目的：投資開發(fā)目標調(diào)整要求本項目目標客戶擴展：除地緣客戶外，市區(qū)（北）+地市中高端客戶群將新增為本輪定位需要重點考慮對象目標客戶擴展群體特征：首次或多次換房客戶，滿足居住升級要求，以中上產(chǎn)財富階層為主區(qū)域：開福區(qū)及芙蓉區(qū)年齡：35-50歲角色：公務員、及私人業(yè)主，其中主要以國防科大老師及湘雅醫(yī)院的醫(yī)生及其他事業(yè)單位客戶為主經(jīng)濟實力：擁有購買150萬以上物業(yè)的實力典型購買物業(yè)：購買140平米以上產(chǎn)品，且傾向于郊區(qū)低密度別墅物業(yè)區(qū)域：金井鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)及瀏陽市、岳陽市等年齡：30-45歲角色：公務員、及私人業(yè)主、企業(yè)管理層，其中以瀏陽工業(yè)園為主經(jīng)濟實力：擁有購買100萬以上物業(yè)的實力典型購買物業(yè)：購買140平米以上產(chǎn)品，且傾向于購買電梯房”“客戶來源人數(shù)訪談時間訪談方式開福區(qū)302010.6.15電話深度訪談芙蓉區(qū)202010.6.15電話深度訪談地市202010.6.15電話深度訪談星沙302010.6.15電話深度訪談共訪談100人：——區(qū)域內(nèi)客戶:30人——區(qū)域外客戶:70人我們專門就該類客戶群體進行了深度訪談:1、對星沙有什么印象？2、如果愿意去星沙置業(yè)，傾向買什么類型的產(chǎn)品？3、對小區(qū)最為關注的問題？4、對小區(qū)配套的要求？5、愿意接受的價格是多少？question?object客戶來源總?cè)藬?shù)認可星沙不知道不認可性星沙開福區(qū)30516%1033%1551%芙蓉區(qū)20315%525%1260%地市20630%840%630%星沙301550%1011%517%目標客戶擴展群體特征：不同客戶對本區(qū)域認可度差異較大，市區(qū)北部客戶認可度最低，僅15%左右，地市級客戶有一定的認可度，達30%，區(qū)域內(nèi)客戶認可度較高，達50%市區(qū)北中高端當前對本區(qū)域認可度相對最低（15%），大部分認為本區(qū)域地段偏遠，屬于縣城及工業(yè)園區(qū)，缺乏城市感，“星沙太偏了，太遠了，生活太不方便了，我們的工作，交際圈都在市區(qū)，住在那邊的話，每天就浪費很多時間在路上奔波，太不劃算了，還不如多花幾千塊錢在市區(qū)買一套房子呢”“不知道你對星沙熟不熟啊，有機會你到星沙大街上去站一會就會發(fā)現(xiàn)，那交通很不規(guī)范，公交車站點都沒設，隨叫隨停，感覺很混亂，沒安全感，還有走在路上的人，都是拖著鞋，素質(zhì)有限，太鄉(xiāng)里了，基本都還是縣城，沒有城市感”“星沙很多企業(yè)啊，那邊的人移民比較多，整體有點亂，屬于工業(yè)區(qū)，空氣感覺應該受到影響，不過相對長沙應該還是可以的，買高層居住的話可能區(qū)那買，太鄉(xiāng)里了，掉檔次，小孩也會受影響”周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地市中高端客戶當前對本區(qū)域認可度居中（30%），縣府中心，生活還算便利，性價比，未來并入市區(qū)“我們住的離長沙太遠了，一直想在長沙買房，讓小孩有個好環(huán)境，但是長沙市區(qū)的房價又太高了，其他郊區(qū)的房子又太遠了，這邊離我們家很近，回家也方便，直接上高速就可以了，這邊房子還算實惠，中心的房子4000左右，很劃算啊，買了住進去也方便，生活配套都很齊全，且縣政府在這里，感覺也還蠻好，不一定要到市區(qū)去買房子”“我們就在鎮(zhèn)上做生意，進場要到星沙來進貨，來星沙比較多，對星沙也比較了解，星沙最近幾年發(fā)展很快，聽說今年又提出并入市區(qū)了，在這里買房換可以咧，不是很貴，配套也齊全，市區(qū)有的地方配套還不如這里呢，價格還很貴”“我老婆是星沙人，我們也想在星沙買套房子，以后回去住，現(xiàn)在住在鎮(zhèn)里，感覺還是星沙好啊，房子也不貴，星沙最近幾年發(fā)展很快，你看啊，5年星沙就會大變樣了，現(xiàn)在趕緊買房子，以后絕對漲啊“星沙本地客戶當前對本區(qū)域有相對較高認可度（50%）：未來發(fā)展方向及松雅湖宜居片區(qū)“星沙發(fā)展還是快啊，我來星沙三年，星沙是一年一個樣啊，政府的規(guī)劃還是不錯的，松雅湖是個很好的穴頭，星沙肯定會發(fā)展很快的，現(xiàn)在松雅湖已經(jīng)啟動了，再過三年星沙就不一樣了，那邊的房子以后肯定會漲價很快的，現(xiàn)在碧桂園就這樣啊，我們當時買聯(lián)排的時候才5000，現(xiàn)在已經(jīng)漲到一萬了，可以看出松雅湖的帶動有多大”“星沙現(xiàn)在很多的地方都在起新房子，只要有房子起來，很快就會改善了，看了政府的規(guī)劃，以后這里會做很多商業(yè)，而且并入市區(qū)，這里就成為市區(qū)的一部分，住在這里有市區(qū)的戶口了，發(fā)展還是很好的”“星沙以后有3條地鐵通過，到時候和市區(qū)的距離就很近了，交流也很方便，半個小時的距離，現(xiàn)在深圳半個小時基本還是區(qū)域內(nèi)，所以以后這里肯定會發(fā)展很好，將成為長沙的衛(wèi)星城市，有這么多企業(yè)存在，人口之然不缺，人且這邊都人都比較有錢，這邊企業(yè)的員工工資挺高的”所以，不同區(qū)域客戶當前對星沙城市價值的認知印象與程度不同；市區(qū)《地市《本地，其中地市客戶相對容易被說服A、長沙市區(qū)中高端客戶（以市區(qū)北部開福、芙蓉區(qū)為主）B、地市客戶（以長沙縣北部各鎮(zhèn)及長沙北部臨靠市區(qū)為主）“不城市，非市區(qū)，縣城”“工業(yè)園區(qū)，怕雜亂，環(huán)境有限”“進城（縣政府中心）”“還算方便，通過親緣、生意往來等方式對區(qū)域有所了解”“便宜，劃算，并入長沙前景”C、星沙本地客戶（以本地公務員，大學城老師、工業(yè)園區(qū)中高管為主）“城東未來發(fā)展前景好”“松雅湖那塊以后很適宜居住”最容易被引導，對日常生活配套有一定要求較容易被引導，關鍵在于生活品質(zhì)較難被引導，市區(qū)內(nèi)新城較多，但也關心投資機遇現(xiàn)實的城市化需求：基本生活配套幾乎是所有目標客戶群體需要的配套，其次的配套需求為超市、學?！芭涮资潜仨毜?，生活的必須配套就不用多說了，必需要有，不然生活太不方面，吃個早飯還要跑幾公里去吃，買個生活用品都要打車，這樣生活成本太高，所以基本的商業(yè)店鋪一定要有，不然和住在農(nóng)村沒什么差別，”“我們小孩都還在讀書，小孩的教育我們很看重，買房子不單單是買房子這么簡單的問題，還要考慮很多問題，小孩上學問題我們最擔心，買遠了，小孩上學怎么辦，不可能每天坐幾個小時去上學，我們現(xiàn)在都想買有名校保證的房子，但是價格太貴了”“超市是很有必要的，有了超市生活成本要地很多，不需要什么大商場，能提供生活的超市就可以了，平時可以到超市買點東西，很方便，這樣也感覺生活很有氛圍”“醫(yī)院有沒有都無所謂了，只要在2公里內(nèi)有醫(yī)院就可以了，離醫(yī)院太近了也不好，醫(yī)院一般的環(huán)境太差了，風氣也不好”現(xiàn)實的城市化需求：會所——能提供基礎休閑娛樂與社交功能的社區(qū)客廳；最關注休閑娛樂場所（棋牌室）、餐廳、健身房及游泳池“我覺得居家是比較隱私的地方，而且現(xiàn)在住的地方空間都比較小，不適合朋友聚會，我就希望我住的地方能夠有會所啊或者其他什么空間能讓我跟朋友聚會”“我對咖啡吧情有獨鐘，要是社區(qū)有個有品味的咖啡吧，我估計會天天晚上泡在那里”“工作之余也沒什么時間健身，要是社區(qū)有一些簡單有趣的健身區(qū)就好了”客戶對會所功能的關注：餐廳>健身房>游泳池>棋牌室為了減弱客戶地段抗性主動擴寬客戶輻射范圍，抬升項目整體價值基礎，本項目實施“主動城市化”勢在必行：路徑A：主動拔升區(qū)域價值占位重新審視星沙發(fā)展趨勢，區(qū)域再定義，抬升客戶對星沙的價值判斷路徑C：主動打造區(qū)域生活中心（商業(yè)）站在區(qū)域整體發(fā)展前景基礎之上，通過商業(yè)，教育，會所等配套高標準建設成為區(qū)域的生活中心路徑B：主動制定市場領先的居住標準整合長沙及星沙城市發(fā)展特點，在硬件及軟件方面形成一些領先性的居住技術標準，塑造一個領先時尚的城市形象A拔升區(qū)域價值占位，首先需要站在城市發(fā)展的趨勢視角重新梳理星沙的區(qū)域價值——“我們?nèi)绾慰创巧?？”金星北市府麓谷麓南含浦芙蓉北中心南城省府金鷹月湖尚東體育新城經(jīng)開星沙北城4500-6500元/㎡東城4500-7000元/㎡西城4000-6000元/㎡中心區(qū)5500-9000元/㎡南城3800-7000元/㎡星沙3500-4500元/㎡城市向東，財富聚集東部集中了馬王堆大市場、高橋大市場、紅星商圈等眾多新興商圈，產(chǎn)業(yè)聚集形勢明顯，隨著城市的進一步發(fā)展，星沙依靠本身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)域交通優(yōu)勢（高鐵、機場、高速），必將成為新的城市財富的聚集之地，房地產(chǎn)的發(fā)展也將獲得更強大的動力?！拔覀?nèi)绾慰创巧?？?/p>

星沙的“大東城”規(guī)劃構想：長沙經(jīng)濟發(fā)展引擎與財富平臺

大東城戰(zhàn)略是長沙實施長株潭經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略的重要措施之一，大東城“開發(fā)區(qū)－市場群－交通樞紐”三位一體的經(jīng)濟結構，將鑄就長株潭經(jīng)濟核心增長極。長沙大東城戰(zhàn)略將長沙經(jīng)開區(qū)、隆平科技園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和長沙縣的毛塘產(chǎn)業(yè)區(qū)、榔梨工業(yè)區(qū)等整合為一體?！按髺|城”將分為三大版塊進行發(fā)展，以經(jīng)開區(qū)為中心的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、以武廣鐵路長沙站為核心的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、以長沙黃花國際機場為中心的航空產(chǎn)業(yè)區(qū)域。三大版塊組成的長沙”大東城”，總面積達到200平方公里。星沙：打造長株潭制造業(yè)基地

長沙三大支柱產(chǎn)業(yè)即工程機械、汽車制造和家電的核心企業(yè)都集聚在大東城規(guī)劃范圍內(nèi)，而長沙經(jīng)開區(qū)更是大東城規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)主要聚集區(qū)，因此，長沙經(jīng)開區(qū)將努力構建橫向成群、縱向成鏈的產(chǎn)業(yè)格局，提高企業(yè)應對市場風險的能力。同時，大力發(fā)展以物流配送、金融保險、信息服務、商務會展、中介服務等為主要內(nèi)容的為生產(chǎn)服務的高附加值服務業(yè)，將開發(fā)區(qū)建成綜合型、多功能的現(xiàn)代化新型園區(qū)，打造成“長株潭一體化”制造業(yè)基地。星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

星沙財富實力不容小覷，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，增長性良好星沙是全省的重工業(yè)生產(chǎn)基地。引進了國內(nèi)外知名企業(yè)達294家，其中世界500強企業(yè)16家，如今已成為“產(chǎn)業(yè)王國”，中國工程機械之都，湖南汽車零部件走廊，湖南汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地，三一、浦沅、山河智能、長豐獵豹、北汽福田、LG等諸多知名企業(yè)匯集，已初步形成工程機械，汽車零部件，電子信息三大產(chǎn)業(yè)集群，2000年被批準為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，，GDP占全國中小城市首位地鐵規(guī)劃：2A號線：預計2015年開建，經(jīng)過星沙有西三線站—馬坡嶺站—西數(shù)路站—離湘路站—開元中路站—濱湖路站—松雅湖停車場4號線：未確定開建時間，經(jīng)過星沙開元路3號線：未確定開建時間，經(jīng)過星沙馬坡嶺星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

逐步貫通的便捷交通：2015年地鐵2A號線開建星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

大城東規(guī)劃第一步，城區(qū)向東擴展，本項目將在新的政務中心區(qū)中松雅湖休閑區(qū)政務區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心區(qū)松雅湖星沙中心：長沙縣全縣的政治、經(jīng)濟文化中心、占地約14平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、科研教育于一體?！叭龍@區(qū)”即長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、松雅河生態(tài)休閑園和政務中心區(qū)。長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：占地約30平方公里，主要發(fā)展占地少、無污染、科技含量高的21世紀新型環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，如電子，電器，車輛制造等大型工業(yè)集團。松雅河生態(tài)休閑園：占地約9.5平方公里，全部水面6000畝，投資36億元，匯集沙灘游樂場、體育中心、兒童游樂廣場、五星級酒店、購物中心、娛樂休閑文化廣場等。政務中心區(qū)：占地約8平方公里，建設一座標志長沙縣新發(fā)展氣象的、親民而莊重的政務辦公和服務中心，容納完善的行政管理、政務服務和政法辦公功能。B項目B地塊也正因此成為新中心向東向北發(fā)展形成“一心三園區(qū)、雙龍捧珠”，打造宜居城市《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005年-2020年）明確指出長沙商業(yè)網(wǎng)點將設置一個市中心（五一市民廣場商業(yè)中心）、兩個副中心（星沙商業(yè)副中心、溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心）。

1、星沙步行街：400米，以精品服飾為主的商業(yè)步行，近期改造2、經(jīng)八路綜合商業(yè)街：1800米，集購物、餐飲、休閑娛樂服務于一體的綜合性商業(yè)，規(guī)劃遠期3、長永創(chuàng)意文化街：1600米，集購物、觀光、餐飲于一體的“創(chuàng)意文化長廊”遠期新建4、

商業(yè)樂園國際風情街：500米，以歐、美、日、韓等國商品及服務為主要經(jīng)營特色的國際風情街

近期新建5、涼塘東路服飾小商品特色街：500米，長沙縣服飾小商品特色商業(yè)街，遠期新建6、泉塘綜合商業(yè)街：1000米，定位為集購物、餐飲文化、休閑娛樂于一體的綜合性商業(yè)街，近期新建7、濱湖路特色餐飲休閑娛樂街：2000米，長沙市具魅力的特色餐飲休閑娛樂街

遠期新建8、龍角南路電子產(chǎn)品特色街：900米，長沙縣電子產(chǎn)品零售商業(yè)遠期新建21635478松雅湖4號線2A號線2號線星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

中心區(qū)重點規(guī)劃在于進一步強化商業(yè)服務功能建設星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

北面松雅湖區(qū)域36億投資，當前已經(jīng)啟動建設，預計2012年完成松雅湖總約16.98平方公里，水面6000畝，將打造成匯集沙灘游樂場體育中心、兒童游樂園、五星級酒店、購物中心、娛樂休閑文化廣場等為一體的宜居新湖城09年7月1日開建，預計2012年完工本地塊星沙公園松雅湖開元路黃興大道松雅湖及周邊區(qū)域打造成一個生態(tài)的、人文的、國際化的宜居新湖城。松雅湖被分成4個小湖：前湖、中心湖、后湖和綠湖。面積最大的是前湖。后湖將建成一個集沙灘游樂場、體育中心、兒童游樂廣場等于一體的休閑場所。中心湖則建五星級生態(tài)酒店、大型購物中心等，成為城市的CBD，著重發(fā)展商業(yè)貿(mào)易。此外，還設計了一個“關羽文化廣場”星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

政務區(qū)首個公共服務設施啟動，湖南最大的縣級文化中心該項目東依城市發(fā)展用地，西靠縣中心公園，北近松雅湖生態(tài)休閑與居住區(qū)，南臨鵬基諾亞山林高尚社區(qū)。建設后，將成為長沙縣乃至長沙城東的嶄新地標，同時也是我省最大縣級文體中心。項目總投資4.9億元，2010年6月開工建設，作為長沙縣提升文化軟實力的重大工程，2012年建成使用的長沙星沙文化中心將成為集圖書館、檔案館、文化藝術中心、健身中心等文化設施于一體的大型城市綜合體。長沙星沙文化中心占地276畝，總建筑面積11.6萬平方米，其中圖書館、檔案館可藏書50萬冊、檔案70萬套，文化藝術中心包括一個大型影劇院和6個電影院和若干文藝培訓用房，市民健身中心可容納30個乒乓球、羽毛球場?！盁o線星沙”項目采用的是NGBW(NextGenerationBiologyWorkbench)技術，即下一代無線廣播電視網(wǎng)。覆蓋了整個星沙戶外城區(qū)和道路，東至東12線，西到省廣電中心，北至松雅湖區(qū)域，南到星沙與芙蓉區(qū)交界處。一期工程熱點覆蓋區(qū)在50個左右，主要覆蓋星沙現(xiàn)有戶外城區(qū)(道路)，功能主要是實現(xiàn)政府部門無線應用，包括無線信息公示系統(tǒng)/廣告系統(tǒng)、移動公務處理系統(tǒng)、無線視頻監(jiān)控與公共安全、城市管理和應急聯(lián)動系統(tǒng)、城市智能交通等;同時在保證政府應用寬帶充足的情況下免費提供一部分寬帶給城區(qū)戶外用戶做無線互聯(lián)網(wǎng)接入。屆時，人們可攜帶WI-FI網(wǎng)絡設備在城區(qū)WIFI熱點覆蓋區(qū)免費體驗戶外無線上網(wǎng)，2009年底一期工程已經(jīng)完工星沙的“大東城”規(guī)劃構想：

不斷提升城市服務功能，無線3G星沙工程松雅湖生態(tài)公園完成2009年及以前2009-20202017及以后開元路

周邊無任何社區(qū)和配套

大學城及各類學校松雅湖生態(tài)公園雛形地鐵2A線、4號、3號線各類餐飲娛樂、金融證券一心三園區(qū)，打造宜居城市2A線、4號、3號線和線延伸線商業(yè)廣場、國際商貿(mào)中心

黃花航空區(qū)打造完成八條商業(yè)街的打造完成

易初蓮花超市B地塊開發(fā)所處區(qū)域星沙城市環(huán)境優(yōu)化區(qū)域地位提升周邊客戶群自然增加仍為衛(wèi)星城市但與城市核心的距離縮短：“縣級市化”到“城市化”星沙開元路板塊發(fā)展時間軸：計劃2015年新中心區(qū)（政務區(qū)）建成/成熟只有102路公交車直達本項目星沙的區(qū)域發(fā)展趨勢：在未來5-10年之間經(jīng)歷著高速城市化基于星沙城市發(fā)展趨勢的區(qū)域價值再定義：

——“大城東核心，長沙財富引擎，國際標準宜居新城”區(qū)域價值的1個顯著特征：高速，高效，國際化區(qū)域價值1：高速增長前景。長沙產(chǎn)業(yè)中心與增長極，未來城市財富引擎區(qū)域價值2：高效城市化進程。未來5-10年內(nèi)，星沙城東的城市公共服務配套重金打造，36個億的松雅湖休閑公園建成，湖南省最大的縣級文化中心建成，地鐵2A號線開工到建成等諸多利好因素區(qū)域價值3：國際化城市發(fā)展標準。發(fā)展自然環(huán)境良好的宜居新城。3G星沙，松雅湖城市休閑文化公園，地鐵公共交通。。雄厚城市財富支撐下的高標準建設起點。區(qū)域價值再定義下的項目整體形象與調(diào)性的轉(zhuǎn)變：

大氣的，高端的，國際化都市意向的，新城核心社區(qū)大盤傳統(tǒng)區(qū)域價值下項目形象取向：郊區(qū)=風情的，田園的，小鎮(zhèn)的如華潤鳳凰城、鵬基諾亞山林、蝴蝶谷、愛琴海、郡原居里……趨勢區(qū)域價值下項目形象升級：衛(wèi)星城=未來的，現(xiàn)代的，國際都市的如恒基凱旋門，成都國際社區(qū)，武漢南湖玫瑰灣，深圳益田大運城，深圳奧林華府……項目案名建議：

關鍵詞——大氣，高端占位，國際化意向深業(yè)鵬基·國際社區(qū)大東城長沙財富引擎星沙心國際社區(qū)是一個十分具有包容性的形象命名，成都，重慶等與長沙類似的二線省會城市中，國際社區(qū)被諸如中海，中糧等品牌開發(fā)商廣泛使用，并且具有良好的高端豪宅社區(qū)想象B在區(qū)域價值抬升背景下，我們也將結合城市發(fā)展趨勢為星沙制定有自身區(qū)域特色的居住標準區(qū)域前瞻性的生活標準（本屆世博會的啟示）：國際級的城市往往誕生領先國際的生活方式，國際社區(qū)也正承擔成將區(qū)域城市化理想升級和深化的責任“本屆世博會的核心主題，對理想城市的思考。?！痹谌祟悮v史長河中，人們從未停止對于“理想城市”的思考和創(chuàng)造。如何給予城市一個可持續(xù)發(fā)展的構造和一個健康的靈魂，是人們長久的城市夢想。塑造人、城市和地球之間的良好關系和互動，創(chuàng)造健康的城市系統(tǒng)，正在成為一個迫切需要關注的命題。改變和引導人的觀念是可持續(xù)發(fā)展的前提；世博城市未來館：關于城市未來的可能世博城市未來館“多種可能性”展區(qū)內(nèi)有一個36米高的宏大空間，用來播放一部動畫電影，并在周圍場景中呈現(xiàn)出“生態(tài)之城”、“智慧之城”、“水之城”、“太空之城”、“能源之城”五個夢幻般的未來城市街景，表達未來的城市發(fā)展和人類的城市生活的各種可能性。與星沙區(qū)域發(fā)展主題密切的城市未來趨勢：“生態(tài)之城”&“智慧之城”松雅湖的重金建設代表著星沙對于自身發(fā)展工業(yè)園區(qū)的同時努力改善生態(tài)環(huán)境，探尋綠色工業(yè)發(fā)展的熱切努力；

3G星沙，省級最大規(guī)模縣文化中心建設也都恰恰代表著致力于產(chǎn)業(yè)技術引進的星沙對于高科技的濃厚興趣與支撐以這兩大主題為核心，建議本項目通過想過技術概念的引入與運用，引導革新星沙乃至長沙對社區(qū)居住標準的理想“（低碳）生態(tài)之城”水質(zhì)標準通過中水系統(tǒng)處理雨水保證內(nèi)部景觀水系常清，達到水庫飲用水標準公共節(jié)能標準公共燈源（路燈，樓梯燈）采用太陽能，風能自然來源或其他節(jié)能技術垃圾分類真空垃圾收集系統(tǒng)，社區(qū)公共垃圾分類回收標系統(tǒng)，主動與被動參與的環(huán)保行為新風系統(tǒng)內(nèi)部戶型單元的通風換風系統(tǒng)，保證室內(nèi)空氣通暢新鮮，促進居民健康生活隔熱防噪系統(tǒng)內(nèi)部戶型單元的通風換風系統(tǒng)，增加項目的的空氣標準社區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量的及時監(jiān)控與定期報告，時刻關注環(huán)境的變化與居住的健康以這兩大主題為核心，建議本項目通過想過技術概念的引入與運用，引導革新星沙乃至長沙對社區(qū)居住標準的理想“智能之城”數(shù)字化社區(qū)社區(qū)網(wǎng)絡建設，可通過社區(qū)網(wǎng)絡完成物業(yè)費交納，以及相關水電費代收及服務預訂安防智能化多重安防體系，小區(qū)周邊，停車寶安，社區(qū)內(nèi)監(jiān)控，在線巡邏，門禁系統(tǒng)等方式3G智能化家居與中國移動合作的家居智能化體驗，通過手機了解家里的安全等實時信息C主動城市化中最關鍵的一步，通過“區(qū)域生活中心”匯集人氣，加速地段的“城市價值”兌現(xiàn)“區(qū)域生活中心”（1）高標準，對外經(jīng)營的國際雙語幼兒園：

——引進長沙外的全國知名品牌。類似珠江花城中國科學院幼兒園

——或引進長沙知名的高端幼兒園。如諾貝爾幼兒園（2）多功能，對外經(jīng)營的區(qū)域級會所：

——不僅滿足社區(qū)內(nèi)客戶日常需求，同時吸引周邊社區(qū)群體消費

——1個小型的區(qū)域休閑娛樂中心，早期人氣快速累積的有效途徑（3）社區(qū)商業(yè)配套：

——商業(yè)的先期啟動，檔次精品商業(yè)的提前引入

——做一部分模糊化的商業(yè)空間，風險=收益平衡的方式建議涵蓋功能分區(qū)。會所分為運動娛樂與生活休閑兩大類其中運動娛樂功能建議有：

——健身房，室外泳池（無邊際），棋牌室，乒乓球室為主其中生活休閑功能建議有：

——書吧，兒童樂園，無線上網(wǎng)角為主備注：會所建議位置不變，仍考慮與水景相結合的入口處區(qū)域級會所：1500-2000平米可經(jīng)營的休閑娛樂空間對外經(jīng)營部分，早期可考慮對外也一段時間免費，后續(xù)業(yè)主與非業(yè)主差別式收取一定費用商業(yè)配套設置：

1、經(jīng)營性思路的前期引進，通過減免租金的方式選擇生活型相對中高端的服務型商業(yè)入住方向1、中高端餐飲糕點長沙金牛角，羅莎蛋糕，海食上……外地如丹桂軒，雨花西餐廳……方向2、中高端便利店長沙千惠、外地711、OK便利店……方向3、品牌生活服務店正章洗衣，九芝堂藥房、海王藥店……方向4、銀行ATM機工商，建設，農(nóng)行ATM機入住……強化生活氛圍，主動匯集周邊人流，主動規(guī)劃項目商業(yè)品質(zhì)感

1、開發(fā)商與商業(yè)資源的先期聯(lián)系

2、開發(fā)商對商家的減免租優(yōu)惠條件

3、后期持續(xù)關注扶持商業(yè)發(fā)展動態(tài)商業(yè)配套設置：

2、模糊功能的商業(yè)空間設置，以“商HOUSE”預存未來商業(yè)價值根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀及近期商業(yè)發(fā)展趨勢，若以快速銷售為目的

建議8000-10000平米的商業(yè)面積思路的轉(zhuǎn)變：考慮隨著區(qū)域與社區(qū)成熟，預存未來商業(yè)價值，并考慮通過商業(yè)面積增加緩解住宅的容積率壓力

——尋找一種相對靈活的物業(yè)形態(tài)，能輻射到多層面的客戶群體

“深圳西麗德意名居的商HOUSE創(chuàng)新產(chǎn)品”“商HOUSE”：1層商業(yè)空間上的垂直單元空間，兼具商業(yè)，商務，商業(yè)多種模糊功能，風險2層以上的商業(yè)裙樓的一種靈活處理方式和概念包裝。與下層商鋪相互聯(lián)系有相對獨立的一種商業(yè)面積劃分方式。通過靈活組合的方式拼合商業(yè)面積考慮商HOUSE（2-3F）沿開元路為主布置單層（5.6米層高）10000平米左右，預計與底層商業(yè)合計約20000平米面積，有效增加商業(yè)面積，充分利用容積率“商HOUSE”的多種功能：

商業(yè)空間的持續(xù)性發(fā)展，多個商HOUSE單元可靈活打通拼合商HOUSE可設置露臺花園：利用露臺設置空中花園、擺放遮陽傘與桌椅，觀景商業(yè)提升品質(zhì)感與舒適度。一層商業(yè)一層商業(yè)一層有個小入口直接到戶“商HOUSE”的多種功能：

商務空間的可能性——工作室，企業(yè)展廳，小公司辦公場所等挑高的空間可任意分割：適合設計、IT、廣告等創(chuàng)意型企業(yè)或企業(yè)小展廳；個性化的工作空間承載個性化的工作方式。底層商鋪一并購買即可注冊企業(yè)。填補星沙只有一棟寫字樓有品質(zhì)的辦公空間完全空缺的市場空白。商務/商業(yè)商務商務/商業(yè)商務/商業(yè)商務/商業(yè)商務/商業(yè)…首層平面圖二層平面圖剖面圖1：1可能性贈送空間立體空間示意“商HOUSE”的多種功能：

住宅空間的可能性——LOFT，利用商業(yè)層高要求的高贈送率未來市場風險最小化：受市場變化或其他需要謀求快速變現(xiàn)時，擴展消化客戶群體降低風險當前政策下的利益最大化：當前相關政策規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)不予建設LOFT產(chǎn)品，造成此產(chǎn)品的稀缺性，建議沿街商業(yè)用地以商業(yè)面積處理LOFT產(chǎn)品，爭取產(chǎn)品附加值最大化本項目主動城市化動作要點：源于區(qū)域未來發(fā)展，自我運營區(qū)域價值的可選擇動作A、城市化地段價值定義&項目價值（1）重新定義區(qū)域價值：大城東，長沙財富引擎，星沙心（2）區(qū)域價值革新基礎上的項目價值調(diào)性改變：深業(yè)鵬基國際社區(qū)B、主動制定領先的城市居住理念（1）區(qū)域價值基礎上的項目居住理念植入：低碳的城市化居住標準（2）區(qū)域特點基礎上的項目居住理念植入：智能的城市化居住標準C、主動運營稀缺的區(qū)域生活中心（1）區(qū)域內(nèi)稀缺的高端教育品牌：國際雙語幼兒園的引入（市場空白）（2）區(qū)域內(nèi)稀缺的中高端日常生活配套：早期商業(yè)街的免租經(jīng)營模式（3）區(qū)域內(nèi)稀缺的日常休閑運動配套：面向區(qū)域開放的經(jīng)營型會所2.3B核心通道：低容積率創(chuàng)新物業(yè)啟動CORECHANEL:Startwithnew&bestA專題研究：長沙低容積率創(chuàng)新產(chǎn)品現(xiàn)狀研究

——從市場驗證的角度尋找符合目標客戶需求的產(chǎn)品方向研究方式：近期1-2年內(nèi)長沙市場出現(xiàn)過的創(chuàng)新產(chǎn)品，包括成功與不成功，主要關注的是產(chǎn)品本身的成敗原因（為什么客戶接受？為什么客戶不接受？）成功的案例：1、郡原美村小獨棟2、金科東方大院聯(lián)排2、融科檀香山別墅洋房（4+1）3、長沙萬科城別墅洋房（3+1）表現(xiàn)平庸案例：1、橘郡聯(lián)排2、湘江一號疊加3、迪亞溪谷疊加4、米蘭春天合院VS成功與否的判斷標準：引發(fā)市場廣泛關注，開盤熱銷，價格與速度實現(xiàn)均相對較好，客戶輻射力廣泛成功案例借鑒小結：小獨棟，高附加值聯(lián)排，別墅式洋房都體現(xiàn)強別墅感、高舒適度、高附加值，得到市場的高度認可項目創(chuàng)新產(chǎn)品別墅感舒適度附加值分布層數(shù)獨立入戶院落尺度層高配置贈送比率贈送方式郡原美村小獨棟——3獨立入戶——廳開間9米主臥開間4.5米————50-80%露臺金科東方大院聯(lián)排——3獨立入戶前庭后院廳開間9.6米主臥開間4.8米——雙車位及電梯井100-200%地下室、露臺、閣樓融科檀香山洋房類別墅排布4+1獨立入戶——廳開間8.4米主臥開間4.2米看齊別墅層高3.5米電梯、地暖、精裝修公共空間30-70%地下室、露臺、閣樓萬科城洋房——3+1獨立入戶前庭院廳開間7.3米主臥開間3.8米局部客廳空間雙層通高——20-40%露臺、閣樓失敗案例借鑒小結：長沙高強度聯(lián)排，疊加及合院產(chǎn)品因別墅體驗不強，實際居住舒適度有限，附加值空間也較小導致客戶認可度低項目創(chuàng)新產(chǎn)品別墅感舒適度附加值分布層數(shù)獨立入戶院落尺度層高配置贈送比率贈送方式橘郡聯(lián)排高密度的鄰里式規(guī)劃排布3獨立入戶——廳開間6.6米主臥開間4.2米————10-20%地下室、露臺湘江一號疊加——4————廳開間7.5米主臥開間4.3米局部客廳空間雙層通高——20-25%地下室、露臺迪亞溪谷疊加-——4獨立入戶——廳開間4.9米主臥開間4.8米————10-12%地下室、露臺、樓米蘭春天合院——6————廳開間4.5米主臥開間3.8米————5-8%露臺長沙低容積率產(chǎn)品創(chuàng)新現(xiàn)狀特征：類別墅化；高附加值；高舒適度——3點特征突破則領先市場1、小獨棟（250-350平米)2、高附加值小聯(lián)排（160-220平米）3、別墅洋房（140-200平米）”創(chuàng)新就是讓下一層的產(chǎn)品享受上一層的待遇“真別墅（獨棟）非別墅（多-高層）當前長沙創(chuàng)新仍集中于較低容積率的創(chuàng)新層面B未來產(chǎn)品趨勢及競爭分析：

市區(qū)北未來產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢研究北二環(huán)京珠高速三一大道開元路北辰雙灣國際萬國城湘江世紀城藏瓏堤亞納灣太陽星城青竹園水映加州金色溪泉灣君御皇庭好望谷郡原居里碧桂園中高端平層豪宅半小時內(nèi)（累)別墅產(chǎn)品半個小時外的（類）別墅產(chǎn)品北二環(huán)京珠高速三一大道開沿路北辰雙灣國際萬國城湘江世紀城藏瓏販賣新城前景與稀缺江湖資源的雙重疊加市區(qū)北中高端市場之資源型高層大平面：集中于新河三角洲板塊的資源型社區(qū)大盤，未來供應約60萬平，面積以160-250平為主，均價預計在7500-10000元/平米項目總建面未來供應建面大平面建面二房三房四房及以上入市時間均預計價面積比率面積比率面積比率湘江世紀城400501089-9220%125-14560%197-25020%2010年底8000-10000北辰380380（一期39萬）2580-10012%120-18024%160-19064%2010年底7000-10000雙灣國際4730611830%136-14050%200-26020%持此銷售5500-6500藏瓏46157———120-13040%170-30060%持此銷售7500-8000萬國城MOMA120801280-10015%106-13570%140-18015%持此銷售7500-800060萬資源型高層大平面產(chǎn)品特點：高層大平層高層及超高層，強調(diào)平層空間開闊尺度，面向景觀資源的大陽臺、空中花園營造的舒適度體驗，附送值相對有限項目建筑高度建筑形狀主力戶型面積客廳面積主臥面積層高配備贈送方式贈送面積贈送比率湘江世紀城36弧型圓樓197-2505.1*4.34.3*4.3————大陽臺、入戶花園70-110平米超大陽臺及14-20平入戶花園45-55%北辰43弧型圓樓160-1905*4.64.2*6——玄關設置雙露臺、陽臺、內(nèi)花園25-30平露臺及10-15平入戶花園5--15%雙灣國際33——200-2605*4.34.1*5.26米挑高陽臺——大陽臺及內(nèi)花園12米大陽臺及10米內(nèi)花園12-20%藏瓏33弧型圓樓170-3004.8*5.25*4.3————270度觀景陽臺及入戶花園15平左右雙陽臺設置及10平左右入戶花園20-30%萬國城MOMA33——140-1805.5*3.34.2*4.2——地暖及精裝修雙陽臺10-15平雙陽臺6-10%20平以上18平以上北二環(huán)京珠高速三一大道開元路青竹園緹亞納灣湘江壹號金色溪泉灣水映加州太陽星城君御皇庭碧桂園好望谷郡原居里項目別墅供應建面獨棟建面雙拼建面聯(lián)排建面疊加建面合院建面洋房建面湘江壹號4.50.51.52.5——————緹亞納灣5.5____0.541————金色溪泉灣252415——2——君御皇庭100.827.2——————好望谷55——————————碧桂園4012721____——____郡原居里2——————————2萬科城3——————____——1.5青竹園100100——————————水映加州404306____——____太陽星城58市區(qū)北中高端市場之（類）別墅產(chǎn)品：項目個數(shù)較少，分布相對分散；但總量供應并不稀缺，預計近3年內(nèi)總供應量約90萬平，其中聯(lián)排>獨棟>雙拼>洋房>合院>疊加21.4萬15.2萬49.7萬1萬2萬3.5萬萬科城洋房別墅獨棟雙拼建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率當前價格建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率當前價格湘江壹號0.5——400-5506*5客廳且挑高贈送地下室、露臺25-35%15000-200001.5——280-3505*4.8贈送地下室、露臺20-25%12000-13000緹亞納灣____——____________——0.5——350-5303*5.4送露臺10-15%13000金色溪泉灣2——403-4706*7且雙餐廳設計送地下室露臺30-35%——4——380-4505.5*6.8雙餐廳設計送地下室露臺25-30%——君御皇庭0.8——3706.6*4.8雙餐廳設計送地下室露臺35-40%——2假獨棟2806.6*4.5雙餐廳設計（假獨棟）送地下室露臺45-50%——好望谷5小獨棟260-3005*4.8客廳挑高送露臺15-20%14000-15000——————————碧桂園12——360-5505*4.8送露臺10-15%13000-170007——300-350300-350送露臺15-20%12000-14000（類）別墅產(chǎn)品特點：獨棟及雙拼仍以大獨棟及大雙拼為主；但小獨棟（160套）與類獨棟雙拼（150套）供應增多；首層二層280平其中小獨棟主要由好望谷二期（未來）提供

面積以260-300平小獨棟為主（約160套），但預計整體產(chǎn)品力有限，缺乏附加值與舒適度戶型缺點：

進深太長，過道占比大，面積浪費；

客廳四面環(huán)墻，大部分面積屬于過道且不方正；

從視線西邊入戶花園直接穿透到東面廚房，房間私密性較差

戶型優(yōu)點：

主臥朝南，利于采光和通風

動靜分區(qū)，干濕分離

功能分區(qū)較多，搭配比較完善其中類獨棟雙拼產(chǎn)品主要由金色溪泉灣庭院別墅提供

面積看齊小獨棟，以325-360平為主，送地下室及大露臺，附加值較高，舒適度也相對較高贈送地下室（大于100平）贈送大露臺；中西餐廳設置尺度舒適；單車庫設計聯(lián)排疊加建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率當前價格建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率當前價格一層二層湘江壹號2.5——200-2805.6*5送地下室露臺20-25%8000-10000——————————————緹亞納灣4——169-2203.3*5.4送露臺25-30%8000-130001——210-2304.8*6.3地下室露臺露臺10-30%6800金色溪泉灣15——350-4006*7雙餐廳設計送地下室露臺25-30%————————————————君御皇庭7.2——180-1905.7*5.4送地下室露臺20-25%————————————————碧桂園21-—250-3505.8*6送露臺15-20%————————————————（類）別墅產(chǎn)品特點：聯(lián)排及疊加產(chǎn)品小聯(lián)排已成明顯產(chǎn)品趨勢，供應集中，預計約550套小于200平的聯(lián)排供應，產(chǎn)品舒適度及附加值有限，但社區(qū)山水資源良好小聯(lián)排產(chǎn)品主力供應1：堤亞納灣，面積控制在169-222聯(lián)排產(chǎn)品外部資源突出，通過露臺與花園增添居住舒適度物業(yè)面積區(qū)間套數(shù)比率獨棟4套1.84%雙拼350-529㎡12套5.53%聯(lián)排169-222㎡180套82.95%疊加21套9.68%首層二層三層戶型優(yōu)點：

動靜分區(qū)較好，干濕分離

臥室采光充足，主臥朝南

餐廳緊鄰廚房，方便快捷

露臺及花園面積大，贈送面積較多

均價8300元/㎡；臨湖聯(lián)排成交均價13000元/㎡小聯(lián)排主力供應2：君御皇庭，面積控制在190平左右為主，產(chǎn)品附加值以地下室，雙層挑高，露臺為主相對較好地下室一樓二樓三樓開發(fā)商長沙莊士置業(yè)有限公司

項目位置星沙鎮(zhèn)湘龍西路延線的高沙村、土橋村

項目規(guī)模占地：324000㎡；建筑面積：494200㎡；容積1.8；綠化率：45.80%；物業(yè)類型獨棟370平、雙拼280平、聯(lián)排180-190平、高層75-160平社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模（住宅、高層住宅）:大(>30萬);

樓層狀況366棟，4243戶

項目進度目前籌建中合院洋房建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率建面創(chuàng)新產(chǎn)品面積客廳尺度贈送方式比率金色溪泉灣2獨棟似排布150-2206.5*5.3雙餐廳設計送地下室露臺30-35%————————————萬科城———————————1.5別墅洋房3+1133-1964.5-7.3*6-7.5局部客廳挑高露臺花園閣樓30-40%（類）別墅產(chǎn)品：其他類別墅產(chǎn)品類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品供應稀缺，主要以金色溪泉灣的合院產(chǎn)品及萬科城后續(xù)別墅洋房供應為主，合計200套左右市區(qū)北中高端產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢：獨棟物業(yè)成為產(chǎn)品創(chuàng)新的終極模仿樣本。小獨棟產(chǎn)品創(chuàng)新方式在緊縮面積的基礎上進一步多元化趨勢1、創(chuàng)新進一步向獨棟靠攏的趨勢——創(chuàng)新相對集中于（類、假、小）獨棟，面積280-360平米之間典型表現(xiàn)1、好望谷——小獨棟約160套，260-300平米小獨棟，核心優(yōu)勢在于社區(qū)環(huán)境，總價優(yōu)勢，但產(chǎn)品本身附加值與舒適度有限典型表現(xiàn)、君御皇庭，金色溪泉灣——類，假獨棟君御皇庭假獨棟，約50套，280平米雙拼拼合設計兼，附加值普通金色溪泉灣，325-360平米雙拼類獨棟設計，附加值與舒適度較高趨勢2、非創(chuàng)新類產(chǎn)品進一步強化單純控制面積方向——集中于舊有項目繼續(xù)推售，附加值有限的小獨棟與小聯(lián)排典型表現(xiàn)2、堤亞納灣，君御皇庭——小聯(lián)排堤亞納灣，君御皇庭主力產(chǎn)品為200平米以下的聯(lián)排產(chǎn)品，附加值與舒適度一般，主要走集約面積控制總價的簡單路線市區(qū)北中高端產(chǎn)品未來競爭分析：小聯(lián)排供應激烈；高附加值的小獨棟與別墅洋房兩類產(chǎn)品存在一定的市場空白機遇競爭1、獨棟市場整體供應達21萬，以大獨棟供應為主，面積以350-550平為主，小獨棟約2萬，面積為260-300平，但產(chǎn)品附加值有限，區(qū)域內(nèi)空白競爭2、雙拼市場整體供應約15萬，以舊舒適產(chǎn)品為主，面積為280-350平產(chǎn)品附加值有限，創(chuàng)新假獨棟約2萬，面積以280平為主，產(chǎn)品附加值較高，具有中央水景資源競爭5、別墅洋房產(chǎn)品相對空缺，別墅洋房除萬科城后期供應外，區(qū)域內(nèi)無后續(xù)類似產(chǎn)品供應，該類別墅洋房創(chuàng)新產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)空白競爭4、疊加產(chǎn)品約1萬平，具有較強的水井資源，以集約型面積為主，合院約2萬平，具有較強的山水資源，類獨棟創(chuàng)新合院，產(chǎn)品附加值較高競爭3、聯(lián)排市場整體供應最大，達50萬平，產(chǎn)品線豐富，面積均勻分布在170-360平之間，產(chǎn)品具有較強的舒適度及附加值，具有強勢山水資源C客戶需求趨勢驗證：客戶的物業(yè)牽引力調(diào)查

——類別墅目標客戶群需求特征分析區(qū)域內(nèi)外客戶選擇的共性：在低容積率物業(yè)中，仍傾向于選擇獨棟，聯(lián)排，洋房3類產(chǎn)品，其中對獨棟傾向性最強但對市區(qū)北客戶而言，受限前項目地段現(xiàn)狀以及缺乏強勢資源，對本項目發(fā)展聯(lián)排產(chǎn)品存在比較大的總價心理門檻，以心理價位150萬以下居多“你那里有湖嗎？有山嗎？我如果去你那里聯(lián)排就是要買個環(huán)境好點的，你那里開車還是很遠的生活也不方便，我買那么遠總得為了點什么吧？”——萬科城洋房客戶購買者“我不會再你那里買太貴的別墅，產(chǎn)品附加值很高也不會考慮，除非你的湖景能比東方金科大院的還要大還要震撼。你那里外部環(huán)境和格蘭啊，龍灣啊他們還是沒得比的”區(qū)域外客戶的差異化需求空白：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地市客戶更偏好帶電梯的大面積產(chǎn)品（但限制在11層以下）——與舊有生活方式拉開距離與市區(qū)客戶郊區(qū)置業(yè)更希望回歸田園正相反，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地市客戶在星沙置業(yè)更多的是想與自建別野的居住環(huán)境中得到城市化抬升凱旋門中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)級地市客戶表現(xiàn)出對中低樓層更青睞，對尤其7號棟的高層，既不臨馬路又直接對著7萬多平米的中央園林，中低樓層既有電梯的便利又與景觀環(huán)境相對近距離接觸。類獨棟產(chǎn)品+電梯元素的創(chuàng)新方向——武漢南湖玫瑰灣