宏盛達項目營銷策劃報告目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議宏觀市場相關政策解讀前三季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)

前三季度,各地區(qū)、各部門堅持實施應對國際金融危機和各項政策措施,加快推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和經(jīng)濟結構調整,經(jīng)濟向好勢頭進一步鞏固,繼續(xù)朝著宏觀調控的預期方向發(fā)展。初步測算,前三季度國內生產(chǎn)總值268660億元,按可比價格計算,同比增長10.6%,比上年同期加快2.5個百分點。分季度看，一季度增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%。宏觀市場第一產(chǎn)業(yè)增加值25600億元,增長4.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值129325億元,增長12.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值113735億元,增長9.5%。宏觀市場全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元，同比增長36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。9月當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5156億元，增長35.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積35.54億平方米，同比增長28.1%；房屋新開工面積11.94億平方米，增長63.1%；房屋竣工面積3.69億平方米，增長10.4%，其中，住宅竣工面積2.99億平方米，增長8.1%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。

宏觀市場——市場運行情況

宏觀市場——市場銷售情況全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%，增幅比1-8月提高1.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27.0%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%，增幅比1-8月提高3.3個百分點。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長49.9%和48.2%。9月當月，全國商品房銷售面積10446萬平方米，同比增長16.6%；全國商品房銷售額5498億元，增長35.2%。宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議宏觀市場相關政策解讀

相關政策關于“限購令”

至10月15日廣州出臺限購令，京滬廣深四大一線城市全部實行限購。其中，北京限購令出臺時間最迅速，廣州最晚，卻最為嚴厲。此外，杭州、溫州、三亞、?？?、天津、廈門、重慶等幾乎所有重點二線城市也全部出臺了類似限購政策。各大城市的退房潮也開始隱現(xiàn)，新一波退房糾紛主要是因為行政指令計劃不準買房造成的，引發(fā)購房者與發(fā)展商的糾紛。云南暫未出臺限購房政策新政未造成明顯反應

相關政策國土資源部表示，下半年國土資源部要參與房地產(chǎn)調控，嚴格供地計劃執(zhí)行，保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房；嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地。國務院出臺國十一條，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。國家出臺鞏固樓市調控成果措施：首套房首付比例從20%調整到30%及以上；貸款購買二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%；貸款利率不低于基準利率1.1倍。銀監(jiān)會：8月表示，國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

相關政策國土部：政府不得直接從事土地一級市場開發(fā)。明年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。統(tǒng)計局：開發(fā)商不得自行上報房價國家統(tǒng)計局25日發(fā)布《住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案》公開征求意見稿，在70個大中城市范圍內，按月調查和收集新建住宅和二手住宅的銷售價格、面積、金額等基礎資料，用于計算價格指數(shù)，替代原來由各開發(fā)企業(yè)自行上報房價的統(tǒng)計方法。宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體地產(chǎn)市場分析西市區(qū)概述

昆明市場分析

一級市場情況2010年三季度，我市土地交易儲備中心共計掛牌公示土地34宗，土地面積共計約2933.56畝，其中商業(yè)用地約31.69畝，居住用地約1358.17畝，文體娛樂用地48.28畝，工業(yè)、倉儲用地約1495.41畝；三季度成交27宗土地。其中，居住類用地有15宗；商業(yè)用地5宗；工業(yè)用地7宗。其中9月份昆明市土地交易中心成功交易26宗土地，經(jīng)過4個多月的沉寂后，昆明土地交易市場9月陸續(xù)開閘放量，為持續(xù)低溫的土地市場帶來了陣陣“暖意”。盤龍區(qū)地塊出讓宗數(shù)獨占鰲頭，一次性打包拍出9宗地塊（盤龍區(qū)聯(lián)盟街道辦事處轄區(qū)內環(huán)城北路與萬華路交匯處）三季度，居住用地平均容積率為4.92，以此計算，本季度居住類成交土地的開發(fā)量大約為251.73萬平方米；而商業(yè)用地的平均容積率為5.24，本季度商業(yè)類成交土地的開發(fā)量大約為12.93萬平方米。

昆明市場分析本季度新增7個項目，新增供應量為4885套，占現(xiàn)實供應量的22%，其銷量3114套，占整體市場成交量的41%，新增物業(yè)銷售率高達64%，新開盤樓盤和存量物業(yè)銷售受宏觀市場影響，呈現(xiàn)一定的下滑趨勢。從新增物業(yè)供應量和價格來看，均有一定幅度上漲。預計下個季度準備進入市場的潛在項目共8個，預期市場供應量為9000套。樓盤個數(shù)（個）供應量（套）09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度新增17657756122520348163394885存量56586464543141025380321872463417081現(xiàn)實73646971613702227900356683097321946潛在4475818872630866176009000總和77687676693890930530443293857330946

三季度住宅市場規(guī)劃情況

2010年三季度昆明土地批前公示共15個，總占地面積1034.6畝，總建筑面積518.71萬平米，平均容積率4.25。其中居住類土地批前公式11個，總占地面積801.21畝，總建筑面積443.32萬平米，，平均容積率4.46。商業(yè)土地批前公式4個，總占地面積233.39畝，總占地面積75.39萬平米，平均容積率3.67。

昆明市場分析

昆明市場分析由于受宏觀政策影響，2010年三季度樓盤供應出現(xiàn)大幅下降，供應套數(shù)同比下降41%，與上個季度，環(huán)比下降29%

由于受宏觀政策影響，2010年三季度樓盤供應出現(xiàn)大幅下降，供應套數(shù)同比下降41%，與上個季度，環(huán)比下降29%

三季度住宅市場成交情況2010年第三季度，昆明市房地產(chǎn)住宅市場總共有69個項目參與市場競爭，總供應量30946套，成交量7614套。本季度新增7個項目，新增供應量為4885套，占現(xiàn)實供應量的22%，其銷量3114套，占整體市場成交量的41%，新增物業(yè)銷售率高達64%，新開盤樓盤和存量物業(yè)銷售受宏觀市場影響，呈現(xiàn)一定的下滑趨勢。從新增物業(yè)供應量和價格來看，均有一定幅度上漲。預計下個季度準備進入市場的潛在項目共8個，預期市場供應量為9000套。

昆明市場分析三季度住宅價格走勢10年三季度，昆明住宅整體價格7412元/平米，環(huán)比上升6.4%，同比上升33.94%。圖為09年1季度—10年3季度住宅價格變化情況

昆明市場分析住宅市場各片區(qū)價格變化情況

昆明市場分析2010年三季度住宅類土地成交主要集中在居住類土地和工業(yè)類土地上，商業(yè)類土地較少，其中工業(yè)類土地成交只要集中在新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居住類土地只要集中在二環(huán)板塊和高新板塊。3季度土地交易情況

昆明市場分析2010年三季度昆明商業(yè)部分市場供應能力主要體現(xiàn)在存量上，新增商業(yè)項目商業(yè)部分較多，大型商業(yè)項目和純商業(yè)項目本季度均有推出，導致本季度的銷售量有所突破。從三年來昆明市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)價格同比上漲趨勢來看，總體增速放緩。但由于住宅投資市場受到國家相關政策的抑制，導致商業(yè)市場的投資前景一致被看好，從而使得商業(yè)項目成交均價出現(xiàn)一定的漲幅。商業(yè)項目門檻較高，對投資者資金能力有一定的要求，所以商業(yè)項目受到整體市場的影響不會很大。

昆明市場分析房地產(chǎn)新政影響下，2010年下半年，全國主要城市商品房面臨著成交量下滑的現(xiàn)狀，處于二線城市的昆明受市場大環(huán)境的影響，商品房成交量也受到一定影響。同時，昆明從2008年開始啟動的城中村改造項目中，僅有少量項目如愿獲得預售許可證開始放量，大部分的城中村項目受施工進度以及規(guī)劃等原因，還處于待售狀態(tài)。也就是說，不難排除明年將有大量城中村項目放量的情況發(fā)生，屆時昆明供應量緊缺的現(xiàn)狀將得到有效緩解，房價堅挺的局面或有所緩解或出現(xiàn)調整。項目所在的西市區(qū)，由于西三環(huán)及整個區(qū)域的日趨成熟，相比其他區(qū)域有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

昆明市場分析綜述

西市區(qū)市場概述

西市區(qū)的以前、現(xiàn)在與未來

五年前，很多昆明人還沒有想到去西市區(qū)置業(yè)。因為那時候它只是一個企業(yè)集中的區(qū)域，商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，生活配套不夠成熟?，F(xiàn)在，說到西市區(qū)，很多昆明人已經(jīng)熟知，并開始在那買房。因為，如今的西市區(qū)，擁有昆明市為數(shù)不多的優(yōu)質教育資源和較好的物業(yè)性價比。今年以來有多個城市綜合體項目在西市區(qū)啟動，很多都打著“CBD”概念，商業(yè)體量龐大。這就需要開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位及招商上避免同質化的問題。同時，多條道路的啟動建設，應該注意把眼光放長至少15年，避免道路出現(xiàn)多次重復建設。隨著城中村項目的啟動，今后西市區(qū)的發(fā)展將越來越好。未來的西市區(qū)該是公共配套設施健全，醫(yī)療、教育配套完善，交通通行度極好，居住品質較高的區(qū)域。昆明建設“置業(yè)西城”成趨勢

一個區(qū)域獨占兩條輕軌，又擁有著眾多優(yōu)勢的教育資源及立體交通優(yōu)勢，實屬難得。也難怪政府對于西城片區(qū)寄予城市副中心的厚望。而這個發(fā)展空間龐大的區(qū)域，由此也占據(jù)了現(xiàn)代新昆明建設中主戰(zhàn)場中的一角。此外，從最新的昆明城市總體規(guī)劃來看，西城區(qū)大量的工業(yè)用地經(jīng)過規(guī)劃調整改變了用地性質，大規(guī)模地轉為城市化建設，這是政府這只有形的手在拉動。而從市場這只無形的手來看，近兩年西城開發(fā)的房地產(chǎn)均有商業(yè)配套作為產(chǎn)品附加值，產(chǎn)品形式也漸漸多樣化，西城正朝著一個嶄新的方向大步邁進?！爸脴I(yè)西城”，或許將成為未來昆明樓市中最具有吸引力的一個縮寫詞。

西市區(qū)市場概述宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體市場研究市場競爭分析需求研究

整體市場研究

綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平米以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)、外資集團辦公面積需求集中在400-1000平米，整層、多層購買或租用。因此，99世博會期間及之前入市的寫字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點，同一物業(yè)既滿足中小企業(yè)辦公需求，也滿足大型集團企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。但從近幾年以來面市的寫字樓項目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。中小面積分割與整層大面積產(chǎn)品相互分離，北辰財富中心產(chǎn)品為整層或一分為二；順城雙塔一棟提供小面積分割產(chǎn)品、一棟提供大面積分割產(chǎn)品；以商住兩用的小型辦公物業(yè)同樣受到市場青睞。由此看來，昆明辦公物業(yè)正在向兩個方向發(fā)展。

昆明整體市場研究宏觀層面從長期來看，作為經(jīng)濟發(fā)展的載體，寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟的發(fā)展息息相關。而針對不同城市區(qū)域市場，城市的區(qū)域特征、及其區(qū)域經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)結構將會形成不同需求特征的寫字樓市場。

昆明的經(jīng)濟結構及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導致整體寫字樓市場定位較低。昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、競爭力的不斷提升，市場對高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時個性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。

第三產(chǎn)業(yè)的快速增長為寫字樓市場發(fā)展提供了動力，是支撐寫字樓市場的重要發(fā)展基礎。

經(jīng)濟前景與昆明寫字樓發(fā)展

目前，寫字樓營銷模式主要以租售為主，一般來說大多喜歡租售并用。但在售項目較少，在建潛在供應項目較多，且多分布于昆明未來城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成CBD、次級CBD、區(qū)域中心商務辦公區(qū)域。以在售項目來看，總體表現(xiàn)出了未來寫字樓產(chǎn)品的兩個發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟綠色發(fā)展。

昆明整體市場研究

昆明整體市場研究城市更新昆明寫字樓發(fā)展

當前，昆明新一輪的城市更新正在以驚人速度進行著，舊城改造、城市輕軌、道路更新、城市總體規(guī)劃，這一切無疑使昆明城市競爭力不斷提升下的寫字樓市場進入再次起飛的通道。從99世博會對寫字樓爆發(fā)式增長起到的巨大促進作用不難看出，城市更新對寫字樓市場的“騰飛”是最為顯著的，它影響著寫字樓市場的幾大主要因

人民路、東風路與金碧路是傳統(tǒng)寫字樓沿街分布的四條主線，而未來CBD+不限高區(qū)域規(guī)劃將極大的加快現(xiàn)有寫字樓分布向集約化、聚集式發(fā)展。昆明宏觀經(jīng)濟發(fā)展對寫字樓進入產(chǎn)品轉型期利好；產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好條件將成為昆明寫字樓實現(xiàn)跨越的動力；CBD規(guī)劃及其在此基礎上周邊寫字樓物業(yè)將體現(xiàn)昆明城市整體經(jīng)濟活力?！耙惠S三帶”是昆明已經(jīng)形成的將不斷成熟的寫字樓分布形態(tài)，北京路、套、規(guī)劃等。素，產(chǎn)業(yè)、交通、配宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體市場研究市場競爭分析需求研究

未來3-5年時間內，預計舊城改造項目推出的寫字樓面積在250萬平米左右，其中中高檔寫字樓預計推出面積達100-150萬平米左右。城中村改造寫字樓潛在供應預估區(qū)域用地面積預估建筑面積預估寫字樓面積盤龍區(qū)城中村67個村，19182畝，12775212㎡63876060㎡319280平米（0.5%商務比例）官渡區(qū)城中村103個村，3萬畝，199800000㎡999000000㎡999000平米（0.1%商務比例）五華區(qū)城中村51個村，9794畝，6522804㎡32614020㎡650000平米（2%商務配比）西山區(qū)城中村115個村，2.08萬畝，138528000㎡554112000㎡554112平米（0.01%商務配比）

市場競爭分析

市場競爭分析——西市區(qū)

區(qū)位項目名稱檔次開盤時間體量層數(shù)單層及單間面積區(qū)間銷售/租賃銷售/租賃情況停車位中心區(qū)七彩俊園5A甲級寫字樓2010年10月30日6萬㎡3—32層76-265㎡均價16000元/㎡在售約2500個中心區(qū)百富琪甲A2010年1月3日8萬㎡6-14層為寫字樓75-2000㎡不等均價8800元/㎡在售配置車位不低于300個中心區(qū)世紀中心5A甲級寫字樓2010年8月15日18.5萬平米共42層6-42層為寫字樓52㎡-1500㎡均價22000元/㎡.18-32層27000元/㎡在售1500個西市區(qū)西山新城甲A2009年9月26日19萬㎡17層800㎡均價5300元/㎡在售地上500地下1200個西市區(qū)鼎易天城

甲級2010年6月5日8萬㎡--均價7300元/㎡在售地下車位1110個西市區(qū)奧宸財富廣場甲級2009年4月亮相28000㎡3棟11層（5-11為寫字樓）單層680㎡均價8000元/㎡最高價12000元/㎡（頂層）售罄內部銷售地下300個西市區(qū)一紅匯金商業(yè)廣場甲級2008-8-164.4萬㎡26層（3-26層為寫字樓）1-20層806㎡，開盤均價6000元/㎡剩余4套面積146-173㎡，均價8000元/㎡地下總160個

市場競爭分析——西市區(qū)競爭因素奧宸財富廣場得分一紅匯金商業(yè)廣場得分鼎易天城

得分西山新城得分地理位置及氛圍（30）商務氣氛較弱18商務氣氛一般22商務氣氛較強22商務氣氛一般25交通情況（30）交通擁堵大車多18交通便利24交通便利20交通一般大車多20建筑產(chǎn)品（10）臨主干道7臨主干道6臨主干道8臨主干道7相關配套（20）周邊配套較為完善15周邊配套較為完善15周邊配套較一般10周邊配套較為完善16可視性（10）可視性較好7可視性較好7可視性一般5可視性一般8總得分66分76分65分78分項目名稱：西山新城項目基本情況開發(fā)商百集龍集團/渝商投資集團項目區(qū)位昆明益寧路與昆安高速交叉口容積率3.97產(chǎn)品形態(tài)寫字樓;商鋪;酒店式公寓小高層;高層項目規(guī)劃有5棟高層建筑，其中2棟是24層的國際公寓，2棟28層的商務中心和1棟17層的寫字樓建筑體量占地面積約1700畝，總建筑面積400萬平方米寫字樓單層面積800㎡綜合分析寫字樓銷售情況該樓盤的優(yōu)勢：樓盤項目體量大有1700畝,周邊主要是自建房和工業(yè)區(qū),可開發(fā)性和投資性強.該樓盤的劣勢：項目正對高架橋,風沙大,大型車輛多,噪音大,周邊多為城中村,在城中村改造前環(huán)境不好,臟,亂,差情況嚴重。推出房源情況套數(shù)面積區(qū)間均價（元/㎡最高價（元/㎡）300套45㎡毛坯6800元/㎡精裝8500元/㎡商鋪350008800元/㎡備注購買群體主要以周邊的村民40%北市區(qū)30%市中心20%南市區(qū)5%其它5%。

市場競爭分析——個案項目名稱：奧宸財富廣場

項目基本情況開發(fā)商奧宸地產(chǎn)項目區(qū)位廣福路省公安廳旁容積率3.06產(chǎn)品形態(tài)普通住宅;公寓;商業(yè)寫字樓項目規(guī)劃A棟1號樓1-4層為商業(yè)，5-17層為寫字樓A棟2號樓3號樓1-4層為商業(yè)，5-18層為住宅，寫字樓B棟1-5層百貨，6-7餐飲C棟1-4商業(yè)，6-18住宅，公D棟E棟為獨立商業(yè)建筑體量占地面積約1700畝，總建筑面積400萬平方米綜合分析寫字樓銷售情況優(yōu)勢：社區(qū)配套寫字樓，超市，餐飲步行街，百貨公司，配套較齊全。劣勢：居住密度高，交通擁堵，過往車輛太多，尤其是大車，灰塵噪音較大，影響居住質量。推出房源情況套數(shù)面積區(qū)間均價（元/㎡最高價（元/㎡）300套左右50㎡-250㎡8000元/㎡8000-12000元/㎡備注一級購買群：在該樓盤片區(qū)生活、個體經(jīng)營者等消費群體（螺螄灣，大商匯那一代做生意）周邊政府單位人員二級購買群：投資型客戶。

市場競爭分析——個案宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體市場研究市場競爭分析需求研究

市場需求研究分區(qū)面積趨向客戶特征行業(yè)分割情況高區(qū)20層以上400-1000平米資金實力強，對價格敏感度相對較弱，省內明星企業(yè)及國家品牌名企。保險、投資、基金、實業(yè)、大型國企、外資集團大多為一分為二。部分分三或分四。中區(qū)10-20層200-400平米處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)模相對較大，是區(qū)域行業(yè)領跑者。實業(yè)、房產(chǎn)、礦業(yè)、廣告、科技一分為四、一分為六、一分為八低區(qū)4-10層90-200平米處于企業(yè)的起步期、發(fā)展期，資金實力較弱。設計、律師、電子、影視、化妝品等分割較多，沒有具體規(guī)則預計未來兩年，昆明寫字樓需求量預計將達到50萬平方米；未來3-5年，這個數(shù)字將達到50-100萬平方米而昆明目前所有寫字樓、商務空間加起來的總量只有約150萬平方米。

市場需求研究綜述昆明新一輪的城市更新正在以驚人速度進行著，舊城改造、城市輕軌、道路更新、城市總體規(guī)劃，這一切無疑使昆明城市競爭力不斷提升下的寫字樓市場進入再次起飛的通道。昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、競爭力的不斷提升，市場對高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時個性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。交通配套、產(chǎn)業(yè)布局等的逐步完善，西市區(qū)商務辦公物業(yè)的開發(fā)將獲得更大的支撐力。

寫字樓市場綜述宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體市場研究市場競爭分析需求研究

昆明整體市場研究——公寓

昆明住宅整體分布成因及特征循環(huán)從中心向外圍擴散的發(fā)展趨勢。受城市規(guī)劃影響受城市基礎建設影響城市歷史發(fā)展和地形狀況影響根據(jù)住宅/公寓分部的集中性、價位和檔次劃分等，將昆明整體市場分為五大區(qū)域，分別是市中心，北部、西部、南部、和東部區(qū)域。從地圖上看，西市區(qū)是距離昆明市中心較近的一個區(qū)域，靠西的二環(huán)與一環(huán)的距離較窄，如何與市中心的商圈發(fā)揮聯(lián)動效應住宅用途產(chǎn)品使用年限居住為主二，三居室為主住宅用地（70年）如：經(jīng)典壹城、西山新城公寓用途產(chǎn)品使用年限居住、辦公、投資小戶型為主綜合用地（50）商業(yè)用地（40）如：甲殼城市、鼎易天城

昆明整體市場研究——公寓從09年起，供應量，銷售價格同步高速上漲，西區(qū)配套逐步完善受城市規(guī)劃導向，住宅像城市外圍分散，西市區(qū)從09年成為昆明樓市的熱點開發(fā)區(qū)域目前公寓產(chǎn)品仍以低總價，性價比高為賣點，產(chǎn)品同質化嚴重出現(xiàn)了西山新城、經(jīng)典雙城等高檔綜合性項目，為未來公寓產(chǎn)品檔次提升

時點優(yōu)勢

區(qū)位優(yōu)勢市場空白優(yōu)勢成功案例借鑒本項目公寓物業(yè)有很好的發(fā)展機會，應力求在產(chǎn)品設計、產(chǎn)品品質上有所突破，同時利用自身的酒店、商業(yè)、寫字樓，等物業(yè)提高檔次。

昆明整體市場研究——公寓西市區(qū)也因甲殼城市、經(jīng)典壹城、西山新城、經(jīng)典雙城等一大批全新項目的崛起而打開又一幅嶄新生活畫卷。低密度建筑、超大樓間距，每兩層就有的一個空中花園，每戶均帶入戶花廳……每個社區(qū)都用不同建筑及景觀細節(jié)在講述著西市區(qū)未來將有的宜居生活。

昆明整體市場研究——公寓宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議昆明整體市場研究市場競爭分析需求研究

以上數(shù)據(jù)表明，隨著城市的發(fā)展以前成交量比較大的北市板塊，占比越來越小。目前昆明成交的中心主要在南市區(qū)，東南板塊、西區(qū)住宅成交的占比越來越大，此外以前市場不被看好的東市板塊成交占比也越來越大。圖為：2008年至2010年個季度板塊住宅成交占比情況

公寓市場競爭分析

公寓市場競爭分析區(qū)域項目性質功能組合及體量均價西區(qū)經(jīng)典雙城西市區(qū)最大的城中村改造項目，城市綜合體普通住宅;公寓;寫字樓;商鋪高層（占地1000畝住宅面積200萬平米，商業(yè)面積100萬平米）待定悅空間公寓-公寓，（總建筑面積1.93萬平方米，地上建筑面積1.47萬平方米）待定鼎易天城西城中央新地標普通住宅;公寓;寫字樓;商鋪7300元/㎡奧宸財富廣場項目共計逾55000㎡住宅，戶型面積范圍在44㎡-215㎡公寓;商鋪;寫字樓，商鋪8000元/㎡西山新城西山區(qū)的商業(yè)CBD寫字樓;商鋪;酒店式公寓小高層;高層（1700畝，總建筑面積400萬）待定云都國際二座22層的雙子塔樓，YOHO國際公寓及普通住宅;公寓;商鋪高層（占地面積34.09畝）6800元/㎡杰座-公寓;商鋪高層（總建筑面積40635.97平方米）待定一紅匯金城市商業(yè)廣場西市區(qū)核心商務區(qū)產(chǎn)品功能多樣高端商務空間、精品公寓、商業(yè)、沿街商鋪為一體組成的全新SOHO綜合功能型社區(qū)6700元/㎡甲殼城市07年昆明小戶型顛峰之作公寓小高層;高層售罄匯和東陸座

-商鋪;酒店式公寓高層（占地15畝）6400/㎡興泰半月灣-普通住宅;公寓多層;小高層（130000平米）售罄壹米陽光項目分為A、B兩座。A座的辦公SOHO戶型公寓;商鋪;酒店式公寓多層售罄8000元/㎡

西市區(qū)及西二環(huán)公寓在售項目名稱：鼎易.天城

項目基本情況開發(fā)商云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目區(qū)位海源中路和科發(fā)路的交匯處

容積率4.8產(chǎn)品形態(tài)普通住宅;公寓;商業(yè)寫字樓項目規(guī)劃該樓盤以33層的高層建筑為主，樓盤劃分為商業(yè)，辦公，酒店式公寓與住宅四部分。住宅面積集中在88平米-120平米的三房兩廳主力戶型，商鋪面積暫時未作詳細分割。建筑體量占地面積約70畝，建筑面積25萬平米綜合分析寫字樓銷售情況該樓盤的優(yōu)勢：該盤毗鄰昆瑞路和二環(huán)西路，交通便利，進出城方便快捷。另又引進市第三幼兒園，業(yè)主子女可優(yōu)先入讀。與高新一小又有合作關系，該買該樓盤住房客戶的子女可以優(yōu)先入讀該校。此兩點成為該樓盤吸引客戶的一大亮點。項目又有集餐飲、娛樂購物為一體的商業(yè)區(qū)域，為該樓盤的住戶提供了生活的便利。該樓盤的劣勢：該盤毗鄰昆瑞路，該路段又有多數(shù)大型貨車經(jīng)過，空氣中浮塵較多，噪音較大。綠化率較低，相對來說居住景觀不是很好，對居住環(huán)境的要求較高的客戶減低了吸引力。樓層過高，容積率較高也是該盤的一個劣勢推出房源情況套數(shù)面積區(qū)間均價（元/㎡最高價（元/㎡）116055㎡-120㎡7800元/㎡7800㎡備注一級購買群：在該樓盤片區(qū)生活、工作的工薪、個體經(jīng)營者等消費群體。二級購買群：為子女入讀該樓盤的合作學校及附近的學校的客戶群體三級購買群：該樓盤商業(yè)及酒店公寓所吸引的投資性客戶。

市場競爭分析——個案項目名稱：甲殼城市項目基本情況圖片開發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)有限公司項目區(qū)位昆明市西山區(qū)政府旁秀苑路容積率3.99產(chǎn)品形態(tài)公寓小高層;高層項目規(guī)劃全躍層精裝小戶型公寓建筑體量占地面積約11214平方米建筑面積為5.6萬平方米綜合分析寫字樓銷售情況該樓盤的優(yōu)勢：層高4.4米，買一層得兩層；以此吸引了大量客戶。交通便利，周邊配套齊全，配有農(nóng)貿市場為該樓盤的住戶提供了生活的便利。該樓盤的劣勢：層高不足，部分戶型不能使用煤氣，項目臨近鐵路，噪音較大。推出房源情況套數(shù)面積區(qū)間均價（元/㎡最高價（元/㎡）79035.5-53.9㎡改建57-71㎡6500元/㎡8000元/㎡備注甲殼城市，2007年昆明小戶型顛峰之作，近百米地標建筑，無人企及的貼身商業(yè)街區(qū)配套，城市甲殼的自由矩陣。

市場競爭分析——個案

公寓市場需求研究

區(qū)域競爭競爭因素項目競爭南市區(qū)板塊高市場份額高市場影響力較大上漲空間；開發(fā)項目數(shù)量多，但供應不集中配合產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住宅升值潛力大，產(chǎn)品豐富商業(yè)、商務類物業(yè)具有較好產(chǎn)品支持，但高檔物業(yè)較少；本項目：周邊眾多項目落成通達性好綜合性強具有很大發(fā)展及升值潛力；各類配套的日趨完善，今天的西市區(qū)將是昆明商業(yè)集中放量的典型代表區(qū)域。眾多地產(chǎn)項目的啟動及落成，不僅彌補了片區(qū)內商業(yè)配套的現(xiàn)實，也促進了片區(qū)經(jīng)濟的提升，為此區(qū)域的業(yè)主提供了居住環(huán)境。當然，一定區(qū)域內的商業(yè)氛圍濃郁，房價上漲也是必然

公寓市場需求研究客群背景購房目的產(chǎn)品需求價格敏感度與支付能力需求特征·主要購房群體為白領階層、小型企業(yè)主/個體經(jīng)營、自由職業(yè)者·中等收入水平為主，個人收入相對較高·自主及改善居住條件為主要購房目的，兼顧給孩子買房?！ざ沃脴I(yè)和買房投資的比列都比住宅購房者大·看重上班方便、路況、交通和價位·關注戶型設計，建筑類型和小區(qū)配套·兩房需求量大，以緊湊實用為主·總價范圍集中于30-70萬·能一次性付款的不到20%·公寓購房者對生活空間的舒適度要求不高，以緊湊實用為主·使用率高的空間要求舒適，使用率低的空間要求緊湊為原則

公寓市場綜述西市區(qū)的未來一片光明：一、西市區(qū)交通便利，道路很多，是滇西的一個門戶，而東邊基本上沒有多少地了，開發(fā)也差不多到頭了，業(yè)態(tài)阻撓了東市區(qū)的發(fā)展；二、西市區(qū)教育配套設施比較完善，有好的大學、中學和小學，例如昆三中、高新一小等，這對于生活是不可或缺的；三、周邊有大醫(yī)院，如云大醫(yī)院、昆華醫(yī)院，方便市民看病，而且西市區(qū)是距離市中心最近的區(qū)域，有很好的地位優(yōu)勢；四、以前市民不愿意在西市區(qū)生活，是因為這里的水泥廠、電線長等污染比較大，但是現(xiàn)在這些工廠都已經(jīng)移出，生活環(huán)境得到了改善；五、前兩年房交會提出了西市區(qū)的概念，安寧太平鎮(zhèn)也劃到了西市區(qū)的范圍，如果政府也像扶持呈貢新城的力度扶持太平鎮(zhèn)，那現(xiàn)在肯定會發(fā)展得更好；六、西市區(qū)有美麗的翠湖公園和大觀樓公園，這是西市區(qū)的名片，而且現(xiàn)在正在建占地100畝的明珠生態(tài)公園。西區(qū)的開發(fā)帶動了居住者工資，反應到房價上，西區(qū)的房價是變化的，但需要一個漸進的過程，此外，高檔商業(yè)住宅應該不會有人買，而西市區(qū)對于小戶型卻情有獨鐘，而這里的當務之急是需要人氣匯聚。綜述目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議項目解讀——區(qū)位西山區(qū)政府云南省政府市中心區(qū)二環(huán)快速系統(tǒng)本案本案本項目位于昆明市二環(huán)西路旁，西山區(qū)西市區(qū)板塊；處在西市區(qū)西苑規(guī)劃片區(qū)的端頭位置，西苑規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃為昆明主城區(qū)次級中心，是未來昆明主城區(qū)四大次級中心之一，也是西市區(qū)的核心地帶；項目地距離西山區(qū)政府5分鐘車程，距離昆明市中心20分鐘車程，距滇池草海生態(tài)公園10分鐘車程。項目解讀——地塊項目地塊二環(huán)西路成昆線鐵路明波立交橋昆安高速路項目地塊為商業(yè)用地使用年限40年，地塊總用地面積：84.45畝；地塊整體呈不規(guī)則形，地塊地勢平坦；北臨成昆鐵路，西臨規(guī)劃路、建材市場（未來規(guī)劃為商業(yè)辦公區(qū)域），南臨昆石高速公路，東臨明波立交橋；周邊交通便捷但環(huán)境較差。項目解讀——經(jīng)濟指標編號項目數(shù)量1總用地面積（宗地圖相加的總面積）56292平方米（84.45畝）2凈用地面積（宗地總面積扣除規(guī)劃道路，包含公共綠地）55473平方米（83.21畝）3總建筑面積302465平方米其中

地上217475平方米（1）商業(yè)部分58282平方米（2）辦公部分159193平方米

地下84990平方米（1）商業(yè)部分19600平方米（2）地下人防及車庫面積65390平方米4建筑密度27.2%5建筑物基地面積15138平方米6綠地率43.4%7容積率3.928總停車位2778輛注：寫字樓：159193平方米；商業(yè)總計：77882平方米項目解讀——規(guī)劃項目地塊由于臨近鐵路、高架橋，地塊退讓較多；有綠地景觀、空中綠化景觀及硬地廣場；建筑規(guī)劃有3棟33層的塔樓，2棟30層的塔樓，1座5層的大型集中商業(yè)體。項目解讀——交通進出項目的車行通道只有一個部分車行通道與人行廣場重疊項目外圍交通路網(wǎng)發(fā)達，但與項目本身的連接點單一，只有一條輔路；項目向北（往西山區(qū)政府、高新區(qū)方向）的交通行程不通暢，未來規(guī)劃路建成通車加之即將通車的海源路延長段可以有一定的改善。項目解讀——現(xiàn)狀基地未來車行出入口現(xiàn)狀基地外圍環(huán)境現(xiàn)狀基地植被現(xiàn)狀基地與進入道路高差現(xiàn)狀基地內部現(xiàn)狀基地高壓電桿現(xiàn)狀項目解讀——小結項目地位于：西市區(qū)二環(huán)西路，明波立交橋旁項目用地為：商業(yè)用地（40年）項目總用地：84.45畝項目總建筑面積：302465㎡，其中：寫字樓，159193平方米；商業(yè)總計，77882平方米項目已過專項規(guī)劃項目基地內現(xiàn)狀為建材專業(yè)市場，待拆遷項目基地內有大型高壓電桿（應考慮是否移除）項目周邊環(huán)境較差項目交通組織有待提升目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢項目位于昆明主城區(qū)四大次級中心規(guī)劃區(qū)域內（西市區(qū)核心規(guī)劃區(qū)）項目距離草海生態(tài)公園較近項目地塊平整項目較一般城市商業(yè)綜合體，綠化率較高項目周邊無高大樓房，可視性好（南觀滇池、西望西山）項目周邊路網(wǎng)發(fā)達項目向東、西方向輻射性好項目已通過政府專項規(guī)劃項目地塊不規(guī)整項目地塊使用年限40年項目臨近鐵路、二環(huán)快速、高速公路、立交橋；周邊環(huán)境差，缺乏生活配套項目南、北向外圍交通不暢塔式建筑公攤較大生活成本較普通住宅高50%項目SWOT分析機會威脅昆明處于大建設期政府投入大量資金優(yōu)化交通昆明大量城中村改造項目進展緩慢昆明整體樓市受調控影響不明顯調控政策未涉及到商業(yè)、寫字樓（公寓）受調控政策影響，住宅投資回落，寫字樓（公寓）或將成為新的投資熱點西市區(qū)專業(yè)商務辦公寫字樓缺乏西市區(qū)成為昆明主城區(qū)未來開發(fā)的重點政策調控未來市場難以預料同類產(chǎn)品競爭激烈且同質化嚴重因90、70政策，住宅項目出現(xiàn)大量小戶型項目SWOT分析劣勢威脅優(yōu)勢機會區(qū)域規(guī)劃周邊路網(wǎng)發(fā)達東、西方向輻射性好可視性好項目臨近鐵路、二環(huán)快速、高速公路、立交橋，周邊環(huán)境差向南、向北交通不暢生活成本高市場整體放量少區(qū)域內競爭項目少調控政策為涉及到商業(yè)、寫字樓（公寓）政策調控未來市場難以預料整體市場面同類產(chǎn)品競爭激烈且同質化嚴重因90、70政策，住宅項目出項大量小戶型項目的區(qū)位既是優(yōu)勢也是劣勢；項目機會與威脅并存，但好的產(chǎn)品、適當?shù)膬r格、合理的營銷手法可大幅度減小威脅。目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議規(guī)劃建議產(chǎn)品建議規(guī)劃建議——車行現(xiàn)有規(guī)劃方案車行出入口只有一處過于單一；建議此處出入口增加考慮車行通道。規(guī)劃建議——商業(yè)大型商業(yè)體為專業(yè)商場，一層部分需劃分一定數(shù)量面積作為項目基本生活配套商業(yè)。（如：24小時便利店、中型超市、餐飲等）獨立塔樓區(qū)域，一層部分需劃分一定數(shù)量面積作為項目基本生活、金融等配套商業(yè)。（如：銀行、洗衣房等）規(guī)劃建議——景觀此區(qū)域內的綠化景觀，除考慮觀賞效果外還應著重考慮視覺遮擋功能，屏蔽周邊雜亂的環(huán)境；鐵路方向應考慮隔音墻建設。此區(qū)域的綠化景觀在滿足觀賞的基礎上，應增加休息、逗留、運動功能。規(guī)劃建議——功能公寓、loft寫字樓+酒店項目約16萬㎡的寫字樓，體量較大；無論是做寫字樓或公寓單一形式銷售都存在巨大的市場風險；我司建議豐富功能配置，將項目塑造成完整的城市商業(yè)綜合體。依托較多的綠化景觀區(qū)，可以營造較好的居住氛圍。依托較多的綠化景觀區(qū)，大面積的樓頂景觀區(qū)域可以提供業(yè)主相對獨立的活動空間，營造了較好的居住品質；建議設置為公寓、loft。依托商務酒店和大型商業(yè)體，具有較好的商務辦公氛圍。依托較多的綠化景觀區(qū)，可以營造較好的居住氛圍；建議設置為公寓、loft。建議此區(qū)域內的兩棟建筑位置進行互換。規(guī)劃建議——功能大堂大堂按建筑功能劃分需求有不同的功能表現(xiàn)，但共同具有高品質、高層高的特點，建議大堂層高為9米。規(guī)劃建議——開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃，分批開發(fā)一批次：集中式商業(yè)，公寓；項目主題及主要綠化景觀建設，有利于塑造項目形象。二批次：酒店、寫字樓、公寓；目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議規(guī)劃建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議——層高此三棟建筑標高均為99.9米，層數(shù)為33層，平均層高為3米；考慮到梁、管道、噴淋等因素，凈層高應為2.2—2.3米，作為寫字樓是無法滿足使用需求的。此商業(yè)標高為24米，層數(shù)為5層，平均層高為4.8米建議在明確各建筑的功能后，在標高范圍內根據(jù)功能需求進行層數(shù)的調整如：公寓、酒店建設為33層，寫字樓建設為29—30層，總建設高度不變。產(chǎn)品建議——布局此平面布局只考慮了辦公寫字樓的功能，不利于產(chǎn)品功能多樣化的需求（如：酒店、公寓等）；建議在明確各樓的使用功能后，有針對性的進行重新布局。產(chǎn)品建議——居住住宅、公寓經(jīng)濟對比類型戶型面積單價總價首付按揭年限月供公寓通間45㎡8200369000184500184500102098二居80㎡8000640000320000320000103639三居95㎡8000760000380000380000104321住宅二居80㎡7800624000187200436800203164312000（2）312000（2）2373（2）三居120㎡7600912000273600638400204625456000（2）456000（2）3468（2）四居150㎡76001140000342000798000205782570000（2）570000（2）4335（2）公寓與住宅相比在第一次購房情況下首付比例明顯偏高；在二次購房的情況下首付、利率相同，但由于貸款年限的差別月供明顯偏高。產(chǎn)品建議——居住住宅、公寓需求對比公寓年輕單身白領收入一般的年輕夫妻投資購買者小型私營公司滿足居住使用的低總價產(chǎn)品滿足居住使用易轉手的過渡型產(chǎn)品低總價，高回報交通便利，易尋找住宅有經(jīng)濟實力的準婚年輕群體中等收入的年輕夫妻高收入家庭中、老年購房群體居住功能及舒適性的均好功能房的需求，如書房、兒童房等舒適性、私密性、尊貴感基本居住功能產(chǎn)品建議——居住住宅、公寓投資對比公寓不受調控政策的影響功能多樣投資購買多次置業(yè)也可貸款辦公、酒店客房、居住高回報，增長快住宅受調控政策影響大功能單一投資購買二套首付50%、三套不能貸款、限購令等居住回報穩(wěn)定但增長較慢產(chǎn)品建議——戶型公寓戶型建議40—45㎡，一室一衛(wèi)（通間戶型），具有獨立衛(wèi)生間；

55—60㎡，一室一廳一廚一衛(wèi)，廚房、獨立衛(wèi)生間；65—70㎡，兩室兩廳一廚一衛(wèi)，封閉式廚房、獨立衛(wèi)生間；

75—80㎡，兩室兩廳一廚一衛(wèi)（躍層loft），封閉式廚房、獨立衛(wèi)生間；

95—105㎡，三室兩廳一廚兩衛(wèi)（躍層loft），封閉式廚房、雙獨立衛(wèi)生間；產(chǎn)品建議——戶型公寓戶型意念圖——通間小型辦公酒店客房獨立衛(wèi)生間必不可少封閉式陽臺既滿足規(guī)劃要求又能提高品質產(chǎn)品建議——戶型公寓戶型意念圖——一室一廳一廚一衛(wèi)封閉式陽臺既滿足規(guī)劃要求又能提高品質此處改為非落地式凸窗既可增加采光、增加使用空間、不占容積又能提高品質獨立式廚房是滿足通煤氣的重要條件之一明廚、明衛(wèi)的設計是居住型最客戶關心的細節(jié)之一產(chǎn)品建議——戶型公寓戶型意念圖——兩室兩廳一廚一衛(wèi)獨立式廚房是滿足通煤氣的重要條件之一封閉式陽臺既滿足規(guī)劃要求又能提高品質客廳與臥室、臥室與餐廳的隔斷應采用非剪力墻結構，以便靈活改造產(chǎn)品建議——戶型公寓戶型意念圖——三室兩廳一廚兩衛(wèi)普通LOFT躍廊式LOFT享受躍層品質魔幻空間產(chǎn)品建議——配貨比項目整體項目總產(chǎn)權面積：237075㎡（含地下商業(yè)19600㎡）注：主題商城、酒店為自持固定資產(chǎn)，前期不進行銷售。產(chǎn)品建議——配貨比公寓公寓總銷售面積約：118000㎡通間約：262套；一房約：393套；平兩房約：590套；躍兩房約：295套；三房約177套公寓合計約：1717套目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議項目定位產(chǎn)品定位客群定位價格定位定位分析——項目定位超大型精品家居商城高檔寫字樓精品商務酒店高檔公寓（SOHO、LOFT）西區(qū)新都匯定位分析——產(chǎn)品定位商業(yè)大型家居商場社區(qū)、小區(qū)域生活配套商業(yè)公寓酒店式公寓居家型公寓SOHO型公寓LOFT型公寓寫字樓甲級、4A增加舒適型設置面積區(qū)間豐富強化商務附加值酒店突出商務特性餐飲娛樂休閑定位分析——客群定位偏愛居住在西區(qū)的中青年群體工作在西市區(qū)、南市區(qū)的商務精英人群西市區(qū)大量城中村改造搬遷村名其它城區(qū)、異地看好西市區(qū)發(fā)展前景的投資客戶商務、居家消費本地和異地客群本項目目標客群界定：市場基礎價格市場動態(tài)遞增比產(chǎn)品附加值品牌附加分本案最終均價本案均價推論依據(jù)：整體均價：定位分析——價格定位市場基礎價格市場動態(tài)遞增比產(chǎn)品附加值品牌附加分整體均價：定位分析——價格定位根據(jù)市場調查西區(qū)的公寓售價在6400—8000之間，大多在7500以上，選取一個中偏高價值為7800；寫字樓售價7000—12000，選取一個中偏高價值為10000；商鋪售價17000—30000，選取一個中偏高價值為25000。根據(jù)2010年第三季度的市場分析看，三季度商業(yè)物業(yè)價格區(qū)域平穩(wěn)略有漲幅，其中公寓、寫字樓增幅較小，商鋪增幅略高于公寓、寫字樓；再考慮到政策和未來的不確定因數(shù)，市場動態(tài)增比估計保守公寓3%，寫字樓3%，商鋪5%。公寓、寫字樓在產(chǎn)品設計上進行優(yōu)化及創(chuàng)新如：凸窗、封閉式陽臺等可以為產(chǎn)品本身進行加分150元/㎡；商業(yè)4.8米的層高可以為其贏得較多加分500元/㎡。高端商務酒店進駐項目可以為公寓、寫字樓提高一定品牌附加值2%；知名大型家居商城的進駐可以為商業(yè)帶來較大的附加值5%。定位分析——價格定位市場基礎價格產(chǎn)品附加值市場動態(tài)遞增比品牌附加分公寓：7800元/㎡（精裝）寫字樓：10000元/㎡商業(yè)：25000元/㎡整體均價：公寓：3%，+234元/㎡寫字樓：3%，+300元/㎡商業(yè)：5%，+1250元/㎡公寓：+150元/㎡寫字樓：+150元/㎡商業(yè)：+500元/㎡公寓：2%，+156元/㎡寫字樓：2%，+200元/㎡商業(yè)：5%，+1250元/㎡本項目預期最終均價為：公寓：8340元/㎡（含1200元/㎡精裝）寫字樓：10650元/㎡（含500元/㎡裝修）商鋪：28000元/㎡（含500元/㎡裝修）目錄宏觀市場及政策昆明2010年整體樓市分析昆明寫字樓市場分析昆明公寓市場分析項目解讀項目SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議定位分析營銷建議總體綱要服務營銷展示策略活動策略渠道策略推廣策略銷售策略營銷建議——總體綱要營銷總體策略綱要造勢·借勢·推勢三維一體服務營銷展示策略活動策略渠道策略推廣策略通過現(xiàn)場細節(jié)包裝及專業(yè)人員的周到服務樹立項目的口碑效應通過對項目售樓部、樣板房、樣板景觀區(qū)、建筑材料及工程進度的實體展示，增強客戶購買信心通過一系列生活方式主題活動增強項目在區(qū)域的影響力和知名度，同時使客戶近距離感知項目產(chǎn)品優(yōu)勢和核心價值主張通過公交站臺、戶外廣告、報紙電臺及房交會等媒體組合，擴大項目在大成都范圍的影響力并拓寬渠道在項目不同階段，通過有效的活動及渠道，有節(jié)奏的分重點的推出項目的主要訴求內容。銷售策略通過有效的銷售政策及價格策略，建立具有高性價比的產(chǎn)品賣點，促進客戶成交營銷建議——服務營銷建立客戶口碑效應通過現(xiàn)場細節(jié)包裝及周到服務建立客戶口碑，增強其購買欲望營銷建議——展示策略售樓部選址為充分體現(xiàn)項目優(yōu)良的到達性，售樓部選址在二環(huán)西路輔道、昆安路、規(guī)劃路三路匯集之處；售樓部用地未來是廣場不影響項目工程建設，同時可以先期進行廣場局部施工，提供看房停車場；售樓部用地旁有大片城市綠化，可以先行栽種和修正創(chuàng)造較好前期景觀效果。營銷建議——展示策略售樓部風格簡潔大氣時尚營銷建議——展示策略售樓部細節(jié)洗手間：女士設置化妝間，男士設置吸煙區(qū)接待臺：設置為圓形，特色、360度關注客戶吧臺：提供客戶一般飲用服務工法房：展示項目建設方法及用材，讓客戶直觀了解項目建設，強化客戶信